ב. י נכסים והשקעות בע"מ נ' בן עזרא

פסק-דין

חלק I – כללי

א. רקע

עניינו של פסק דין זה הינו במערכת תביעות הדדית (תביעה ותביעה שכנגד) בין שני אחים, יהושע (להלן: "יהושע") ושמואל (להלן: "שמואל") למשפחת בן עזרא (להלן: "האחים"), ועוסקת במחלוקות כספיות שונות ורבות שנסבו סביב החזקתם של האחים בשטחים שונים במבנה מסחרי ברח' התע"ש 10 בכפר-סבא (להלן: "המבנה"). מחלוקות אלה, נפרשות על פני כשני עשורים, החל מראשית שנת 1992, השנה בה רכשו האחים לראשונה שטחים שונים במבנה, ועד למועד הגשת התביעה שכנגד, בראשית שנת 2007.

התובעת והנתבעת שכנגד הינה חברת ב.י. נכסים והשקעות בע"מ, אשר בזמנים הרלבנטיים לתקופה העיקרית של התביעה, נשאה את השם חברת בן עזרא קרגולה מפעלי מתכת בע"מ (להלן: "בע"ק"). פעילותה של בע"ק בזמנים הרלבנטיים לתביעה התמקדה, בין היתר, בבניה והשכרת נכסים, ובעלי מניותיה ומנהליה היחידים באותם זמנים היו יהושע ומר ברוך קרגולה (להלן: "ברוך"). מנגד, ניצב הנתבע שמואל, מלטש יהלומים במקצועו, אשר בראשית שנות התשעים הצטרף לאחיו יהושע לעסקת רכישת השטחים במבנה, אשר לימים הסתבר כי הייתה כדאית מבחינה כלכלית לכלל הצדדים, ובהמשך הביאה לסכסוך הנוכחי שבפנינו.

תחילה נרכש המבנה על ידי חברת שדמות כפר סבא לבניין בע"מ (להלן: "שדמות") וחברת שולמית בניין פיתוח והשקעות בע"מ (להלן: "שולמית") ביחד עם רשת הריבוע הכחול נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "הקו-אופ").

במסגרת הסכם שנחתם בין שדמות ושולמית לבין הקו-אופ ביום 11.12.1991, התחייבו הראשונות להשלים את בניית שטח המבנה ולמסור את החזקה בו כשהוא ראוי לשימוש על פי לוח זמנים שנקבע על ידי הצדדים בהסכם. לצורך ביצוע עבודות הבניה (בין על פי התחייבויותיהן כלפי הקו-אופ ובין לצרכיהן), הזמינו שדמות ושולמית מבע"ק ביצוע עבודות בניה שונות אשר הסתכמו בסך של 420,000$ על-פי הסכם שנחתם ביניהם ביום 30.01.1992 (להלן: "הסכם הבניה הראשון").

בהמשך לכך ובאותה שנה נחתם הסכם נוסף בין שולמית ושדמות ובין בע"ק ושמואל. במסגרת הסכם זה רכשה בע"ק ביחד עם שמואל שטח של 200 מ"ר בקומת הקרקע של המבנה וכן 800 מ"ר מתוך הקומה הראשונה תמורת סך של 420,000$ (להלן: "הסכם הרכישה הראשון").

ביום 15.06.1992 נחתמו במקביל שני הסכמים מקבילים ונוספים: בהסכם האחד שנחתם ואשר כונה "תוספת להסכם בניה" התחייבה בע"ק לבצע בעבור שולמית ושדמות עבודות בניה נוספות כמפורט בנספח א' לאותו הסכם (להלן: "הסכם הבנייה השני"), ואילו בהסכם האחר שנחתם באותו מועד, הוסכם כי בע"ק ושמואל ירכשו משדמות שטח נוסף במבנה של 1,200 מ"ר המצוי בקומה א', ואשר יתווסף לשטח של 800 מ"ר שנרכש עוד בהסכם הראשון (להלן: "הסכם הרכישה השני"). בסעיף 19 להסכם הרכישה השני תחת הכותרת "חלוקת הממכר בין יחידי הקונה", נקבע כי חלקו של שמואל בשטח שנרכש יעמוד על 300 מ"ר (מתוך 1,200 מ"ר) תמורתם שילם שמואל לבע"ק סך של 216,000 ₪ כולל מע"מ, ואילו יתרת השטח - 900 מ"ר - נרכשה על ידי בע"ק.

קומת הקרקע במבנה הושכרה על-ידי בע"ק ושמואל בסמוך לסיום בנייתה בחודש ספטמבר 1992, וזאת באמצעות מספר הסכמי שכירות שנחתמו בין בע"ק ושמואל לבין שוכרים שונים. כך, ביום 4.08.1992, נחתם הסכם שכירות בין בע"ק ושמואל לבין הקו-אופ, ביחס לשלוש חנויות בקומת הקרקע (נספח ט"ו לתצהיר שמואל), וביום 1.1.1993 הושכרו על ידי בע"ק ושמואל, שתי חנויות נוספות בקומת הקרקע לגב' מירב רשף. מאוחר יותר, ביום 3.12.1993, הוחלף הסכם השכירות עם השוכרת מירב רשף והוא כלל שלוש חנויות בקומת הקרקע (נספח ט"ז לתצהיר שמואל).

בסוף שנת 1992 פרץ סכסוך עסקי בין שדמות ושולמית לבין בע"ק על רקע עבודות הבניה שבע"ק ביצעה עבורן. הצדדים הגיעו להסכמה בדבר העברת הסכסוך לבוררות, כאשר בשלב מאוחר יותר צורף גם שמואל כצד להליך בוררות זה. ביום 28.09.1995 ניתן פסק דין על ידי הבורר עו"ד יוסף מולאור (להלן: "פסק הבוררות"), במסגרתו חויבו, בין היתר, שדמות ושולמית לשלם לבע"ק סכומים שונים, וכן, נקבע, כי על שדמות ושולמית לשלם לידי בע"ק ושמואל סך של 714,000 ₪.

ביום 28.1.1996, לאחר שניתן פסק הבוררות, רכשה בע"ק (לבדה) שטחים נוספים משדמות ושולמית במסגרת שני הסכמי רכישה נוספים שנחתמו ביניהן. בהסכם הראשון שנחתם בין שולמית ומר אלברט לָמַר לבין בע"ק, רכשה האחרונה שטח כולל של 400 מ"ר בקומה א' של המבנה תמורת סך של 400,000 $. במסגרת הסכם הרכישה השני רכשה בע"ק מאת שדמות ושולמית את מרתף המבנה בשטח של כ-300 מ"ר תמורת סך של 165,000 $. כפי שעולה מתוכן הסכמי הרכישה, הרקע שהביא לגיבושם והשתכללותם, נעוץ היה בחיובים בהם חויבו שדמות ושולמית על פי פסק הבוררות, כשהתמורה בגין הרכישה שולמה על דרך של החלפת חשבוניות.

בשנת 1998 חילקה בע"ק, בהסכמתו של שמואל, את קומה א' במבנה לשטחים קטנים יותר, והשכירה אותם לשוכרים בהתאם לחלוקה החדשה. חלקו היחסי של שמואל בתשלום בגין עבודות אלו היה אמור להיות זהה לחלקו היחסי בהכנסות בגין שכירות קומה א'.

ב. הראיות

תביעת בע"ק הוגשה על-סך של 2,386,536 ₪. בכתב התביעה עתרה בע"ק לחיובו של שמואל בגין שווי עבודות ההשלמה שבוצעו על-ידה במבנה בראשית שנות התשעים, וזאת בהתבסס על מדידות ובדיקות שביצע הנדסאי בנין מטעמה, וכן בהתבסס על תכניות המבנה ומחירון "דקל". בנוסף, עתרה בע"ק לחיובו של שמואל בתשלום סכומים שונים ששילמה לטענתה ואשר נוגעים להסדרת הזכויות במבנה ו/או ניהולו.

תביעתו הנגדית של שמואל הוגשה על-סך של 1,867,737 ₪. בכתב התביעה עתר שמואל, בין היתר, לקבלת תשלומים שבע"ק חייבת לו בגין חובות שלה כלפיו, שנוצרו עד לשנת 1996, בתוכם נכללו אף הסכומים שנפסקו לזכותו בפסק הבוררות. כמו כן עתר שמואל לקבלת דמי שכירות מלאים או יחסיים אשר לטענתו בע"ק חבה לו בגין השנים 1998 עד לשנת 2006.

מטעם בע"ק העידו שני עדים: יהושע (ע.ת. 1), ומר יעקב גמזו (ע.ת. 2, להלן: "גמזו"), הנדסאי הבניין אשר ערך חוות דעת לעניין מדידת הכמויות ובדיקת העלויות לביצוע עבודות הגמר וההשלמה למבנה. עלויות אלה נקבעו על-פי מחירון "דקל" הרלבנטי לאוגוסט 1998.

מטעם שמואל העידו חמישה עדים: שמואל (ע.ה. 5), מר דפניו ברנרד (ע.ה. 1, להלן: ברנרד), המודד מטעמו של שמואל; אינג' מרדכי אדלר (ע.ה. 2, להלן: אדלר), המומחה שערך את חוות הדעת מטעמו של שמואל לגבי הערכת עלות העבודות בקומה א'; מר שמעון רז (ע.ה. 3, להלן: רז), אשר ערך חוות דעת שמאית מטעמו של שמואל ומר גלעד קדם (ע.ה. 4, להלן: קדם), חתנו של שמואל.

לכתבי טענותיהם השונים של הצדדים, לרבות לתצהירי עדותם הראשית של יהושע ושמואל, צורפו מסמכים שונים ורבים, וביניהם: הסכמי הרכישה השונים שנערכו בגין המבנה; הסכמי שכירות שונים שנחתמו בין בע"ק ו/או שמואל ובין שוכרים שונים; פנקסי חשבוניות שונים; סיכומי חשבונות שונים שנערכו על ידי הצדדים, בין היתר, בנוגע לקבלת דמי השכירות; תכתובות שונות בין יהושע לשמואל ובאי כוחם ועוד.