אחריות רחבה של קבלן בפיצוי בגין ליקויי בניה בדירה ונזקים נוספים

תביעה כספית על סך 488,631.5 ₪ שעיקרה בטענה כי על הנתבעים לפצות את התובעים בעטיים של ליקויי בניה בדירתם ובגין נזקים נוספים הנובעים מהם, בכללם הוצאות שכירת נכס חלופי ועוגמת נפש. עוד נתבעו סעדי ציווי והצהרה בהתייחס לגג הנכס והצמדתו לדירת התובעים.

א.  ההליך והצדדים לו

1. נתבעים 1 ו-2, בני-זוג (להלן בורץ), היו בעלי זכויות ביחד עם אחרים במקרקעין הידועים כחלקה 24 בגוש 10037 (להלן המקרקעין). המקרקעין מצויים ברחוב הנשיא 72 בחדרה.

2. בורץ, ביחד עם שותפיהם במקרקעין, התקשרו עם נתבע 3 (להלן הרשטיג) בהסכם נושא תאריך 22.11.2004, שאין חולק על כך שעל-פי טיבו ומהותו הוא 'הסכם קומבינציה'. נתבע 4 (להלן פריג') חתם בשולי הסכם הקומבינציה (להלן הסכם הבניה) על ערבות אישית למלוא התחייבויות הרשטיג על-פיו, תוך הצהרה כי הוא מסכים שיראו אותו כאילו חתם באופן אישי על ההסכם וכאילו התחייב אישית כלפי בורץ והשותפים האחרים במקרקעין שהיו צד להסכם בכל התחייבויות הקבלן על-פי הסכם הבניה. במצב דברים אלה, יש לראות את הרשטיג ופריג' כמי שנושאים יחדיו בכל התחייבויות הקבלן על-פי הסכם הבניה (והם יכונו להלן, יחדיו, הקבלן).

3. בהסכם הבניה התחייב הקבלן לבנות בחלק מהמקרקעין בנין מגורים בן שמונה קומות ובו שש-עשרה דירות (להלן הבנין). בורץ היו זכאים לקבל, על-פי הסכם זה, דירה בת חמישה חדרים בקומה השמינית של הבנין הידועה כדירה מס' 16 – היא הדירה הנדונה כאן (להלן הדירה; סע' 10.1(ד) בהסכם הבניה). בין הצדדים להסכם זה התגלעו מחלוקות שהניבו הליכים משפטיים; ככל שיש להם רלוונטיות לתובענה שלפני, הם יוזכרו בהמשך.

4. ביום 8.3.2009 נחתם הסכם בין בורץ לבין התובעים (להלן זהר) בו התחייבו בורץ למכור לזהר את הדירה (להלן הסכם המכר). במועד בו נכרת הסכם זה כבר הסתיימה בניית הבנין, אף שטרם ניתן לו היתר אכלוס ('טופס 4'). הצהרה על כך נכללה במבוא להסכם המכר. אף הסכם זה הוליד התדיינות משפטית שהתקיימה בין בורץ לזהר בבית-המשפט המחוזי; היא תידון בהמשך.

5. הצד הרביעי (להלן פרינטה) התקשר עם הרשטיג בהסכם נושא תאריך 25.4.2006, על-פיו רכש פרינטה את אחת הדירות בבנין שהובטחו להרשטיג בהסכם הבניה – זאת כנגד התחייבות של פרינטה לבצע את עבודות האלומיניום ביתר הדירות בבנין ולשלם תמורה כספית נוספת כקבוע בהסכם. מכוח הסכם זה ביצע פרינטה את עבודות האלומיניום בדירה שלימים נמכרה לזהר.

6. התביעה הוגשה לתשלום 488,631.5 ₪ לפי פירוט כלהלן: פיצוי בשל נזקי בניה בדירה בסך 258,703 ₪; פיצוי בגין שכירת נכס חלופי בסך 61,200 ₪, הוצאות הובלה לנכס חלופי – 3,145 ₪ ודמי-תיווך לאיתור נכס חלופי בסך 4,077.5 ₪; שכר-טרחת מומחה התובעים בסך של 1,500 ₪; פיצוי מוסכם בסך 80,000 ₪ ופיצוי בשל טרדה ועוגמת נפש בסך 80,000 ₪. בורץ שיגרו הודעה לצד שלישי לקבלן, לשיפוי בגין כל סכום בו יחובו כלפי התובעים. הקבלן נתן הודעה לצד רביעי לפרינטה, בהתייחס לליקויים נטענים בעבודות האלומיניום בדירה. בתוך כך הכחישו הנתבעים, הצד השלישי והצד הרביעי את הנזק הנטען, הישיר והעקיף, ואת זכותם של זהר לפיצוי בעטיו.

7. כמומחה מטעם בית-המשפט לשם בדיקת טענות התובעים על-אודות ליקויים בדירה מונה אינג' רונן שטרנברג (להלן המומחה); חוות-דעתו ניתנה ביום 5.1.2013 [מ/1; להלן גם חווה"ד]. המומחה נחקר על חוות-דעתו ביום 28.1.2014. הצדדים באו לידי הסכמה כי פסק-דין מנומק ינתן על-בסיס החומר המצוי בתיק – כתבי-הטענות ונספחיהם, חווה"ד ועדות המומחה לגביה – כמו גם סיכומי טענות שיוגשו בכתב; בתוך כך ויתרו בעלי-הדין על הגשת תצהירים ועל עריכת בירור בשמיעת עדים. להסכמתם ניתן תוקף של החלטה [ר' עמ' 3 לפרוטוקול מיום 16.6.2014 והחלטות מיום 29.4.2013 ומיום 30.5.2013 באשר למתווה הבירור].