עמ"נ 10422-05-13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח- תקוה נ' נהור בע"מ ואח' עמ"נ 13234-06-13 נהור בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה ואח'

בפני שני ערעורים המכוונים כנגד שתי החלטות שניתנו על ידי ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה למחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), בנוגע לחיוב בהיטל השבחה שהושת על המערערות בעמ"נ 13234-06-13 (שהן המשיבות בעמ"נ 10422-05-13 ויקראו יחדיו "נהור ודן"), על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה (שהיא המערערת בעמ"נ 10422-05-13 והמשיבה בעמ"נ 13234-06-13 ותקרא להלן "הוועדה המקומית") עקב אישורה של תכנית פת/2004א (להלן: "התכנית המשביחה").

היועץ המשפטי לממשלה התייצב לדיון, על פי סמכותו בסעיף 1 לפקודת סדרי שלטון ומשפט (התייצבות היועמ"ש לממשלה) [נוסח חדש], לאחר שמצא כי זכות של מדינת ישראל או עניין ציבורי עלולים להיות מושפעים או כרוכים בהליך.

העובדות הצריכות לעניין

1.חברת נהור בע"מ (להלן: "חברת נהור") היא הבעלים של מגרשים 38/1, ו- 38/2, המהווים חלק מחלקה 38 בגוש 6366, ומצויים ברח' ז'בוטינסקי פינת רח' דנקנר בפתח תקווה (להלן: "המקרקעין").

חברת נהור היא בשליטתה המלאה של דן חברה לתחבורה ציבורית בע"מ (להלן: "חברת דן").

2.נהור ודן ניהלו והחזיקו במקרקעין, שנים רבות, מרכז לוגיסטי שכלל מוסך, תחנת דלק, תחנת שטיפה וחניון לאוטובוסים.

3.המקרקעין הם חלק ממתחם ששטחו 200 דונם שהוחזק בידי מאות בעלי זכויות. עובר לאישורה של התכנית המשביחה חלה על המתחם תכנית המתאר לפתח תקוה פת/2000 שאושרה למתן תוקף ביום 14.5.92 (להלן: "התכנית הקובעת"). יעוד המקרקעין על פי התכנית הקובעת היה חקלאי והשימושים המותרים ביעוד זה היו עיבוד לצרכי גידולים חקלאיים, עיבוד חקלאי או גידול בעלי חיים. גם בתכנית המתאר שקדמה לתכנית הקובעת, פת/1002/3/ב' שפורסמה למתן תוקף ביום 20.5.71 היו המקרקעין ביעוד חקלאי.

בתקופה שבה החלה חברת דן לעשות שימוש במקרקעין הייתה בתוקף "חוקת הבניין של עיריית פתח תקווה" שפורסמה למתן תוקף ביום 1.2.45.

4.ביום 20.1.06 פורסמה למתן תוקף התכנית המשביחה שעל פי הרשום בה היא מהווה "שינוי לתכנית מתאר מס' פת/2000 ולתכניות מס' פת/ש/36, פת/ש/36 א, פת/834, ופת/2005 ג'". התכנית המשביחה כוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים.

כבר כאן אציין כי המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לייעוד המקרקעין ב"מצב הקודם" דהיינו – ערב "המועד הקובע" לחישוב היטל ההשבחה ולשאלה אם אישורים שניתנו ע"י הוועדה המחוזית בשנת 1957 (פת/ש/36 ופת/ש/36/א) מהווים "תכנית בנין עיר" או "שימוש חורג לצמיתות" (כטענת נהור ודן) או "תכנית לבנין בית" וככל שאישור זה כולל בתוכו גם היתר לשימוש חורג תוקפו פג שנים רבות טרם המועד הקובע (כטענת הוועדה המקומית).

5.התכנית המשביחה, איחדה את הקרקעות שהיו ביעוד חקלאי ובתמורה הוקצו לבעליהם מגרשים ביעוד לבנייה. המקרקעין (נשוא הערעורים) הוחרגו מהאיחוד וחלוקה מחדש וקבלו זכויות נרחבות יותר כתוצאה מהתנגדות שהגישו נהור ודן, לאחר הפקדתה של התכנית המשביחה, בה נטען כי ההקצאה בתכנית המוצעת (המשביחה) אינה משקפת את שווים היחסי של המקרקעין שבחזקתן ואין בהקצאה ביטוי לכך שבמקרקעין פועלים חניון ומוסך לאוטובוסים.

תחילה, ביום 3.11.02, החליטה ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית (להלן: "ועדת ההתנגדויות") לדחות את ההתנגדות בנימוק שיעוד המקרקעין הוא חקלאי, השימוש הנעשה בהם אינו על פי המצב התכנוני הקיים, והוא מהווה שימוש חורג מהוראות התכנית.