אגודת יד שרה הפרה הסכם מכר מקרקעין ותפצה בלמעלה מ36 מיליון שקל

כללי:

1.         תביעה בסדר דין מקוצר לביטול הסכם מכר מקרקעין, בגין הפרתו, בשל אי גילוי עובדה מהותית ולהשבת התמורה ותשלום פיצויים מוסכמים, בסך כולל של 36,429,846 ₪.

על העובדות, הטענות וההליכים

2.         הצדדים התקשרו ביום 10.9.2007 בהסכם מכר מקרקעין (להלן: "ההסכם"), לפיו רכש התובע מהנתבעת מגרש בשטח של 1.7 דונם, הידוע כגוש 30235 חלקה 10, והמצוי ברח' ירמיהו 70 בירושלים (להלן: "המגרש"). במבוא להסכם הצהירה הנתבעת, בין היתר, כי המגרש ...חופשי מכל... זכות צד ג' בסעיף 6 נקבע כי התמורה הינה על סך של 6,500,000 דולר ארה"ב (להלן : "התמורה"). בסעיף 16 נקבע כי במקרה של ביטול ההסכם בגין הפרה יסודית, ישולם פיצוי מוסכם של 650,000 דולר ובסעיף 17 כי המבוא להסכם יחשב כהוראה עיקרית שהפרתו מהווה הפרה יסודית של ההסכם. אין חולק כי ההסכם בוצע במלואו, התמורה שולמה, החזקה במגרש נמסרה לתובע והזכויות נרשמו על התובע בלשכת רישום המקרקעין, ביום 14.5.2009.

3.         למגרש צורה יוצאת דופן (דמוי טרפז) במובן זה, שמדובר בחלקה צרה ומוארכת, כאשר פאת המגרש הגובלת ברח' ירמיהו רחבה (28 מטרים) ופאת המגרש הנגדית, הצד הצפוני של המגרש, צרה מאוד (פחות מ-10 מטר). המגרש גובל במערב לכל אורכו (59 מטרים) בחלקה 9. על פי תקנון תכנית המתאר שבתוקף – תב"ע 6140 – החלה על המגרש, קווי הבניין המרביים לבנייה עילית (סעיף 8(ד)(1) לתקנון), מצד מערב הם בקו אפס כלפי חלקה 9. על פי הנטען, התובע הסתמך על עובדה חשובה זו בטרם החליט להתקשר בהסכם, שכן לעובדה זו נודעה חשיבות מכרעת לגבי היקף הבנייה, ניצול השטח במגרש ואופי התכנון.

4.         בסוף שנת 2010 במהלך הליכי תכנון של המגרש הסתבר לנציגי התובע כי הנתבעת העניקה לבעלי המגרש הגובל ממערב (חלקה 9), הם בני משפחת אלבוים (להלן: "אלבוים"), זכות הגורעת מהותית מיכולת הניצול של המגרש. לטענת התובע, התגלה לו הדבר כאשר התריע לפניו אלבוים, כי במסגרת הסכם פשרה בינו לבין הנתבעת (להלן: "הסכם הפשרה"), במהלך דיון בעתירה מנהלית שהגיש, בבית המשפט המחוזי בירושלים,  בין היתר, כנגד הנתבעת (עת"מ 29/99 – מוצג 4 לתצהיר התובע), התחייבה הנתבעת כלפיו כי כל בניה שתעשה במגרש ...תשמור על קו בנין צידי של לפחות 3 מטר (להלן: "ההתחייבות"). ההתחייבות בגדר הסכם הפשרה קיבלה תוקף של פסק דין ביום 28.3.2000 (להלן: "פסק הדין").

5.         התובע הטעים כי הזזת קו האפס בשלושה מטרים לפחות לכל אורך הגבול המערבי פירושה גריעת שטח מבונה מהותי מהמגרש. זאת ועוד, גריעת 3 מטרים בגבול הצפוני, פירושה צמצום הפאה שממילא הייתה צרה מאוד, לרצועת שטח ברוחב של פחות משבעה מטרים, באופן הפוגע מהותית באפשרויות הבנייה לגובה על המגרש.

בנסיבות אלה טען כי המשמעות הכלכלית של ההתחייבות לטובת החלקה השכנה של אלבוים, פירושה אובדן שטח מבונה ופגיעה מהותית באפשרויות ניצול זכויות הבניה במגרש וכפועל יוצא הפחתת ערך שוויו במיליוני שקלים.

6.         התובע הדגיש כי אלבוים הדגיש בפניו שלא תהא תוחלת להשחתת זמנו וממונו של התובע בתכנון מבנה על פי תכנית המתאר שבתוקף, קרי: לפי קו אפס כלפי חלקה 9, הואיל ותכנון כזה ייסוג מפני ההתחייבות שקיבלה תוקף בפסק הדין. בהקשר זה הוסיף וטען אלבוים לפניו כי ככל שיגיש התובע בקשה להיתר בניה, המתעלמת מההתחייבות עליה הוסכם בגדר פסק הדין, ינקוט נגדו בהליכים משפטיים.