מכירת דירה לפי "שטח הברוטו" שלה ללא הסבר נוסף - מצג שווא של הקבלן

1.         פלוני רכש דירה בשטח ברוטו של 84 מ"ר. מהו למעשה שטח הדירה שהוא אמור לקבל לידיו?

אין המדובר בשאלה אריתמטית, אלא במחלוקת משפטית המתעוררת בתביעה זו.

2.         העובדות הצריכות לעניין הינן כדלקמן:

ביום 24.12.92 נחתם הסכם בין התובעים לנתבעת מס' 1 ( להלן "הנתבעת" ) לפיו התחייבה הנתבעת למכור לתובעים דירה בשטח של 84 מ"ר ברוטו, מסוג A3 בקומה 5 של בניין "אלמוג", בפרוייקט הידוע כ"מגדלי חוף הכרמל" בחיפה ( להלן "הדירה" ).

            לפני החתימה על ההסכם, קדם משא ומתן שהתנהל בין התובעים לבין נציג הנתבעת שבמהלכו הוצג בפני התובעים התשריט השיווקי של הדירה ( נספח א/1 לתצהיר התובע ת/4 ) ( להלן "התשריט השיווקי" ). בתשריט זה הופיעו שני מדדים, קו רוחב של 7.00 מ"ר וקו אורך של 10.80 מ"ר, ובתחתית התשריט צויין שטח ברוטו 84 ממ"ר. יובהר כי אין בתשריט הנ"ל מדידות לגבי שטח הדירה עצמה, אלא מדידות כלליות כאמור של אורך ורוחב, הכוללות לשיטת הנתבעת את שטח הדירה וגם את השטח של המסדרון הקומתי.

            כשפנה התובע אל נציג הנתבעת בשאלה מה משמעות המונח "שטח ברוטו", הוסבר לו לטענתו כי המדובר בשטח פנים הדירה לרבות קירות חוץ.

" שאלתי אותו מה זה ברוטו ומה זה נטו והוא אמר שהקירות זה ברוטו ונטו זה הבפנים" ( ראה עדותו בעמ' 16 ש' 3 לפרוטוקול, וכן עדותו בעמ' 15 ש' 14).

3.         התובע שלא היה מיוצג על ידי עורך דין ולא היה מלווה באדריכל, סמך על דברי נציג הנתבעת ועל המצג שהוצג לו על ידו, ורכש את הדירה תמורת סכום של 130,093 דולר.

4.         ביום 24.12.92 נחתם בין הצדדים חוזה רכישה כאמור ( להלן "החוזה" או "חוזה הרכישה" ). בחוזה הוגדרה הדירה כדלקמן:

"יחידה מס' 508-509: 13 בת 2 חדרים, מטבח/מטבחון, חדר/חדרי שירות, שנועדה לשמש כיחידה במלון הדירות בקומה 5 של הבית והמתוחמת בקו אדום על התשריט המצורף למפרט והחתום על ידי שני הצדדים. ליחידה צמודים גם השטחים ופרטי הציוד המפורטים בנספח א'."

למעט הגדרה זו, אין שום התייחסות נוספת בחוזה הרכישה לשטח הדירה הנרכש.

5.         לחוזה הרכישה צורפו בין היתר המפרט הטכני לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 אשר סומן כנספח א' לחוזה, ותשריט הדירה אשר סומן כנספח ב-1 לחוזה (מוצג משפטי נ/2 ).

            במפרט הטכני הוגדרה הדירה כדלקמן:

" דירה בת 2 חדרים, בשטח 84 ברוטו מ"ר לפי התכנית המצורפת בזה."

            התכנית שצורפה למפרט היא התכנית ב-1 ( נ/2 ) שתכונה להלן "התשריט הכללי". תכנית זו הינה תשריט מדגמי שבו מופיעות שתי דירות טיפוסיות מדגם A3, ללא ציון כל שטח או מידות אורך ורוחב, למעט סרגל מידה המופיע בתחתית התשריט המראה על קנה מידה של 1:100.

6.         יוצא איפוא שבידי התובעים היו שלושה מסמכים שמהם היו אמורים ללמוד על שטח הדירה שנרכשה על ידם:

א.      א.      התשריט השיווקי שבו שורטטו שתי מידות כלליות בלבד כמתואר בסעיף 2 לעיל, ובתחתיתו נרשם "שטח ברוטו 84 ממ"ר". תשריט זה היווה חלק מהחוזה כדברי מנהל הנתבעת מר פינקלשטיין ( ראה עדותו בעמ' 24 ש' 9 לפרוטוקול ).

ב.      ב.      המפרט הטכני שבו צויין כי שטח הדירה הינו 84 ממ"ר ברוטו.

ג.    התשריט הכללי, שלא צויינו בו שטחים או מידות למעט סרגל מידה.