רשק נ' הפטריארכיה הארמנית של ירושלים - פסקדין

1.לפניי בקשה לסילוק התביעה על הסף.

2.התובענה הוגשה בדרך של המרצת פתיחה על ידי המבקש, מוחמד נאסר רשק (להלן: המבקש). בתביעה התבקש בית המשפט להצהיר כי המבקש הוא המחזיק והמשתמש החוקי בנכס הנמצא ברחוב ינאי 6 בירושלים, הידוע כגוש 30035 חלקה 106. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנכס מצוי בבעלות המשיבה, הפטריארכיה הארמנית של ירושלים (להלן: המשיבה).

3.בכתב התביעה נטען כי ביום 28.12.1973 השכירה המשיבה את הנכס למר פרוספר לוי בתנאים של דיירות מוגנת (להלן: לוי). לטענת המבקש, ביום 15.2.2011 הוא ערך הסכם שכירות מוגנת עם לוי, במסגרתו שילם ללוי דמי מפתח באופן שבו לוי הפך לדייר היוצא והמבקש הפך לדייר הנכנס. לפי הטענה, המבקש שילם ללוי סך של 135,000$ במזומן. עוד נטען כי המבקש התחייב לשלם למשיבה 40% מסכום זה, נוסף על סכום הכסף ששולם ללוי, כמו גם את דמי השכירות השוטפים. לטענת המבקש, המשיבה מסרבת לקבל את דמי המפתח בשיעור המגיע לה ודוחה אותו בטענות סתמיות. עוד טען כי נודע לו שהמשיבה מנהלת הליך משפטי נגד צד שלישי, במסגרתו קיבלה צו פינוי נגד אותו צד שלישי – והכל, ללא ידיעת המבקש. המבקש טען עוד כי בפועל, החזקה בנכס עברה לידיו מחודש פברואר 2011 ומאז הוא משתמש בנכס, בידיעת המשיבה, אשר מסרבת לקבל ממנו את סכום הכסף האמור. המבקש תמך את המרצת הפתיחה בתצהירו, וצירף לו עותק מן ההסכם שנחתם בין המשיבה לבין לוי וכן עותק מן ההסכם שחתם המבקש עם לוי.

4.בכתב התשובה אשר הוגש מטעם המשיבה (ונשא את הכותרת "כתב הגנה") הוכחשו טענות המבקש. המשיבה טענה כי לוי נפטר ביום 29.11.2011 – היינו, כתשעה חודשים לאחר עריכת הסכם השכירות הנטען עם המבקש. לטענת המשיבה, סמוך לאחר פטירתו של לוי התגלעו חילוקי דעות בין בנו של לוי (מאיר לוי) לבין צד שלישי (מאהר מיסק) באשר לזכות להחזיק בנכס. בין השניים התנהל הליך משפטי. במקביל, כשנודע למשיבה על חילוקי הדעות האמורים – ומאחר שלשיטתה איש מהם אינו זכאי להחזיק בנכס לאחר פטירת המנוח – הגישה המשיבה תביעה נגד גרושתו של לוי, בנו ומאהר מיסק. שתי התביעות אוחדו וביום 3.2.2016 ניתן פסק דין במסגרתו התקבלה תביעת המשיבה, וכתוצאה מכך בנו של לוי, גרושתו ומאהר מיסק נדרשו לפנות את הנכס. לטענת המשיבה, המבקש לא החזיק בנכס ולא נכח בנכס במועד כלשהו במהלך ניהול ההליכים האמורים בבית המשפט. לטענת המשיבה, התובענה כולה נשענת על חילופי דיירים לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, ועל כן, אין היא מקימה עילה. זאת, כיוון שאין בכוחו של דייר מוגן להעניק זכות חזקה או שימוש או להמחות את זכויות הדיירות המוגנת לאחר, אלא בהתאם ובכפוף להוראות חוק הגנת הדייר. לטענת המשיבה, אף בהתאם לאמור בכתב התביעה, הוראות אלה לא התקיימו במקרה הנוכחי. המשיבה הפנתה לאמור בהוראות סימן א' בפרק ב' לחוק הגנת הדייר וציינה כי הוראות אלה מתוות נוהל ברור ואחיד המחייב את הדייר הקיים לפנות לבעלים, ככל שברצונו להעביר את זכויות הדיירות המוגנת לאחר. המשיבה טענה עוד כי אילו הועברה החזקה לידי המבקש הרי שהיה עליו לשלם את דמי המפתח ואת כל המיסים וההוצאות החלים על הנכס – וכתב התביעה אינו מגלה כי אלה שולמו ואף נטען מפורשות כי דמי המפתח לא שולמו כלל. בנסיבות אלה, נטען כי מעולם לא ניתן אישור הבעלים להעברת הזכויות, ועל כן לכל היותר עומדת למבקש זכות לתבוע את עזבונו של לוי, אך אין לו עילת תביעה כנגד המשיבה. המשיבה הוסיפה עוד כי בעת הגשת התובענה היא כלל לא ידעה על קיומו של המבקש ולא הייתה מודעת כלל להסכם לכאורה בינו לבין לוי. מסמך זה, נטען, אינו מחייב כלפי המשיבה ואין בו כדי להקנות למבקש זכות דיירות מוגנת או זכות חזקה בנכס. המשיבה הוסיפה כי המבקש מעולם לא פנה אליה, לא ביקש ולא הציע לשלם סכום כלשהו. עוד ציינה המשיבה כי גם אילו היה המבקש פונה אליה לא הייתה נותנת הסכמתה, כיוון שלא התירה את העברת השכירות המוגנת מלוי למבקש. בהקשר זה הצביעה המשיבה על העובדה שהיא ניהלה הליך משפטי נגד צדדים שלישיים, והמבקש כלל לא ראה לנכון להצטרף להליכים אלה (אף שכפי שעולה מהתובענה, הוא היה מודע להם). למען הזהירות, כלשונה, טענה המשיבה כי ממילא, אף אם מניחים שזכויות הדיירות המוגנת עברו למבקש, הרי שהוא לא שילם דמי שכירות כלל במשך חמש שנים. המשיבה תמכה טענותיה בתצהירו של האב בארט ירטיזיאן, מנהל מחלקת הנכסים של הפטריארכיה הארמנית של ירושלים.

5.עם הגשת התובענה הגיש המבקש בקשה לצו מניעה זמני שימנע את פינויו מן הנכס. בדיון מיום 9.6.2016 הצהיר בא כוח המבקש כי ניתנה החלטה בהוצאה לפועל על ביטול הליכי הפינוי, ועל כן התייתרה הבקשה לסעד זמני. עוד יוער כי על יסוד הטענות שהעלתה המשיבה, הגישה היא גם בקשה נפרדת לדחייה על הסף. בעקבות הגשת הבקשה התקיים דיון. בדיון טען בא כוח המבקש כי לוי הודיע למשיבה על כוונתו להעביר את השכירות למבקש וכי המבקש בעצמו היה אצל המשיבה לפני שחתם והעביר את כספי דמי המפתח ללוי. לטענת המבקש, נציגי המשיבה מכירים את המבקש ויש לו עדים לתמוך בטענה זו. גם במענה לשאלות בית המשפט טען המבקש כי היה אצל המשיבה כ-10 ימים לפני ששילם ללוי וכי נציגי המשיבה אף ביקרו במקום. המבקש הודה בחקירתו כי לא שילם דמי שכירות, אך לטענתו מספר פעמים הלך למשרדי המשיבה ולא נתנו לו להיכנס.

6.בהמשך לדיון הוגשה תגובת המבקש לבקשה לסילוק על הסף וכן הוגשה תשובת המשיבה. המבקש טען כי די בכך שקיימת אפשרות קלושה שעל פי העובדות המהוות את עילת התביעה יזכה התובע בסעד המבוקש, כדי שהתביעה לא תסולק על הסף. המבקש טען בתשובתו כי טענתו היא למעשה כי הוא שכר את הנכס בדיירות מוגנת מאת השוכר המוגן ואין לו טענה של דייר יוצא ודייר נכנס. עוד טען המבקש כי אף אם היה מדובר בסיטואציה של דייר יוצא ודייר נכנס, הרי שהפרת הוראות החוק בעניין זה מקנות עילת פינוי כנגד הדייר המוגן ועל כן, כל עוד אין פסק דין לפינוי של הדייר המוגן, אין הדבר פוגע בזכותו של המבקש להחזיק בנכס – וזוהי למעשה תביעתו הנוכחית. עוד טען המבקש כי לוי לא התכוון לעזוב את הנכס אלא רק התכוון להשכיר לו. המבקש ביקש לראות זאת כהעברת שכירות המשנה שאינה טעונה הסכמה של הבעלים. לבסוף טען המבקש כי "בבירור שנערך" עולה כי לוי קיבל את הסכמת המשיבה בכתב להעברת הזכויות ושתיקת המשיבה משך כל השנים מהווה הוכחה על כך.

7.בתגובה לתשובה נטען כי אין הכרח לדון בשאלת תוכן ההסכמה שבין התובע לבין לוי, שכן לכתב התביעה צורף ההסכם שנחתם בין הצדדים, שבו נכתבה במפורש מהות העסקה, ולפיה לוי יהיה הדייר היוצא והמבקש יהיה הדייר הנכנס; המבקש משלם ללוי דמי מפתח ובתמורה לוי מוותר על זכויותיו בנכס כדייר מוגן ומעבירן למבקש. משכך, נטען כי ניתן לבחון את טיבה של הסכמה זו גם במסגרת של בקשה לדחייה על הסף. המשיבה טענה עוד כי טענותיו המאוחרות של המבקש לפיהן שכר את הנכס בדיירות מוגנת ואין טענה של דייר יוצא ודייר נכנס עומדות בסתירה לאמור בגוף כתב התביעה, ומטרתן לעמוד בנסיבות של פסק הדין שאוזכר על ידי המבקש (ת"א 13990/06). אלא שבפסק דין זה, טענה המשיבה, מדובר היה בנסיבות אחרות, ובהן, בהעברת שכירות משנה ולא שכירות ראשית, ובמסגרת של הסכם שכירות שהתיר שכירות משנה. זאת, בניגוד להסכם המפורש שבין המשיבה ללוי, שבו נכתב כי אסור לשוכר להעביר את השכירות או למסור את החזקה במושכר בלא רשות מהמשכיר בכתב. המשיבה טענה עוד כי בתשובת המבקש הועלתה טענה עובדתית חדשה לפיה לוי קיבל את הסכמת המשיבה בכתב טרם העברת הזכויות. המשיבה טענה כי לא זו בלבד שטענה זו לא נזכרה בכתב התביעה, אלא שלמעשה מדובר בטענה המנוגדת לנטען בכתב התביעה בדבר הימנעות המשיבה ממתן הסכמה להעברת הזכויות. המשיבה הוסיפה כי אף אם תתקבלנה טענותיו של המבקש לעניין פניות בעל פה למשיבה, אין בכך כדי לקבל את התביעה, כיוון שהוראות החוק מחייבות פנייה בכתב ועמידה בלוחות זמנים מוגדרים מראש.

דיון והכרעה

8.בחנתי את טענות בעלי הדין. בכלל זאת, בחנתי הן את הטענות שהועלו בכתבי הטענות הן את הטענות שהושמעו בדיון וכן בבקשה לסילוק הסף, בתשובה ובתגובה לתשובה. לאחר שבחנתי את מכלול הטענות סבורתני כי דין הבקשה להתקבל, במובן זה שיש להורות על מחיקת התביעה בהיעדר עילה.