ה"פ 55620-07-14 אניספלד נ' מ.ח.פרוייקטים בע"מ ואח' - פסקדין

1.טען ביניים שהגיש עו"ד אניספלד (להלן – "המבקש").

2.הטוענים 2-42 הם בעלי 25 דירות מתוך 32 דירות בבית משותף ברח' הרב רפאל אנקווה 44 ו 46. לבית שתי כניסות, כאשר פיזית מדובר בשני מבנים נפרדים. בכל מבנה 16 דירות. למעשה, גם אותם שני מבנים (כניסה 44 וכניסה 46) הם חלק מבית משותף מורכב הכולל עוד 4 כניסות, היינו סה"כ 6 כניסות (6 בנינים פיסיים) עם 96 יחידות-דיור. להגדרת "בית מורכב" ראה סע' 59 של חוק המקרקעין.

3.בזמנו פנו טוענים 2-26 ודיירים נוספים אל המבקש על מנת שייצגם מול חברה קבלנית היא הטוענת 1, במסגרת מו"מ לביצוע שיפוץ והרחבה לפי תמ"א 38. המו"מ הבשיל לכלל חוזה כאשר רוב בעלי הדירות באנקווה 44 ו 46, ובהם טוענים 2-42 ומס' בעלי דירה נוספים, חתמו על חוזה מול הטוענת 1 (היזמית).

החוזה אינו נושא תאריך חתימה ובענין זה יש לקבל שמועד החתימה היה ביולי 2012, כמצוין בהודעת הפרטים של טוענים 18-19 (בענין השנה נפלה טעות בבקשה, מדובר על 2012 ולא 2013, והדבר ברור מן המכתבים שצורפו לבקשה, הראשון בהם מיוני 2013 והם מתייחסים לאירועי העבר ). יובהר, כי לפי החוזה היו רק 32 הדירות של שתי הכניסות ברח' אנקווה 44 ו-46 מעורבות בפרויקט. כלומר הפרויקט היה אמור להתבצע רק בשני בניינים אלה, מתוך 6 הבניינים של הבית המשותף המורכב, ורק לשני בניינים אלה ודייריהם (לא לשאר הבניינים שבבית המשותף) התייחס החוזה כאל "הבניין".

4.על פי התכנית, היה הבניין אמור לעבור שיפוץ וחיזוק, תוך הוספת חדרים לדירות קיימות, ובניה של דירות נוספות אשר תועברנה כמקובל לבעלות הטוענת 1 כיַזָּם.

5.אותה עת יצגה את הטוענת 1 עו"ד עדי בראונשטיין, ועל פי הוראות החוזה פתח המבקש יחד עמה חשבון נאמנות, בו צוינה הטוענת 1 כנהנית יחידה. בהתאם להוראות סע' 15.3 לחוזה היה על הדיירים החתומים על החוזה, בלי לחייב שאר בעלי הדירות, לשלם לטוענת 1 30,000 ₪ לצורך השתתפות בהוצאותיה בביצוע הפרויקט. הסכומים הופקדו לחשבון הנאמנות. החוזה כלל תנאים ושלבים להעברת סכומים מחשבון הנאמנות אל הטוענת 1. אותם בעלי דירות ששלמו בפועל 30,000 ₪ לכל דירה, הנם הטוענים 2-26 שהנם בעלי דירות באנקווה 44 ו-46 (סעיף 8 לטען-הביניים).

מבין 32 בעלי דירות באנקווה 44-46 חתם אפוא הרוב המכריע: כפי שנשמע בעלי 27 עד 28 דירות; מבין החותמים, שלמו כאמור רוב בעלי הדירות (טוענים 2 עד 42 – בעלי 25 דירות ) - 30,000 ₪ לדירה.

6.בהתאם לתנאי החוזה (בסעיף ההגדרות, הוא סעיף 2) היתה אמורה להתמנות נציגות מבין הדיירים – עד ארבעה חברים, שתייצג את כלל בעלי הדירות שבשני הבניינים מול היזם. לאותה נציגות מונו דיירים מכול אחד משני הבניינים, כניסה 44 וכניסה 46. צוין כי הנציגות תהא הסמכות היחידה כלפי היזם מרגע חתימת ההסכם מטעם כלל דיירי הבניין ועד להשלמת הבנייה. בחוזה עצמו לא פורטו שמות חברי הנציגות, ובדיון בואר, שהדבר לא נעשה לאור שינויים פרסונאליים בזמן החתימה; אולם אין חולק כי הייתה אכן נציגות שהורכבה מבעלי דירות בשני הבניינים. בהודעת הפרטים של טוענים 18 ו-19 צוינו הפרטים לענין זה, שלא נסתרו. צוין שם, כי בבניין של אנקווה 44 מונו כנציגים מר שמואל מן ומר ארליך – טוענים 41 ו 38. ואלו בבניין של אנקווה 46 מונו גב' רותי חגי טוענת 19, ומר יחזקאל שמש טוען 21 (במקום מר דבאח משה שמכר דירתו).

7.בין עו"ד בראונשטיין שייצגה בזמנו הטוענת 1, ובין המבקש כמייצג רוב בעלי הדירות באנקווה 44 ו-46, הוחלפו מכתבים בהם הטילו הדיירים והחברה היזמית אחריות זה על זה לאי קידום הפרויקט.