ביטול חוות דעת מומחה מכריע שהוגשה בהתאם להסכם שקיבל תוקף של פסק דין

היש עילה לבטל חוות דעת של מומחה מכריע, שהוגשה בהתאם להסכם שקיבל תוקף של פסק דין?

1. ביום 27.7.2016 קיבל הסכם גירושין (להלן: ההסכם) שהוכתב לפרוטוקול תוקף של פסק דין. בסעיף 9(ה) להסכם נאמר:
   "בית המשפט ימנה שני שמאים אשר ישומו את שווי הדירה נכון ליום 4.11.2007. ככל שקיים פער בין הממוצע של שתי השמאויות לבין הסך של 1,270,000 ₪ (להלן: הפער), יופחת הפער מיתרת תמורת המכר לטובתו של האב, ובלבד שהסכום שישולם לא יעלה על 350,000 ₪. לא תוצג לשמאים כל חוות דעת בנוגע לדירה וכל תקשורת עימם תהא בכתב עם העתק בד בבד לצד שכנגד. השמאויות תומצאנה לצדדים תוך 30 ימים ממועד הפנייה בכתב אליהם. מובהר, כי סכום הממוצע בין שתי השמאויות יהא מחייב כדין שמאות מכרעת.".
2. הרקע להסכמה דלעיל הוא טענתו של המבקש, כי רכש את הדירה מושא ההסכם (להלן: הדירה) מסבו, וכי התמורה הנקובה בהסכם הרכישה (להלן: ההסכם, התמורה – לפי העניין), נמוכה משווי השוק של הדירה. המבקש טען, כי יש לראות בהפרש הנטען בין התמורה לשווי השוק של הדירה (בערכי יום כריתת הסכם רכישת הדירה - 4.11.2007) מתנה שהינה קניינו הבלעדי. לפיכך נקבע המנגנון דלעיל, לבדיקת הפער הנטען, ונקבע כי עד לרף עליון של 350,000 ₪, ייזקף הפער לזכות המבקש.
3. הצדדים פנו לשני שמאים, שזהותם הוצעה על ידי בית המשפט. האחד העריך שווי הדירה בסכום של 1,640,000 ₪. האחר (להלן: השמאי) העריך את שווי הדירה בסכום של 1,260,000 ₪ (להלן: השומה/השמאות).
4. המבקש עותר לפסילת השמאות מכמה נימוקים, ובהם העובדה (עליה אין חולק), כי אחת מארבע העסקאות ששימשו מדד לקביעת השומה, היא העסקה בין המבקש לסבו. בלשון אחרת, אין חולק, כי השמאי טעה עת בדק האם התמורה ראלית על ידי השוואתה לעסקה בה היא עצמה ננקבה.
5. המבקש טוען, כי די באמור כדי לפסול את השמאות משעה שמדובר בטעות היורדת לשורש העניין ומעידה על דרך פעולה קלוקלת מן היסוד. המשיבה טוענת, כי מדובר בניסיון לקעקע את ההסכם, שקבע כי קביעת השמאים תהא מכרעת. עוד טוענת המשיבה, כי גם אם נתעלם מהשגגה שנפלה, לא יהיה שינוי משמעותי בשומה (בערכי שווי מטר מרובע), עובדה המעידה כי לא מדובר בטעות מהותית.
6. ההסכם קובע, כי ממוצע סכום השמאות שייקבע על ידי שני השמאים יהא מכריע. ממילא ברי כי השמאי היה שמאי מכריע, המכונה גם מעין בורר (להלן: מומחה מכריע). שם תואר זה שמור למי שאיננו בורר, אך משמש גורם מקצועי ניטרלי, שממונה לפי הסכם בין הצדדים, המסכימים כי קביעתו תהא מכרעת, במטרה למנוע סכסוך עתידי (ע"א 241/81 שמן תעשיות בע"מ נ. חברת תבלין בע"מ, פ"ד לט (1) 561, ת.א (חי) 895/02 יפה נוף – תחבורה תשתית ובנייה בע"מ נ' הפלר (14.4.2005), ומראי מקום שם).
7. עילות ההתערבות בקביעתו של מומחה מכריע מצומצמות ביותר. צמצום זה מתחייב מכיבוד רצונם של הצדדים להגשים את מטרותיהם בהסכמים שאותם כרתו ומציפיותיהם הסבירות כי לשאלה פלונית יינתן מענה הולם ומקצועי אשר נמצא בתחום המומחיות של אותו אדם שמונה על ידם. משכך, לא ניתן לקבל טענות של צד המופנות כנגד שיקול דעתו של השמאי או המעריך. צדדים שהסכימו ביניהם למנות מומחה שייתן מענה לשאלה פלונית מחויבים להחלטתו מכוח ההסכם שנכרת ביניהם (ע"א 1168/07 יפה נוף – תחבורה תשתית ובנייה בע"מ נ' הפלר (1.2.2009), להלן: פרשת יפה נוף).
8. עם זאת נפסק, כי כאשר ניתן להתחקות אחר הנימוקים העומדים מאחורי קביעתו של מומחה מכריע, מי שנפגע מקביעתו רשאי, בין היתר, להראות שהמעין-בורר טעה טעות ממשית, או התחשב בדבר שלא צריך היה להתחשב בו, או להיפך - לא התחשב בדבר שחייב היה לקחתו בחשבון (ע"א 591/77 יהושע נ' שטרן, פ"ד לב (1) 737, 746, להלן: פרשת יהושע). במקומות אחרים כונתה טעות כגון דא טעות גסה (פרשת יפה נוף, ומראי מקום שם). מדובר במקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב (ע"א 4341/11 מזרה נ' דהן (31.12.2012)). לשון אחרת, הטעות היא מהותית וברורה עד כי היא מזדקרת גם לעיניו של הדיוט (ע"א 167/59 רוחוביץ נ' שוורץ, פ"ד יג 1233, 1234).
9. דומה כי הטעות שנפלה בשמאות הינה טעות גסה כמשמעותה בפסיקה ולכן אין מנוס מפסילתה. משעה שהורתה ולידתה של השמאות הינה הצורך לבדוק האם התמורה משקפת את שווי השוק של הדירה בעת כריתת ההסכם, ברי גם להדיוט כי לא ניתן להשתמש בתמורה שננקבה בהסכם כמדד לשווי השוק. פעולה כגון דא יוצרת טאוטולוגיה שגויה, שהרי ברי כי השוואת שווי נכס להסכם בו נקבע אותו שווי עצמו תיתן תמיד את אותה תוצאה ואיננה מלמדת מאומה על שווי השוק. גם אם מדובר בטעות בתום לב, עסקינן בטעות כה בסיסית וגלויה, שעוצמתה מזעזעת, ובדין, את נכונותו של המבקש לשים את מבטחו בשמאי. אכן, אומד דעתם של צדדים המסכימים למנגנון של מומחה מכריע הינו, שמדובר במי שראוי לאמון שניתן בו, הן כאדם חסר פניות לחלוטין והן כבעל מקצוע לעילא ולעילא. אכן, ציפייתם הסבירה של הצדדים הינה כי לשאלה פלונית יינתן מענה הולם ומקצועי (פרשת הר נוף, ההדגשה לא במקור). והנה, משעה שנגלית טעות גסה, נסדקת ללא אפשרות איחוי חזקת המקצועיות (שברגיל אף אחד מהצדדים להסכם איננו רשאי לחלוק עליה). בדין זכאי המבקש לתהות, כיצד לא הבחין השמאי כי מדובר באותו נכס ובאותה עסקה, ובדין הוא זכאי לזעוק "לא למומחה כזה פיללתי". זאת ועוד, כאשר בטעות גסה עסקינן, נסדק, מניה וביה, גם מעטה הניטרליות של המומחה, ולא ניתן להסות את הנפגע הטוען לחשד כי יכול ויש דברים בגו.
10. טענת המשיבה, כי התעלמות מהטעות דלעיל לא תשנה מהותית את תוצאות השמאות במונחי שווי מטר בנייה, היא טענה יצירתית, אך שגויה, משני טעמים: ראשית, כמבואר לעיל, משעה שנסדקה חזקת המקצועיות של השמאי, אין מקום להנחה אפריורית כי יתר הנתונים ושיטות העבודה נכונים. לפיכך, לא ניתן להכשיר את השומה בהתעלם מהטעות ואף לא ניתן לנסות ולהוכיח את תקינות השומה מתוכה. שנית, עוצמת הטעות, היותה בסיסית וגלויה, איננה נקבעת בהכרח לפי השפעתה על התוצאה הסופית. סכום השומה הינו תולדה אינצידנטלית של הנתונים שהובאו בחשבון ודרכי החישוב. קיומה של טעות נלמד מהנתונים עליהם הסתמך המומחה, ומשיטות העבודה, ואלה נבדקים בפני עצמם ולא באספקלריה של התוצאה. אמת, הדעת נותנת כי במקרים רבים תוליד טעות גסה גם סטייה נכרת מן התוצאה הסבירה. ברם, המבקש זכאי לביטול השומה מכוח הטעות כשלעצמה. אכן, כשם שאין לבטל קביעה של מומחה מכריע, שלא נפל פגם בחוות דעתו, רק משום שהגיע לתוצאה שאיננה נוחה למי מהצדדים, כך אין להימנע מביטולה לנוכח טענה להשפעה מינורית יחסית של הטעות על התוצאה. לא למותר לציין, כי איש איננו תוקע לידי הצדדים מה יהא סכום השומה שייקבע על ידי מומחה חלופי, וממילא ברי כי המסקנה בדבר ביטול חוות דעת של מומחה מכריע איננה נגזרת הכרחית של תוצאה כזו או אחרת.
11. לנוכח מסקנתי, כי דין השמאות להיפסל, לא מצאתי לנכון להידרש לטענות נוספות של המבקש, לרבות בנוגע למספר העסקאות ששימשו את השמאי כמדד להשוואה, או בנוגע לבחירתו הנטענת בעסקאות בהן שולמה תמורה נמוכה. טענות אלה מהוות דווקא דוגמא לטעמים שאינם מצדיקים, כשלעצמם, פסילה, משעה שמדובר בנושאים המצויים לחלוטין בד' אמות שיקול דעתו המקצועי של המומחה.
12. עם זאת, לא אוכל להתעלם מאי נחת קשה, הנעוצה בעובדה (עליה אין חולק), כי לאחר הגשת השומה לבית המשפט, נשלחה לב"כ המבקש חוות דעת חתומה בה העריך השמאי את הדירה בשווי של 1,340,000 ₪. אי נחת זו איננה מתפוגגת לנוכח טענת השמאי כי חוות הדעת הגבוהה יותר הייתה טיוטה שנשלחה בטעות, משעה ש"טיוטה" זו חתומה. גם אם אין באמור, כשלעצמו, משום עילה מספקת לביטול השמאות, יש בכך משום חיזוק לא מינורי לטענות בדבר העדר מקצועיות ובדבר שיטות עבודה לקויות. יתירה מזו, יש בכך משום חיזוק לחשש בעניין מהימנות השמאי. אכן, חוות דעת של מומחה ומעשיו בכל הנוגע לעריכתה נבחנים כמכלול, ולא מן הנמנע כי מחדל פלוני לא יקים עילת פסלות, אך נפקותם המצטברת של יותר ממחדל אחד, קום תקים (ר' פרשת יהושע).
13. אשר על כן, אני מורה על פסילת השמאות.
    אני ממנה את מר רונן וגנר לעריכת שמאות חדשה. נאסר על הצדדים או מי מטעמם להמציא למר וגנר איזו מהשמאויות שהוגשו עד כה או לגלות פרטים אודותיהם.
14. משעה שלא מדובר במחדל של המשיבה, אין צו להוצאות.