אוחיון ואח' נ' מ. את מ. כהן חב לבנין ו ל עבודות ציבוריו ת בע " מ ואח'

פסק דין

1. פסק דין זה ניתן בהמשך לפסק דין שניתן ביום 21/9/08, בתביעה לתשלום דמי תיווך ולמתן צו חשבונות שהגישו התובעים, מתווכים בעיסוקם, נגד הנתבעים. פסק הדין הקודם הפך להחלטה, כפי שנקבע בפסק הדין שניתן ברע"א 3789-11-08 (מחוזי מרכז) (להלן: "ההחלטה").

2. בלב התביעה התחייבות הנתבעים לתשלום דמי תיווך לתובעים, בעבור שירותי תיווך שנתנו לנתבע 2 בעסקה לרכישת מקרקעין בנתניה (להלן: "המגרש"), ולמתן זכות בלעדית לתובעים לטפל במכירת יחידות דיור שייבנו על המגרש תמורת תשלום דמי תיווך בשיעור של אחוז אחד מערך כל יחידת דיור שתימכר, בצירוף מע"מ (להלן: "ההתחייבות" או "ההסכם").

3.בהחלטה כבר קבעתי כי ההתחייבות תקפה, וכי ביטולה על ידי הנתבעים נעשה שלא כדין. בהתאם לקביעה זו ניתן צו המחייב את הנתבעים לגלות לתובעים את חשבונותיהם בקשר למכירת כל הדירות בפרויקט המגורים שהוקם על המגרש, לצורך עריכת ההתחשבנות הכספית לחישוב הפיצויים להם זכאים התובעים, בגין הפרת ההתחייבות.

כן קבעתי בהחלטה כי הסעדים הכספיים יידונו לאחר השלמת הגילויים ובהתאם לתביעה שעל התובעים להגיש.

4.דרישתם הכספית של התובעים, בהמשך לכך, הוגשה לאחר פסק הדין ברע"א 3789-11-08 שניתן ביום 28/12/08. בפסק זה אכריע בתביעה כספית זו.

5.לשם ליבון המחלוקות שבתביעה הכספית, הגישו הצדדים תחשיבים באשר לגובה דמי התיווך להם זכאים התובעים.

מתוך התחשיבים עלה כי קיים סכום שאינו שנוי במחלוקת, ועל כן ניתן ביום 14/12/10 פסק דין חלקי על סך של 98,279 ש"ח (להלן: "פסק הדין החלקי").

המחלוקות אשר עלו מהתחשיבים גובשו בהחלטתי מיום 20/5/2010, והן כדלהלן:

א.מהו סכום התמורות הנומינלי בגין מכירת הדירות שהתקבל בפועל לידי הנתבעים (להלן- "סכום התמורות").

ב.האם זכאים התובעים לתשלום דמי תיווך מתוך סכום העולה על סכום התמורות שהתקבל בפועל, נוכח טענות על דיווחים שאינם אמת, מכירה למקורבים ועוד.

ג.סכום ההוצאות שיש להפחית מדמי התיווך.

6.ביום 28/2/11 הודיעו הצדדים על הסכמה לפיה סכום התמורות הכולל ממכירת כל יחידות הדיור במגרש עומד על סך של 510,640 ₪, לפני ניכויים, ולאחר שערוך לתקופה הרלבנטית.

בכך הוסדרה בהסכמה המחלוקת הראשונה.

בהחלטה מיום 15.11.2010 נקבע כי לא ניתן, על פי כתבי הטענות בהליך זה, לטעון לערך תמורות בגין מכירת הדירות העולה על הסכומים אשר דווחו בעסקאות למכר הדירות. על כן בכך התייתר הצורך להכריע במחלוקת השנייה.

7.נותר, על כן, לדון ולהכריע בשאלת סכום ההוצאות אשר יש להפחית מדמי התיווך, דיון המחייב הכרעה בגובה הוצאות השיווק, אשר נחסכו מהתובעים, ואשר אותם זכאים הנתבעים לקזז מסך דמי התיווך.

8.בסעיף 21 להחלטה, קבעתי כי התובעים זכאים לפיצוי בגין ההפרה, אשר נועד להביאם למקום בו היו לו קוים ההסכם. עוד קבעתי, כי בנסיבות אלה אפשר ועומדת הטענה כי יש לנכות מתוך סכומי התמורה את ההוצאות אשר נחסכו מהתובעים. בהחלטה האמורה אף קבעתי, כי התחייבות התובעים לשיווק הדירות שיש לעשות לשם קבלת דמי התיווך לא כללה התחייבות להוצאות שיווק מיוחדות, הכוללות מסע פרסום, השקעות בבניית משרדים ומערך שיווק, אלא התחייבות לפעולות שיווק רגילות הנעשות על ידי מתווך בלעדי (ראה סעיף 17 להחלטה הנ"ל).

9.התובעים טוענים, כי יש לקזז מסכום דמי התיווך, סך של כ- 40,000 ₪, המגלם את הטרחה וההוצאות שנחסכו מהם, עת הפרו הנתבעים את ההסכם ומנעו מהתובעים את שיווק יחידות הדירות, כפי שהתחייבו. התובעים טוענים כי ההוצאות אשר אמורים היו להוציא לשם שיווק בלעדי אינן עולות על אלו אשר נקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה- 2004 (להלן- "התקנות") אשר אמנם לא חלו בעת הרלבנטית, אך מנחות לעניין היקף השיווק הרגיל המצופה ממתווך בלעדי, וההפניה הרלבנטית לעניין זה היא לתקנה 1 (א) לתקנות, שקובעת חובת פרסום ושילוט. התובעים ביקשו להוכיח הוצאות הפרסום בעיתון באמצעות תצהיר עדות התובע 1 (סומן ת/1), אליו צורפו שתי הצעות מחיר לפרסום במשך שנה שלמה בשני עיתונים מקומיים המופצים באזור השרון, כאשר האחת על הסך של 23,600 ₪, והאחרת על סך הפחות מ- 9,000 ₪ (נספחים ב' וג' לתצהיר התובע 1). על הוצאה זו ניאותו להוסיף לשם החישוב, עלות כוח אדם נוסף, אותה חישבו לפי שכר ממוצע במשק לתקופה של ארבעה חודשים.

סכום ההוצאות הכולל, לפי חישובם, עומד, כאמור, על סך של כ - 40,000 ₪.

10.הנתבעים טענו, מנגד, כי עלות הוצאות השיווק, בגין השיווק שנעשה על ידם, הוא סך נומינלי של 348,299 ₪, שעומד במועד החישוב על סך של 428,085 ₪. לטענת הנתבעים, הוצאות השיווק כללו הוצאות הקמת משרד מכירות באתר הבניה, ריהוטו וציודו, תשלום דמי תיווך למתווכים שונים בשנת 2006, תשלום ארנונה בגין השימוש במשרד המכירות, תשלום בעבור צריכת חשמל ומים במשרד המכירות, הוצאות בגין צורכי משרד נוספות, והוצאות בגין תשלום משכורות לעובדים שעסקו בשיווק: מזכירה, חשב וסוכני מכירות בשנים 2005 עד 2008.