פסק דין

א. ההליכים שהביאונו עד הלום

1.עניינו של פסק זה בתביעה ובתביעה שכנגד אשר באו לעולם בעקבות הסכם מכר מ-4.11.07 (שצורף כנספח 2 לכתב התביעה). הסכם זה מתייחס למקרקעין ברחוב חפץ חיים 7 בירושלים, הידועים כגוש 30066 חלקה 70 (להלן: המקרקעין), שהנתבע הוא הבעלים הרשום שלהם.

2.בהסכם המכר הנ"ל רכשו התובעת ורוכשים נוספים מן הנתבע חלקים מזכויותיו בדירה אשר בקומה העליונה של בניין שעל המקרקעין. התובעת רכשה מהנתבע 3/7 מן הדירה הנ"ל, והיה על הנתבע להעביר על שמה מכח ההסכם 3/25 במושע מן המקרקעין. הרוכשים הנוספים רכשו חלקים נוספים מן הדירה ומן המקרקעין. ב-10.6.08 נרשמה לטובת התובעת הערת אזהרה מכח ההסכם.

3.לטענת התובעת היא שילמה את מלוא התמורה שהיה עליה לשלם לפי ההסכם (יותר מ-90,000 $) ואילו הנתבע הפר את ההסכם איתה, בכך שלא העביר הזכויות על שמה בלשכת רישום המקרקעין ולא המציא לה מכתב החרגה מבנק ירושלים שהיה עליו להמציא. בהמשך לכך עותרת התובעת לאכוף ההסכם. היא מבקשת לקבוע כי על הנתבע להעביר הממכר על שמה ולהמציא לה את מכתב ההחרגה הנ"ל וכן להמציא לה את כל המסמכים הדרושים לרישום הזכויות בממכר על שמה (ראו סעיפים 11-10 לכתב התביעה).

4.בכתב הגנתו טוען הנתבע כי התובעת אינה זכאית לאכיפת ההסכם, ובתביעה שכנגד שהגיש הוא עותר "לפסק דין הצהרתי לפיו ההסכם בינו ובין הנתבעת (הכוונה לתובעת כנתבעת שכנגד – ר.י.) בטל עקב הפרתו היסודית ע"י הנתבעת (כנ"ל – ר.י.) וכי הוא זכאי למכור את החלקים במגרש אותם רכשה הנתבעת (כנ"ל – ר.י.) 3/25 ולהשיב לנתבעת (כנ"ל – ר.י.) את הכספים ששילמה לתובע (הכוונה לתובע שכנגד – ר.י.) על חשבון התמורה בגין החלקה, בניכוי הפיצוי המוסכם" (ראו סעיפים 9-8 לכתב התביעה שכנגד. הציטוט הוא מסעיף 8).

5.להשלמת התמונה יצוין כי בתחילת ההליכים ניתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבע לבצע כל דיספוזיציה בממכר, העומד בתוקפו עד מתן פסק הדין בתיק דנן (ראו החלטת כב' השופטת מזרחי מ-9.11.10).

6.משהתברר כי לא צפויה פשרה, נקבע לוח זמנים להגשת תצהירי עדות ראשית והוסדרו עניינים נוספים הקשורים בראיות, אשר היו סבוכים במקצת (ראו פרוטוקולים מ-29.3.11, מ-13.7.11 ומ-23.10.11 והחלטה נוספת שניתנה ב-13.7.11).

7.סדרי הדיון נקבעו במתווה השמיעה הרצופה הנוהג בבית המשפט המחוזי בירושלים. עם זאת, בשל אילוצים שהיו קשורים בעיקר בעדים, חלו וריאציות מסוימות בקשר לכך.

8.בסופו של דבר, בדיוני הוכחות שהתקיימו ב-27.3.12 וב-11.6.12 נחקרו מר אליהו אליה (בעלה של התובעת) ומר מאיר אברמוביץ (מיופה כוחו של הנתבע) על תצהירים שהגישו. כמו כן העידו ללא תצהירים האדריכל דן בר לב (שהיה שותף להליכי התכנון במקרקעין) ועו"ד שמעון שגיא (שייצג את כל הצדדים לעסקת המכר). לגבי האדריכל בר לב הוסכם כי יעיד "ללא הגשה מוקדמת של תצהיר עדות ראשית, וכי באי כח שני הצדדים יהיו רשאים לחקור אותו כבחקירה נגדית" (פרוטוקול, ע' 3, ש' 14-13 ושם, ע' 12-8) וכך היה. עו"ד שגיא העיד כעד מטעם התובעת תוך שהנתבע ויתר בקשר אליו על חסיון עו"ד-לקוח (אף שבתחילה הוסכם כי יעיד כעד מטעם הנתבע, תוך שהתובעת מוותרת בקשר אליו על חסיון עו"ד-לקוח, הוסכם והתרחש לבסוף מה שצויין לעיל. ראו בקשר לכך פרוטוקול, ע' 3, ש' 16-15; שם, ע' 7, ש' 19-17 ושם, ע' 37-24).

9.כאן המקום לציין כי מטעם התובעת הוגש תצהיר של עדה נוספת, אך לאחר שאותה עדה לא התייצבה לשני דיוני ההוכחות הנ"ל הודיעה התובעת כי היא מוותרת על תצהירה ועל עדותה (הודעה שהוגשה ב-2.7.12). בהמשך לכך בוטל דיון הוכחות נוסף, ששוריין לצורך עדותה, והצדדים נפנו לסיכום טענותיהם (אשר לצורך ניצול הפגרה ובשל אופי העניינים שעל הפרק הוסכם כי יוגשו בכתב במתכונת תלת שלבית).

10.משנשלמה הגשת הסיכומים, הוכשרה הקרקע להכרעה במה שעל הפרק.

ב. תוצאה סופית בקליפת אגוז

11.לאחר שקילת המכלול הגעתי למסקנה כי יש לקבל את התביעה ולדחות את התביעה שכנגד.

12.אסביר להלן כיצד הגעתי לתוצאה דלעיל. אציין כבר עתה כי תוצאה זו אינה נגזרת מעדות פלונית או אלמונית, אלא מן התמונה בכללותה, המחייבת לדעתי את התוצאה שנקבעה.

ג. הבסיס לתוצאה – כללי

13.בחינת המכלול מעלה כי אין לראות את התובעת כחייבת בכלל החיובים של כל הרוכשים, וכי מכל מקום לא באה טרוניה והודעת ביטול בקשר לכך במועד כזה שבו מתן הודעה כזו עשויה להביא לתוצאה שהנתבע חותר לה.

14.בכל הנוגע לחיובי התובעת עצמה, ייתכן שהיא קיימה אותם במלואם, ואם בכלל הפרה התובעת את ההסכם הרי שמדובר בהפרה מינורית (בעניין שער הדולר הקובע). מכל מקום, הימנעותו של הנתבע ממשלוח הודעת ביטול בסמוך להפרה הנטענת ונקיטת מהלך כזה על ידיו לראשונה רק לאחר הגשת התביעה דנן מונעת ממנו להיבנות מטענה זו.

15.גם טענת הנתבע כי קבלת התביעה תביא לכך שהתובעת תזכה ביותר מן הרוכשים האחרים וטענות שנלוו לכך אינן מצדיקות תוצאה שונה בקשר לתביעה ולתביעה שכנגד כאן, והן עשויות לכל היותר להביא להסדרת עניינים שונים בין התובעת לבין הרוכשים האחרים.

ד. הנתבע לא יזכה מכח טענתו שרוכשים אחרים הפרו את ההסכם בעניין התשלומים