אולזדה נ' מינהל מקרקעי ישראל

פסק דין

מבוא

1.זוהי תובענה בדרך המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי שיצהיר כי למבקש זכות לרכוש ולקבל זכויות חכירה מהמשיב ו/או להתקשר עמו בחוזה חכירה במגרש הידוע כמגרש מס' 4 בתכנית בר/265, הידוע כגוש 2203 חלקה 7, 61, 62 וכגוש 2212 חלקה 37, 38, 42, 68, 69, 70, 71, 96 בצומת מסמיה (בני-ראם) (להלן: "המגרש" או "מגרש 4"), וכן שהמשיב אינו רשאי להציע את המגרש ו/או לכרות חוזה חכירה ו/או להעבירו לאחר, זולת המבקש.

לחילופין, לקבוע כי על החוזה נושא התביעה לא חל חוק חובת המכרזים, התשנ"ב – 1992, ולחילופי חלופין, כי המבקש פטור מחובת מכרז בנוגע לזכויות במגרש, ולחילופין לקבוע כי המבקש הינו בר רשות מכללא ברשיון בלתי הדיר.

עיקר העובדות הצריכות לעניין ותמצית טענות הצדדים

2.המבקש הינו בעליו של "מוסך מסמיה", בצומת מסמיה (בני ראם) (להלן: "המוסך"), הפועל משנת 1958 ועד היום.

הקרקע עליה נמצא המוסך הינה קרקע בבעלות מדינת ישראל, רשומה על שם הקרן הקיימת לישראל (להלן: "הקרן"), ומנוהלת על ידי המשיב - מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").

3.בתאריך 20.1.1960 נחתם הסכם בין הקרן ובין המבקש (להלן: "חוזה החכירה"), בו הוסכם כי הקרן מרשה למבקש לתפוס חזקה במגרש המהווה חלק מחלקה 38 בגוש 2213 (להלן: "החלקה"), בשטח של 1 דונם (להלן: "השטח המוחכר"), ולהקים עליו בית מלאכה לפחחות אוטומובלים, בהתאם לתכנית שתאשר הקרן. "תקופת ההסכם" הנקובה בחוזה החכירה היא שנה: 1.1.1960 - 31.12.1960 (נספח א' בתצהיר המבקש ת/1).

חוזה החכירה הטיל על המבקש חובות שונות, ביניהן: לערוך תכנית בניין ולדאוג לאישורה, להוציא לפועל את עבודות הפיתוח, להתחיל ולגמור את הבנייה ולגור במגרש תוך שנה,

ולשלם את דמי החכירה והמיסים על המגרש. בחוזה החכירה נכתב, כי אם יקיים המבקש את כל המוטל עליו בהתאם להסכם ויסיים את הבניה בתוך שנה, ייחשב ההסכם כהתחייבות מצד הקרן לרשום על שם החוכר חוזה חכירה בספרי האחוזה על המגרש הבנוי.

בסוף חוזה החכירה נכתב:

"פירוט הנכסים: גוש מס' 2212 חלקה מס' חלק מחלקה 38 בשטח של 1 ד' בערך דונם. באפשרות של שינוי בזמן הצורך".

4.בשנת 1969 פנה המבקש למינהל בבקשה להרחבת המוסך ב-2,400 מ"ר נוספים.

ביום 7.2.69 כתב השמאי המחוזי באגף שומת מקרקעין אל המינהל, בתשובה לפניית המינהל אליו, כי בשנת 1960 הוחכרו 1,600 מ"ר משטח החלקה לשם הקמת מוסך ומסעדה וכעת מבקשים היזמים לחכור יתרת החלקה בשטח של 2,400 מ"ר. בהתחשב במטרה להרחבת המוסך הקיים, נקבעה שומת הקרקע המבוקשת לפי 5 לירות למ"ר (מסמך 18 בתיק המסמכים הנוספים שהגיש המבקש).

5.ביום 25.1.87 כתב אחראי מדידות במינהל אל מנהל מחלקת עסקאות עירוניות במינהל: "קיים חוזה לגבי 0.930 דונם. פלש על שטח נוסף של 4.0 ד' עליו בנה סככות המשמשות כמוסך" (נספח ג' בתצהיר מר לויזון מטעם המינהל נ/1).

6.בשנת 1989 הגיש המינהל תביעה לסילוק יד נגד המבקש בבית משפט השלום ברחובות (ת.א. 1094/89) בגין החזקת יתרת הקרקע, מעבר לשטח המוחכר הכתוב בחוזה החכירה. ביום 2.1.91 ניתן פסק דין בתביעה, לפיו נמחקה התביעה בהסכמת הצדדים ללא צו להוצאות (נספח ב' בתצהיר המבקש ת/1).

7.ביום 13.11.91 כתב השמאי המחוזי באגף שומת מקרקעין, בתשובה לפנייה נוספת של המינהל, כי על המגרש ששטחו כ- 4,000 מ"ר קיים מזה כ- 30 שנה מוסך, וכי יעוד השטח חקלאי, אך בהתאם להרשאת המינהל משמש כמוסך. הערכת המגרש כפנוי וריק ללא פיתוח בהתאם לגודלו והשימוש בו, נעשתה לפי 30 ₪ למ"ר (מסמך 2 במסמכים הנוספים שהגיש המבקש).

8.בתאריך 25.10.04 אושרה תכנית בר/265, המסדירה את יעודי הקרקע באזור צומת מסמיה, הכולל גם את שטח המוסך (להלן: "התכנית"). התכנית תוכננה ביוזמת המועצה האזורית שורק. מגרש 4 אשר סומן בתכנית כלל את כל השטח המוחזק על ידי המבקש, הן השטח המוחכר, הן השטח הנוסף שתפס.

9.בסיכום דיון מיום 1.2.04 שהתקיים במינהל במחוז המרכז, בהשתתפות נציגי המועצה האזורית נחל שורק, נכתב כי לאחר אישור התכנית תגיש המועצה למינהל בקשה מפורטת להסדרת העסקים הקיימים בתכנית לתעסוקה בצומת בני-ראם, הבקשה תיבחן ע"י המחוז ובמידת האפשר יוסדרו החזקות בקרקע. שני המגרשים הפנויים יוצאו למכרז ע"י המינהל (נספח ג' בתצהיר המבקש ת/1).

10.בדוח פיקוח של המינהל מיום 1.1.05 נכתב : "למחזיק קיים חוזה על 930 מ"ר כשבפועל הוא תופס 5.5 דונם. ממליץ לחדש ההליך המשפטי / לבצע הסדרה ע"פ התב"ע" (נספח ב' בתצהיר מר לויזון נ/1).