דרורי נ' דהן זביב

תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של 37,206 ₪, היא התביעה שלפני.

עובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. ביום 16.5.17 נחתם בין הגברת טובה פיינגרץ, שבעת הרלבנטית היתה הבעלים של דירה הנמצאת ברחוב XX בעיר ראשון לציון (להלן בהתאמה: "טובה" ו- "הדירה"), לבין "רדמקס דירות יוקרה" (להלן: "רדמקס"), באמצעות התובע - מתווך מקרקעין, הסכם תיווך שעניינו מכירה הדירה, ושבמסגרתו נקבע, בין היתר, כי דמי התיווך, ככל שהדירה תימכר, יעמדו על 2% מהתמורה שתתקבל בגינה (להלן: "ההסכם עם טובה" – צורף כנספח א' לבקשה לביצוע תביעה על סכום קצוב).

   התובע פרסם מודעה למכירת הדירה, בה צוין כי מבוקשת עבורה תמורה בסך של 1,590,000 ₪ עבור הדירה (עותק מודעת הפרסום צורף כנספח ב' לכתב התביעה).

    

2. לאחר פרסום המודעה, יצרה הנתבעת קשר עם התובע, וביום 29.5.17 ,טרם הציג התובע בפניה את הדירה, נחתם על ידי הנתבעת הסכם "התחייבות לתשלום דמי תיווך" במסגרתו צוין, בין היתר, כי ככל שהנתבעת תרכוש את הדירה, היא תשלם דמי תיווך בסך 2% מערך הרכישה בתוספת מע"מ כחוק. אבהיר, כי המחיר המבוקש בגין הדירה צוין בהסכם התיווך, אלא שכתב היד לא ברור, ומשכך לא ברור האם נכתב שם סך של 1,500,000 ₪ או שמא סך של 1,590,000 ₪ . (להלן: "הסכם התיווך"- נספח ג' לכתב התביעה).

    

3. ביום 12.6.17 התקיימה פגישה, בה נכחו בין היתר, טובה, הנתבעת, התובע, ומר ישעיהו קרסנשטיין, ידיד של טובה באותה העת (להלן: "ישעיהו").

   במעמד הפגישה, נערך מסמך הנושא כותרת "סיכום פגישה על קניה ומכירת דירה". בין הצדדים אין מחלוקת כי אותו מסמך הינו, הלכה למעשה, זיכרון דברים שנחתם בין טובה לנתבעת (סעיף 6 לסיכומי התובע) (להלן: "זיכרון הדברים" – נספח ד' לכתב התביעה, נספח ב' לכתב ההגנה).

   ביום 15.6.17, נחתם הסכם מכר בין טובה לנתבעת, במסגרתו נמכרה הדירה לנתבעת בעבור הסך של 1,580,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר" – נספח ה' לכתב התביעה).

    

   התובעת וטובה יוצגו על ידי עו"ד ברק, אליו הופנו על ידי התובע, לאחר שקודם לכן יוצגה טובה על ידי עו"ד קלמוביץ, אלא שמאוחר יותר הופנתה לעו"ד ברק, עליו המליץ לה התובע (עמ' 34 שורות 9-10 ועמ' 6 שורה 6, לתמליל השיחה מיום 18.9.17 בין הנתבעת לבין טובה – נספח ה לכתב ההגנה, וכן חלופת מסרונים בין הנתבע לתובעת מיום 4.6.17- נספח ד' לכתב ההגנה).

    

4. דמי תיווך לא שולמו לתובע על ידי הנתבעת, והוא הגיש בקשה לביצוע תביעה נגד הנתבעת, ללשכת ההוצאה לפועל.

   הנתבעת הגישה התנגדות מטעמה, וזו הועברה לבית המשפט.

   במעמד הדיון שהתקיים ביום 18.12.17 נתנה לנתבעת רשות להתגונן. הצדדים הגישו כתבי טענות מותאמים לסדר דין מהיר, ביצעו גילוי מסמכים, התקיימו ישיבה מקדמית וישיבות הוכחות, לאחריהן הוגשו סיכומי הצדדים, וכעת בשלה העת למתן פסק הדין.

    

   טענות התובע

   התובע תמך טענותיו בתצהירו וכן בתצהירם של טובה וישעיהו.

   טובה לא התייצבה לדיוני ההוכחות ומשכך, בהסכמת הצדדים, הוצא תצהירה מהתיק.

    

5. התובע טוען, כי הנתבעת לא מכחישה חתימה על הסכם התיווך, ואף לא מכחישה כי הוא זה שהתנהל מולה בשם רדמקס, כסוכן של רדמקס, וממילא לא נפל כל פגם בהסכם התיווך, ומדובר בהסכם מחייב.

    

6. לטענת התובע, לאחר שהסכם התיווך נחתם והדירה הוצגה לנתבעת, התבקש הוא על ידי הנתבעת להפחית את סכום התמורה, אלא שטובה, שקבעה עבור איזו תמורה תימכר הדירה, הודיעה על סירובה לאמור, ומשכך, הודיעה לו הנתבעת כי היא לא מעוניינת לרכוש את הדירה.

   התובע טוען, כי, פנה, במסגרת הבלעדיות שניתנה לו על ידי טובה, לרוכשים פוטנציאלים נוספים "שהיו מעוניינים בקניית הדירה, ואלה אף פנו לעורכי דינם לביצוע טיוטות הסכמי המכר" (סעיף 7 לכתב התביעה), אלא שמשנודע לנתבעת כי הדירה עתידה להימכר, פנתה האחרונה לטובה, מאחורי גבו, "העיקר לרכוש את הדירה והמוכרת לאחר השיחה עמה עדכנה את התובע בהתפתחויות הנ"ל" (סעיף 8 לכתב התביעה).

    

7. התובע מוסיף, כי זיכרון הדברים נערך ונוסח על ידי ישעיהו, ידיד של טובה, שנכח בפגישה. בהקשר זה, נטען בתצהירו של ישעיהו כי הוא אכן נכח בפגישה שהתקיימה ביום 12.6.17, במעמדה "הוסכמו" בין טובה לנתבעת "פרטים לגבי הנכס הנמכר" (סעיף 2 לתצהירו של ישעיהו), וכי הוא ערך וכתב את "סיכום הדברים" באותה פגישה (סעיף 3 לתצהירו של ישעיהו).

   התובע טוען, כי טרם חתימת הסכם המכר, הואיל והדירה היתה מושכרת ל"יזם שביצע תמ"א 38 בהתאם להסכם שכירות מול מוכרת הנכס", פנה הוא אל היזם כדי לקבוע מועד לפינוי הדירה (סעיף 11 לכתב התביעה).

    

8. עוד טוען התובע, כי לאחר משא ומתן בין טובה לנתבעת, נחתם הסכם המכר, לפיו נמכרה הדירה לנתבעת בתמורה לסכום הנמוך ב-10,000 ₪ מהסכום, שצוין במועדת הפרסום של הדירה, ומשכך, הגם שבשלב מסוים פנתה הנתבעת אל טובה ישירות, בנסיון "למדר" אותו ולחמוק מתשלום דמי התיווך (סעיף 12 לסיכומי התובע), הרי שהוא זכאי לדמי התיווך, שכן הוא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה, הוא הציג הנכס בפני הנתבעת, כאשר הסכם המכר נחתם שבועיים לאחר מכן, ובמחיר קרוב בערכו למחיר שהוא הציע בעבור הדירה.

    

   חרף האמור, טוען התובע, כי הנתבעת לא שילמה דמי תיווך, תוך שניסתה לחמוק מהתשלום בתירוצים כאלה ואחרים, ותוך שניסתה להפחית סכום דמי התיווך להם הוא זכאי (סעיף 14 לכתב התביעה).

    

9. בהקשר זה, מוסיף התובע, כי בנסיון לחמוק משתשלום דמי התיווך, בחרה הנתבעת להטיל עליו אחריות לכך שהחניה, המוצמדת לדירה, אינה חניה מקורה, אלא שלא הוא "צריך לקבוע איזה חניה מוצמדת בטאבו", ולא בכדי, הודתה הנתבעת כי האחריות לכך היא של עורך דינה (סעיפים 25-26 לסיכומי התובע). ממילא, כך טוען התובע, הנתבעת חתמה על הסכם המכר, לאחר ש"התוודעה" למיקום החניה המוצמדת לדירה (סעיף 28 לסיכומי התובע).

    

10. בהינתן האמור, טוען התובע, כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לו את דמי התיווך, שלשיטתו מסתכמים בסך של 37,206 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

    כן מבקש התובע, לחייב הנתבעת לפצותו בסך של 10,000 ₪, בגין עגמת הנפש שלטענתו גרמה לו.

    למען הסדר הטוב, אציין כי סכום התביעה הועמד על הסך של 37,206 ₪, דמי התיווך שלשיטת התובע על הנתבעת לשלם לו, מבלי שהוסף הסך של 10,000 ₪, אשר נתבע בגין עגמת הנפש הנטענת.

     

    טענות הנתבעת

    הנתבעת תמכה טענותיה בתצהירה וכן בתצהירו של מר אלמוג סבן, שאף הוא התעניין ברכישת הדירה (להלן: "אלמוג"). כן צרפה הנתבעת תמלילים של הקלטות של שיחות שהתקיימו , בין היתר, בינה לבין טובה, ובינה לבין התובע (נספח ה לכתב ההגנה). התובע לא התנגד להגשת התמלילים, תוך הסכמה כי יש התאמה בין תוכן ההקלטות, שהוגשו לתיק בית המשפט, לבין התמלילים (עמ' 19 שורה 33 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.19). בנוסף, צרפה הנתבעת העתק של מסרונים, שהוחלפו בינה לבין התובע עובר לחתימה על הסכם המכר ולאחר מכן (נספח ד' לכתב ההגנה).

     

11. הנתבעת טוענת, כי הסכם התיווך נערך בינה לבין מר דרור מונטי מטעם רדמקס (להלן: "דרור") , כי חותמת התובע על גבי הסכם התיווך לא הופיעה עת חתמה על ההסכם והוספה מאוחר יותר, וכי העתק הסכם התיווך לא נמסר לה. בנסיבות אלה, טוענת הנתבעת, כי ממילא אין התובע, צד להסכם התיווך, ואין לו מעמד בהליך דנן.

     

12. עוד טוענת הנתבעת, כי התובע ניסח את זיכרון הדברים, למצער סייע לנסחו, בניגוד לקבוע בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), וגם מטעם זה יש לדחות תביעתו.

     

13. הנתבעת מוסיפה, כי יש לדחות התביעה גם מן הטעם שהתובע לא היווה את הגורם היעיל בקשירת עסקת המכר, ואף עשה כל שביכולתו על מנת לסכלה.

    בהקשר זה, טוענת הנתבעת, כי בהסכם התיווך נקבע כי המחיר המבוקש בגין הדירה הינו 1,500,000 ₪, אלא שבסופו של יום הדירה נמכרה לה "בשמונים אלף שקלים מעל המחיר המבוקש" (סעיף 10 לתצהיר הנתבעת). לטענת הנתבעת, נמסר לה על ידי טובה כי התובע "העלה את סכום המכירה על דעת עצמו, ככל הנראה על מנת להשיא את דמי התיווך שביקש לשלשל לכיסו, שכן הם נגזרים מסכום העסקה" (סעיף 12 לתצהיר הנתבעת).

    הנתבעת טוענת, כי במודעת פרסום שפרסם התובע, צוין כי מחיר הדירה 1,590,000 ₪, וכי בשלב ראשון, ציין בפניה התובע כי מחיר הדירה 1,550,000 ₪ ואף מסר לה כי טובה מסכימה למחיר האמור, אלא שמספר ימים לאחר מכן יצר עימה קשר, וטען שטובה דורשת לקבל סך של 50,000 ₪, מתוך התמורה בסך של 1,550,000 ₪, במזומן- טענה שהתבררה כחסרת שחר ומטרתה כי התובע "יגרוף לכיסו" את אותם 50,000 ₪, מבלי להצהיר עליהם לרשויות המס (סעיף 15 לתצהיר הנתבעת).

     

    הנתבעת מוסיפה, כי יום לאחר מכן יצר עימה קשר התובע, ומסר לה כי הצליח להפחית את מחיר הדירה לסך של 1,535,000 ₪, אלא שכעבור יום התקשר אליה פעם נוספת, ומסר לה כי המחיר עומד על הסך של 1,550,000 ₪.

     

14. לטענת הנתבעת, עקב לחץ שהפעיל עליה התובע, הסכימה לתנאי המכירה, אלא שהתובע הודיע לה כי העסקה אינה אקטואלית והוא מצוי במשא ומתן עם אדם אחר.

    בשלב זה, טוענת הנתבעת, הבינה "שמדובר באדם נכלולי שהאמת ממנו והלאה", ופנתה ישירות לטובה, ניהלה עימה משא ומתן, וסיכמה עימה כי תמורת הדירה תעמוד על הסך של 1,580,000 ₪ - 50,000 ₪ מעל המחיר המבוקש ו-30,000 ₪ מעל המחיר שהתובע דרש "בשמה" של טובה (סעיף 19 לתצהיר הנתבעת).

     

    לטענת הנתבעת, לאחר שנודע לתובע אודות הסיכום האמור, דרש להיות נוכח בפגישה שהתקיימה בינה לבין טובה ביום 12.6.17, במעמדה ניסח התובע את זיכרון הדברים.

     

    עוד טוענת הנתבעת, כי לא פגשה את טובה עובר ליום 12.6.17, מעמד עריכת זיכרון הדברים, כיוון שהתובע התנגד לכך בתוקף, וכי במעמד עריכת זיכרון הדברים סוכם כי התמורה בגין הדירה תהה זו שסוכמה ביניהן עובר לקיום אותה פגישה – סך של 1,580,000 ש"ח, ללא מעורבות או תיווך של התובע.

     

    בהינתן האמור, טוענת הנתבעת, כי התובע לא היה הגורם היעיל בקשירת העסקה, כי הדירה נרכשה על ידה חרף ניסיונותיו לחבל בעסקה, וממילא אין הוא זכאי לדמי תיווך.

     

15. הנתבעת מוסיפה, כי על התנהלותו של התובע, ניתן ללמוד גם מכך שניהל משא ומתן למכירת הדירה עימה ועם אלמוג במקביל, מבלי שיידע אותם כי מתנהל משא ומתן מקביל כאמור, ותוך ש"מידר" את טובה מהמשא ומתן שניהל עם אלמוג, והכל בניגוד לחובות המוטלות עליו בהתאם לחוק המתווכים.

     

    זאת ועוד, לטענת הנתבעת, יום לפני שפגשה את התובע לראשונה, פנה דרור לאלמוג, והציע לו לרכוש הדירה בתמורה לסך של 1,475,000 ₪, כאשר לאחר שהתובע ערך לאלמוג סיור בדירה, מסר לו כי מחיר הדירה הינו 1,500,000 ₪, אלא שאלמוג הציע לרכוש הדירה בתמורה לסך של 1,400,000 ₪ - קרי, בנקודת הזמן בה התובע הציג הדירה לנתבעת, הוצע על ידי אלמוג סכום של כ-200,000 ₪ פחות מהמחיר שהוצג במודעת הפרסום ו- 100,000 ₪ פחות מהמחיר אותו דרשה טובה – הצעה שבאותה נקודת זמן לא נדחתה על ידי טובה.

     

16. עוד טוענת, הנתבעת, כי עת הציג התובע את הדירה בפניה, טען כי החניה המוצמדת לדירה הינה חניה מקורה, ורק בדיעבד התברר לה כי החניה אינה מקורה בעוד שכל החניות בבניין, למעט החניה המוצמדת לדירה, מקורות.

    בהינתן האמור, טוענת הנתבעת, כי התובע הפר חובותיו בהתאם לחוק המתווכים, כי עליו לפצותה בגין הנזקים שגרם לה, לרבות אותם סכומים שבסופו של יום שילמה לטובה מעבר לסך של 1,500,000 ₪, וכי יש לדחות את התביעה.

     

    הנתבעת מוסיפה, כי אינה מורגלת בהליכים משפטיים, וכי לפנים משורת הדין, הסכימה לשלם לתובע חלק מדמי התיווך "כדי להימנע מהליך משפטי יקר וממושך", אלא שהתובע סירב לכך, תוך שהתעלם מהטענות שהנתבעת העלתה כלפיו לפני הגשת התביעה (סעיפים 9-10 לסיכומי הנתבעת).

     

17. למען הסדר הטוב, אוסיף כי בסיכומים מטעם הנתבעת נטען כי בהסכם עם טובה, צוין כי מחיר הדירה 1,500,000 ₪ "אך מאוחר יותר הספרה 0 שונתה ל-5 והמחיר הוקפץ ל- 1,550,000 ₪" (סעיף 2 לסיכומי הנתבעת). טענה זו לא נטענה על ידי הנתבעת קודם לכן, והיא בבחינת הרחבת חזית אסורה.

    הכרעה

    אקדים אחרית לראשית ואציין, כי לאחר עיון בכתבי הטענות, בפרוטוקול, וביתר החומר שהוגש לתיק בית המשפט, ראיתי לקבל את ההתנגדות ולדחות את התביעה.

     

18. סעיף 14(א) לחוק המתווכים מפרט את התנאים המצטברים, בהם יהיה זכאי מתווך לדמי תיווך, וזו לשונו:

    "14. (א)מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

    (1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

    (2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

    (3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

     

19. התובע צירף צילום של רישיון המתווך שלו (נספח א' לכתב התביעה), וממילא לא נטען, בוודאי שלא הוכח, כי לא היה לו רישיון בתוקף במועדים הרלבנטיים.

    בהינתן האמור, התמלא התנאי הקבוע בסעיף 14(א)(1) לחוק המתווכים.

     

20. הנתבעת לא הכחישה כי חתמה על הסכם התיווך, כי הסכם התיווך נחתם "מול אייל. התובע" (עמ' 14 שורה 12 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.19), כי ידעה שהתובע הוא המתווך בעסקה (עמ' 14 שורות 13-14 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.19), וכי התנהלה, בין היתר, מול התובע בקשר עם האמור, אף כי רוב ההתנהלות היתה ישירות מול טובה (עמ' 14 שורות 16-18 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.19).

     

    ההסכם אף נושא חותמת עם שם התובע, מספר תעודת הזהות שלו ומספר רישיון התיווך שלו.

     

    הנתבעת אמנם טענה כי החותמת הוטבעה בשלב מאוחר יותר ולא במעמד חתימת ההסכם על ידה, אלא שטענה זו לא הוכחה.

     

    למען הסדר הטוב, אציין, כי אף אם ההסכם נחתם על ידי התובע מטעם רדמקס, הרי שנפסק זה מכבר, כי אין מניעה כי שירותי תיווך יינתנו באמצעות תאגיד, אם כי על מבצע פעולות התיווך עצמו לעמוד בדרישות החוק החלות על מתווך (ע"א (חי') 3455/06 דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם [פורסם במאגרים] (28.8.2007).

     

21. הנתבעת מפנה לסעיף בהסכם הקובע כי: " ידוע לי/נו כי מר דרור מונטי הסביר לי/נו את מהות העסקה ומסר לי/נו את כל הפרטים הידועים לו על הנכס.

    לאחר קבלת המידע ידוע לי/נו כי חובת תשלום דמי תיווך חלים עלי/נו במידה ותתבצע העסקה וזאת גם אם לא היה מר דרור מונטי מעורב ישירות בכל מהלך המשא ומתן.

    אני/נו מצהירים בזאת כי הפרטים הר"מ נמסרו לי/נו ע"י סוכן /ת שפאטיו (הטעות במקור – צ.ל – "שפרטיו" –ל.י) רשומים בראש הכותרת וחתימתי/נו מאשרת קבלתם".

     

    פרטיו של דרור מודפסים בראש העמוד בהסכם התיווך, אך גם פרטי התובע מוטבעים בראש העמוד בצד שמאל בהסכם התיווך, וממילא הסעיף אינו קובע כי דמי התיווך ישולמו לדרור דווקא ולא לתובע.

     

    בהינתן האמור, אני דוחה טענת היעדר היריבות שהועלתה על ידי הנתבעת, וקובעת כי התקיימו הדרישות המפורטות בסעיפים 9(א) ו- 14(א)(1) ו- (2) לחוק המתווכים.

     

22. עתה יש להידרש לשאלה האם התנאי הקבוע בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים התקיים – קרי, האם התובע היה הגורם היעיל להתקשרות הנתבעת עם טובה?

     

    בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר , כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל פ"ד מח(3), 116, נקבע, בין היתר, כי : "אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל" (עמ' 123), וכי: " עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (עמ' 125).

     

    כן נקבע שם כי:

    "ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.

    מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה" (עמ' 123-124).

     

23. אין מחלוקת, כי הנתבעת פנתה אל התובע לאחר שראתה את מודעת הפרסום ביחס לדירה מושא התביעה, וכי בהמשך הציג לה התובע את הדירה (עמ' 3 שורות 2-5 לפרוטוקול הדיון מיום 18.12.17 ועמ' 14 שורות 19-20 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.19).

     

    בסיכומים מטעמו, טען התובע לראשונה, כי הוא זה שהפגיש בין הנתבעת לבין טובה, אלא שכפי שיפורט להלן, מחומר הראיות עולה כי לא זו בלבד שהתובע לא הפגיש בין הנתבעת לטובה, אלא שלא היה לו עניין להפגיש ביניהן, ואף ניסה להימנע מכך.

     

    בתמליל השיחה, שהתקיימה ביום 12.6.17 בין התובע לנתבעת, אומרת הנתבעת לתובע:

    "עזוב, תן לי לכבד אותה, תן לי שהיא תראה אותי פנים, שרואים פנים של בן אדם אז לפעמים, איך אומרים מתרככים, תן לי לשבת איתה, כן" , ובהמשך: "אולי היא תרגע יותר, תבין שהיא עושה עסקים מול בן אדם שהוא הגון בסך הכל, שזאת אני, שהכוונות הן כוונות טובות-," ( עמ' 28 שורות 6-8 ו- 12-13 לתמליל).

     

    מן האמור עולה, כי הנתבעת לא פגשה את טובה קודם לכן.

     

    עוד אומרת הנתבעת לתובע: "לא מכם קיבלתי את הטלפון של טובה, לא מכם. ההפך, אני ביקשתי ממך, אולי אני אדבר איתה, אמרת לי, אין צורך, שלא תבלבל לך את השכל", והתובע משיב לנתבעת: "ברור, כי זה לא, לא עושים דבר כזה" (עמ' 11 שורות 13-16 לתמליל).

     

    התובע נשאל מדוע סירב למסור לנתבעת את מספר הטלפון של טובה, כדי שתוכלנה לשוחח ביניהן, ובתשובתו לא הכחיש כי סירב למסור את מספר הטלפון לנתבעת, עת השיב: "אני מייצג את טובה. הדירה נמצאת בבלעדיות. טובה הסמיכה אותי לעשות משא ומתן בשמה וכל מה שמקובל על טובה מקובל עלי" (עמ' 5 שורות 23-24 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19). עוד העיד, כי: "ברגע שהיא הסמיכה אותי לעשות משא ומתן בשמה בעצם היא מחוץ לתמונה ואני מיידע אותה בכל דבר" (עמ' 5 שורות 26-27 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

    אוסיף, כי לאחר שהתובע שמע מהנתבעת, בשיחתו עימה ביום 12.6.17, כי היא עתידה להיפגש עם טובה באותו היום, לשם חתימה על זיכרון הדברים, ציין בפניה כי "לא צריך זכרון דברים" (עמ' 23 שורה 5 לתמליל), והוסיף בהמשך: "אבל מה את צריכה לסגור עם טובה, לא הבנתי, מה את צריכה להגיע לטובה?" (עמ' 27 שורות 15-16 לתמליל), ואף "התנדב" "להוריד ממך את זה" (עמ' 28 שורה 1 לתמליל), תוך שציין: "הכל בסדר. אני אוריד את זה ממך. מה העניין? מה את צריכה להגיע לטובה? בשביל מה" (עמ' 28 שורות 4-5 לתמליל).

     

24. זאת ועוד, התובע התנהל באופן דומה גם בכל הקשור לאלמוג, עו"ד במקצועו, שכאמור התעניין אודות רכישת הדירה מטובה, עת נמנע מלמסור לטובה את פרטיו של אלמוג, כפי שעולה מתמליל השיחה, שהתקיימה בין טובה לנתבעת ביום 18.9.17, בה ציינה טובה, כי בקשה מהתובע את פרטיו של אלמוג, אלא שחרף האמור, התובע לא מסר לה הפרטים: "כן כן, הוא לא נתן לי את השם, אני זוכרת שהתעקשתי ורציתי באמת מספר טלפון או שם, הוא לא נתן לי, לא, לא נתן" (עמ' 2 שורות 1-2 לתמליל).

     

    חיזוק לאמור, יש אף בתצהירו של אלמוג, שהינו נטול אינטרס בהליך דנן, שהצהיר כי דרור פנה אליו והציע לו לרכוש הדירה בעבור הסך של 1,475,000 ₪, אלא שלאחר שנפגש עם התובע, האחרון מסר לו כי מחיר הדירה 1,500,000 ₪. עוד הצהיר, כי הציע לשלם הסך של 1,400,000 ₪ בעבור הדירה, וכי הגם שהתובע מסר לו כי ינסה לתאם פגישה בינו לבין טובה, הוא לא יצר עימו קשר לאחר מכן, ומשכך יצר הוא קשר ישירות עם טובה, כאשר בשיחה שקיים עימה, אמרה לו כי התובע "טען בפניה שנסוגתי מהעסקה. הבהרתי לה שאין כך המצב והצעתי שניפגש" (סעיף 8 לתצהירו של אלמוג).

     

    כן הצהיר, כי משנפגשו השניים, מסרה לו טובה, כי ההצעה בסך של 1,475,000 ₪ "נראית לה" אך היא מעוניינת להתייעץ עם בני משפחתה (סעיף 9 לתצהירו של אלמוג), ולאחר מספר ימים הודיעה לו כי התובע "השיג לה הצעה גבוהה יותר" והמשא ומתן ביניהם הסתיים (סעיף 10 לתצהירו של אלמוג), כאשר בדיעבד התברר לו כי התובע ניהל משא ומתן עימו ועם הנתבעת במקביל ו"הצהיר בפנינו את אותן הצהרות כוזבות, כביכול בשמה של הגב' פינגרץ, ולמעשה תמרן בינינו" (סעיף 12 לתצהירו של אלמוג).

     

25. האמור לעיל, מבסס המסקנה לפיה, הפגישה מיום 12.6.17, במעמדה נערך זיכרון הדברים, היתה המעמד הראשון בו נפגשו הנתבעת וטובה, לאחר שהנתבעת פנתה ישירות לטובה, כאשר סוכם ביניהן , קודם לכן, כי הדירה תימכר לנתבעת בעבור הסך של 1,580,000 ₪. התובע מצידו לא היה מעוניין כי הנתבעת תיפגש עם טובה עובר לחתימת הסכם המכר ביניהן, והסיבה לכך, כפי שיפורט להלן, הינה כי המידע שמסר לנתבעת, ביחס למחיר אותו דורשת טובה בגין הדירה ולאופן התשלום, היה מידע שגוי, שלא תאם את דרישותיה של טובה ואף לא היה ידוע לה.

     

26. הנתבעת, שהתרשמתי מעדותה כספונטנית, העידה כי כלל לא ניהלה משא ומתן עם התובע ביחס למחיר הדירה, וכי במעמד בו הוצגה לה הדירה על ידי התובע: "פניתי אליו ואמרתי לו בזה הלשון ,'מה המחיר לסגירה', הוא ענה לי ,'מיליון חמש מאות חמישים, היא תרצה אני סוגר לך', משהו בסגנון. אמרתי לו ,'סגור לי בזה הרגע', אני חושבת שהוא היה בשוק מהמהירות של ההחלטה שלי" (עמ' 15 שורות 8-10 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.19).

     

    חיזוק לאמור מוצאת אני בתמליל השיחה שהתקיימה בין התובע לנתבעת ביום 12.6.17, בו אומר התובע לנתבעת: "....ואני יודע שאת לא מוכנה להגיע למה שדיברת עליו, דיברנו על 1,550,000 ₪, זה היה הסגירה. זה ירד ל-1,535,000" (עמ' 16 שורות 2-4 לתמליל).

     

    התובע נשאל האם לשיטתו, כפי שנאמר בתמליל, יכולה היתה הנתבעת לרכוש הדירה בתמורה לסך של 1,550,000 ₪, אלא שלא מצאתי כי היה בפיו מענה ברור וענייני, עת השיב: "ממש לא. כי לדירה הזו היו המון דברים על הפרק, גם שניהלתי משא ומתן מול גלית היו קונים אחרים שהמתנתי למצות את המו"מ מול גלית, הם המתינו שנגיע למיצוי העסקה. היה ויכוח ביני לבין גלית, היא רצתה שנקבל הנחה על התשלום של הדירה ובעצם מישהו קרוב אליה דיבר בשמה כדי להגיע לאפשרות של הנחה על הדירה כאשר אני מדבר איתו עשרים דקות בטלפון ואני אומר לו. שגלית הבינה שיש קונה רציני שמוכן לתת יותר על הדירה היא עזבה וטילפנה למוכרת מיוזמתה והציעה לה 1,580,000 ₪ היא עקפה אותי" (עמ' 6 שורות 7-12 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

27. מנגד, העידה הנתבעת, כי לאחר שהתובע מסר לה כי מחיר הדירה 1,550,000 ש"ח, "אייל והשותף שלו התקשרו אליי וביקשו ממני 50 אלף ₪ מזומן והמחיר של הדירה ירשם מיליון וחצי" (עמ' 4 שורות 13-14 לפרוטוקול הדיון מיום 18.12.17).

     

    עוד העידה, כי התובע מסר לה כי הדרישה לתשלום הסך של סך של 50,000 ₪ מתוך סך התמורה של 1,550,000 ₪ במזומן , הינה דרישה של טובה "הוא אמר לי שזו דרישה של טובה המוכרת, אמר שיש משהו עם משהו עם מס שבח ואם היא תצהיר משהו נמוך יותר אז יתכן... ואז ערבתי את אותו גורם נוסף מתוך אחד שבא מהתחום, אמרתי לו אני במצוקה, אני מוכנה לשלם כך וכך והוא מבקש ממני חמישים אלף ₪...." (עמ' 15 שורות 19-22 לפרוטוקול הדיון מום 16.9.19).

     

    משנשאלה האם נוכח האמור, ככל שלא היתה פונה לטובה ישירות מאוחר יותר, יכולה היתה לרכוש הדירה בעבור הסך של 1,550,000 ₪, השיבה: "זה היה תנאי ל-50 אלף ₪ במזומן ועבירה על החוק מבחינתי והתשובה לא" (עמ' 4 שורה 20 לפרוטוקול הדיון מיום 18.12.17), תוך שהבהירה, כי באותו מועד סברה כי אכן הדרישה לתשלום סך של 50,000 ₪ מתוך סכום התמורה במזומן, מבלי שסכום זה יצוין כחלק מהתמורה בהסכם המכר, היתה דרישה של טובה, אלא שמאוחר יותר, לאחר חתימת הסכם המכר, שוחחה עם טובה והתברר לה כי הדרישה האמורה היתה דרישה של התובע ולא של טובה (עמ' 17 שורות 4-6 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.19).

     

    עוד העידה, כי: "אייל אמר לי אני לא מוכר לך, את לא מסכימה לדרישות של טובה ואני לא מוכר לך, עשה לי אחורה פנה. אז פניתי אליה ישירות" (עמ' 16 שורות 25-26 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.19), וכי ראתה לפנות ישירות לטובה לאחר שהתובע "פוצץ את העסקה" (עמ' 3 שורה 30 לפרוטוקול הדיון מיום 18.12.17).

     

    הנתבעת העידה, כי האמור לא הוקלט על ידה כיוון ש"לא היו לי הקלטות בטלפון, הורדתי אותו אחרי שאייל אמר לי אני לא מוכר לך את הבית.....לא היו לי הקלטות באופן סטנדרטי במכשיר, זה הורד במיוחד לעניין הזה לאחר הבקשה של חמישים אלף ₪" (עמ' 18 שורות 17-19 לפרוטוקול הדיון מיום 16.9.19), אך תימוכין לכך מוצאת אני בחלופת המסרונים בין התובע לנתבעת ביום 9.6.17 (נספח ד' לכתב ההגנה), שם כותב התובע לנתבעת כי הבין שהיא לא יכולה או לא מעוניינת לרכוש הדירה ומשכך, בין היתר, המשיך לנהל משא ומתן עם זוג אחר שהביע עניין בדירה, תוך שכותב לנתבעת כי: "אם חלילה משהו לא יסתדר את הראשונה שאני מעדכן".

     

28. חיזוק נוסף לעדות הנתבעת, מוצאת אני בתמליל השיחה, שהתקיימה בינה לבין טובה ביום 23.6.17 – קרי, לאחר חתימת הסכם המכר ביניהן, בה אומרת טובה מספר פעמים כי המחיר הראשוני שדרשה עבור הדירה היה סך של 1,500,000 ₪ (עמ' 13 שורה 19 לתמליל, עמ' 14 שורה 21 לתמליל) ולא הסך של 1,550,000 ₪.

     

    האמור, אף מתיישב עם הצהרתו של אלמוג, לפיה התובע מסר לו כי התמורה המבוקשת בגין הדירה הינה 1,500,000 ₪ (סעיף 6 לתצהירו של אלמוג).

     

    כן עולה מהשיחה, כי עד לקיומה, כלל לא ידעה טובה כי נמסר לנתבעת כי המחיר שטובה דורשת עבור הדירה הינו 1,550,000 ₪ - קרי, שהנתבעת נדרשה לשלם 50,000 ₪ נוספים (עמ' 15 שורות 21-22 לתמליל, עמ' 16 שורה 5 לתמליל). טובה נשאלה על ידי הנתבעת האם ידעה אודות הדרישה האמורה והשיבה בשלילה (עמ' 16 שורות 6-13 לתמליל).

     

    באותה שיחה אף אומרת טובה לנתבעת כי התובע דרש ממנה, כי במידה ויחתם הסכם בינה לבין הנתבעת, ירשם בו סכום גבוה מזה שישולם לטובה בפועל וכי עו"ד קלמוביץ, שייצג אותה באותה עת, התנגד לכך: "הוא (התובע – ל.י) אמר לי, את, מה שאת ביקשת 1,500,000 תקבלי את זה, אבל הקונה, כלומר את, תשלום 1,535,000 ₪ כאילו על הדירה, והוא רצה בהתחלה שבחוזה ייכתב שהדירה ששולם עליה סכום של 1,535,000, ואז עורך הדין הראשון שלי (עו"ד קלמוביץ –ל.י) לא הסכים לכך. הוא טען שזה מעשה רמאות, ושיהיה כתוב 1,500,000 בלבד, כמו שמה שאני מקבלת-" (עמ' 13 שורות 10-15 לתמליל), בהמשך הוסיפה טובה, כי המדובר ב"קומבינה שלמה שאני לא הבנתי ממנה כלום" (עמ' 14 שורה 13 לתמליל).

     

    על האמור חזרה טובה בשיחת טלפון נוספת שהתקיימה בינה לבין הנתבעת ביום 18.9.17, עת ציינה: "אני רק זוכרת שהוא (עו"ד קלמוביץ- ל.י) אמר שהוא לא מוכן לחתום על חוזה שיהיה, שלא יהיה כתוב מה שבאמת אמור להיות שם" (עמ' 8 שורות 14-15 לתמליל).

     

    אבהיר, כי הנתבעת צרפה תמליל של שיחה טלפונית בינה לבין עו"ד קלמוביץ מיום 24.9.17, בה שאלה אותו, בין היתר, האם יהיה מוכן למסור תצהיר מטעמו במסגרת ההליך דנן, אלא שהאחרון סירב. הנתבעת הבהירה בסיכומיה כי נוכח האמור, לא ניתן היה לזמנו לעדות, בהינתן חסיון עו"ד לקוח (סעיף 62 לסיכומי הנתבעת).

     

29. אשר על כן, אני קובעת כי ב"זמן אמת", הסכימה טובה למכור לנתבעת את הדירה בתמורה לסך של 1,500,000 ₪, אלא שהתובע מסר לנתבעת נתון שגוי, לפיו טובה מסכימה למכור הדירה בתמורה לסך של 1,550,000 ₪, ודורשת כי מתוך סכום זה ישולם לה סך של 50,000 ₪ במזומן, כאשר לא זו בלבד שמדובר בנתון שגוי, אלא שטובה כלל לא ידעה אודות האמור (קרי, לא ידעה כי הוצע לנתבעת לרכוש הדירה בעבור הסך של 1,550,000 ₪, וכי התובע דרש ממנה כי הסך של 50,000 ₪ מתוך הסך האמור, ישולם במזומן), ואף התבקשה לציין בהסכם, ככל שיחתם כזה, סכום תמורה גבוה מזה שישולם לה בפועל, וזאת מתוך מטרה של התובע כי אותו סכום, שלא ישולם לטובה בפועל, ישולם לידיו, בנוסף לדמי התיווך, שישולמו על ידי הנתבעת.

     

30. סבורני, כי בהתנהלות זו של התובע יש משום ניהול משא ומתן שלא בתום לב, ובניגוד לקבוע בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), הקובע כי: "12. (א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב", והיא אף מהווה הפרה של סעיף 8 לחוק המתווכים, המטיל על המתווך חובה לנהוג בהגינות ובזהירות, וזו לשונו:

    "8. (א)מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

    (ב)במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

     

    בד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ ואח' נ' דוד קסטרו, פ"ד לז(4) 673, נקבע, בין היתר, כי חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים, חלה על כל אדם הנוטל חלק במשא ומתן:

    "סעיף משנה (א) שבו מתייחס לחובה לנהוג "בדרך מקובלת ובתום לב", המוחלת במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה. לאור ההקשר הניסוחי ומהות הוראותיו של סעיף המשנה חלה חובה זו על כל אדם הנוטל חלק במשא ומתן האמור. אין באמור בו כדי לתחום תחומים צרים ולהגביל את החובה רק לאדם, הנוטל חלק במשא ומתן ואשר גם הופך לאחר מכן צד לחוזה שנכרת. משמע, לפי פשוטם של הדברים חלה החובה על כל מי שנוטל חלק במשא ומתן, בין אם הוא מנהל את המשא ומתן כדי לכרות את החוזה בשמו שלו ובין אם לאו, היינו גם כאשר הוא איננו אלא שלוחם של אחרים" (עמ' 682).

     

    עוד נקבע שם, כי במסגרת חובת תום הלב חלה גם חובת הגילוי: "הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה" (עמ' 696).

     

31. התובע לא גילה לנתבעת כי באותה נקודת זמן הסכימה טובה למכור הדירה בעבור הסך של 1,500,000 ₪, וממילא לא גילה לנתבעת כי הדרישה לתשלום הסכום העולה על הסך של 1,500,000 ₪ במזומן, הינה דרישה שלו ולא של טובה (וכי אותו סכום שמעבר לסך של 1,500,000 ₪ כלל לא יועד לטובה), מדובר בפרטים מהותיים שלא נמסרו לנתבעת, ומיותר לציין שהתנהלות זו, אינה בבחינת התנהלות "בהגינות ובדרך מקובלת" כקבוע בחוק המתווכים.

     

    בהקשר זה, רואה אני להפנות לתא (נצ') 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 14.8.14 - להלן: "עניין טסלר"], שם קבע בית המשפט, בין היתר, כי: "מקום בו קבע המחוקק כי בין המתווך במקרקעין ללקוחו מתקיימים יחסי אמון, הרי נובע מכך כי נדרשת מהמתווך מידה רבה של יושר והגינות כלפי הלקוח ומוטלות עליו חובות נוספות- מוגברות, מעבר לחובות הרגילות שבין צדדים לחוזה ובראשן חובת הגילוי, אותה קבע המחוקק באופן מפורש בחוק".

     

32. אוסיף, כי התנהלות זו של התובע, עולה כדי הפרה של סעיף 10 לחוק המתווכים, המטיל על מתווך חובה לגלות ללקוח אם יש לו עניין אישי בעסקת מקרקעין, ולקבל הסכמתו לכך בכתב:

    "10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים".

     

    בהינתן שמטרת התנהלותו של התובע היתה להגדיל סכום דמי התיווך שישולמו לו, באופן שישולם לו כמעט סכום כפול מעמלת התיווך בשיעור של 2% שנקבעה בהסכם התיווך, הרי שיש בכך כדי לבסס עניין אישי של התובע בקיום העסקה – עניין אישי שממילא לא גולה לנתבעת על ידי התובע, ומיותר לציין שלא נתנה הסכמתה בכתב לאמור.

     

    בהקשר זה, נקבע בעניין טסלר כי: "יצוין, כי ניגוד אינטרסים מסוים קיים בפעילות התיווך מעצם טבעה. למתווך, ששכרו נגזר מהתמורה המשולמת בגין העסקה בה תווך, לעולם אינטרס בקיומה של העסקה ואף בגובה התמורה המשולמת בגדרה. על כן, בחובת הגילוי החלה על הורוויץ אין הכוונה לקיומו של "עניין אישי" המתבטא בגביית דמי תיווך מקובלים בגובה 2% משווי העסקה, אלא בקיומו של עניין מהותי בקיומה של העסקה, נוכח הנתח הנכבד – כ-20% – מהתמורה החוזית שהובטח לו.

     

    בענייננו, במסגרת חובת הגילוי המוגברת המוטלת על הורוויץ היה עליו לגלות לתובעת את האינטרס שלו בעסקה - גילוי אשר היה מבהיר לה כי אין היא יכולה לסמוך עליו כגורם מתווך בלבד, כי התמורה אינה המחיר שביקש המוכר ולא הצליח לקבלה בעבר, וכי עליה לקבל ייעוץ נוסף בעניין זה של התמורה, ממקור אחר".

     

33. סבורני, כי הפרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים על ידי התובע, והפרת החובות הקבועות בסעיפים 8 ו-10 לחוק המתווכים, טרפדה, בסופו של יום, את מכירת הדירה לנתבעת בעבור הסך של 1,500,000 ₪, למצער 1,550,000 ₪, וכי בשים לב לאמור, בנסיבות מושא ענייננו, לא התקיים התנאי הקבוע בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים, ואין התובע זכאי לתשלום דמי תיווך על ידי הנתבעת.

     

34. אוסיף, כי כפי שיפורט להלן, התובע אף הפר את החובות המוטלות עליו במסגרת סעיף 8 לחוק המתווכים, עת מסר לנתבעת מידע שגוי אודות החניה המוצמדת לדירה.

     

    לטענת הנתבעת, הגם שהחניה המוצמדת לדירה אינה חניה מקורה, מסר לה התובע כי החניה, המוצמדת לדירה, מקורה.

     

    בהסכם עם טובה צוין, כי החניה המוצמדת לדירה "לא מקורה". התובע אף אישר האמור בחקירתו (עמ' 5 שורות 5-9 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19). אוסיף, כי בסיכומים מטעם התובע, לא צוין כי החניה המוצמדת לדירה היא חניה מקורה.

     

    זאת ועוד, גם בחלופת המסרונים בין התובע לנתבעת ביום 15.6.17 (נספח ד' לכתב ההגנה), לא הכחיש התובע, כי החניה המוצמדת לדירה אינה מקורה.

     

    הנתבעת כותבת לתובע: "איל אני מרגישה ממש מרומה לגבי החניה. כל החניות כאן מקורות גם אם חלקית ורק שלי ממש מתחת למרפסת של קומה 1 ומיקום גרוע מאוד. זה ממש לא בסדר המידע השגוי שנתת לי" (עמ' 2 לנספח ד' לכתב ההגנה), והתובע משיב כי: "יש 6 חניות לא מקורות, החנייה שלך היא הכי קלה לכניסה ויציאה" (עמ' 2 לנספח ד' לכתב ההגנה).

     

    נוכח האמור, נקודת המוצא הינה כי החניה המוצמדת לדירה אכן אינה מקורה, וכי התובע ידע האמור עת הציג את הדירה בפני הנתבעת.

     

35. חרף האמור, מחומר הראיות עולה, כי כטענת הנתבעת, מסר לה התובע כי לדירה מוצמדת חניה מקורה.

     

    בתמליל השיחה בין התובע לנתבעת מיום 15.6.17 (נספח ד' לכתב ההגנה), לא הכחיש התובע, שמסר לנתבעת כי החניה המוצמדת לדירה היא חניה מקורה.

     

    משנשאל התובע מדוע הוצגה החניה כחניה מקורה, לא מצאתי כי היה בפיו מענה ענייני, עת השיב כי: "לא שיקרתי. לא רק זה שלא שיקרתי, ההסבר מאוד פשוט היא ידעה בדיוק מה היא קונה עם חניה מקורה ולא רק זה שהיינו בהסכם של עורך הדין עם ברק חפר הוא הוציא את התשריט בנין כולל כל החניות היא היתה הלקוחה שלה, הוא הראה לה בדיוק איפה החניה, גם טובה היתה באותו הסכם. גם טובה הפנתה אליה את תשומת הלב והראתה לה את החניה. היא הבינה שזאת החניה ומשם נחתם ההסכם.

    ש. לא שאלתי אותך מה גלית הבינה או לא. שאלתי אותך למה שיקרת שאמרת לגלית...

    ת. לא שיקרתי.

    ש. למה אמרת שהחניה מקורה וזאת היתה חניה לא מקורה היחידה בבניין.

    ת. חוזר על התשובה" (עמ' 5 שורות 11-18 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

36. חיזוק נוסף, לכך שהתובע הציג החניה המוצמדת לדירה כחניה מקורה, מוצאת אני בתצהירו של אלמוג, שהצהיר כי גם לו מסר התובע כי החניה המוצמדת לדירה היא חניה מקורה: "מר דרורי הראה לי את הדירה וציין בפני שמוצמדת אליה חניה מקורה. מאוחר יותר גיליתי שהחניה המוצמדת לדירה היא חניה אחרת שאיננה מקורה" (סעיף 5 לתצהירו של אלמוג).

     

37. בסיכומים מטעמו טען התובע, כי הוא "אינו הגורם שיכול או צריך לקבוע איזה חניה מוצמדת בטאבו" (סעיף 25 לסיכומי התובע), כי "גם לאחר שהתוודעה הנתבעת למיקום החניה שמוצמד לדירה" החליטה לחתום על החוזה" (סעיף 28 לסיכומי התובע), כי ממילא הנתבעת הודתה, במסגרת שיחה עם טובה, כי האחריות "לבדוק איזה חניה מוצמדת לדירה היא של עורך הדין" (סעיף 26 לסיכומי התובע), וכי מסר לה שאם היא לא מעוניינת בעסקה, נאמר לה על ידי התובע, כי הוא יוודא כי ה"צ'ק הבנקאי" יוחזר לה, וימכור שוב הדירה (סעיף 29 לסיכומי התובע), אלא שאין באמור כדי לסתור המסקנה לפיה, התובע לא גילה לנתבעת כי החניה המוצמדת לדירה אינה חניה מקורה, ואף מסר לה מידע שגוי לפיו החניה מקורה, כשידע כי לא כך הדבר, תוך הפרת החובות המוטלות עליו במסגרת סעיף 8 לחוק המתווכים.

     

38. מהטעמים שפורטו מעלה, דין התביעה להידחות, אך למעלה מן הדרוש, ראיתי להתייחס גם לטענת הנתבעת לפיה התובע ערך, או למצער סייע לערוך, את זיכרון הדברים.

     

39. סעיף 12 לחוק המתווכים קובע, בין היתר, כי חל איסור על מתווך לערוך ו/או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי, הנוגעים לעסקה במקרקעין, וכי מתווך המפר הוראות הסעיף אינו זכאי לקבל דמי תיווך:

    "12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961".

     

    בע"א (י-ם) 17100-05-11 דליה כרמל נ' רפאל אסייג [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 26.9.11), נקבע, בין היתר, כי: "סעיף 12 לחוק המתווכים אוסר על מתווך לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. איסור זה אינו מתייחס לפועלו של המתווך בעת שהוא בא במגע עם לקוחותיו דווקא, אלא הוא מכוון את פעולותיו של המתווך בעת מילוי תפקידו".

     

    עוד נקבע שם כי: "הפרת החובה שבסעיף 12 לחוק המתווכים עולה כדי הפרה של חובת הזהירות של המתווך כלפי הצדדים לעסקת מקרקעין, שנכרתה בעקבות מעורבותו של אותו מתווך. סעיף 12 משתרע על פועלו של מתווך המקרקעין בכל הנוגע לעסקאות מקרקעין שבהן הוא מעורב וכאמור, חולש על יחסיו עם כל הצדדים לעסקה".

     

    על התכליות שביסוד ההוראה האמורה, עמד בית המשפט, בת"ק (י-ם) 5192/04 חזן סימה נ' אנגלו סכסון סוכנות נדל"ן ירושלים [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 23.3.05):

    " ראשית, המחוקק ביקש להגן על זכויות הצדדים לעיסקה, ולמנוע סיכון כי אלה יתקשרו במסמך משפטי מחייב בלא שהיתה להם הזדמנות להתייעץ עם בעל מקצוע, היינו, עם עורך דין. שנית, ההוראה נועדה למנוע ניגוד עניינים אפשרי בין תפקידו של המתווך, אשר בדרך הטבע מבקש להביא לכריתת עיסקה, ובין התפקיד של עורך דין, אשר מופקד בין היתר על איתור הקשיים והסיכונים האפשריים בהתקשרות, על מנת להגן על לקוחו, באופן העלול לגרום לכך שבמקרים מסויימים לא תיקשר עיסקה. שלישית, ההוראה נועדה לשמור על ייחוד מקצוע עריכת הדין, הקבוע בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א – 1961, ולהבטיח כי התפקידים השמורים למי שקיבלו רישיון כדין לעריכת דין, יבוצעו רק על ידי מי שהורשו לכך. בהקשר זה, מן הראוי להפנות להוראת סעיף 20(3) לחוק לשכת עורכי הדין, הקובעת כי "עריכת מסמכים בעלי אופי משפטי בשביל אדם אחר, לרבות ייצוג אדם אחר במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה" היא פעולה השמורה לעורך דין בלבד..."

     

40. אין מחלוקת כי התובע נכח במעמד עריכת זיכרון הדברים וכי באותה פגישה, שהתקיימה כאמור ביום 12.6.17, נכחו גם טובה, הנתבעת וישעיהו.

     

    מעיון בתמליל השיחה שהתקיימה בין התובע לנתבעת ביום 12.6.17, עובר לפגישה במעמדה נערך זיכרון הדברים, עולה כי באותה שיחה נודע לתובע כי סוכם בין טובה לנתבעת כי הדירה תמכר לנתבעת בתמורה לסך של 1,580,000 ₪, כי היה חשוב לו מאוד להיות נוכח במעמד הפגישה המתוכננת בין טובה לנתבעת, וכי ידע כי באותה פגישה צפוי להיערך זיכרון דברים, כיוון שהנתבעת אמרה לו כי "היום אנחנו נעשה את זכרון דברים" (עמ' 23 שורה 1 לתמליל השיחה מיום 12.6.17).

     

    כשהנתבעת הביעה חששה כי נוכחתו עשויה לטרפד העסקה, השיב: "היא לא תהיה מטורפדת, נראה לך? למה שתהיה מטורפדת? זה בדיוק הנקודה, יש פה נושא של אמון, שברגע שהאמון נפגע אז אני רוצה שהאמון יישב באותו מקום שאנחנו נמצאים. אני לא רוצה שחלילה יקרה איזשהו משהו...." (עמ' 10 שורות 17-20 לתמליל השיחה מיום 12.6.17).

     

    בהמשך השיחה, משנודע לתובע כי הנתבעת מתעתדת להפגש עם טובה לשם עריכת ההסכמות ביניהן, השיב: "אני בא איתך" (עמ' 29 שורה 9 לתמליל השיחה מיום 12.6.17).

     

    אוסיף, כי משנשאל התובע מדוע התעקש להגיע לאותה פגישה, לא הכחיש בתשובתו כי אכן התעקש להגיע לפגישה (עמ' 7 שורות 13-16 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

    משנשאל האם ידע כי מטרת הפגישה בין טובה לנתבעת היתה עריכת זיכרון הדברים, תחילה השיב בשלילה (עמ' 6 שורות 34-35 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19), אלא שמשהופנה לתמליל השיחה מיום 12.6.17, לא מצאתי כי היה בפיו מענה ענייני, עת השיב: "זו לא היתה מטרת הפגישה. בוודאי שלא, מטרת הפגישה היתה אמון בין שנינו" (עמ' 7 שורה 5 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

41. בפני בית המשפט הונחו שני נוסחים של זיכרון הדברים.

    אחד צורף כנספח ד' לכתב התביעה והשני צורף כנספח ב' לכתב ההגנה.

     

    שני הנוסחים של זיכרון הדברים, בני עמוד וזהים בתוכנם, למעט העובדה שבתחתית העמוד בזיכרון הדברים ,שצורף כנספח לכתב התביעה, מצוי סעיף נוסף, שאינו מצוין בזיכרון הדברים שצורף לכתב ההגנה (להלן: "הסעיף הנוסף").

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    להלן הנוסח הזהה בזיכרון הדברים:

    

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    להלן נוסח זיכרון הדברים, שצורף לכתב התביעה, הכולל את הסעיף הנוסף:

    

     

42. הנתבעת אמנם טענה כי ראשי הפרקים בזיכרון הדברים נוסחו על ידי התובע והועלו על הכתב על ידי ישעיהו (עמ' 1 שורות 20 – 24 לפרוטוקול הדיון מיום 18.12.17), וכי: "כל זכרון הדברים מנוסח בצורה של ראשי פרקים" (עמ' 5 שורה 20 לפרוטוקול הדיון מיום 18.12.17), אלא שמנגד העיד ישעיהו, שהינו נטול אינטרס בהליך דנן, כי במועד הרלבנטי היה בינו לבין טובה קשר ידידותי, כי לבקשתה של טובה, התלווה אליה לפגישה שהתקיימה ביום 12.6.17 (עמ' 8 שורה 11 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19), וכי בנוסף אליו, נכחו בפגישה טובה, הנתבעת וכן התובע "שהיה בצד ולא היה מעורב בשום דבר" (עמ' 8 שורה 22 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19), והוסיף כי: "הן מסכמות ביניהם ואומרות לי מה לכתוב" (עמ' 9 שורות 9-10 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

43. עם זאת, משהוצג לישעיהו נוסח זיכרון הדברים שצורף לכתב התביעה – קרי אותו נוסח בו מופיע הסעיף הנוסף, העיד כי לא כתב את הסעיף הנוסף ואינו מכיר את נוסחו.

    " ש. התוספת למטה בנספח ד' זה כתב שלך?

    ת. זה לא כתב ידי" (עמ' 9 שורות 28-29 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

    בהמשך אף העיד כי כלל לא ראה את נוסח זיכרון הדברים שצורף לכתב התביעה (הכולל את הסעיף הנוסף):

    "אתה ראית את ההסכם הזה.

    ת. אם אני ראיתי? לא" (עמ' 9 שורות 34-35 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

    ישעיהו אף הבהיר, כי לא נכח בעת שהסעיף הנוסף נכתב על גבי זיכרון הדברים שצורף לכתב התביעה:

    "שוב אני אומר, זה לא כתב ידי, לא הייתי עד לכך. זה לא כתב ידי" (עמ' 10 שורה 11 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

44. התובע לא טען ברחל ביתך הקטנה, לא במסגרת עדותו ולא במסגרת הסיכומים מטעמו, כי טובה או הנתבעת הן שניסחו ו/או כתבו את הסעיף הנוסף.

     

    התובע טען בכתב התביעה כי טרם חתימת הסכם המכר, הואיל והדירה היתה מושכרת ל"יזם שביצע תמ"א 38 בהתאם להסכם שכירות מול מוכרת הנכס", פנה הוא אל היזם כדי לקבוע מועד לפינוי הדירה (סעיפים 11 ו-13 לכתב התביעה).

    כמו כן, בתמליל השיחה מיום 12.6.17 בין התובע לנתבעת ציין הוא, בין היתר, כי: "אני צריך להוציא מהיזם, מהיזם, בעצם יש לו הסכם שכירות שעד שמסתיים התמ"א בעצם" (עמ' 23 שורות 9-10 לתמליל השיחה מיום 12.6.17), וכי: "בואי נעשה, דבר כזה, אני רוצה את הנקודה הזאת לסגור עם ברק, מחר בבוקר אנחנו נעשה שיחת ועידה איתו-" (עמ' 23 שורות 21-22 לתמליל השיחה מיום 12.6.17). גם בהמשך אותה שיחה, חוזר התובע על כך תוך שאומר לנתבעת: "אני אסגור לך את הפינה הזאת מול היזם" (עמ' 25 שורות 19-20 לתמליל מיום 12.6.17).

     

    מעיון בחלופת המסרונים בין התובע לנתבעת (נספח ד' לכתב ההגנה), עולה כי עוד באותו היום כתב התובע לנתבעת: "אני אבקש מהיזם שירשום לי פינוי דירה עד ליום....", וכי יום לאחר מכן כותב התובע לנתבעת: "העברתי ליזם במייל על פינוי הדירה מרגע החתימה של היזם אפשרי לחתום חוזה".

     

45. זאת ועוד, משנשאל התובע האם הוא זה שהביא לכך שהשכירות של הדירה תסתיים באותו החודש, השיב תחילה בשלילה (עמ' 3 שורות 30-31 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19), ולאחר מכן השיב בחיוב (עמ' 4 שורות 9-10 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

    התובע נשאל : "אז אתה נכנסת לתוך החוזים עצמם, זה לא רק התנהלות מול היזם, זה ממש להיכנס לתוך החוזה שהיזם ערך", ולא השיב על כך בשלילה: "אם היזם מבחינתו בעצם לפי מה שהוא סיכם מול המוכרת הוא לא יפנה את הדירה לא יכולה להתבצע עסקה. מאוד פשוט" (עמ' 4 שורות 15-18 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

    אם לא די בכך, הרי שהתובע נשאל מדוע עסק בעניינים משפטיים באופן אישי ולא הפנה את טובה לעורך הדין, אלא שלא מצאתי כי היה בפיו מענה ענייני (עמ' 4 שורות 23 – 25 לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.19).

     

46. עדות התובע, כמו גם תוכן התמלילים והמסרונים שפורטו לעיל, מדברים בעד עצמם ומבססים המסקנה, לפיה התובע, שהתנהל מול אותו יזם ששכר את הדירה מטובה, הוא שהוסיף את הסעיף הנוסף בזיכרון הדברים שצורף כנספח לכתב התביעה.

     

    דומה כי אף התובע היה ער לקושי האמור, ובנסיון להתמודד עם אותו קושי טען בסיכומים מטעמו, כי הנתבעת לא העלתה טענות ביחס לאותו סעיף נוסף במסגרת בקשת הרשות להתגונן מטעמה – אלא שבטענה זו ממילא אין כדי לסייע לתובע, הן מן הטעמים שפורטו לעיל, והן מן הטעם שנוסח זיכרון הדברים בו מצוי אותו סעיף נוסף, לא צורף לבקשה לביצוע תביעה על סכום קצוב, אלא לכתב התביעה שהוגש על ידי התובע, לאחר הגשת ההתנגדות על ידי הנתבעת ומתן הרשות להתגונן.

     

    בהינתן מכלול האמור, אני קובעת כי התובע הוא שניסח וכתב את הסעיף הנוסף בנוסח זיכרון הדברים שצורף לכתב התביעה, ומשעשה כן, הרי שבהתאם לסעיף 12 לחוק המתווכים הוא אינו זכאי לקבל דמי התיווך מושא ההליך דנן, וגם מטעם זה, דין התביעה להידחות.

     

47. סוף דבר, אני מקבלת את ההתנגדות ודוחה את התביעה.

     

    למען הסדר הטוב, אציין כי יתר טענות הצדדים, ובהן טענת התובע לפיה בשלב מסוים נאותה הנתבעת לשלם לו חלק מדמי התיווך, לא נעלמו מעיני, אלא שאין בהן כדי לשנות המסקנה האמורה לעיל.

     

    התובע יישא בשכר טרחת עו"ד בסך של 6,200 ₪ והוצאות בסך של 3,000 ₪, שישולמו תוך 30 ימים מעת המצאת פסק הדי לידיו, שאם לא כן, יישאו הסכומים האמורים הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

     

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז- לוד תוך 45 ימים.

     

    המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

     

     

     

     

     

    ניתנה היום, ח' סיוון תש"פ, 31 מאי 2020, בהעדר הצדדים.