בר זכאי ואח' נ' טהלר

פסק דין

המבקשים מבקשים להצהיר שההסכם שנכרת בינם ובין המשיב ביום 5.7.2010 למכור לו את החנות הידועה כחלקה 71/1 בגוש 3705 ברחובות, בטל (להלן: "הסכם המכר"; "החנות" בהתאמה). בנוסף מבוקש להצהיר שהמבקשים רשאים לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לזכות המשיב בגין העסקה, זאת כנגד השבת המקדמה ששילם המשיב למבקשים.

העובדות בתמצית

המבקשים הם בעלים במשותף של החנות. המשיב שכר את החנות בהסכמי שכירות מתחדשים. החנות משמשת את המשיב לעיסוקו בממכר ספרי קודש ותשמישי קדושה מזה שנים רבות.

הצדדים ניהלו משא ומתן ממושך לקראת כריתת ההסכם למכירת החנות. במסגרת המשא ומתן הציג המשיב למבקשים חוות דעת שמאית להערכת שווי החנות. חוות הדעת נערכה על ידי השמאי מר תומר שאול ביום 16.1.2004 (נספח ב' לתצהיר המבקש 1).

על פי חוות הדעת השמאית שווי החנות במועד עריכת חוות הדעת נאמד ב 80,000$ בשוויים בש"ח. הצדדים התקשרו בהסכם המכר ביום 5.7.2010, בין היתר בהסתמך על שומה זו (הסכם המכר צורף כנספח ג' לתצהיר המבקש 1).

תמורת החנות נקבעה בסעיף 15 להסכם בסך 400,000 ₪. בנוסף הבטיח המשיב לשלם למבקש 1 בונוס בסך 100,000 ₪ כמי שיזם העסקה וכמי ששכנע את המבקשים הנוספים להתקשר בהסכם עם המשיב (סעיף 8 לתצהיר המבקש 1).

על פי ההסכם שילם המשיב למבקשים מקדמה בסך 100,000 ₪. הערת אזהרה על פי העסקה נרשמה על זכות המשיב בלשכת רישום המקרקעין.

בהסכם נקבע תנאי שעם קיומו יהיו המוכרים רשאים לבטל את ההסכם. התנאי נוגע לשיעור מס שבח שיוטל על המוכרים בגין העסקה:

"11. מס שבח יחול על המוכרים וישולם על ידי המוכרים.

מוסכם בזה בין הצדדים שהסכם זה מותנה בכך שמס השבח אשר יוטל על עיסקת המכר של החנות, לא יעלה על – 150,000 ₪ (מאה וחמישים אלף שקלים חדשים) וכי במידה שמס השבח יעלה על הסכום הנ"ל, יהיו המוכרים רשאים לבטל הסכם זה, להחזיר לקונה את המקדמה אשר יקבלו מן הקונה בערכים נומינליים, והצדדים יהיו משוחררים מכל חבות האחד לשני מכח הסכם זה, כל זאת בתנאי שהמוכרים יודיעו על הביטול תוך שישים יום מיום שומת המס".

המבקשים הגישו שומה עצמית למס שבח מקרקעין באמצעות עו"ד צנעני (נספח ד' לתצהיר המבקש 1). בשומה העצמית דיווחו המבקשים על שווי המכירה על פי הסכם המכר בסך 400,000 ₪. המס לתשלום על פי השומה העצמית היה 76,646 ₪.

בנוסף שלח עו"ד צנעני ביום 21.7.2010 מכתב למנהל מס שבח מקרקעין רחובות אליו צורפה השומה העצמית (נספח ה' לתצהיר המבקש 1) (להלן : "המכתב").

במכתב תאר עו"ד צנעני את קורות החנות שהועברה למבקשים בירושה על ידי אביהם מר יוסף מזעקי ז"ל, אשר ירש את זכויותיו בחנות מאביו מר זכריה מזעקי ז"ל שנפטר בשנת 1969. במכתב ציין עו"ד צנעני שיש לשום את החנות ליום פטירת מורישו של אבי המבקשים ז"ל בשנת 1969, בהיעדר נתונים על שומת מס עזבון. עו"ד צנעני הוסיף שהערכת שווי החנות בשנים 1969-1970 על פי עסקאות סמוכות שנעשו כחמש-שש שנים לאחר מכן היא בסך 35,000 ₪, וכי שיעור מס השבח על פי אומדן זה הוא בסך 76,646 ₪. עו"ד צנעני ביקש להפיק למבקשים שוברים לתשלום מס השבח בסכום זה המחולק לחמישה חלקים שווים.

שומתם העצמית של המבקשים לא התקבלה על ידי רשות המסים. לכל אחד מהמבקשים נשלחה ביום 2.1.2011 הודעת שומת מס שבח לתשלום בסך 58,718 ₪.

סכום המס הכולל בגין העסקה נשום בסך 340,000 ₪. מהסכום לתשלום הופחתו הסכומים בסך 17,000 ₪ ששילמו כל אחד מהמבקשים בגין מס השבח שאינו שנוי במחלוקת (שומת המבקשת 5 צורפה כנספח ו' לתצהיר המבקש 1). שיעור מס השבח שנקבע בשומת המס עלה על כפל סכום המס המרבי שנקבע בסעיף 11 להסכם.

בפירוט הנימוקים לקביעת שומת מס שבח לפי מיטב השפיטה נקבע:

"מדובר במכר של חנות בק"ק בשטח 59 מר', ברח' הרצל 128 ברחובות. שווי המכירה נקבע ע"ס 500 – 850 ₪ לפי שווי השוק, זאת בהתקיים פער ניכר בין השווי החוזי לשווי השוק, כדלקמן:

1) הרצל -90, 64 מר', 2.11.09, לפי 14,220 ₪ למר'

2) הרצל- 102, 100 מר', 2.7.09, לפי 14,700 ₪ למ"ר