הדרי אשקלון אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון

מבוא וטענות הצדדים

1. לפניי המרצת פתיחה שבמסגרתה מבוקש להכריע במחלוקות בדבר שומת הפיצוי בגין הפקעה.

2. המבקשת, הדרי אשקלון אגודה שיתופית בע"מ, היא בעלת זכויות חכירה במקרקעין הנדונים "למטרת החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר" [חוזה חכירה מיום 27.3.1968, נספח 17 להמרצה (צורף גם לסיכומי המבקשת), סעיף 1].

3. המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשקלון, במסגרת תכנית 101/02/4 משנת 1974, שינתה את ייעוד המקרקעין בסביבה הנדונה מ"אזור חקלאי" ל"אזור חקלאי, לאזור תעשייה ולדרך"; ובשנת 2003 הפקיעה מן המבקשת 29,190 מ"ר לסלילת כביש מס' 5 באזור התעשייה הצפוני של אשקלון [מתוך פרקי המבוא בחוות דעת שמאית מטעם המבקשת, מאת השמאית אסתר כהן, מיום 13.12.17; ובחוות דעת שמאית מטעם המשיבה, מאת השמאי שאול לב, מיום 13.10.15]. הדרך כוללת גם "שטח ציבורי פתוח", שאינו אלא שול הדרך [כפי שביאר השמאי לב, עמ' 16].

4. אין מחלוקת כי המבקשת לא תבעה ולא קיבלה פיצוי בגין שינוי הייעוד לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "סעיף 197" או "חוק התכנון והבניה", לפי העניין), וכי המועד לתבוע פיצוי לפי סעיף זה חלף לפני שנות דור. הוסכם כי המועד הקובע לשומת הפיצוי הוא יום 24.3.03, והוא יחושב לפי שווי השטח בייעודו באותו מועד [רשימת מוסכמות ופלוגתות מיום 8.9.16, סעיפים 6-5].

5. המבקשת טוענת כי זכויותיה במקרקעין הן לעיבוד חקלאי, ועם ביטול הייעוד החקלאי המקרקעין יושבו לרשות מקרקעי ישראל. לפיכך אין לה כל תועלת משינוי הייעוד. אדרבא, הדרך מושא התכנית וההפקעה ביתרה את המקרקעין המעובדים על ידיה ופגעה בניצול הקרקע. לפיכך יש לפצותה בגין מלוא ההפקעה, מן המ"ר הראשון, ללא ניכוי בשיעור 40% לפי סעיף 190 בחוק התכנון והבניה. כך קבעה השמאית המכרעת, גב' לבנה אשד, במחלוקת דומה בין הצדדים בקשר עם מקרקעין שכנים [ת/4; להלן: "שמאות אשד"]; והמשיבה לא ערערה על כך.

6. המבקשת מוסיפה וטוענת כי בהתאם לקווים מנחים של השמאי הממשלתי הראשי מחודש מאי 2008 [ת/2, צורף לסיכומי המבקשת; להלן: "הנחיות השמאי הממשלתי הראשי"], סעיף 4(ב) – יש לחשב את הפיצוי לפי 10% משווי המקרקעין בסביבה, שהם אזור תעשייה. שווי זה שקול ל-100% שווי חקלאי [עדות השמאית כהן בפרוטוקול עמ' 15]. גישה זו מובילה לשומה בסך 48-38 ₪ למ"ר, בהתאם למיקום החלקה [מלבד השמאות ראו עדות השמאית שם, ותחשיב שצורף כנספח א' לסיכומי המבקשת, סעיף 1]. לחלופין ניתן לשום את החלקות המופקעות לפי סך 31 ₪ למ"ר, בהיקש לשמאות אשד [התחשיב הנ"ל, סעיף 2]; או לפי סך 31.5 ₪ למ"ר, בהתאם להחלטה 969 של מועצת מקרקעי ישראל [ת/3; להלן: "החלטה 969"], סעיף 3.4, בשים לב לייעוד החכירה למטע [התחשיב הנ"ל, סעיף 3]. לכל הפחות צריך הפיצוי לעמוד על שווי חקלאי ללא זכויות מים ("בעל"), בסך 13.5 ₪ למ"ר [בהתאם לחלופה המזערית בהנחיות השמאי הממשלתי הראשי שם, ולכימותה הכספי בהחלטה 969; ראו סיכומי המבקשת, פסקאות 49-48].

7. על פיצוי זה יש להוסיף פיצוי נוסף בגין פגיעת הכביש בניצול השטח הנותר, שלא הופקע. בסה"כ מעריכה השמאית מטעם המבקשת את הפיצוי המגיע למבקשת בסך 1,637,950 ₪, נכון ליום הקובע (24.3.03); ולחלופין – בסך 1,009,250 ₪ (בהיקש לשמאות אשד) או בסך 1,242,450 ₪ (לפי החלטה 969). מבוקש גם שיפוי בגין שכ"ט השמאית והוצאות משפט.

8. המשיבה טוענת, כטענות-סף, כי המבקשת קיפחה את זכותה לתבוע פיצוי בגין התכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין המופקעים מאזור חקלאי לדרך, מחמת התיישנות [סעיף 197(ב)]; וכי גם תביעתה לפיצוי בגין ההפקעה לוקה בשיהוי.

9. על כך אומר כבר עתה כי המבקשת אינה תובעת פיצוי בגין שינוי הייעוד [סיכומי המבקשת, פסקאות 83-82]. אין מקום גם לטענת השיהוי, משום שבתקופה מאז ההפקעה עד התביעה הוחלפו דרישות ותשובות בין הצדדים, והמשיבה ידעה היטב שהמבקשת דורשת פיצוי בגין ההפקעה [סיכומי המשיבה, פסקה 59]. כלומר, לא היו מצד המשיבה הסתמכות ושינוי מצב לרעה עקב מצג של אי-תביעה. צודקת המשיבה בטענתה כי טענת שיהוי בתביעה נבחנת לאור איזון האינטרסים בין התובע והנתבע [שם, פסקה 69]. אולם גם מהיבט זה עדיף אינטרס המבקשת, שלא יופקעו ממנה מקרקעין ללא פיצוי, על פני אינטרס המשיבה להיתבע במתכונת דו-שלבית דווקא, או לנצל את מחדלה של המבקשת ולהימנע מפיצוי בכלל. לפיכך טענת ההתיישנות אינה רלבנטית וטענת השיהוי נדחית.