ה"פ 58282-12-15 ראובן חזן נ' נימני ואח' - פסקדין

לפני המרצת פתיחה שהוגשה על דרך טען ביניים במסגרתה מבוקש מביהמ"ש להורות למבקשת, כיצד לפעול ביחס לכספי הנאמנות בסך של כ- 100,000 ₪ המוחזקים בידה.

המבקשת, עו"ד במקצועה, ייצגה את הטוענים בעסקה במסגרתה מכרו הטוענים 1-2 (להלן: "המוכרים") את דירתם לטוענים 3-4 (להלן: "הרוכשים"), על-פי ההסכם מיום 28/8/13 שנוסח על-ידי המבקשת, אשר ייצגה את שני הצדדים לעסקה.

לטענת המבקשת, מאחר ובעת חתימת ההסכם הדירה לא הייתה רשומה במינהל מקרקעי ישראל על שם המוכרים אלא על שם ה"ה בן עזרא, מהם רכשו המוכרים את הדירה קודם לכן, הובהר לצדדים כי המוכרים יהיו אחראים לרישום הדירה על שמם במינהל מקרקעי ישראל והמבקשת תהא אחראית על העברת הזכויות לרוכשים ורישומן על שמם. רישום זכויות על שם המוכרים היה אמור להתבצע באמצעות עו"ד מאיה גבריאלי-גולדשטיין, ב"כ החברה המשכנת, לה אף שולם שכ"ט בגין הרישום. לטענת המבקשת, בשיחה הטלפונית, בהשתתפות המוכרים והרוכשים, שבוצעה אל משרד עו"ד גבריאלי-גולדשטיין במעמד החתימה על ההסכם, הבהירה עו"ד גבריאלי-גולדשטיין כי הרישום על שם המוכרים מצוי בשלביו הסופיים וצפוי להסתיים בתוך כארבעה חודשים.

עוד טוענת המבקשת כי על מנת להבטיח את רישום הזכויות במינהל מקרקעי ישראל על שם הרוכשים שהיה באחריותה, הוסכם כי המבקשת תחזיק בנאמנות כספים בסך של 100,000 ש"ח. לטענתה, לאחר מסירת החזקה בדירה החלו המוכרים פונים אליה בנוגע לשחרור כספי הנאמנות. מאחר והליך רישום זכויות חכירה על שם המוכרים במינהל מקרקעי ישראל התעכב, ביקשו המוכרים להסתפק לצורך שחרור הכספים בהעברת הזכויות על שם הרוכשים בחברה המשכנת. הרוכשים סירבו ועמדו על קיום ההסכם כלשונו.

לטענת המבקשת, מאז ועד היום שבים המוכרים ופונים אליה באמצעות עורכי הדין מטעמם בדרישות לשחרור כספי הנאמנות תוך נקיטת איומים בהגשת תביעות ותלונות נגדה. משכך, הגישה המבקשת את טען הביניים נשוא המרצת הפתיחה.

המוכרים אינם חולקים על כך שהמבקשת ייצגה את שני הצדדים להסכם המכר מיום 28/8/13 ואף אינם חולקים על כך שבמעמד החתימה על ההסכם זכויותיהם במינהל מקרקעי ישראל לא היו מוסדרים. לטענתם, על-פי ההסכם מיום 28/8/13, שחרור כספי הנאמנות ייעשה בהתקיים שני תנאים: רישום הזכויות בחברה המשכנת ורישומן ברשות מקרקעי ישראל. לטענת המוכרים, הם עמדו בהתחייבויותיהם והמציאו למבקשת את מלוא האישורים בהמצאתם היו מחויבים על-פי ההסכם לצורך העברת הזכויות בחברה המשכנת. באשר לרישום הזכויות במינהל מקרקעי ישראל, לטענתם, כלל לא ניתן לבצע רישום כזה, שכן רישום הזכויות מתבצע אך ורק בחברה המשכנת. זאת, עד לרישומן בלשכת רישום המקרקעין, במסגרת רישום בית משותף.

לטענת המוכרים, המבקשת מעכבת את שחרור כספי הנאמנות ללא כל זכות בדין או בחוזה ובנסיבות המפורטות בטען ביניים, יש להורות על שחרורם לידי המוכרים לאלתר.

עוד טוענים המוכרים כי המבקשת ניהלה את כספי הנאמנות בניגוד להוראות החוזה ובכך גרמה לשחיקת ערכם.

לטענת הרוכשים, עניין רישום הזכויות במינהל מקרקעי ישראל היה ועודנו אקוטי מבחינתם והם אינם מוכנים להסתפק ברישום בספרי החברה המשכנת שהינה חברה קטנה ונעדרת אמינות, מבחינתם. לטענתם, עובר לחתימת ההסכם, הוצג להם חוזה חכירה לפיו נרשמו ה"ה בן עזרא כבעלי זכויות חכירה ביחס לדירה במינהל מקרקעי ישראל וכן הוצג להם אישור זכויות מטעם החברה המשכנת לפיו המוכרים רכשו את הזכויות בדירה מה"ה בן עזרא. מאחר ומבחינתם מצב הזכויות לא היה תקין, שכן המוכרים לא היו רשומים במינהל מקרקעי ישראל כבעלי זכויות חכירה, הוכנס לחוזה סעיף הנאמנות, לפיו כספי הנאמנות יועברו לידי המוכרים אך ורק לאחר רישום הזכויות על שמם הן במינהל מקרקעי ישראל והן בחברה המשכנת. מאחר ולא בוצע רישום הזכויות על שם המוכרים במינהל מקרקעי ישראל אין, לשיטתם, להורות על שחרור הכספים ויש להותירם בנאמנות עד לביצוע הרישום.

דיון והכרעה:

עניין אי רישום הזכויות במינהל מקרקעי ישראל על שם המוכרים בא לידי ביטוי בסעיף 3.2 להסכם מיום 28/8/13, בו הצהירו הרוכשים "כי ידוע להם כי הדירה עדין לא נרשמה בספרי המנהל על שמם של המוכרים וכי כל שקיים הוא מכתב מאת המנהל המאשר סטטוס הרישום כפי שהיה בעת העברת הזכויות אל המוכרים מן הקונים הראשונים, משפחת בן עזרא".

דהיינו, אי רישום זכויות חכירה על שם המוכרים במינהל מקרקעי ישראל היה על השולחן עת נוסח הסכם המכר. לא זו אף זו, בסעיף 7.1 להסכם מפורטים האישורים שטרם הומצאו על-ידי המוכרים, כגון אישור זכויות ביחס לדירה, מסמכי העברת הבעלות בחברה המשכנת, מכתב כוונות מאת הבנק למשכנתאות וכן "אישור החברה המשכנת לפיו למוכרים אין כל חבות כספית כלפיה לרבות לא בגין העברת הבעלות על שמם בכל רשות שהיא ובין היתר בחברה המשכנת, במינהל ו/או בלשכת רישום המקרקעין" (ההדגשה שלי – א' ב').

במילים אחרות עניין רישום זכויות עתידי במינהל מקרקעי ישראל בא לידי ביטוי אף בפירוט המסמכים שהמצאתם מתחייבת בהמשך, על-פי ההסכם. יתירה מזו, סעיף 8.7, מ"הוראות ולוח מועדים לתשלום התמורה" יצר את מנגנון הפיקדון למקרה בו לא יומצאו כל האישורים הרלוונטיים הנדרשים על-פי ההסכם: "היה ובמועד תשלום יתרת התמורה לא יהיו בידי המוכרים האישורים הרלוונטיים הנדרשים לשם ביצוע העברת הבעלות בדירה על שם הקונים ... אזי מיתרת התמורה יופקד סך של 200,000 ₪ בנאמנות בידיה הנאמנות של עוה"ד גוהר ראובן חזן..." כאשר סעיף 8.7.3, מהסעיפים המפרטים את אופן ניהול הפיקדון קובע כי "... עם המצאת אישור מס שבח המופנה אל לשכת רישום המקרקעין ישוחרר למוכרים סך של 50,000 ₪, ואילו עם המצאת אישור המועצה המקומית קרית עקרון והועדה המקומית זמורה המופנה אל לשכת רישום המקרקעין וישוחרר סך נוסף של 50,000 ₪. בכל מקרה ועד ביצוע הרישום על שם המוכרים בספרי החברה המשכנת ובמנהל יוותרו בנאמנות הסך של 100,000 ₪ להבטחת ביצוע הפעולה" (ההדגשה שלי – א' ב').

עינינו הרואות, אם כן, כי עניין רישום הזכויות במינהל מקרקעי ישראל עובר כחוט השני לאורך הסכם המכר ומהווה תנאי הכרחי לשחרור כספי הפיקדון, בנוסף להמצאת האישורים הנדרשים לצורך השלמת העסקה. נוסח הסיפא לסעיף 8.7.3 מדבר בעד עצמו ואינו מאפשר שחרור כספי הפיקדון לידי המוכרים – אף אם עמדו בהתחייבויותיהם לעניין המצאת האישורים הרלוונטיים.

בדיון לפני ביהמ"ש חזר ב"כ המוכרים על טענתו לפיה המוכרים עמדו תנאי של המצאת כל האישורים הרלוונטיים ועל כן אין לעכב את שחרור כספי הנאמנות. ב"כ המוכרים הפנה לסעיף 9 להסכם בטענה כי קיימת סתירה בין סעיפיו, שכן מסעיף 9 עולה כי האישורים הנדרשים יועברו לידי הרוכשים רק לאחר קבלת מלוא התמורה וכי "מסירת כל המסמכים האמורים בס"ק זה לידי הקונים תחשב כמילוי התחייבותם של המוכרים להעברת זכויותיהם בדירה לקונים". לא ניתן לקבל טענה זו. סעיף 9 מדבר על התחייבות להעביר האישורים הנדרשים לצורך העברת זכויות המוכרים בדירה לידי הרוכשים. סעיף 8.7.3 הקודם לו אינו סותר אותו אלא מדבר על המצב בו יועברו האישורים הנדרשים אך עדין לא יבוצע רישום על שם הרוכשים בספרי החברה המשכנת ומינהל מקרקעי ישראל. לא זו אף זו, סעיף 9 מדבר על האישורים לצורך העברת הזכויות על שם הרוכשים. מנגנון הנאמנות נוצר מלכתחילה על מנת להביא לרישום הזכויות בדירה על שם המוכרים ולא הרוכשים, היינו להעביר את זכויות החכירה במינהל מקרקעי ישראל משמם של ה"ה בן עזרא לשם המוכרים. על כן, אין המדובר בסתירה בהסכם אלא בסעיפים המתייחסים לשני מצבים אפשריים, כאשר כאמור, בכל מקרה, לא ישוחררו כספי הנאמנות בטרם ביצוע הרישום ע"ש המוכרים הן בחברה המשכנת והן במינהל מקרקעי ישראל.

עוד בדיון, חזר ב"כ המוכרים על הטענה כי לא ניתן כלל לבצע רישום במינהל מקרקעי ישראל, שכן כל הרישום ביחס לדירה מתבצע אך ורק בחברה המשכנת. ב"כ המוכרים הפנה לתשובה בכתב של מוקד שירותים מהירים של רשות מקרקעי ישראל מיום 14/10/15 ותשובת מוקד שירות לקוחות מהיר במחוז ת"א מרכז מיום 26/11/13, לפיהן "עפ"י התחייבות של החברה המשכנת/מאכלסת "מגדל השפלה ייזום ובניה בע"מ" הינה האחראית הבלעדית לכל הפעולות הנדרשות הכרוכות בטיפול וניהול זכויות רוכשי הדירות ובין היתר לפעולות כדלקמן: העברת זכויות, אישורי זכויות, רישום צווי עיקולים ... וכל פעולה אחרת שתידרש. לאור האמור לעיל לגבי המידה בגין הנכס הנ"ל יש לפנות אל הגורם המשכן "מגדלי השפלה ייזום ובניה בע"מ".

ראשית, נוסח התשובות של המוקד אינו מלמד על כך שרישום הזכויות ביחס לדירה יתנהל אך ורק בספרי החברה המשכנת אלא קובע כי החברה המשכנת היא האחראית על ביצוע הפעולות הכרוכות בניהול זכויות רוכשי הדירות. פעולות אלו יכולות להתבצע גם במינהל מקרקעי ישראל ואין ללמוד מתשובות המינהל כי אין לו כל חלק או תפקיד בניהול הרישום ביחס לדירה.

שנית, טענת המוכרים לפיה לא ניתן לבצע רישום זכויות במינהל מקרקעי ישראל וכי הרישום הבלעדי של הזכויות בדירה מתבצע בספרי החברה המשכנת נסתר על-ידי ראיות המוכרים עצמם שצורפו להודעת פרטים מטעמם. כך למשל, עיון ב"אישור זכויות" מיום 25/8/13 אשר הונפק על-ידי החברה המשכנת, מסויג האישור "אך ורק לרישומים המתנהלים והרשומים במשרדנו כב"כ חב' מגדלי השפלה, ואין חב' מגדלי השפלה ולא באי כוחה מתייחסים ו/או אחראיים לכל רישום שאינו מתנהל במשרדנו..." (סעיף 3 ל"אישור זכויות". סייג זה חוזר על עצמו אף ב"אישור זכויות מיום 31/3/14. נוסח האישור סותר מניה וביה את הטענה לפיה החברה המשכנת מנהלת בבלעדיות את כל הרישום ביחס למצב הזכויות בדירה נשוא ההסכם.