ביזאוי נ' א.ב. -הבית הישיר הראשון בע"מ ואח'

פסק דין

תביעה כספית בסך של 366,949 ₪ כנגד יזמים של קבוצת רכישה, לפיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה בשל הקטנת שטח הדירה ושטח החצר שהובטחו לתובעים, ליקויי בניה ואיחור במסירת הדירה.

רקע עובדתי, הצדדים והמערכת ההסכמית

התובעים הם בעלים של דירת גן ברח' מרטין בובר 8 בראשון לציון (שכונת נווה שיקמה) (להלן: "הדירה").

התובעים, יחד עם 55 אחרים, רכשו את הדירה בדרך של רכישת זכות בחלק מהמקרקעין עליהן נבנה הבניין והצטרפות לקבוצת רכישה.

הנתבעת 1 יזמה והוציאה לפועל את המיזם לבניה בדרך של קבוצת רכישה. הנתבעת 1 זכתה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לשיווק הקרקע, גיבשה את הקבוצה, התקשרה עם כל אחד מחברי הקבוצה בהסכם מכר מקרקעין ובהסכם הצטרפות לקבוצת הרכישה. כן הביאה להתקשרות בין חברי הקבוצה לבין בעלי המקצוע שבחרה בעצמה, הקבלן, האדריכל והנאמן, שמונה על מנת שיקבל את הכספים מהרוכשים, ישלם לבעלי המקצוע וייצג את הרוכשים לביצוע הפעולות כלפי נותני השירותים והרשויות. הנתבעים 2 ו-3 הם בעלי המניות והמנהלים של הנתבעת 1. הנתבעת 4 היא חברה אחות של הנתבעת 1. בעלי המניות בה, הם הנתבעים 2-3.הנתבעת 5 היא החברה הקבלנית שבנתה בפועל את ביתם של התובעים. ביום 4/12/08 ניתן בעניין הנתבעת 5 צו לכינוס נכסים ולעיכוב הליכים ולפיכך, עוכבה התובענה כנגדה.

התובעים חתמו על שלושה הסכמים:

הסכם מכר מקרקעין עם הנתבעת 1, מיום 5/12/99 (להלן: "הסכם המכר") - הסכם בין התובעים לבין הנתבעת 1 לרכישת חלקים מן המקרקעין שהם מגרש 132, המהווה חלק מחלקה 2 בגוש 5119 (המגרש), "לצורך בניית יחידת דיור מס' 4 כמפורט בתוכנית הרצ"ב כנספח א' להסכם זה";התוכניות, גם אם צורפו בפועל להסכם, לא צורפו לנוסח שהוגש לבית המשפט, לא על ידי התובעים ולא ע"י מי מהנתבעים.

הסכם עם הנתבעת 1 בדבר הצטרפות לקבוצת רוכשי זכויות מיום 5/12/99 (להלן: "הסכם ההצטרפות") - לפי הסכם זה, מצטרפים הרוכשים לקבוצה לצורך בניית 8 בניינים בני 6 דירות (או 7 דירות לאחר הקלה), במקרקעין שרכשו. הרוכשים התחייבו שתכנון כל הבניינים במתחם יעשה ע"י אדריכלים הנקובים בהסכם או גורם אחר לפי שיקול דעת הנתבעת 1. לנתבעת 1 מסור שיקול הדעת לבחירת הקבלן שיבנה את הבתים במתחם. הנתבעת 1 תבחר בנק שרק ממנו ניתן ליטול הלוואה שתהא מובטחת במשכנתא שתרשם על המקרקעין. מונה ע"י הנתבעת 1 נאמן, עו"ד עדו בן יהודה, שייצג את הרוכשים מול נותני השירותים והרשויות והרוכשים נתנו בידו יפויי כח בלתי חוזר (להלן: "הנאמן"). בנוסף, יביא הנאמן לחתימת הסכם חכירה בין ממ"י לכל אחד מהרוכשים ולרישום בית משותף. בגין "שכר טרחת כל המתכננים, היועצים, חברת הפיקוח ודמי הייזום", שילמו התובעים לנתבעת 1 סך של 25,641$ + מע"מ. זאת, בנוסף, לתשלומים לקבלן ושכ"ט לנאמן, ולתמורת הזכויות בקרקע;גם להסכם זה, כפי שהוגש לבית המשפט, לא צורפו תוכניות.

הסכם עם חברה קבלנית לביצוע עבודות הבניה (להלן: "ההסכם עם הקבלן") - הסכם מיום 6/8/00 בין כל אחד מחברי קבוצת הרכישה עם החברה הקבלנית תבור גלבוע חברה לבנין בע"מ (להלן: "הקבלן הראשון"). להסכם זה כפי שהוגש לבית המשפט, צורפו מפרט ותוכניות.הקבלן הראשון הוחלף החל מיום 7/11/01, בקבלן אחר, הוא הנתבעת 5, ואין חולק כי היא שביצעה בפועל את עבודות הבניה של דירת התובעים ("הקבלן המבצע"). לפי הטענה, נעשה הדבר מבלי לקבל את הסכמת התובעים. בכל מקרה, לא נחתם הסכם בין התובעים לבין הקבלן המבצע (עותק הסכם לדוגמא, שמאמץ את הוראות ההסכם עם הקבלן הראשון, צורף כנספח י').

הסכם המכר או הסכם ההצטרפות אינם נוקבים בשטח הכולל של הדירה. גם לא נקוב בהם שטח הגינה המוצמד לדירת הגן, אותה רכשו התובעים (במקום המיועד לכך בפרק ההגדרות של הסכם ההצטרפות, נותר קו ריק).לאחר החתימה על הסכמים אלה, ביקש התובע וקיבל מכתב חתום ע"י הנאמן, עו"ד בן יהודה, מיום 16/12/99, לפיו "הריני לאשר כי בהסכם עם א.ב הבית הראשון בע"מ יצוין כי שטח הגינה הוא כ- 150 מ"ר" (נספח ז' לכתב התביעה. להלן: "אישור עו"ד בן יהודה").

בכנס השיווק של הפרויקט, טרם החתימה על ההסכמים, נמסרו לתובעים המסמכים והתוכניות שצורפו בנספח ד' לכתב התביעה (להלן: "התוכניות הראשוניות").

אין מחלוקת שבמועד כנס השיווק, החתימה על הסכם מכר המקרקעין והסכם ההצטרפות, לא היה עדיין היתר בניה. בתוכניות הראשוניות גם צוין כי "תוכנית זו אינה סופית, ייתכנו שינויים בתוכניות בהתאם לדרישות הרשויות והאדריכל".

מדובר בפרויקט של 8 בניינים, במקום שבו ניתן לבנות לפי התב"ע שחלה על השטח, 6 יח"ד בכל בניין. כעולה מהפרסום שנמסר לתובעים בכנס השיווק, הפרויקט תוכנן מתוך מטרה לבנות 7 יח"ד בכל בניין (ראו למשל בעמוד 8 לנספח ד': "פרוייקט לב הפארק.. כולל 8 בניינים איכותיים עם 7 דיירים בלבד בכל בניין"). זאת, על סמך הקלה (לפי החוק שכונה "חוק שבס"), שלפחות מבחינת היזמים והאדריכלים, היה כמעט וודאי שתינתן. כעולה מההסכמים ומעדותו של האדריכל דובי דוד שלא נסתרה, מלכתחילה ואף בטרם אישור הרשויות, שווקו 56 דירות (ולא 48 דירות). היתר הבניה אכן ניתן ל- 7 יח"ד בכל בניין.

יש לציין כי גם ההסכמים עליהם חתמו התובעים כוללים, בין היתר, הוראות מהן עולה בברור שמדובר בבניינים בני 6 דירות או 7 דירות לאחר הקלה, כי נעשתה/תעשה פניה לרשויות התכנון לאישור ההקלה וכי מלכתחילה שווקו 56 דירות, לפי 7 יח"ד בכל בניין (ראו למשל: בס' א למבוא בהסכם המכר; בהגדרת "המכרז" ו"המתחם" בהסכם ההצטרפות וכן, בס' ג למבוא ובסעיפים 15.1 ו- 15.2 להסכם זה; בס' א-ב, ו-ז למבוא בהסכם עם הקבלן).

טענות התובעים

התובעים תובעים פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה עקב הקטנת שטח הדירה ושטח הגינה, פיצוי בגין איחור במסירת הדירה ופיצוי בגין ליקויי בניה שבדירה.

לטענת התובעים, שטח הגינה שקיבלו הוא 91.7 מ"ר ולא 150 מ"ר, שהובטחו באישור עו"ד בן יהודה. בנוסף, השטח האפקטיבי של קומת הקרקע הוקטן בהשוואה לתוכניות הראשוניות שנמסרו בכנס השיווק, באופן שגרם לקושי ביכולת ניצולו של השטח (בנוסף להקטנה עצמה) וגרם לירידת ערך.

לטענת התובעים, נובעת הקטנת שטח הדירה והגינה מהגדלת מספר הדירות בכל בניין, מ- 6 דירות ל- 7 דירות, עם אישור ההקלה. הנתבעים לא הודיעו לתובעים על אישור ההקלה או על כך שאישורה גרר שינוי בשטח הדירה והגינה ולא ביקשו לשינוי זה את אישורם.

לטענת התובעים, הם גילו את ההקטנה בשטח הדירה והגינה במועד מסירת החזקה בדירה (1/9/2002) או בסמוך לכך.