בוכריץ ואח' נ' לב ואח'

פסק דין

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח-תקווה (כב' השופטת ריבה שרון) מיום 6.3.11 בת.א. 2358/07 (להלן: "פסק הדין"). בפסק הדין קיבלה השופטת את תביעתו של המשיב (להלן: "המשיב" או "לב") נגד המערער (להלן: "המערער" או "בוכריץ"), לתשלום יתרת שכר טרחה בגין שירותי שמאות וטיפול שקיבל המערער מהמשיב על-פי הסכם שכר טרחה שנחתם ביניהם בתאריך 2.12.02.

עיקר העובדות הצריכות לעניין

המערער הינו יזם ובבעלותו [וכן בבעלות חברה שהוא אחד מבעליה (להלן: "החברה")] חלקים במגרש הידוע כחלקה 22 בגוש 17186 בתל אביב (להלן: "המגרש"). בהתאם לתב"ע 1112 ג' שקיבלה תוקף ב- 13.8.97, ניתן היה לבנות במגרש 32 יחידות דיור. תקנון התב"ע איפשר הוצאת היתרי בנייה רק לאחר אישור תכנית עיצוב ארכיטקטונית על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב (להלן: "הוועדה המקומית"). לפני אישור התכנית הארכיטקטונית, ובעקבות מו"מ שנוהל על ידי שמאי מטעם המערער והחברה מול עיריית תל אביב (להלן: "העירייה"), הוצאה למערער ולחברה שומת היטל השבחה מופחתת בגין זכויות הבניה שנוספו בתב"ע בסכום של 1,168,760 ₪ (להלן: היטל ההשבחה המוסכם").

ביום 3.1.01 אישרה הוועדה המקומית את תכנית העיצוב הארכיטקטונית באופן ששינה את גבולות הבנייה במגרש מבלי שניתן היה לנצל את מלוא זכויות הבניה בהתאם לתב"ע. ניסיונותיו של המערער לשנות את התכנית הארכיטקטונית כשלו, והחברה הגישה בקשה להיתר בנייה הכוללת בקשה לאישור הקלות בנייה ובהן תוספת בנייה של 2 קומות ויחידת דיור נוספת. העירייה אישרה את ההקלות אך הוציאה שומת היטל השבחה הכוללת תוספת להיטל ההשבחה המוסכם, בסכום נוסף של 188,770 ₪ (להלן: "היטל ההשבחה הנוסף").

לאחר שהמגעים בין השמאי שפעל בזמנו מטעם המערער ובין העירייה לא נשאו פרי, פנה המערער לשמאי נוסף, אשר ערך חוות דעת שמאית לפיה הנזק שנגרם בשל התכנית הארכיטקטונית גבוה מסכום היטל ההשבחה המוסכם, וכי החברה זכאית עקב כך לפיצוי מהעירייה. העירייה דחתה את השומה מטעם המערער ושלחה אליו רשימת שמאים לצורך מינוי שמאי מכריע לשם הערכת ההשבחה. בעקבות המלצתו של יועצו המשפטי דאז, פנה המערער אל המשיב, שהוא שמאי מקרקעין.

בתאריך 20.12.02 חתמו המערער והמשיב על הסכם שכר טרחה שנוסח על ידי המשיב, לפיו יעניק המשיב למערער שירותי שמאות הכוללים הכנת חו"ד וליווי שמאי, לרבות דיונים וישיבות בנושא היטל השבחה וירידת ערך וכן ליווי בהגשת תביעה ובהליכי שמאי מכריע (להלן: "הסכם שכה"ט"). בהסכם שכה"ט נקבע כי שכר הטרחה של המשיב בגין הגשת חוות הדעת וטיפול מלא בהליכי הערעור הינו 4% + מע"מ "מהסכום שיתקבל" עד לסך של 300,000 $, ו- 5% + מע"מ "מהסכום שיתקבל" מעבר לסכום של 300,000 $. עוד נקבע, כי עם הגשת חוות הדעת תשולם מקדמה בסך 1,000 $ + מע"מ שתקוזז מסכום שכר הטרחה הסופי.

בסמוך לאחר החתימה על הסכם שכה"ט הכין המשיב עבור המערער שומה שבה העריך את ירידת הערך למגרש בסכום של 1,620,000 $. השומה הוגשה לעירייה. הוועדה המקומית דחתה את תביעת הפיצויים, ועמדה על דעתה שאין לדון בירידת ערך עקב התכנית הארכיטקטונית, שאינה בגדר תכנית סטטוטורית ואינה משנה את זכויות הבניה. בהמשך, ובעקבות דיונים נוספים, הסכימה הוועדה המקומית כי שמאי מכריע יכריע בשני נושאים השנויים במחלוקת: קביעת השבחה במידה ונוצרה עקב אישור ההקלות, וקביעת הנזק במידה ונוצר בעקבות אישור תכנית העיצוב הארכיטקטוני.

ביום 25.11.04 ניתנה שומה מכרעת ע"י השמאי זרניצקי, שקבע כי לאור העובדה שנמצא שתכנית העיצוב גרמה לאילוצים תכנוניים שפגעו בתכנון הפונקציונאלי של חלק מהדירות אזי ההקלות שניתנו צמצמו את הנזק ולא השביחו, ומכאן שאין היטל השבחה בגין אותן הקלות. השמאי המכריע זרניצקי העריך את הנזקים שנגרמו למגרש כתוצאה מאישור תכנית העיצוב הארכיטקטוני ובהתחשב בהקלות שאושרו, בסכום של 381,370 $ + מע"מ, נכון ליום 3.1.01.

בעקבות שומתו המכרעת של השמאי זרניצקי טענו המערער והחברה כי הנזק שנפסק על ידו כולל גם את ביטול היטל ההשבחה המוסכם. העירייה לא קיבלה הטענה ושילמה למערער ולחברה סכום של 289,082 ₪. החברה פתחה תיק הוצל"פ נגד העירייה. בתגובה ביקשה העירייה לסגור את תיק ההוצל"פ בטענת "פרעתי". העירייה טענה כי השמאות המכרעת של השמאי זרניצקי לא ביטלה את חיוב החברה בתשלום היטל ההשבחה המוסכם, שכן נושא זה לא היה במסגרת המחלוקת בין הצדדים, וכי החוב בגין היטל ההשבחה המוסכם מתקזז מחיוב השמאי המכריע ולכן אינה חייבת בתשלומים נוספים. טענת העירייה התקבלה על ידי ראש ההוצל"פ אשר הורה על סגירת התיק. פסיקת ראש ההוצל"פ אושרה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 1639/06). בית המשפט העליון לא התיר ערעור נוסף.

המערער שילם למשיב שכ"ט בשעור 4% מהסכום שקיבל מהעירייה, ללא קיזוז הסכום של 1,000 $ ששולמו כמקדמה, ובסה"כ 9,573 ₪ + מע"מ.

המשיב תבע את המערער בבית משפט השלום בפתח תקווה, בטענה שעליו לשלם לו שכר טרחה בשעור 4% מתוך הסכום הכולל שפסק השמאי זרניצקי לטובת החברה, קרי 381,000 $ + מע"מ, וכן מסכום היטל ההשבחה הנוסף של 188,770 ₪ שחיובו בוטל על ידי השמאי זרניצקי, ולא מתוך הסכום ששולם על ידי העירייה בפועל למערער.

פסק דינו של בית משפט קמא

בית משפט קמא קיבל את תביעתו של המשיב וקבע כי יש לחשב את שכר טרחתו של המשיב מתוך הסכום הכולל של הנזק שנקבע על ידי השמאי המכריע זרניצקי, שהיה 381,000 $ + מע"מ, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 3.1.01.

בית משפט קמא נימק קביעתו בכך שאם התכוון המערער ש"הסכום שיתקבל" אשר נכתב בהסכם שכה"ט משמעו ששכר הטרחה שישולם למשיב יהיה רק מתוך הכספים שהעירייה תחוייב בהם מעבר לסכומי היטל ההשבחה המוסכם והיטל ההשבחה הנוסף (השומה בגין ההקלות), היה דואג שהדברים ימצאו את ביטויים בהסכם שכה"ט, כשהוא מציין במפורש שהמשיב יהיה זכאי לשכר טרחה רק מתוך מה שישיג, מעבר למה שהשיג, כביכול, השמאי הקודם. המערער לא עשה כן ולכן אין לקבל את טענתו שזו הייתה כוונת הצדדים. אין בידי המערער אסמכתא כלשהי לטענתו שעובר לפנייתו למשיב העירייה כבר הסכימה לוותר על היטל ההשבחה המוסכם ועל היטל ההשבחה הנוסף. טענת העירייה כי נושא השומה המוסכמת כלל לא היה חלק מהתהליך של השומה המכרעת בפני השמאי זרניצקי, התקבלה בהליכים שהתנהלו בהוצל"פ, ואושרה בביהמ"ש המחוזי בת"א. נטל ההוכחה לסתור את לשון ההסכם הכתוב מוטל על כתפיו של המערער. בנוסף, משאישר המערער כי הוא חייב בתשלום שכ"ט למשיב אך גרס שפרע לו את חובו, מדובר בטענת "הודאה והדחה", שעליו הנטל להוכיחה, והוא לא הרים נטל זה. בית המשפט קמא קבע כי קיזוז מהווה אמצעי תשלום לכל דבר ועניין, והסכום שקיבל המערער מהעירייה כולל גם את החוב של המערער בהיטל ההשבחה המוסכם, שקוזז על ידי העירייה. פרשנות המערער אינה סבירה, שכן על פיה היה צריך להתחשב, תיאורטית, לצורך קביעת "הסכום שיתקבל", גם בחובות אחרים של המערער, במידה והיו לו כאלה, אם העירייה הייתה מקזזת אותם בטרם העברת הסכום הסופי לחשבונו, תוצאה שאינה מתקבלת על הדעת.

בפסק הדין חייב בית משפט קמא את המערער לשלם למשיב את שיעור שכה"ט המוסכם מתוך הסכום של 1,561,329 ₪ בתוספת מע"מ, שהגיע לסכום של 135,179 ₪ בתוספת מע"מ נכון למועד פסק הדין, בקיזוז הסכום של 9,573 ₪ והמקדמה בסך 1,000 $ בתוספת מע"מ ששולמו למשיב, משוערכים ממועד התשלום ועד מועד פסק הדין.

טענות הצדדים בערעור

המערער חוזר בערעורו על טענתו המרכזית לפיה פרשנות המונח "הסכום שיתקבל" בהסכם שכה"ט הוא כפשוטו: מהסכום שיתקבל מעיריית תל אביב, כפי ששולם לו על ידי העירייה בפועל. המערער תומך את פרשנותו בלשונו הברורה, לטענתו, של הסכם שכה"ט, בו נכתב "הסכום שיתקבל" ולא "הסכום שיחסך", או "הסכום שיזוכה"; בהסברו של המשיב טרם חתימת הסכם שכה"ט; בעובדה שהמשיב הוא שניסח את הסכם שכה"ט ולכן יש להחיל את כלל הפרשנות נגד המנסח; על העובדה שבהסכם שכר הטרחה של המערער עם יועצו המשפטי נקבע כי מדובר באחוזים "מהסכום שיתקבל" והמערער שילם לבא-כוחו את שכרו מהסכום שהתקבל בפועל מהעירייה; בהגיון המסחרי שעמד מאחורי שכירת שירותיו של המשיב כאשר שמאי אחר מטעם המערער כבר הכין חו"ד עבורו והצליח להגיע להבנות עם העירייה על אי תשלום השבחה כנגד ויתור על תביעה בגין ירידת ערך; ועל האמור בחוות דעתו של המשיב שבה חישוב הנזק נעשה בקיזוז היטל ההשבחה, באופן זהה לזה שנעשה על ידי העירייה. המערער טוען כי אין מדובר בטענת "הודאה והדחה" שכן הוא כפר בכתב הגנתו בפרשנות של המשיב להסכם שכה"ט, ולכן הנטל היה על המשיב, התובע בתביעה, להוכיח את פרשנותו אשר חורגת מהמילה הכתובה בהסכם. המערער טוען כי נפלו טעויות נוספות בפסק הדין, לרבות בסכומים שונים שנזכרו בו, והתעלמות מסיכום דיון שנערך בעירייה, בו לא השתתף המשיב, בו הסכימה העירייה לראשונה להכיר בכך שתכנית העיצוב גרמה נזק ולטעויות נוספות.

המשיב טוען כי לשון הסכם שכה"ט ברורה, ונקבע בו כי המשיב יהיה זכאי לאחוזים מכל סכום שיתקבל – קרי, מכל סכום שיצליח המשיב להשיג למערער עקב התביעה לפיצויים והליך השמאי המכריע, ללא סייגים או תנאים כלשהם. החוב בגין היטל ההשבחה המוסכם שקוזז על ידי העירייה מהתשלום למערער הוא חוב נפרד, שאינו קשור לפיצוי שנפסק והתקבל בידי המערער, ונוצר כשנתיים לפני שהמשיב והמערער התקשרו בהסכם שכה"ט. צדק בית המשפט קמא שדחה את טענות המערער ששכר הטרחה ישולם למשיב רק מתוך סכומים שיקבל המערער מעבר להיטלי ההשבחה שנחסכו או קוזזו על ידי העירייה, טענה המתעלמת מלשון הסכם שכה"ט ומייחסת לו תניות שלא בא זכרן בו. העובדה שהעירייה החליטה משיקולי נוחות לקזז את סכום החוב של היטל ההשבחה המוסכם, במקום לשלם למערער את כל הסכום של 2,059,981.6 ₪, ורק לאחר מכן ישלם המערער את היטל ההשבחה המוסכם, אינה מורידה מן העובדה שהסכום שהתקבל למעשה לידי המערער הוא 2,059,981.6 ₪. קיזוז הוא אמצעי תשלום, ולמילים "הסכום שיתקבל" בהסכם שכה"ט אין כל קשר לעניין קיזוז חובותיו של המערער לעירייה שנעשה מתוך הכספים שפסק השמאי זרניצקי. קיזוז היטל ההשבחה המוסכם אינו משנה את פסיקת השמאי זרניצקי ואינו מקטין את הסכום שקיבל המערער מהעירייה. אם אכן היו הצדדים מתכוונים שהמשיב יקבל אחוזים מתוך תשלומים למערער רק לאחר קיזוז חובותיו לעירייה, היה המערער מקפיד לציין זאת במפורש בהסכם שכה"ט. משלא עשה כן, לא נותר אלא להבין כי הצדדים התכוונו שהמשיב יהיה זכאי לאחוזים מכל תוצאה בעלת ערך שהניבה עבודתו למערער, ללא קשר לסכום שיתקבל בפועל בחשבון הבנק של המערער. טענת המערער שהעירייה הסכימה לבטל את החוב בגין היטל ההשבחה המוסכם תמורת ויתור על פיצוי כספי למערער אינה נתמכת בכל ראיה, והיא מהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. בצדק נדחתה טענה זו על ידי בית משפט קמא, ואין הצדקה להתערבות ערכאת הערעור בקביעה זו.

הערעור שכנגד