אד. תאנא בע"מ ואח' נ' זבולוני

פסק דין

בפני תביעה לפסק דין הצהרתי המיועד להסדיר את השימוש במבנה וחצר שבבעלות המבקשים.

בטבורן של המחלוקות נשוא המרצת הפתיחה טענת המבקשים להסכם שנכרת בעל פה עם המשיב ואשר במסגרתו קבל המשיב כספים והתחייב לעשות שינויים בחנות שבבעלותו. המשיב מכחיש קיומו של הסכם שכזה ולפיכך נדרשת הכרעה בין הגרסאות.

העובדות

המחלוקות שנתגלעו בין הצדדים מתייחסות לחלקה בשטח של 464 מ"ר ברח' מסילת ישרים 90 בתל אביב (חלקה 197 בגוש 6973; להלן: "המקרקעין"). המבקש 2, מאמוס רומאני (להלן: "רומאני") רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 83.55% מהמקרקעין, המשיב רשום כבעלים של 7.4% מהמקרקעין ואימו של המשיב, בתיה זבולוני (להלן: "בתיה"), רשומה כבעלים של 9.05% מהמקרקעין.

על המקרקעין בנוי בניין בן 2 קומות ועליית גג וכן 3 חנויות בקומת הקרקע (להלן: "החנויות"). לפי הסכם מיום 9.5.95 רכש רומאני מבתיה 83.55% מהמקרקעין. כיוון שזכויות הבעלות במקרקעין היו רשומים במושע, נקבע בהסכם שלבתיה תיוותר זכות החזקה והשימוש הבלעדיים בחנויות ואילו לרומאני יהיו זכויות החזקה והשימוש ביתר חלקי הבניין והמקרקעין, כולל זכויות הבנייה. עוד נקבע בהסכם מיום 9.5.95 שרומאני אחראי לרישום המקרקעין כבית משותף בתוך 15 חודש וכי עד לרישום זה תוסדר חלוקת הזכויות בהסכם שיתוף.

לפי הסכם מיום 15.8.96, העבירה בתיה לבנה, המשיב, את הזכויות באחת משלושת החנויות במקרקעין, החנות הדרומית מבין החנויות ואשר פונה לחזית מכיוון רחוב מסילת ישרים (להלן: "החנות"). יצוין, כי לפי הסכם הרכישה שבין רומאני לבתיה נקבע שתישמר זכות מעבר לתא שירותים (להלן: "השירותים") שמצוי בקיר החנות והכניסה אליו הינה בשביל המוליך לדלת חיצונית בקיר החנות.

לפי הסכם מיום 16.9.07 מכר רומאני את כל זכויותיו במקרקעין לחברת אד. תאנא בע"מ, המבקשת 1 (להלן: "המבקשת").

הליכי רישום הזכויות במקרקעין כבית משותף התעכבו שנים רבות ובין הצדדים נתגלעו מחלוקות. ביום 6.4.09 הגיש רומאני תביעה נגד המשיב ונגד בתיה לקידום רישום המקרקעין כבית משותף וביום 25.6.09 נכרת בין הצדדים הסדר גישור (להלן: ,הסדר הגישור") ובו התייחסות להמשך הליכי הרישום וכן גם לשינויים שעשו המשיב ובתיה בחנויות.

במהלך השנים שלאחר כריתת ההסכם בין רומאני לבתיה, בוטל חדר השירותים, ובחנות נבנה חדר שירותים במקום אחר, כך שדלת היציאה בקיר הדרומי של החנות נותרה למעשה דלת יציאה לחצר, ולא דלת כניסה לחדר השירותים כפי שהייתה. רומאני סבר ששינוי זה נעשה שלא כדין ולפיכך פנה לערכאות ביוני 2010 בתביעה להשבת השירותים למקומם המקורי. בפסק דין מיום 31.3.11 נדחתה התביעה ורומאני חויב בהוצאות (ה.פ. 31914-06-10).

המרצת פתיחה זו עוסקת פעם נוספת במיקום אותו חדר שירותים בחנות ותכליתה העיקרית סגירת דלתות היציאה לחצר בקירות החנות, כך שתימנע כניסת ויציאת אנשים לחנות וממנה לכיוון חצר המקרקעין.

טענות הצדדים, ההליך והראיות

לטענת המבקשים, כשלושה חדשים לאחר פסק הדין בה"פ 31914-06-10, ביוני 2011 או בסמוך לכך, נכרת הסכם בין רומאני לבין המשיב ובמסגרתו שילם רומאני למשיב 30,000 ₪ כנגד התחייבות המשיב להשיב את תא השירותים בחנות למקומו בקיר הדרומי של החנות. המשיב קבל את התשלום כאמור, הסכים להשבת השירותים למקומם בקיר החנות ובפועל אף בוצעה בניית השירותים על ידי המבקש ונאטמה דלת אחרת שנפרצה בגב החנות לכיוון החצר.

המבקשים טוענים שבמועד מאוחר יותר נבנה בחנות חדר שירותים אחר ונפרצה דלת נוספת בגב החנות וכי בכך הפר המשיב את התחייבותו לרומאני. לפיכך, עותרים המבקשים לצווים האוסרים על המשיב ומי מטעמו עשיית שימוש בחצר, וכן לצווים שיאכפו את בניית תא השירותים במקומו המקורי וסגירת כל דלת יציאה מהחנות לחצר.

עוד עותרים המבקשים להיתר לפיצול סעדים כך שיוכלו לתבוע את המשיב על העיכוב ברישום הבית המשותף ואשר נובע מהמחדלים שמיוחסים לו בהמרצת הפתיחה.

המשיב למעשה איננו מתנגד כלל לצווים המתייחסים לשימוש בחצר המקרקעין והתנגדותו לעתירות מתמקדת בחדר השירותים בקיר הדרומי של החנות.

לטענת המשיב, לא נכרת כל הסכם בינו לבין רומאני בקשר עם השירותים בחנות ודווקא רומאני מעכב מזה שנים רבות את רישום המקרקעין כבית משותף ומטריד את המשיב בבקשות ובדרישות מופרכות.

מטעם המבקשים הגישו תצהירים והעידו מנהל המבקשת, אילן אמינוף, ורומאני. המשיב הסתפק בתצהירו הוא. בדיון שהתקיים ביום 20.3.14 נחקרו המצהירים והצדדים סיכמו הטענות בעל פה.

דיון

מטיעוני הצדדים מסתבר שלא מיקום השירותים בחנות מטריד את המבקשים אלא השימוש שעושים אנשים זרים בחצר המקרקעין, חצר שאין מחלוקת על כך שלמבקשים זכות החזקה בלעדית בה ולמשיב אין כל זכות בה זולת זכות המעבר לשירותים.