ביטול מכרז לבניה עצמית בשכונת מורדות עפולה הצעירה

רקע עובדתי

1. המשיבה 1 (להלן: המשיבה) פרסמה ביום 29.06.2015 מכרז לחכירת 27 מגרשים (עליהם ייבנו 43 יחידות דיור) לבנייה עצמית בשכונת מורדות עפולה הצעירה. המכרז כלל 18 מגרשים לבניית בתים דו־משפחתיים, ותשעה מגרשים לבניית בתים חד־משפחתיים.
2. ביום 22.11.2015 פרסמה ועדת המכרזים את שמות הזוכים במגרשים, והרי הם שאר המשיבים בעתירה זו (להלן: הזוכים). בו ביום נשלחו אליהם הודעות זכייה.
3. ביום 07.12.2015 פנה בא כוח העותרים למשיבה וביקש להורות על ביטול המכרז, כשהוא מפנה לנתונים אחדים מהם ניתן ללמוד על תיאום מחירים בין המציעים והזוכים השונים. בא כוח העותרים הפנה לכך, שבכל ההצעות לבתים הדו־משפחתיים נקבו המציעים בסכום זהה של 255,555 ₪, דבר המעיד על תכסיסנות ותיאום פסול. עוד נטען מפיו, כי מציעים נוספים הציעו סכום הרחוק מסכום זה אך בשקלים בודדים. לכך הוסיף בא כוח העותרים טענות אחדות כנגד תקינות המכרז.
4. ביום 10.12.2015, בעקבות פניית העותרים, התכנסה ועדת המכרזים ודחתה את עמדת העותרים בציינה, כי מטבע הדברים אנשים פרטיים הקשורים בקשרי משפחה או ידידות מחליפים ביניהם מידע ורשמים, וזה הוא המקור לקירבה שבין המחירים שבהצעות.
5. ביום 04.01.2016 הגישו העותרים את עתירתם שלפניי, והיא מכוונת כנגד החלטת ועדת המכרזים. בעקבות הגשת העתירה זימנה ועדת המכרזים את מרבית הזוכים לשימוע, במסגרתו הם נדרשו למסור את תגובתם לטענות שהושמעו כלפיהם. בסיומו של השימוע, שנערך ביום 03.03.2016, החליטה ועדת המכרזים שלא לסגת מהחלטתה, לאחר שהתרשמה כי הזוכים המתואמים, שביקשו להתגורר יחדיו, התארגנו ספונטנית על בסיס קשרי חברות ומשפחה. תיאום זה איננו עומד בניגוד לתנאי המכרז, כך הועדה, שהמשיכה והטעימה, כי בינתיים נעשו פעולות בלתי הפיכות על ידי הזוכים, בהסתמכם על הודעות הזכייה שקיבלו.

עמדות הצדדים

6. בעתירתם ממקדים העותרים את טיעוניהם בשלושה: ראשית, תיאום מחירים פסול: עניינו של המכרז בשיווק מגרשים לבניה פרטית, משמע ליחידים, כאשר מתוצאות המכרז עולה באופן ברור, כי לכל המגרשים לבתים הדו־משפחתיים, כמו גם במגרשים נוספים, הוגשו הצעות מתואמות. לשיטת העותרים זוהי התאגדות, האסורה עפ"י תנאי המכרז; שנית, תנאי סותר במכרז: העותרים מפנים לניסוחם של תנאי המכרז, שאף שֶכּוּוַּן ליחידים, הוא מציין כי הבניה במגרשים מותנית בכך שכל השותפים יגישו תוכנית בניה משותפת, ומכאן הסתירה; שלישית, הטעיית המציעים, שכן המכרז נוקב במחיר מינימום שהינו 25% משומת השמאי בהתחשב באזור העדיפות הלאומית, כאשר ממסמכי המכרז לא נהיר מה משמעותה של אמירה זו. חוסר הבהירות שבניסוח תנאי המכרז גרם לכך, שמציעים רבים שגו לחשוב, כי ערך הקרקע נמוך בכמחצית מערכה הנכון.
7. בראשית תשובתה טענה המשיבה לשיהוי בהגשת העתירה. באשר למגרשים לגביהם הציעו העותרים 2, 3 ו-4 הצעותיהם, נחתמו כבר חוזי חכירה עם הזוכים במכרז, משמע מדובר במעשה עשוי, כך המשיבה.

לגופה של עתירה טוענת המשיבה, כי רק בשמונה מבין שמונה עשר המגרשים הדו־משפחתיים עמדה ההצעה הזוכה על 255,555 ₪. ביתר המגרשים זכו הצעות שסכומיהן שונים. במהלך השימוע היא, המשיבה, עמדה על הקשר שבין ההצעות, ונחה דעתה מן ההסבר שניתן לה, משמע קיומו של קשר משפחתי וחברי הוא שהביא להחלפת המידע, ולא תיאום תכסיסני שמקורו ברמיה. נוסף על כך טוענת המשיבה, כי תיאום המחירים הביא דווקא להשאת הרווח הציבורי מהמכרז, ולא פגע בעקרון השיוויון.

            נוסף על כך דוחה המשיבה את טענת העותרים לקיומה של סתירה בלשון המכרז. לכך היא מוסיפה, כי על העותרים היה להעלות טענה זו בטרם הציעו את הצעותיהם במכרז, ולא לאחר שנודעה להם תוצאתו. הוא הדין ביחס לטענה אודות חוסר הבהירות ביחס לשווי הקרקע, קרי מחיר מינימום המתחשב באזור העדיפות הלאומית. לטענת המשיבה, המדובר הוא בנתון עובדתי, שבנקל יכלו העותרים ושאר המציעים לברר, וכך לגזור את שווי הקרקע.

8. שאר המשיבים (הזוכים במכרז) מצטרפים לעמדה שמשמיעה המשיבה, ומוסיפים שלל טענות משלהם. המשיבים 2-3, 8-23, 26-27, ו-30-31 (להלן: קבוצת מוקארי) מתארים, כי הינם קשורים כולם בקשרי משפחה וחברות. מפי מר מוחמד מוקארי הם שמעו על המכרז, והוא ציין בפניהם, כי "מספר המזל" שלו הוא 255,555 ₪, והציע להם להגיש הצעה בסכום זה. בני המשפחה והקבוצה שעו להמלצתו, אך הצעתם היתה נתונה לבחירתם בלבד. אותו מוקארי, שהינו בעל משרד מהנדסים מצליח, הציע להם, כי לאחר הזכיה יסייע לרוכשים לחסוך עלויות, על ידי פעילות משותפת בתכנון ובבניה על המגרשים, דבר שאין בו כל ניגוד לתנאי המכרז. הם כופרים בכך כי הינם משמשים "אנשי קש" לאותו מוקארי. הם באמת ובתמים מבקשים לבנות את ביתם בשכונה המדוברת.

            ועוד מוסיפים הזוכים, כי עם היוודע דבר זכייתם במכרז הם התקשרו בחוזי פיתוח מול המשיבה, גייסו כספים, שילמו את הדרוש, החלו בהליכי תכנון של ביתם, וכל זאת בלי שיהיו מודעים לטענות שהושמעו כלפי המכרז.

הזוכים האחרים טוענים, כי אין הם מכירים כלל את הרוכשים מקבוצת מוקארי. הם פעלו כיחידים, הציעו הצעות שונות בסכומים שונים, ואין הצדקה לביטול המכרז בכל הנוגע אליהם.

נוסף על כך שוטחים הזוכים טענות סף אחדות, בכללן טענה לאי ניקיון כפיים מצד העותרים, שלא היו מגישים את עתירתם אלמלא היו הזוכים ערָבים; טענה לשיהוי; וטענה למעשה עשוי. עוד נטען מפי המשיבים, כי לאחר שנכרתו חוזים בינם לבין המשיבה, אין עוד לדון באפשרות לביטולם על פי דיני המכרזים, כי אם על פי דיני החוזים, שכן הליכי המכרז הושלמו, ובית המשפט לעניינים מנהליים נעדר סמכות לדון בביטול החוזים.

דיון והכרעה

המסגרת הנורמטיבית

9. במרכזו של מכרז ציבורי, באשר הוא, עומדות שלוש מטרות עיקריות: שמירה על טוהר המידות בהקצאת המשאב הציבורי; השגת יעילות כלכלית מיטבית לעורך המכרז; ושוויון הזדמנויות ליחידי הציבור להשתתף בתחרות המכרז (ראו נא: דקל "מכרזים", כרך ראשון, עמ' 118; להלן: דקל). מבין השלושה, עיקרון השוויון והתחרות ההוגנת הינו בעל מעמד עודף: