פדווה נ' קירשנבאום

בכתב התביעה עתרה התובעת למתן סעד הצהרתי, שלפיו טיוטת ההסכם שהוחלפה בין באי כוח הצדדים, שעניינה רכישת דירת הנתבע, השתכללה לכדי חוזה מחייב. לצד זאת, עתרה התובעת לפסיקת פיצויים כספיים בגין הפרה יסודית, לכאורה, של ההסכם מצד הנתבע, אשר חזר בו מהעסקה בטרם נחתם ההסכם. הנתבע, מנגד, כופר בקיומו של הסכם מחייב וטוען כי המגעים בין הצדדים לא חרגו מגדר משא ומתן שלא הבשיל לכדי התקשרות חוזית מחייבת. לטענתו, העובדה שההסכם לא נחתם בפועל מלמדת אף היא על היעדר גמירת דעת ומסוימות הנדרשות להיווצרותו של חוזה מחייב. זוהי, בתמצית, יריעת המחלוקת שבפנינו, וממנה מסתעפות יתר טענותיהם של הצדדים, אשר הועלו בהרחבה במסגרת ההליך.

 

במהלך ניהול ההליך, לאחר תום פרשת התביעה, הודיעה התובעת כי אינה עומדת עוד על הסעד ההצהרתי שנכלל בכתב התביעה. משכך, הסעד ההצהרתי אינו עומד עוד להכרעה, ונותרו לבחינה הסעדים הכספיים בלבד (ראו הודעת התובעת בפרוטוקול הדיון מיום 26.4.26).

 

רקע עובדתי

 

בחודש יוני 2024 החליטה התובעת לרכוש דירת מגורים באילת, ולשם איתור נכס מתאים פנתה למתווך, מר טל נעים (להלן: "טל"). לצורך מימון רכישת הדירה באילת, החלה התובעת לפרסם למכירה את דירתה בקריית ביאליק, אותה רכשה לטענתה ביום 2.1.23, כהשקעה לטווח ארוך, וזאת נוכח צפי לביצוע פרויקט פינוי-בינוי במתחם שבו מצויה דירתה (סעיפים 7-5 לתצהיר התובעת; נספחים 5 ו-46 לתיק המוצגים מטעם התובעת).

 

בסמוך לאחר מכן, בחודש אוגוסט 2024, החל הנתבע לפרסם למכירה את דירת מגוריו ברחוב מקור החסידה 1/1 באילת, הידועה כתת-חלקה 8 בחלקה 7 בגוש 40087 (להלן: "הדירה"), באמצעות המתווך מר ספיר בר (להלן: "ספיר"). זאת, על רקע רצונו לשדרג את תנאי מגורי משפחתו ולעבור לדירה גדולה יותר (ראו, למשל, מודעת פרסום שפרסם ספיר ברשת החברתית פייסבוק ביום 18.8.24, אשר צורפה כנספח 4 לתיק המוצגים מטעם התובעת; סעיף 6 לסיכומי הנתבעים).

 

ביום 29.9.24 הגיעה התובעת, יחד עם טל, לביקור ראשון בדירה. כשעתיים לאחר מכן שבה התובעת לדירה, הפעם בליווי בן זוגה. בשני הביקורים שנערכו באותו יום נכחה בדירה רעיית הנתבע, הגב' עדי, בלבד. במהלך הביקורים הובא לידיעת התובעת כי בדירה קיימת חריגת בנייה, וכי יהיה עליה להסדירה, ולחלופין, להרוס את הבנייה, ככל שלא ניתן יהיה להכשירה.

 

בו ביום, לאחר הביקורים בדירה, שלח טל לספיר הצעת מחיר מטעם התובעת לרכישת הדירה תמורת 1,900,000 ₪. ספיר פתח קבוצת ווטסאפ בשם "מוכרים את מקור החסידה 1", אליה צירף את הנתבע ואת עדי (להלן: "קבוצת הווטסאפ"). לאחר קבלת הצעת המחיר מטל, שלח ספיר לנתבע ולעדי בקבוצת הווטסאפ הקלטה, בה ציין כי התובעת העבירה הצעת רכישה בסך 1,900,000 ₪, וכי "זה הצעה שהיא כרגע הכי גבוהה שקיבלנו. עדיין לא משרתת את האינטרס שלכם". ספיר הוסיף כי להבנתו התובעת תשפר את הצעתה, אך "בוא נגיד שגם אם זה יהיה בין 1.9 ל-2, אני, זה, זה די ממצה נכון להיום את מה שהבית שווה..." (התמלול צורף כעמ' 16 לתיק המוצגים של הנתבע, שו' 14-13). לא הוברר האם הנתבע או עדי השיבו להודעה זו.

 

ביום 1.10.24 הגיע ספיר לביתם של הנתבע ורעייתו, עדי, ומסר כי בעקבות משא ומתן שניהל עם טל, שיפרה התובעת את הצעתה והעמידה אותה על סך של 2,030,000 ₪. הצעה זו שיקפה הפחתה בסך של 170,000 ₪ מדרישתו הראשונה של הנתבע, אשר עמדה על סך 2,200,000 ₪.

 

בתשובה לכך, הנתבע הבהיר לספיר כי הוא ורעייתו מבקשים לתת תשובה עד אחרי חגי תשרי, שהסתיימו אותה שנה ביום 25.10.24. זאת, על מנת להתייעץ עם יועץ משכנתאות ולקבל אישור עקרוני מהבנק לאחר שימצאו דירה חלופית ויהיה בידם מידע מספק לגבי התקציב שעומד לרשותם (סעיף 10 לסיכומי הנתבע; סעיף 11 לתצהירו של ספיר).

 

בחלוף ימים אחדים, ביום 6.10.24, שלח ספיר הודעה בקבוצת הווטסאפ, בה כתב, בין היתר, "כמו שסיכמנו, היום נתחיל לקדם את העסקה בתנאים שסגרנו. אדבר עם ליהי ואתן לה את הפרטים (ליהי היא עוה"ד ליהי אנקונינה, מי אשר ייצגה את הנתבע במשא ומתן למכירת הדירה – תוספת שלי). אתם תתחילו לטפל בעניין המשכנתא. הזכרתי לטל היום את נושא ה"לחץ" מהבחינה שאתם מצדכם תהיו יעילים ומצד שני הקונים לא יפעילו לחץ אלא יתנו לדברים לזרום" (ההודעה צורפה בעמ' 28 לתיק המוצגים מטעם הנתבע).

 

כפי שהתחייב, כך פעל. עוד באותו יום, בתאריך 6.10.24, העביר ספיר את פרטי העסקה לעורכת הדין ליהי אנקונינה (להלן: "ליהי"), אשר ייצגה, כאמור, את הנתבע בעסקת מכר הדירה. לטענת הנתבע, ספיר הבטיח לו כי "מסירת הפרטים הראשוניים זה עניין טכני, שיקל על התקדמות העסקה, ככל שתהיה, בהמשך" (סעיף 12 לסיכומי הנתבע).

 

חילופי ההודעות וההתכתבויות בין עורכות הדין, רחלי וליהי

 

לאחר שליהי קיבלה את פרטי העסקה מספיר, היא פנתה לנתבע בו ביום, בתאריך 6.10.24, על מנת לאמת עמו את הנתונים שהועברו לה. במקביל, באותו יום עוה"ד רחלי קפיטולניק-מכטינגר (להלן: "רחלי"), אשר ייצגה את התובעת בעסקה, פנתה לליהי וכתבה לה "יש לנו עסקה משותפת וחדשה" (ההודעה צורפה כנספח 11 לתיק המוצגים של התובעת; סעיף 4 לתצהירה של ליהי).

 

ביום 7.10.24 העבירה ליהי לרחלי טיוטה ראשונית של ההסכם, אשר התבררה בדיעבד כטיוטה שגויה, כפי שעולה מהודעתה של רחלי לליהי מיום 10.10.24.

 

ביום 10.10.24 שלחה ליהי לרחלי טיוטה מתוקנת של ההסכם בקובץ PDF, ולאחר מכן, ביום 13.10.24 שלחה ליהי לרחלי טיוטה זו בקובץ word, יחד עם תיק הבית המשותף ותשריט הדירה. טיוטה זו כללה את סכום התמורה בסך 2,030,000 ₪, וכן את מועד מסירת הדירה לתאריך 10.7.25, כולל אופציה המאפשרת לנתבע לשכור את הדירה למשך שלושה חודשים נוספים (נספח 15 לתיק מוצגי התובעת). לוח תשלומי התמורה נותר בשלב זה "פתוח", וזאת לאור בקשת רחלי, אשר ביקשה להשלים את מועדי התשלום לאחר מכירת דירתה של התובעת בקריית ביאליק, על מנת שניתן יהיה לתאם בין מועדי התשלום בשתי העסקאות (סעיף 10 לתצהיר רחלי).

 

ביום 14.10.24 שלחה רחלי לליהי הערות ראשוניות וחלקיות לטיוטת ההסכם, למעט ביחס ללוח התשלומים, שכן, כאמור, במועד זה טרם סוכם לוח התשלומים של רוכש דירתה של התובעת (סעיף 12 לתצהיר רחלי; נספח 16 למוצגי התובעת). במקביל למשלוח ההערות לטיוטת ההסכם, פנתה רחלי לליהי באותו יום וציינה: "הבנתי שיש חריגת בנייה במקור החסידה", וכן ביקשה "נא לשלוח טופס ארנונה". נוכח חג הסוכות, אשר חל מיום 16.10.24 ועד יום 24.10.24, דומה כי במהלך תקופה זו מיעטו עורכות הדין בשיחות ביניהן. חרף האמור, ביום 20.10.24, במהלך חול המועד סוכות, השיבה ליהי לרחלי כי אכן קיימת בדירה חריגת בנייה בשטח של 18 מ"ר. בתשובה לשאלת רחלי אם היא מכינה נספח בדבר חריגת הבנייה, השיבה ליהי בחיוב. במקביל, כתבה ליהי לרחלי כי תשלח לה את טופס הארנונה (מוצג 21 למוצגי התובעת), וכן שלחה לה את זיהוי הדירה בתשריט (מוצג 22 למוצגי התובעת).

 

כעבור יומיים נוספים, לקראת תום חול המועד סוכות, ביום 22.10.24, שלחה רחלי לליהי הודעה, במסגרתה שאלה: "היי ליהי, את במשרד בחול המועד ? אני מחכה לנספח החריגות. אנחנו צריכות לתאם לוח תשלומים סופי (היום ייחתם חוזה מכר על ידי הקונים של אלה פדווה). אשמח להיפגש לחתימות בשבוע הבא. חג שקט לכולנו". לכך השיבה ליהי: "כן, אני פה. אשלח לך כבר, אבל לא שלחת לי עדיין הערות ולוח תשלומים כדי שאאשר עם המוכרים" (מוצג 23 למוצגי התובעת). כפי שהבטיחה, באותו יום שלחה ליהי לרחלי נספח חריגות, במסגרתו נדרשה התובעת לחתום כי היא מוותרת על כל טענה כלפי הנתבע בקשר עם חריגת הבנייה הקיימת בדירה (מוצגים 25-24 למוצגי התובעת).

 

בחלוף שבוע נוסף, ביום 29.10.24, שלחה רחלי לליהי מלוא הערותיה לטיוטת ההסכם, תוך שציינה "אני מחכה לתשובת הקונה בדבר מועד ביצוע התשלום השני" (מוצג 29 למוצגי התובעת). הטיוטה כללה לוח תשלומים מוצע, ככל הנראה בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בין התובעת לבין רוכשי דירתה בקריית ביאליק. זאת, למעט באשר למועד התשלום השני שנותר "פתוח" עד לקבלת עמדת רוכשי דירתה של התובעת בקריית ביאליק (מוצג 30 למוצגי התובעת). לוח התשלומים הוצע כדלהלן: התשלום הראשון על סך 203,000 ₪ במעמד החתימה על ההסכם; התשלום השני על סך 982,500 ₪ במועד שלא נקבע; התשלום השלישי על סך 844,500 ₪ ישולם לא יאוחר מיום 10.7.25 בכפוף למסירת החזקה בנכס.

 

בתגובה להערות שהועברו אליה ביחס לטיוטת ההסכם, פנתה ליהי לרחלי בהודעה, במסגרתה כתבה, "תשפרי את הלוח תשלומים" (כך במקור). על כך השיבה רחלי, "מה הם מבקשים ? דברי איתי" (מוצג 31 למוצגי התובעת). במענה לכך כתבה ליהי, "844 אלף לפינוי לא טוב לי, ומתי תשלום 2 ? הולכים לקנות. להשאיר לפינוי 10 אחוז". בהמשך אותו יום, בשעה 19:22, שלחה רחלי לליהי לוח תשלומים "משופר", במסגרתו הופחת התשלום האחרון ל-10% מסכום התמורה. לוח התשלומים כלל את מועדי ופרטי כלל התשלומים, כדלהלן: תשלום ראשון בסך 203,000 ₪, שישולם במעמד חתימת ההסכם; תשלום שני בסך 982,500 ₪, שישולם בתוך 100 ימים ממועד חתימת ההסכם; תשלום שלישי בסך 641,500 ₪, שישולם 30 ימים טרם מועד הפינוי, ותשלום רביעי בסך 203,000 ₪, שישולם בכפוף למסירת החזקה בנכס. אחר שרחלי העבירה לליהי לוח תשלומים "משופר", כתבה ליהי "מחר אבדוק מול המוכרים" (הודעות אלו צורפו למוצג 31 למוצגי התובעת).

 

למען שלמות התמונה יוער כי ביום 29.10.24, בשעות הערב, חתמה התובעת על הסכם למכירת דירתה בקריית ביאליק בסך 1,070,000 ₪, אשר לטענת התובעת נועד לצורך מימון רכישת דירת הנתבע (סעיף 7 לתצהיר התובעת; מוצג 33 למוצגי התובעת).

 

ביום 31.10.24, בשעה 10:56, שלחה רחלי הודעה נוספת לליהי, ככל הנראה על רקע העובדה שליהי טרם שבה אליה עם תשובת המוכרים ביחס ללוח התשלומים. בהודעתה שאלה רחלי, "יש תשובה לגבי תנאי התשלום ? מוזמנת לדבר איתי אם צריכים פריסה אחרת" (מוצג 36 למוצגי התובעת). בסמוך לאחר מכן, התקשרה ליהי לרחלי וביקשה לשפר פעם נוספת את לוח התשלומים, על דרך של הגדלת התשלום הראשון והקדמת מועד התשלום השלישי (סעיף 25 לתצהיר רחלי). דקות ספורות לאחר השיחה, בשעה 11:28, הודיעה רחלי לליהי כי התובעת מסכימה לדרישתה הנוספת. בהתאם לכך, הוצע כי התשלום הראשון יעמוד על סך של 230,000 ₪, ואילו התשלום השלישי ישולם 60 ימים טרם מועד הפינוי. רחלי ביקשה מליהי, "אשרי שבסדר". בתגובה, פירטה ליהי את סכומי התשלומים ואת המועדים שהוצעו, ושאלה את רחלי "זאת שלך ההצעה, נכון ?". רחלי השיבה בחיוב (מוצג 36 למוצגי התובעת).

 

כשלוש שעות לאחר מכן, הודיע טל לרחלי כי הנתבע החליט שלא לחתום על ההסכם.

 

חילופי ההודעות בין המתווכים, טל וספיר

 

בציר המקביל, טל וספיר המשיכו להחליף ביניהם הודעות. בהתאם לכך, בין התאריכים 14.10.24-13.10.24 ביקש טל מספיר, "תדבר עם ליהי. תבקש שתקדם דברים. אני מטפל מהצד של רחלי". בתגובה, העביר ספיר לטל את תשובתה של ליהי, "אצל רחלי". בהמשך, שאל טל את ספיר, "יש לך נסח טאבו של חסידה קרקע, בעסקה שלנו ?". ספיר השיב, "כן אחי, שולח לך". לאחר מכן שלח ספיר צילום מסך של נסח מלשכת רישום המקרקעין, והוסיף "הכל בשליטה מהצד שלי", וכן "אין לי חדש לצערי" (מוצג 17 למוצגי התובעת).

 

ספיר המשיך ועדכן את טל כי בדק עם ליהי "איפה זה עומד ומה אני יכול לעזור ולקדם. היא אמרה לי שכרגע זה... הם ממתינים לרחלי לטענתה". בהודעה קולית נוספת ומאוחרת ביום 13.10.24, אמר ספיר לטל "אחי, אני עכשיו רואה שלא שלחתי לך נסח טאבו. אם אתה צריך אני אשלח לך. תגיד לי, אה... דיברת עם רחלי על מה שכאילו... שליהי אמרה שזה אצלה ?". על כך השיב טל בהודעה קולית, "ראיתי, ראיתי. היום ישבתי עם רחלי, ראינו את הנסח טאבו, ראינו את התשריט. אני חושב שהיא ביקשה מליהי שתזהה את הדירה, אולי זה יגיע אליך גם. אה... הכל בתנועה, הכל בסדר, דיברה עם הקונה, מתקדמים, הכל בסדר. החג יאט אותנו, בוא נראה אם בחול המועד, לא יודע אבל זה בתנועה". למחרת היום שלח טל לספיר הודעה קולית נוספת, במסגרתה אמר "יופי, יופי, גם אצלנו הכל חיובי, בודקים תנאי תשלום, איך משלמים. הכל בסדר. יופי אחי, סבבה לגמרי" (ההודעות צורפו כנספח 18 למוצגי התובעת).

 

ביום 15.10.24 החליפו טל וספיר הודעות נוספות בנוגע לאפשרות להותיר פריטי תכולה בדירה. ספיר השיב כי הדבר תלוי בפריטי התכולה שיימצאו בדירה החדשה שאליה יעברו הנתבע ועדי (מוצגים 20-19 למוצגי התובעת). בה בעת, טל אמר לספיר כי העיכוב בחתימה על ההסכם מול הנתבע, נובע מכך שעל התובעת לחתום תחילה על הסכם למכירת דירתה בקריית ביאליק (סעיף 17 לתצהיר טל). במענה לכך השיב ספיר, "אה, אוקיי, לא ידעתי את זה. אז בעצם אי אפשר עדיין לחתום. כאילו היא עוד לא מכרה את הבית" (עמ' 92 למוצגי התובעת).

 

ביום 27.10.24, בתחילת השבוע שלאחר תום חג הסוכות, פעלו טל וספיר לתיאום מועד לחתימת החוזה במהלך אותו שבוע. במסגרת ההתכתבות ביניהם כתב טל, בין היתר, "רחלי אמרה שמטפלת. מקווה שנחתום השבוע כבר", וכן "או שתעזוב את זה ותן להם (לעורכות הדין – תוספת שלי) להתנהל" (מוצג 26 למוצגי התובעת).

 

כעבור יומיים נוספים, ביום 29.10.24, שבו טל וספיר והתכתבו בעניין מועד החתימה. ספיר שאל בהודעה, "נצליח לחתום השבוע אתה חושב ?", וטל השיב: "הלוואי. עושה בדיקה". בהמשך אותו היום כתב טל, "מתקדם... יש מצב השבוע". בהודעה קולית נוספת מאותו היום ציין טל כי שוחח עם רחלי וליהי, וכי ליהי "מסדרת את הכל", והוסיף "אני מקווה שביום חמישי נחתום, ואם לא, יום ראשון" (מוצגים 28-27 למוצגי התובעת).

 

ביום 31.10.24 פנה טל לספיר בהודעה ושאל, "יש עדכון לגבי מועד חתימה ?". ספיר השיב כי הוא "אוהב מאוד ללכת לחתימות", וציין כי "אתמול או שלשום העבירו לליהי את התשלומים וכולי... להבנתי זה בתנועה". טל השיב באמצעות סמלון בדמות פרח, ומיד לאחר מכן כתב ספיר, "זה ייחתם בקרוב מאוד" (מוצג 35 למוצגי התובעת).

 

כאמור, מספר שעות לאחר מכן, ספיר הודיע לטל כי הנתבע החליט שלא לחתום על ההסכם.

 

השתלשלות ההליכים לאחר הודעת הנתבע כי החליט שלא לחתום על ההסכם

 

ביום 24.11.24 שלחה התובעת, באמצעות בא כוחה, מכתב התראה לנתבע, במסגרתו דרשה ממנו לקיים את "ההסכם שהתגבש עם מרשתי" (סעיף 10 למכתב; המכתב צורף כנספח 43 למוצגי התובעת). ביום 8.12.2024 השיב הנתבע, באמצעות באת כוחו ליהי, כי המשא ומתן בין הצדדים היה קצר ביותר, כי לא גובשה טיוטה סופית של ההסכם, וכי תנאי התשלום לא הוסכמו בין הצדדים. עוד ציין הנתבע כי הוא ורעייתו החליטו לבטל את העסקה, וזאת בשל נסיבות אישיות שהתגלו להם ואשר, לטענתם, עלולות להותירם ללא קורת גג.

 

ביום 9.1.25 הגישה התובעת לבית המשפט בקשה דחופה למתן סעד זמני, במסגרתה עתרה לעקל ברישום את זכויותיו של הנתבע בדירה, ולחלופין, למתן צו האוסר על הנתבע לבצע כל דיספוזיציה בזכויותיו בדירה. לצד זאת, ביום 12.1.25 הגישה התובעת כתב תביעה, במסגרתו עתרה לאכיפת טיוטת החוזה, וכן לפסיקת פיצוי כספי בגובה הפיצוי המוסכם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. לחלופין, עתרה התובעת לחיוב הנתבע בפיצוי כספי בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, בגובה ההנחה בסך 170,000 ₪ שהעניק לה הנתבע ממחיר הדירה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. לחלופי חילופין, עתרה התובעת לפסיקת פיצויי הסתמכות בסך 132,738 ₪, בגין הנזקים וההפסדים שנגרמו לה עקב מכירת דירתה בקריית ביאליק, שנעשתה לדבריה לצורך מימון רכישת דירת הנתבע.

 

בהחלטתי מיום 12.1.25 לא מצאתי מקום להיעתר לבקשת התובעת למתן סעד זמני במעמד צד אחד, והוריתי לנתבע להגיש את תגובתו לבקשה. לאחר שהוגשה תגובת הנתבע, ביום 3.2.25 התקיים דיון בבקשה. בהחלטתי שניתנה בתום הדיון, דחיתי את הבקשה, לאחר שמצאתי, על יסוד העדויות שנשמעו בפניי, כי לא התקיימו בין הצדדים גמירת דעת ומסוימות הדרושות לכריתת חוזה. בתוך כך, ציינתי כי חרף טענות הצדדים שלפיהן התנהלות המגעים ביניהם נעשתה באמצעות עורכות הדין והמתווכים מטעמם, לא הוגשו תצהירים מטעם מי מעורכות הדין או המתווכים.

 

התובעת הגישה בקשת רשות ערעור על ההחלטה מיום 3.2.25 (רע"א 21735-02-25 אלה פדווה נ' דניאל משה קירשנבאום). בהחלטתה מיום 13.3.25 הציעה כב' השופטת ר' רונן כי בקשת רשות הערעור תימחק, תוך ששני הצדדים ישמרו על זכויותיהם וטענותיהם. זאת, לאור הבהרת הנתבע כי בשלב זה הוא אינו מבקש לקדם עסקה למכירת הדירה. התובעת התנגדה להצעה זו, והנתבע הסכים לה.

 

בהחלטת כב' השופטת רונן מיום 24.3.25 נקבע כי מאחר שהנתבע הודיע כי בשלב זה הוא אינו מתכוון למכור את הדירה, אזי ככל שיבקש לקדם מכר של הדירה לפני מתן פסק דין בהליך, הוא יידרש לעדכן את התובעת על כך לפחות 14 ימים לפני השלמת העסקה. זאת, במטרה לאפשר לתובעת לפנות לבית המשפט בבקשה חדשה למתן סעד זמני בפרק הזמן האמור, ככל שתמצא לנכון לעשות כן. ככל שתוגש בקשה כזו, נקבע כי בית המשפט יבחן אותה בהתאם למכלול הנסיבות הקונקרטיות שיהיו באותה עת; ובכלל זה תוך שייתן דעתו גם לשיקולי מאזן הנוחות הרלוונטיים במועד קבלת ההחלטה. עוד הובהר כי ככל שתוגש בקשה – הנתבע לא יתקשר בהסכם למכירת הדירה עד למתן החלטה חדשה של בית המשפט. אשר לסיכויי התביעה, נקבע כי בית המשפט איננו מחווה דעתו, וכי העניין ייבחן על ידי בית המשפט המחוזי במסגרת הדיון בתביעה לגופה.

 

ביום 12.6.25 הגישה התובעת את ראיותיה, ובכללן תצהיר עדות ראשית מטעמה; תצהיר מטעם עורכת הדין רחלי; תצהירו של המתווך טל; וכן חוות דעתה של השמאית, הגב' מורן לביא-לבנה.

 

ביום 7.7.25 הגיש הנתבע את ראיותיו, ובכללן תצהיר עדות ראשית מטעמו; תצהיר מטעם רעייתו, הגב' עדי; תצהיר מטעם עורכת הדין ליהי; תצהירו של המתווך ספיר; וכן תצהירו של יועץ המשכנתאות, מר אמיר הרמן.

 

דיוני הוכחות נערכו ביום 26.4.26 וביום 6.5.26.

 

כאמור, בתום דיון ההוכחות שנערך ביום 26.4.26 הודיעה התובעת כי אינה עומדת על הסעד ההצהרתי לאכיפת החוזה, אלא אך על הסעדים הכספיים להם עתרה בכתב התביעה.

 

טענות התובעת

 

התובעת טענה כי מכלול הנסיבות, ובפרט טיוטות ההסכם והתכתבויות הווטסאפ שהוחלפו בין באות כוח הצדדים, מעידים על קיומם של מפגש רצונות, גמירת דעת ומסוימות הנדרשים לשם השתכללותו של חוזה מחייב. לטעמה, הצדדים הגיעו להסכמה ביחס לכלל התנאים המהותיים של העסקה, ובכלל זאת התמורה בסך 2,030,000 ₪, מועד מסירת החזקה בדירה ביום 10.7.2025, אופציית שכירות הדירה למשך שלושה חודשים נוספים, וכן נשיאת התובעת באחריות לחריגת הבנייה. התובעת הוסיפה וטענה כי נעתרה לכל דרישותיו של הנתבע והסכימה ללוח התשלומים המעודכן שהוצע על ידי באת כוחו, ובכך, לשיטתה, הושלם הליך של הצעה וקיבול מחייב.

 

עוד טענה התובעת כי הנתבע נהג בחוסר תום לב קיצוני, בכך שסיכל את חתימת ההסכם בשלב האחרון של המשא ומתן, וכי טענתו לפיה לא הושגה הסכמה באשר לתנאי התשלום אינה אלא אמתלה שהועלתה בדיעבד, בניסיון להימנע מאכיפת ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים. נטען כי הנתבע ורעייתו אישרו בחקירותיהם כי תנאי התשלום ותוכן ההסכם לא היוו את הטעם לביטול העסקה, וכי החלטתם לסגת ממנה נבעה מכך שלא עלה בידם למצוא דירה חלופית מתאימה. התובעת הוסיפה וטענה כי הסתמכה באופן מלא על מצגיו והתחייבויותיו של הנתבע, ובעקבותיהם מכרה את דירתה היחידה בקריית ביאליק, תוך שנגרם לה הפסד כספי משמעותי. לפיכך, לשיטתה, היא זכאית לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לה עקב הסתמכותה על התנהלות הנתבע.

 

לאור כל האמור, עתרה התובעת לחיוב הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטה, בסך 203,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. לחלופין, עתרה התובעת לפסיקת פיצויי קיום בסך 171,314 ₪ בגין אובדן ההנחה במחיר הדירה, שלטענתה הוענקה לה על ידי הנתבע במסגרת המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים בחוסר תום לב. לחילופי חילופין, עתרה התובעת לפיצויי הסתמכות בסך 132,738 ₪, בגין נזקיה הנטענים עקב מכירת דירתה, אשר לדבריה נעשתה לצורך מימון רכישת דירת הנתבע.

 

טענות הנתבע

 

הנתבע טען כי דין התביעה להידחות על הסף, בהיותה תביעת סרק טורדנית וקנטרנית, אשר אינה מגלה עילת תביעה ואינה מבססת יריבות. לטענתו, המגעים שהתנהלו בין הצדדים לא חרגו מגדר משא ומתן ראשוני, ומעולם לא הבשילו לכדי חוזה מחייב. עוד טען כי טיוטת ההסכם שהועברה בין הצדדים הייתה טיוטה טכנית בלבד, אשר לא אושרה על ידו וממילא לא שיקפה הסכמה מחייבת מצדו. הנתבע הדגיש כי לא התקיימה מצדו, ואף לא מצד רעייתו, גמירת דעת למכירת הדירה, המשמשת להם קורת גג יחידה, וזאת מבלי שהובטחה להם רכישת דירה חלופית ומבלי שהתקבל אישור עקרוני מטעם הבנק לקבלת משכנתה לצורך מימון רכישתה.

 

לטענת הנתבע, מעולם לא גובשה בין הצדדים הסכמה סופית ביחס לתנאים המהותיים של העסקה, ובכלל זה בעניין לוח התשלומים, מועד פינוי הדירה, תנאי מימוש אופציית השכירות וגובה דמי השכירות. לדבריו, סוגיות מהותיות אלה נותרו פתוחות אף במסגרת טיוטת ההסכם האחרונה, ומשכך לא השתכללה בין הצדדים הסכמה סופית ומחייבת. עוד הפנה הנתבע לכך שהתובעת קיבלה אישור עקרוני למשכנתא מהבנק רק ביום 31.10.24. לטענתו, עובדה זו מלמדת כי התובעת פעלה בפזיזות כאשר מכרה את דירתה, בטרם הבטיחה את מלוא המימון הדרוש לרכישת דירתו, וכן כי אף לשיטתה לא הייתה העסקה בגדר עסקה מוגמרת ומחייבת עד לאותו מועד. נוסף לכך, הנתבע טען כי הוא ורעייתו התנהלו לאורך כל התקופה בתום לב והמשיכו בחיפוש אחר דירה חלופית. רק משנוכחו לדעת כי לא יצליחו לרכוש דירה חלופית בתקציב העומד לרשותם, נאלצו להודיע על הפסקת המשא ומתן, וזאת מתוך חשש שייוותרו ללא קורת גג (חקירת הנתבע בעמ' 11 לפרו' מיום 3.2.25 שו' 23-5; שם, עמ' 17 שו' 13-11; חקירת הנתבע בעמ' 82 לפרו' מיום 6.5.26 שו' 28-27; שם, עמ' 87 שו' 3-2; שם, עמ' 98 שו' 9 ושו' 31-29).

 

עוד טען הנתבע כי יש לדחות את טענות התובעת בדבר הסתמכותה הנטענת והנזקים שנגרמו לה, בהיעדר בסיס המצדיק את חיובו בפיצוי בגינם. לטענת הנתבע, התובעת מכרה את דירתה בקריית ביאליק ביום 29.10.24, בחיפזון ועל דעת עצמה, בטרם קיבלה את אישור הנתבע ללוח התשלומים. מכל מקום, התובעת לא הוכיחה כי נגרם לה הפסד כספי כלשהו. לטענתו, דירתה בקריית ביאליק נמכרה תמורת 1,070,000 ₪, מחיר שלטענתו עולה במידה ניכרת על מחירי העסקאות הקודמות באזור. נוסף לכך, התובעת הפיקה רווחים נאים הן מהשכרת דירתה והן ממכירתה. עוד הדגיש הנתבע כי החלטתו שלא להשלים את מכירת הדירה נבעה מנסיבות שהיו עלולות להותירם ללא קורת גג (תשובת ליהי מיום 8.12.24, סעיף 21 לתשובה; צורף כמוצג 44 למוצגי התובעת; חקירת ליהי בעמ' 24 לפרו' מיום 6.5.26 שו' 25-24; שם, עמ' 26 שו' 26-20). לבסוף טען כי בהיעדר חתימה על הסכם מכר, לא השתכלל בין הצדדים חוזה מחייב ביחס לעסקת המקרקעין.

 

יריעת המחלוקת

 

כפי שפורט מעלה, המחלוקת המרכזית הטעונה הכרעה היא האם טיוטת ההסכם שהוחלפה בין הצדדים הבשילה לכדי חוזה מכר מחייב במקרקעין, אף שלא נחתם בין הצדדים הסכם פורמלי. במסגרת זו, יש להכריע האם התקיימו בענייננו יסודות גמירת הדעת והמסוימות, הנדרשים לשם התגבשותו של חוזה מחייב. בפרט, יש לבחון האם טיוטת ההסכם כללה את הפרטים המהותיים הדרושים להתקשרות, ובכלל זה את נפקותה של העובדה כי הצדדים לא הגיעו להסכמה מלאה וסופית ביחס ללוח התשלומים, למועד פינוי הדירה, לתנאי אופציית השכירות ולגובה דמי השכירות.

 

מחלוקת נוספת אליה תינתן הדעת, נוגעת לשאלה האם הנתבע ניהל את המשא ומתן בחוסר תום לב והאם פרש ממנו שלא כדין, וכן האם החלטתו שלא להשלים את העסקה נבעה מטעמים ענייניים ולגיטימיים, או שמא נועדה לאפשר לו להתנער מהתחייבויותיו כלפי התובעת. במסגרת זו, יש לבחון גם אם התובעת הייתה רשאית להסתמך על מצגיו של הנתבע, ובפרט אם הסתמכותה באה לידי ביטוי עת מכרה את דירתה בקריית ביאליק, והאם עקב כך נגרמו לה נזקים כספיים המקימים לה זכות לפיצוי – אם מכוח תניית הפיצוי המוסכם, אם מכוח פיצויי קיום או מכוח דיני ההסתמכות, וככל שכך - מהו שיעור הפיצוי הראוי בנסיבות העניין.

 

דיון והכרעה

 

לצורך הכרעה בטענת התובעת לזכאותה לפיצוי המוסכם מכוח הסעיף שנכלל בטיוטת ההסכם שהוחלפה בין הצדדים, יש להכריע תחילה בשאלה האם טיוטת ההסכם השתכללה לכדי חוזה מכר מחייב, וזאת אף שלא נחתם הסכם פורמלי ביניהם.

 

ככלל, תרופת האכיפה מניחה קיומו של חוזה מחייב שהופר על ידי אחד הצדדים. אכן, אין בהעדר חוזה מחייב כדי לשלול אפריורית היתכנות מתן סעד של אכיפה. ואולם, השאלה האם ניתן להורות על אכיפת חוזה בשלב הטרום חוזי יכולה להיעשות למירב במקרים חריגים (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' גבסו, פ"ד מב(2) 278, 289-288 (1988); ע"א 829/80 שיכון עובדים נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579, 583 (1983)). לפיכך, בענייננו יש לבחון האם המשא ומתן בין באות כוח הצדדים השתכלל לכדי הסכם משפטי מחייב, או שמא הצדדים היו קרובים מאוד לבוא בקשר חוזי מחייב ואף היו בדרכם לעבר חתימה על החוזה הנכסף, אך אליו לא הגיעו, ונותרו בשלב המשא ומתן.

 

חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול, שכן, אלה מבטאים מפגש רצונות בין הצדדים. תנאי היסוד לכריתת חוזה הם גמירת דעת ומסוימות.

 

הדרישה לגמירת דעת מחייבת הוכחה כי הצדדים התכוונו ליצור קשר חוזי מחייב. קיומה של גמירת דעת נבחן על פי ביטויה החיצוני והגלוי ולא על פי הלך נפש הסמוי מן העין. לפיכך, יש לבחון התנהלות הצדדים על פי אמת מידה אובייקטיבית, על רקע הדברים שנאמרו או הוחלפו בין הצדדים, והנסיבות שבגדרן הוצגו העמדות השונות.

 

אומנם, חתימתו של צד על גבי חוזה כתוב מהווה ראיה חזקה לגמירת דעתו. על כן, "בהעדר חתימה על חוזה כתוב יהיה, בדרך כלל, משום הוכחה מרחיקת לכת ואולי כמעט קונקלוסיבית לטענה, כי הצדדים לא הגיעו לגמירות הדעת, ולכן אין תוקף לנוסח החוזה, אם אחד הצדדים לחוזה יעלה טענה כזו, אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, אם כי חתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב" (ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי, פ"ד לז(1) 589, 604). לשון אחר, החתימה על חוזה מכר מקרקעין אינה בהכרח תנאי צורני עצמאי לתוקפו של החוזה, אך היא מהווה אינדיקציה ראייתית מרכזית לקיומה של גמירת דעת. לכן, היעדר חתימה אינו מוביל אוטומטית למסקנה שלא נכרת חוזה, אך הוא מחייב את הטוען לקיומו של חוזה להציג ראיות חיצוניות משמעותיות.

 

אמור מעתה. גמירת דעת להתקשר בחוזה, פירושה הוא גילוי כוונה רצינית להתקשר בחוזה והבנת התוצאות המשפטיות הנובעות מכך.

 

אשר ליסוד המסוימות, יש צורך בקיום הסכמה על הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה. עם זאת, דרישת המסוימות רוככה במהלך השנים, וכיום ניתן לראות בהסכם שחסרים בו חלק מהפרטים המהותיים כמסוים דיו אם ניתן להשלים את הפרטים החסרים באמצעות מנגנוני השלמה חיצוניים. זאת, אלא אם קיימת בין הצדדים אי הסכמה, מפורשת או משתמעת, לגבי פרטים אלה (ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 58 (1989); ע"א 9255/11 יוסף דניאל נ' פלונית, פסקה 19 (11.8.13); ע"א 7859/22 דורית חברה לבינוי ופיתוח בע"מ נ' המנהל האזרחי, פסקאות 27–28 (15.7.2024)).

 

על אף שיסוד גמירת הדעת ויסוד המסוימות נפרדים ועצמאיים הם, קיימים ביניהם יחסי גומלין. שני יסודות אלה שלובים וכרוכים זה בזה. כך, קיומה של מסוימות רבה עשויה להעיד, בדרך כלל, על גמירת הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם, וכך גם קיומה של גמירת דעת עשויה להוביל למסקנה כי ניתן לפנות אל מנגנוני ההשלמה הקבועים בחוק, זולת כאשר אין הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי החסר.

 

בחינת גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב

 

התובעת ביקרה בדירה פעמיים ביום 29.9.24. במועד הביקורים נכחה בדירה עדי בלבד, בעוד שבן זוגה, הנתבע, לא נכח בה. לאחר מכן, התובעת והנתבע לא קיימו ביניהם כל שיח ישיר בנוגע לדירה, וכל התקשורת ביניהם בעניין זה התנהלה באמצעות המתווכים ובאות כוחם. במועד הביקורים הייתה התובעת נכונה להציע עבור הדירה סך של 1,900,000 ₪ בלבד.

 

ביום 1.10.24, יום קודם לערב ראש השנה, יצר טל קשר עם ספיר ועדכן אותו כי התובעת מוכנה להעלות את הצעתה לרכישת הדירה לסך של 2,030,000 ₪. עוד עדכן טל כי התובעת מסכימה שמועד מסירת החזקה בדירה ייקבע ליום 10.7.25, תוך מתן אפשרות לנתבע ולרעייתו להמשיך להתגורר בדירה כשוכרים למשך שלושה חודשים נוספים.

 

לאחר ראש השנה, בתאריך 6.10.24, העבירו המתווכים את העניין לטיפול עורכות הדין, רחלי וליהי (סעיף 6 לתצהירה של רחלי). בהתאם לכך, באותו יום כתבה רחלי לליהי "היי יקירה, יש לנו עסקה משותפת וחדשה" (נספח 11 למוצגי התובעת). ביום 8.10.24 שלחה ליהי לרחלי טיוטת הסכם שגויה וכן נסח מלשכת רישום המקרקעין. לאחר שרחלי הסבה תשומת ליבה לכך שטיוטת ההסכם שגויה, ביום 10.10.24, יום לפני ערב יום כיפור, שלחה ליהי לרחלי את טיוטת ההסכם הנכונה (ראו נספחים 13-12 לתיק המוצגים של התובעת). לבקשת רחלי, ביום 13.10.24, שלחה אליה ליהי את טיוטת ההסכם בקובץ word, לצד מסמכי תיק הבית המשותף ותשריט הדירה. בטיוטה זו לוח התשלומים נותר, כאמור, "פתוח".

 

למחרת, ביום 14.10.24 שלחה רחלי לליהי מספר הערות ראשוניות לטיוטה, למעט באשר ללוח התשלומים. זאת, לטענת רחלי, "היות ולוח התשלומים של רוכשי דירתה של אלה עדיין לא נסגר" (סעיף 12 לתצהיר רחלי).

 

ככל הנראה, בשל העובדה כי באותו שבוע חל ערב חג הסוכות, והחג עצמו (לרבות שמיני עצרת) והשבת שלאחר מכן, הסתיימו רק ביום 26.10.24, לא החישו עורכות הדין את טיפולן בטיוטת החוזה, לרבות בהערותיה הראשוניות של רחלי לטיוטה.

 

עם זאת, ביום 20.10.24, בעיצומו של חול המועד סוכות, שאלה רחלי את ליהי בעניין חריגת בנייה בדירה, וליהי השיבה כי קיימת חריגת בנייה בדירה בהיקף של 18 מ"ר וכי היא תכין נספח בקשר עם חריגת הבנייה. בה בעת, ליהי שלחה לרחלי צילום תשריט עם סימון של זיהוי הדירה (נספחים 22-21 לתיק המוצגים של התובעת).

 

בחלוף יומיים נוספים, בתאריך 22.10.24, כתבה רחלי לליהי "היי ליהי, את במשרד בחול המועד ? אני מחכה לנספח החריגות. אנחנו צריכות לתאם לוח תשלומים סופי (היום ייחתם חוזה מכר על ידי הקונים של אלה פדווה). אשמח להיפגש לחתימות בשבוע הבא". על כך השיבה ליהי, "כן, אני פה. אשלח לך כבר, אבל לא שלחת לי עדיין הערות ולוח תשלומים כדי שאאשר עם המוכרים" (ההודעות צורפו כנספח 23 למוצגי התובעת). רחלי לא הגיבה אותה עת לדרישת ליהי בעניין ההערות ולוח התשלומים, חרף הבהרת ליהי כי הדבר נדרש "כדי שאאשר עם המוכרים". רחלי אף לא עדכנה את ליהי כי חרף הודעתה מיום 22.10.24, מועד חתימת ההסכם למכירת דירתה של התובעת בקריית ביאליק נדחה ליום 29.10.24.

 

רק בחלוף כשבוע, ביום 29.10.24, בשעה 13:53, העבירה רחלי לליהי את מלוא הערותיה לטיוטת ההסכם. במסגרת זו, לראשונה, הועבר גם לוח תשלומים מוצע מטעם התובעת, אשר תאם את לוח התשלומים שנקבע בינה לבין רוכשי דירתה בקריית ביאליק (סעיף 19 לתצהיר רחלי). נראה כי הדבר נבע, ככל הנראה, מכך שרק באותו יום נחתם ההסכם למכירת דירתה של התובעת בקריית ביאליק.

 

עיון בהערותיה של רחלי לטיוטה, מלמד כי מדובר במספר לא מבוטל של הערות. אחת ההערות מכילה הצעה חלקית ללוח תשלומים, כך שלגבי מועד התשלום השני נכתב כי התובעת "ממתינה לתשובה מהקונה". בהערה נוספת בסעיף 10א לטיוטה, שינתה רחלי את סכום הפיצוי המוסכם מסך של 106,000 ₪ לסך של 203,000 ₪.

 

מכל מקום, בחלוף כרבע שעה ממשלוח הערותיה של רחלי, השיבה לה ליהי "תשפרי את הלוח תשלומים" (כך במקור). בתגובה לכך השיבה רחלי, "מה הם מבקשים ? דברי איתי". ליהי השיבה "844 אלף לפינוי לא טוב לי, ומתי תשלום 2 ? הולכים לקנות. להשאיר לפינוי 10 אחוז". בחלוף מספר שעות השיבה רחלי, "אבדוק ואעדכן". לאחר שבדקה, הציעה רחלי "בחתימה 203,000; 100 ימים 982,500; 641,500 שלושים יום לפני פינוי; בפינוי 203,000", ועל כך שאלה "מה אומרת ?". ליהי השיבה "מחר אבדוק מול המוכרים" (נספח 31 למוצגי התובעת).

 

בהיעדר מענה מליהי באשר לתוצאות בדיקתה מול הנתבע, ביום 31.10.24 שאלה רחלי: "יש תשובה לגבי תנאי התשלום ?", ובמקביל הציעה לוח תשלומים חלופי וביקשה מליהי: "אשרי שבסדר". ליהי חזרה בפניה על עיקרי ההצעה, כפי שהבינה אותה, ושאלה: "זאת שלך ההצעה, נכון ?". רחלי השיבה: "כן" (נספח 36 למוצגי התובעת). כעבור מספר שעות בלבד, הודיע הנתבע, כאמור, כי החליט שלא למכור את הדירה.

 

השתלשלות זו מלמדת, תחילה, כי ניסיונה של התובעת לקשור בין מכירת דירתה בקריית ביאליק לחתימת החוזה מול הנתבע, אינו מדויק כלל ועיקר. התובעת טענה כי לאחר שסיכמה עם הנתבע על התמורה ומועד המסירה, "סגרתי עם רוכשי דירתי..., ואז גם אישרתי לרחלי להתקדם בעריכת ההסכם למכירת דירתי" (סעיף 17 לתצהירה). ואולם, מחיר הדירה ומועד המסירה אינם חזות כל ההיבטים הדרושים לגיבוש מסוימות החוזה, ובוודאי שאינם יכולים להעיד כי הייתה גמירת דעת מצדו של הנתבע להתקשר בחוזה, כאשר נוסח החוזה טרם הוחלף בין הצדדים והנתבע טרם כלכל צעדיו. התובעת סברה, בשגגה, כי הסיכום בדבר מחיר הדירה ומועד המסירה משכלל חוזה מחייב, אך אין הדברים כך.

 

לא זו אף זו, רחלי טענה בתצהירה כי "בהסתמך" על כך שביום 29.10.24 קיבלה את דרישת ליהי לשיפור לוח התשלומים, "חתמה אלה במשרדי, בערב יום 29.10.24, על ההסכם למכירת דירתה" (סעיף 23 לתצהירה). ואולם, כפי שפורט לעיל, כבר ביום 22.10.24 הודיעה רחלי לליהי כי התובעת צפויה לחתום באותו יום על ההסכם למכירת דירתה בקריית ביאליק. משכך, מתעורר קושי ממשי בטענה שלפיה רק לאחר קבלת דרישת ליהי לשיפור לוח התשלומים, ובהסתמך עליה, חתמה התובעת על ההסכם למכירת דירתה. זאת ועוד, ביום 22.10.24, הוא המועד שבו הודיעה רחלי לליהי כי התובעת מתכוונת לחתום על ההסכם למכירת דירתה, רחלי טרם העבירה את הערותיה לטיוטת ההסכם היחידה שליהי העבירה אליה עד אותה עת. בנסיבות אלה, קשה לייחס לתובעת הסתמכות על המשא ומתן שהתנהל באותה עת, אשר היה מצוי בשלב ראשוני בלבד, במסגרתו הועברה טיוטת הסכם אחת בלבד וטרם הועברו לגביה הערות מטעם התובעת. ממילא, בשלב זה לא ניתן היה לראות בטיוטה האמורה בסיס למסקנה כי בין הצדדים התגבשו גמירת דעת ומסוימות ביחס לתנאי העסקה ולפרטי ההסכם.

 

יתר על כן, ובכך העיקר. ממועד משלוח טיוטת ההסכם הנכונה ביום 10.10.24, יום קודם לערב יום הכיפורים, ועד להודעת הנתבע ביום 31.10.24 כי אין בכוונתו למכור את הדירה, חלפו 21 ימים בלבד. בתוך תקופה קצרה זו חלו יום הכיפורים, שנמשך יומיים, וכן חופשת חג הסוכות בצירוף ימי שישי ושבת, שנמשכה 11 ימים נוספים. במהלך חול המועד סוכות, ביום 20.10.24, אישרה ליהי לרחלי דבר קיומה של חריגת בנייה בדירה, בשים לב לשאלתה המוקדמת של רחלי בנדון מיום 14.10.24. בהמשך, ביום 22.10.24 כתבה ליהי לרחלי, "...לא שלחת לי עדיין הערות ולוח תשלומים כדי שאאשר עם המוכרים" (ההודעה צורפה כנספח 23 למוצגי התובעת). רחלי ידעה, אפוא, כי הערותיה לטיוטת ההסכם, כמו גם לוח התשלומים, טעונים אישור מצד הנתבע, המוכר, וכי טרם התקבל אישור כאמור. ידיעה זו נבעה לא רק מהתנהלות הצדדים בפועל, אלא אף מתחייבת מתפקידה של רחלי כעורכת דינה של התובעת ומהאופן שבו התנהל המשא ומתן באמצעות באי כוח הצדדים.

 

ככל הנראה, מתוך רצון להתאים את הערותיה, ובפרט את לוח התשלומים, לתנאי ההסכם שעתיד היה להיחתם למכירת דירתה של התובעת בקריית ביאליק, רק בחלוף שבוע, ביום 29.10.24, העבירה רחלי לליהי את מלוא הערותיה לטיוטת ההסכם. במסגרת זו, לראשונה, צירפה רחלי גם לוח תשלומים מוצע מטעם התובעת, אשר תאם את לוח התשלומים שנקבע בינה לבין רוכשי דירתה בקריית ביאליק (סעיף 19 לתצהיר רחלי). מדובר היה במקבץ נרחב של הערות ותיקונים, ובכלל זאת הצעה חלקית בלבד ללוח התשלומים. כך, ביחס לתשלום השני צוין כי התובעת "ממתינה לתשובה מהקונה", וכן הוצע להגדיל את סכום הפיצוי המוסכם מסך של 106,000 ₪ לסך של 203,000 ₪.

 

ההתכתבות העוקבת בין עורכות הדין מלמדת כי ליהי השיבה שתבדוק את הדברים מול הנתבע ותעדכן בדבר עמדתו ודרישותיו. ואולם, עוד בטרם עלה בידה לקבל את תשובת הנתבע ולהעבירה לרחלי, הודיע הנתבע כי החליט שלא למכור את הדירה.

 

נאמנה עליי ללא סייג טענתה של ליהי, שלפיה התייחסותה המיידית להערות ששלחה רחלי ביום 29.10.24 לטיוטת ההסכם, נגעה ללוח התשלומים בלבד, וזאת בטרם היה סיפק בידה לעבור על יתר ההערות שהעבירה רחלי (סעיף 21 לתצהירה של ליהי). אומנם, רחלי גילתה נכונות להתגמש ולהתפשר בעניין לוח התשלומים. ואולם, היה ברור כי לוח התשלומים המוצע טעון את הסכמת הנתבע. כך, ביום 29.10.24 כתבה ליהי, "מחר אבדוק מול המוכרים", ולמחרת כתבה רחלי, "היי, ממתינה לתשובתך לגבי לוח התשלומים" (נספח 31 למוצגי התובעת). אף ביום 31.10.24, סמוך למועד שבו הודיע הנתבע כי אינו מעוניין למכור את הדירה, חזרה רחלי ושאלה: "יש תשובה לגבי תנאי התשלום ?".

 

זאת ועוד, מלוא הערותיה של רחלי לטיוטת ההסכם נשלחו לליהי רק ביום 29.10.24, יומיים בלבד לפני שהנתבע הודיע כי החליט שלא למכור את הדירה. במהלך היומיים שחלפו ממועד משלוח ההערות ועד להודעת הנתבע, עורכות הדין כמעט שלא התכתבו ביניהן, למעט התכתבות שעסקה בניסיון לשפר במידה מסוימת את לוח התשלומים. אף בעניין זה ביקשה ליהי לוודא עם רחלי כי מדובר בהצעתה (נספח 36 למוצגי התובעת).

 

מכלול הדברים מלמד כי במועד שבו הודיע הנתבע על החלטתו שלא למכור את הדירה, המשא ומתן בין הצדדים טרם הבשיל לכדי הסכמה סופית. אינני סבור כי ניתן להסיק מחלופת השיח המצומצמת בין עורכות הדין, שהתנהלה במהלך תקופה שבה חלו חגים רבים, כי התגבש אצל הנתבע אומד דעת סופי ומגובש למכור את דירתו. כאמור, רחלי העבירה את הערותיה והצעותיה לטיוטת ההסכם רק ביום 29.10.24, ומיד לאחר מכן הבהירה ליהי כי עליה לבחון את הדברים מול הנתבע ורעייתו. משכך, כל עוד לא נמסרה לתובעת עמדת הנתבע שלפיה נוסח ההסכם, על כלל תנאיו, מקובל עליו, לא היה בידי התובעת להסיק כי התגבש מצדו אומד דעת מלא וסופי להתקשר בעסקה למכירת הדירה.

 

כאמור, ליהי הקפידה להבהיר לאורך כל המשא ומתן כי כל הסכמה כפופה לאישורו של הנתבע. כך, ביום 22.10.24 כתבה לרחלי במפורש, "לא שלחת לי עדיין הערות ולוח תשלומים כדי שאאשר עם המוכרים" (ההודעה צורפה כנספח 23 למוצגי התובעת). באופן דומה, לאחר שביום 29.10.24 קיבלה ליהי את הערותיה של רחלי וביקשה לבצע שיפור בלוח התשלומים, הבהירה: "מחר אבדוק מול המוכרים" (נספח 31 למוצגי התובעת). משלא נתקבלה עמדת הנתבע, ביום 31.10.24 שאלה רחלי האם "יש תשובה לגבי תנאי התשלום ?". זאת, מאחר שידעה בבירור כי עמדת הנתבע טרם נמסרה.

 

רחלי טענה כי לאחר קבלת בקשתה של ליהי לשיפור לוח התשלומים ביום 29.10.24, "כבר הייתה בינינו הסכמה מוחלטת וסופית על כל תנאי ההסכם" (סעיף 22 לתצהירה). אין בידי לקבל טענה זו. רחלי ידעה כי בקשותיה של ליהי בעניין שיפור לוח התשלומים נמסרו לה בשם ליהי עצמה, שכן, ליהי הבהירה במפורש שעליה לקבל את אישורו של הנתבע להצעות שהועלו. אילו אומנם סברה רחלי כי הדרישות לשיפור לוח התשלומים מקורן בנתבע עצמו, חזקה כי הייתה משיבה לליהי שבנסיבות אלה לא מחוור מדוע היא נדרשת לבדוק ולאשר שוב עם הנתבע את הצעותיו. עצם העובדה שליהי הודיעה כי עליה לבחון את הדברים עם הנתבע מלמדת כי עמדתו טרם ניתנה וכי טרם התקבלה הסכמתו לתנאים שהוצעו.

 

בכל מקרה, אף לאחר שרחלי הסכימה לשיפור לוח התשלומים בהתאם לבקשות שהעלתה ליהי, כתבה רחלי לליהי ביום 30.10.24 "היי, ממתינה לתשובתך לגבי לוח התשלומים" (נספח 31 למוצגי התובעת). מכאן עולה בבירור כי גם בשלב זה ידעה רחלי כי טרם התקבלה תשובתו ואישורו של הנתבע ביחס ללוח התשלומים, וממילא, לא ניתן לראות בהתכתבות בין השתיים משום הסכמה סופית ומוחלטת על כלל תנאי העסקה.

 

ויודגש. לוח התשלומים אינו עניין של מה בכך. הוא מהווה רכיב משמעותי מבחינת מסוימות החוזה, המקרין על גמירת דעתו של המוכר. כך, למשל, לו יצויר כי לאחר בדיקת ליהי מול הנתבע, היה הנתבע דורש כי כל התמורה תשולם לאלתר, מכל סיבה שהיא, אזי במקרה זה, מאחר שהתובעת התאימה את לוח התשלומים המוצע לזה שנכלל בחוזה למכירת דירתה בקריית ביאליק, מתפרש כי לא היה בכוחה לעמוד בדרישות הנתבע. כך, בחקירתה ביום 3.2.25 נשאלה התובעת, כיצד הייתה נוהגת אילו היה הנתבע דורש את כל התמורה "במכה אחת" (עמ' 9 לפרו' שו' 25). על כך השיבה, "הייתי בודקת עם עורכת הדין שלי. לא יודעת מה הייתי עושה במצב הזה. מדובר במצב חריג וזה מצב שהיה עולה לפניי" (שם, שו' 27-26). בנסיבות אלה, מאחר שהתובעת ידעה כי לוח התשלומים המוצע ממתין לאישור הנתבע, בוודאי שאין בכוחה לטעון כי החוזה מסוים דיו וכי הצדדים גמרו אומר לבוא בברית נוסח הטיוטה המוצעת ככתבה.

 

לכך יש לצרף את העובדה כי ההסכם בין הצדדים לא נחתם. אכן, כפי שפורט לעיל, במקרים חריגים עשוי בית המשפט לקבוע, על יסוד מכלול הראיות שהובאו לפניו, כי התגבשה גמירת דעת בין הצדדים אף בהיעדר חתימתם על הסכם כתוב. ואולם, ככלל, היעדר חתימה על הסכם מהווה אינדיקציה לכך שהצדדים טרם גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב. משכך, הנטל להוכיח כי חרף היעדר החתימה התכוונו הצדדים להתקשר בהסכם מחייב, מוטל על הטוען לתוקפו של ההסכם הבלתי חתום.

 

בענייננו, עורכות הדין מטעם הצדדים, אשר ניסחו את טיוטת ההסכם, נתנו ביטוי מפורש בטיוטה לכך שהחתימה על ההסכם היא שאמורה לבטא את גמירת דעתם של הצדדים ולהקים את חיוביהם מכוחו. כך, בהוראות שונות בטיוטה נקשרה יצירתן של התחייבויות מפורשות במועד החתימה. כך, למשל, בסעיף 2.5 לטיוטה נקבע כי איסור יצירת שעבוד, יחול "ממועד חתימת הסכם זה"; בסעיף 5(א) נקבע כי "במעמד החתימה על הסכם זה" ישלמו הרוכשים 203,000 ₪; בסעיף 8(ב) נקבע כי "הקונים יחתמו במעמד הסכם זה על ייפוי כוח בלתי חוזר..."; בסעיף 14 צוין כי הצדדים קראו את החוזה והבינו את תוכנו "קודם לחתימה".

 

גם בטיוטת ההסכם שהוחלפה בין הצדדים נשמר מקום ייעודי לחתימות הצדדים. אין להלום כי הדבר נעשה כלאחר יד. אדרבה: מכלול הוראות הטיוטה מלמד כי הצדדים, באמצעות באי כוחם, ראו בחתימה על ההסכם שלב מהותי בהשלמת ההתקשרות, והתכוונו כי רק לאחר חתימתם יתגבשו התחייבויותיהם מכוחו. בנסיבות אלה, היעדר חתימה על ההסכם מחזק את המסקנה כי במועד שבו הודיע הנתבע כי אינו מעוניין למכור את הדירה, טרם התגבשה בין הצדדים גמירת דעת להתקשר בחוזה מחייב.

 

מסקנה זו משתלבת עם העובדה כי נוהג מקובל הוא בחוזי מכר מקרקעין, שצדדים למשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מסכימים כי רק חוזה חתום יחייב אותם. בני אדם מן היישוב, שאינם משפטנים, מעניקים חשיבות רבה למעמד חתימת החוזה, מתוך הנחה כי התחייבויותיהם ההדדיות ייכנסו לתוקף רק לאחר חתימתם על החוזה. יפים בענייננו דבריהם של המלומדים ד' פרידמן ו-נ' כהן בספרם, חוזים כרך א (תשנ"א), באשר למשמעות החתימה על ההסכם: "...חתימה היא עדיין ביטוי מן המעלה הראשונה לקיומה של גמירת דעת לכרות חוזה. מסמך ללא חתימה יוצר חזקה כי אינו מחייב. חזקה זו נובעת מנסיון החיים ומאורחות המסחר. כדי לסתור את החזקה יש צורך בראיות משמעותיות" (עמ' 452).

 

בענייננו, עדי, רעייתו של הנתבע, העידה כי היא והנתבע ידעו שליהי "מתחילה לעבוד על העסקה" (עמ' 55 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 15). ואולם, "אנחנו הבנו מהם, אני באמת אומרת את זה בהכי, לא יודעת אם תמימות, אבל הם אנשי המקצוע, ואנחנו העברנו להם..., עוה"ד, המתווך...שמבחינתם זה הכל מנהלות. זה להכין איזושהי טיוטה שתהיה מוכנה לאחרי החגים. שאנחנו נבדוק את כל הדברים ושפשוט נוכל להגיע למילוי הפרטים הסופיים" (שם, שו' 24-18). גרסתה של עדי הייתה אותנטית ושיקפה את הלך רוחה, כמו גם את הלך רוחו של הנתבע (ראו חקירתו בעמ' 93 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 23-20), עת צירפו הסכמתם להחלפת טיוטת הסכם בין עורכות הדין. נאמנה עליי גרסת עדי והנתבע כי סברו שהחלפת טיוטת הסכם ללא חתימה, אינה מחייבת את הצדדים (מטעם זה, ביום 20.10.24 הנתבע הסביר לליהי בעניין זיהוי הדירה, אף כי לא שלח לה טופס ארנונה כבקשתה – סעיף 17 לתצהירו).

 

נוסף לכל אלה, המסקנה שלפיה הצדדים טרם גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב למכירת הדירה, וכי הטיוטה כשלעצמה לא שיקפה הסכמה סופית ומחייבת, נתמכת גם במכלול אינדיקציות נוספות:

 

ראשית, הצדדים לא קבעו מועד לחתימת ההסכם. רחלי הביעה תקווה כי חתימת ההסכם תהא בשבוע שתחילתו ביום 27.10.24 (ראו הודעתה מיום 22.10.24; נספח 23 למוצגי התובעת). ואולם, היא עצמה העבירה הערות מלאות לחוזה רק ביום 29.10.24. בכל מקרה, ליהי מעולם לא אישרה כי ההסכם ייחתם, ובוודאי שלא אישרה מועד לחתימתו.

 

שנית, התובעת והנתבע מעולם לא שוחחו ביניהם בעניין הדירה. השיח שהוחלף נעשה בין המתווכים ובין עורכות הדין. אין בכך כדי לומר שלעולם לא ניתן יהיה להסיק גמירת דעת באמצעות הסכמות שהשתכללו אצל מי מטעם בעלי הדין, שהוסמכו על ידם לבוא בדברים. ואולם, במקרה דנא, כפי שיבואר להלן בהרחבה, לכל היותר, הנתבע ייפה את כוחה של באת כוחו, ליהי, לנהל משא ומתן בלבד ולא להגיע להסכמות סופיות בשמו כמוכר. במקרה כזה, פעולותיה של ליהי יוצרות תשתית למגעים אך לא בהכרח חוזה מחייב. מאחר שלא הוצג בפני בית המשפט נוסח ייפוי הכוח עליו חתם הנתבע לטובת ליהי, לא ניתן להסיק כי הנתבע הסמיך את ליהי להסכים בשמו לכל תנאי העסקה, ובפרט לתנאי התשלום, או להתחייב בשמו ללא חתימה.

 

שלישית, אף שליהי העבירה לרחלי את טיוטת ההסכם הנכונה כבר ביום 10.10.24, התובעת, באמצעות באת כוחה, לא הזדרזה להעביר את הערותיה לטיוטה, ובוודאי שלא פעלה להאיץ בבאת כוח הנתבע, ליהי, לקדם את המשא ומתן ואת השלמת הליך החתימה על ההסכם בסמוך לאחר מכן. התרשמתי כי הטעם לכך היה נעוץ ברצונה של התובעת להבטיח, תחילה, את חתימתו של ההסכם למכירת דירתה בקריית ביאליק, ורק לאחר שתדע כי העסקה אכן יוצאת אל הפועל, כי עומדים לרשותה המשאבים הכספיים הדרושים, וכי ידוע המועד שבו תקבל את התמורה ממכירת דירתה – להתקדם להשלמת המשא ומתן ולחתימה על ההסכם לרכישת דירתו של הנתבע. נראה כי התובעת הניחה שהנתבע יתאים עצמו לאילוצים וללוחות הזמנים שנבעו מצדה. כך, אף שרחלי הבהירה תחילה כי ההסכם למכירת דירתה של התובעת צפוי להיחתם ביום 22.10.24, מועד החתימה נדחה ליום 29.10.24. עד למועד הנדחה לא העבירה רחלי הערותיה לטיוטת ההסכם, ככל הנראה מתוך רצון להתאים את לוח התשלומים בעסקה לרכישת דירת הנתבע ללוח התשלומים שייקבע בהסכם למכירת דירתה בקריית ביאליק.

 

בנסיבות אלה, ככל שמסיבה כלשהי לא הייתה התובעת מצליחה להשלים את מכירת דירתה בקריית ביאליק, קשה להניח כי הייתה טוענת שהטיוטה בעניין רכישת דירת הנתבע השתכללה לכדי הסכם מחייב. זאת, בשים לב לכך שיכולתה הכלכלית של התובעת להשלים את רכישת דירת הנתבע הייתה תלויה, הלכה למעשה, בתמורה שעתידה הייתה לקבל ממכירת דירתה. על כך אף ניתן ללמוד מהתנהלותה של רחלי, אשר ביקשה להתאים את לוח התשלומים בעסקה לרכישת דירת הנתבע לתשלומים שיתקבלו ממכירת דירת התובעת בקריית ביאליק (נספח 23 למוצגי התובעת).

 

זאת ועוד. כפי שפורט לעיל, התובעת ביקשה תחילה להבטיח כי ההסכם למכירת דירתה בקריית ביאליק ייחתם, כך שתוכל לדעת בוודאות כי עומדים לרשותה המשאבים הכספיים הדרושים לרכישת דירת הנתבע. משום כך, המתינה התובעת עד ליום 29.10.24, המועד שבו נחתם ההסכם למכירת דירתה. ואולם, אף לאחר מכן נדרשה התובעת לקבלת אישור עקרוני מהבנק להעמדת הלוואה לצורך רכישת דירת הנתבע. האישור העקרוני התקבל רק ביום 31.10.24 (נספח 34 למוצגי התובעת) – הוא היום שבו הודיע הנתבע כי אינו מעוניין עוד לקדם את העסקה. השתלשלות זו מלמדת כי התובעת לא פעלה לקבלת האישור העקרוני למשכנתא בטרם הובטח מקור המימון העיקרי לרכישת הדירה, אלא המתינה תחילה להשלמת העסקה למכירת דירתה, ורק לאחר שידעה מהו הסכום שיעמוד לרשותה ממכירה זו, פעלה להשגת אישור עקרוני להלוואה שתשלים את מקורות המימון הדרושים לה. מכאן ניתן להסיק כי אף מבחינת התובעת עצמה, גמירת הדעת הסופית ביחס לעסקה לרכישת דירת הנתבע התגבשה, לכל המוקדם, ביום 31.10.24, עם קבלת האישור העקרוני לקבלת המשכנתא.

 

רביעית, כבר עמדנו על כך שחלפו יומיים בלבד מאז הועברו ביום 29.10.24 הערותיה המלאות של רחלי לטיוטת החוזה היחידה שנשלחה, עד להודעת הנתבע ביום 31.10.24 כי אינו מוכר את הדירה. בפרק זמן קצר זה השיח בין עורכות הדין צומצם בעיקרו לעניין לוח התשלומים. בכל מקרה, ליהי הקפידה לציין בהודעותיה כי היא ממתינה לקבל את אישור הנתבע. אף לא היה סיפק בידי ליהי לחוות דעתה ביחס ליתר ההערות שהעבירה רחלי, כולל לעניין הגדלת סכום הפיצויים המוסכמים.

 

בסיכומיה התקשתה התובעת להצביע על המועד או השלב המובחן בזמן שבו התקיימו יחד הצעה וקיבול, גמירת דעת ומסוימות, להבדיל מהתקדמות הדרגתית במשא ומתן (סעיף 6(ז) לסיכומי התובעת, בעמ' 9; ראו בעניין זה: ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א שעל יד הרבנות הראשית והמועצה הדתית תל-אביב-יפו והמחוז (ע"ר) נ' דוד לוי (22.1.2012)).

 

תחילה, טענה התובעת כי "לאחר מו"מ אינטנסיבי על מחיר הדירה, סיכמו דניאל ואלה, ביום 1.10.2024, באמצעות ספיר וטל, כי סכום התמורה יהא בסך 2,030,000 ₪ וכי מועד המסירה יהיה ביום 10.7.2025 (להלן: "הפרטים היסודיים"), לרבות אופציית שכירות ל-3 חודשים נוספים" (עמ' 2 לסיכומים). ואולם, בנסיבות העניין, מאליו מובן כי הסכמות אלו לימדו רק על נכונות להתקדם במשא ומתן ולא על כוונה להתקשר בחוזה מחייב. זאת, מאחר שבאותו מועד פרטי המשא ומתן טרם הועברו לעורכות הדין, וממילא, אף לא הוחלפה טיוטה בין הצדדים.

 

התובעת הוסיפה וטענה כי ביום 6.10.24, לאחר שהצדדים סיכמו על הפרטים היסודיים, הועבר העניין לטיפול רחלי וליהי, וכי ביום 7.10.24 "סגרה אלה עם רוכשי דירתה את סכום התמורה..., ואישרה לרחלי להתקדם בהסכם מכירתה" (שם, שם). ואולם, כאמור, אף תאריכים אלה אינם מצביעים על נקודת זמן משפטית מובחנת שבה כבר נוצר מפגש רצונות מחייב, שכן, הטיוטה הנכונה הועברה לראשונה רק ביום 10.10.24, ועל כן, בוודאי שביום 6.10.24 טרם השתכללה הסכמה מחייבת. בכל מקרה, העובדה כי התובעת סיכמה עם רוכשי דירתה בקריית ביאליק על סכום התמורה, ואישרה לרחלי להתקדם בהסכם למכירתה, הייתה ידועה לתובעת ולרחלי בלבד. התובעת לא יכולה הייתה להניח בהכרח כי המגעים הראשוניים מול הנתבע, עוד בטרם הועברה טיוטת הסכם - וממילא תנאי ההסכם המלאים לא סוכמו, לרבות בעניין לוח התשלומים – עשויים ללמד על גמירת דעת ומסוימות מלאים.

 

התובעת המשיכה וטענה כי ביום 13.10.24 ליהי שלחה לרחלי טיוטת הסכם, וכי ביום 29.10.24 העבירה רחלי את הערותיה לטיוטה זו. הדעת נותנת כי אין התובעת מכוונת לכך שמפגש הרצונות נוצר ביום 13.10.24. הדברים מסתברים בוודאי אף מן העובדה כי ביום 20.10.24 נודע לרחלי כי בדירה ישנה חריגת בנייה, ועל כן, ביום 22.10.24 הבהירה כי היא "מחכה לנספח החריגות", וכן כי "אנחנו צריכות לתאם לוח תשלומים סופי" (נספח 23 למוצגי התובעת). ליהי, מצידה, כתבה לרחלי בהודעה חוזרת מיום 22.10.24, "...לא שלחת לי עדיין הערות ולוח תשלומים כדי שאאשר עם המוכרים" (שם, שם). ניכר, אפוא, כי מדובר בשלב היולי במשא ומתן, טרם משלוח הערות לטיוטת החוזה, וממילא, טרם שנערך נספח חריגות, טרם שתואם לוח תשלומים וטרם אישור ההערות ולוח התשלומים על ידי הנתבע.

 

על יסוד האמור יש לדחות טענת התובעת, לפיה הצעתה של רחלי ביום 22.10.24 "להיפגש לחתימות בשבוע הבא" (נספח 23 למוצגי התובעת), מגלמת מועד בו התקיימו במצטבר גמירת דעת ומסוימות (סיפת עמ' 2 לסיכומיה). הצעתה של רחלי ניתנה, כאמור, עוד בטרם העבירה מלוא הערותיה לטיוטת ההסכם. העובדה כי התובעת התכוונה לחתום ביום 22.10.24 על הסכם למכירת דירתה בקריית ביאליק, אינה יכולה לעצב את גמירת דעתו של הנתבע ואת המסוימות אותה עת, בטרם נערך נספח חריגות, טרם תיאום לוח תשלומים וטרם אישור ההערות ולוח התשלומים על ידי הנתבע.

 

יתר על כן, באותה עת התובעת טרם מכרה את דירתה בקריית ביאליק, ואף טרם פעלה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא; אישור זה התקבל רק ביום 31.10.24 (נספח 34 למוצגי התובעת). מאחר שהתובעת התכוונה לממן, לפחות בחלקה, את התמורה שתשלם לנתבע באמצעות הכספים שיתקבלו ממכירת דירתה, בצירוף סכום המשכנתא שתקבל מהבנק, ברי כי בשלב זה טרם התגבשה אף מבחינת התובעת גמירת דעת סופית להתקשר בהסכם עם הנתבע.

 

לכל היותר, התובעת מכוונת כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר ביום 29.10.24, במועד בו העבירה רחלי, לראשונה, את הערותיה המלאות לטיוטת החוזה (ראו גם סעיף 22 לתצהירה של רחלי). ואולם, העובדה כי צד אחד העביר הערות לטיוטת הסכם ששלח לו הצד האחר, אינה יכולה להשמיע גמירת דעת ומסוימות. גמירת הדעת נבחנת, בין היתר, לפי נוסח הטיוטה, התכתובות, התנהגות הצדדים, נסיבות העניין והאופן שבו הצדדים ראו את המסמך בזמן אמת. אין די בטענתה הסובייקטיבית של התובעת כי מבחינתה נותרה רק חתימה פורמלית. כפי שחזינו, רחלי העבירה מספר רב של הערות לטיוטת ההסכם, ובכלל זאת הצעה חלקית ללוח תשלומים תוך שכתבה לגבי מועד התשלום השני, כי התובעת "ממתינה לתשובה מהקונה", וכן כי סכום הפיצוי המוסכם יועלה מסך של 106,000 ₪ לסך של 203,000 ₪. ההודעות העוקבות שהוחלפו בין עורכות הדין לאחר מכן, לימדו כי ליהי השיבה שתבדוק מול הנתבע ותעדכן אודות עמדתו בנדון. עוד בטרם היה סיפק בידה להודיע תשובת הנתבע, כבר הודיע הנתבע כי החליט שלא למכור את הדירה. כל אותה עת רחלי ידעה בבירור כי נדרש אישורו של הנתבע לעניין ההערות ולוח התשלומים. לכן, כל עוד הנתבע לא השיב כי נוסח הטיוטה מקובל עליו במלואו, לא היה בכוחה של התובעת להסיק אומד דעת מלא מצדו למכירת הדירה.

 

למעשה, לטעמי, מאחר שליהי הודיעה כי היא נדרשת לבדוק עם הנתבע את ההערות ואת ההצעה בעניין מועדי התשלום, והנתבע חזר בו לפני שהבדיקה והאישור התקיימו, הקושי אינו רק בכך שהתובעת לא הוכיחה שלב מובחן שבו התקיימו יחד הצעה וקיבול, גמירת דעת ומסוימות, אלא שכלל לא התקיים קיבול מצד הנתבע-המוכר וגמירת דעת מצדו להתקשר בחוזה. העובדה שפרטים אחרים סוכמו, בפרט בעניין התמורה ומועד המסירה, היה בהם להניע את גלגלי השיח בין עורכות הדין, אך אין בהם כדי להחליף את הצורך בהוכחת הסכמה של המוכר לתנאי התשלום ולחוזה כולו.

 

האם התנאי מבחינת הנתבעים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק שוללת את גמירת דעת הצדדים

 

אף שמסקנתי, כאמור, כי הצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב למכירת הדירה, וכי הטיוטה כשלעצמה לא שיקפה הסכמה סופית ומחייבת, למען שלמות התמונה מצאתי ליתן הדעת לטענת הנתבע ורעייתו, עדי, שלפיה הבהירו לספיר כי לא יחתמו על ההסכם למכירת הדירה לתובעת, אלא לאחר שיקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, שתשמש אותם לצורך רכישת דירה חלופית (סעיף 9 לתצהיר הנתבע; סעיף 8 לתצהיר עדי; כן ראו: חקירת הנתבע בעמ' 91 לפרו' מיום 6.5.26 שו' 27-18).

 

כבר בשלב זה ייאמר כי אני מקבל במלואה את טענתם של הנתבע ועדי, שלפיה עדכנו את ספיר בדבר התנאי הנוגע לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. ואולם, אין בנתון זה, כשלעצמו, כדי להקרין על שאלת גמירת דעתם של הצדדים. זאת, מן הטעם שהמבחן לקיומה של גמירת דעת הוא מבחן אובייקטיבי, הנבחן על יסוד אמות מידה חיצוניות, ובהן נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, אמירותיהם עובר לכריתת ההסכם ולאחריה, וכן תוכן המסמך עצמו (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, פסקה 9 לחוות דעתו של כב' השופט ע' פוגלמן; 18.7.10). בענייננו, כפי שיפורט להלן, הנתבע ורעייתו עדי לא טרחו לוודא כי התנאי שהיה מבחינתם הכרחי לביצוע העסקה – קבלת אישור עקרוני למשכנתא – יובא לידיעתה של התובעת או של מי מטעמה. נוכח זאת, ומאחר שבעניין זה קובעת החזות החיצונית האובייקטיבית ולא צפונות הלב, אין להישען על טענה זו כלשעצמה כדי לבסס מסקנה שלפיה לא התגבשה גמירת דעת מצדו של הנתבע ועדי.

 

כך, בחקירתה הודתה עדי כי היא ובן זוגה הנתבע ידעו שליהי, באת כוחם, "מתחילה לעבוד על העסקה" (עמ' 55 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 15). עדי ציינה כי לא שוחחה כלל עם ליהי, וממילא, לא עדכנה אותה שאם לא יקבלו אישור עקרוני למשכנתא לא יהא בכוחם לרכוש דירה חלופית (עמ' 56, שו' 26; כן ראו שם, עמ' 56 שו' 32-26). עדי אף הודתה כי אינה יודעת האם בן זוגה עדכן את ליהי על כך (שם, שו' 25-33). לדבריה, היא והנתבע עדכנו רק את ספיר "שאנחנו צריכים להמשיך לבדוק" (שם, שו' 32; ראו עוד: שם, עמ' 58 שו' 38-37; עמ' 59 שו' 4-2), וכי "(ש)אנחנו עושים איזשהו תחשיבים ובודקים האם אנחנו יכולים לעמוד ב-2,030,000 ההם" (שם, שו' 37-36), וכפועל יוצא, "קיווינו שספיר יעביר את כל הדברים" (עמ' 55, שו' 32; ראו עוד: שם, שו' 30).

 

ספיר, מצדו, אישר כי ביום 1.10.24 הנתבע ועדי אמרו לו, בין היתר, כי עליהם לקבל אישור עקרוני למשכנתא, וכי הם מבקשים להמתין עד לאחר החגים, על מנת לבחון את היקף התקציב שיעמוד לרשותם (סעיף 11 לתצהירו).

 

ספיר טען כי עדכן את ליהי על כך שהחתימה על החוזה "תתבצע רק לאחר החגים, ורק לאחר אישור סופי של הלקוחות שיקבלו אישור עקרוני..., אולם ברור כי טיוטה זו לא היה בה כדי לחייב אף צד עד לאישורם הסופי של עדי ודניאל" (שם, סעיף 13). בחקירתה, הכחישה ליהי כי ספיר עדכן אותה בעניין זה. לדבריה, דבר קיומו של התנאי הנוגע למשכנתא כלל לא הובא לידיעתה (עמ' 20 לפרו' שו' 26-13; שם, עמ' 21 שו' 18-1), והיא אף הבהירה: "אני ידעתי מזה רק בסוף" (שם, עמ' 21 שו' 20). ליהי הוסיפה וטענה, "לפעמים המתווכים גם לא תמיד מעדכנים אותנו. נוח להם, סליחה שאני אומרת את זה, שאנחנו עובדים, שאנחנו מקדמים להם את העסקה. אז לפעמים לא מעדכנים אותנו" (שם, עמ' 21 שו' 16-14). לדבריה, מטעם זה, "אני לא הצבתי את זה כתנאי במשא ומתן. זה לא היה תנאי" (שם, שו' 23).

 

בעניין זה, מצאתי לבכר את גרסתה של ליהי, שלפיה לא ידעה על התנאי הנוגע לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, על פני גרסתו של ספיר, שלפיה עדכן אותה בעניין זה. ראשית, הנתבע ורעייתו הודו כי לא עדכנו את ליהי בדבר התנאי האמור. שנית, הדעת נותנת כי אילו אכן עדכן ספיר את ליהי כי מבחינת הנתבע ורעייתו, קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהווה תנאי לחתימת ההסכם, הייתה ליהי נותנת לכך ביטוי בשיח שקיימה עם רחלי, ומבהירה לה באופן מפורש כי השלמת העסקה מותנית בקבלת אישור עקרוני כאמור. על רקע זה, אין לתמוה על כך שליהי הופתעה מהודעת הנתבע שלפיה החליט שלא למכור את הדירה. לדבריה, היא כלל לא הייתה מודעת לכך שקבלת אישור עקרוני למשכנתא היוותה מבחינת הנתבע תנאי להשלמת העסקה (עמ' 23 לפרו' שו' 36-35; שם, עמ' 24 שו' 2-1). עוד אציין כי חיזוק נוסף לכך מצוי בפער שבין גרסתו של ספיר בתצהירו לבין עדותו בחקירה הנגדית: בעוד שבסעיף 16 לתצהירו טען, "ידענו לכל אורך התקופה שעד שלא תיחתם העסקה, אין מקום להסתמך על כלום ושום דבר", הרי שבחקירתו העיד כי הופתע מהודעת הנתבע שלפיה אינו מתכוון למכור את הדירה על רקע האמור (עמ' 44 לפרו' שו' 35-31 ועמ' 45 שו' 12-8).

 

מכל מקום, גם אם אניח כי ספיר אכן עדכן את ליהי בעניין קבלת אישור המשכנתא, אין לכך רבותא בענייננו. זאת, מאחר שלא הוכח כי התנאי מבחינת הנתבע שלפיו תוקף העסקה מותנה בקבלת אישור משכנתא, הובא לידיעת התובעת, או מי מטעמה. בנסיבות אלה, לשאלה אם ספיר עדכן את ליהי בדבר קיומו של תנאי זה, אם לאו, אין נפקות ממשית להכרעה בשאלת גמירת דעתם של הצדדים. מסקנתי בדבר היעדר גמירת דעת ומסוימות נשענת על מכלול הטעמים שפורטו לעיל, ולא על סוגיית קבלת האישור העקרוני למשכנתא.

 

טרם סיום פרק זה ראוי לציין עוד כי במהלך שנת 2024 פנו הנתבע ועדי ליועץ משכנתאות מטעמם, מר אמיר הרמן, ומסרו לו כי מחיר הדירה שבבעלותם עומד על סך של 2,200,000 ₪. בהמשך, לאחר שקיבלו את הצעתה המעודכנת של התובעת לרכישת הדירה, בסך של 2,030,000 ₪ בלבד, פנו הנתבע ועדי פעם נוספת למר הרמן, ביום 13.10.24, ועדכנו אותו בדבר ההצעה (סעיפים 5-2 לתצהירו של מר הרמן). מר הרמן ציין בתצהירו כי הבהיר לנתבע ולרעייתו שככל שהדירה תימכר במחיר שהוצע על ידי התובעת, קיים סיכוי ממשי שהבנק לא יאשר להם משכנתא לצורך רכישת דירה חלופית. עוד הבהיר כי אף אם יינתן להם אישור עקרוני למשכנתא, קיים חשש באשר ליכולתם לעמוד בהחזרי המשכנתא. לפיכך, מר הרמן סיכם את עמדתו והדגיש בפניהם כי, "המסקנה היא שלא כלכלית ללקוחות להיכנס למהלך כזה" (סעיף 11 לתצהירו. כך במקור; ראו עוד: חקירתו בעמ' 50 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 26-22; עמ' 51 שו' 4-3 ושו' 30). מר הרמן הסביר כי כאיש מקצוע מוטלת עליו החובה "לשים תמרור אזהרה" בפני לקוחותיו (שם, עמ' 51 שו' 13), וכי "התפקיד של יועץ משכנתאות זה לשים, לשים לאנשים גבולות" (שם, שו' 17). עוד הבהיר כי מלבד שתי שיחות טלפון בודדות, לא שוחח שוב עם הנתבע ורעייתו (שם, שו' 39-38), שכן, לדבריו, "אני הבנתי אחר כך שהם ירדו מהעסקה" (שם, עמ' 51 שו' 34; שם, עמ' 52 שו' 3-1).

 

עדי טענה בחקירתה כי בעקבות הבהרותיו המפורשות והחד משמעיות של מר הרמן, היא והנתבע, הבינו כי לא יעלה בידם לרכוש את הדירה שתכננו לרכוש מלכתחילה (עמ' 56 לפרו' מיום 6.5.26 שו' 19-18). משכך, הם החלו לחפש דירה חלופית שמחירה תואם את התמורה הצפויה להתקבל ממכירת דירתם, בסך של 2,030,000 ש"ח (שם, עמ' 56 שו' 17-16). כפי שפורט לעיל, עדי ציינה כי היא והנתבע שיתפו את ספיר בלבד בכך שלא יוכלו לרכוש את הדירה שבה חפצו מלכתחילה, ומשכך, קיימת אפשרות כי העסקה למכירת דירתם לתובעת לא תצא אל הפועל.

 

שוכנעתי כי עדי והנתבע סברו שהמסר שהעבירו לספיר, שלפיו מבחינתם ההסכם לא יהיה מחייב כל עוד לא יתקבל אישור עקרוני למשכנתא, הועבר על ידו לליהי, ובאמצעותה לרחלי (חקירת הנתבע בעמ' 81 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 1). כך עולה, בבירור, מכך שכבר ביום 13.10.24, כתב הנתבע למר הרמן, "בוא נעשה טלפונית עכשיו ונתקדם... כי אמרתי לקונים שאני לא חותם עד שאני לא יודע מה הבנק מאשר לי" (עמ' 45 לתיק המוצגים של הנתבע). ואולם, על אף שהנתבע פעל לעדכן את ספיר בעניין זה, הוא הסתפק בכך ולא וידא עמו כי הדברים אכן יובאו לידיעת עורכות הדין והתובעת, וכי יובהר להן במפורש שקבלת אישור המשכנתא מהווה מבחינתו תנאי לחתימה על ההסכם עם התובעת.

 

בחקירתו, טען ספיר כי לא זו בלבד שעדכן את ליהי שקבלת אישור עקרוני למשכנתא מהווה תנאי מבחינתו של הנתבע לחתימה על ההסכם עם התובעת - טענה שכאמור נדחתה על ידי - אלא שאף עדכן את טל בעניין זה (עמ' 32 לפרו' מיום 6.5.26 שו' 37-30), וזאת, לדבריו, "בשיחת טלפון" (שם, עמ' 32 שו' 1). עוד הוסיף ספיר כי ייתכן שטל לא העביר את הדברים לידיעת התובעת (שם, עמ' 32 שו' 13-10; עמ' 36 שו' 23-22; עמ' 37 שו' 3-1). אין בידי לקבל את גרסתו של ספיר שלפיה עדכן את טל בעניין המשכנתא. ראשית, טענה זו לא באה לידי ביטוי בתצהירו של ספיר, והוא העלה אותה לראשונה בחקירתו. שנית, ואף חשוב מכך, במסגרת חלופת ההודעות הענפה בין הצדדים, אשר צורפה לתצהירו של טל – ומטעם שאינו מחוור לא צורפה לתצהירו של ספיר - אין כל אזכור לכך שקבלת אישור עקרוני למשכנתא היוותה, מבחינת הנתבע, תנאי לחתימת ההסכם. קשה להלום כי דווקא התנאי שהיה ידוע לספיר כי הוא מהותי ומכונן מבחינת הנתבע להתקשרות, לא מצא כל אזכור בהודעות שהוחלפו בינו לבין טל.

 

למעשה, גרסתו של ספיר עצמו בעניין זה לא הייתה עקבית. בעוד שבתחילת עדותו טען כי "חד משמעית" עדכן את טל בעניין המשכנתא (עמ' 36 לפרו' שו' 23), בהמשך הסתייג מדבריו והודה כי אינו זוכר אם אכן עשה כן, באומרו: "לא זוכר להגיד לך, יכול להיות שכן, יכול להיות שלא, לא זוכר להגיד לך..." (שם, עמ' 38 שו' 27).

 

סיכום ביניים בעניין גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב

 

מאז משלוח הטיוטה הנכונה הראשונה ביום 10.10.24, ובהמשך העברתה בקובץ Word ביום 13.10.24, הוחלפו הודעות מועטות בלבד בין עורכות הדין בנוגע לעסקה. בתקופה זו חלו חגי תשרי, וממילא מספר ימי העבודה היה מועט. רק ביום 29.10.24, יומיים בלבד קודם שהודיע הנתבע כי החליט שלא למכור את דירתו, לאחר שלא עלה בידו למצוא דירה חלופית במחיר התואם את יכולותיו הכלכליות – וזאת לאחר שכבר הובהר לו כי לא יקבל את אישור המשכנתא הדרוש לו - שלחה רחלי, ב"כ התובעת, את הערותיה לליהי, ב"כ הנתבע. בסמוך לאחר מכן השיבה ליהי בהערה הנוגעת ללוח התשלומים, ובד בבד הבהירה כי עליה לקבל את אישור הנתבע ורעייתו לכך.

 

על רקע ההשתלשלות הכרונולוגית כמתואר, ובשים לב לעדויות הצדדים ולמכלול הראיות שהונחו לפניי, שוכנעתי במישור העובדתי כי לאורך כל המשא ומתן הייתה רחלי מודעת לכך שבקשותיה של ליהי לשיפור לוח התשלומים הועלו על דעתה בלבד, וכי ליהי הבהירה, פעם אחר פעם, כי היא נדרשת לקבל את הסכמת הנתבע לשינויים אלה. כפי שפורט לעיל, בנסיבות המקרה דנא, לוח התשלומים אינו עניין של מה בכך. מדובר ברכיב מהותי בעסקה, שיש בו כדי להשליך על שאלת גמירת דעתו של הנתבע להתקשר בהסכם עם התובעת.

 

בענייננו, הצדדים לא חתמו על הסכם, ואף לא קבעו מועד לחתימתו. כפי שצוין לעיל, עורכות הדין שניסחו את טיוטת ההסכם קבעו בה במפורש כי חתימת הצדדים על ההסכם תהווה ראיה לגמירת דעתם. בנסיבות אלה, יש ליתן משקל גם לכך שאדם מן היישוב, שאינו משפטן, מעניק חשיבות רבה למעמד חתימת החוזה, כשלב שבו מתגבשת ומקבלת תוקף התחייבותו החוזית. נאמנה עליי גרסתם של הנתבע ורעייתו עדי, שלפיה סברו כי עצם החלפת טיוטת ההסכם, כל עוד לא נחתם, אינה יוצרת חיוב חוזי מחייב בין הצדדים. תפיסה זו מתיישבת אף עם האופן שבו נוסחה טיוטת ההסכם ועם התנהלות הצדדים במהלך המשא ומתן.

 

בהיעדר אינדיקציה ברורה, התובעת לא יכולה הייתה להניח כי הנתבע ייפה את כוחה של באת כוחו, ליהי, להגיע להסכמות סופיות בשמו. ליהי הבהירה לרחלי, מעת לעת, כי היא נדרשת לקבל את אישור הנתבע. בנסיבות אלה, פשוט וברור כי ייפוי הכוח שניתן לליהי היה לשם ניהול משא ומתן בלבד ולא מעבר לכך.

 

יתר על כן, אף שטיוטת החוזה הועברה לרחלי כבר ביום 10.10.24, רק ביום 29.10.24 היא העבירה לליהי את מלוא הערותיה לטיוטה. התרשמתי כי הטעם לכך היה נעוץ ברצונה של התובעת להבטיח תחילה את השלמת העסקה למכירת דירתה, ורק לאחר מכן – כאשר תדע בוודאות כי עסקה זו תצא אל הפועל וכי יעמדו לרשותה המקורות הכספיים הדרושים - תוכל להתקדם בחתימה על ההסכם לרכישת דירתו של הנתבע. אילו בסופו של יום לא הייתה התובעת מצליחה למכור את דירתה, חזקה כי לא הייתה טוענת שהמשא ומתן עם הנתבע הבשיל לכדי הסכם מחייב. אף התאמת לוח התשלומים בטיוטת ההסכם ללוח התשלומים שנקבע בהסכם למכירת דירתה של התובעת, תומכת במסקנה כי התכוונה לממן, למצער באופן חלקי, את רכישת דירת הנתבע מתוך התמורה שתתקבל ממכירת דירתה (כך עולה בבירור מסעיף 7 לתצהיר התובעת; כן ראו: הודעת טל לספיר כי "הקונה בתהליך חתימה של הבית שלה בצפון. אז היא תדע מתי יש לה יכולות לשלם לקנייה בחסידה... אנחנו על זה" – עמ' 80 למוצגי התובעת). רק ביום 29.10.24, לאחר שידעה כי באותו יום תשלים את מכירת דירתה, ראתה התובעת עצמה כמי שיכולה להתקדם בעסקה לרכישת דירת הנתבע, ובהתאם הניחה כי הנתבע יתאים עצמו לאילוציה וללוח הזמנים שנגזרו מעסקת מכירת דירתה.

 

עוד מצאתי כי לא היה מועד מובחן בזמן שבו התקיימו יחדיו גמירת דעת ומסוימות, להבדיל מהתקדמות הדרגתית במשא ומתן בין הצדדים. למעשה, נחה דעתי כי כלל לא התקיימה גמירת דעת מצדו של הנתבע להתקשר בחוזה.

 

אכן, הנתבע ורעייתו, עדי, לא פעלו לוודא שהתובעת, או מי מטעמה, יהיו מודעים לכך שהנתבע אינו מתכוון לחתום על ההסכם אלא בכפוף למציאת דירה חלופית ולקבלת אישור עקרוני למשכנתא מאת הבנק. אילו היו מבהירים זאת מבעוד מועד ובאופן מפורש, ייתכן כי רחלי לא הייתה ממשיכה לנהל משא ומתן עם ליהי ביחס לטיוטת ההסכם, וממילא הייתה התובעת יכולה לכלכל צעדיה בהתאם. ואולם, אין בהתנהלות זו כדי לשנות מן המסקנה שאליה הגעתי. כפי שפורט בהרחבה לעיל, שאלת גמירת דעתו של הנתבע להיקשר בחוזה אינה מוכרעת על יסוד ידיעתה או אי ידיעתה של התובעת בדבר תנאי המשכנתא, אלא על יסוד מכלול נסיבות העניין והאינדיקציות האובייקטיביות המלמדות על היעדר גמירת דעת. לפיכך, גם אם היה על הנתבע ורעייתו להבהיר לתובעת את התנאי מבחינתם כאמור, אין במחדל זה כדי לבסס את המסקנה כי הנתבע גמר בדעתו להתקשר בחוזה.

 

עוד ראיתי לציין כי הנתבע ועדי נתנו הסכמתם לכך שליהי תחליף טיוטת הסכם עם רחלי, מאחר שסברו כי אין בכוחם של מגעים אלו לגבש מסקנה משפטית ביחס לתוקף ההתקשרות בין הצדדים (ראו, למשל, חקירת עדי, עמ' 55 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 24-16). הנתבע גם ידע ביום 13.10.24, בעקבות שיחתו עם יועץ המשכנתאות, כי הוא ורעייתו יידרשו למצוא דירה חלופית בתקציב נמוך יותר וכי אפשר שהדבר לא יעלה בידיהם. חרף זאת, הנתבע לא שיתף את באת כוחו או את התובעת בנדון. גם בהקשר זה יש להניח כי שיתוף המידע עשוי היה להוביל להתנהלות זהירה יותר מצד התובעת ועורכות הדין. ואולם, סבורני כי לדרך הילוכו של הנתבע יש נפקות במישור תום הלב, כפי שיבואר להלן, אך אין בכך כדי ליצור כוונה להתקשר בחוזה מחייב.

 

בחינת המסוימות

 

כפי שצוין לעיל, על מנת שהסכם יהא מסוים דיו כדי לחייב את הצדדים, עליו להיעשות בכתב, ולכלול את הפרטים המהותיים והחיוניים לעסקה (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296 (1974)). בענייננו, טיוטת ההסכם הכילה פרטים מוסכמים הנוגעים לפרטי הנכס, מהות העסקה, התמורה, מועד מסירת החזקה וענייני המסים. ואולם, הטיוטה לא כללה הסכמות לגבי מועדי התשלום; דמי השכירות לתקופת האופציה, ככל שתמומש, וכן לעניין חריגת הבנייה.

 

ברבות השנים רוככה דרישת המסוימות, וכיום ניתן לראות בהסכם שחסרים בו חלק מהפרטים המהותיים כמסוים דיו אם ניתן להשלים את הפרטים המהותיים החסרים באמצעות מנגנוני השלמה חיצוניים. זאת, אלא אם קיימת בין הצדדים אי הסכמה, מפורשת או משתמעת, לגבי פרטים אלה (ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 58, 66 (1989); ע"א 9255/11 יוסף דניאל נ' פלונית, פסקה 19 (11.8.13); ע"א 7859/22 דורית חברה לבינוי ופיתוח בע"מ נ' המנהל האזרחי, פסקאות 27–28 (15.7.2024)).

 

משכך, יש לבחון האם היעדר ההסכמה, בפרט לגבי לוח התשלומים, בגדרי נסיבות המקרה דנא, מלמד כי הטיוטה לא הייתה מסוימת דיה, או שמא הטיוטה הכילה את מרבית הפרטים הנדרשים לשכלולה של עסקת מקרקעין, וניתן להשלים את החסר באמצעות מנגנוני ההשלמה המוכרים.

 

טרם ניזקק לכך, אציין כי נחה דעתי שסכום התמורה והאופציה לשכירות לשלושה חודשים, הוסכמו על הצדדים ביום 1.10.24. כך, ספיר הודה בסעיף 11 לתצהירו כי "סוכם המכיר (צ.ל. "המחיר") ומועד הפינוי" (ראו עוד חקירתו בעמ' 33 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 31-14; כן ראו, שם, עמ' 34 שו' 38-37; עמ' 36 שו' 14-13; לגבי מועד המסירה, ראו דיון להלן). בהמשך חקירתו, אישר ספיר שהצדדים הסכימו גם למתן אופציה לשלושה חודשי שכירות בתשלום (שם, עמ' 39 שו' 26-23). אף ליהי אישרה בחקירתה כי סכום התמורה בסך 2,030,000 ₪ הוסכם (עמ' 2 לפרו' מיום 6.5.26 שו' 37-26). במענה לשאלה האם נאמר לה כי הסכום סוכם בין הנתבע לתובעת, השיבה "אני תמיד מתקשרת, שואלת, כדי לא לעשות טעויות" (שם, עמ' 5 לפרו' שו' 28). בנסיבות אלה, טענת הנתבע לפיה הצדדים טרם הסכימו על מחיר הדירה (סעיף 8 לתצהירו; עמ' 11 לפרו' מיום 3.2.25 שו' 35), נדחית על ידי. יוער כי בהמשך חקירתו, הנתבע הודה כי "הסכום היה מוסכם בכפוף לאישור עקרוני" (ראו עמ' 13 לפרו' מיום 3.2.25 שו' 22-21).

 

אשר לטענת הנתבע, שלפיה מועד מסירת החזקה לא היה מוסכם (ראו חקירתו בעמ' 14 לפרו' מיום 3.2.25 שו' 36-29), אציין כי חל שינוי בעניין זה. הצדדים קבעו תחילה כי החזקה בדירה תימסר ביום 10.7.25 (ראו סעיף 15(ב) לתצהיר התובעת). בהתאם לכך, בטיוטת ההסכם שהוחלפה בין עורכות הדין נקבע כי התשלום האחרון ישולם ביום 10.7.25, כנגד מסירת החזקה בדירה. אף בהערותיה של רחלי לטיוטה זו, אשר נשלחו בצהרי יום 29.10.24, לא הועלתה כל הסתייגות ביחס למועד זה (ראו סעיף 5 לטיוטת החוזה שצורפה כנספח 30 למוצגי התובעת). ליהי עצמה אישרה בחקירתה כי מועד מסירת הדירה סוכם עם הנתבע (שם, עמ' 7 שו' 39-31; עמ' 8 שו' 22-19; עמ' 5 שו' 8-3). עם זאת, יומיים בלבד לאחר משלוח הערותיה של רחלי לטיוטה, ביום 31.10.24, הציעה רחלי לשנות את מועד מסירת החזקה ליום 5.8.25, כפי שעולה מהודעותיה עם ליהי, שבהן אף אישרה את נוסח ההצעה (נספח 36 למוצגי התובעת). לא ברור פשר השינוי, בפרט שעה שמדובר במועד שכבר נקבע בטיוטה שהוחלפה בין הצדדים, ואף לא הועלתה כל הסתייגות ממנו בהערות שהעבירה רחלי לטיוטה יומיים קודם לכן. שינוי זה נערך מספר שעות לפני שהנתבע מסר כי אינו מעוניין בעסקה (ראו עוד: סעיף 23 לסיכומי הנתבע). בעיניי, יש לראות בהצעתה של רחלי לשינוי מועד מסירת החזקה משום הצעה חדשה, החורגת מן ההסכמה המוקדמת שאליה הגיעו הצדדים בדבר מסירת החזקה ביום 10.7.25. משכך, ממילא נדרש קיבול של הצעה זו על מנת שתשתכלל לכדי הסכמה מחייבת בעניין זה.

 

אשר לסוגיית חריגת הבנייה, אציין כבר בשלב זה כי ליהי העבירה לרחלי נספח נפרד המפרט את חריגות הבנייה. עם זאת, בחקירתה טענה ליהי כי רחלי טרם הספיקה להעיר הערות ביחס לנספח זה (שם, עמ' 4 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 13-8). אין בידי לקבל את הטענה שלפיה נוסח נספח חריגות הבנייה היה שנוי במחלוקת. התובעת הייתה מודעת לעצם קיומה של החריגה (סעיף 12 לתצהירה) ואף ידעה את היקפה - 18 מ"ר, כפי שעולה מההתכתבות בין רחלי לליהי מיום 20.10.24 (נספח 21 למוצגי התובעת). התובעת אף הסכימה לשאת בהשלכות הנובעות מקיומה של החריגה (ראו עוד: חקירת התובעת בעמ' 7 לפרו' מיום 3.2.25 שו' 15-14). דומה כי על רקע זה יש להבין גם את דבריה של ליהי בחקירתה, שלפיהם "לא יודעת אם הייתי מפילה את העסקה" (עמ' 11 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 8) בשל יתר ההערות שהיו עשויות לעלות ביחס לטיוטה, להבדיל מסוגיית לוח התשלומים. זאת, אף שבסמוך לכך הבהירה כי "לא הגענו בשלב הזה בכלל להתייחס להערות" (שם, עמ' 11, שורה 10). מכל מקום, מכלול הדברים מלמד כי חריגת הבנייה לא הייתה בגדר מחלוקת מהותית שמנעה את השלמת ההתקשרות בין הצדדים.

 

משאלה הדברים מאחורינו, נאמר זאת: בענייננו, טיוטת ההסכם וחילופי ההודעות בין עורכות הדין לאחר מכן, מלמדות כאמור כי מרבית הפרטים המהותיים סוכמו, זולת בעניין לוח התשלומים (ראו חקירת ליהי, עמ' 3 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 35-33), ובכפוף להערתי לעיל לעניין שינוי מועד מסירת החזקה "ברגע האחרון". אכן, מאחר שרחלי ידעה בבירור כי נדרשת הסכמת הנתבע להצעתה בעניין מועדי התשלום, היא לא הייתה יכולה להניח בהכרח כי הנתבע יסכים להצעה שהעבירה. אומנם, ליהי ביקשה ממנה "לשפר", כהגדרתה, את לוח התשלומים, אך רחלי ידעה כי השיפור מבוסס על ניסיונה של ליהי עצמה, שכן, ליהי טרחה להבהיר כי היא נדרשת לאחר מכן לקבל את עמדת הנתבע בנדון.

 

בהלכה הפסוקה נקבע כי תנאי התשלום נמנים על הפרטים המהותיים הדרושים לצורך קיומה של מסוימות (ע"א 471/76 גויטע נ' וייס, פ"ד לא(2) 187 (1977); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 288 (1979)). אומנם, במהלך התפתחות הפסיקה חל ריכוך מסוים בדרישה זו, ובתי המשפט היו נכונים להכיר בחוזה כמסוים דיו אף כאשר לא פורטו תנאי ומועדי תשלום התמורה (ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 800 (1976); ע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מט(5) 739, 747-744 (1996). ואולם. אף אם בית המשפט מוסמך להשלים פרטים חסרים (ראו סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973), השלמה זו אינה אפשרית שעה שבית המשפט מתרשם כי אחד הצדדים לא גמר אומר בדעתו להתקשר חוזית עם האחר.

 

התובעת, באמצעות באת כוחה, העבירה לוח תשלומים מוצע, לראשונה, ביום 29.10.24, יומיים לפני הודעת הנתבע כי אינו מעוניין למכור את הדירה. אומנם, כאשר ליהי כתבה לרחלי בו ביום כי עליה לשפר את לוח התשלומים, רחלי השיבה "מה הם מבקשים ? דברי איתי" (נספח 31 למוצגי התובעת). בכך שיקפה רחלי נכונות מצד התובעת להתגמש בעניין מועדי התשלום. ואולם, גמישות זו הוכפפה מבחינת התובעת לקבלת "תשובת הקונה בדבר מועד ביצוע התשלום השני" (מייל ששלחה רחלי לליהי ביום 29.10.24; נספח 29 למוצגי התובעת), באופן התואם גם את נוסח סעיף 5(ב) לטיוטת החוזה המוצעת (נספח 30 למוצגי התובעת; ראו עוד: חקירת ליהי בעמ' 21 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 34-32).

 

אף לאחר שרחלי שלחה לליהי לוח תשלומים "משופר", הבהירה ליהי "מחר אבדוק מול המוכרים" (עמ' 125 למוצגי התובעת). למחרת היום, בתאריך 30.10.24, כתבה רחלי לליהי "היי, ממתינה לתשובתך לגבי לוח התשלומים", וביום 31.10.24 הוסיפה רחלי ושאלה "יש תשובה לגבי תנאי התשלום ?". התובעת ובאת כוחה ידעו, אפוא, כי מדובר בעניין מהותי הדורש אישורו של הנתבע, וכי לפני כן אין מקום לקביעת מועד לחתימה. בעדותה טענה עדי, "אנחנו לא אישרנו את לוח התשלומים, אנחנו לא סגרנו דברים, אנחנו לא, לא סגרנו על פינוי, על שכר דירה, אני לא יודעת, לא, לא סגרנו על דברים. על ריהוט, על כלום, כי העסקה לא המשיכה" (עמ' 77 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 11-9).

 

הטעם לכך שהנתבע לא אישר את לוח התשלומים נעוץ בכך שהוא ורעייתו טרם מצאו דירה חלופית אחרת שאליה יוכלו לעבור. בדומה לתובעת, שביקשה להמתין בקביעת לוח התשלומים בהסכם עם הנתבע עד להסדרת לוח התשלומים מול רוכש דירתה בקריית ביאליק, היה ברור כי גם מבחינת הנתבע מדובר בעניין מהותי, נוכח כוונתו לרכוש דירה חלופית. אילו היה הנתבע מוצא דירה כאמור, היה עליו להתאים את לוח התשלומים בעסקת רכישתה לתשלומים שאמור היה לקבל ממכירת הדירה לתובעת. בנסיבות אלה, מתעורר קושי בהשלמת החסר החוזי הנוגע למועדי התשלום באמצעות ברירת המחדל הקבועה בסעיף 41 לחוק החוזים, וזאת בשים לב לכך שהמועד והאופן שבו תשולם התמורה היו תלויים, מבחינת הנתבע, בעסקה עתידית לרכישת דירה חלופית. הוראות דומות מצויות אף בסעיפים 9(א) ו-21 לחוק המכר, התשכ"ח-1968.

 

התובעת ידעה כי הנתבע ורעייתו מבקשים למכור את דירתם "בגלל שהם רוצים עוד ילדים ונעשה להם צפוף מדי" (סעיף 12 לתצהירה). משכך, התובעת הייתה מודעת לכך שלוח התשלומים בעסקה צריך להיקבע, למעשה, 'גב אל גב' עם לוח התשלומים שייקבע בהסכם שיערכו הנתבע ורעייתו לרכישת דירה חלופית. לא בכדי המתינה רחלי לקבלת התייחסותו של הנתבע ללוח התשלומים שהוצע, לאחר שאף התובעת עצמה נמנעה, כאמור, מלשלב בטיוטת ההסכם לוח תשלומים מטעמה עד ליום בו חתמה על ההסכם למכירת דירתה. לטעמי, מכלול נסיבות אלה מלמד על הסכמה משתמעת בין הצדדים לקבוע הסדר חוזי השונה מברירת המחדל הקבועה בדין בכל הנוגע למועדי התשלום ולתנאיו.

 

זאת ועוד. בע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א שעל יד הרבנות הראשית והמועצה הדתית תל-אביב-יפו והמחוז (ע"ר) נ' דוד לוי (22.1.2012) (להלן: "עניין חברה קדישא"), הביע כב' השופט א' גרוניס עמדתו, לפיה "...ישנו קושי מסוים בהשלמת חסר בחוזה הנוגע למועד תשלום באמצעות סעיפי ברירת מחדל שתוארו לעיל... זאת, שכן השלמת החוזה מתבצעת על ידי שימוש בסטנדרטים עמומים יחסית, כגון זמן סביר במקרה דנא... זאת, להבדיל מהוראות חוק הקובעות כללי ברירת מחדל המטילים על אחד מהצדדים לחוזה נטל ברור יחסית.... השלמת חסר בחוזה באמצעות סעיפי "ברירת מחדל" העושים שימוש בסטנדרט עמום (בין אם במסגרת השלמת פרטים לצורך דרישת המסוימות בכריתה, בין אם במסגרת פרשנות החוזה) מעוררת לשיטתי מספר קשיים. ראשית, השלמת החוזה באמצעות סטנדרט עמום כמו "זמן סביר" מזמינה מחלוקת בין הצדדים באשר לפרשנותו. אף אם ייקבע כי בין הצדדים נכרת חוזה לפיו התמורה תשולם לאחר זמן סביר, תיתכן מחלוקת באשר לפרשנות מושג זה. להבדיל, כאשר החסר בחוזה מושלם על ידי הוראת חוק המטילה נטל ברור יחסית על אחד מהצדדים לחוזה, הסיכוי למחלוקת עתידית קטן יותר. מעבר לכך, ייתכנו מקרים בהם לא יובאו בפני בית המשפט די ראיות על מנת לפרש מהו זמן סביר בנסיבות העניין. במקרה כזה, ייתכן שיהא צורך בהליכים נוספים על מנת להשלים את החוזה במלואו. שנית, נקיטת גישה מקלה ביחס לדרישת המסוימות והשלמת סעיפים בחוזה באמצעות סטנדרטים עמומים עלולה לגרום לחוסר ודאות בקרב מתקשרים בחוזה. זאת, הן לגבי השאלה האם נכרת ביניהם חוזה מחייב, והן ביחס לתנאיו של אותו חוזה (פרידמן וכהן, בעמ' 65)... בעסקה למכר מקרקעין קיים קושי לקבוע מהו זמן סביר לביצוע החיוב לאחר הכריתה. זאת, שכן במרבית המקרים נהוג לשלם את התמורה לשיעורין. כך גם בעסקאות למכירת נכס מקרקעין, כאשר הממכר כולל אף מבנה שיש להקימו בעתיד (פרידמן וכהן, בעמ' 287-286; כן ראו, ע"א 608/83 שטרנפלד נ' עיזבון המנוח שטרוקסר מוריס ז"ל, פ"ד מא(3) 361, 367-366 (1987); ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בניין, פ"ד מב(2) 278, 285-284 (1988)). יפים לעניין זה דברים שאמר השופט מ' בייסקי בע"א 825/79 אחים שרבט חברה לבניין בע"מ נ' שוורצבורד, פ"ד לו(4) 197, 212 (1982): "אין זה [מועד התשלום - א.ג] מרכיב, אשר לענייננו יכולים אנו לפנות לסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי). ראשית, משום שמזיכרון הדברים משתמעת כוונה אחרת, היינו "הסדר בינינו" ולא השלמה נורמאטיבית באמצעות הוראות חוק משלימות; ואולי בעיקר משום העדר כל אפשרות לקבוע, מהו זמן סביר לקיום חיוב כזה בעסקת מקרקעין, שבנדון לא קיימים נהגים מקובלים, והכול, באמת, תלוי בהסכמה הדדית של המתקשרים... ואין זה עניין של נקודה טפלה, שלגביה יש להניח, שלצדדים לא היה אכפת מה ייקבע, כך שבית המשפט יקבע זאת עבורם"... (סעיפים 16-15 לפסק הדין) (ההדגשות אינן במקור).

 

דברים אלו יפים אף לענייננו. השלמת החוזה באמצעות אמת מידה עמומה שעניינה "זמן סביר" תחייב, בנסיבות המקרה דנא, את בית המשפט לקבוע עבור הצדדים הסדר חוזי שלא אליו כיוונו בעת המשא ומתן. כפי שציין כב' השופט גרוניס בעניין חברה קדישא, בעסקאות למכר מקרקעין קיים קושי מובנה בקביעת פרק הזמן הסביר לביצוע חיוב לאחר כריתת החוזה, במיוחד שעה שהתמורה משולמת, כמקובל, לשיעורין. בנסיבות אלה, אין אפשרות מעשית להסתמך על נוהג כללי בעסקאות מכר מקרקעין, שכן, מועדי התשלום ותנאיהם נגזרים, בכל עסקה, מנסיבותיה הקונקרטיות, מאילוצי הצדדים ומההסכמות שאליהן הגיעו. כך, למשל, אין דומה עסקה שבה המוכר אינו נזקק לתמורה במועד קרוב, לעסקה שבה המוכר נדרש לקבל את כספי התמורה לאלתר, בין היתר, לצורך מימון רכישתה של דירה חלופית.

 

למען שלמות התמונה, יוער כי אין לקבוע באופן קטגורי שבכל עסקת מקרקעין, אי הסכמה בין הצדדים ביחס למועדי התשלום מעידה בהכרח על היעדר מסוימות ועל אי השתכללות החוזה. לעתים, המחלוקת בעניין זה תהיה שולית ביחס ליתר תנאי העסקה, ובנסיבות מתאימות ניתן יהיה להשלים את החסר באמצעות הוראות הדין. כך, מקום שבו עולה מן הנסיבות כי המוכר היה אדיש למועדי התשלום, לא יוכל הוא להיאחז במחלוקת בעניין זה כבסיס לטענה כי החוזה לא השתכלל. בדומה, מקום שבו הרוכש היה נכון לשלם את מלוא התמורה לאלתר – באופן המגשים, למעשה, את קיום החוזה במתכונת המיטבית מבחינת המוכר – עשוי הדבר להספיק לצורך השלמת החסר בהתאם לכללי ברירת המחדל. כך גם כאשר בית המשפט משתכנע כי עמידתו של המוכר על אי ההסכמה ביחס למועדי התשלום אינה אלא ביטוי לחוסר תום לב או ניסיון להתחכם ולהתנער מהסכמות שאליהן הגיעו הצדדים קודם לכן. במקרים מעין אלה, ייטה בית המשפט להידרש למנגנוני השלמת החסר הקבועים בדין, ולא לאפשר לאותו צד להיבנות ממחלוקת שנותרה בעניין שולי או ממניע שאינו עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב.

 

לא כך הם פני הדברים בענייננו. התרשמתי כי עמידתו של הנתבע על קביעת מועדי תשלום הייתה כנה ומהותית, ונבעה מטעמים ענייניים וממשיים. הנתבע אף לא הגיע לשלב שבו נדרש לאשר את מועדי התשלום, שכן, במועד הרלוונטי טרם גמר אומר בדעתו להתקשר בחוזה. זאת, לאחר שלא עלה בידו למצוא דירה חלופית לרכישה, חרף מאמצים ניכרים שהשקיע בכך, מאז הודיע לו מר הרמן, ביום 13.10.24, כי לא יוכל לרכוש דירה חלופית בסכום שבו ביקש לרכשה מלכתחילה.

 

סיכום ביניים – גמירת דעת ומסוימות

 

במקרה דנא התרשמתי כי לא התגבשה בין הצדדים הסכמה חוזית המלמדת באופן ברור על מפגש רצונות. טיוטת החוזה שהוחלפה בין עורכות הדין, כשלעצמה, אינה מספקת. מכלול ההתנהגות אינו מעיד על הסכמה מחייבת. הצדדים היו קרובים לבוא בקשר חוזי מחייב. ואולם, המשא ומתן ביניהם לא הבשיל לכלל הסכם משפטי מחייב. לא גובשה טיוטה סופית והצעת התובעת טרם אושרה על ידי הנתבע, וממילא, לא הייתה גמירת דעת מצדו להתקשר בחוזה מחייב.

 

התובעת לא הייתה רשאית להניח דבר קיומו של חוזה חתום בטרם סוכמו כלל התניות בין הצדדים, לרבות מועדי תשלום התמורה. חזרתו של הנתבע מהעסקה מאחר שלא מצא דירה חלופית ולא קיבל אישור משכנתא, מסבירה את הסיבה לפרישתו, אך אינה מוכיחה שהייתה קודם לכן הסכמה מצדו למועדי התשלום או גמירת דעת מצדו להתקשר בחוזה. לא מצאתי כי בנסיבות המקרה דנא ניתן להשלים את העסקה על פיה. הטיוטה אומנם מפורטת ומכילה הסכמות רבות, אך אין בכך די.

 

אף היעדר החתימה על טיוטת ההסכם, מהווה אינדיקציה ראייתית משמעותית בשאלת היעדר גמירת הדעת, כפי שפורט לעיל.

 

תמציתם של אלה מלמד כי בהיעדר גמירת דעת ומסוימות מלאה, הטיוטה הבלתי חתומה שהוחלפה בין עורכות הדין, לא השתכללה לכדי הסכם מחייב. משכך, אני דוחה את הסעד שעניינו פסיקת פיצויים מוסכמים, שכן, בהיעדר הסכם מחייב אין לייחס לנתבע הפרה יסודית כלשהי מכוח טיוטה לא חתומה. ממילא, אין מקום לפסוק לתובעת פיצויים מוסכמים מכוח טיוטה זו בלבד.

 

התנהלות באת כוח הנתבע, עוה"ד ליהי, מעוררת קושי, אך אין בה כשלעצמה כדי לשכלל ההסכם

 

לא ניתן לסיים פרק זה, בלא להידרש לפער העובדתי שנוצר בין הנתבע לבין באת כוחו, ליהי, ביחס להתנהלות סביב העסקה. הפער נבע מכך שהנתבע לא שיתף את באת כוחו בכל העובדות, כפי שפורט לעיל. ואולם, גם דרך התנהלותה של ליהי כבאת כוחו לא חפה מקשיים, ואילו הייתה פועלת כחובתה, ספק אם תביעה זו הייתה באה לעולם.

 

כך, הנתבע טען כי ליהי לא העבירה לו את הטיוטה הראשונה ששלחה לרחלי (סעיף 16 לתצהירו; חקירת הנתבע בעמ' 80 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 37-31; כן ראו חקירתו בעניין הסעד הזמני, עמ' 12 לפרו' מיום 3.2.25 שו' 36-28; שם, עמ' 13 שו' 4-3; שם, עמ' 14 שו' 8; שם, עמ' 15 שו' 2-1; כן ראו תשובתה מעוררת הקושי של ליהי בחקירתה, עמ' 4 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 32-18). גרסת הנתבע בנדון לא נסתרה.

 

אף התרשמתי כי ליהי לא טרחה לעדכן את הנתבע או את עדי בעניין דרישותיה מרחלי לשיפור לוח התשלומים, ובוודאי שלא קיבלה את אישורם בעניין שינוי לוח התשלומים (חקירת הנתבע בעמ' 103 לפרו' מיום 6.5.26, שו' 2-1; חקירתו בעניין הסעד הזמני, עמ' 13 לפרו' מיום 3.2.25 שו' 9-5 ושו' 29-23 ובעמ' 15 שו' 20-14 ובעמ' 16 שו' 11-10; תמלול שיחתה של עדי עם התובעת, עמ' 169-168 למוצגי התובעת). למעשה, הנתבע ובאת כוחו ליהי כלל לא שוחחו טלפונית מאז שעניין מכירת הדירה הועבר לטיפולה (חקירת הנתבע, עמ' 12 לפרו' מיום 3.2.25 שו' 16-14), והשיח ביניהם התמצה בחלופת הודעות מצומצמת (שם, שו' 23-20). אומנם, כבר קבעתי כי רחלי הייתה ערה לכך שהערות ליהי הועברו על דעתה, אך אין בכך כדי להקהות מחובתה של ליהי לעדכן את הנתבע בכל שלב בשיח בינה לבין רחלי.

 

חובת הגילוי והנאמנות של עורך דין מחייבת אותו למסור ללקוח מידע ופרטים רלוונטיים ולהסביר לו את משמעותם. ליהי חייבת הייתה לקבל את אישורו של הנתבע לנוסח טיוטת החוזה שבדעתה היה להעביר לרחלי, ולקבל את אישורו לנוסח זה. לאחר מכן, חובה היה עליה לשתף את הנתבע בכל שינוי בנוסח הטיוטה, ובוודאי בכל הנוגע להצעת רחלי בעניין לוח התשלומים ולהערות שראוי להעביר בעניין זה. ליהי אף הייתה חייבת להבהיר לנתבע את המשמעות העשויה להיות להעברת טיוטת חוזה ולהחלפת הערות בין עורכות הדין. מכוח יחסי השליחות והנאמנות על עורך דין למסור ללקוח דין וחשבון ומידע על כל פעולותיו בקשר עם טיוטת החוזה, אף אם הלקוח לא דרש זאת. אילו הייתה ליהי מעדכנת את הנתבע על המשמעות האפשרית העשויה לנבוע מהעברת הטיוטה, כמו גם על החלפת ההערות, נוסח הטיוטה וההצעה בעניין לוח התשלומים, היה בכוחו לבקש ממנה להשהות את המגעים עם רחלי.

 

ניהול משא ומתן תוך הפרת חובת תום הלב

 

אחר שקבעתי כי לא נכרת חוזה מחייב בין הצדדים, אין מקום לאכוף את הטיוטה כחוזה. ממילא, כפי שציינתי לעיל, משלא נכרת חוזה מחייב בין הצדדים, אין מקום להיעתר לדרישת התובעת לפיצוי מוסכם, שכן, הזכאות לפיצוי זה פורטה בטיוטת חוזה שלא השתכללה.

 

עם זאת, מתעוררת שאלה נפרדת של תום לב במשא ומתן. סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מחייב לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, ומאפשר פסיקת פיצויים בגין הנזק שנגרם עקב המשא ומתן, גם כאשר החוזה עצמו לא נכרת (ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות, פיתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673 (1983); להלן: "עניין פנידר"). חובת תום הלב נבחנת באופן אובייקטיבי, לפי אמות מידה של האדם הסביר, אך יש ליתן משקל גם ליסודות סובייקטיביים, לרבות התכונות והנתונים האישיים של הצדדים לעסקה (בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828 (1980); ע"א 207/79 רביב משה ושות' בע"מ נ' בית יולס בע"מ, פ"ד לז(1) 533 (1982); עניין פנידר).

 

בענייננו, לצד הסעד לפסיקת פיצוי מוסכם שכאמור נדחה על ידי מאחר שלא השתכלל חוזה מחייב, התובעת עתרה לפסיקת פיצויי קיום בסך 171,314 ₪, "בגין הפסד הנחה בסך 170,000 ₪, שהעניק לה הנתבע במחיר הדירה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 30.10.24" (סעיף 2.2.2 לכתב התביעה), ולחלופין, פיצויי הסתמכות בסך 132,738 ₪ עקב מכירת דירתה בקריית ביאליק לצורך מימון רכישת דירתו של הנתבע (שם, שם; ראו עוד: שם, סעיף 4.2).

 

התובעת השתיתה את עיקר דרישתה לפסיקת פיצויי קיום, כתוכנה הנטען כאמור, ולחלופין לפיצויי הסתמכות בגין מכירת דירתה הקודמת, על הטענה כי הנתבע הפר את חובתו לנהוג בתום לב במשא ומתן החוזי ביניהם (סעיף 2.2.2 לכתב התביעה). בנסיבות אלה, יש לבחון תחילה האם הנתבע ניהל את המשא ומתן עם התובעת בחוסר תום לב, וככל שכך ייקבע – האם התובעת זכאית לפיצוי, ומה היקפו.

 

טרם נידרש לסעדים הללו, ייאמר כי בסיכומיה עתרה התובעת לפסיקת פיצויי קיום עקב ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, בסך 204,569 ₪, "בגין הפיצוי המוסכם" (עמ' 1 לסיכומים; סעיף 3(ב)). עוד נידרש להלן לשאלת אפשרות פסיקת פיצויי קיום בנסיבות המקרה דנא. ואולם, כבר בשלב זה אבהיר כי מאחר שבכתב התביעה עתרה התובעת כאמור לפסיקת "פיצויי קיום בסך 171,314 ₪" בלבד (סעיף 2.2.2 לכתב התביעה; ההדגשה בקו תחתי במקור), אין בכוחה לטעון בסיכומיה, לראשונה, לפסיקת סכום גבוה יותר כפיצויי קיום.

 

ביסוד החוזה מונחת האוטונומיה של הרצון הפרטי, ובכלל זאת, אפשרות הבחירה המודעת האם להתקשר בחוזה. עיקרון חופש החוזים מאפשר לכל צד לנהל משא ומתן ללא חשש שמא ייקשר בחוזה מחייב מבלי שגמר אומר בדעתו לעשות כן. בהתאם לכך, כל צד הנכנס למשא ומתן, נוטל על עצמו סיכון כי בסופו של יום, העסקה לה ציפה, לא תצא אל הפועל, שכן, הצד האחר רשאי לפרוש מהמשא ומתן, כל עוד לא הביע גמירת דעתו המלאה להתחייב בחוזה (ראו, למשל, ע"א 921/91 אזערי נ' עיזבון רחל לווינברג (4.8.93)). בע"א 251/84 חברת ס.ג.פ להשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(2) 463 (1985), נקבע "...סעיף 12 הנ"ל אינו בא לכפות על אלו המנהלים משא ומתן את החובה לכרות חוזה בכל תנאי ובכל מחיר ולחייב בפיצויים את כל מי שמחליט, לפי מיטב שיקולו ומצפונו, שעסקה פלונית המוצעת לו אינה כדאית ואינה רצויה, וזאת גם אם מתברר, כי הוא שגה בכך מבחינה אובייקטיבית..." (להלן: "עניין ס.ג.פ להשקעות").

 

עם זאת, הפעלת זכותו של צד לפרוש ממשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, כפופה לחובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים. פרישה ממשא ומתן צריך שתיעשה בתום לב ומשיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים (ע"א 416/89 גל אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177, 185 (1992)).

 

כפי שנקבע בעניין ס.ג.פ להשקעות, סעיף 12 לחוק החוזים דן במערכת נסיבות מוגדרת, שעניינה סטייה מנורמה מוסרית החלה על כל מי שמנהל את המשא ומתן, בכל הנוגע להתנהגות שאין מצפים לה מצד אדם הגון וישר דרך, מאחר שיש בה כדי להערים על הצד האחר או שיש בה כדי הסתרה פסולה של נתונים עובדתיים שהצד האחר זכאי לדעת אותם, ומן הראוי היה לגלותם לו מראש.

 

בענייננו, אינני סבור כי ניתן לזהות פסול מוסרי בדרך הילוכו של הנתבע, או לקבוע כי נהג בדרך שתכליתה להערים על התובעת או להסתיר ממנה במכוון נתונים עובדתיים רלוונטיים. פרישת הנתבע נעשתה בשלב המשא ומתן, עוד בטרם השתכללו גמירת דעת ומסוימות מלאים. התובעת טענה כי הנתבע "לא הציג שום טעם מוצדק לסירובו לחתום על ההסכם ולקיים את העסקה" (עמ' 11 לסיכומים). אין בידי לקבל טענה זו. הנתבע סירב לחתום על ההסכם מאחר שלא מצא דירה חלופית התואמת את יכולותיו הכלכליות. לאחר שהנתבע ורעייתו הבינו כי התמורה שיוכלו לקבל בגין מכירת דירתם עומדת על 2,030,000 ₪ בלבד, חלף הסכום המקורי שסברו כי בכוחם לקבל תמורת הדירה, יועץ המשכנתאות הבהיר להם כי תקציב מוגבל זה לא יאפשר להם לרכוש את הדירה בה חפצו מלכתחילה. לפיכך, הנתבע ורעייתו ניסו לאתר דירה חלופית במחיר התואם את משאביהם הכספיים, אך הדבר לא הסתייע בידם. אין לומר כי הסירוב לחתום על ההסכם בנסיבות אלו, איננו ענייני או איננו מוצדק, בהינתן שאותה עת לא השתכללה גמירת דעת ומסוימות מלאים.

 

חרף כל האמור, אף שמצאתי כי הנתבע לא פעל בדרך של מצג או הטעייה מכוונים, סבורני כי במערך היחסים שבינו לבין התובעת, התנהלותו במשא ומתן אינה מקובלת ואינה עולה כדי תום הלב הנדרש בין הנושאים ונותנים לקראת כריתתו של חוזה.

 

לאמור, הנתבע סבר בתום ליבו, אף אם בשגגה, כי כל עוד הצדדים לא חתמו על ההסכם, אין בהחלפת טיוטות הסכם בין עורכות הדין כדי להבשיל את ההתקשרות לכדי חוזה מחייב. בעניין זה מצאתי את עדותו של הנתבע כמהימנה. עם זאת, בהתאם להלכה הנוהגת, המדד לתום ליבם של הצדדים אינו נבחן על יסוד כוונותיהם הסובייקטיביות, אלא בהתאם לביטוי החיצוני והאובייקטיבי של התנהלותם, לרבות תוכן המסמך, התנהגות הצדדים, דבריהם, נסיבות המשא ומתן והיחס שקבעו בין הטיוטה לבין ההסכם העתידי. במקרה דנא, הנתבע לא הנחה את באת כוחו להבהיר לבאת כוח התובעת כי החלפת הטיוטות נועדה לאפשר התקדמות ניסוחית בלבד וכי היא אינה מוסמכת להתחייב בשמו. אומנם, כבר קבעתי כי באת כוח התובעת הייתה מודעת לכך שההערות שהעבירה באת כוח הנתבע הועלו על דעתה בלבד, ומשכך לא נוצרה בענייננו הרשאה נחזית. ואולם, מסקנה זו אינה נובעת מפעולה יזומה מצד הנתבע, אלא מכך שבאת כוחו טרחה להבהיר זאת מיוזמתה, ללא שהנתבע הנחה אותה לעשות כן מבעוד מועד.

 

זאת ועוד. הנתבע ורעייתו לא עדכנו את באת כוחם כי תנאי למכירת דירתם נעוץ בקבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, לצורך רכישת דירה חלופית. יתרה מכך, אף לאחר שיועץ המשכנתאות הבהיר לנתבע ולרעייתו כי לא יוכלו לרכוש את הדירה שחפצו, הנתבע עדכן את מר ספיר, המתווך, בלבד ולא את באת כוחו. זאת, אף שהנתבע ידע כי בנסיבות אלה אפשר שלא יעלה בידו למצוא דירה אחרת המתאימה לצורכי בני משפחתו. אילו היה הנתבע מעדכן את באת כוחו הן על התנאי לחתימה הנעוץ בקבלת אישור עקרוני למשכנתא והן על הגילוי המשמעותי שהתחוור לו בשיחה עם יועץ המשכנתאות, לא מן הנמנע כי התובעת ובאת כוחה היו מכלכלות צעדיהן אחרת בשלב מוקדם יותר.

 

הנתבע ורעייתו העידו, כאמור, כי קיוו שהמתווך מטעמם יעביר לאחרים את המידע שמסרו לו. ואולם, אין להחליף משאלת לב בדרך התנהלות ראויה. אין די בתקווה כי מידע מהותי יועבר באמצעות צד שלישי, ואין להחליף בכך את חובתו של צד למשא ומתן לפעול באופן אקטיבי וברור. הנתבע יכול היה לדעת כי המידע שמסר למתווך הוא מידע מהותי, שיש בו כדי להשפיע על המשך המגעים בין הצדדים ועל התנהלותם. בנסיבות אלה, על אף שהנתבע לא חייב לוותר על האינטרסים הכלכליים שלו, היה עליו לוודא באופן פוזיטיבי כי המידע הובא לידיעת הגורמים הנוגעים בדבר.

 

החובה לנהוג בתום לב בשלב המשא ומתן קבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים. תוצאות הפרת החובה קבועות בסעיף 12(ב) לחוק החוזים, "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב, חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן...".

 

בהלכה הפסוקה נקבע זה מכבר כי הסעד בגין הפרת חובת תום הלב בשלב המשא ומתן מוגבל, ככלל, לפיצויי הסתמכות, דהיינו, ל"פיצויים שליליים", אשר מטרתם להעמיד את הנפגע במצב שבו היה עומד לולא נכנס למשא ומתן, וכי אין הנפגע זכאי לפיצויים בגין הנזקים שהיו עשויים להיגרם לו אילו הושלמה העסקה (ע"א 800/75 משה קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי, רמת יוסף, בת ים, אגודה עותמנית, פ"ד לא(3) 813 (1977)).

 

ברבות הזמן, הורחבה ההלכה ונקבע כי ישנם מקרים, אף אם חריגים, בהם רשאי בית המשפט להעניק פיצויי קיום, דהיינו, "פיצויים חיוביים", תוך העמדת הנפגע במצב בו היה עומד אילו הושלמה העסקה. מקרים אלו צומצמו למצבים בהם תנאי ההסכם גובשו ורק הפרת חובת תום הלב מנעה את כריתתו. הדבר תלוי בנסיבותיו של כל מקרה תוך התחשבות במידת חוסר תום הלב, בציפיות הצדדים, בשלב שבו מצוי המשא ומתן ובנתונים אחרים העשויים להיות רלוונטיים (ראו, למשל, ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 (2002); להלן: "עניין קל בנין")).

 

ויודגש. הכלל הנוהג בגין הפרת חובת תום הלב בשלב המשא ומתן, עודנו פסיקת פיצויים שליליים. ככלל, פסיקת פיצויים חיוביים מחייבת זהירות רבה. כבר נקבע כי אף אם תחושת הצדק והמסכת העובדתית נוטים לפסיקת פיצויים חיוביים, בפסיקתם יש משום קשיים עיוניים ומעשיים. מן הצד העיוני, ניתן לראות בהם משום כפיית חוזה שהצדדים לא הסכימו לכרות, ומן הצד המעשי, פסיקת פיצויים חיוביים מתבססת על השערות ספקולטיביות וקביעת אומדן ביחס לחוזה שלא השתכלל, תוך הכרעה ביחס לנסיבות עובדתיות עמומות. על כן, נקבע, כי אף ש"ייתכנו, אפוא, מקרים בהם ייפסקו פיצויים חיוביים, אולם אלה יהיו חריגים, ויינתנו במשורה ובמידה..." (ע"א 434/07 אריק פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (14.6.09); ראו עוד: ע"א 4832/23 אל מול הים בע"מ נ' עיריית בת ים ‏(‏22.9.2024‏)‏‏. למען שלמות התמונה יוער כי רשימת התרופות בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן אינה בגדר רשימה סגורה.

 

האם יש מקום לפסוק לתובעת פיצויי קיום

 

לטעמי, המקרה דנא אינו נמנה על המקרים החריגים בהם יהא זה מוצדק לפסוק לטובת התובעת פיצויי קיום.

 

ראשית, אין לומר כי רק הפרת חובת תום הלב מצד הנתבע גרמה לאי חתימת החוזה. כאמור, החוזה לא נחתם משום שלא הייתה גמירת דעת ומסוימות מלאים.

 

שנית, אף אם התובעת הייתה זכאית לפיצויי קיום, הפעלת זכות זו כפופה לעקרון תום הלב אף מצדה. התובעת או באת כוחה לא עדכנו את הצד שכנגד כי הליך מכירת דירת התובעת בקריית ביאליק מתעכב עד ליום 29.10.24, ולמעשה, התובעת דרשה להתקדם לעבר החתימה על החוזה רק לאחר שהגיעה להבנות עם רוכש דירתה ביחס לתנאי מכירת הדירה. התובעת לא רשאית הייתה להניח כי הנתבע ימתין עד להתגבשות תנאי מכירת דירתה, תוך ציפייה כי באותו מועד יהא הנתבע מחויב למכור את דירתו, בין אם נוצרה גמירת דעת מלאה מצדו ובין אם לאו.

 

שלישית, בכתב התביעה עתרה התובעת ל"פיצויי קיום", כהגדרתה, בסך 171,314 ₪, "בגין הפסד הנחה בסך 170,000 ₪, שהעניק לה הנתבע במחיר הדירה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 30.10.24 ..." (סעיף 2.2.2 לכתב התביעה; ראו עוד: הוראת סעיף 11 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). ההפרש אליו כיוונה התובעת הוא הפער שבין סך של 2,030,000 ₪, מחיר הדירה עליו סיכמו הצדדים, לבין 2,200,000 ₪, מחיר הדירה שדרש הנתבע בתחילת המשא ומתן.

 

ההנחה כי ההפרש בסך 170,000 ₪ מהווה פיצויי קיום, מבוססת על כך שאם התובעת הייתה רוכשת את הדירה היא הייתה יכולה למכור אותה במחיר אותו דרש הנתבע תחילה, 2,200,000 ₪. ואולם, הנחה זו סותרת במובהק את הראיות בתיק דנא.

 

כך, בחקירתה, ציינה התובעת כי המתווך מטעמה, טל, בדק את מחיר הדירה, ומצא כי ערכה "באזור ה-1,850,000, 1,900,000 ₪" (עמ' 81 לפרו' מיום 26.4.26 שו' 10). התובעת הוסיפה כי נוכח חריגת הבנייה בדירה והצורך בהכשרתה, אף ייתכן כי מחיר הדירה "פחות, בדרך כלל לפי מה שאני מכירה מורידים 30,000-20,000 ₪ על חריגה" (שם, שו' 17; התובעת אף טענה כי במועד חקירתה הנגדית, היא סבורה שמחיר הדירה אף נמוך יותר – שם, שו' 32-20).

 

לא ברור, אפוא, כיצד עותרת התובעת לפסיקת "הפסד הנחה" שהעניק לה הנתבע מהמחיר שדרש תחילה בסך 2,200,000 ₪, כאשר היא עצמה מודה כי מחיר הדירה הריאלי עמד בשעתו על כ-1,850,000 ₪ בקירוב. אילו הייתה התובעת רוכשת את הדירה במחיר של 2,030,000 ₪ בהתאם למחיר שהצדדים סיכמו ביניהם, הרי לשיטתה מדובר היה בעסקת הפסד, שכן, שווי הדירה הריאלי עמד על כ-1,850,000 ₪ בלבד. בוודאי שלא הוכח כי היה נגרם לתובעת יתרון כלכלי מרכישת הדירה.

 

לכך עוד יש לצרף את העלויות הנלוות לרכישת דירה, החל מתשלומי מס רכישה ולעתים מס שבח, תשלומי אגרות, שכר טרחת עורך דין ועוד. התובעת לא הציגה חישוב של עלויות אלו, שאותן יש להפחית מ-2,200,000 ₪, כדי לברר את הרווח הנטען שנמנע ממנה.

 

רביעית, דרכו של עולם כי במהלך משא ומתן למכירת דירה, המחיר שדורש המוכר תחילה איננו בהכרח המחיר בו הוא מוכר את דירתו בסופו של דבר. בנסיבות אלה, כאשר התובעת והנתבע הגיעו להסכמה לפיה מחיר הדירה יעמוד על סך 2,030,000 ₪, חלף דרישת הנתבע תחילה לתמורה בסך 2,200,000 ₪, אין הדבר מלמד בהכרח כי ערכה האמיתי של הדירה הוא כפי דרישת הנתבע תחילה. כאמור, בענייננו, דווקא מתפרש היפך הדבר. גם מטעם זה לא ברור מה פשר מצאה התובעת לדרוש פסיקת "הפסד הנחה" לכאורי שלא תואם כלל את מחיר הדירה, וממילא לא הוכח.

 

האם יש מקום לפסוק לתובעת פיצויי הסתמכות

 

כסעד חלופי לפיצויי הקיום, עתרה התובעת כאמור לפסיקת "פיצויי הסתמכות בסך 132,738 ₪ עקב מכירת דירתה לצורך מימון רכישת הדירה, בגין הפסדיה כדלקמן: מכירת דירת התובעת בהפסד בסך 80,000 ₪ ביחס לשווי השוק; עמלת מתווך בסך 25,228 ₪...; שכ"ט עו"ד בסך 5,387 ₪...; עוגמת נפש בסך 22,123 ₪..." (סעיף 2.2.2 לכתב התביעה).

 

לשון אחר, התובעת טענה כי לצורך מימון רכישת דירתו של הנתבע, היא נאלצה למכור את דירתה בקריית ביאליק במחיר הנמוך ממחיר השוק בסך 80,000 ₪, וכי נוסף לכך, נאלצה לשלם למתווך דירות, לשאת בעלות שכר טרחת עורך דין. כן עתרה לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש.

 

כזכור, פיצויי הסתמכות נועדו להעמיד את הנפגע במצב שבו היה עומד אילולא נכנס למשא ומתן.

 

בענייננו, התובעת טענה בתצהירה כי בחודש יוני 2024, לערך, החליטה לרכוש דירה למגורים בשכונת צאלים בעיר אילת, בה היא מתגוררת משנת 2007, ולצורך כך פנתה למתווך טל. עוד טענה התובעת כי לצורך מימון רכישת הדירה, החלה לפרסם את דירתה בקריית ביאליק למכירה, ובה בעת, נערכה ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות (סעיפים 7-6 לתצהירה). כן טענה כי רק במהלך חודש אוגוסט 2024 החל הנתבע לפרסם את דירתו (שם, סעיף 8).

 

הנה כי כן. התובעת הודתה כי התכוונה להעתיק את מקום מגוריה לשכונת צאלים בעיר אילת, וכי לצורך מימון רכישת דירה חדשה, פרסמה את דירתה בקריית ביאליק למכירה. רק בשלב מאוחר יותר, במנותק מהחלטתה למכור את דירתה לשם רכישת דירה אחרת באילת, היא נחשפה למודעת פרסום דירתו של הנתבע. נוכח האמור, אני דוחה את טענת התובעת לפיה מכרה את דירתה רק בעקבות רצונה לרכוש את דירתו של הנתבע.

 

אכן, אפשר שהתובעת האיצה את המגעים למכירת דירתה בקריית ביאליק בעקבות ההיתכנות לרכישת דירתו של הנתבע. ואולם, לא הובאו ראיות להוכיח האמור. ממילא, מאחר שהתובעת החלה לפרסם את דירתה למכירה כחודשיים לפני שהנתבע החל לפרסם את דירתו למכירה, חזקה כי המחיר שקיבלה עבור דירתה היה המחיר המרבי שהיה בכוחה לקבל אותה עת.

 

בכל מקרה, מאחר שהנתבע טרם הודיע עמדתו ביחס לטיוטת החוזה, בפרט לעניין לוח התשלומים, אין לתובעת להלין אלא על עצמה, על כך שהזדרזה למכור את דירתה במחיר שנטען כי היה נמוך משוויו בשוק אותה עת, תוך הנחה משתמעת כי העסקה עם הנתבע סגורה. למעשה, אף אם התובעת והנתבע היו מגיעים להסכמה ביחס לכל פרטי החוזה, לרבות לוח התשלומים, אפשר כי הנתבע היה מסכים לקבל חלק נכבד מהתמורה במועד מאוחר יותר, באופן שעשוי היה להעניק לתובעת אורך רוח מבחינת תנאי מכירת דירתה. בדרך זו אפשר כי התובעת הייתה נמנעת ממכירת דירתה במחיר נמוך לכאורה משוויו הריאלי, כטענתה.

 

יתר על כן, לצורך הוכחה כי מכרה את דירתה בהפסד לכאורה, התובעת נסמכה על חוות דעתה של השמאית, הגב' מורן לביא-ליבנה. בחוות הדעת אמדה השמאית לביא-ליבנה את שווי זכויות הבעלות בדירה בסך 1,150,000 ₪, בעוד התובעת מכרה את דירתה בקריית ביאליק ביום 29.10.24 בסך 1,070,000 ₪ (נספח 33 למוצגי התובעת). לפיכך, נטען כי בעת המכירה התובעת הפסידה 80,000 ₪ משווי השוק של הדירה.

 

ואולם, בחקירתה הודתה השמאית כי הפחתה של 10-5 אחוזים ממחיר דירה, תואמת את גדר הסטייה מניתוח עסקאות בעת מכירתה (שם, עמ' 7 לפרו' מיום 26.4.26, שו' 23-21). לדבריה, בעת מכירת דירה, סטייה שעומדת אף על שבעה אחוזים ממחיר הדירה, היא סבירה (שם, עמ' 8 שו' 18-6). לפיכך, יש לדחות טענת התובעת לפיה נדרשה "להתפשר משמעותית על מחיר דירתי ביחס לשווי השוק" (סעיף 18 לתצהירה). כאמור, סטייה בת כשבעה אחוזים ממחיר הדירה שנקבע על ידי השמאית לביא-ליבנה, מצויה בגדר תחומי משא ומתן סביר בין צדדים לעסקה.

 

הוא הדין בכל הנוגע לדרישות הנוגעות לעמלת תיווך ולשכר טרחת עורך דין. מאחר שהתובעת הצהירה כאמור כי התכוונה למכור את דירתה לצורך רכישת דירה חלופית באילת, מאליו מובן כי היה עליה לשאת בשכר טרחת עורך דין, יהא מועד מכירת הדירה אשר יהא. אף ההיזקקות למתווך לשם מכירת דירתה, חזקה כי נעשה מאחר שהתובעת לא הצליחה למכור את דירתה בגפה או משיקולים אחרים הקשורים בהחלטתה בנדון. כך או אחרת, אין סיבה לפסוק לתובעת את תשלום דמי התיווך ששילמה לצורכי מכירת דירתה.

 

אשר לדרישה לפסיקת עוגמת נפש, ייאמר כי בפסיקה נקבע כי פיצוי בגין נזק לא ממוני אינו נפסק כדבר שבשגרה, וכי פסיקתו תיעשה במקרים מיוחדים בהם האכזבה, התסכול או הפגיעה חורגים מתוצאה רגילה של עסקה שלא השתכללה (ע"א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998); ע"א 8588/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010)). בענייננו, הנתבע שינה דעתו במהלך המשא ומתן על רקע הנסיבות שהתהוו, אך לא עשה כן תוך הפרה בוטה של יחסי האמון בין הצדדים, ובוודאי שלא פעל בזדון או בדרך פוגענית אחרת. כבר ציינתי כי הנתבע לא יצר מצג שהעסקה סגורה, וממילא, לא גרם לתובעת להסתמך עליו. אכן, אך טבעי שהתובעת חשה תסכול ואכזבה מכך שהעסקה עם הנתבע לא יצאה אל הפועל, אך באכזבה סובייקטיבית רגילה המאפיינת כל שיח שלא הסתיים בחתימה על חוזה, אין די.

 

סיכום

 

אחר כל זאת נמצאנו למדים כי בין הצדדים לא השתכלל הסכם מחייב. לפיכך, לא מצאתי לפסוק לתובעת פיצויים מוסכמים. אף לא מצאתי לפסוק לתובעת פיצויי קיום בסך 171,314 ₪ בגין הפסד הנחה לכאורי בסך 170,000 ₪ מדרישת המוכר לכתחילה לגבי מחיר הדירה, כמבוקש בסעיף 2.2.2 לכתב התביעה, מן הטעמים שפורטו לעיל (אשר לדרישה לפסיקת פיצויי קיום בגין ראש נזק אחר, כמפורט בעמ' 1 לסיכומי התובעת, סעיף 3(ב), כבר ציינתי כי דרישה זו נדחית על ידי, שכן, כתבי הטענות גודרים את יריעת המחלוקת ואת הסעדים המבוקשים. על כן, אין להלום דרישה לפסיקת סכום גבוה יותר בגין פיצויי קיום מזה אשר נתבע בכתב התביעה). אף באשר לדרישה לפסיקת פיצויי הסתמכות בסך 132,738 ₪ על רקע טענת התובעת כי מכרה את דירתה הקודמת לצורך מימון רכישת דירתו של הנתבע, מצאתי לדחות הדרישה בשל הטעמים שפורטו לעיל.

 

עוד אציין כי חרף קביעתי שלפיה הנתבע התנהל בחוסר תום לב, לא מצאתי כי יש מקום לפסוק לתובעת פיצויי הסתמכות על דרך האומדנה, לאחר שראשי הנזק שנכללו בתביעה נדחו.

 

פסיקת פיצויים על דרך אומדן אפשרית רק כאשר מוכח עצם קיומו של נזק הסתמכות וקשר סיבתי, והקושי שנותר הוא בעיקר בכימות הפיצוי. אומנם, סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) מחיל בשינויים המחויבים את סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ועל כן, בית המשפט מוסמך לפסוק פיצוי בעד נזק שאיננו של ממון "בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין", דהיינו, על דרך של אומדן. ואולם, על מנת לקבל פיצוי זה, צריך הנפגע להוכיח את עצם קיומו של הנזק ואת הקשר הסיבתי בינו לבין הפרת החובה. האומדן כשלעצמו איננו תחליף להוכחת הנזק או ההוצאות. לפיכך, אף שהפרת חובת תום הלב במשא ומתן עשויה להקים עילה לפיצוי, עדיין מוטל על התובע להוכיח שנגרם לו נזק עקב המשא ומתן, וכן להראות את הקשר הסיבתי ואת הצפיות (ע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה, פ"ד מו(4) 45, 60-59 (1992).

 

בענייננו, לאור טבעו ואופיו של הנזק הנטען, אין לומר שקשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידתו ושיעורו של הנזק. התובעת בחרה לתבוע ראשי נזק מוגדרים, אשר מצאתי לדחותם. אין מקום שבית המשפט ישלים עבור התובעת את אשר החסירה, ויפסוק לה פיצוי בגין ראשי נזק אחרים, שממילא לא תבעה. בהעדר הוכחת בסיס עובדתי ממנו ניתן לגזור את הפיצוי, אין די בקביעה בדבר התנהלות חסרת תום לב מצד הנתבע, בפרט כאשר לא מדובר בחוסר תום לב מכוון או בהתנהגות זדונית אחרת. לא ניתן להישען על התרשמות כללית חלף חובתה של התובעת להציג תשתית עובדתית לקיומו של נזק כאמור.

 

לאור כל האמור, מצאתי לדחות התביעה.

 

אשר להוצאות ההליך, חרף דחיית התביעה לא מצאתי לחייב את התובעת בהוצאות לטובת הנתבע. זאת, על רקע מסקנתי בדבר חוסר תום ליבו של הנתבע כמפורט לעיל.

 

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לידי הצדדים, ותסגור ההליך ברישומי בית המשפט.

 

ניתן היום, ב' חשוון תשפ"ז, 13 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.