ביטול הסכם פיתוח וטענה בדבר אכיפה בררנית

1.המבקש [להלן: "מימון"] חכר מקרקעין מרשות מקרקעי ישראל [להלן : "המינהל"] – הבעלים של המקרקעין. המקרקעין באור יהודה וידועים כחלק מגוש 6227 חלקה 35, גוש 6226 חלקה 30, גוש 6227 חלקה 7, ושטחם 1,188 מ"ר [להלן: "המקרקעין "].

על המקרקעין בנויים כיום בית [להלן: "הבית המקורי"], וקוטג' נוסף [להלן : "הבית החדש" או "הקוטג'"]. הבית המקורי נמכר ע"י מימון לצד ג', וחלק מכספי התמורה מעוכבים בנאמנות עד למתן אישור המינהל לעסקה שבוצעה.

הבית החדש נבנה מספט' 04' ועד אפריל 07' בשני שלבים, כפי שפורט בסעיף 7 לפסק.

2.תחילתו של הסכסוך בבקשה שהגיש מימון להתיר לו לפצל את המקרקעין לשני מגרשי בניה, עפ"י החלטה 574 של מועצת מקרקעי ישראל .  

עפ"י החלטה 574 ניתנה הטבה לרוכשי בתים בישובי עולים, ואור יהודה הוגדרה כיישוב המזכה בהטבה זו. עפ"י ההטבה ניתן היה לפצל את המקרקעין ל-2 מגרשי בניה, ולבנות בית נוסף על המגרש השני. בהסדר ההטבה נקבע, שהתשלום שישולם עבור ההיתר יעמוד על 11% מערך המגרש במקום 51%, ו-40% מערך המגרש ישולמו במועד עתידי כאשר הזכויות תועברנה למי שאינו החוכר המקורי או ילדו. התנאי למימוש ההטבה היה שהבית המקורי יישאר בשימוש החוכר. מטרת ההטבה היתה לאפשר לחוכר לבנות בצמוד בית נוסף עבור אחד מילדיו.

ב-30.10.97 חתם מימון עם המינהל על חוזה פיתוח מהוון לצורך פיצול 572 מ"ר מהמקרקעין על מנת לבנות קוטג' בקיר משותף [להלן: "המגרש"]. מימון שילם למינהל עבור מתן ההיתר, בהתאם להטבה שניתנה ליישובי עולים, 11% מערך המגרש תוך התחייבות לשלם 40% מערך המגרש בעתיד כאשר הזכויות תועברנה לצד ג'. מימון התחייב בחוזה הפיתוח להשלים את הבניה במגרש במשך 36 חודשים, ולא יאוחר מ-1.9.00 [ ראו נספח ה' לכתב התשובה].

מימון הפר את חוזה הפיתוח הפרה יסודית ולא בנה על המקרקעין במשך 36 חודשים מ-30.10.97 ועד 1.9.00.

3.עיקר טענות המינהל: הסכם הפיתוח עם מימון בוטל ב-04'; התשלום בסך 11% מערך המגרש ששילם מימון לא הוחזר לו מאחר וחרף פניות חוזרות ונישנות נמנע מימון מלהעביר את פרטי חשבון הבנק שלו למינהל על מנת שיועברו אליו הכספים; משבוטל ב-04' הסכם הפיתוח - חל כלל הסופיות ולא ניתן עוד להאריכו בהסתמך על בקשה שהוגשה ב-1.6.09, כ-5 שנים לאחר מכן; ב-12.4.07 סיים מימון את בניית הקוטג' על המגרש ללא הסכמת הבעלים – המינהל, לא שילם דמי היתר עפ"י כללי המינהל, ואין הצדק ליתן לו את ההטבה מכוח הסכם הפיתוח מ-97', שבוטל בהסכמה ב-04' – הטבה שאינה קיימת עוד במגרשי בנייה באור יהודה.

המינהל הודיע, שאינו דורש השבה של המגרש, ומסכים להתיר למימון פיצול המקרקעין לשני מגרשים עליהם בנויים הבית המקורי והבית החדש. המינהל הדגיש שיהיה על מימון לשלם תוספת לדמי ההיתר בסך 11% ששולמו – בשיעור 40% משווי המגרש, באשר בעסקה רגילה נדרש לשלם דמי היתר בשיעור 51%, ולא עומדת למימון עוד ההטבה של תשלום דחוי ביישובי עולים – הטבה שאינה קיימת כיום. עוד הודיע המינהל שיהיה על מימון לשלם דמי שימוש ממועד קבלת טופס 4 [גמר הבניה של הקוטג' על המגרש ] ועד לחתימת הסכם חכירה מהוון עם המינהל בעניין המגרש. דמי השימוש נדרשו באשר הסכם הפיתוח בוטל בהסכמה, לא ניתנה הסכמה של המינהל לבניית הקוטג' על המגרש שפוצל מהמקרקעין, ולא שולמו דמי היתר בגין הסכם פיתוח חדש.