אשם תורם של צד להסכם עקב הימנעותו מלהפיג חשש מפני אי נכונותו לקיים הסכם

מבוא

1.         התובע התקשר בהסכם עם הנתבעת לרכישת דירה. משלא נמסרה לתובע החזקה בדירה, בנסיבות עליהן נעמוד בהמשך, שלח התובע הודעה על ביטול ההסכם.

בתביעה שלפנינו, עתר התובע לפסק דין הצהרתי כי היה זכאי לבטל ההסכם, ובנוסף, עתר לחייב את הנתבעת בהשבת התמורה ששולמה על ידו ובפיצויים. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד לאכיפת ההסכם. במהלך המשפט, ועל מנת להקטין נזקי הצדדים, נמכרה הדירה שעמדה כל העת בשיממונה, לצד שלישי, תוך שמירת טענות הצדדים.

השאלה העיקרית המונחת לפתחנו היא מי מהצדדים הפר את ההסכם, וכפועל יוצא, מה שיעור הנזק שנגרם לצד הנפגע.

נפתח בסקירת העובדות, שברובן מעוגנות במסמכים בכתב. נקדים ונזהיר את הקורא כי הארכנו בפרק העובדתי מעבר למקובל, וזאת, כדי שייקל עלינו לבחון את התנהגות הצדדים, שהביאה בסופו של יום את הסכסוך לפתחו של בית המשפט.

העובדות הצריכות לעניין

2.         התובע הוא אזרח ישראל המתגורר בוונצואלה מזה כ-10 שנים ומקיים שם עסקים. בשנת 1998 ביקש התובע לרכוש דירה בישראל. בעת ביקורו בארץ, נמסר לתובע על ידי מר יעקב אנגל, עמו הייתה לו היכרות אישית, כי הנתבעת בונה פרויקט דירות בחיפה. מר אנגל הבטיח לתובע, כי אם ירכוש דירה בפרויקט יקבל הנחה של 4% ממחיר הדירה וכי עבור כל רוכש דירה בפרויקט, שיגיע באמצעות התובע, יקבל התובע זיכוי של 1,000$ מהתמורה, במסגרת מבצע "חבר מביא חבר".

התובע ביקר באתר הפרויקט של הנתבעת וביום 18.8.1998 נחתם בין הצדדים חוזה מכר (להלן: ההסכם), לפיו רכש התובע את הדירהD-23  בבניין שבנתה הנתבעת ברחוב מנדל זינגר בחיפה (להלן: הדירה).

תמורת הדירה התחייב התובע לשלם לנתבעת סך 1,197,888 ש"ח כולל מע"מ כמפורט בנספח ג' להסכם, כלהלן:

·                    ·                    ביום 16.8.1998 - 10,000 ש"ח (שולם כדמי הרשמה באותו מועד).

·                    ·                    ביום 18.8.1998 - 200,000 ש"ח.

·                    ·                    החל מיום 20.9.1998 ועד ליום 20.12.1999 בכל חודש - 15,000 ש"ח (= 225,000 ש"ח).

·                    ·                    עד 7 ימים לפני מועד מסירת החזקה בדירה וכפוף לעריכת חשבון סופי  - 762,888 ש"ח.

הנתבעת התחייבה למסור לתובע את החזקה בדירה עד ליום 30.12.1999, תוך שמירת זכותה להאריך המועד עד 90 יום נוספים ללא מתן פיצוי. בגין פיגור במסירת החזקה מעבר למועד של 90 יום, נקבע פיצוי מוסכם של 500$ לחודש, אך " בשום מקרה לא יהא הרוכש זכאי לפיצוי בגין איחור המתייחס ל-90 הימים הראשונים".

3.         לאחר חתימת ההסכם, ומאחר שהתובע התגורר בחו"ל, הוא הסמיך את חברו, האדריכל דוד לב (להלן: לב), לייצגו בכל הקשור לדירה, ללוות ולפקח על תהליכי בנייתה ולדאוג להתחשבנות הכספית ולמסירת הדירה בפועל. ביום 19.8.1998 נחתם בין התובע לבין לב הסכם, בו נקבע כי בתמורה לשירותיו של לב, ישלם לו התובע סך 5,000$ בצירוף מע"מ, וסך 100 $ לחודש בצירוף מע"מ, במידה ויתארכו שירותיו מעבר ליום 31.3.2000.

            בסעיף 6 להסכם עם לב נקבע, כי במידה והתובע ימכור את הדירה לפני השלמתה, יהיה לב משוחרר מהמשך הפיקוח ויקבל את מלוא התמורה המוסכמת באופן מיידי.

            הנתבעת בנתה את הפרויקט באמצעות קבלן ביצוע מטעמה בשם "האחים עומר". לבחירת פריטים מהמפרט כמו שיש וקרמיקה, הופנה התובע לחברת "אלוני" (להלן: אלוני).

4.         במהלך בניית הדירה, ולבקשת התובע באמצעות לב, בוצעו מספר שינויים ותוספות בדירה. כך לדוגמא, ביקש התובע להפוך את הדירה, שהייתה בת 5 חדרים לדירה בת 4 חדרים. התובע הזמין אצל אלוני פריטים המהווים תוספות ושינויים למפרט הסטנדרטי של הדירה, כמו כיור וחיפוי לשיש במטבח, כלים סניטריים לאמבטיה וכיו"ב. 

            בקשר לשינויים ולתוספות, התנהלה בין הנתבעת לבין לב, מטעמו של התובע, תכתובת שעניינה טענות של התובע לטעויות בזיכויים מול אלוני, טעויות הגורמות לעיכובים בעבודת קבלן הביצוע. עוד התלונן לב באותם מכתבים, כי הנתבעת אינה משיבה למכתבים ולהודעות טלפוניות (נספחים ב-ד לתצהיר לב).