חוזה שנחתם בין חברות קבלניות לעיריית יבנה אינו נגוע באי חוקיות

זוהי תובענה בה מתבקש בית המשפט להצהיר כי הוראות ההסכם בין המבקשות למשיבים 1-3 (להלן: "המשיבים"), אשר עניינן תשלום היטל השבחה בגין תב"ע אשר טרם אושרה, ושלילת זכות המבקשות לזיכוי מלא בגין ביצוען של עבודות פיתוח, בטלות מחמת אי חוקיות, ונסיבות כריתתן נגועות בכפייה ואילוץ.

עובדות:

1.         ביום 7.4.96 רכשו המבקשות, חברות קבלניות, זכויות במקרקעין ממושב בן-זכאי, לצורך הקמת פרויקט בניה רחב היקף.

ההסכם בין המבקשות למושב צורף כנספח ה' לתובענה.

2.         כתנאי לחתימה על חוזה פיתוח בעסקה לפי החלטה 611 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, נתבקשו המבקשות ע"י מינהל מקרקעי ישראל (המשיב הפורמאלי מס' 4, להלן: "המינהל"), להמציא תוך 60 יום אישורים ומסמכים הכוללים, בין היתר, אישור מטעם המשיבות 2 ו-3, לפיו לא תהא להן כל תביעה או טענה מהמינהל לחובות השבחה ופיתוח בנוגע לשטחי המושב (להלן: "האישור").

            (ר' נספח ו' לתובענה).

אישור העסקה לפי החלטה 611 מקנה למבקשות תועלת כלכלית רבה, כאשר לפי החלטה זו ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 51% מערך הקרקע ולא על בסיס 91% (לפי החלטה 727 של המינהל, אשר החליפה את החלטה 611, ואשר בוטלה בהמשך).

3.         המבקשות פנו למשיבים 1-3 בבקשה להמציא את האישור הדרוש.

כתנאי להוצאת האישור דרש משיב 1 כי הצדדים ינהלו הליך לקביעת היטל השבחה לפי תכנית יב/במ/220/ג, אשר טרם אושרה (להלן: "תכנית ג'") וכי המבקשות תשלמנה מקדמה על חשבון היטל ההשבחה למשיבה 3, גם אם טרם הגיע מועד תשלומו כחוק (ר' נספח טו' לתובענה).

4.         במכתב מיום 11.7.01 ביקשו המשיבים לשנות את טיוטת המבקשות להסכם לפיה הוצאות הפיתוח שיבצע היזם יקוזזו מהיטלי ההשבחה והפיתוח. על פי התיקון יקבלו המבקשות זיכוי חלקי עבור עבודות הפיתוח, בהתאם למפתח שנקבע על ידי המשיבים (נספח טז' לתובענה).

5.         ביום 15.7.01 חתמו המבקשות והמשיבות 2 ו-3 על הסכם לפיו ישלמו המבקשות למשיבות 2 ו-3 מקדמה על חשבון היטל השבחה, גם אם טרם הגיע מועד התשלום, כאשר סכום היטל ההשבחה ייקבע ע"י שמאי מכריע ( נספח א' לתובענה, סעיפים 1-2).

לפי ההסכם היטל ההשבחה יחושב לפי תכנית יב/במ/220/ג (תכנית ג') אשר טרם אושרה, אולם אם זו לא תאושר בתוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם, תשיב משיבה 3 למבקשות כל סכום היטל השבחה העולה על זה אשר היה מחושב לפי תכנית יב/במ/220/ב (להלן: "תכנית ב'") (סעיף 4 להסכם).

ההסכם קובע גם כי היזם יבצע את הפיתוח בקשר לשטחי המושב, כמתחייב מתכנית ג' או מתכנית ב', היה ותכנית ג' לא תאושר, הכל כמפורט בנספח א' להסכם, בו מפורט גם הזיכוי החלקי מההיטלים (סעיף 5 להסכם).

עוד נקבע בהסכם כי משיבה 3 תמציא את האישור הדרוש למינהל, לצורך חתימה על חוזה פיתוח (סעיף 6 להסכם).

6.         ביום 19.7.01, בעקבות חתימת ההסכם, פנו המבקשות למינהל והמציאו לידיו את האישור הנדרש (נספח יח לתובענה).

7.         לאחר המצאת האישור החלו הצדדים בשמאות המכרעת.

במהלך השמאות המכרעת ניסו המבקשות לטעון במסגרת השמאות גם שאלות שעניינן עצם החבות בהיטל ההשבחה (להבדיל משאלת היקף היטל ההשבחה, אשר היא בלבד אמורה להידון ע"פ ההסכם).

השתלשלות העניינים בסוגיה זו תפורט להלן:

א.        ביום 7.8.01 פנה שמאי העירייה לשמאי המכריע ופרט בפניו את גדר השמאות הנדרשת, תוך שהוא מציין כי בשמאות המכרעת לא תידון עצם החבות בהיטל ההשבחה (נספח ד'1 לתשובה).