בי.ג'י.איי (מ.י.) נכסים והשקעות בע"מ ואח' נ' סי קיי מגדלים בע"מ ואח'

פסק דין

1.התובעת 1 הינה חברה העוסקת בתיווך ומנהלה הוא הנתבע מס. 2. הנתבעת 1, עסקות ביזום ובניה, והנתבעת 2 הינה מנהלת ואחת מהבעלים של נתבעת 1.

ביום 22.10.08 חתמה הנתבעת 1 על הסכם תיווך בו התחיבה כלפי התובעת לשלם לה דמי תיווך בשיעור של 2% אם תרכוש אחד מהנכסים שפורטו במסמך.

ביום 13.9.09 חתמה הנתבעת 1 על הסכם אופציה המתייחס לאחד מהנכסים שבמסמך. על פי הסכם האופציה שהעניקו מנחמוב, הבעלים באותם מקרקעין, ניתנה לנתבעת 1 הזכות לבניית 2 מגדלים, בשלבים. האופציה סוחרה לקבוצות רכישה שיזמה נתבעת 1, פקעה, הוארכה ומומשה.

לטענת התובעים, הינם זכאים לדמי תיווך לאחר מימוש האופציה.

2.הנתבעות יוצאות כנגד ההסכם וטוענות כי פרטיו אינם מלאים וכי חברה אינה יכולה להיות צד להסכם תיווך. עוד טענו כי למעט החתמת הנתבעות על ההסכם, לא פעלו התובעים למען העסקה, שצדדים אחרים יזמו ואף ביצעו אותה, ולפיכך אין הם "הגורם היעיל" לקשירת הסכם המכר ואינם זכאים לדמי תיווך בגינו. לטענתם, עסקה מסוג זה הינה מורכבת ומסובכת, המצריכה פגישות מרובות עם שני הצדדים. לגרסתן, לא פגשו התובעים את המוכרים כלל ולא ניהלו איתם משא ומתן. בסופו של יום, מתווך אחר, בן משפחה של המוכרים, בסיוע בא כוחם, הם שהפגישו בין הצדדים, רקמו את העסקה, והמתווך אף זכה לשכר טרחה עבור עמלו.

3.דיון

באשר לשאלה האם יכול תאגיד להיות צד להסכם תיווך, טרם יצאה הלכה מחייבת בעניין זה, שהושאר בצריך עיון בע"א 2178/02 אזערי נ' בושרי, ואולם הנני מקבלת את עמדת התובעים הנתמכת בע"א 3455/06 דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם לפיה: "כפי שנראה להלן, שורה ארוכה של בעלי מקצוע החייבים ברשיון, רשאים לעסוק במקצועם באמצעות תאגיד, לכן, העובדה שהמחוקק הגביל את חופש העיסוק בעצם הצורך בקבלת רישיון לצורך עיסוק במקצוע, אין משמעה שהגביל את חופש העיסוק גם באיסור לעסוק באמצעות תאגיד..

שהרי על פי נוסחו הנוכחי של חוק המתווכים, אין איסור ליתן שירותי תיווך באמצעות תאגיד. איני רואה טעם טוב ליצור על דרך של פרשנות, איסור שיש בו פגיעה של ממש בזכות היסוד להאגד ובזכות היסוד של חופש העיסוק. פגיעה כאמור צריף שתיעשה בחוק מפורש או מכוח חוק מפורש לאור פסקת ההגבלה בחוק יסוד: חופש העיסוק."

4.הנתבעות אף טענו כי ההסכם אינו עומד בדרישת ס' 14 לחוק המתווכים ובתקנות שתקנו על פיו (פרטי הזמנה בכתב)תשנ"ז-1997. לא מצאתי הנמקה של ממש לטענה זו, והיא נדחית.

5.מתווך זכאי לדמי תיווך על פי ס' 14 (א) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו- 1996 רק אם יוכיח שהיה הגורם היעיל לקשירת העסקה. "בפסיקה עניפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא " הגורם היעיל". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם:מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית- ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) עמ' 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ תק-על 2001(3); רע"א 294/76 אנגלו סקסון נ' פרסמן פ"ד לא(1) 589)

הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך יחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות.

בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים.

העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר, אין בה לכשעצמה כדי לשלול את הקשר הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש כגורם היעיל ביצירת ההתקשרות (ע"א 74/50 חיים צבי נ' אריאלי, פד"י ט' 162הנזכר בפרשת אנגלו סכסון." ( ע"א 1698/03 עמוס כרמי נ' מיכאל קלמנוביץ, פורסם בנבו).

6.הנני סבורה כי לא דומה מכירת דירת מגורים, בה מתן כתובת הנכס דיה על מנת ליצור מפגש בין קונה ומוכר, ללא סיוע של ממש מטעם המתווך, לעסקה מסובכת זו, שהקפה עשרות מיליוני שקלים, מונחת בה אופציה שאם לא תמומש- יחולט הפקדון שמשלם הרוכש, והיא תלויה בוועדות התכנון ואף בהתנהגות השוק, בכל הנוגע לשיווק היחידות ליחידי קבוצת הרכישה. כאן, נראה כי התובעים אמנם מסרו לנתבעות את פרטי הנכס, נפגשו בנפרד, מספר פעמים, עם כל אחד מהצדדים, המוכר והקונה, אולם לא הצליחו להניע את העסקה, שהיתה מצויה בשוק זמן רב, ולקדמה.

7. הנתבעת 2 הודתה בחתימתה על הסכם התיווך וטענה כי כמנהלת חברה העוסקת ביזום, פונים אליה מתווכים רבים. כאן, היו משרדי שתי החברות סמוכים זה לזה, ומר אלמוג סבן, התובע 2, סר למשרד הנתבעות ומסר לה את פרטי הנכס ואף החתים אותה על הסכם התיווך המחייב את הנתבעות בתשלום דמי תיווך אם יחתם חוזה לרכישת מקרקעין אלה בהווה או בעתיד. לגרסתה, כשנה לאחר מכן, פנו אליה אחרים בהצעה המתייחסת לאותו נכס והם אשר גרמו לרכישתו.

8.עיקר טענות הנתבעות מכוונות כנגד היות התובעים ה"גורם היעיל" לקשירת העסקה. הנני מקבלת את טענותיהן:

אם נלך לגרסת התובעים, ביום 22/10/08 מסר מר אלמוג לגב' הורוביץ את כל פרטי העסקה, לרבות זיהוי המקרקעין (גוש, חלקה),שטח, מס' יחידות לבנייה ושם הבעלים. ביום 14/12/08 נפגש מתווך אחר מטעם התובעת 1, מר מריו, עם הבעלים, ושכנעו להסכים למכירת המקרקעין לקבוצת רכישה, וביום 22/1/09 שלח אורי, מתווך אחר מטעם התובעת 1 הודעה אלקטרונית לנתבעת 2, כי המחיר המבוקש ירד מ-50,000 $ ליחידה, ל42,000$, וכי התב"ע הרלבנטית לאיזור הופקדה. לטענתו, עוד באותו יום השיבו הנתבעות במייל כי הן מוכנות להפגש עם הבעלים, אולם אין מחלוקת כי פגישה כזו לא נקבעה על ידי מי מהתובעים.

9.על פי גרסה זו, הנטענת בסיכומי התובעים, מאותו מייל ועד חתימת הסכם האופציה, לא נעשה דבר ע"י מי ממתווכי התובעים. מעקב אחר הפגישות ולוחות הזמנים של המתווכים השונים מטעם התובעת מלמד כי אלמוג סבן אשר החתים את הנתבעת על הסכם התיווך ביום 22/10/08, נפגש עם הנתבעת 2 –פעם אחת בלבד. בעת הפגישה, קיבלה הנתבעת את נתוני הנכס המוצע, שהוצג כאטרקטיבי במיוחד. בתצהירו כותב מר סבן: "גב' הורוביץ הביעה התענינות בפרויקט ואף ביקשה כי נמציא לה חומר נוסף, לרבות תקנון הת.ב.ע והגרמושקה, מאדריכל הפרויקט."

הסעיף הבא באותו תצהיר מלמד על הגילוי המאוחר שגילה המצהיר מר אלמוג כי הנתבעות חתמו על הסכם אופציה. מכאן, שתפקידו תם, על פי הצהרתו, לאחר הפגישה הראשונה.