ה"פ 59307-03-15 שיראל ונעמי נכסים בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

תובענה על דרך של המרצת פתיחה, שבה עותרת המבקשת לפסק דין הצהרתי שלפיו נכס מקרקעין המצוי ברחוב הנוטר 53 בקריית חיים ומהווה חלק מחלקה 22 בגוש 11576 (בהתאמה, "הנכס" ו"החלקה"), שהמבקשת רכשה בו זכויות חכירה במשותף, מהווה יחידה נפרדת לצורך החיוב הכספי בגין העברת הזכויות בו. לחלופין התבקש סעד הצהרתי ששטחה הכולל של החלקה קטן מזה הרשום במרשם המקרקעין. כמו כן עתרה המבקשת לצו עשה שיורה למשיבה 1, רשות מקרקעי ישראל ("הרשות") להעביר למשיבה 2, עיריית חיפה ("העירייה") חלק מהנכס ששטחו 36 מ"ר, ובכך להקטין את שטח החלקה.

בעבר הייתה המשיבה 3, חברת קדם מילניום בע"מ ("קדם מילניום") בעלת כל זכויות החכירה המהוונות של החלקה ("זכויות החכירה"), וביום 29.5.06 היא מכרה 300/1004 חלקים של זכויות החכירה למשיבים 4 ו-5 (שאין להם עניין בהליך). ביום 14.12.11 רכשה המבקשת מקדם מילניום את זכויות החכירה ב-668/1004 חלקים של החלקה. יתרת 36/1004 חלקים של החלקה מיועדים להפקעה לצורכי הרחבת דרך, בהתאם לתוכנית חפ/62/A ולתוכנית חפ/229/ד. המבקשת רכשה את הזכויות בחלקה מכונס נכסים שמונה בהליכי הוצאה לפועל, ורשם ההוצאה לפועל בחיפה אישר את מכירת הזכויות למבקשת והורה על רישומן בספרי מינהל מקרקעי ישראל (כיום הרשות) וכן בלשכת רישום המקרקעין. בהתאם לכך נרשמה המבקשת בלשכת רישום המקרקעין כבעלת זכויות החכירה ב-668/1004 חלקים בחלקה. יצוין כי החלקה לא פוצלה, והבעלות בזכויות בה רשומה במשותף בשם המבקשת ובשם קדם מילניום.

בתאריך 29.10.14 פנתה המבקשת, שכאמור זכויותיה בחלקה היו כשל חוכרת, בבקשה – על סמך החלטה 1185 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל – שהרשות תעביר לה את הבעלות ב-668/1004 חלקים של החלקה. יצוין כי החלטה 1185 התקבלה ביום 28.12.09 והיא מיישמת את עיקרי הרפורמה בניהול מקרקעי ישראל וקובעת שורה של הוראות, בין היתר בקשר לנכסים שבהם תועבר הבעלות בקרקע לבעלי זכויות החכירה, כפי שיורחב בהמשך ("החלטה 1185").

בתאריך 9.1.15 נמסרה למבקשת חוות דעת של השמאי ש' כהן מטעם הרשות, שבה נאמר כי שטח החלקה הוא 1004 מ"ר ולא 668 מ"ר כפי שטוענת המבקשת.המבקשת התנגדה לחוות הדעת והפנתה לסעיפים 3.4.1.2 ו-3.4.1.3 להחלטה 1299 מתאריך 6.11.13, ומאוחר יותר להחלטה 1370 מתאריך 22.6.14 המהווה תיקון להחלטה 1185. לפי הוראות סעיפים אלה, התשלום עבור העברת הבעלות לנכס מקרקעין ששטחו מ-540 מ"ר ועד 1000 מ"ר יהיה בשיעור שבין 3% עד 4.5% מן הערך, ואילו בנכסים ששטחם 1000 מ"ר ויותר התשלום יהיה של 31% של הערך.

ביום 8.2.15 פנתה המבקשת בבקשה לתיקון השומה, והשיגה על השטח שבגינו היא חויבה. בפנייתה ציינה כי לפי תוכניות המתאר, רצועת שטח של כ-36 מ"ר עתידה להיות מופקעת על ידי עיריית חיפה למטרת דרך ("הדרך"). בתשובתה מיום 15.2.15 השיבה הרשות כי הקניית בעלות נעשית בנוגע לחלקה בשלמותה על פי השטח הרשום במרשם המקרקעין. נאמר גם כי כל עוד לא נרשמה ההפקעה על פי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 ("הפקודה"), השטח המיועד להפקעה מהווה חלק משטח החלקה ויש לכלול אותו בשטחה לצורך חישוב התשלום בגין העברת הבעלות. ביום 25.2.15 שילמה המבקשת, תחת מחאה, את התשלום בגין הקניית הבעלות עבור כל שטח החלקה וקיבלה מהרשות את האישור המבוקש.

תמצית טענות הצדדים