ה"פ 20187-06-13 סואעד נ' מנהל מקרקעי ישראל

1.בקשה בדרך של המרצת פתיחה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשיעור הפיצויים להם זכאי המבקש על פי סעיף 13 לפקודה. 

רקע

2.המבקש היה בעל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 34 בגוש 18992 בשטח של 5,487 מ"ר, המצויים כיום בצידה הדרום-מערבי של העיר כרמיאל, אזור בו קיימת כיום שכונת רמת רבין (להלן: "המקרקעין").

3.ביום 19.3.1976 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על כוונה לרכוש את המקרקעין האמורים לצרכי ציבור, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: "פקודת הרכישה"). המקרקעין נרשמו על שם רשות הפיתוח בהתאם לסעיף 19 לפקודה (י"פ מס' 2956 מיום 1.9.1983) (להלן: "ההפקעה"). על פי תכנית המתאר המנדטורית החלה בגליל RP/50/42 היו המקרקעין מיועדים במועד ההפקעה לייעוד חקלאי – Agricultural Zone (תכנית זו להלן: "התכנית המנדטורית").

4.ביום 15.8.2012 פנה המבקש לראשונה אל המשיבה בבקשה לקבלת פיצוי בגין ההפקעה (נספח ב' לכתב התשובה). שמאי המשיבה ערך שומה למקרקעין ובהתאם לממצאיה הציעה המשיבה למבקש פיצוי שאינו שנוי במחלוקת בסך של 113,800 ₪, נכון ליום 10.3.13 (נספח ב' להמרצת הפתיחה).

הבקשה

5.המבקש לא השיב להצעת המשיבה וביום 10.6.2013 פנה והגיש את הבקשה הנוכחית בדרך של המרצת פתיחה, בה עתר לפיצויים בגין ההפקעה. בבקשה טען המבקש כי הוא זכאי לפיצויי קרן בהתאם לסעיף 12 לפקודת הרכישה, כלומר לפיצוי בגין ערך המקרקעין במועד ההפקעה וכן לפיצויי פירות על פי סעיף 13 לפקודת הרכישה, כלומר לפיצוי בגין אבדן דמי החכירה אותם יכול היה לקבל עבור המקרקעין. עוד עתר לחייב את המשיבה לפצותו בגין הנזק שנגרם לו בשל הפרת חובתה החוקית של המשיבה להודיע לו על ההפקעה ולפצותו בסמוך לכך. עוד ביקש לחייב את המשיבה לשלם לו עבור הוצאות נלוות, לרבות עבור איתור מקרקעין חלופיים.

6. לבקשתו צירף המבקש את חוות דעתו של השמאי מטעמו מר פהים מח'ול מיום 7.6.2013 (נספח ג' להמרצת הפתיחה). בחוות דעתו בחן השמאי מח'ול את הפיצוי המגיע למבקש על פי שני מסלולי התביעה הקבועים בפקודה, דהיינו מסלול הפיצוי בגין שווי המקרקעין לפי סעיף 12 לפקודה ומסלול פיצויי הפירות על פי סעיף 13 לפקודה. השמאי הגיע למסקנה כי פיצויי הקרן, כלומר הפיצוי בגין שווי המקרקעין במועד ההפקעה, הינם בערך כספי זניח ועל כן לא קבע את סכום הפיצוי במסלול זה. השמאי הסתפק בהערכת פיצויי הפירות על פי סעיף 13 לפקודה. השמאי קבע כי אבדן דמי השכירות הינו בסך השווה ל 6% משווי המקרקעין בכל שנה. הערכת שווי המקרקעין בכל שנה נעשתה על ידו על פי שווי השוק המשתנה שלהם.

השמאי מח'ול העריך את דמי החכירה האבודים, 6% משווי החלקה בכל שנה, החל משנת 1990 בלבד, ככל הנראה מאחר והסכומים בגין השנים הקודמות הם זניחים. על סמך כל הנתונים האמורים, קבע כי אבדן דמי השכירות במקרקעין הינו בסך של 780,000 ₪, נכון לסוף שנת 2012. בחוות דעתו פירט מר מח'ול את עסקאות ההשוואה ששימשו אותו בהערכותיו.

7.בכתב תשובתה כפרה המשיבה בזכותו של המבקש לפיצויים בגין הפרת חובה חקוקה ובזכותו לפיצוי נוסף בגין הוצאות נלוות. בכל הנוגע לשומת הפיצויים, נסמכה המשיבה על חוות דעתו של השמאי מטעמה, מר יצחק רוגובין מיום 10.10.13.