אהרוני ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל -

פסק דין

1.זוהי תובענה, שעניינה פרשנות לשון החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 מיום 29.6.1992 (להלן: "החלטה 534"), העוסקת בקביעת שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מקרקעי ישראל, תש"ך -1960 (להלן: "חוק מקרקעי ישראל").

המחלוקת בין הצדדים הינה אפוא בשאלת פרשנות החלטה 534 ואופן יישומה בנסיבות העניין בשני נושאים – האחד, מהי "זכות חכירה" בגינה רשאי לגבות המינהל דמי הסכמה, לשון אחרת: הניתן לקרוא לתוך המונח "זכות חכירה" גם "בר רשות"; השני, כיצד יש לחשב את שיעור דמי ההסכמה על פי לשון ההחלטה ותכליתה.

יצוין כבר עתה, כי ככל והתשובה לשאלה הראשונה תהא, כי זכויות "בר רשות" אינן עולות לכדי "זכות חכירה" , הרי שיהיה בכך כדי לייתר כליל את הדיון בשאלה השנייה באשר לאופן חישוב דמי ההסכמה.

הצדדים לתביעה ומהותה

2.התובעים הינם אזרחים תושבי ישראל ומי שהיו בעלי זכויות במעמד ברי-רשות בנחלה מכוח היותם חברי אגודת בני ציון, אגודה שיתופית להתיישבות בע"מ (להלן: "האגודה") ומכוח תקנון האגודה. התובעים מכרו את מלוא זכויותיהם בנחלה לצד ג' ביום 21.9.00.

הנתבע הינו מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל" או "הנתבע") שהינו הגוף המוסמך על פי חוק לנהל את קרקעות המדינה ולהחכירם ובכלל זה את הנחלה כהגדרתה לעיל.

3.התובעים, שמכרו את זכויותיהם בנחלה, נדרשו לשלם למינהל דמי הסכמה, על מנת שייתן הסכמתו להעברת הזכויות. התובעים חולקים על עצם הסמכות של המינהל לדרוש מברי רשות בכלל ומהם בפרט דמי הסכמה כמו גם על גובה דמי ההסכמה, שנדרשו לשלם תחת מחאה.

הרקע

4.מאז שנת 1947 שוכרת האגודה, בהתאם לחוזה שכירות מתחדש, אחת לכשלוש שנים, שטחי קרקע (להלן: "הסכם המשבצת") מהמינהל ומתירה לחבריה בכלל ולתובעים בפרט להשתמש בנחלות לשימושם כברי רשות. זאת בהתאם לרשימה המצורפת להסכם המשבצת ומתעדכנת מעת לעת. ביום 21.9.00 חתמו התובעים על הסכם למכירת מלוא זכויותיהם בנחלה, דהיינו: מחזיקים בלעדיים ובעלי זכויות במעמד של ברי רשות מטעם האגודה בנחלה מס' 16 במושב בני ציון לצד ג' (להלן: "הסכם העברת הזכויות" או "הסכם המכירה") תמורת סך של 2,100,000 דולר בהתאם לחלוקה הבאה:

עבור בית המגורים והשטח הצמוד אליו – 750,000 $

עבור מבני המשק החקלאי – 50,000 $

עבור צנרת וכלים חקלאיים – 50,000 $

עבור הזכויות באגודה, שאינן זכויות במקרקעין – 400,000$

עבור יתרת המשק החקלאי – 850,000 $.

5.בעקבות המכירה שולמו למינהל ביום 11.06.2006 ובהתאם לדרישתו דמי הסכמה בסך של 3,388,544₪ תחת מחאתם של התובעים (כך לטענתם) ותוך שמירת מלוא טענותיהם כנגד חוקיות הדרישה/הגביה וכנגד אופן חישוב דמי ההסכמה.

6.במסגרת הכנת וניסוח הסכם העברת הזכויות לקונים ובכדי לוודא את טיב הזכויות אותן התחייבו התובעים להעביר, פנו התובעים למינהל בכדי שזה האחרון יאשר את טיב הזכויות המוקנות להם בקרקע. בתשובה אישר המינהל ביום 11.9.00, כי זכויות התובעים הרשומות אצלו הינן של ברי רשות בנחלה, זאת תוך מחיקת המילה "חוכר" והשארת המילה "בר-רשות".

7.בעקבות המכירה פנו התובעים למינהל על מנת לקבל את הסכמתו להעברת זכויותיהם כברי רשות לקונים. בעקבות כך, ביום 12.03.01 אישר השמאי הממשלתי מטעם המינהל, כי בהתחשב בשטחו ובמיקומו של משק התובעים, בשטחם ובמצבם הפיזי של המבנים הקיימים עליו – התמורה החוזית שנקבעה בהסכם העברת הזכויות, נראית לו סבירה. בהמשך, ביום 4.11.01, ערך המינהל, על בסיס חוות דעת השמאי הממשלתי, תחשיב בדבר גובה דמי ההסכמה, אשר על התובעים לשלם לו עבור מתן הסכמתו להעברת זכויות "בר הרשות" לקונים.

8.ביום 9.12.01 הגישו התובעים השגה למינהל בקשר לגובה דמי ההסכמה, שנתמכה בחוות דעת שמאי מקרקעין מטעמם, מר אורי בדש (להלן: "שמאי התובעים"), בין היתר מהטעם, לדידם, שדרישת התשלום לא תואמת את החלטה 534.

ביום 18.2.02, התקיים במינהל דיון באשר לדמי ההסכמה, במהלכו נשמעו טיעוניו של שמאי התובעים. בעקבות זאת ערך השמאי הממשלתי מטעם המינהל בדיקה שומה מחודשת, אולם ביום 13.3.02 הודיע, כי שומתו נמצאה סבירה ואין מקום לתקנה.