אסנת קמינר נ' עיריית הרצליה

לפניי עתירת תושבת הרצליה שבבעלותה דירת מגורים בעיר, נגד עיריית הרצליה וועדת התכנון המקומית. במסגרת העתירה, מבוקש כי בית משפט זה יבטל הפקעה החלה על חלק משטח עליו מצוי כיום בית מגורים משותף, ובו דירתה של העותרת. עוד מבוקש, כי בית המשפט יורה לעירייה ולוועדת התכנון לשנות את ייעוד הקרקע באותו השטח, וכי ייתן צו עשה לפיו יעשו המשיבות כל הדרוש על מנת להכשיר את הקומה השלישית בבית המשותף – בה ממוקמת דירת העותרת – שנבנתה בשעתה, שלא על פי היתר הבנייה שניתן לבניין.

העותרת, אסנת קמינר, היא הבעלים של דירת מגורים בקומה השלישית, בבניין המצוי ברחוב מוהליבר 6 בהרצליה (להלן: הדירה). הבניין הוא חלק ממקרקעין הידועים כתת חלקה 10, חלקה 99, גוש 6537 (להלן: המקרקעין). המשיבות הן עיריית הרצליה (להלן: העירייה), והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (להלן: הוועדה המקומית) המשיבים הפורמליים, 17 במספר, הם בעלי הזכויות הנוספים במקרקעין (להלן: המשיבים הפורמליים).

1. רקע עובדתי והשתלשלות העניינים

חלקה 99 בגוש 6537, בתוכה מצויים המקרקעין, היא חלקה בשטח של כ- 1006 מ"ר הממוקמת ברחוב מוהליבר, במרכז העיר הרצליה (להלן: חלקה 99). חלקה 99 גובלת ברחוב מוהליבר ממזרח, ובשטח ציבורי פתוח (להלן: שצ"פ) המכונה "סמטת מקדש מלך" ממערב. במרכז השצ"פ ניצב בית כנסת "מקדש מלך". למעשה, משמש השצ"פ כשביל גישה, חניה המשרתת את הסביבה, וכן גינה ציבורית מפותחת (להלן: שצ"פ מקדש מלך).

ביום 8.6.61, נכנסה לתוקף תכנית 253א', תכנית המתאר למרחב התכנון הרצליה, בה נקבע ייעודם של המקרקעין לאזור מגורים א'. בשנת 1965, ניתן היתר לבניית בניין על המקרקעין. על פי ההיתר המילולי, אושרה בנייתו של "בנין בן שתי קומות על קומה מפולשת, הכולל 8 דירות בשטח של 475+117 מ"ר" (ראו ההיתר המילולי מיום 24.10.65 בנספח 1 לתגובת המשיבות לעתירה). מתשריט ההיתר, עולה כי הוא הוגש כאשר מופיעה בו קומה שלישית. ואולם, כלל התכניות בנוגע לקומה השלישית נמחקו מהתשריט: הקומה השלישית מחוקה בסימן "X" ולידה הכיתוב "מבוטל", לצד חתימתו של מבקש ההיתר, מר משה שטורכן. דבר הביטול מופיע בכל החתכים שבהיתר הבניה (ראו העתק תשריט ההיתר, בנספח 2 לתגובת המשיבות לעתירה).

ביום 11.6.1966, נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים, וניתן צו רישום. בצו נרשם בית בן 3 קומות (ראו צו רישום בפנקס הבתים המשותפים, מיום 11.6.1966, בנספח ג' לעתירה). בשנת 1967, הושלמה בניית הבניין המצוי על המקרקעין עד היום, בן 3 קומות, והוא אוכלס בהתאם (להלן יכונה הבניין: הבניין או הבית המשותף).

ביום 3.9.1971, הופקדה בוועדה המקומית תכנית הר/1139. תכנית זו אושרה ביום 10.12.1973 ופורסמה למתן תוקף ביום 14.5.1975. התכנית חלה על 90.488 דונם, ובתוכם חלקה 99, המכילה את המקרקעין. מדובר בתכנית מפורטת, הקובעת, בין היתר, איחוד וחלוקה חדשה של החלקות הכלולות בה. תכנית זו, שינתה למעשה את שנקבע בתכנית המתאר 253א' לעניין המקרקעין: ייעודם של כ-750 מ"ר מתוך שטחה של חלקה 99 שונה ממגורים א' למגורים ב'. החלק הנותר, שטח של כ- 257 מ"ר, שונה ממגורים א' לשצ"פ. משמע, לפי התכנית 25 אחוזים משטח החלקה, לערך, הופרשו לצרכי ציבור. זאת, לצורך הרחבת שצ"פ מקדש מלך.

ואולם, העירייה מעולם לא מימשה את הפקעת חלק המקרקעין המיועד לשצ"פ. חלק זה נותר בבעלותם ובחזקתם של בעלי הזכויות בבית המשותף עד היום, ומשמש אותם כחניה.

בתחילת שנת 2004 בדקה מחלקת הפיקוח על הבניה בעירייה את מבנה הבית המשותף. בעקבות הליקויים שנמצאו הוצא דו"ח מהנדס בודק (מבנים מסוכנים), ונשלחו פניות לבעלי הדירות (העתק ראו דו"ח הבדיקה מיום 19.2.2004 בנספח 4 לתגובת המשיבות לעתירה). בדו"ח המהנדס צוין כי ממצאי הבדיקה הופכים את המבנה ל"בעל רמת סיכון גבוהה מהמותר" ו"כי במידה ולא יטופלו הליקויים יכול להגיע למצב בו נכריז על המבנה כמסוכן לציבור". בחודש יולי 2006, בוצעה בדיקה חוזרת. בדיקה זו העלתה כי בוצעו עבודות חיזוק ושיקום קונסטרוקטיבי של עמודי קומת הקרקע, בהתאם לתקן. בעקבות תוצאות הבדיקה, הוצא דו"ח מעודכן לפיו במצב בנוכחי לא נשקפת סכנה למשתמשים ולציבור, ותיק המבנה המסוכן נסגר (העתק הדו"ח מיום 4.7.2006 בנספח 5 לתגובת המשיבות לעתירה).

בשנת 2007, רכשה העותרת את הדירה, כאמור – בקומה השלישית בבית המשותף. לטענת העותרת, טרם הרכישה היא בדקה את רישום הדירה בטאבו וכן פנתה לעירייה. על טענה עובדתית זו חולקות המשיבות, המניחות כי העותרת לא בדקה את תיק הבניין ולא הגישה בקשה לקבלת דפי מידע, וזאת לאור היעדר הצהרה מפורשת מצידה כי עשתה כן.