ה"פ 50755-11-11 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' עיריית יהוד ואח'

התדיינות זו, שהיא הסיבוב השלישי בהתגוששות המשפטית בין הצדדים, מתמקדת בהשלכות ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' עיריית יבנה (ניתן ב- 27.6.2011. להלן: "עניין דירות יוקרה") על תוקפו של הסכם שנעשה בשנת 2000 בין רשות מקומית לבין חברה ממשלתית בשעתו למסירת עבודות תשתית ציבורית כנגד העברת הזכות לגביית היטלי הפיתוח. מהטעמים שיפורטו להלן הגעתי למסקנה כי ההלכה שנקבעה בעניין דירות יוקרה חלה על ההסכם שלפניי, וכי היא מחייבת להכריז עליו כהסכם בטל מחמת אי חוקיות.

רקע 

1. ביום 1.11.2000 נקשר הסכם בין עיריית יהוד והוועדה המקומית לתכנון ולבניה יהוד מצד אחד, לבין החברה לפיתוח אזור לוד ורמלה בע"מ מהצד השני, אשר כותרתו "חוזה תשתיות ופיתוח מתחם השלושה" (להלן יכונה הסכם זה, על נספחיו ותוספותיו: "ההסכם"). מאז חתימתו של ההסכם חלפו מעל ל- 15 שנים, במהלכם שינתה עיריית יהוד את שמה ל"עירית יהוד-מונסון" (המשיבה 1. להלן: "העירייה")) ואילו החברה לפיתוח אזור לוד ורמלה בע"מ שינתה את שמה ל- "לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ" (המבקשת. להלן: "חברת לנדקו").

    

2. עניינו של ההסכם בפיתוחה של חטיבת קרקע ששטחה כ- 63 דונם בתחומי העיר יהוד, המצויה בבעלות מדינת ישראל ובניהול רשות מקרקעי ישראל, והידועה בכינויה "מתחם השלושה" (להלן: "מתחם השלושה"). מתחם השלושה מיועד על פי תוכניות המתאר שבתוקף להפוך לפרויקט של "פינוי בינוי", כאשר ההסכם נועד להסדיר את ביצוע עבודות התשתית הציבורית (רחובות, מערכות תיעול, שצ"פים, מבני ציבור וכיו"ב) הדרושות לצורך ביצוע הפרויקט במתחם זה.

    

3. וזהו עיקר ההסדר אליו הגיעו העירייה וחברת לנדקו בשנת 2000 בנוגע לביצוע עבודות התשתית:

   על פי דין העירייה היא זו שמופקדת על ביצוע עבודות התשתית הציבורית, כאשר למימון עבודות אלה היא זכאית לגבות היטלי פיתוח בסכומים הקבועים בחוקי העזר השונים ("היטלי פיתוח" הוגדרו בהסכם ככוללים את אלה: היטל ביוב על פי חוק עזר ליהוד (ביוב), התשנ"ו – 1996; אגרת הנחת צינורות ואגרת חיבור רשת פרטית על פי חוק העזר ליהוד (אספקת מים), תשכ"ו – 1966; היטל תיעול לפי חוק עזר ליהוד (תיעול), תשל"ג – 1973; היטל סלילת כבישים ומדרכות על פי חוק עזר ליהוד (סלילת רחובות), תשל"ט – 1978. יצוין כי חלק מחוקי העזר הללו הוחלפו בינתיים בחוקי עזר עדכניים).

   חלף הסדר זה נקבע בהסכם כי חברת לנדקו תיטול על עצמה ועל חשבונה את תכנון וביצוע מלוא עבודות התשתית הציבורית במתחם השלושה ובסביבותיו, ובתמורה לכך תוותר העירייה על זכותה לגבות היטלי פיתוח בגין הבניה המותרת במתחם השלושה, ותאפשר לחברת לנדקו לגבות מהיזמים שישתתפו בפרויקט שיוקם על המקרקעין דמי פיתוח כפי שיאושרו לה על ידי רשות מקרקעי ישראל (וראו במיוחד סעיפים 3, 8 ו- 13 להסכם) .

    

4. להשלמת התמונה יש לציין כי בעת כריתת ההסכם הייתה חברת לנדקו חברה ממשלתית בבעלות משרד הבינוי והשיכון (75% מהון המניות) רשות מקרקעי ישראל (20% מהון המניות) ועיריית לוד (5% מהון המניות). מכוח מעמדה זה, וללא מכרז, מסרה רשות מקרקעי ישראל את עבודות הפינוי, התכנון, הפיתוח והתשתית במתחם השלושה לחברת לנדקו, והיא גם זאת שהייתה אמורה לשווקם ליזמים (בעת כריתת ההסכם הוסדרו היחסים בין רשות מקרקעי ישראל לבין חברת לנדקו בהסכם לתכנון עבודות פיתוח ותשתיות, אשר נכרת ביום 12.8.2000. ביום 3.12.2006 נחתם בין רשות מקרקעי ישראל לבין חברת לנדקו הסכם פיתוח, אשר הומחה בסמוך לאחר מכן על ידי חברת לנדקו לחברת הדסילנד בע"מ). מכאן שההתקשרות בהסכם עם העירייה נועדה להשלים את ההתקשרות עם רשות מקרקעי ישראל, ולהפוך את חברת לנדקו לגורם המופקד על מכלול עבודות הפיתוח הדרושות לצורך מימוש התוכניות לביצוע פרויקט "פינוי בינוי" במתחם השלושה, ועל שיווק הקרקע ליזמים, הן מבחינת בעלי הקרקע (המיוצגים על ידי רשות מקרקעי ישראל) והן מבחינת העירייה.