בטלות חוזה עקב אי התקיימות תנאי מתלה

פתח דבר

1.         לפניי תביעה לביטול חוזה שנכרת ביום 22/10/98 בין התובע, בנימין גור (להלן: "התובע") לבין האפוטרופוס הכללי כמנהל עיזבון המנוחה רחל כהן ז"ל (להלן: "הנתבע" או "האפוטרופוס") לרכישת זכויות החכירה בנכס מקרקעין שהוא דירה בת שלושה חדרים בבניין ברחוב אלכסנדר ינאי 7 בתל-אביב, מקרקעין הידועים כחלקים מחלקות 436 ו-437 בגוש 6212 וחלק מחלקה 58 בגוש 6958 (להלן: "הדירה" ו "הבניין" לפי העניין). הדירה מצויה בבניין הבנוי על מקרקעין בבעלותה של "אשכולה אגודה שיתופית לשיכון בע"מ" (להלן: "אשכולה" או "האגודה"). חברי האגודה הם בעלי זכויות החכירה בבניין, והאגודה היא האחראית על ניהולו השוטף.

החוזה שבין התובע כרוכש זכויות החכירה בדירה לבין האפוטרופוס כמוכר, צורף כנספח ה' לתצהיר התובע (להלן: "החוזה" או "חוזה המכר").

רקע עובדתי

2.         הנתבע משמש כמנהל עיזבונה של המנוחה רחל כהן ז"ל (להלן: "העיזבון") וזכויות החכירה בדירה נושא תביעה זו הן חלק מנכסי העיזבון. זכויות החכירה בדירה הוצעו למכירה במכרז מספר 17/98 שהמועד האחרון להגשת הצעות לו נקבע ליום 22/10/98 (ראו נספח ב'1 לתצהיר התובע). הנתבע ערך סיור בדירה למציעים פוטנציאליים, ביניהם התובע, ובמסגרתו נמסרו לתובע שלושה מסמכים: תקנון המכרזים למכירת מקרקעין (נספח ג' לתצהיר התובע), טופס הצעה (דוגמת זה שהגיש התובע, נספח ד'1 לתצהיר התובע) וטיוטת החוזה המוצע, שכפי שהוברר היה זהה בכל פרטיו לחוזה שנחתם בסופו של דבר בין התובע לאפוטרופוס (נספח ה' לתצהיר התובע; ראו גם עדות עומר מטעם האפוטרופוס: עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 11 - 15).

            התובע הגיש הצעה למכרז ביום 22/10/98, ולאחר התמחרות קצרה נבחרה הצעתו כהצעה הזוכה, בסכום של 925,000 ש"ח.

            זמן קצר לאחר שזכה במכרז, נודע לתובע כי אשכולה מתעתדת לערוך שיפוץ נרחב בבניין, שעלותו לכל דייר תהיה ניכרת, ותעמוד על כ-25,000 ש"ח (סעיף 6א' לתצהיר התובע). ביום 14/12/98 התכנסה אסיפה כללית של אשכולה אשר בה התקבלו החלטות בנוגע להיקף המדויק של שיפוץ הבניין ועל עלויותיו של שיפוץ זה. התובע טען כי תשלום עלות השיפוצים לא צריכה לחול עליו כי אם על האפוטרופוס, באשר עסקת המכר טרם אושרה, והכוונה לשפץ את הבניין שיפוץ מקיף לא הובאה לידיעתו של התובע עובר למכרז. לטענת התובע, הפעילו עליו נציגי אשכולה לחץ וטענו כי התנגדותו לשיפוץ תמנע את הוצאתו לפועל, ודחו את הצעתו לסייע לאשכולה להגיש תביעה משפטית נגד האפוטרופוס, על מנת שהאחרון יחויב בתשלום השיפוץ.

משכך, התובע הציע לשלם את הסכומים האמורים לאשכולה, לטענתו מתוך כוונה להגיש תביעה נגד האפוטרופוס לגביית "חוב" זה, אך דרש מנגד כי על זכויותיו בדירה תירשם הערה שלפיה הזכויות אינן מוגבלות בהעברה או בירושה. אשכולה מצידה דרשה כי תשלום הסכומים שבהם היה התובע חייב, לטענתה, ייעשה בלא תנאי, והציעה כי לאחר שישלם התובע את עלות השיפוץ וכן "דמי הסכמה" או "דמי טיפול" שנדרש לשלם על פי תקנון האגודה ועל פי חוזה המכר - שכפי שיובהר בהמשך נראה כי הם שני מונחים הבאים לציין אותו תשלום - ולאחר שיתקבל כחבר באגודה, יוכל להעלות לפני האסיפה הכללית של האגודה את בקשתו בנוגע לרישום ההערה כאמור, וזו תדון בה. התובע סירב להצעה זו.

ביום 20/12/98 אישר בית המשפט המחוזי בתל-אביב את עסקת המכר. ביום 6/1/99 שלחה אשכולה לתובע ולאפוטרופוס מכתב ובו הבהירה שכדי להסדיר את העברת זכויות החכירה בדירה לתובע, דורשת האגודה לקבל תשלום בגין חלקה של הדירה בשיפוץ הבניין, בסך 24,879 ש"ח, וכן סך של 1% מערך מכירת הדירה כ"דמי הסכמה" או "דמי טיפול", זאת בנוסף לתשלום חוב בגין תשלומי ועד הבית. ביום 10/1/99 שילם האפוטרופוס את חוב ועד הבית בסך 66 ש"ח וכן מחצית מ"דמי ההסכמה" או "דמי הטיפול" לאשכולה בגין עסקת המכר, קרי 0.5% מתמורת המכר, והבהיר במכתבו שמוען לאשכולה (נספח י"ב לתצהיר התובע), כי בהתאם לאמור בחוזה המכר התשלום בגין השיפוץ צריך לחול על התובע ולא על האפוטרופוס, שכן מדובר בפעולות שביצוען טרם החל.

            התובע סירב לשלם את התשלום עבור השיפוץ בטענה שהאפוטרופוס הוא שצריך לשאת בתשלום זה, וסירב לשלם את המחצית הנותרת של דמי ההסכמה בטענה כי אין כל מקור חוקי לגבייה זו. בתגובה לסירוב זה, התכנסה הנהלת אשכולה לדיון שנושאו "מועמדותו של מר בנימין גור [התובע - ע.ב.] לחברות באגודת אשכולה", והחליטה כי:

"במידה ולא יסדיר מר גור את הנושאים השנויים במחלוקת בינו לבין האגודה עד לתאריך ה-15 למרץ 1999 תתכנס הנהלת האגודה ותחליט שלא לקבלו כחבר לאגודה, עקב אי התאמה לחברות באגודה ועקב אי מוכנות למלא דרישות ותנאים המקובלים באגודה כתנאים מוקדמים לאישור קבלת חבר חדש לאגודה." (נספח כ' לתצהיר התובע)

            דברים ברוח דומה כתב ב"כ אשכולה לב"כ התובע במכתבו מיום 9/3/99 (נספח כ"א לתצהיר התובע).

            משכך, פנה התובע לבית משפט זה בבקשה בתיק העיזבונות שבמסגרתו נוהל עיזבונה של המנוחה רחל כהן (בקשה מספר 4804/98 במסגרת ת"ע 6050/89, הבקשה סומנה נ/3); אלא שאז נתברר לתובע כי ההליך שנקט איננו ההליך המתאים, ובהסכמת האפוטרופוס נמחקה הבקשה ביום 15/2/00 (ראו: מוצג נ/4).

            יוער כי לאחר מחיקת הבקשה נ/3 ניהלו התובע והאפוטרופוס משא ומתן לפשרה, כאשר האפוטרופוס טוען כי המשא ומתן הבשיל לכלל הסכם פשרה וכי התובע מפר הסכם זה, ואילו התובע טוען כי מדובר במשא ומתן שלא הבשיל לכלל הסכמה, ומשכך תוכנו חסוי ולא ניתן להציגו כראיה.

טענות הצדדים

3.         התובע טוען כי דינו של החוזה להתבטל מחמת פגמים שנפלו במשא ומתן לקראת כריתתו. לטענת התובע, הוסתרה ממנו העובדה שהבניין עומד לפני שיפוץ נרחב, אף שהאפוטרופוס היה מודע לעובדה זו, ולכל הפחות צריך היה להיות מודע לה. עוד טוען התובע כי הוסתרה ממנו זהותה של בעלת הקרקע, היא אשכולה וכן העובדה כי מדובר בחכירה מאת אגודה שיתופית ולא מאת מינהל מקרקעי ישראל.

            התובע טוען עוד כי חובת התשלום בגין השיפוץ חלה על האפוטרופוס, באשר ההחלטה על ביצוע השיפוץ ועל היקפו התקבלה בטרם אושר חוזה המכר בידי בית המשפט וכן מאחר שהאפוטרופוס לא מימש את זכותו להתנגד לשיפוץ באופן שהיה מונע את ביצועו.

            התובע מוסיף וטוען כי במסמכי המכרז אין כל אזכור לחובה לשלם "דמי הסכמה" לאשכולה, וההתייחסות היחידה היא לתשלומם של "דמי טיפול" לאשכולה, וכי אין כל אסמכתא חוקית לגבייתם של דמי ההסכמה.

            לבסוף טוען התובע כי קבלת הסכמת אשכולה לרישום זכויותיו בדירה היא תנאי מתלה לקיומו של החוזה, ובהעדר הסכמה כאמור אין תוקף לחוזה המכר.