1232/12 דוד צלאח ובניו בע"מ ואח' נ' עו"ד איתן ארז ואח' ועוד

השופט י' דנציגר:

           לפנינו שלושה ערעורים על החלטות בבקשות שמספרן 242 (מיום 10.1.2012), 274 (מיום 4.4.2012), ו-310 (מיום 27.8.2013), אשר ניתנו על-ידי סגנית נשיאת בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, השופטת ו' אלשיך, במסגרת פר"ק 4668-85.

עובדות

1. חברת קלרין טבריה חברה לבניין בע"מ (להלן: חברת קלרין) קרסה לפני שנים רבות, כשהיא מותירה אחריה מיזמי בניה שבנייתם לא הסתיימה. אחד מהמיזמים הוא פרויקט "מגדלי המלכים" בעיר טבריה (להלן: הפרויקט). ביום 10.9.1998, במסגרת הליך הפירוק של חברת קלרין, גובשו הסכמות בין המפרק שלה דאז לבין חברת דוד צלאח ובניו בע"מ (להלן: חברת צלאח), לפיהן חברת צלאח תשלים את הבניה בפרויקט, ובתמורה תקבל 92 דירות בפרויקט, כש-38 מהן באגפים A ו-B, ו-54 מהן באגף C של הפרויקט (להלן: הסכם 1998; ו-הדירות). כשנה לאחר מכן, ובהמשך לאמור, חתמו הצדדים על הסכם מכר, בגדרו נמכרו לחברת צלאח קרקעות, זכויות הבניה שניתן לגביהן היתר בניה באגף C, וכן זכויות נוספות (להלן: הסכם 1999).

2. ביום 23.9.2007, לאחר שחברת צלאח נקלעה אף היא לקשיים, נכרת בינה לבין מר נחום טובי ואחרים (להלן: טובי, וביחד: המשקיעים) הסכם מימון, שבמסגרתו נקבע כי המשקיעים ישקיעו כספים שיאפשרו את המשך עבודות הבניה בפרויקט, ומנגד חברת צלאח תמחה לטובתם חלק מזכויותיה לקבלת התמורה. כן הוסכם כי תיוסד חברה משותפת אליה ימחו הצדדים את זכויותיהם (להלן: הסכם 2007). כעולה מהמסמכים, על רקע זה הוקמה חברת א.צ.ט תיירות ונופש בע"מ, כאשר טובי נרשם כאחד מבעליה ותפקד כמנהלה היחיד (להלן: חברת א.צ.ט). עוד עולה מהמסמכים, כי הסכם 2007 קיבל בדיעבד את הסכמתו של עו"ד איתן ארז, אשר החליף ביני לביני את מפרקה הקודם של חברת קלרין, והוא אשר משמש כמפרקה בעת הזו (להלן: עו"ד ארז).

3. ביום 3.7.2008, בעקבות סכסוכים שנתגלעו בין הצדדים ביחס להסכמים, נערך הסכם נוסף בין עו"ד ארז לבין חברת צלאח. בהסכם הועלו על הכתב ההסכמות המעודכנות, וצוין כי התמורה בעין שתקבל חברת צלאח עבור השלמת הפרויקט תהא 92 הדירות המפורטות בהסכם 1998, וכן יתר הזכויות בהתאם לאמור בהסכם 1998 ובהסכם 1999. בנוסף צוין, כי ידוע ומוסכם על עו"ד ארז שחברת צלאח התקשרה עם המשקיעים בהסכם 2007, וכי כדי להבטיח את השקעתם תשועבדנה לטובתם30 מתוך הדירות שהובטחו לחברת צלאח, בשעבוד מדרגה ראשונה (להלן: הסכם 2008).

4. לימים נקלעו גם חברת א.צ.ט וטובי לקשיים כלכליים, והפרויקט לא הושלם. על רקע זה פנה עו"ד ארז לבית המשפט המחוזי, בטענה כי חברת צלאח וחברת א.צ.ט, הפרו יסודית את הסכם 2008, באופן שגרם נזקים והוצאות של כמה מיליוני שקלים לקופת הפירוק של חברת קלרין. עו"ד ארז ביקש כי יותר לו לפעול בדרך של קיזוז, במסגרתו הוא ימכור מספר דירות מתוך מאגר הדירות שהובטחו לחברת צלאח כנגד הוצאות אלה. כונס הנכסים הרשמי תמך בבקשה. חברת צלאח, חברת א.צ.ט וטובי התנגדו לבקשה בטענה שעו"ד ארז הוא שהפר את הסכם 2008. יוער כי בשל הקשיים הכלכליים של חברת א.צ.ט, מונה גם לה מפרק זמני, והוא ייצג אותה בהליכים עוקבים שהתנהלו לרבות בערעורים דנן (להלן: עו"ד לדרמן).

החלטות בית המשפט המחוזי

5. פסק הדין בבקשה 242 מיום 10.1.2012: בית המשפט המחוזי דן בבקשה שהגיש עו"ד ארז למכירת חלק מהדירות. כקביעה מקדמית נפסק כי העסקה שנערכה במסגרת הסכם 2008 היא עסקה במקרקעין, אשר בגדרה הוקנו לחברת צלאח, וממנה הומחו לחברת א.צ.ט וטובי, זכויות אובליגטוריות בלבד ולא קנייניות ביחס לדירות. לקביעה זו נודעה נפקות כמובן הן לעניין האפשרות לבצע קיזוז והן לעניין האפשרות למכור את הדירות. כקביעה מקדמית נוספת פסק בית המשפט המחוזי, כי אין משמעות ליחסים הפנימיים שהוסכמו בין חברת צלאח, חברת א.צ.ט וטובי, ויש להתייחס אליהם כאל קבוצת משיבים אחת. לגופו של עניין, נקבע כי האחרונים הפרו באופן יסודי את הסכם 2008, כשלא עמדו בחיובים שהוטלו עליהם מכוחו, בהם השגת טופס 4, הצגת רישיון בר-תוקף ועמידה בדרישות נוספות. מסקנה זו בוססה בעיקר על ראיות ועל עדותו של טובי, אשר נמצאה כבלתי אמינה. בית המשפט הוסיף וקבע כי בשל הפרת הסכם 2008 נגרמו לקופת הפירוק של חברת קלרין נזקים והוצאות, וכי לפי לשונו ותכליתו של הסכם 2008, לעו"ד ארז זכות לנקוט בסעד עצמי של קיזוז הנזקים, מתוך התמורה המוסכמת בעין שהייתה אמורה להשתלם עבור השלמת הבניה. נוכח האמור התקבלה בקשתו של עו"ד ארז, ונקבע כי הוא יוכל לפעול בדרך של "קיזוז עצמי" כמבוקש.