בירוטה לוסטהוי ואח' נ' פז ואח'

החלטה

לפניי עתירת המבקשת, בגדרה מבקשת היא למנות את בא-כוחה החדש ככונס הנכסים מטעמה, וכן להורות לשמאי שמינה בית המשפט עפ"י החלטה מיום 8.6.2010 לעכב הגשת חוות דעתו עד אשר יבדוק את טענת המבקשת ולפיה אף ערכם של המגרשים שבבעלותה (5 ו-6) נפגע בשל התנאים הטופוגרפיים של השטח שנפל בחלקה בעקבות הגרלה.

על מנת להכריע בבקשה, אביא עובדות רקע שאין מנוס מהבאתן, ואשר יש בהן כדי להבהיר לדיתה ונימוקיה של הבקשה שלפניי.

על הרקע למחלוקות שהתגלעו בין הצדדים כאן פירטתי בהחלטתי מיום 8.6.2010 ולהלן אחזור על עובדות הרקע בקצרה.

עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף, שבה הגיעו הצדדים להסכם פשרה בשנת 2004. הוסכם כי כל צד יקבל מגרש השווה בגודלו ובערכו ליתר המגרשים, כאשר עובר להסכם הפשרה נערכה הגרלה בין חלק מבעלי החלקות באשר למקומו של כל אחד מן המגרשים שיקבלו (למעט מגרשים 9-10). כונסי הנכסים מטעם הצדדים פנו לאדריכל א. פוגל על מנת שזה יכין עבורם תוכנית אדריכלית – עבור הגשת בקשה להיתר לבניית עשר יחידות דיור. האדריכל הכין תוכנית "עד קו אפס" אולם קבע כי אין אפשרות להקצות שטח לשתי חניות תת-קרקעיות עבור המגרשים 7-8, (שבבעלות כורם רונית וצבי (להלן : "כורם")) כפי שניתן להקצות ליתר המגרשים שקיבלו הצדדים, ועל כן הציע האדריכל שתי חלופות שונות; האחת – ששטח החניות יבוא על חשבון גודל המרתף במגרשים 7-8 , והשניה – שהחניות במגרשים 7-8 יהיו עיליות.

בשנת 2010 כאשר הובאו שתי החלופות הנ"ל בפני כורם סירבו הם בתוקף לבחור באחת מהן וסירבו לחתום על התוכנית, מאחר ולטענתם, שתי החלופות מפרות את האיזון בין המגרשים ובכך זכויותיהם נפגעות, וכיוון שהדבר מנוגד להסכמה שעל בסיסה נחתם ההסכם בין הצדדים.

עקב סירוב זה, הוגשה בקשה מטעם יתר המשיבים, ובה התבקש בית המשפט למנות את עו"ד וסרצוג – כונס הנכסים מטעמם, לחתום בשם כורם על אחת החלופות המוצעות, לשם קידומה של התוכנית. כורם התנגדו לבקשה וטענו כי בית המשפט אינו מוסמך להיעתר לבקשה. בהחלטתי מיום 08.06.10 קבעתי כי ב"כ כורם – עו"ד אלרואי תתמנה ככונס נכסים על חלקם של כורם, ותבחר באחת החלופות אותן הציע האדריכל פוגל. עוד קבעתי כי ימונה שמאי מטעם בית המשפט, אשר יעריך את הפיצוי המגיע לכורם כתוצאה מהפגיעה בערך המגרשים שבבעלותם ויקבע תשלומי איזון שעל יתר בעלי המגרשים לשלם להם. עו"ד אלרואי חתמה על התוכניות, ובהחלטתי מיום 11.10.10 מיניתי את שמאי המקרקעין – מר מוטי זייד, כמומחה מטעם בית המשפט. בהחלטתי קבעתי כי השמאי יבדוק האם בחירתם של המשיבים בתוכנית עליה חתמה עו"ד אלרואי פוגעת בערך מגרשם של כורם ומהו גובה תשלומי האיזון שעל יתר המשיבים (ובכללם המבקשת) לשלם להם (ראו החלטתי הנ"ל).

השמאי מטעם בית המשפט החל מבצע את עבודתו ומהודעתו האחרונה מיום 7.9.2011 אני למד כי עבודתו הושלמה סופית, וכי חוות הדעת לא נשלחה מאחר וטרם שולם מלוא שכר טרחתו.

המבקשת טוענת בבקשתה כי המגרשים 5 ו-6 זהים למגרשים 7-8 ומהווים "תמונת ראי" שלהם, שכן תנאי השטח אינם מאפשרים לבנות ארבע חניות תת-קרקעיות עבור מגרשים 5-6. על כן, לטענתם, כיוון שהופר האיזון – ובית המשפט אף מינה מומחה מטעמו על מנת לבדוק סוגיה זו, על בית המשפט להרחיב את סמכויות השמאי וליתן לו הוראות לשום את ירידת ערך מגרשיה של המבקשת ולקבוע תשלומי איזון בהתאם, בדומה להחלטתו באשר למגרשיהם של כורם.

באשר לעיתוי בו הוגשה הבקשה, טוענת המבקשת כי נציגה – מר זכי זרמי פנה לכונס הנכסים עו"ד וסרצוג לאחר שמונה השמאי מטעם בית המשפט ושטח בפניו את טענותיו באשר לירידת ערך המגרשים, אולם עו"ד וסרצוג השיב לו כי אין להקדים את המאוחר וכי ייתכן כי השמאי יתייחס אף לירידת ערך מגרשיה של המבקשת. ברם, לאחר זמן נשלח למר זרמי מכתב מיום 16.06.11, אשר מהווה סיכומה של פגישתם של המשיבים עם האדריכל, כאשר במסגרת המכתב התבקשה המבקשת לחתום על כתב ויתור בקשר למיקום החניות. מכאן, לשיטת המבקשת, שהשמאי אכן העריך כי קיימת פגיעה בזכויות המבקשת, אך תחת קביעת תשלומי איזון, דרש מן המשיבה, בחוסר סמכות, להעביר לידיו את כתב הויתור על זכויותיה. המבקשת טוענת כי מר זרמי העלה שוב את חששותיו לפיהם תיפגענה זכויות המבקשת – אולם לא נענה באופן שהפיס את דעתו. עקב כך הודיעה המבקשת כי בכוונתה למנות כונס מטעמה את עו"ד פוגל. ביום 23.08.11 נערכה פגישה בהשתתפות השמאי, בעלי המגרשים וכונסי הנכסים, ובמסגרתה הודיע השמאי כי בכוונתו להגיש בקרוב חוות דעתו. על כן, עותרת המבקשת כי תעוכב מסירת חוות דעתו של השמאי, וכי יינתנו הוראות לשמאי לבחון את ירידת ערך מגרשה של המבקשת, ולקבוע תשלומי איזון בהתאם.

המשיבים המיוצגים ע"י עו"ד וסרצוג הגישו תגובתם לבקשה, בגדרה טענו כי המבקשת לקחה חלק בהליכים שהתקיימו בפני השמאי – המומחה מטעם בית המשפט, כאשר היא מיוצגת באמצעות מר זרמי ועו"ד פוגל. לטענתם, תוכל המבקשת להגיש, לאחר מכן, תביעה נפרדת לפיצויים בגין הפגיעה בערך מגרשיה.

כורם הגישו תגובה לבקשה, במסגרתה טענו כי אף הם מתנגדים לה. לטענתם, ידעה המבקשת על התוכנית האדריכלית ועל הפגיעה בזכויותיה, אולם כיוון שבחרה לבנות על שני המגרשים יחידת דיור אחת, הסתפקה המבקשת בשתי חניות במקום ארבע, ובמסגרת בקשה שהגישו המשיבים באמצעות עו"ד וסרצוג ואף במעמד הדיון ביום 09.03.10 – בו נכח מר זרמי, עמדה המבקשת בחזית אחת עם יתר המשיבים בטענה כי כורם הם היחידים המעכבים את הגשת התוכנית האדריכלית בשל התנגדותם, ומכח אותה חזית משותפת, נכפה על כורם לחתום על תוכנית הפוגעת בזכויותיהם הקנייניות, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בהחלטת בית המשפט מיום 12.09.10 המורה לכורם לבחור באחת החלופות ולחתום על התוכנית האדריכלית.

עוד טוענים כורם כי השיהוי הרב שדבק בבקשה כמוהו כ"ויתור מפורש על כל טענה לגבי השלכות התוכנית לגבי מגרשים 5,6". בנוסף, טוענים כורם הם כי יש מידה רבה של חוסר תום לב בנקיטת חזית אחת נגדם על ידי המבקשת, על מנת לכפות עליהם תוכנית הפוגעת בזכויותיהם, ולאחר שהוחלט על כפיית התוכנית, לשנות חזית ו"לתפוס טרמפ" על האפשרות לקבל תשלומי האיזון בגין הפגיעה בזכויות המבקשת. לטענתם, לו הצטרפה המבקשת אליהם בשלב מוקדם יותר, ייתכן והיה הדבר משנה מהחלטת בית המשפט לכפות את התוכנית על כורם במיוחד כאשר ברור, כך לטענתם, כי קיימת אלטרנטיבה אחרת – ולפיה תהיה הכניסה לחניון התת-קרקעי מכיוון אחר- וכך יוכל כל אחד מן המגרשים לבנות שתי חניות לכל מגרש.

דיון והכרעה

אכן, צודקים המשיבים כי התנהלות המבקשת מעלה תהיות והיא גורמת הוצאות מיותרות, כפי שעוד אפרט להלן. המבקשת ידעה כי ערך מגרשיה נפגע ואף על פי כן היא שקטה על שמריה, לא עשה דבר ועתה, לפני הוצאת חוות הדעת של השמאי שמינה בית המשפט, באה היא וטוענת טעות שראוי היה לטעון לפני זמן רב ולמצער, לפני שהשמאי החל בעבודתו. יחד עם זאת, חרף האמור לעיל, החלטתי לקבל את הבקשה בכפוף לאמור להלן.

אין השיהוי שדבק בבקשה עולה כדי ויתור על זכויותיה של המבקשת. כך גם, על אף שבידי המבקשת היכולת לנקוט באמצעים שונים לריפוי נזקה הנטען, כמפורט בתגובות שהוגשו במסגרת בקשה זו, באתי לכלל מסקנה כי נקיטה בהליך נפרד תגזול מזמנם של הצדדים ומזמנו של בית המשפט זמן רב, ולכן גם מטעמי יעילות ראיתי לנכון להיעתר לבקשה.

איני רואה טעם לכל הבחנה מהותית בין המבקשת לבין כורם. האדריכל אריק שוהם שהופיע לפניי בדיון שהתקיים ביום 14.11.2011 העיד כי המגרשים שקיבלה המבקשת "דומים למגרשים 7 ו- 8 " שבבעלות כורם (בעמוד 17 שורות 26-28 לפרוטוקול). הן לכורם והן למבקשת מגרשים שערכם נופל, לכאורה, מערכם של מגרשים אחרים כאשר הצדדים התכוונו, עם חתימת ההסכם, לקבל מגרשים השווים בערכם ובתכנותיהם. הפתרון שמצאתי למצב לו נקלעו כורם הוא הפתרון אותו פירטתי בהחלטתי מיום 8.6.2010, לאחר שראיתי בו פתרון שנועד להביא להשוואת ערך המגרשים (ובכך מגשים את כוונת הצדדים להסכם). איני מוצא כל סיבה מדוע שלא להחיל את הפתרון הנ"ל על המבקשת, לאור העובדה כי מדובר במגרשים הדומים בתכונותיהם למגרשים שקיבלו כורם.

המבקשת אינה קובלת על המגרש שנפל בחלקה, אלא מבקשת לקבל הפיצוי המגיע לה כתוצאה מערכו המופחת של המגרש .

יחד עם זאת, כאמור, התנהלות המבקשת שלא עשתה דבר מאז מונה המומחה לפני כשנה וחצי ועד יום הגשת בקשתה, גרמה להוצאות מיותרות. לפיכך יש להטיל על המבקשת הוצאות אלה.

לאור טענת המומחה – לפיה סיים לערוך את חוות דעתו, ראיתי לנכון לחייב את המבקשת בתשלום כל ההוצאות הנוספות שתידרשנה למומחה מטעם בית המשפט לצורך השלמת חוות הדעת ע"י הכללת שני מגרשיה של המבקשת בחוות הדעת.