די להוכיח 'בעלות כלכלית' במקרקעין לצורך פיצוי לפי חוק התכנון והבנייה.

א.         מבוא:

המערער הגיש, אל הועדה המקומית לתכנון ובניה עכו (להלן: " הועדה המקומית"), תביעה לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק תכנון ובנייה, תשכ"א 1965 (להלן: " חוק תכנון ובניה"), בעקבות אישורה של תכנית ג/12042, אשר עוסקת בהרחבת רצועת מסילת הרכבת חיפה - נהריה, בקטע שבין הקריות לעכו.

המערער טען כי התוכנית פוגעת בקניינו פגיעה ממשית.

הועדה המקומית החליטה שלא לדון בתביעתו עד שיוכח בפניה בראיה של ממש, כי המערער הינו הבעלים של החלקה. הועדה המקומית קבעה כי זכויות המערער אינן ברורות. הועדה עוד ציינה, כי מנסח הרישום  עולה שהבעלות בחלקה רשומה בשם חברת בולוס גד בע"מ, והמערער היה אחד מבעלי המניות בה. לטובת המערער רשומה הערת אזהרה מיום 21.4.94, אולם רישום הבעלות בשם המערער לא בוצע מאז.

המערער ערר בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (להלן: " ועדת הערר"). ועדת הערר קבעה, כי המערער לא עמד בנטל הנדרש להוכיח שהינו בעל זכות קניינית כלשהי בחלקה. הועדה עוד קבעה כי אין ביכולתה לקבוע בקלות האם למערער זכות בחלקה (במיוחד לנוכח העובדה כי המערער לא הציג באותה עת את הסכם הרכישה), אין די ברישום הערת אזהרה שאיננה מצמיחה זכות קניינית. לפיכך, קבעה הועדה כי ראוי למערער לקבל פסק דין הצהרתי לפיו למערער זכות להירשם כבעלים בחלקה, במועד הרלוונטי לאישורה של התוכנית הפוגעת.

ביום 24.9.09 הגיש המערער בקשה  לשינוי החלטת ועדת הערר וצירף לה הסכם מכר  ומסמכים נוספים. ועדת הערר דחתה את הבקשה וקבעה כי "אין מקום לשינוי ההחלטה. העובדה כי קיים הסכם מכר משנת 1994, אשר 15 שנה לאחר מכן טרם נרשם, מעוררת לא מעט תהיות. בכל מקרה, הערת אזהרה ו/או הסכם שלא הסתיים ברישום, אינם מהווים עיסקה, אלא רק התחייבות לביצוע עסקה. אם יומצא נסח רישום לפיו בוצעה העיסקה (הרישום הוא ע"ש העורר), לא יהיה צורך בפסק דין הצהרתי".

החלטות אלה של הועדה הינן נשוא ערעור זה.

ב.         טענות המערער:

1.         המערער המציא נסח רישום הכולל הערת אזהרה רשומה על שמו משנת 1994, עוד המציא חוזה מכר לפיו רכש את הזכויות וכן אישורי מיסים לצורך העברה. לטענתו, העובדה שלא נרשמה בעלות על הקרקע בלשכת רישום מקרקעין בשל עיקולים או הליכים אחרים, אינה גורעת מזכותו לקבלת פיצויים בגין הנזק שהתוכנית גורמת לחלקתו.

2.         הועדה טעתה כאשר סברה כי הדיון במהות זכות המערער מסובך. זכות המערער נובעת מעסקה רגילה של מכר, בהסכם מכר, הערת אזהרה שנרשמה בזמן אמת ובדיווח לרשויות המס.

3.         כוונת סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה היא לפצות גם את בעל הזיקה הכלכלית.

4.         באשר לחברת בולוס גד שבפירוק. טען המערער כי חברה זו מכרה את זכויותיה למערער עוד בהיותה חב' פרטית בשנת 1994. עסקת מכר זו דווחה למס שבח ונרשמה לגביה הערת אזהרה והמערער קיבל חזקה במקרקעין. מצבה של החברה המוכרת אינו מעניינה של ועדת הערר. גם תגובת המפרק אינה רלוונטית. המפרק כיום הינו מפרק של בולוס גד לאחר שהפכה לחברה ציבורית, בעוד שאין מחלוקת כי עסקת המכר בין החב' למערער נעשתה ודווחה עוד כ- 10 שנים לפני כניסת החב' לפירוק, ולפחות 6 שנים לפני שהפכה לחב' ציבורית. לטענתו, כל מחלוקת, אם תהיה, בין המערער לבין המפרק  אינה נוגעת לתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

5.         זכות המערער לקבל פיצוי עבור הנזק הכלכלי שגרמה התוכנית לקרקע שבבעלותו, אינה יכולה להיפגע מכל עמדה שיציג המפרק.

ג.          טענות הועדה המקומית:

1.         נטל השכנוע לקיומם של יסודות סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה מוטל על כתפי הטוען לפיצוי, מתוקף הסעיף. על התובע להוכיח, בין השאר, כי הינו בעל המקרקעין או בעל זכות בהם במועד הרלבנטי, לתוכנית הפוגעת.

רישום הערת אזהרה לזכות התובע אין בה כדי הוכחת בעלות או זכות במקרקעין. רישום הערת אזהרה בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, משמעותה שקיימת התחייבות של הבעלים הרשום  לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה.

2.         המערער הציג בפני ועדת הערר את הסכם המכר, רק לאחר שהועדה קבעה בהחלטתה כי על המערער לפנות לבית משפט מוסמך. הסכם זה מבסס זכות חוזית, שהינה לכאורה זכות במקרקעין. לא בכדי התחמק המערער מהצגת הסכם. מהסכם המכר עולה ברורות כי  המערער רכש את הקרקע בסכום של 160,000 דולר, סכום שאיננו מתיישב עם התביעה לירידת ערך בהיקף של מיליוני דולרים. על אף שחוזה המכר נחתם בשנת 1994, ובגינו שולמו כל המיסים, נמנע המערער באופן תמוה מלסיים את העיסקה ברישום, וזו נותרה בגדר התחייבות לביצוע עסקה, למרות שחלפו 16 שנה ממועד החתימה על העסקה. תמוה הוא כי סעיף 8ג להסכם המכר קובע, כי תשלום שלישי ואחרון בגין מלוא התמורה בסך 60,000$ "ישולם במעמד ביצוע העברת זכויות המוכרת במשרד רשום המקרקעין". לפיכך לא ברור האם המערער שילם את יתרת התמורה או שמא בפנינו עסקה שטרם שולמה.

3.         שאלת זכותו הקניינית של המערער בקרקע הינה סבוכה ואין לה פתרון פשוט. חברת בולוס גד בע"מ - מוכרת הקרקע, מצויה, נכון להיום בהליכי פירוק. בידי ועדת הערר אין כלים לדעת מהו מצב כינוס נכסיה והאם החלקה נכללת  בגדר מצבת הנכסים בכינוס. לפיכך, סוגיה זו מסורה לבית משפט המחוזי המפקח על הפירוק.

במסגרת טיעוני המערער בפני הועדה הוצגה הודעה על הסכם פשרה משנת 2006, לפיו ויתר בנק לאומי ישראל בע"מ על העיקולים שהוטלו על החלקה, בשל העובדה שסיכויי הגבייה מהמערער נמוכים. בצדק קבעה ועדת הערר כי  ברור  שבנק לאומי לא היה מוותר בנקל על עיקול שהוטל על חלקה בשטח של למעלה מ- 8 דונם. אין זאת כי אם יש בכך כדי לעורר תהיות.