ה"פ 1205-12-13 ברוש שרותי רכב בע"מ נ' אלשייך הנדסה - ניהול פרוייקטים 1994 בע"מ ואח' - פסקדין

המבקשת עתרה, בהמרצת פתיחה זו, ליתן לה סעד הצהרתי, שלפיו הזכויות במגרש מסויים בבאר שבע עברו לבעלותה, באופן שעיקולים שהוטלו על ידי מי מהמשיבים, בשל חובות מוכרת הזכויות - משיבה 1, דינם להיבטל ולסגת מפני זכויותיה שלה.

מדובר במגרש מס' 170, בעמק שרה, באר-שבע, הידוע כגוש 401115 חלקה 1, לפי תוכנית בניין עיר 5/בת/43 (להלן: "המגרש"). המשיבה 1 (להלן: "אלשיך") היתה בעלת הזכויות במגרש, על פי חוזה פיתוח מהוון שבינה לבין מנהל מקרקעי ישראל (כיום - רשות מקרקעי ישראל (ולהלן: "רמ"י").

המבקשת כרתה עם אלשיך הסכם מכר מיום 17.11.11 (התאריך הנקוב בכתב התובענה שגוי ועל כך אין מחלוקת), שעל פיו רכשה את מלוא זכויות אלשיך במגרש, בתמורה של 1.4. מיליון ₪ ומע"מ. אותה עת היה המגרש, עפ"י רישומי רמ"י, נקי מעיקולים או שעבודים, פרט למשכנתא לטובת בנק מזרחי-טפחות, שכיום אין לה רלוונטיות. נרשם משכון לטובת המבקשת, בגין עסקת רכישת המגרש, הן ברשם המשכונות, והן ברשם החברות, והעסקה דווחה כדין לרשויות המס. המבקשת הסתייעה במימון בנקאי לצורך תשלום התמורה, וניתנה התחייבות לרישום משכנתא שנרשמה אצל רמ"י. מלוא התמורה שולמה בפועל לאלשיך.

הנתיב להשלמת רישום זכויות המבקשת על שמה, בין בספרי רמ"י, ובין, לימים, בלשכת רישום המקרקעין, ובהיות הזכויות, לעת עתה, מעוגנות בהסכם פיתוח בלבד, מחייב הארכת הסכם הפיתוח, פניה למשרד התמ"ת לשם המלצה להעברת הזכויות, ופרוצדורה נוספת הייחודית לסוג זה של עסקאות. ברם - התגלתה מכשלה בקידום ההליך, בשל עיקולים מטעם נושים שונים של אלשיך, אשר הוטלו, במועדים כאלה ואחרים, על זכויותיה במגרש, ושכולם, פרט לעיקול שהוטל לבקשת המשיב 3, או שהוסרו ובוטלו, או שמטילם הסכים או השאיר לשיקול דעת את מחיקתם בהליך הנוכחי. משמע - בגין העיקולים שלא בוטלו קודם להגשת ההמ"פ, זכאית המבקשת לפס"ד, כלפי המשיבים כולם, זולת משיב 3, והעיקולים הללו אינם נושא להתדיינות ולהכרעה כעת.

העיקול על זכויות אלשיך במגרש, לבקשת המשיב 3, חברת א. זוהדי בע"מ (להלן ולשם הנוחיות: "המשיב"), אשר נרשם בספרי רמ"י וקיומו מעכב המשך מימוש עסקת המכר והעברת הזכויות למבקשת, הוטל כשנה לאחר כריתת הסכם המכר, וזאת ביום 17.12.12. הגם שהחוב הפסוק, המגיע למשיב מאת אלשיך (נשוא תיק הוצל"פ 14-09849-11-3), היה בהיקף צנוע יחסית (כ- 10,000 ₪ למיטב הבנתי), אל מול מימדי העיכוב והתקלה שנוצרו בעטיו, לשיטת המבקשת, ואשר מסכלים קידום העסקה, לא השכילו הצדדים למצוא הסדר שייתר ההתדיינות ביחס לעיקול הבודד הזה שנותר רשום על הנכס.

לכאורה, מתבקש מהעובדה שהעיקול הוטל הרבה אחרי כריתת הסכם המכר ואף לאחר תשלום מלוא התמורה, שתיושם הלכת "מזל אהרונוב" (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4) 199), וייקבע, שהעיקול המאוחר נסוג מפני העברת הזכויות האובליגטורית הקודמת, אף שטרם הסתיימה ברישום. בקליפת אגוז, אזכיר, שההלכה הנ"ל "החייתה" במשפטנו את מוסד "הזכות שביושר תוצרת הארץ", במקרקעין, תוך קביעה, שהתחייבות לביצוע עסקה, בין במקרקעין ובין במטלטלין, אף ללא רישום, גוברת על זכותם של נושי המוכר, שהטילו עיקול על הנכס הנמכר במועד מאוחר להתחייבות, וזאת - אפילו אם העיקול נרשם טרם שהקונה אפילו רשם לטובתו הערת אזהרה. הרציונל בבסיס ההלכה החשובה הזו (שמאז פותחה ונדונה רבות בפסיקה), הינו בכך, שהזכות החוזית שביושר, נתפסת כזכות מעין קניינית, הפועלת כלפי צדדים שלישיים, ומקנה עדיפות לרוכש על פני מי שזכותו מצויה בדרגה נמוכה יותר, ושלא במישור הקנייני, קרי - הזכות להיפרע מהנכס, לאחר מימושו, את אותו חוב כספי, שהעיקול המוטל נועד להקל על גבייתו. דרך אחרת להתבונן ברציונל הזה, במקרה כדוגמת כאן, כאשר זכויות אלשיך בנכס היו מסוג של "חוזה פיתוח" שקיום תנאיו יביא, לימים, לחתימת חוזה חכירה עם רמ"י, היא בכך, שנראה בעסקת המכר משום המחאה מלאה וגמורה של זכויות אלשיך למבקשת, באופן שלעת הטלת העיקול לא היו בנמצא זכויות של אלשיך במגרש שאותן ניתן היה לעקל (ראה: ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך ואח', פ"ד נג(2) 218).

המשיב אינו כופר בתחולתה העקרונית של הלכת "מזל אהרונוב" על נסיבות ענייננו, אולם, מבקש הוא להכניס עניינו לגדרי החריגים, שנקבעו בהלכות השונות, ושבהתקיימם, עדיין המעקל יכול לגבור על זכותו של רוכש הזכויות האובליגטוריות הקודם לו בזמן. חריגים אלה מצויים במישור כשרות ותקינות עסקת המכר, ותום ליבם של המתקשרים שם, בעיקר, כמובן, זה של הרוכש, המבקש לבטל את העיקול המאוחר.

בפס"ד שניתן על ידי, בה"פ 2048/07 בעניין סבן נ' ליאב (מיום 22.1.09, פורסם באתר נבו), ושעליו, בין היתר, נסמך ב"כ המשיב בטיעוניו בסיכומים, הגדרתי את היתכנות החרגת עניין מסויים מתחולת הלכת "מזל אהרונוב" באופן הבא:

"כשרות העיסקה, במובן הרחב, היא תנאי להחלת הלכת אהרונוב, משני כיוונים. הראשון - תנאי בלתו אין ונובע גם מהגיונם של דברים, שאם העברת הזכויות בנכס המקרקעין היתה בטלה וחסרת נפקות, כגון, שעסקינן בחוזה למראית עין, לפי סעיף 13, לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973, ממילא אין כוחה יפה להקנות גם זכויות שביושר לרוכש. השני - עניינו בסייג שמופיע בפסיקה שאחרי הלכת אהרונוב, ולפיה אם ההתנהלות הרוכש נגועה בחוסר תום לב, בנסיבות מסויימות יכול הדבר להביא לשלילת עדיפותו שמכח הזכות שביושר שרכש, ומתן קדימה ותוקף לעיקול המאוחר".