דיון חיובי היטל פיתוח בהליכי כינוס

1. עניין לנו בסירוב העירייה להנפיק אישור על פי סעיף 324 לפקודת העיריות, על מנת לאפשר רישום הזכויות על שם הרוכשים, בטענה כי יש לשלם לידיעה חובות החייבים בגין היטלים שונים.
2. כונסת הנכסים התנגדה לבקשה וטענה כי בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה ואחר [להלן בג"ץ הרצליה] קבע שסעיף 324 א' לפקודת העיריות אינו מקנה לרשויות עדיפות מהותית בהליך חדלות פירעון או בהליך כינוס נכסים וכל המטרה היא ליתן לעירייה כלי פרוצדורלי לגביית החובות.עוד נקבע כי חוב שנוצר בטרם החלו הליכי הכינוס, אינו חוב שקופת הכינוס חבה בו.
עוד ציינה הכונסת כי עסקינן בחובות החייבים הם בגין היטל סלילה, היטל תיעול ולכן לא חל עליהם שיעבוד ראשון וקודם לנושה המובטח. טענת העירייה כי היטל שצ"פ ודמי הקמה נכללים בסעיף 11(א)( 1 ) לפקודת המסים (גבייה ) -  דינה להידחות.
3. לגרסתה היטלי הפיתוח אינם חוסים בסעיף 11א(1) לפקודת המסים, עת להם אין זיקה ישירה וברורה בין החוב לבין המקרקעין השייכים לסרבן.
מדובר  בתשלום  עבור שירות בגין טובת הנאה ללא זיקה ישירה לאופי הנכס . מדובר במס מסרבן שהוא בעל מקרקעין ולא במס על המקרקעין כמו ארנונה.
דין היטל פיתוח אשר תשלומם מתבקש ע"י העירייה, לרבות היטל סלילה, היטל מדרכה, היטל שצ"פ דמי הקמה והיטל תיעול – כדין היטל סלילה הנדון בפס"ד נתניה.
גם לגדרו של סעיף 11א(2) העירייה לא נכנסת, שכן לא נרשמה לטובתה כל הערה לעניין חיוב היטלי פיתוח בלשכת רישום המקרקעין.
4. אשר לטענת העירייה הכי האישור הקודם ניתן בטעות מאחר שמדובר בחריגה ישנה, דינה להדחות שכן העירייה היא גוף שלטוני גדול שיכול לפקח על הנושאים הללו, והרי לא נעשתה כל פנייה לזוכה בעניין הטעות והדרישה לתקן לפני שביקש הזוכה  בקשה לשינוי שם באישור.
משניתן אישור ללשכת רישום המקרעקין ניתן היה לצפות שלא תחזור בה העירייה ותגרום להליך משפטי מיותר.
5. עוד ציינה הכונסת כי גם לו נקבע שהיטלי הפיתוח נכנסים לגדר סעיף 11א(1)  - בהתאם לבג"ץ הרצליה לא הייתה לעירייה קדימות לנושה המובטח אלא הייתה זכאית רק לתשלום פרי פאסו בהתאם ליחס החובות לעירייה ולנושה המובטח, אולם העירייה עצמה כלל לא ציינה זאת.
לפיכך, אין העירייה יכולה להתנות את הנפקת התעודה לפי סעיף 324 א לפקודת העירייה בתשלום חובות שנותרו בטרם הליך המימוש ואינה יכולה מכוח סעיף 324 א לסלק את זכותו של הנושה המובטח להשלים את עסקת המכר ולקבל אישור עירייה לטאבו.
עיקר תגובת העירייה:
6. העירייה מנגד טענה שהפסיקה שהובאה ע"י הכונסת אינה רלוונטית לענייננו, היות ועוסקת היא בהיטל ההשבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולא לרשות המקומית שהוא גוף משפטי נפרד. חוב היטל השבחה אינו מוגדר כתשלום חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין כמשמעותם בסעיף 11(א) (1) לפקודת המסים גבייה, אלא רק תשלומי חובה כגון חובות ארנונה או היטלי פיתוח.
7. בעניינינו מדובר בחוב היטל פיתוח שהוא חוב לרשות המקומית ולא לוועדה המקומית לתכנון ובנייה,  ומשכך נכלל הוא בסעיף 11 לפקודת המסים גבייה [שיעבוד סטטוטורי]  כתשלום חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין, כמו חובות הארנונה ובהתאם לפס"ד עיריית הרצליה יש להציג תעודה לרשם המקרקעין המעידה של תשלום החובות לעירייה.
8. בפס"ד עא 4260/15 מאיר אלעזר נ' עירית הוד השרון, ניתן טעם מדוע יש לשלם את היטל ההשבחה לעירייה שכן אין לקונה יותר משיש לרוכש במצב דברים הרגיל. טעם זה כוחו יפה גם לעניין חובות היטל ההשבחה.
הרוכש למעשה עומד בסיכון כי לא יעלה בידו לגבות את החוב מהמוכר ונראה כי הרוכש ישפר מצבו דווקא בשל כניסתו של המוכר להליך חדלות פירעון.
9. העירייה הבהירה כי יש לראות את שני השעבודים, ההסכמי לטובת הנושה המובטח והסטוטורי לטובת הרשות המקומית, כבעלי דרגה שווה ועדיין יש לשלם את החובות הרובצים על הנכס כתנאי לקבלת אישור לטאבו.
העירייה מדגישה כי היא מנועה מליתן אישור לטאבו כל עוד לא שולמו החובות המגיעים לה ביחס לנכס.
10. לעמדת העירייה הוראת סעיף 11א(1) לפקודת המסים שכותרתו "המס- שיעבוד על מקרקעי הסרבן" קובעת שמס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שיעבוד ראשון על אותם מקרקעין. בהתאם לסעיף 1 לאכרזת המסים [גבייה]  [ארנונה ותשלומי חבה לרשויות המקומיות] הוראת שעה התש"ס -2000 - על גביית ארנונה  כללית המוטלת מכוח חוק ההסדרים במשק המדינה ... ועל תשלומי חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין יחולו הוראות הפקודה למעט סעיף 10 וסעיף 11א01) ייקרא כאילו המילה "ראשון" נמחקה ממנה, החובות לרושת המקומית יהיו מס כמשמעותו בפקודה.
11. בנוסף קבע בימ"ש העליון בעעמ 3962/06 עיריית חדרה נ' משה קוטלר, היטלי פיתוח הינם בגדר תשלומי חובה לרשות המקומית בהתאם לאכרזת המסים -סעיף 1 לאכרזת המסים גבייה [ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות]  הוראה שעה מחיל את הוראות פקודת המסים על ארנונה וגם  על  תשלומי חובה אחרים המגיעים לרשות המקומית על פי דין בקובעו כי חובות אלו יהיו מס כמשמעותו בפקודה. חובות בגין היטל סלילה שנקבע בחוק עזר ממלאים אחר הגדרת חובות לרשות המקומית ועל כן ניתן לגבותם כשם שגובים מס.
משנקבע כי אכרזת המסים החילה על תשלומי החובה לרשות המקומית את הוראות פקודת המסים בקובעה כי חובות אלו של היטלי הפיתוח יהיו מס כמשמעו בפקודה אין ספק כי היטלי הפיתוח הינם מס על מקרקעי סרבן בהתאם לסעיף 11 א לפקדות המסים.
מעבר לכך ברור שמדובר במס הקשור למקרקעי הסרבן  שהרי ללא המקרקעין לא היה בסיס להיטל הפיתוח.
12. בנסיבות אלו יש לדחות את טענות הכונסת ולקבוע כי על בעל הנכס לשלם את היטלי הפיתוח כתנאי למתן אישור עירייה המעיד על העידר חובות לשם רישום הנכס בלשכת רישום המרקעין. דיון והכרעה
13. השאלה המשפטית הנדרשת הכרעה - האם חובות לעירייה בגין היטלי פיתוח שונים מוכרים כחובות בדין קדימה, כל עוד לא נרשמה הערה או שיעבוד בפנקס לשכת רישום המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 11א לפקודת המסים [גבייה] וההלכה הפסוקה.
14. לטענת העירייה כי על הזוכה לשאת בעלות היטלי הפיתוח בסך 3,000 ש"ח טרם יינתן אישור לטאבו.
מנגד - טענת הכונסת היא כי החובות נוצרו טרם החלו הליכי הכינוס, שכן החובות הוטלו בגין חריגות בנייה  שבוצעו בשנת 2011 ומאחר שצו מינוי הכונס ניתן ביום 11.06.15 , קופת הכינוס לא חבה בתשלום ולכן העיריה אינה יכולה להתנות מתן האישור לטאבו.15. תקנה 9(ג)(3) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב-2011, קובעת כי המבקש לרשום עסקה במקרקעין נדרש לצרף לבקשתו "מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין". [תקנות אלה, נכנסו לתוקף ביום 1.1.2012 (בנוסחן הקודם, נקבעה ההוראה בתקנה 9(ב)(4) לתקנות בנוסח הישן)]. סעיף החוק הרלבנטי הוא סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] הקובע כי:  "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה."הוראת סעיף 324(א) מתייחסת לכלל החיובים שהוטלו על פי דין על הבעלים של נכס רלוונטי, קרי, כל מס והיטל שחייב הבעלים של הנכס לרשות המקומית בשל הנכס [בג"צ עיריית הרצליה, פסקה 32].16. בעניין בג"ץ עיריית הרצליה קבע בית המשפט העליון שסעיף 324 אינו מקנה לרשויות עדיפות מהותית, הן בהליכי חדלות פירעון והן בהליכי כינוס נכסים למימוש משכנתא. סעיף זה כל מטרתו, היא ליתן לרשות המקומית כלי פרוצדוראלי לגביית חובות [עיריית הרצליה, פסקה 42 עד פסקה 57]:"סיכומם של דברים: בעלי הדין אינם חולקים על כך שסעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת אינם מקנים לרשויות מעמד נשייה מובטח במסגרת הליכי חדלות פירעון קולקטיביים – פירוק ופשיטת רגל. לא שוכנעתי כי יש מקום ליצור הבחנה בין מעמד הרשויות במסגרת הליכי חדלות פירעון לבין מעמדן בהליכי כינוס. זאת, שכן אין מקום להקנות לרשויות עדיפות קניינית בדרך של "חקיקה שיפוטית". [17. בבג"ץ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה,  פ"ד מג(1) 89 (1989) (להלן: "קהילת ציון"), נקבע כי הוראות החוק החלות בפירוק הן בגדר דין מיוחד הגובר על הסעיפים המקנים לרשויות אמצעים פרוצדוראליים לגביית חוב, ולפיכך אין ליתן לרשויות מעמד מיוחד על בסיסם. לפיכך נפסק, כי כל עוד נוצר החוב בטרם נפתחו הליכי הפירוק, מדובר בחוב רגיל של חברה, אשר יש להגיש בגינו תביעת חוב.אכן אין עניינינו בהליך קולקטיבי של פירוק או פשיטת רגל, כי אם בהליך של מימוש משכנתא ולפיכך, ברי כי העירייה לא תוכל להגיש תביעת חוב. אולם, לדידי יש מקום להחיל הגיונם של דברים גם כאן. שאת דרישת התשלום יהיה על העירייה להפנות אל החייבים בעצמם, נוטלי המשכנתא שמימושה התבקש.18. בבר"ע (ת"א) 1625/08 עיריית הרצליה נ' עו"ד טולדאנו (25.2.2009), יישם בית המשפט המחוזי, כבוד השופט שאול שוחט, את הלכת וינבוים, בנוגע להיטל סלילה, וקבע באופן שאינו משתמע לשני פנים כי קופת הכינוס אינה חבה בתשלום בהיטל סלילה, בגין תקופה הקודמת להליך הכינוס. מפאת חשיבת הדברים לענייננו – אלו יובאו בהרחבה להלן: "פסק הדין המרכזי והמקיף ביותר בשאלה האם ומתי נדחית זכות העירייה מכוח סעיף 324  לפקודות העיריות בכל הנוגע לחובות ארנונה ומים אל מול זכות נושים המובטחים במשכון הוא ע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד וינבוים (שם). בפסק דין זה איבחן ביהמ"ש העליון בין שלוש תקופות שונות: עד למינוי כונס הנכסים (התקופה הראשונה), מיום מינוי הכונס ועד יום פינוי החייבים מן הדירה (התקופה השנייה) ומיום פינוי החייבים מהדירה ואילך (התקופה השלישית). ביהמ"ש העליון התחקה אחר פרשנות המונח "מחזיק בנכס" על-פי סעיף 8(א)  לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 שקובע את החבות בארנונה. לאחר שנסקרה פסיקה רבה (לרבות זרה), ספרות ודברי חקיקה רלוונטים הגיע ביהמ"ש העליון למסקנה, כי כונס הנכסים "נתפס" להגדרת "מחזיק בנכס" רק בנוגע לתקופה השלישית שאז הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועל כן אין העירייה יכולה לסכל את זכות הנושה המובטח לפי סעיף 324 לפקודה בגין חובות ארנונה לתקופה שקדמה לתקופה השלישית וחוב זה הינו חובם של החייבים לעירייה ולא חוב מובטח. הלכה זו יושמה כאמור גם בפסיקות אחרות של ביהמ"ש העליון ושל ערכאות נמוכות יותר כמפורט לעיל ואין ב"כ העירייה חולק עליה.כאמור, בענייננו, החוב נשוא דיוננו אינו חוב ארנונה או מים אלא חוב בגין היטל סלילה. ... עיון בחוק העזר הרלוונטי מגלה, כי אכן הגדרת המונח "בעל" בסעיף ההגדרות היא הגדרה רחבה  אך לא כל "בעל" חב בהיטל הסלילה המוטל מכוח חוק זה. סעיף 5 לחוק, שכותרתו "חיוב בעלי נכסים בהיטל" קובע מפורשות, בס"ק א, כי רק "מי שהיו בעת התחלת הסלילה הבעלים של נכס חייב בהיטל ישלמו היטל בהתאם להוראות חוק עזר זה" כשהמונח "התחלת סלילה" מוגדר לעניין זה כ"יום שנקבע בידי המהנדס כתאריך שבו החלה העבודה לסלילת הרחוב". מאחר ובענייננו אין חולק, כי במועד התחלת הסלילה (13.6.95) לא ניתן צו כינוס לנכס (כאמור, כונס הנכסים מונה לתפקידו רק שנים לאחר מכן, בשנת 1999) ממילא לא ניתן לומר כי כונס הנכסים "נתפס" להגדרה המתאימה, בחוק הרלוונטי מכוחו הוטלה החבות, כמי שחב בהיטל הסלילה עסקינן." בעניין עיריית הרצליה, קבע בית המשפט העליון כי באופן עקרוני, כאשר חוב נוצר בטרם החלו הליכי הכינוס, עסקינן בחוב אשר כונס הנכסים ממילא אינו צריך לשאת בו, ולא ניתן להתנות את האישור.19. כונסת הנכסים מונתה בשנת 2015 כאשר החובות הנטענים בגין היטלי פיתוח מקורם בתקופה אשר במהלכה החזיקו החייבים בנכס בשנת 2011, היינו, טרם תפסה כונסת הנכסים את החזקה בנכס וטרם החלו הלכי הכינוס, ולכן קופת הכינוס אינה חבה בחובות אלו.כמובן אין מניעה לפנות לחיוב החייבים עצמם, שכן אין באישור הנדרש כדי למחול על החובות הנטענים.20. טענות העירייה  כי חל על היטלי הפיתוח שיעבוד ראשון וקודם  לנושה המובטח -   דינן להידחות ואבאר.בבשא 1228/08 נקבע לעניין היטלי פיתוח מוטלים בחקיקת עזר עירונית, השואבת כוחה מסעיף 251(1 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. מטרתם של ההיטלים היא לממן את פעילות הרשות המקומית בקשר עם פיתוח תשתיות עירוניות (ר' למשל: עו"ד שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות, מהדורה שניה 2005, כרך א', ע' 47-43). היטלי פיתוח אינם בבחינת "מס". כידוע, "מס" נגבה ללא תמורה ישירה ושוות ערך (א'  ויתקון, י' נאמן, דיני מיסים – מס הכנסה עזבון ושבח מהדורה 4 תשכ"ט, בע' 4). היטלי פיתוח אינם "מס", שכן הם מהווים תשלום ייעודי להתקנת מערכות תשתית (השוו: עו"ד עפר שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות, שם בע' 443). 
21. ברע"א 49370-06-16 עיריית נתניה נגד בנק מזרחי, ניתנה החלטה הדוחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בנתניה, אשר אישר החלטת רשמת ההוצל"פ בה נקבע שהיטל סלילה והיטל שמירה אינם מס על מקרקעי סרבן ואינם נהנים מדין קדימה, כל עוד לא נרשמה הערה בפנקס המקרקעין בהתאם לסעיף 11א(2) לפקודת המיסים גביה.
22. אין מחלוקת כי העירייה לא רשמה הערה באשר לחוב היטל הפיתוח.
היטל פיתוח הוא תשלום חובה המגיע לרשות על פי דין ולכן הוא "מס", כפי הגדרת פקודת המיסים גביה.
מדובר  בתשלום  עבור שירות בגין טובת הנאה ללא זיקה ישירה לאופי הנכס . מדובר במס מסרבן שהוא בעל מקרקעין ולא במס על המקרקעין כמו ארנונה.
23. כך גם דינם של היטלים שונים שתשלומם מתבקש ע"י העירייה: היטל סלילה, היטל מדרכה, היטל שצ"פ דמי הקמה והיטל תיעול - שהרי באופיים זהים לחיוב בגין היטל סלילה.
אין בינם לבין המקרקעין זיקה ישירה,  ולכן לעירייה אין כל קדימות בדין, ללא רישום של הערה בספרי המקרקעין.לנוכח האמור – טענות העירייה נדחות.24. גם טענת העירייה כי יש להטיל על כתפי הרוכש הנטל לגבות החוב מהחייבים – דינה להידחות, שכן החיוב הוא כלפי העירייה ולא כלפי הרוכש ואין מקום לחייבו שכן אין מדובר בחלק מתמורת המכר, במסגרת הליך הכינוס, עת לא מתקיימים התנאים הנדרשים.אבהיר שאף אם היה מקום לשאת בתשלום הנטען, במסגרת הליך הכינוס, היה זה מתמורת המכר של החייבים ומחלקם בה ולא מכספי הרוכשים, בנוסף.25. אין קופת הכינוס חבה בגין חיובים שקדמו למועד תפיסת החזקה של כונסת הנכסים בנכס ולבטח שקדמו למועד מינויה.אין בידי העירייה הערה המקנה לחיובים מעמד.ולכן אין העירייה יכולה להתנות מתן האישור בתשלום החיובים הנטענים.העירייה יכולה לפנות לגביית החיובים לחייבים עצמם, בהליך "רגיל".אני מורה לעיריית בת ים להנפיק אישור עירייה לטאבו לידי כונסת הנכסים וזאת תוך 7 ימים.העירייה תשא בהוצאות ההליך בסך 1,500 ש"ח בתוספת מע"מ.המזכירות תשלח החלטתי זו לכונסת שתמציאה לעירייה ותדווח בחוזר.