דחיית ערעור חברת כרמות השקעות ונכסים בנושא תשלום דמי ניהול

    1.     המערערת הקימה בהרצליה שכונת מגורים הכוללת שלושה מבנים רבי קומות ובריכת שחיה אשר נרשמו (כל אחד מהם בנפרד) כבתים משותפים המנוהלים ומתוחזקים באמצעות חברת ניהול אחת אשר בבעלות כל נציגויות הבתים המשותפים.

במהלך רישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין כיחידות משנה לפי חוק המקרקעין, רשמה המערערת שהיתה אז, בטרם הרישום לרוכשי הדירות, הבעלים של כל היחידות, שני מחסנים (בני 4.4 מ"ר ו-4.6 מ"ר) על שמה, כיחידות משנה (חלקה 859/1 בגוש 6546 וחלקה 860/1 בגוש 6546). למחסנים או יחידות משנה אלה הצמידה היא מספר מחסנים, אשר לא נמכרו על ידה, מתוך כוונה להצמידם ליחידות משנה אחרות בעתיד.

במשך השנים נמנעו נציגויות הבתים המשותפים הרלוונטיים לגבות מהמערערת, כבעלת המחסנים שנרשמו, כאמור, כשתי יחידות משנה נפרדות, דמי ניהול ואחזקה.

באוגוסט 2005 נתבעה המערערת לראשונה לשלם את חלקה בדמי הניהול המשולמים ע"י כל בעלי יחידות המשנה. תביעה זו התייחסה אף לעבר, היינו לתקופה של 7 שנים, היא התקופה המירבית שניתן היה לגבות עבורה בשל תקופת ההתיישנות.

המערערת סירבה להענות לדרישה זו ובתגובה הפנו נגדה המשיבים תביעה למפקח על בתים משותפים. בתביעתם עתרו המשיבים לחיוב המערערת בתשלום דמי ניהול בשיעור זהה לשיעור המשולם ע"י כל אחד מבעלי הדירות ו/או יחידות המשנה (סך -.900 ש"ח לחודש) לתקופה של 7 השנים האחרונות.

     2.    המפקחת על הבתים המשותפים בנתניה (עו"ד עדה פרנקל) קיבלה את תביעת המשיבים וחייבה את המערערת בתשלום כולל בסך -.151,200 ש"ח, כדמי ניהול עבור שני המחסנים - יחידות המשנה - שבבעלותה, בגין 7 השנים האחרונות (בטרם החלה תקופת ההתיישנות).

המפקחת קבעה כי לאור ההגדרה של "דירה" בסעיף 52 לחוק המקרקעין והוראות התקנון החל על הבתים המשותפים הנ"ל, על בעליו של כל מחסן הרשום כיחידת משנה נפרדת לשלם דמי ניהול בשיעור זהה לשיעור המשולם ע"י בעליה של דירה הרשומה אף היא כיחידת משנה נפרדת.

על קביעות אלה ועל חיובה בתשלום דמי ניהול עבור שני המחסנים שבבעלותה לתקופה של 7 שנים ערערה המערערת לבית משפט זה בערעור המונח בפני.

3.      טענתה המרכזית של המערערת מתמקדת בעובדה כי שתי יחידות המשנה בגינן חויבה היא לשלם לתובעות דמי ניהול לאו דירות למגורים הן, אלא מחסנים בשטח של 4.4 מ"ר כל אחד מהם. לפיכך, כך לטענתה, אין לחייבה לשלם דמי ניהול בשיעור זהה לזה המשולם ע"י בעל דירה או בעל יחידת מגורים.

טענה זו נדחתה ע"י המפקחת בקובעה כי לאור הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין המחייבת כל בעל דירה לשאת בהוצאות הדרושות "להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף..." והגדרת דירה המופיעה בסעיף 52 לחוק המקרקעין ("חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר"), לפיה אף המחסנים הם מבחינת דירות ויש לראות בשני המחסנים שנרשמו (ע"י המערערת) יחידות משנה נפרדות לפי חוק המקרקעין (אליהן הוצמדו מחסנים נוספים), אשר על כל אחת מהן מוטל החיוב לשאת באופן שווה בהוצאות ההחזקה של הבית המשותף כפי שנקבע בתקנון עצמו.

4.      קביעה זו של המפקחת מקובלת עלי.

סעיף 4 לתקנון הבתים המשותפים על פיו פועלות המשיבות, קובע לענין השתתפות הדיירים בהוצאות הרכוש המשותף כך:

"בעלי הדירות ישאו בהוצאות הנדרשות לצורך השתתפות בשירותים כהגדרתם בסעיף 3 א' לעיל בחלקים שווים, דהיינו ביחס של 1/58 לכל דירה. באם יתווספו דירות נוספות לבית המשותף - יתוקן צו רישום הבית המשותף והתקנון כאשר בכל מקרה תהיה השתתפות בהוצאות השרותים בחלקים שווים לכל היחידות."

(התקנון המחייב של בית משותף אחר במתחם הינו בנוסח זהה, למעט הקביעה כי חלקו היחסי של כל דייר בתשלום ההוצאות יהיה 1/70 לכל דירה בהתחשב במספר היחידות הגדול יותר בבנין זה).

נוסח זה של הוראת התקנון המחייבת, כאמור, את כל בעלי היחידות בבתים המשותפים, לרבות המערערת, אינו תומך בטענת המערערת, לפיה, על פי הפרשנות הנכונה שיש ליתן להוראה תקנונית זו, יש לחייב בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף אך ורק את בעלי הדירות ולא את בעלי המחסנים, אף אם רשומים הם כיחידות משנה נפרדות.

ההוראה הנ"ל של התקנון קבעה במפורש כי כל יחידת משנה, היינו כל "דירה", במשמעותו של מונח זה על פי סעיף 52 לחוק המקרקעין, בבית המשותף, תשלם תשלום זהה לשאר היחידות, בין שמדובר ביחידות שהן דירות המשמשות למגורים (או לעסק) במשמעות המקובלת של מונח זה ובין שמדובר ביחידות משנה בשטח קטן ביותר המשמשות כמחסנים.

את הוראות התקנון והמונחים השונים הכלולים בהן יש לפרש על פי ההגדרות שניתנו להם בחוק המקרקעין עצמו.

כאשר מדובר ב"בעלי דירות" (כלשון סעיף 4 לתקנון), הדעת נותנת, אמנם, כי בבעלי דירות של ממש מדובר ולא בחללים או מחסנים בשטחים קטנים מאוד ללא חלונות ומערכות ניקוז ואינסטלציה, ואולם לאור הגדרת דירה בסעיף 52 לחוק, הרואה בדירה אף "תא" שנועד לשמש "לכל צורך אחר" ולא רק למגורים או לעסקים, יש לראות במחסני המערערים, שנרשמו כיחידות נפרדות, כ"דירות", לצורך חיובם בתשלום הוצאות האחזקה והניהול.

כך קובע במפורש סעיף 4 של התקנון המחייב את כל בעלי הדירות ויחידות המשנה, ואת המערערת כבעלת שתי יחידות משנה בכלל זה, אף אם מדובר, למעשה, במחסנים ולא בדירות של ממש.