פס"ד בערר על מיסוי רכישת נכס בטענה שיש להתייחס לרכישה כאל רכישת קרקע או בניין

יו"ר הוועדה, כב' השופטת ירדנה סרוסי

לפנינו ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") בסוגיה של מס רכישה. עניינו של הערר בשאלת סיווגו של חלק מן הנכס הנרכש – האם מדובר בזכות במקרקעין שחלה עליה תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: "התקנות"), כטענת העוררת; או שמא זכות במקרקעין שהיא "דירת מגורים" כמשמעה בסעיף 9(ג) לחוק, כטענת המשיב.

רקע בתמצית ועיקרי הערר

1. העוררת רכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי 98 בתל אביב. הבניין מוגדר "מבנה לשימור ללא הגבלות מחמירות", כך שניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה של הבניין ולהוסיף לו שלוש קומות חדשות.

2. במועד רכישתו על ידי העוררת, כלל הבניין, בין היתר, שתי קומות שעל פי היתר הבנייה מיועדות חלקן למגורים וחלקן למשרדים. עם זאת, שתי הקומות שימשו למגורים בלבד, כולל השטח שלפי ההיתר מיועד למשרדים, והן כללו בפועל כ-21 יחידות דיור קטנות, שהושכרו לשוכרים שונים (להלן: "קומות המגורים"). יצוין, כי ממועד רכישת הבניין ונכון למועד כתיבת פסק הדין, העוררת המשיכה להשכיר את יחידות הדיור שבקומות המגורים לשוכרים.

3. בסעיף 8.1 להסכם הרכישה (נספח 3 לתצהיר פאקטר) נקבע כי העוררת תשלם עבור הבניין סכום של 46,000,000 ש"ח, בתוספת מע"מ כדין. עוד צוין באותו סעיף כי סכום התמורה נקבע על ידי הצדדים לפי החלוקה הבאה: סך של 32,330,000 ש"ח היווה "תמורה בגין יחידות הדיור" בבניין, ולמעשה, עבור קומות המגורים; ויתרת התמורה, סך של 13,670,000 ש"ח, שולמה "בגין שטחי המשרדים והמסחר". הצדדים לא ייחסו בהסכם הרכישה חלק מהתמורה לזכויות הבנייה.

4. המחלוקת בערר דנן נוגעת לשיעור מס הרכישה של שתי קומות המגורים. האם שיעורו הוא 6% כרכישה של בניין או קרקע, או שמא שיעורו הוא שיעור מדורג לפי זכות במקרקעין שהיא "דירת מגורים", ובענייננו, בשיעור של כ-8% – 10% (בהתאם לסעיף 9(ג1ה) לחוק שהיה בתוקף במועד רכישת הבניין).

5. לטענת העוררת, היא רכשה את הבניין במטרה להרוס את המבנה הקיים במגבלות השימור ולבנותו מחדש בתוספת שלוש קומות חדשות. זאת לצורך השכרה של דירות נופש. על כן, היא למעשה רכשה קרקע או בניין, ולא דירות מגורים, ויש לחייבה במס רכישה בהתאם לכך.

6. המשיב טוען מנגד כי העוררת רכשה "דירות מגורים" כהגדרתן בחוק ועליה לשלם מס רכישה בהתאם. עם זאת, המשיב לא חייב את כלל שטח קומות המגורים כדירות מגורים, אלא רק את השטחים שעל פי ייעודם התכנוני הם דירות מגורים. כך, המשיב ייחס סך של 24,438,196 ש"ח מסך התמורה לרכישה של זכות בדירת מגורים; ואילו את התמורה בגין היחידות ששימשו למגורים בניגוד לייעודן התכנוני המאושר, בסך של 7,891,804 ש"ח, סיווג כזכות במקרקעין בשיעור של 6%. יצוין כי בשלב ההשגה לא הייתה מחלוקת על ייחוס התמורות ושווי השטחים.

7. העוררת כופרת בשומת המשיב ומכאן ערר זה.

   טענות העוררת בתמצית