אוריון נ' הועדה המקומית לתכנון ובני ואח'

פסק דין

עתירה מינהלית בגדרה מתבקש ביהמ"ש להורות על ביטולן של שתי החלטות של ועדת הערר המחוזית תל אביב שאישרו מתן היתרי בניה למשיב 3. בנוסף, התבקש להורות על החזרת הדיון לועדה המקומית על מנת שתדון בטענות נוספות של העותר כנגד חוקיות ההיתרים אשר לטענתו ועדת הערר נמנעה מלדון בהן.

1. רקע עובדתי:

העותר, אפרים אוריון (להלן: "העותר") והמשיב, גיא ורסנו (להלן: "המשיב") הינם שכנים. ביתו של המשיב בחלקה 128 בגוש 6929, המצויה ברחוב רוקח 13 בשכונת נווה צדק שבתל אביב (להלן: "המקרקעין"), וביתו של העותר בחלקה 156 בגוש 6929 ברחוב רוקח 14. שני הבתים ניצבים זה מול זה. המשיבה 1 הינה הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "הועדה המקומית"), המשיבה 2 הינה ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר").

עד לשלהי שנת 2006 ניצב על המקרקעין, שגודלו 172 מ"ר, מבנה בן קומה אחת, עם גג רעפים ובעל חזית לשימור לכיוון רחוב שטיין. ביום 24.10.2006 הגיש המשיב בקשה להיתר בנייה, במסגרתה התבקשה תוספת קומה וקומת עליית גג וכן תוספת מרתף. על מנת לבצע את המבוקש נדרשה הריסת הרצפה המקורית של הבניין, התקרה והגג, בניית רצפה חדשה מעל קומת מרתף חדשה וכן קומה נוספת ועליית גג. ביום 20.12.2006 החליטה הועדה המקומית לאשר את הבקשה, בכפוף לבניית בגובה עד 10 מ' עם שיפועי גג – בהתאם לדרישות תכנית "שכונת נווה צדק שבזי" מס' 2277 (להלן: "תכנית 2277") החלה על המקרקעין.

בפועל, המבנה נבנה לגובה של 10.6 מ' (תוספת של 60 ס"מ ברכס הגג) וכן נבנתה בריכה. לאחר שהבנייה הושלמה הגיש המשיב בקשה להיתר שינויים – היא הבקשה נשוא הערר והעתירה (להלן: "הבקשה"), במסגרתה התבקשה הכשרת תוספת הבנייה שלא אושרה במסגרת ההיתר המקורי. באשר לתוספת הגובה, הסתמך המשיב על סעיף 10.1.9 בתכנית 2277 המאפשר הגבהת רום הגג ב-60 ס"מ כאשר המקרקעין עומדים בתנאים מסוימים, זאת אף ללא הליך של הקלה.

צוות ההתנגדויות של הועדה המקומית שמע את המתנגדים לבקשה, ובכלל זה את העותר. הלה כתב בהתנגדותו מיום 26.6.2011 כי גובה הגג חורג מהמותר וכי אין לאשר את הבריכה הואיל ותכנית 2277 קובעת שבכל מגרש יהיה שטח פתוח רציף בשיעור מינימאלי 20% ואילו הבריכה גורעת מהשטח הפתוח, כך שהמגרש איננו עומד עוד בדרישה האמורה. ביום 30.5.2012 החליטה הועדה המקומית לקבל את התנגדות העותר לעניין הגובה, מהטעם שתוספת הגובה אינה עומדת בתנאי סעיף 10.1.9 ולא הוגשה בקשה להקלה. במקביל, אושרה כהקלה הוספת בריכת שחייה בחצר, בהתאם לחוות דעתה של המשנה ליועמ"ש של העירייה, עו"ד הראלה אברהם אוזן, ולפיה בריכת השחייה המבוקשת אינה מהווה בינוי הגורע מהשטח הפתוח הרציף הנדרש בסעיף 10.1.10. בנוסף, הבריכה אינה מהווה מטרד לעותר, משום שהיא מצויה מעברו השני של הרחוב, כאשר בין הבתים מפרידה גדר בגובה של 2 מ'.

על החלטת הועדה המקומית הוגשו שני עררים – ערר 5385/12 הוגש על ידי העותר וערר 5333/12 הוגש על ידי המשיב. בערר העותר, נטען אך ורק נגד החלטת הועדה המקומית לאשר את הקמת בריכת השחייה. בערר המשיב נטען נגד אי אישור תוספת הגובה.

ביום 24.9.2012 התקיים דיון בעררים, במהלכו ניתנה החלטת ביניים לפיה המשיב יפרסם הקלה לבקשתו לחרוג מגובה קו הרכס הואיל ולא ניתן לאשר את החריגה אלא בדרך של פרסום הקלה. לשם ייעול הדיון, ובהסכמת הצדדים, נקבע כי ההתנגדויות ידונו אצל ועדת הערר. בנוסף, נקבע כי הועדה המקומית תגיש את עמדתה המקצועית בדבר ההצדקה התכנונית לאישור חריגת הגובה וכי ועדת הערר תערוך סיור במקום. לאחר מכן, תינתן החלטה בערר המשיב, זאת בנפרד מההחלטה בערר העותר.

2. החלטות ועדת הערר:

3. החלטת ועדת הערר בערר העותר 5385/12 (ניתנה ביום 14.10.2012):

בפתח הדיון, העלתה ועדת הערר מיוזמתה את השאלה האם לעותר זכות ערר על החלטת הועדה המקומית לדחות את התנגדותו להקמת הבריכה. ועדת הערר הסתמכה על האמור בעת"מ 136/00 צומת האלופים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית – חיפה, פ"מ כרך תש"ס 2000 (2000) לפיה אין זכות ערר על החלטה לאשר בקשה להיתר שתואמת את הוראות התכנית החלה. בענייננו, חלה תכנית 2754 שכותרתה "קווי בנין לבריכות שחייה בבתים פרטיים צמודי קרקע". סעיף 9.2 קובע כי ניתן לאשר הקמת בריכות שחייה מעבר לקווי בניין, אם הועדה המקומית שוכנעה כי מיקום הבריכה אינו מהווה מטרד לשכנים. הואיל והועדה המקומית השתכנעה כי הבריכה איננה מהווה מטרד לעותר, האישור שניתן לבניית הבריכה עולה בקנה אחד עם הוראות התכנית. מכאן, אין לעותר זכות לערור על קביעה זו.

טענתו העיקרית של העותר הייתה כי ההיתר לבריכה סותר את האמור בסעיף 10.1.10 לתכנית 2277 הקובע כי "בכל מגרש יש שטח פתוח לא בנוי רציף שלא יפחת מ-20% משטח המגרש." לטענת העותר, שטח הבריכה מהווה "שטח בנוי", ואם הוא נלקח בחשבון לא נותר די שטח פתוח.

ועדת הערר אימצה את חוות דעת יועמ"ש הועדה המקומית, שקבעה כי יש לפרש את הוראת סעיף 10.1.10 כהוראה שנועדה לוודא שלפחות על 20% מהשטח לא תהיה בנייה על הקרקע וניתן יהיה לראות את השמיים, ולא כהוראה המגבילה בינוי על פני הקרקע. מדובר בהוראה תכסית קלאסית, המביאה בחשבון שטחים מקורים. מכאן, הבריכה, אשר לא בנויה מעל הקרקע, מהווה שטח פתוח לא בנוי ולא פוגעת ברציפות השטח הפתוח. ערר העותר נדחה אפוא.

4. החלטת ועדת הערר בערר המשיב 5333/12 (ניתנה ביום 16.12.2012):

לאחר ההחלטה בערר העותר וטרם מתן החלטה בערר המשיב, ביקש ב"כ העותר מיו"ר ועדת הערר, עו"ד מיכה גדרון, לפסול את עצמו משום שלטענתו קיים "משוא פנים" כלפי מרשו. ביום 21.11.2012 החליט יו"ר הועדה לקבל את הבקשה, זאת "לשם מניעת כל טענה, ולפנים משורת הדין". החליפו עו"ד גלעד הס.

העותר טען כי אין לאשר את הגבהת גובה הגג בדרך של הקלה, משום שמדובר בסטייה ניכרת. תוספת הגובה אף חוסמת כניסה של אוויר ואור וגורמת להסתרת נוף. ראשית, נקבע כי תוספת הגובה אינה מהווה סטייה ניכרת. המדובר אמנם בהוראת בינוי, אך בהתאם לתקנה 2(10) לתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן:"תקנות התכנון והבנייה"), סטייה מהוראת בינוי תהיה "סטייה ניכרת", רק במידה וההוראה נועדה לקבוע את אופי הסביבה או הבינוי. קרי, כאשר מדובר בדרישת בינוי מיוחדת, אשר יש בה ייחוד אדריכלי מובהק.

בענייננו, לא קיים ייחוד אדריכלי למגבלת הגובה. זאת ניתן ללמוד מהאמור בהוראת סעיף 10.1.9, המאפשר את תוספת הגובה המבוקשת אף ללא הליך של הקלה. אף אם אין לסעיף תחולה בנסיבות, הרי שברור כי מתקין התכנית לא ראה בגובה של 10 מ' כ"קדוש" ובהחלט עמדה לנגד עיניו אפשרות הסטייה ממנו.

מכאן, עברה הועדה לבחון אם יש מקום לאישור ההקלה לגופה. ועדת הערר הצביעה על הפרמטרים הרלבנטיים שנדרש לשקול בעת ההחלטה:

א. קיומה של הצדקה תכנונית.