שושני נ' י' ואח'

לפני תביעה חוזית שעיקרה עתירה לתשלום פיצויים בסך של 1,250,648 ₪ בשל הפרת הסכם מכר מקרקעין שנכרת על-פה – ללא חוזה חתום בכתב, ולחלופין בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום-לב לקראת שכלול חוזה.

הצדדים ותמצית המחלוקת

1. הנתבעים, בני-זוג בשנות השמונים לחייהם, הציעו למכירה את בית-המגורים שלהם – בית פרטי צמוד קרקע ברחוב XXX בבנימינה הידוע גם כחלקה X בגוש X (להלן הנכס). התובעים, בני-זוג גם הם, התעניינו ברכישת הנכס וניהלו עם הנתבעים משא ומתן, חלקו במישרין וחלקו במעורבות באי-כוחם של הצדדים, תוך העברת טיוטות חוזה.

    

2. במהלך המשא ומתן יוצגו התובעים בידי עו"ד אסתר הולצר (להלן עו"ד הולצר) והנתבעים, בידי עו"ד משה אזולאי (להלן עו"ד אזולאי). בין חודש ינואר לבין חודש אפריל בשנת 2022 הוחלפו בין באי-כוחם של הצדדים שלוש טיוטות של הסכם מכר; הטיוטות הוכנו על-ידי עו"ד הולצר והועברו לעו"ד אזולאי. אין מחלוקת על כך שאף לא אחת מן הטיוטות נחתמה, כך שבסופו של יום לא נערך בין הצדדים חוזה בכתב. לגישת התובעים, התנהגותם חסרת תום-הלב של הנתבעים – היא לבדה גרמה לכך שההסכם שגובש לא הועלה על הכתב תוך חתימתו באופן פורמלי.

    

3. הזכויות בנכס הן זכויות חכירה מרשות מקרקעי ישראל (להלן רמ"י או המינהל); אין חולק כי במועד בו הוצג הנכס לתובעים ובמהלך התקופה בה התנהל בין הצדדים משא ומתן לגביו לקראת כריתת חוזה, לא היו הזכויות בנכס רשומות על-שם הנתבעים וזיקתם המשפטית-הרישומית אליו התמצתה בקיומה של הערת אזהרה לטובתם.

    

4. ביסוד התביעה, שהוגשה ביום 3.8.2022, ניצבה הטענה כי חרף היעדרו של מסמך בכתב אשר נושא את חתימות הצדדים, השתכלל ביניהם חוזה מוגמר ותקף שמכוחו התחייבו הנתבעים למכור את הנכס לתובעים בתמורה בסך 4.150 מיליון ₪. מאחר שהנתבעים התכחשו לכך, הם הפרו את החוזה בהפרה יסודית אשר מזכה את התובעים בפיצויים בשל נזקי ההפרה.

    

5. נתבע סך של 1,250,648 ₪ לפי פירוט כלהלן: פיצוי מוסכם בשיעור 10% על-פי הסכם המכר, בסך 415,000 ₪; הפסד בסך 740,000 ₪ – שנבע ממכירת ביתם של התובעים לבני-הזוג אדר (להלן אדר) לשם מימון רכישת הנכס ואובדן יכולתם ליהנות מעליית שווי ביתם בתקופה שלאחר מכן; דמי-שכירות חודשיים בסך 20,600 ₪ שהיה על התובעים לשלם בגין מכירת ביתם והפרתו של הסכם המכר בידי הנתבעים – עד הגשת התביעה, תוך הצהרה על זכאותם לקבל סכום זה עד שירכשו נכס חלופי למגוריהם; דמי-תיווך בסך של 10,000 ₪ בגין שכירת נכס חלופי; 2,910 ₪ בגין ייעוץ לנטילת משכנתא למימון רכישת הנכס; 12,138 ₪ בגין שכר-טרחתה של באת-כוח התובעים עבור עריכת הסכם המכר; 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

    

6. כעילה חלופית – וככל שייפסק שבין הצדדים לא נכרת חוזה מחייב לרכישת הנכס, אזי יש לפסוק לתובעים פיצויים לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) בגין ניהול משא ומתן שלא בתום-לב על-ידי הנתבעים – זאת בשים לב לשלב המתקדם שבו נסוגו הנתבעים מן העסקה.

    

7. הנתבעים התגוננו מפני התביעה, כפרו בכל טענותיה במישור החבות ובמישור הנזק וביקשו לדחותה. אלו עיקר טענותיהם: ראשית, אין בנמצא מסמך בכתב שעונה על הדרישה בסעיף 8 לחוק המקרקעין – דרישה מהותית שאין בלתה; מכיוון שכך, אין יסוד לטענה כי השתכלל בין הצדדים חוזה מחייב למכר הנכס. שנית, לא גובשה בין הצדדים טיוטה מוסכמת אשר עשויה לכונן חוזה, אף לא התנאים המסחריים החיוניים לכריתת הסכם. אל-מול לחצם של התובעים לחתום על חוזה מכר הביעו הנתבעים עמדה עקבית כי לא יתחילו בתהליך של מכר הנכס בטרם תרשמנה הזכויות על-שמם. הוכחשה התנהלות שלא בתום-לב מצד הנתבעים. לבסוף, נזקי התובעים אינם נובעים מהתנהלות הנתבעים שכן בית התובעים נמכר עוד בטרם הוחלפה בין הצדדים טיוטה כלשהי לגבי מכר הנכס; התובעים אינם זכאים לפיצוי גם בשל נזקים נוספים שנמנו בכתב-התביעה – חלקם, בלי ששולמה אגרה בגינם. צויין שהנתבעים זקנים וחולים ומתקיימים מקצבת ביטוח לאומי ופיצויים לנפגעי השואה. התובעים השיבו לטענות הנתבעים בהגשת כתב-תשובה.

    

   מהלך הבירור

    

8. הנתבע הלך לעולמו לאחר הגשת כתבי-הטענות. הודע כי הנתבעת היא יורשת מלוא עזבונו לפי צוואה והתביעה התנהלה אפוא נגדה [ר' החלטות מיום 18.6.2023 ומיום 17.7.2023].

    

9. לתמיכת התביעה הסתמכו התובעים על העדויות הללו: עדות התובע שניתנה בתצהיר [ת/4], עדות עו"ד הולצר שניתנה בתצהיר [ת/1], עדות שמאי התובעים מר יוסי אפלבום לגבי עליית שווי ביתם שניתנה בחוות-דעת [ת/2], עדות מתווך התובעים מר יובל ליאור שנמסרה על-פה ובמהלכה הוגש טופס הזמנת שירותי תיווך [ת/3] וכן חוות-דעת של מתמלל לגבי שיחות שהתובע ערך עם הנתבעת והמתווך תוך הקלטתן, לשם הצגת תמלילי השיחות [ת/5].

    

10. מן העבר השני של המתרס העידו הנתבעת, שעדותה הראשית נמסרה בתצהיר [נ/2], ועו"ד אזולאי שנתן תצהיר גם הוא [נ/1]. תרשומת שעו"ד אזולאי ערך בכתב-יד לצורך מתן עדותו, בה החזיק בעת מסירתה, הוגשה גם היא [מ/2].

     

11. הנתבעת הלכה לבית עולמה ביום 19.8.2024, לאחר תום הבירור העובדתי [ר' החלטה מיום 25.8.2024]. בעלי-הדין הודיעו על הסכמה כי המנוחה תוחלף על דרך של הצהרה ביורשיה, לאחר שיינתן צו קיום צוואה או צו ירושה לעיזבונה. ביום 17.9.2024 ניתן תוקף של החלטה להסכמתם. יחד עם סיכומי הנתבעת נמסרה הודעה על מתן צו קיום לצוואתה, לפיה יורשות עזבונה הן בנותיה ט' פ' ת.ז. XXX ול' ז' ת.ז. XXX בחלקים שווים. הן באות אפוא חלף הנתבעת לצרכי מתן פסק-הדין.

     

12. ניסיון להביא את הצדדים לעמק השווה בהליך גישור ובסיוע בית-המשפט לא צלח.

     

13. דין התביעה להידחות בכל הנוגע לעילה העיקרית של הפרת חוזה; דינה להתקבל בהתייחס לעילה החלופית של ניהול משא ומתן בחוסר תום-לב, זאת במשמעות האמורה להלן [התובע יכונה להלן שניר והנתבעת, ד'; ההפניות הן לתמליל דיוני ההוכחות, אם לא צויין אחרת].

     

    בין הצדדים לא נכרת חוזה מחייב למכירת הנכס

     

14. עילת התביעה העיקרית שנסמכה על קיומו של חוזה מכר תקף ומחייב למכירת הנכס וגרסה את הפרתו בידי הנתבעים לא הוכחה. ברי ונעלה מספק כי בין התובעים לבין הנתבעים לא גובש ולא השתכלל בשום שלב חוזה כמשמעו בדין: כך במפגשים הראשוניים בין הצדדים שנערכו בנכס בנוכחות המתווך מר יובל ליאור (להלן המתווך) וכך גם בכל שלב לאחר מכן, במהלך העברת טיוטות מעו"ד הולצר לעו"ד אזולאי והשיח שהתנהל לגביהן ובמהלך פניותיו של התובע לנתבעת בטלפון.

     

15. עצם חסרונו של חוזה מכר בכתב שנושא את חתימות בעלי-הדין אינו מכשיל את התביעה; לא די בו לבדו כדי לקבוע שהמגעים ביניהם לא השתכללו לכדי חוזה מחייב. "[...] קיומה של חתימה מהווה אינדיקציה ראייתית חזקה לגמירת דעת הצדדים אולם על החסר הראייתי שנגרם מהיעדר חתימה, ניתן להתגבר על ידי בחינת נסיבות המקרה והבאת ראיות אחרות להוכחת העובדות המעידות על גמירת דעת [...]" [ת"א (מח' ת"א) 8967-07-18 גרוס נ' גוטליב (2019) וההפניות שם; ר' גם ע"א 7189/09 הלר נ' כהן (2012)].

     

16. ההכרעה בשאלת כריתתו של חוזה מחייב – כשאין מסמך כתוב וחתום להוכיחו, תיעשה לפי מבחניהם של דיני החוזים: גמירות-דעת מזה ומסויימות מזה. קיומה של גמירות-דעת אינה נלמדת מאומד דעתו הסובייקטיבי-הפנימי של צד זה או אחר אלא מן החזות החיצונית של הדברים, על-סמך מבחנים אובייקטיביים. הדרישה למסויימות, עניינה בשאלה אם ההצעה שהועברה בין הצדדים כללה את כל הפרטים המהותיים שנחוצים לכריתת חוזה כך שניתן היה לערוך קיבול לגביה ולשכלל חוזה מחייב על-בסיסה; על הפרטים הללו נמנים זיהויו של הנכס, מהות העסקה, זהות הצדדים, מחיר העסקה ומועד העברת התמורה [ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית (2016)].

     

17. באותם מקרים שבהם הוברר, מתוך המסד העובדתי שהוצג, כי מלאו הדרישות למסויימות וגמירות-דעת, הוצעו בפסיקה מתוויים שהתגברו על חסרונו של חוזה מכר מקרקעין שנעשה בכתב ונחתם – בלי שהחסר יפגום במסקנה כי נכרת חוזה מכר מקרקעין מחייב. יש ודרישת הכתב באה על סיפוקה מתוך אסופת מסמכים שהוחלפו במהלך המשא ומתן; במקרה אחר הושלם החסר בהתבסס על עקרון תום-הלב [ע"א 986/93 גלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996); ע"א 7591/13 שנזכר לעיל].

     

18. אם בא בית-המשפט לכלל מסקנה כי כל שנוהל בין הצדדים היה משא ומתן אשר לא הבשיל לכדי הסכמות שמקיימות גמירות-דעת ומסויימות באופן שדי בו לשכלל חוזה, אזי זהו סוף פסוק; במקרה מעין זה, לא נכרת חוזה ולא ניתן להתגבר על חסרונו של מסמך חתום בכתב באמצעות מתווים עוקפי כתב כאלו שנמנו בפסיקה. באין גמירות-דעת ומסויימות אין חוזה. כזה הוא המקרה שלפני; לכל אורך הדרך, נותרו הצדדים בשלב ניהולו של משא ומתן לגבי תוכן החוזה ומתווה העסקה. רצונם הראשוני להתקשר בְּחוזה למכר הנכס לא בשל לגיבושו של חוזה מוסכם שלפיו תוכל העסקה לצאת אל הדרך ולהתממש.

     

19. יש להידרש לחמש תחנות על ציר הזמן שהן רלוונטיות לקביעה כי לא גובשה הסכמה שתגלם התקשרות חוזית תקפה ומחייבת – התקשרות שיש בה גמירות-דעת ומסויימות: הפגישה בבית י' שסימנה את תחילת המשא ומתן על תנאי החוזה, שלוש טיוטות שעו"ד הולצר העבירה לעו"ד אזולאי בחודשים ינואר-פברואר 2022 וסיום הקשר בין הצדדים לקראת סוף אפריל ובתחילת מאי 2022.

     

    הפגישה בבית י'

     

20. שניר טען כי בימים 24 ו-26 בדצמבר 2021 התקיימו שתי פגישות בבית י' שבהן סוכמו כל תנאיו המסחריים של המכר: תמורת הנכס, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה וסכום התשלום הראשון. בפגישה הראשונה ביום 24.12.2021 דובר על מחיר כללי שהנתבעים דרשו בסך 4.150 מיליון ₪; פגישה נוספת נערכה בנכס אחרי יומיים ואז סוכמו תנאים מפורטים יותר: המחיר הועמד על 4.100 מיליון ₪ תוך מתן הנחה בסך 50,000 ₪ מהמחיר ההתחלתי; נקבעו מועד מסירת הנכס ומועד העברת תשלום ראשון בסך 1.050 מיליון ₪.

     

21. הלכה למעשה, הוכח כדבעי כי בפגישה בבית י' נקבעו באופן ברור רק מחירו של הנכס וסכום המקדמה שתשולם לי' בגדרו של התשלום הראשון. על שאר התנאים דובר רק באופן רופף, תוך כוונה לערב את באי-כוח הצדדים במשא ומתן לשם ניסוחו של חוזה.

     

22. כפי שיובהר בהמשך, המשמעות שנודעה להיעדר רישום זכויותיהם של י' בנכס הייתה בעלת השלכה מהותית על עיצוב תנאי החוזה – לא רק המשפטיים אלא גם המסחריים, כגון מועדי התשלומים ביחס להסדרת הרישום. במציאות זו, לא ניתן לראות בפגישה שנערכה בין הצדדים בנכס, בה סוכמו מחירו וסכום התשלום הראשון עבורו, כדבר-מה אשר הוליד הסכם שלם ומחייב לגבי כלל התנאים המסחריים המהותיים של המכר.

     

23. יובהר גם כי היה פער יסודי בין סברתם של התובעים שהיעדר רישום הזכויות בנכס על-שם הנתבעים הוא עניין טכני שניתן לפתרון פשוט תוך זמן קצר לבין הבנת באת-כוחם כי מדובר דווקא בעניין מהותי שיש לו השפעה על תנאי העסקה – בראש ובראשונה על סכום התשלום הראשון שיועבר לנתבעים בחתימת החוזה וכך גם על מועדי העברת יתרת התמורה לידיהם. השיח על מתווה העסקה ותנאי החוזה במשא ומתן בין באי-כוח הצדדים – משא ומתן שהחל רק אחרי הפגישה בבית י', לא נשא אופי טכני-פורמלי גרידא אלא היה עניין מהותי – עניין שלגביו לא הושגה הסכמה בין הצדדים בשום שלב.

     

    הטיוטה הראשונה

     

24. עו"ד הולצר שיגרה לבא-כוח הנתבעים טיוטה ראשונה של הסכם מכר ביום 10.1.2022 [סע' 7 ונספח 2 ב-ת/1]. בטיוטה נקבע כי התשלום הראשון עבור הנכס יעמוד על סך של 1.025 ₪ והוא יוחזק בנאמנות בידי בא-כוח הנתבעים עד למועד שבו זכויות י' בנכס תרשמנה על-שמם ותירשם גם הערת אזהרה לטובת שושני [שם, סע' 3.2.1]. התשלומים הבאים בגין התמורה יועברו רק לאחר הסדרת הרישום במלואו [שם, בהמשכו של סע' 3.2].

     

25. לפי עדות שניר, בפגישה בבית י' הוסכם בין הצדדים כי התשלום הראשון אשר יתקבל עבור הנכס ויועבר לנתבעים יעמוד על 1.050 מיליון ₪. לא דובר בקביעה מקרית. היא ביטאה את התכלית שניצבה ביסוד רצון הנתבעים למכור את הנכס; באמצעות התמורה שתתקבל עבורו, הם ביקשו לרכוש שלוש דירות חלופיות: אחת למגוריהם ואחת לכל אחת מבנותיהם שהתגוררו אז בשכירות (להלן דירות חלופיות). הסך של 1.050 מיליון ₪ נקבע על-פי תחשיב בסך של 350,000 ₪ שהנתבעים ישלמו כמקדמה עבור כל דירה. לדברי שניר, הוסכם בפגישה בבית י' שהעברת יתר התשלומים המאוחרים למקדמה תעשה גם היא תוך התאמה לצורך של י' לממן דירות חלופיות מזה ולתשלומים שהתובעים יקבלו עבור מכר ביתם מזה [עמ' 5 ש' 24 עד עמ' 6 ש' 17; עמ' 10 ש' 3-2].

     

26. מפאת חשיבותם של דברים אלו והשלכתם על כישלון המשא ומתן בהמשך, אביא אותם כפי ששניר מסרם בעדותו: "י' [...] הדגישו במיוחד בפגישה שהם רוצים מקדמה כדי לצאת לרכש [...] של שלוש דירות, ואנחנו, למרות שהעניין הזה היה יחסית מקדמה שהיא מאוד כבדה לעסקה, [...] הסכמנו לתת להם את המקדמה המוגדלת [...] כדי לאפשר להם [...] לצאת לדרך לרכישה של שלוש דירות" [עמ' 6 ש' 29-14]. דובר אפוא בתנאי מהותי לעסקה מבחינתם של י' שסוכם כדבר מוגמר עוד בטרם פנו התובעים לעו"ד הולצר וביקשו כי תנסח הסכם ותעבירנו לבא-כוח הנתבעים. עוד אמר שניר: "ידעתי בגדול מה משפחת אדר נותנים וזה לא שאת זה אני מציע לי', עם י' אנחנו מסכמים את הנושא העקרוני של המקדמה, המכירה, הזמנים, פריסת התשלומים לפי מה שהם יידרשו לטובת הקניות וזה היה מאוד מאוד ספציפי" [עמ' 7 ש' 7-4].

     

27. הסכמה זו לא באה לידי ביטוי בטיוטה הראשונה; היא חרגה ממנה דווקא באופן יסודי, עד כדי איונה. סכום המקדמה בו נקבה עו"ד הולצר כתשלום ראשון נמוך מן התשלום עליו הוסכם בין הצדדים לפי עדותו של שניר; חלף העברת המקדמה באופן מיידי לידי י', בטיוטה שערכה עו"ד הולצר הם יקבלו אותה רק לאחר הסדרת הרישום בנכס על-שמם.

     

28. הטיוטה הראשונה שניסחה עו"ד הולצר, באת-כוח התובעים, חרגה אפוא ממה שהוסכם בין שושני לבין י' והיה מעיקרי העסקה בנוגע לתשלום המקדמה. הדבר מחייב את התובעים לכל דבר ועניין; "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח" [סע' 2 בחוק השליחות; ע"א 569/80 אלסינט בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לה(4) 80 (1981)].

     

29. הטיוטה הראשונה, גם אם נכתבה על-ידי עו"ד הולצר, מיוחסת לשושני לכל דבר ועניין. הם חזרו בהם, באמצעותה, מהסכמה יסודית שגובשה בין הצדדים אך זה מקרוב, בפגישה בבית י', ואשר ירדה לשורש עניינם של הנתבעים במכירת הנכס. בכך שעו"ד הולצר שינתה את תנאי התשלום על-מנת להגן על התובעים במציאות של אי-רישום הנכס על-שמם של הנתבעים אין כדי לשנות מכך. שושני אינם עשויים להחזיק בחבל משני קצותיו: מצד אחד להסתמך על הסכמה שלשיטתם גובשה במפגש הישיר בין הצדדים ומצד שני, לחזור בהם מעניין מרכזי בהסכמה זו בהעברת טיוטה ראשונה של חוזה לבא-כוח י'.

     

30. עו"ד הולצר מסרה שטרם העברת הטיוטה הראשונה, היא בדקה לעומק את זכויותיהם הקנייניות של הנתבעים בנכס [עמ' 21 ש' 5-3, 32-28]. לדידה, אי-רישום הזכויות על-שם י' כונן פגם בממכר, לא פחות מכך; דובר בפגם שלפי אומד דעתה מנע חתימה מיידית על חוזה [עמ' 55 ש' 33-28]. במצבו הרישומי של הנכס, כשלזכות י' רשומה רק הערת אזהרה, לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת שושני ואין להם אפשרות לקבל משכנתא לשם מימון רכישתו [עמ' 27 ש' 21-19, 34-33]. בשל כך, באת-כוח שושני ניסחה טיוטה שבה חלק משמעותי מן התמורה יופקד בנאמנות ולא יועבר לי' אלא לאחר השלמת רישום הזכויות על-שמם. בעריכת הטיוטה הראשונה, עו"ד הולצר לא הסתפקה בהצגתו של חוזה חכירה בין הנתבעים לבין המינהל כדי להניח את דעתה אלא ראתה בהשלמת הרישום על-שם י' את המאורע שלאחריו יוכלו לקבל לידיהם את תמורת הנכס, לרבות התשלום הראשון עבורו.

     

31. בהעברת טיוטה שזה תוכנה, חזרו בהם שושני מהסכמות יסודיות שלפי גרסתם נקבעו כדבר סופי ומוגמר בפגישה בבית י'. הן התובעים והן באת-כוחם אישרו כי ההסכמה לגבי העברת מקדמה משמעותית לנתבעים – מקדמה שתאפשר להם להחל בתהליך רכישתן של דירות חלופיות, הייתה תנאי מהותי לי' [עדות עו"ד הולצר בעמ' 33 ש' 38-27 ועדות שניר בעמ' 6 ש' 29-14]. בכך איינו התובעים את כוחה ונפקותה של ההסכמה אשר הושגה בפגישה בבית י'; כבר בהעברת הטיוטה הראשונה, הם התנערו ממנה. אדם אינו עשוי להיבנות מכל העולמות: להסתמך על הסכמה רק לנוחיותו, ולחרוג ממנה בעניין בו התחוור לו אחרי גיבושה שהיא לא לטובתו. משעה שהתובעים ניסו לשנות מן המוסכם כבר במשלוח הטיוטה הראשונה, אין בידם לטעון כי מה שהוסכם בינם לבין י' לפני העברת הטיוטה כונן חוזה מוגמר ומחייב שנכרת לגבי הנכס, אף בהיעדרו של מסמך חתום.

     

32. לעת בירור המשפט, שושני ובאת-כוחם ביקשו להמעיט בקושי שנבע מהיעדר הרישום בכל הנוגע להשפעתו על יכולתם של התובעים לממן את רכישת הנכס ללא נטילת משכנתא; נטען כי היה בידם לממן את קנייתו בדרך אחרת ובסיוע בני-משפחה. שניר התקשה להצביע על המועד והאופן בהם דן עם עו"ד הולצר על חלופות למימון הרכישה ללא נטילת משכנתא, בשל הבעיה שיצר אי-רישום הזכויות; עדותו הייתה רפה ורצופת ביטויי השערה [עמ' 12 ש' 26-19]. היא לא עוררה אמון ולא נתמכה בעדות התובעת או בעדות מי מבני-משפחה לגבי אפשרות השגת מימון חלופי על-סמך שיעבוד רכוש משפחתי שאינו הנכס דנן. עניין זה, כך התרשמתי, הועלה רק בדיעבד, לאחר כישלון המשא ומתן, לצרכי התביעה.

     

33. עו"ד הולצר מסרה כי היעדר הרישום יצר קושי לשושני כקונים, גם אם – כך לטענתם – היו להם חלופות למימון הסכום אשר נועד להתקבל מכספי משכנתא, בהיקף לא מבוטל של 2.8 מיליון ₪, כגון על-ידי סיוע מההורים [עמ' 27 ש' 36 עד עמ' 28 ש' 22]. עו"ד הולצר הודתה שמעבר להשלכה על אפשרות מימון הרכישה באמצעות משכנתא, לאי-רישום הזכויות בנכס על-שם י' הייתה משמעות כבדת משקל: "[...] הזכות הקניינית היא מאוד חשובה. היא מאוד חשובה לרישום. עד מתי היינו מחכים לרישום? הערת אזהרה, התקדמות עם רישום הזכויות על שמם, זה היה נעלם גדול [...]" [עמ' 28 ש' 30-28]. עוד אמרה: "אני קודם כל מעוניינת שיהיה [...] חוזה חכירה, אני קודם כל מעוניינת שיהיה רישום זכויות [...] העדיפות הראשונה היא כמובן משכנתא [...] העדיפות הראשונה היא תמיד משכנתא כי היא יותר זולה והיא שלהם [...]" [עמ' 29 ש' 13-12, 23-21].

     

34. זה היה אומד-דעתה של עו"ד הולצר, תוך ראיית היעדר הרישום כפגם בממכר, כאשר ניסחה עבור התובעים את הטיוטה הראשונה. כפועל יוצא, היא חרגה באופן יסודי מהסכמתם של הצדדים לגבי המקדמה: לא רק לגבי סכומה אלא בעיקר לגבי מועד העברתה לנתבעים, תוך התנאתה בהסדרת הרישום על-שם י' וברישום הערת אזהרה לטובת שושני על הנכס. הדבר מעמיד באור הנכון את מבוקשה של עו"ד הולצר לטעון כי מבחינת התובעים, העסקה הייתה סגורה כבר בתום הפגישה בבית י', כשהצדדים לחצו ידיים [עמ' 22 ש' 21-22]. בניסוח הטיוטה הראשונה על-ידה גלומה, כאמור, חזרה של התובעים מהסכמה לגבי תנאי יסודי שהיה מעיקרי העסקה מבחינת הנתבעים.

     

35. עו"ד אזולאי, בא-כוח הנתבעים, מסר שהוא עומד בקשרי עבודה עם עו"ד יוסף גווילי; הלה פנה אליו בבקשה לסייע בטיפול במכר בית הנתבעים. עו"ד הולצר פנתה לראשונה אל עו"ד גווילי ביום 4.1.2022 ובהמשך שלחה לו את הטיוטה הראשונה ביום 10.1.2022 – מועד בו הועבר הטיפול במשא ומתן מעו"ד גווילי אל עו"ד אזולאי; מרגע זו נוהלו המגעים בין עו"ד הולצר לבין עו"ד אזולאי [עמ' 51 ש' 39-25; עמ' 52 ש' 22-9, 30-29; עמ' 53 ש' 4-2, 20-18]. עו"ד אזולאי לא התערב בתנאים המסחריים ותפקידו התמצה בבדיקת הטיוטה שהעבירו שושני מן הבחינה המשפטית, בנוגע להיתכנות העסקה במתווה המוצע [עמ' 55 ש' 9-3]. הוא הבהיר שהיה שלוח של ד' אך לא היה מוסמך לקבל החלטה בעצמו ונדרש להביא כל דבר לאישורה [עמ' 55 ש' 28-24].

     

36. אני מקבלת עדות זו כנכונה. מתן יפוי-כוח בידי י' לעו"ד אזולאי לשם הסדרת רישום הזכויות בנכס אל-מול המינהל אינו עשוי להיחשב הרשאה שלו לקבל החלטות בשמם לגבי תוכנו של חוזה המכר של הנכס; האישור הסופי של טיוטה זו או אחרת נותר להחלטתם – אם וכאשר עו"ד אזולאי יאשר אותה מן הפן של ניסוח התנאים המשפטיים. כך מתנהל משא ומתן בעסקת מכר מקרקעין. כך התנהלו הדברים גם במקרה דנן, תוך דומיננטיות רבה של ד' לכל אורך הדרך.

     

37. ממילא ציר היחסים בין י' לבא-כוחם, שעליו נסב יפוי-הכוח, אינו עומד להכרעה כאן [ר' עמ' 3 ש' 34-33]. לשם הכרעה במחלוקת גם אין נפקות לשאלה באיזה תאריך בדיוק בחודש מאי 2021 החל עו"ד אזולאי לטפל בהסדרת הרישום עבור י' ואם פעל להוצאת נסח רישום של הנכס בטרם נחתם יפוי-הכוח שקיבל מי' לשל הסדרת הרישום. ודוק: שושני לא ראו את יפוי-הכוח האמור כאשר התעניינו ברכישת הנכס בתחילת הדרך וגם לא במהלך המשא ומתן וממילא לא הסתמכו עליו באיזה שהוא אופן.

     

38. בהתייחסו לטיוטה הראשונה, אמר עו"ד אזולאי ששלח לעו"ד הולצר מייל ורשם עקרונות לגביה; הוא ציין שאם יהיו מקובלים עליה, אזי יפנה לי' ויבקש את אישורם לטיוטה. עו"ד הולצר לא חלקה על כך ואישרה שעל-בסיס השיחות שקיימה עם עו"ד אזולאי על-סמך הטיוטה הראשונה, לא גובשה הסכמה [עמ' 36 ש' 15-4].

     

39. עו"ד הולצר אישרה שלאחר העברת הטיוטה הראשונה, ד' הביעה סירוב מוחלט להפקדת חלק מהתמורה בנאמנות ועמדה על דעתה שעליה לקבל את הכסף כדי לרכוש דירה; או אז נדרשו הצדדים למצוא מנגנון מוסכם כדי לאפשר זאת ונדונו כמה חלופות [עמ' 7 ש' 31-17]. בכך הקיץ הקץ על הניסיון לקדם את העסקה על-סמך הטיוטה הראשונה והיא נגנזה באין הסכמה לה; עו"ד הולצר החליפה את הטיוטה הראשונה במתווה שונה לגמרי שקיבל ביטוי בטיוטה השנייה [עמ' 69 ש' 18-12, 26-23].

     

40. קביעה זו אינה משתנה בשל כך שבזמן-אמת, עו"ד הולצר סברה שי' מבקשים למכור את הנכס על-מנת לרכוש דירה חלופית אחת ולא ידעה על-אודות תכניתם להמירו בשלוש דירות. שניר אישר שידע היטב, כבר בפגישה בבית י', כי הנתבעים עומדים על קבלת תשלום ראשון בסכום גדול כדי לצאת לדרך של רכישת שלוש דירות חלופיות על-אתר [ר' עדותו בעמ' 6 ש' 29-14 ועמ' 9 ש' 25-18 והשוו לעדות עו"ד הולצר בעמ' 4 ש' 34-33, עמ' 8 ש' 39-30 ועמ' 51 ש' 27]. אם לא הצליח להעביר מידע זה במלואו לבאת-כוחו, הדבר אינו מכונן הסכמה בין הצדדים לגבי הטיוטה הראשונה.

     

     

    הטיוטה השניה

     

41. לאחר ירידתה של הטיוטה הראשונה מעל שולחן המשא ומתן, הציעה באת-כוח התובעים מתווה עסקה שהתרחק עוד יותר ממה שהוצג בידי התובעים כמוסכם בתום הפגישה בבית י'. ביום 19.1.2022 שיגרה עו"ד הולצר לעו"ד אזולאי טיוטה חדשה, שונה לגמרי, אשר נסמכה על מתווה עסקה שתלויה בתנאי מתלה: יחתם חוזה שתוקפו מותנה בכך שרישום הנכס יעשה על שם י' תוך מאה ועשרים יום [סע' 10 ונספח 4 ל-ת/1].

     

42. במתווה שהתובעים הציעו עתה באמצעות באת-כוחם, כל עוד לא הוסדר רישום הזכויות במלואו על-שם הנתבעים, הם לא יקבלו ולו גם שקל אחד מכספי התמורה [שם, סע' 3]. כיצד מתווה עסקה זה עונה על מה שגם לשיטתם של שושני הוסכם ביניהם לבין י' במפורש כבר בראשית הדרך, קרי, כי הנתבעים יקבלו באופן מיידי תשלום בסך 1.050 מיליון ₪ כדי שיוכלו לשלם מקדמה עבור דירות חלופיות? לתובעים הפתרונים. אין אפוא כל פליאה שגם הטיוטה השניה לא זכתה להסכמתם של הנתבעים ולא בשלה לכדי חוזה.

     

43. יש לדחות את ניסיונה של עו"ד הולצר להציג את הטיוטה השניה כלא שונה מאוד מהטיוטה הראשונה, תוך טענה כי השוני ביניהן נסב רק על סוג הבטוחה של שושני לכספם [עמ' 23 ש' 33-30]. עבור י', שהעמידו בראשית הדרך – במפגש בביתם – תנאי מפורש של קבלת תשלום ראשון משמעותי לידיהם גם במציאות של היעדר רישום, כדי שיתניעו את תהליך רכישת הדירות החלופיות, הטיוטה השניה יצרה חוסר ודאות לגבי מועד קבלתו של הסכום תוך דחייתו לזמן עתיד לא ידוע. ממילא יש שוני מהותי בין טיוטה שבה התשלום הראשון לבדו מותנה בהסדרת הרישום (מתווה שי' דחו) לבין טיוטה שבה תוקפו של החוזה כולו מותנה בכך. כשם שעו"ד הולצר ניסחה את הטיוטה הראשונה על-דעת עצמה – ללא עיגון בהסכמות הצדדים, כך עשתה וביתר שאת לגבי הטיוטה השניה. פעולותיה מחייבות את התובעים והן מכוננות נסיגה של שושני מן ההסכמה שגובשה בפגישה בבית י' – הסכמה שבה הם נתלו בהתעלם מהתנהלותם שלהם מיד אחריה.

     

44. יש לדייק: אין כל פסול בכך שעו"ד הולצר ביקשה להבטיח את זכויות התובעים בשל היעדר הרישום של זכויות י' בנכס; אין פסול בכך שביקשה להתאים את תוכן החוזה לפגם שאי-הרישום כונן לשיטתה בממכר, הרבה מעבר להשפעה שנודעה לכך על יכולתם של שושני ליטול משכנתא למימון רכישת הנכס. הפסול טמון ברצונם של שושני להיבנות מן ההסכמה שגובשה בפגישה בבית י' – תוך ראייתה כהסכמה שכוננה חוזה מחייב בהיעדר מסמך חתום בכתב, במציאות שבה הם התנערו מהסכמה זו ופעלו בניגוד גמור לה מיד לאחר מכן: כך בהצעתה של הטיוטה הראשונה וכך גם בהעברתה של הטיוטה השניה.

     

45. באת-כוח שושני אישרה שבא-כוח י' לא הסכים למתווה של חוזה מותנה אשר הוצע על-ידה בטיוטה השניה [עמ' 36 ש' 37-16; עמ' 71 ש' 38-37]. שניר הודה גם הוא שהפתרון של חוזה על תנאי, שנכלל בטיוטה השניה, נדחה על-ידי י' [עמ' 17 ש' 8]. גם על-סמך הטיוטה השניה, לא גובשה הסכמה.

     

46. עו"ד אזולאי הדגיש את הסיבה לכך: "מה הייתה הבעיה של המוכרים לאורך כל הדרך? [...] שבעצם אין ודאות בעסקה. מאחר והרבה כסף, למעשה רוב הכסף אמור להתקבל רק כאשר הזכויות יהיו רשומות על שם המוכרים, ומאחר והם לא יודעים מתי הרישום מתבצע בפועל, אז למעשה נכנסים לאיזה שהיא עסקה שאנחנו לא יודעים מתי היא תסתיים, [...] בינתיים הכסף נשאר תקוע [...], ולא ניתן לעשות בו שימוש וד' לא יכולה בעצם לקנות [...] את אותן שלוש דירות שהיא רוצה" [עמ' 3 ש' 10-4].

     

47. עו"ד אזולאי התייחס לטיוטה השניה במייל מיום 26.1.2022 והודיע שאיננה מקובלת על מרשיו. בהודעתו נמסר כי ד' מתנגדת לכך שסכום כלשהו מכספי התמורה יוחזק בנאמנות תוך ציטוט הדברים מפיה: "שום שקל ששייך לי לא יוחזק בידיים אחרות". בשל כך הוא ציין בהדגשה: "נראה שעם כל הרצון הטוב ונוכח עמדתה של המוכרת, לא ניתן לחתום על חוזה בשלב זה ויש להמתין עד להשלמת הרישום על שם המוכרים ברמ"י"; נמסר גם שבא-כוחם של י' ימשיך ללחוץ על המינהל לשם סיום הרישום. הודעתו של עו"ד אזולאי הסתיימה באלו המילים: "בשלב זה לצערי העסקה לא תוכל להתקדם". ההודעה צורפה לתצהירה של עו"ד הולצר; עצם קבלתה ותוכנה לא שנויים במחלוקת [נספח 5 ל-ת/1; ר' עדות עו"ד הולצר בעמ' 38 ש' 17-4].

     

48. דובר באמירה ברורה שלא ניתן היה להחמיץ. בשלב זה היה ברור לעו"ד הולצר – ולמצער, צריך היה להיות ברור לה ולשושני שולחיה, כי ניתן יהיה לחדש את המשא ומתן ולדון באופן פרטני על נוסח החוזה רק לאחר העברת הזכויות בנכס על-שם י'. הדבר היה לאחר משלוח שתי טיוטות שבהן הרחיקו שושני נדוד מן המתווה שסוכם בפגישה בבית י', באופן שהיה שקול לחזרתם מהסכמה זו – כך שהיא אינה מחייבת עוד גם את י'.

     

49. או אז, ביום 30.1.2022, הודיעה עו"ד הולצר לעו"ד אזולאי בכתב: "מרשיי מוכנים לשלם את התשלום הראשון עוד בטרם רישום זכויות החכירה ע"ש המוכרים בטאבו (עם חתימת החוזה יירשם משכון לטובת הקונים ברשם המשכונות). יתר התשלומים יותנו ברישום הזכויות בטאבו. ממתינה להתייחסותך" [נספח 6 ל-ת/1]. דובר בניסיון להשיב על כנה את ההסכמה הראשונית שגובשה בפגישה בבית י', זאת לאחר שבשתי הטיוטות שושני עצמם התנערו ממנה. במועד זה, ההסכמה הראשונית שוב לא חייבה את י', לאור התנהלותם של שושני.

     

50. התייחסותו של עו"ד אזולאי בשם י' לא אחרה לבוא; היא נמסרה בהודעת מייל מיום יום 1.2.2022 שנשלחה לעו"ד הולצר. בין לבין התקיימה שיחת טלפון בין שניר לבין ד', בה הועלה מחיר הנכס והועמד על 4.150 מיליון ₪; לשיחה ונפקותה אדרש בנפרד. השיחה נזכרה בתשובת עו"ד אזולאי: "שוחחתי עם ד'. היא אמרה ששוחחה עם הקונה והסבירה לו שהיא חוששת להתחיל את העסקה (על אף שהוא מוכן לתת לה את התשלום הראשון וכו') כשהיא לא יודעת מתי הרישום על שמה יסתיים (שהרי יתר התשלומים תלויים ברישום הזכויות על שמה) לכן היא מעדיפה להמתין עוד קצת כדי לוודא שהזכויות תרשמנה על שמה ורק לאחר מכן להתחיל את תהליך המכירה. אנו נפעל להוצאת שליח למינהל על מנת שיזרז את תהליך רישום והסדרת הזכויות על שם ד' ובעלה. לאחר מכן אעדכן" [נספח 7 ל-ת/1].

     

51. לאחר קבלת הטיוטה השניה, עו"ד אזולאי הודיע לעו"ד הולצר פעמיים, בכתב, כי לשיטתם של שולחיו לא ניתן להתקדם במשא ומתן ולהגיע לחתימת חוזה כל עוד זכויותיהם בנכס לא נרשמו במינהל; כך מסר במייל מיום 26.1.2022 וכך עשה במייל מיום 1.2.2022. אפילו שוחחו באי-כוח הצדדים בין המייל האחד לשני, היה ברור מהם שהמשא ומתן הגיע למבוי סתום במציאות שבה זכויות י' בנכס אינן רשומות והוא לא יוכל להתקדם עד ביצוע הרישום – אפילו התרצו שושני, חזרו בהם מן המתווה שהציעו בטיוטה הראשונה ובטיוטה השניה ועתה שוב אינם מתנגדים להעביר תשלום ראשון בסך 1.050 מיליון ₪ לנתבעים ללא תלות במצבו הרישומי של הנכס [ר' עדות עו"ד אזולאי בעמ' 69 ש' 33 עד עמ' 70 ש' 16].

     

52. למרות אמירותיו המפורשות של בא-כוח י', שיגרה באת-כוח שושני טיוטה שלישית בניסיון לקדם את רצונם של שושני לרכוש את הנכס – זאת במציאות של פערי רצונות שלא אפשרו את קידום המשא ומתן טרם הסדרת הרישום. לא בכדי, דובר בניסיון אכזב לייצר הסכמה שלא צלח ולא הוביל לחתימת חוזה. עו"ד הולצר אישרה כי בינה לבין עו"ד אזולאי המשיך שיח שהיווה משא ומתן תוך ניסיון למצוא פתרונות [עמ' 38 ש' 36-26]; הניסיון לא הוליד הצלחה. בניגוד לגרסת התובעים, גם הטיוטה השלישית לא זכתה להסכמת הנתבעים ולא בשלה לכדי הסכם מחייב – גם אם לא חתום – בין הצדדים.

     

53. בטרם אדרש לטיוטה השלישית ולהתנהלות לגביה, אתייחס לגרסת התובעים לגבי המועד והאופן בו נכרת חוזה מחייב – באופן שמאפשר לפסוק להם סעדי הפרה יסודית בעטיו.

     

     

    גרסת התובעים: מתי וכיצד נכרת הסכם מחייב למכירת הנכס?

     

54. על-מנת להרים את נטל השכנוע שמונח לפתחם ולהצליח בעילת התביעה העיקרית, היה על התובעים לגולל טיעון עובדתי עקבי ומשכנע על-אודות האופן והמועד בהם נכרת חוזה תקף ביניהם לבין י' – חוזה אשר ניצב איתן על רגליו ומבטא גמירות-דעת ומסויימות אף בהיעדר כתב חתום. בעניין זה, התובעים הסתמכו על עדות שניר ועדות עו"ד הולצר; הפער ביניהן רחב היקף בנושא שהוא יסודי לעילה העיקרית.

     

55. לדידה של עו"ד הולצר, ההסכם נכרת בפברואר 2022, בעת שהיא שלחה לעו"ד אזולאי את הטיוטה השלישית – שאותה הציגה כסופית ומוסכמת [עמ' 2 ש' 35-30]. לפי גרסתה, גובשו ההסכמות בין הצדדים עובר למשלוח טיוטה זו – שלא הייתה ראשונה אלא דווקא שלישית, ובה הן הועלו על הכתב.

     

56. גרסתו של שניר הייתה שונה לחלוטין; לשיטתו, כל מה שטעון סיכום לצרכי חתימת חוזה נקבע בין הצדדים כבר בפגישה בבית י' בנוכחות המתווך – בלחיצת יד, עובר לפניית התובעים אל באת-כוחם כדי שתפנה לבא-כוח הנתבעים. כך שניר הציג זאת לעו"ד הולצר כאשר פנה אליה וביקש שתכין חוזה ותעבירו לבא-כוח הנתבעים [עמ' 6 ש' 23-17]. לפי גרסה זו, ההסכם גובש עוד בטרם נשלחה טיוטה כלשהי על-ידי עו"ד הולצר לעו"ד אזולאי.

     

57. שוני הגרסות בעניין מהותי לעילת התביעה שנסמכה על כריתת הסכם מחייב למכר הנכס עומד לתובעים לרועץ; הוא מעיד על המלאכותיות הרבה בה לקה הניסיון לייצר מראית עין של הסכם מוגמר – במציאות בה כישלון המשא ומתן, לא הבשלתו, גרמו לכך שנבצר מהם להציג חוזה מכר חתום לעשיית עסקה במקרקעין.

     

58. אין לקבל ולו גם בדוחק שהפגישה בבית י' תמה בסיכום כל הדרוש כדי לכונן הסכם מחייב, אף בטרם עירבו הצדדים את באי-כוחם במלאכת ניסוח החוזה. יתרה מכך: אפילו קיבלתי את גרסתו של שניר בעניין זה, אזי תנאי יסודי במכלול ההסכמות המסחריות היה כי י' יקבלו לידם על-אתר תשלום ראשון עבור הנכס בסך 1.050 מיליון ₪ כדי שיוכלו להתחייב באופן מיידי לרכישת דירות חלופיות; שניר היה מודע לתחשיב אשר ניצב ביסוד סכום זה, על-בסיס תשלום ראשון בסך של 350,000 ₪ לכל דירה חלופית. דרישה זו הייתה מהותית לנכונותם של י' למכור את הנכס; היא נגעה למניע שניצב ביסוד החלטתם למוכרו. במשלוח הטיוטה הראשונה ואחר כך במשלוח הטיוטה השניה, נסוגו שושני לגמרי מהסכמה זו תוך איונה; התשלום הראשון הותנה ברישום הזכויות בנכס על-שם י'. דובר בנסיגה של שושני מדבר-מה מהותי שנקבע בפגישה בבית י'. אילו קבעתי כי ההסכמה בפגישה זו הולידה הסכם מחייב – ולא אלו פני הדברים – כי אז היה מקום לקבוע כי ההסכם הופר דווקא בידי שושני, לא על-ידי י'; ביטוי מפורש להפרה ניתן בהעברת הטיוטה הראשונה והטיוטה השניה מעו"ד הולצר לעו"ד אזולאי.

     

59. שניר התחמק מהתייחסות ישירה לכך שעו"ד הולצר שינתה מן המוסכם לגבי תנאי התשלום וסכום המקדמה בטיוטה הראשונה ומסר שפעלה להגן על זכויות התובעים וכספם [עמ' 11 ש' 37 עד עמ' 12 ש' 8]. הוא עומת עם תוכנה של הטיוטה הראשונה בעניינים שבהם היא לא הלמה, לפי עדותו שלו, את מה שנקבע בין הצדדים בפגישה בבית י' – אותה פגישה שעליה הוא השליך יהבו לשם הוכחת קיומו של חוזה תקף ומוגמר עוד בטרם עורבו עורכי-הדין של הצדדים במשא ומתן. שניר הודה שהסכום שננקב בטיוטה הראשונה כמקדמה היה נמוך ממה שהוסכם [עמ' 13 ש' 23-14]. הוא עשה מאמץ לא לאשר את מה שהיה גלוי על-פני הדברים, קרי, כי לפי הטיוטה הראשונה, סכום המקדמה הנמוך מהמוסכם יועבר לי' רק לאחר רישום הנכס על-שמם ולא מייד, לשם תחילת תהליך רכישת הדירות החלופיות – זאת בניגוד למה שהוסכם בין הצדדים לפי עדותו שלו [עמ' 13 ש' 34-24].

     

60. מדובר בקושי גלוי בעדותו של שניר אשר לא הודה – כפי שהיה עליו להודות, שכבר בטיוטה הראשונה חזרו בהם שושני, לא י', מן ההסכמה שגובשה קודם לכן, זאת בשני עניינים מהותיים לעסקה מבחינת י': שיעור התשלום הראשון והעברתו המיידית למוכרים, ללא תלות ברישום הזכויות. הוא מצא מפלט באמירה שמדובר בניסוח תנאים משפטיים שמסור לעורכי-הדין. אין לקבל זאת. הוא עצמו התייחס לסכום המקדמה ומועד העברתה כאל תנאים מסחריים בעסקה שהוסכמו באופן מוגמר בתחילת הדרך, בלחיצת ידיים, כל אימת שהדבר היה נוח לו ושירת את תזת החוזה המוגמר שהתובעים ביקשו להציב ביסוד התביעה [עמ' 14 ש' 18-17].

     

61. כאשר בית-המשפט דקדק עם התובע, אישר כי הטיוטה הראשונה לא אפשרה את העברת המקדמה לנתבעים באופן מיידי, לשם רכישת דירות חלופיות, בניגוד להסכמה שגובשה בין הצדדים בפגישה בבית י'. למרות זאת, הוא לא העמיד את באת-כוחו על טעותה ולא הורה לה להכין טיוטה שתואמת במדויק את הסכמות הצדדים אלא קיווה שבאי-כוחם יגבשו פתרון מוסכם [עמ' 15 ש' 18-4]. משמע, כבר בתחילת הדרך שושני נסוגו מהסכמה מסחרית בסיסית שגובשה ביניהם לבין י'; בהעברת הטיוטה הראשונה, הציעו עסקה מסוג שונה – עסקה בה העברת כול התמורה מותנית ברישום הזכויות. ההצעה נדחתה בידי י'; היא לא תאמה את התכלית המסחרית שבעטיה הם ביקשו למכור את הנכס – תכלית ידועה לשושני – קרי, כניסה מיידית לתהליך רכישה של שלוש דירות חלופיות.

     

62. בזמן-אמת, שניר ידע על הודעת המייל שעו"ד אזולאי שלח לעו"ד הולצר ביום 26.1.2021, בה ציין שציפייתם של י' הייתה לקבל את הכסף באופן מיידי; במתווה שבו הדבר תלוי ברישום – העסקה לא תוכל להתקדם. לדברי התובע, לא הבין אז את הבעיה שבחזרת התובעים מן ההסכמה שגובשה ביניהם לבין י' עוד בטרם נכנסו עורכי-הדין לתמונה וסבר שיימצא לכך פתרון [עמ' 16 ש' 12-22]. נובע מכך שגם לשיטתו, שוב לא היה רשאי לסמוך על ההסכמה שגובשה בפגישה בבית י' כהסכמה שכוננה הסכם סופי ומחייב.

     

63. נוכח חזרתם של שושני מהסכמה מסחרית שהייתה יסודית בעסקה – זאת כבר עם העברת הטיוטה הראשונה, כל טיוטה שהוכנה ונשלחה בידי עו"ד הולצר לעו"ד אזולאי הייתה הצעה חדשה של שושני לי'. הטיוטה הראשונה נדחתה על-ידי הנתבעים; גם הטיוטה השניה סורבה. יובהר להלן, אגב דיון בטיוטה השלישית, כי מצד י' לא נעשה כל קיבול לגביה.

     

64. יש להעמיד על מכונה את טענתו של שניר כי י' עוררו בכל פעם בעיה חדשה או דרישה חדשה [עמ' 17 ש' 2-1; עמ' 30 ש' 5-1; עמ' 31 ש' 16-13]. שושני הם שהתנערו מהסכמה שהושגה בפגישה בבית י' והעלו דרישות חדשות, מתחלפות, לגבי מתווה העסקה ולגבי המועד שבו יוכלו י' לקבל לידיהם את התשלום הראשון עבור הנכס שהיה רב חשיבות עבורם. הדבר מתיישב עם קיומו של משא ומתן שמטיבו הוא משתנה ומתפתח – לא עם קיומו של הסכם שלם ומוגמר שכל שנותר הוא להעלותו על הכתב ולחתום עליו.

     

65. טעם נוסף מונע את הסתמכותם של התובעים על ההסכמה שהושגה במפגש בבית י', תוך ראייתה כהסכם שלם ומחייב שבו התחייבו הנתבעים למכור את הנכס לתובעים. אפילו סוכמו בין הצדדים תנאים מסחריים עיקריים בפגישה בבית י' (כמחיר הנכס, שיעור התשלום הראשון עבורו ומועד העברתו), לא היה בכך די כדי לכונן את חוזה המכר המוגמר שיחול על העסקה. במה הדברים אמורים?

     

66. היעדרו של רישום הזכויות בנכס על-שם י' עלה בפגישה בבית י' כך שהיה ידוע לא רק לנתבעים אלא גם לתובעים. לדברי שניר בעדותו לפני, שמע מפי ד' כי יש בעיה ברישום הבית אך הקל בחשיבותו; שושני סברו כי זו בעיה טכנית קלה ופשוטה אשר ניתנת לפתרון ועל-סמך הנחתם ביקשו להתקדם בתהליך המכר [עמ' 7 ש' 24-17, 29-28]. ד' היא שאמרה לתובעים כי עניין הרישום הוא טכני ופעוט [עמ' 32 ש' 19-17 ועמ' 36 ש' 24-21 ; ר' גם סע' 6 סיפא ב-ת/4].

     

67. שניר אישר שהתנאים המסחריים שנקבעו בפגישה בבית י' נסמכו על הבנה משותפת לנתבעים ולתובעים שאי-הרישום הוא בעיה טכנית אשר ניתנת לפתרון, לא בעיה מהותית [עמ' 8 ש' 28-25; עמ' 32 ש' 19-17]. אם שושני היו יודעים שמדובר בבעיה מסוג שונה, לא היו נכנסים לתהליך רכישה של הנכס [עמ' 7 ש' 29-28]. דא עקא, ייעוץ משפטי לגבי נפקותו של היעדר הרישום בכל הנוגע לקביעת התנאים המסחריים היה על התובעים לקבל מבאת-כוחם, לא מן הנתבעים. אין בפי התובעים טענה כי הוטעו על-ידי הנתבעים בכל הנוגע למצב הרישומי של הנכס או כי נוצר כלפיהם מצג מטעה לגבי הזמן הדרוש להסדרתו; הטעיה היא עילה לביטול חוזה בידי מי שטעה (מקום שבו הוא נכרת), ואילו כאן כוונו טענות התביעה דווקא לפיצוי בגין הפרת חוזה, לא לביטולו.

     

68. לא בכדי, עו"ד הולצר לא גילתה מחוייבות לתנאים המסחריים שגובשו בפגישה בביתם של הנתבעים; עו"ד הולצר אחזה בדעה כי היעדר הרישום מכונן פגם בממכר, גם אם סברה על-סמך ניסיונה שניתן להסדירו ולהשלימו באופן מהיר יחסית – סברה שהופרכה לגבי הנכס דנן (על כך – בהמשך). ראיית היעדר הרישום כפגם בממכר על-ידי באת-כוח שושני הובילה לניסוח טיוטות שביטאו חזרה של שושני מתנאי מסחרי שהיה יסודי בעסקה ואשר נסב על מועד העברת התשלום הראשון לי'.

     

69. נובע מכך שאף לשיטת התובעים, החוזה שנועד להתגבש בין הצדדים ניצב על שתי רגליים: לא רק על תנאים מסחריים אשר נקבעו בפגישה בבית י' אלא גם על תנאים משפטיים שקביעתם נמסרה לבאי-כוח הצדדים. נובע מכך שהחוזה שחל על מכר הנכס לא היה עשוי להתגבש ולהתכונן בפגישה בבית י', עוד בטרם נכנסו עורכי-הדין לתמונה. המציאות המשפטית של היעדר רישום יצרה מורכבות; נוכח מורכבות זו, אין ולא כלום במבוקשו של שניר למצוא מפלט באמירה כי התנאים המסחריים כבר סוכמו במפגש בבית י' ונותר רק לנסח את התנאים המשפטיים-חוזיים [עמ' 17 ש' 35-34].

     

70. לא-זו-אף-זו: בין קביעת התנאים המסחריים של העסקה לבין ניסוח תנאיו המשפטיים של החוזה התקיים קשר; הם לא חיו במנותק זה מזה. באת-כוח שושני ראתה בהיעדר הרישום פגם בממכר שהשליך על ניסוח התנאים המשפטיים אך לא רק עליהם אלא גם על התנאים המסחריים – כסכום המקדמה שיועבר לי' ומועד העברתו. כבר בטיוטה הראשונה, היא סטתה לטובת שושני ולרעת י' מן ההסכמה שגיבשו הצדדים לגבי סכום התשלום הראשון שיועבר לי', לצרכי התחייבות לרכישת הדירות החלופיות [עמ' 9 ש' 25-16]. היא סטתה באותו אופן גם בנושא מועד העברת התשלום הראשון לנתבעים.

     

71. מעדותה של עו"ד הולצר עלה שלאחר הפגישה בבית י', נוהל בין הצדדים משא ומתן בניסיון לגבש טיוטה מוסכמת במשך ארבעה חודשים. עדותה מנוגדת לגרסתו של שניר על-אודות גיבושה של הסכמה מספקת לכינון חוזה מוגמר כבר בעת לחיצת הידיים בפגישה בבית י' – כשהניסוח המשפטי שנמסר לבאי-כוח הצדדים הוא משני בחשיבותו ואינו משנה מכך [עמ' 9 ש' 12-10].

     

72. נותר לבחון אם הטיוטה השלישית שניסחה עו"ד הולצר עשויה הייתה לשאת על גבה את ההסכם בין הצדדים ואם זכתה לקיבול מצד י'. התשובה על כך בשלילה מובהקת: מדובר בטיוטה שלא ביטאה הסכם סופי ומוגמר; אף לא נעשה לה קיבול מצד י'. קיבולה היה משאלת לב של שושני ובאת-כוחם, לא יותר מכך.

     

    הטיוטה השלישית לא שיקפה הסכמה שקדמה לה

     

73. ביום 1.2.2022 הודיע עו"ד אזולאי לעו"ד הולצר שהנתבעים מעדיפים לא להתקדם בעסקה כל עוד זכויותיהם בנכס לא נרשמו שכן באין רישום, אינם יודעים מתי יקבלו לידיהם את התמורה במלואה. כך גם אמרה ד' לשניר בשיחת טלפון שהתנהלה ביניהם בו ביום [סע' 23 ב-ת/4]. בין שניר לד' התקיימה שיחה נוספת, בה ביקשה ד' להגדיל את מחיר הנכס ב-50,000 ₪ נוספים – כך שיהא 4.150 מיליון ₪. שניר הסכים לכך [סע' 24 ב-ת/4].

     

74. עו"ד הולצר שלחה לעו"ד אזולאי את הטיוטה השלישית למחרת, ביום 2.2.2022; בתצהירה הציגה אותה כנוסחו של הסכם המכר שגיבשו הצדדים בהסכמה [סע' 17 ונספח 8 ב-ת/1]. במועד זה לא חל עדיין שינוי במצב הרישומי של הנכס; לי' לא היה כל רישום לזכותם זולת הערת אזהרה, ועדיין לא נחתם ביניהם לבין המינהל חוזה חכירה לגביו. יום קודם לכן, בתאריך 1.2.2022, קיבלה עו"ד הולצר את הודעתו של עו"ד אזולאי כי ד' מעדיפה להמתין עד הסדרת הרישום ורק אז להתחיל בתהליך המכירה.

     

75. לפי הטיוטה השלישית, התשלום הראשון בסך 1.050 מיליון ₪ יופקד בנאמנות עד שיירשם משכון על הנכס לטובת שושני [שם, סע' 3.2.1]. תשלום מרבית התמורה, 2.850 מיליון ₪, ידחה עד לאחר רישום הזכויות בנכס על שם י'. ביסוד הטיוטה השלישית ניצבה הנחה של אי-רישום הזכויות על-שם י', שעה שלפי הודעותיו של עו"ד אזולאי לעו"ד הולצר מהימים 26.1.2022 ו-1.2.2022, עמדתם של י' היא שלא ניתן להתקדם במשא ומתן ולחתום על חוזה טרם הסדרת הרישום. העברת טיוטת חוזה שהתעלמה מכך וביקשה לכונן בין הצדדים עסקה במציאות של היעדר רישום ביטאה אי-הסכמה – לא הסכמה.

     

76. לא הובאה עדות שתראה כי במהלך יום אחד – בין 1.2.2022 לבין 2.2.2022 – שינו הנתבעים את דעתם ובאי-כוחם של הצדדים הספיקו להידבר ביניהם ולגבש הסכמה שקיבלה ביטוי בטיוטה השלישית – טיוטה שונה מהשתיים הקודמות שהציעו שושני ושנדחו בידי י'. החסר הראייתי יורד לשורשו של עניין; הוא אינו מאפשר לתובעים ובאת-כוחם לטעון כי הטיוטה השלישית ביטאה כבר בעת העברתה הסכמות שגובשו טרם העלאתה על הכתב.

     

77. עו"ד הולצר לא ידעה לציין שיחה ספציפית עם עו"ד אזולאי שנסבה על הטיוטה השלישית, באופן שיאשר את טענתה כי הייתה מוסכמת בעת העברתה [עמ' 4 ש' 11-6]. במייל ששלחה לעו"ד אזולאי עם הטיוטה השלישית כתבה כי בשיחה שהתנהלה בין שניר לבין ד' ביום הקודם הוסכם על תוספת של 50,000 ₪ למחיר הנכס – בתנאים האמורים בטיוטה [נספח 9 ב-ת/1]. דא עקא, כאשר שניר נחקר על-אודות שיחותיו עם ד' – לרבות שיחה זו, הצהיר שדן עמה רק בתנאים מסחריים אך לא עסק בתנאים המשפטיים ואותם השאיר לבאת-כוחו [עמ' 72 ש' 6-1]. משמע, הגדלת מחיר הנכס נעשתה בשיחה שקיימו שניר וד' ללא זיקה וללא תלות בתנאים שנמנו בטיוטה השלישית; הקשר ביניהם לא היה דבר-מה מוסכם אלא זיקה שעו"ד הולצר ביקשה לכונן בהבל פה, יש מאין.

     

78. דווקא הפנייתה של עו"ד הולצר לשיחה בין שניר לבין ד' בעת העברת הטיוטה השלישית לעו"ד אזולאי, היא הנותנת שבינה לבין בא-כוח י' לא התקיימה שיחה אשר קדמה להעברת הטיוטה, בה הוסכמו התנאים שנמנו בה.

     

79. בעמדה לחקירה נגדית טענה עו"ד הולצר שקיימה שיחות עם עו"ד אזולאי, מהן ניתן היה להסיק שהטיוטה השלישית מוסכמת. עדותה על כך הייתה רפה ודלה ולא זכתה לאמוני. אילו התקיימה שיחה כזו, אזי הייתה עו"ד הולצר – שהצהירה כי המתינה לכל אורך המשא ומתן לגיבוש הסכמות, נותנת לכך ביטוי על-אתר בהתכתבות עם עו"ד אזולאי מזה וביידוע בכתב של שניר מזה. חסרונו של ביטוי כתוב לדברים הללו מספק תימוכין לרושם הלא אמין של עדותה בנסותה להציג את הטיוטה השלישית כהסכם מוגמר, תקף ומחייב.

     

80. אילו התקיימה שיחה כזו, היו באי-כוח הצדדים מלבנים ומסכמים בה את הטעון השלמה בטיוטה ולא מותירים נושאים מהותיים לליבון והסכמה עתידיים, כפי שעשתה עו"ד הולצר בפועל כשניסחה אותה [עמ' 11 ש' 15-11]. לחסרים בטיוטה השלישית אדרש בהמשך.

     

81. התובעים טענו, גם באמצעות עדותה של עו"ד הולצר, כי אי-דחייתה של הטיוטה השלישית בידי עו"ד אזולאי ואי-העברת הערות במענה לה ביטאו הסכמה של הנתבעים לתוכנה; דובר בטענה להסכמה במחדל, הסכמה בשתיקה [עמ' 62 ש' 22-12; עמ' 72 ש' 13-7]. במהלך עדותה חזרה בה עו"ד הולצר מגרסה זו וטענה כי עו"ד אזולאי ביטא בשיחות עמה הסכמה פוזיטיבית, מפורשת, לטיוטה השלישית [סע' 19 ל-ת/1]. שתי הגרסות הן דבר והיפוכו ואינן עשויות לדור בכפיפה אחת.

     

82. אם לא די בכך, עו"ד הולצר אישרה שאינה זוכרת בצורה ברורה את תוכן השיחות שקיימה עם בא-כוח י' [עמ' 72 ש' 22-16]. היעדר זיכרון אינו בסיס לקביעה כי בשיחת טלפון גיבשו באי-כוחם של הצדדים הסכמה לתנאים שנמנו בטיוטה השלישית. לא ניתן לראותה אפוא כחוזה מכר שהשתכלל בין הצדדים עוד טרם העברתו לעו"ד אזולאי – כך שלא נותר לעשות דבר זולת לחתום עליו.

     

    הטיוטה השלישית לא הייתה חוזה שלם בר קיבול

     

83. עו"ד הולצר אישרה שהמסמך ששיגרה לעו"ד אזולאי ביום 2.2.2022 לא היה נוסח שלם של חוזה אלא טיוטה, כפי שהעידה כותרתו; לא דובר בנוסח סופי שנותר רק לחתום עליו כמות שהוא. בטיוטה נכללו נושאים לליבון ודיון שטרם גובשו וטרם הוסכמו בין הצדדים: כך לגבי הסכום מתוך התמורה אשר יוותר בפיקדון עד המצאת אישורים על-ידי המוכרים, כך לגבי תאריך סופי להמצאת אישורי המוכרים וכך לגבי פרטי התכולה שיימכרו עם הנכס [עמ' 2 ש' 36 עד עמ' 3 ש' 26; עמ' 5 ש' 28; עמ' 66 ש' 26-15].

     

84. עו"ד הולצר התחמקה מהתמודדות עם הקושי ומצאה מפלט בטענה כי נקבע תאריך לשם חתימה על הטיוטה השלישית ליום 13.2.2022 [עמ' 5 ש' 7-3, 30-25; עמ' 14 ש' 38-27; עמ' 66 ש' 32-27]. מדובר בטענה חדשה שלא קיבלה ביטוי בתצהיר עדותה ולא נתמכה במאום: לא בהתכתבות עם עו"ד אזולאי שבה נקבע תאריך לפגישה וחתימה, גם לא בצילום יומנה של באת-כוח התובעים שבו תועד תאריך למפגש. בעדותה לפני ניסתה עו"ד הולצר להסתמך על שיחה שקיימה עם עו"ד אזולאי לפני משלוח הטיוטה השלישית כדי להציגה כמוסכמת; אין לשיחה זו, למרות חשיבותה, כל זכר בתצהירה והיא לא ידעה לנמק את החסר בצורה שתניח את הדעת [עמ' 10 ש' 27-3, 38-33; עמ' 41 ש' 27 עד עמ' 42 ש' 5]. שוב ושוב ניכר שהתובעים העלו טענות מן היקב ומן הגורן, ללא כל עקביות, על-מנת לשוות לטיוטה שאינה מוגמרת ואינה מוסכמת חזות של הסכם מחייב שחסר רק חתימה פורמלית.

     

85. מעדותה של עו"ד הולצר עלה שלא ניתן לראות בטיוטה השלישית ביטוי להסכם גמור, מלא ושלם שחסר רק חתימה; כל אימת שהיא ניסתה לייחס לטיוטה תכונות אלו, לקתה עדותה במלאכותיות והייתה מאולצת בגלוי. היא הניחה לציפייתה ותקוותה כי המשא ומתן בין הצדדים יבשיל לחתימת הסכם לגבור על אי-הצלחתם לגבש מתווה שיגשר על פערי הרצונות היסודיים בכל הנוגע למועדי תשלום התמורה וגמר התשלום [ר' למשל עמ' 9 ש' 31-28].

     

86. ציפייה ושכנוע אישי סובייקטיבי אינם אמצעי להתגבר על הפער היסודי, האובייקטיבי, בין עמדות הצדדים, אשר מנע גיבוש הסכם שניתן לשכלל ולהביא לחתימה [עמ' 6 ש' 12-2]. תקווה, גם מקום בו היא קיימת, אינה תכנית אסטרטגית שעל-יסודה ניתן לחלץ משא ומתן שהגיע למבוי סתום מן הבוץ ולמרק את קשייו. כאשר באת-כוח התובעים נשאלה על-אודות האופן בו ניתן היה להשלים את החסרים בטיוטה השלישית לאחר המועד בו יושלם הרישום או יתקבל חוזה חכירה בין י' למינהל, הייתה עדותה רצופה ביטויי השערה: "אולי", "היינו יכולים"; היא לא הציגה הסכמה שגובשה עם עו"ד אזולאי לגבי הנתונים החסרים כך שהיה גמור ומנוי כיצד ניתן יהיה להשלימם כאשר הפגם שטמון בהיעדר הרישום יבוא על תיקונו [עמ' 67 ש' 36-15; עמ' 69 ש' 21-15].

     

87. בטיוטה השלישית נותר פער בעניין מהותי שהיווה מכשול לגיבוש הסכם וחתימתו. ד' רצתה לייצר וודאות שתאפשר לה לדעת מתי יתקבל התשלום האחרון עבור הנכס, על-מנת להתחייב לרכוש דירות חלופיות לה ולבנותיה. שושני התנגדו לעסקת מזומן בה כל התמורה נמסרת לפני רישום הזכויות על-שם הנתבעים והציעו מנגנונים שייתנו לכך מענה; בכולם, אין לי' וודאות לגבי המועד בו תסתיים העברת התמורה. עו"ד הולצר הודתה שבסופו של יום, מועד רישום הזכויות תלוי ברמ"י – לא בציפייה ובהשערה שלה, ולכן אינו ידוע [עמ' 7 ש' 30 עד עמ' 8 ש' 14; עמ' 15 ש' 36-35]. עוד אישרה כי במהלך המשא ומתן הייתה ידועה דרישתה של ד' ליצור ודאות לגבי מועד קבלת התמורה – ודאות שהייתה נחוצה על-מנת שתוכל לרכוש דירות חלופיות באמצעות התמורה [עמ' 53 ש' 23-15].

     

88. שוב ושוב עלה מעדותה של עו"ד הולצר כי הטיוטה השלישית אינה עשויה להיחשב ביטוי להסכמה הדדית מוגמרת אלא בסיס למשא ומתן שבגדרו יש ללבן ולסכם נושאים מהותיים. אותם ליבון וסיכום לא התרחשו ולא כוננו הסכמה אמיתית בנושאי המחלוקת שנבעו מאי-רישום הזכויות בנכס על-שם י' [עמ' 31 ש' 19-6; עמ' 60 ש' 23-17]. נותרו בעינם פערי הרצונות בין עמדתם של שושני כי יש להותיר תשלום שיועבר לנתבעים רק לאחר השלמת הרישום לבין עמדת י' כי אינם מוכנים להתנות תשלום חלק מהתמורה ברישום אשר יעשה בזמן עתידי לא ידוע.

     

89. עו"ד הולצר הודתה שאת הפרטים החסרים בטיוטה השלישית שנשלחה ביום 2.2.2022 ניתן היה להשלים רק בשלהי חודש אפריל 2022, אחרי שהתקבל חוזה חכירה על-שם י' [עמ' 60 ש' 28-25]. נובע מכך כי בעת שהטיוטה השלישית הוכנה והועברה, היא לא הייתה מוסכמת וכלל לא ניתן היה לחתום חוזה באופן מיידי תוך אימוץ שלה.

     

90. בין השיטין בצבצה האמת מעדותה של באת-כוח שושני: היא התייחסה לטיוטה השלישית כאל דבר-מה שהוצע על-ידה בניסיון לגשר על הפער בין רצונם של שושני להתקדם ברכישת הנכס לבין עמדת י' כי לא ניתן יהיה להתקדם כל עוד הזכויות לא תרשמנה על שמם; המרחק בין הצעה לבין הסכמה הוא כמרחק בין מזרח למערב [עמ' 39 ש' 27]. גרסתה של עו"ד הולצר השתנתה: אם קודם לכן טענה ששלחה את הטיוטה השלישית לאחר שתוכנה היה מוסכם על עו"ד אזולאי, עתה העידה ששוחחה עם עו"ד אזולאי ולאחר מכן הציעה את המתווה הגלום בטיוטה [שם ור' גם עמ' 41 ש' 1 ועמ' 72 ש' 39]. הטיוטה השלישית הייתה אפוא הצעה, לא יותר מכך; דובר בהצעה שלא זכתה בשום שלב לקיבול מצד י' או בא-כוחם. היפוכו של דבר הוא הנכון.

     

    הטיוטה השלישית לא זכתה לקיבול

     

91. ביום 6.2.2022, אחרי העברת הטיוטה השלישית, פנתה עו"ד הולצר אל עו"ד אזולאי במייל ושאלה "כיצד אנחנו מתקדמים?" [נספח 10 ל-ת/1]; היא לא נענתה בקביעת מועד לחתימה על-פי הטיוטה ששלחה. עו"ד אזולאי השיב בו ביום כך: "ד' אמרה לי שהיא מבקשת לחכות עוד שבוע כדי למצות עם שליח את עניין הרישום, אם השליח לא יועיל היא תתקדם לחתימה. בואי נדבר שוב ביום שני שבוע הבא" [שם]. באחת מגרסותיהם, ביקשו שושני להסיק מהודעה זו הסכמה של הנתבעים לטיוטה השלישית. אין לכך כל יסוד.

     

92. התובעים נעו ונדו בין גרסות שונות במאמצם להראות כי הטיוטה השלישית הפכה לחוזה שחל על יחסי הצדדים. גרסה אחת הייתה כי הטיוטה השלישית הייתה מוסכמת כבר בעת העברתה לעו"ד אזולאי – בין מכוח הסכמה ישירה שהושגה בין שניר לבין ד' ובין על-סמך שיחות שניהלו באי-כוח הצדדים. היא נשללה לעיל. גרסה שניה הייתה כי בזמן סמוך לאחר העברת הטיוטה השלישית הביע עו"ד אזולאי הסכמה לה בשיחותיו עם עו"ד הולצר. גם גרסה זו נשללה. אילו היה בה ממש, לא הייתה באת-כוח שושני שואלת את בא-כוח י' כיצד מתקדמים אלא מתאמת עמו מועד לחתימת חוזה. גרסה שלישית הייתה כי י' עשו קיבול לטיוטה השלישית במחדל, בשתיקה: באי-העברת הערות לה גופה, ולכל הפחות בהודעת עו"ד אזולאי מיום 6.2.2022 כי אם רישום הזכויות לא יוסדר תוך שבוע, אזי ד' "תתקדם לחתימה".

     

93. קיומן של גרסות עובדתיות למכביר – חלופיות וסותרות זו את זו, באשר לדרך שבה התהווה החוזה שלקיומו טענו התובעים מעיד על חולשת טיעונם בעניין זה. אם אינם יודעים לומר איך ומתי נעשה קיבול לטיוטה השלישית, חזקה שלא נעשה קיבול והיא לא הולידה חוזה מחייב. יש ראיות לכך שהטיוטה לא הייתה מקובלת על י', זאת בידיעתם של שושני.

     

94. הלכה למעשה, בעקבות הודעותיו של עו"ד אזולאי מן הימים 26.1.2022 ו-1.2.2022, הבינו התובעים והבינה באת-כוחם שלא ניתן יהיה להתקדם במשא ומתן כל עוד רישום הזכויות בנכס לא הוסדר; הדבר נבע לא רק מהודעותיו המפורשות של בא-כוח הנתבעים שציינו זאת אלא גם מכישלון המשא ומתן שנערך עד אותו מועד על-סמך שתי הטיוטות שהעבירה עו"ד הולצר. הכישלון לא היה מקרי. הוא נבע מפער יסודי ועמוק בין הצרכים של הצדדים שהיו מהותיים לעסקה: מצד אחד, הצורך של י' להשיג וודאות לגבי המועד שבו יקבלו את תמורת המכר ויוכלו להשתמש בה לרכישתן של דירות חלופיות; מצד שני, הצורך של שושני להבטיח שלא ישימו כספם על קרן הצבי ויוכלו להירשם כבעלי הזכויות בנכס – במציאות בה למוכרים אין דבר זולת הערת אזהרה וטרם נחתם ביניהם לבין המינהל חוזה חכירה.

     

95. לאור זאת, לאחר העברת הטיוטה השלישית לא התנהל דין ודברים פרטני לגבי תוכנה ולא נקבע מועד לחתימתה; תחת זאת, השליכו הצדדים יהבם על שליח שנשלח למינהל בתקווה כי הלה יצליח לקדם את רישום הזכויות על-שם י', באופן שיחלץ את המשא ומתן מהמבוי הסתום שאליו נקלע ויאפשר כריתת חוזה במציאות של רישום זכויות בנכס – חלף היעדרו של רישום.

     

96. בשל כך, חרף הדברים שכתב עו"ד אזולאי במייל ששיגר לעו"ד הולצר ביום 6.2.2022, אין חולק על כך ששבוע עבר, גם שבועיים תמו, אך לא נקבע תאריך לפגישה שבה הצדדים ינסו ללבן את העניינים שנותרו לא מוסכמים בטיוטה השלישית, ישלימו אותה ויחתמו עליה. עו"ד הולצר אישרה זאת; בפועל, שלב המשא ומתן לקראת חתימת חוזה עדיין לא תם [עמ' 50 ש' 11-3, 25]. שושני בחרו להמתין ולקוות שפעולת השליח אל-מול המינהל תצלח, משום שידעו והבינו כי על-סמך הטיוטה השלישית לא ניתן להתקדם לחתימת חוזה. בכך גילו את דעתם שטיוטה זו – שביסודה היעדר רישום – נזנחה, תוך כוונה להמיר אותה במתווה שבו ייחתם חוזה על-בסיס רישום זכויות י' במינהל.

     

97. באת-כוח שושני אישרה כי הטיוטה השלישית לא נחתמה בשל סירובה של ד' לכבול את עצמה להסכם כל עוד אינה יודעת מתי הזכויות בנכס תרשמנה על שמה; עוד אישרה שעד חודש אפריל 2022 נוהל משא ומתן כשהיא פועלת בשם שושני. בין אמירות אלו לבין ניסיון להציג את הטיוטה השלישית מיום 2.2.2022 כמסמך שתוכנו היה מוסכם ומקובל לגמרי, עד כדי כך שכונן הסכם מחייב כבר בפברואר 2022 אף בהיעדר כתב חתום, אין ולא כלום.

     

98. עדותו של עו"ד אזולאי עלתה בקנה אחד עם קביעות אלו. הוא הדגיש שהטיוטה השלישית נשלחה אליו ביום 2.2.2022; ביום הקודם, 1.2.2022, כתב לעו"ד הולצר ומסר שד' שוחחה עם שניר, הסבירה לו שהיא חוששת להתחיל בעסקה ולמעשה מבקשת לא להתחיל בה עד שיוסדר רישום הזכויות. בשל כך, עו"ד אזולאי לא ראה סיבה להשיב למייל שנשלח למחרת עם הטיוטה השלישית או להעיר הערות לגוף הטיוטה החדשה. עו"ד אזולאי סבר שאם חלה פריצת דרך במשא ומתן על-בסיס הסכמה ישירה בין הצדדים, הוא יעודכן על כך במישרין בידי ד' – אך לא שמע ממנה דבר; הוא הסיק שעמדתה, כפי שתיעד במייל לעו"ד הולצר מיום 1.2.2022, עומדת בעינה ללא שינוי ולא ניתן לקדם עסקה עד הסדרת הרישום [עמ' 67 ש' 21-11; עמ' 67 ש' 34 עד עמ' 68 ש' 22].

     

99. עו"ד אזולאי עמד על דעתו שבזמן-אמת היה ברור שאין היתכנות לחתימת חוזה על-בסיס הטיוטה השלישית, כל עוד נושא הרישום לא נפתר; לתזת החוזה שנכרת מכללא על-סמך הטיוטה שעו"ד הולצר שלחה ביום 2.2.2022 אין בסיס והיא נולדה רק לצרכי התביעה [עמ' 71 ש' 16-10]. עו"ד אזולאי לא מצא טעם להתייחס לטיוטה השלישית לגופה משום שרק ביום 1.2.2022 הודיע לבאת-כוח שושני שד' לא מוכנה להתחיל בתהליך המכר עד הסדרת הרישום; בנסיבות הללו, היעדר התייחסות לטיוטה אינו מכונן הסכמה לה ואינו מעיד על היותה מוסכמת על י'. עו"ד אזולאי עמד על כך שלא ניתן לנתק בין הודעותיו לעו"ד הולצר מן הימים 26.1.2022 ו-1.2.2022 לבין המייל ששלח ביום 6.2.2022 [עמ' 72 ש' 24-15, 30-27; עמ' 73 ש' 5-3; עמ' 78 ש' 38 עד עמ' 79 ש' 4; עמ' 79 ש' 26-22; עמ' 82 ש' 8, 27-17; עמ' 6 ש' 23-22; עמ' 7 ש' 25-24; עמ' 7 ש' 36 עד עמ' 8 ש' 1]. עמדתו עולה בקנה אחת עם מהלכו של המשא ומתן ועם הקשיים בהם נתקל – שהיו ידועים היטב לשושני ובאת-כוחם; היא אמינה ויש לאמצה.

     

100. עו"ד אזולאי דחה את מבוקשם של התובעים להסיק מן המייל ששלח ביום 6.2.2022 כי אם הרישום לא יסתיים תוך שבוע, בסיוע השליח שיצא למינהל, אזי י' יחתמו על הטיוטה השלישית כמות שהיא [עמ' 73 ש' 31-25; עמ' 74 ש' 23-17]. במילים "תתקדם לחתימה" לא נעשה קיבול לטיוטה השלישית ולא נקבע מועד לחתימת חוזה על-פיה, ככל שבעיית רישום הזכויות תעמוד בעינה. אי-הסדרת הרישום תוך שבוע עדיין הצריכה גיבוש פתרון מוסכם, מקובל גם על הנתבעים, לקשיים שבעטיים לא נחתם חוזה בין הצדדים עד אותו מועד [עמ' 75 ש' 32-1; עמ' 77 ש' 28-22; עמ' 81 ש' 13-10; עמ' 7 ש' 22-13; עמ' 10 ש' 38-29].

      

101. בזמן-אמת לא ניתן היה להבין באופן סביר – על-סמך ההודעה שעו"ד אזולאי שלח לעו"ד הולצר ביום 6.2.2022 – כי אם השליח לא ינחל הצלחה תוך שבוע, יחתם חוזה בין הצדדים על-בסיס הטיוטה השלישית; כאמור, דובר בטיוטה שהייתה חסרה ולא אפשרה קיבול ללא משא ומתן נוסף. עו"ד אזולאי הדגיש שרצונם הראשוני של הצדדים להתקשר בעסקת מכר לגבי הנכס לא הצליח להבשיל ולהגיע לשלב של הסכמה לגבי מתווה העסקה, באופן שיגשר על הצרכים המנוגדים שלהם. כמכשול מהותי נותר סירובם של י' להפקדה של תמורת הנכס בנאמנות עד שהרישום יוסדר ורצונם לקבל את התמורה באופן מיידי כדי שתשמש לרכישת דירות חלופיות. בכך שד' ושניר הסכימו על תוספת של 50,000 ₪ למחיר הנכס לא היה די להתגבר על הקושי. עו"ד אזולאי העיד על כך תוך התייחסות לחליפת המיילים בין באי-כוח הצדדים [עמ' 78 ש' 25-6; עמ' 3 ש' 13-1, 23-17; עמ' 4 ש' 5-1, 38-34; עמ' 5 ש' 39-27; עמ' 6 ש' 14-2; עמ' 9 ש' 23-17; עמ' 9 ש' 36 עד עמ' 10 ש' 19; עמ' 11 ש' 26-21; עמ' 13 ש' 28-9; עמ' 14 ש' 33-30].

      

102. בטיוטה השלישית הועמדה תמורת המכר על 4.150 מיליון ₪, קרי, 50,000 ₪ מעל לתמורה שננקבה בטיוטות הקודמות. ההסכמה על כך גובשה במישרין בין שניר לבין ד' בשיחה שקיימו טרם העברת הטיוטה השלישית [ר' עדותה של עו"ד הולצר בעמ' 40 ש' 9-3 ועמ' 71 ש' 32-22]. עו"ד הולצר אישרה שהגדלת התמורה לא סיפקה מענה לקושי שבעטיו הוקפא המשא ומתן, תוך מיקוד המאמץ ברישום זכויות י' בנכס אל-מול רמ"י. עוד אישרה כי הגדלת סכום התמורה אינה קשורה לעניין שבעטיו הוחלט להמתין להסדרת הרישום [עמ' 40 ש' 31-26].

      

103. ממכלול העדויות עלה אפוא כי הטיוטה השלישית לא הייתה מוסכמת בעת העברתה, לא זכתה לקיבול מצד י' בשום שלב לאחר העברתה והייתה טעונה היא עצמה קיומו של משא ומתן כדי להשלים את החסרים שנותרו בה. הדברים שכתב עו"ד אזולאי במייל מיום 6.2.2022 לא ביטאו אישור והסכמה של י' לחתום על הטיוטה השלישית כמות שהיא, אם רישום הזכויות לא יוסדר תוך שבוע או סמוך לכך; הם כיוונו בדיוק לכך, קרי, לצורך לנהל דין ודברים בגדרו של משא ומתן כדי לגבש חוזה מוסכם במציאות בה בעיית הרישום עומדת בעינה ופערי הצרכים בין הצדדים קיימים גם הם בכל הנוגע למועדי העברת התמורה ואופן העברתה.

      

104. לאור זאת, אני דוחה בשתי ידיים את תזת התובעים (וליתר דיוק, אחת מהן) כי הטיוטה השלישית זכתה לקיבול מצד י' במחדל – מחדל שביטויו בהימנעות בא-כוחם לשגר לעו"ד הולצר הערות פרטניות לגביה. כבר צויין שהטיוטה השלישית הייתה הצעה חדשה שהציעו שושני לי' לשם גיבוש עסקה. אכן, קיבול עשוי להילמד גם מהנסיבות, לא רק מתשובה מילולית; בה בעת, שתיקת הצד השני תיחשב כניטראלית – לא כמעשה קיבול, אם לא נלוו לה נתונים נוספים שמעידים על גמירות-דעתו להתקשר בחוזה [ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל(2) 260 (1976); ע"א 65/88 אדרת שומרון בע"מ נ' הולינגסוורת ג.מ.ב.ה., פ"ד מד(3) 600 (1990); ע"א 1463/22 הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ' הימנותא בע"מ (2025)].

      

105. במקרה דנן התקבלה תשובה אשר לא ביטאה קיבול והייתה נהירה לשני הצדדים: הם פנו לאפיק של רישום הזכויות במינהל על שם י' על-מנת להתקדם במשא ומתן על-בסיס זה, בעוד שהטיוטה השלישית הניחה דווקא היעדר רישום. לאור הבנה זו, מוקדו המאמצים בהסדרת הרישום מתחילת חודש פברואר עד שלהי חודש אפריל, ללא כל ניסיון להשלים בפרק זמן זה את הטיוטה השלישית לקראת חתימה עליה או לקבוע מועד לחתימתה.

      

      

      

     ההסכמה על הגדלת מחיר הנכס לא כוננה חוזה מכר

      

106. שניר ביקש למרק את קשיי המשא ומתן שהוצגו לו והשליך יהבו על ההסכמה שהושגה בינו לבין ד' ביום 1.2.2022 בדבר הגדלת מחיר הנכס; לשיטתו, הסכמתו לשלם תוספת מחיר בסך של 50,000 ₪ הניחה את דעתה [עמ' 17 ש' 29-22; עמ' 18 ש' 24-9]. לפי עדותו של שניר, הוא התקשר אל ד' כדי לברר איך ניתן לפתור את הקושי, נוכח הודעתו של עו"ד אזולאי ביום 1.2.2022 כי היא חוששת להתחיל בעסקה; ד' העלתה את נושא המחיר ואמרה כי היא מבקשת תוספת של 50,000 ₪ כדי שהדבר הזה יושלם. מדובר בסכום ההנחה שניתן בתחילת הדרך ושניר הסכים לשלמו [עמ' 19 ש' 38-17].

      

107. שניר אישר שבשיחה עם ד' לא ניתן מענה לקושי של י', אשר היה ידוע היטב ותועד בהתכתבות בין באי-כוח הצדדים, כי הם חוששים להתחייב בעסקה בה אינם יודעים מתי יקבלו את תמורת הנכס; עניין זה כלל לא נדון בשיחה שקיימו ביום 1.2.2022 [עמ' 20 ש' 10-4, 23, 29]. לבעיה זו, הגדלת מחיר הנכס אינה מסייעת במאום. באת-כוחם של שושני, עו"ד הולצר, אישרה שהסכמת התובעים להוסיף 50,000 ₪ למחיר הנכס לא פתרה את הקשיים שליוו את המשא ומתן ושבעטיים לא נחתם חוזה עד מועד זה [עמ' 40 ש' 31-26].

      

108. אני דוחה את טענתו של שניר כי קשיי העסקה שמנעו חתימת חוזה נעלמו כלא היו רק משום שנאות לשלם לי' את הסך הנוסף; זו ראיה צרה ומגמתית של הבעיה היסודית שאליה נקלע המשא ומתן. י' לא התחייבו, בעצמם או באמצעות בא-כוחם, כי הם יחתמו על הטיוטה השלישית. היא נזנחה תוך פניה לאפיק של ניסיון להסדיר את רישום הזכויות בטרם ניתן יהיה להתקדם במשא ומתן. שניר התחמק מלהתייחס לכך וניסה ליישר באופן מלאכותי את קמטי העסקה העמוקים [עמ' 21 ש' 27-26, 39-35; עמ' 31 ש' 26-19, 32-31]. הוא הודה בין השיטין שבעת הפניה למתווה של הסדרת הרישום, היה לשושני רצון להגיע לסיכום התנאים הסופיים של העסקה [עמ' 22 ש' 4-1]. המשמעות היא כי הם עדיין נמצאו בשלב של משא ומתן, לא בשלב בו נכרת חוזה סופי ומחייב. לא וודאות לגבי העסקה הייתה לשושני עם גיבוש ההסכמה להגדיל את התמורה ב-50,000 ₪, אלא רק ציפייה שהרישום יושלם בקרוב ואזי ייפתר הקושי היסודי שמנע התקדמות במשא ומתן [עמ' 38 ש' 24-15].

      

109. שניר התקשה להסביר מדוע לא חתמו הצדדים על חוזה סמוך לאחר ההסכמה על הגדלת התמורה והעברת הטיוטה השלישית – אם לדידו הרישום הוא עניין טכני שצפוי להסתיים בקרוב ועו"ד אזולאי מסר שבהיעדר רישום תוך שבוע, ד' "תתקדם לחתימה" [עמ' 22 ש' 30-24]. חלף הצגת הסכמות תקפות שיסודן בהצעה וקיבול ושמבטאות מפגש רצונות, עסק ברגשותיהם של התובעים ובאומד דעתם שלא תאם את המציאות החוזית כלל [עמ' 23 ש' 19-6]. באותו אופן ענה גם לשאלת בית-המשפט [עמ' 23 ש' 29 עד עמ' 24 ש' 6]. בצר לו, ביקש לטעון שהכול היה מוסכם ונושא החתימה על חוזה בכתב היה רק אקט פורמלי [עמ' 25 ש' 25-21]. אני דוחה זאת בשתי ידיים. מדובר במענה שמתעלם מכך שבאותו מועד, לא הייתה בנמצא טיוטת הסכם שהייתה מקובלת על שני הצדדים והפערים ביניהם נותרו יסודיים ועמוקים בשל היעדר הרישום והשלכותיו.

      

110. שניר הודה שעוד בטרם התגייסה באת-כוחו לסייע בהסדרת הרישום – הבין שהעניין אינו טכני וקל לפתרון כפי שסבר קודם; הוא אישר שגם אם הייתה כוונה לסיים את העסקה ולמסור חזקה בנכס תוך חצי שנה, העברת יתרת התשלום מותנית ברישום ומועד הרישום אינו ידוע – זאת גם אם עו"ד הולצר התגייסה לסייע בהסדרתו [עמ' 26 ש' 39-19; עמ' 32 ש' 15-9; עמ' 36 ש' 19-16; עמ' 37 ש' 15-14]. שניר ביקש ליישב את הקושי באומרו כי אם לא היה הרישום של הזכויות מסתיים במועד הצפוי להעברת החזקה בנכס לתובעים, אזי ניתן היה להגיע לפתרון בו י' ימשיכו לגור בנכס כשוכרים של שושני [עמ' 27 ש' 19-14].

      

111. מדובר באמירה שאין בה לסייע: הקושי מבחינת הנתבעים התבטא בכך שדחיית התשלום עד תום הסדרת הרישום, משמעה סיכול התכלית שניצבה ביסוד רצונם למכור את הנכס, קרי, התקשרות מיידית בחוזים לרכישת דירות חלופיות תוך צפי לגבי מועד קבלת מלוא התמורה. לקושי זה לא הציעו התובעים מענה. שניר התחמק מלהתמודד עם הקושי, לרבות זה שהיה נעוץ בעליית מחירים דרמטית של נכסים באזור בנימינה בין דצמבר 2021 לבין מאי 2022 – כאשר התקבל חוזה חכירה מן המינהל אך סיום הרישום לא נראה באופק [עמ' 27 ש' 31 עד עמ' 28 ש' 8].

      

     פניה לקידום רישום הזכויות ברמ"י

      

112. עדותה של עו"ד הולצר חשפה את חשיבות רישום הזכויות על-שם י' כבסיס לקידום העסקה. במועד שבו נשלחו כל שלוש הטיוטות שערכה לעו"ד אזולאי, עדיין לא נחתם חוזה חכירה לגבי הנכס בין המינהל לבין י'. באת-כוח שושני ראתה בחוזה החכירה דבר-מה שיעיד כי יש לי' זכויות בנכס; מעבר להמצאת חוזה חכירה, הרישום של הזכויות בנכס על-שם הנתבעים נדרש על-מנת שניתן יהיה לרשום הערת אזהרה עליו לטובת שושני ולאפשר נטילת משכנתא על-ידם לשם מימון רכישת הנכס [עמ' 12 ש' 33-21].

      

113. הסדרת הרישום הייתה אפוא אינטרס של שושני. הסדרת הרישום הייתה גם אינטרס של י', שביקשו ליצור וודאות לגבי המועדים בהם יקבלו את תמורת הנכס ויוכלו לנצלה לשם מימוש תכניתם לרכוש דירות חלופיות. במציאות זו התגייסה עו"ד הולצר כדי לסייע בהשלמת הרישום על-שם י'; ביום 16.2.2022 קיבלה מהנתבעים יפוי-כוח חתום לשם בירור זכויותיהם וחובותיהם לגבי הנכס אל-מול המינהל, תוך הפעלת שליח שינסה לקדם את פעולת הרישום [סע' 27 ונספח 11 ב-ת/1]. במקביל, גם עו"ד אזולאי עמד בקשר עם השליח ואף סר למינהל בעצמו במטרה לקדם את הסדרת הרישום [סע' 14 ב-נ/1].

      

114. עו"ד הולצר הצהירה בפה מלא: "אני הבנתי שבלי חוזה החכירה לא נוכל להתקדם" [עמ' 13 ש' 16]. עוד אישרה שהטיוטה השלישית נוסחה על-סמך הנחה שאין לי' חוזה חכירה חתום עם המנהל, תוך הצעת מתווה עסקה שנבע מכך [עמ' 13 ש' 21-20]. הפניה לקידום הרישום במינהל באמצעות שליח ביטאה גם היא את זניחתה של הטיוטה השלישית וכוונה לקדם עסקה במתווה שונה לאחר מיצוי הרישום במינהל, או למצער לאחר שיתקבל הסכם חכירה על-שם י'. במציאות זו, התובעים אינם עשויים להפיח חיים בטיוטה השלישית למפרע, לאחר שהוסרה משולחן המשא ומתן, רק בשל כישלון מגעיהם עם הנתבעים בשלהי אפריל 2022, אחרי קבלת חוזה חכירה מן המינהל.

      

115. בנסיבות הללו, מתן יפוי-כוח על-ידי י' לעו"ד הולצר – לא יפוי-כוח רחב היקף אלא הרשאה תחומה ומוגבלת לקידום רישום הזכויות במינהל על-שמם, אינו גילוי של הסכמה לטיוטה השלישית שביסודה ניצבה מציאות משפטית של אי-רישום. מתן יפוי-הכוח מלמד על זניחת המתווה שהוצע בטיוטה השלישית והבנה שניתן יהיה להתקדם במשא ומתן רק לאחר רישום הזכויות בנכס. אני דוחה אפוא את מבוקשה של עו"ד הולצר לטעון כי במתן יפוי-הכוח האמור היה משום הבעת הסכמה לטיוטה השלישית [עמ' 62 ש' 34-33]; לא מני ולא מקצתי. עו"ד הולצר לא חלקה על כך שלאחר רישום הזכויות, עדיין היה צורך לעשות התאמות בטיוטה השלישית על-מנת שניתן יהיה לחתום עליה [עמ' 65 ש' 27-18]. לא דובר אפוא במסמך שלאחר הסדרת הרישום, או לאחר קבלת חוזה חכירה, ניתן היה לחתום עליו כמות שהוא על-מנת שישתכלל לכדי חוזה.

      

116. התהליך אל-מול רמ"י ארך זמן. אין נפקות לשאלה מי מבאי-כוח הצדדים, עו"ד אזולאי או עו"ד הולצר, מסר לשליח (יותר) מסמכים, מי שילם לו עבור עבודתו ומי ניסח את יפוי-הכוח שבאמצעותו הוא פעל לקידום רישום הזכויות. אין בדעתי להידרש להערות מיותרות אשר נשמעו במהלך הדיון על-אודות מקצועיותו של מי שנשכר על-ידי הנתבעים לטפל ברישום הזכויות בנכס על שמם אל-מול המינהל. התביעה מתנהלת בציר היחסים שבין התובעים לבין הנתבעים; עורכי-הדין שהועסקו על-ידם אינם צד להליך ומיומנותם איננה דבר-מה שטעון הכרעה. יש לפסוק ולהכריע על-סמך עובדות מבוררות, לא על-בסיס טענות אווירה.

      

117. עו"ד הולצר פנתה לשליח במועד מאוחר ליום 16.2.2022 – אחרי שקיבלה מי' יפוי-כוח שהסמיך אותה לכך [עמ' 16 ש' 39-35; עמ' 18 ש' 5-1, 17]. במועד זה כבר חלף התאריך שנקבע לשיטתה לחתימת הסכם על-פי הטיוטה השלישית, בלי שהתקיימה פגישה לליבון החסרים שהיו גלויים על-פני הטיוטה ובלי שדבר-מה נחתם.

      

118. נקבע לעיל: הפניה למינהל לשם הסדרת זכויות הנתבעים בנכס, תוך מעורבות באת-כוח שושני, ביטאה זניחה של הטיוטה השלישית והבנה כי ניתן יהיה לקדם עסקה רק על-סמך רישום זכויות י', לא קודם. אמרה על כך עו"ד הולצר: "[...] אני זו שיזמתי את השליח. [...] אני רציתי לסייע כדי [...] לקדם את העניין. היה פה אינטרס, [...] לא עשיתי את זה לשם שמיים. [...] האינטרס היה לקדם את העסקה, הם (שושני, ק"א) מכרו כבר את הבית שלהם [...] ניהלו מו"מ [...] מדצמבר ואנחנו כבר בפברואר, ב-16 בפברואר [...]" [עמ' 20 ש' 20, 39-31].

      

119. הדברים מעידים על היעדרה של הסכמה חוזית להתקשר בעסקה שקדמה ליום 16.2.2022, באופן ששומט את הקרקע תחת רגלי התביעה לפסיקת פיצויים בגין הפרת חוזה – תביעה שתלויה בהוכחת קיומו של חוזה תקף ומחייב. התובעים הצביעו על שני מועדים בהם נכרת לשיטתם חוזה מחייב: האחד, בפגישה בבית י' בתחילת הדרך; השני – בעת העברת הטיוטה השלישית. ברי כי במועדים הללו עדיין לא גובשה בין הצדדים הסכמה להתקשר בעסקה שתנאיה הפרטניים ידועים ומזוהים ושעונה על הדרישות לגמירות-דעת ומסויימות. בין שושני לי' לא נכרת חוזה בשום שלב, גם לא על-פה. לא חסרונה של דרישת הכתב, שהיא מהותית בעסקת מקרקעין מן הסוג שנדון כאן, היא שמכשילה את התביעה לפיצויים בשל הפרת חוזה, אלא חסרונו של חוזה תקף ומחייב.

      

120. שניר טען שהבין שאי-הרישום כונן בעיה מסוג שונה רק לאחר העברת הטיוטה השלישית, בפברואר 2022, כשעו"ד הולצר ניסתה לקדם את הרישום במישרין אל-מול המינהל באישור י' ובא-כוחם [עמ' 8 ש' 39-29]. הוא שינה את גרסתו לגבי מועד כינונו של חוזה בין הצדדים ביחס לתצהירו: בעדותו לפני טען שהבין כי יש הסכמה חוזית מלאה מתוך אמירתו של עו"ד אזולאי במייל מ-6.2.2022 כי אם הרישום לא יוסדר תוך שבוע, אזי ד' תתקדם לחתימה – כל זאת על-סמך התנאים שסוכמו במפגש בו לחצו הצדדים ידיים בבית י' [עמ' 39 ש' 32 עד עמ' 40 ש' 9]. לעיל נדחתה פרשנות זו של הביטוי "תתקדם לחתימה".

      

121. עדותו של שניר לקתה בהתכחשות לכך שהתובעים לא כיבדו את לחיצת ידם על התנאים המסחריים בפגישה בבית י' אלא חזרו בהם בעת העברת הטיוטה הראשונה; הטיוטה השלישית, שהייתה שונה מהותית מן ההסכמה הראשונית עם י', לא זכתה לקיבול בשום מועד ולא כוננה חוזה מוגמר [עמ' 40 ש' 29-22]. שניר נע ונד בין ראיית ההסכמה הראשונית בפגישה בבית י' כחוזה מוגמר לבין יחוס החוזה החל לטיוטה השלישית המאוחרת יותר [עמ' 40 ש' 37 עד עמ' 41 ש' 5]. אם הוא אינו יודע מהו החוזה המחייב, ברי שאין חוזה כזה.

      

     קבלת חוזה חכירה ותום ההידברות בין הצדדים

      

122. ביום 25.4.2022 התקבל חוזה חכירה חתום בין י' לבין רמ"י לגבי הנכס. במועד שבו התקבל, הטיוטה השלישית שוב לא הייתה רלוונטית. לא נשלחה טיוטה אחרת שביסודה קיומו של חוזה חכירה. לא נקבע מועד לחתימת הצדדים על הטיוטה השלישית תוך עדכון והשלמה שלה. אין מסמך – ולו כזה שכותרתו 'טיוטה', שניתן לייחס לי' קיבול שלו, תוך כינון חוזה מחייב בין הצדדים אף ללא חתימה. עו"ד אזולאי ציין זאת בעדותו והצביע על חסרים בטיוטה השלישית שגם לשיטתה של באת-כוח שושני, היו טעונים המשך ניהולו של משא ומתן, אם במועד שבו יחתם חוזה עדיין לא יסתיים רישום הזכויות בנכס על-שם י' [עמ' 81 ש' 28-16; עמ' 82 ש' 22-8; עמ' 11 ש' 26-21].

      

123. לאחר שהתקבל חוזה החכירה, עדכן שניר את עו"ד הולצר כי בשל עליית מחירי הדירות, עמדתה של ד' היא שהתמורה שסוכמה עבור הנכס לא תספיק לרכישת דירות חלופיות; לטענת באת-כוח שושני, ידעה שהתובעים חשו אכזבה גדולה נוכח סירובה של ד' למכור את הנכס בתום ארבעה חודשי משא ומתן [עמ' 43 ש' 16-2, 27-24].

      

124. ביום 28.4.2022 התקיימה שיחת טלפון בין שניר לד'; שניר הקליט את השיחה [ר' סע' 37 ונספח 11 ב-ת/4]. בשיחה אמרה ד' שלא ידעה שנושא הסדרת הרישום ימשך זמן רב כל כך; במהלך התקופה, לא רק מחיר הנכס עלה אלא גם מחירן של הדירות החלופיות שהיא מבקשת לרכוש. היא רמזה שאם שושני יבואו לקראתה בתשלום סך של 300,000 ₪ – אותו היא נדרשת לשלם עבור דירה בחדרה שבה היא מתעניינת, הם יוכלו להסתדר. שושני סירב לכך באומרו שאין לו 300,000 ₪ נוספים.

      

125. במציאות זו נקלע המשא ומתן בין הצדדים למבוי סתום והגיע למיצוי. עמדתה של ד' הייתה כי חלוף הזמן ושינוי הנסיבות שהביא עמו בנוגע למחירי הדיור הפכו את מחיר הנכס שהוסכם קודם ללא רלוונטי – זאת לצד קיומה של אי-וודאות לגבי המועדים שבהם תועבר לי' יתרת התמורה עבור הנכס, כתלות ברישומו על-שמם. התנהלותם של י' לא היוותה חזרה מהסכם אלא פתיחת המשא ומתן לגבי מחיר הנכס בטענה כי חל שינוי נסיבות מהותי במחירי הדיור. במועד זה עדיין לא נכרת הסכם לגבי מכירת הנכס לשושני. נוהל משא ומתן לקראת חתימת הסכם – לא יותר מכך.

      

126. בנקודת זמן זו בא לעולם רצונם של שושני לאתר הסכמה שתכפה על י' עסקה ותבטא גמירות-דעת ומסויימות, באופן שיכונן חוזה מחייב אף בהיעדר כתב חתום. דובר בחוכמה בדיעבד שנולדה לצרכי משפט, בניגוד להתנהלות בזמן-אמת. בין הצדדים לא נכרת חוזה: לא במפגש לחיצת הידיים בבית י' בתחילת הדרך כגרסתו של שניר, גם לא עם העברת הטיוטה השלישית ביום 2.2.2022 כטענתה של עו"ד הולצר. הפניה המשותפת למינהל אחרי העברת הטיוטה השלישית נבעה מידיעתם של הצדדים על פערי הרצון ומהבנתם שלא ניתן להתקדם במשא ומתן ללא רישום הזכויות על-שם הנתבעים.

      

127. הדבר אינו עשוי להשתנות למפרע, נוכח הבנתם של שושני – הבנה שהייתה כרוכה באכזבה ומפח נפש, כי במועד בו התקבל חוזה החכירה, חתימת חוזה אינה דבר-מה מובטח והמשא ומתן עודנו מלווה קשיים מהותיים. עו"ד הולצר אישרה כי כאשר היא נכנסה לתמונה כדי לקדם את רישום הזכויות במינהל באמצעות השליח, ידעה שי' עומדים על רישום הזכויות לפני חתימת חוזה כדי שתהיה להם וודאות לגבי המועד שבו יתקבלו התשלומים האחרונים על חשבון התמורה [עמ' 14 ש' 13-11]. קושי זה עמד בעינו גם כאשר הגיע לבסוף חוזה חכירה לגבי הנכס.

      

128. עו"ד הולצר מסרה כי בפרק הזמן בין ינואר 2022 – אז החלה הידברות בין באי-כוח הצדדים לגבי תוכן הסכם המכר, לבין קבלתו של חוזה חכירה בחודש אפריל 2022, לא היה אומד דעתם של שושני כי בין הצדדים נכרתה עסקה מחייבת אף ללא חוזה חתום; אומד הדעת היה כי באת-כוחם פועלת לגרום לכך שהעסקה תצא לפועל, תוך ניסיון לקדם את רישום הזכויות במינהל [עמ' 49 ש' 18-11, 35-33]. יש בכך טעם נוסף, לא יחיד, לדחיית טענת שושני כי הטיוטה השלישית הייתה מוסכמת וביטאה חוזה גמור ומחייב כבר ברגע העברתה לעו"ד אזולאי ביום 2.2.2022 [עמ' 51 ש' 10]. אין אמירה רחוקה יותר מהמציאות לאשורה.

      

129. עו"ד הולצר ביקשה לראות בקיומו של חוזה חכירה בין הנתבעים לרמ"י לגבי הנכס פתרון לכל מכאוב, אך לא אלו פני הדברים [עמ' 44 ש' 39-38; עמ' 45 ש' 15-14]. חוזה החכירה בין המינהל לבין י' לא סיפק פתרון לכל קשיי העסקה שבעטיים היא לא בשלה לחתימת חוזה. עמדתה של ד', שהובעה במיילים ששיגר עו"ד אזולאי עוד טרם העברת הטיוטה השלישית, הייתה שאינה מוכנה להתחייב למכירת הנכס כל עוד הזכויות בו לא נרשמו על-שם י'; רק לאחר הרישום, שקיומו של חוזה חכירה לא שקול לו, היא תוכל לדעת מתי תקבל את מלוא התמורה עד השקל האחרון ובהתאמה מתי תוכל לצאת לדרך של רכישת דירות חלופיות. קיומו של חוזה חכירה בלבד, ללא רישום זכויות מלא, אינו מאפשר זאת ומותיר בעינה את אי-הוודאות לגבי קבלת חלק לא מבוטל של התמורה. בטיוטה השלישית נותר סך משמעותי של 2.850 מיליון ₪ לתשלום רק לאחר השלמת הרישום כולו.

      

130. השלמת הרישום לא הייתה עניין טכני פעוט; במועד שמיעת עדותו של עו"ד אזולאי, ביום 20.3.2024, רישום הנכס על-שם י' טרם הושלם, למרות קיומו של חוזה חכירה [עמ' 80 ש' 18-13]. לא מצאתי בסיס לרמיזות של התובעים או מטעמם כי הדבר נעשה בכוונת מכוון; זו טענה שיש להוכיח בראיות של ממש, לא בהבל פה, והדבר לא נעשה באמצעות זימון נציג מוסמך של רמ"י [עדות עו"ד הולצר בעמ' 47 ש' 28-12 ועמ' 68 ש' 19-16; עדות שניר בעמ' 9 ש' 12-10, עמ' 27 ש' 2, עמ' 33 ש' 7-4, עמ' 37 ש' 39-24 ועמ' 38 ש' 5, 12]. במנגנון שהוצע על-ידי עו"ד הולצר בטיוטה השלישית – הוצע אך לא קובל והוסכם, לא היה כדי לאיין את הקושי של אי-ידיעת י' מתי יקבלו את יתרת התמורה עבור הנכס ומתי יוכלו להתחייב לשלמה עבור דירות חלופיות. קושי זה נותר בעינו גם כאשר התקבל חוזה החכירה באפריל 2022.

      

131. י' נסוגו מן המשא ומתן בשלהי אפריל 2022 – לאחר שהתקבל חוזה חכירה על שמם, משום שמחיר הנכס שסוכם קודם לכן שוב לא הספיק לרכישת דירות חלופיות, קרי, לשם מימוש המטרה שלשמה ביקשו הנתבעים למכור את הנכס. ניתן לכך ביטוי ברור בדברים שאמרה ד' לשניר בשיחתם מיום 28.4.2022. אין בכך טעות בכדאיות העסקה במשמעות האמורה בסעיף 14(ד) בחוק החוזים (חלק כללי). טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה לא מזכה את הצד שטעה בביטול החוזה; הוראת דין זו רלוונטית מקום בו נכרת חוזה. כאן לא נכרת חוזה וכל שהתנהל היה משא ומתן לקראת שכלולו. לא החוזה בוטל, אלא המגעים שיאפשרו את חתימתו לאחר שהתקבל חוזה חכירה [ר' עדות עו"ד הולצר בעמ' 53 ש' 34].

      

132. על-יסוד האמור לעיל נדחית התביעה בעילה הנסבה על הפרת חוזה ופסיקת פיצויים בעטיה של הפרתו; אדרש עתה לעילה החלופית – עתירה לפיצויים בשל ניהול משא ומתן שלא בתום לב על-ידי הנתבעים.

      

     ניהול משא ומתן בחוסר תום-לב

      

133. בשיחה שקיימה ד' עם שניר ביום 28.4.2022 – שיחה שסימנה את תום המגעים שניהלו הצדדים לקראת חתימה על חוזה מכר, היא שבה והדגישה שלא נחתם בין הצדדים חוזה; גם אם מחיר הנכס סוכם בין הצדדים ושושני הסתמכו על הדברים שנקבעו בפגישה בבית י' בתחילת הדרך ועל לחיצת היד שליוותה אותם, כמו גם על הסכמתם לדרישתה של ד' במהלך המשא ומתן להגדיל את התמורה ב-50,000 ₪ – עדיין דובר לשיטתה של ד' רק בדיבורים ו"מדיבורים לא נכנסים להיריון" [נספח 11 ל-ת/4 בעמ' 10, 11 ו-20].

      

134. יש להעמיד את ד' על טעותה: אכן, במהלך המשא ומתן לא השתכלל בין הצדדים חוזה; בה בעת, הדין מייחס חשיבות להתנהלותו של צד במהלך משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה ובתוך כך לדברים שנאמרים על-ידו לצד שכנגד. אמות-המידה להתנהלות הנדרשת במשא ומתן נקבעו בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי): "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) [...] יחולו בשינויים המחוייבים".

      

135. י' הפרו את חובתם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב במהלך המשא ומתן שניהלו עם שושני, באופן שמזכה את התובעים בתשלום פיצויים. לא דובר בהפרה חד-פעמית, שולית, אלא בחוסר תום-לב עקבי ומתמשך בדרגת חומרה גבוהה שהסב לשושני נזק של ממש. להלן אעמוד על ביטוייו של חוסר תום-לב זה בנקודות הזמן הרלוונטיות לענייננו.

      

     הצעת הנכס למכירה לקתה בחוסר תום-לב

      

136. בעת שהנכס הוצג לשושני, ידעו י' ידוע היטב שהוא איננו רשום על-שמם ברמ"י וכי היעדר הרישום משפיע על יכולתם למוכרו. ד' הצהירה על כך בפה מלא בעדותה שניתנה בתצהיר: "באחת ההזדמנויות הגיעה לביתנו מתווכת שהתעניינה בבית עבור לקוחות שלה [...] והיא זו שאמרה לי לראשונה, ולהפתעתי, שהיא ערכה בדיקה וגילתה שהזכויות בבית כלל לא רשומות על שמנו ברשות מינהל מקרקעי ישראל [...] ושעלינו להסדיר את רישום הזכויות לפני המכירה" [סע' 5 ב-נ/2].

      

137. מאחר שי' החליטו למכור את הנכס במטרה לרכוש דירות חלופיות לבנותיהם ולהם, ומאחר שהבינו את הקושי הנעוץ באי-רישומו על-שמם, הם פנו לעו"ד גווילי והסמיכו אותו לטפל בהסדרת הרישום עבורם; יפוי-הכוח שנתנו לעו"ד גווילי נחתם ביום 9.5.2021, כחצי שנה לפני שהנכס הוצג לשושני [סע' 4, 6 ונספח א' ב-נ/2]. עו"ד אזולאי – אליו העביר עו"ד גווילי את הטיפול בהסדרת הרישום, אישר זאת [סע' 9 ונספח א' ב-נ/1].

      

138. עו"ד אזולאי מסר כי היכרותו עם י' החלה במאי 2021, כאשר פנו לעו"ד גווילי בבקשה לסייע בהסדרת רישום הזכויות בנכס על שמם, במציאות בה כלל לא היה להם תיק חכירה במינהל [עמ' 51 ש' 39 עד עמ' 52 ש' 6]. פנייתה של עו"ד הולצר אליו לגבי המשא ומתן עם שושני נעשתה כחצי שנה לאחר שהוא החל לטפל בהסדרת זכויות י' בנכס; במועד זה עדיין לא חל שינוי בסטטוס הרישום והוא נותר כשהיה בתחילת הטיפול [עמ' 54 ש' 27-16].

      

139. פעולה מהותית ראשונה שעו"ד אזולאי ביצע במאי 2021 על-מנת לקדם את רישום הזכויות בנכס על-שם י' הייתה פניה בכתב למינהל במכתב שתאריכו 9.5.2021 [נספח א3 ב-נ/1]. עו"ד אזולאי סקר שם את המצב הרישומי של הנכס, ציין כי לטובת הנתבעים רשומה רק הערת אזהרה – בשונה מבעלות או חכירה, והדגיש: "במצב הדברים שנוצר לא ניתן לבצע פעולת מכר מאחר ומהות זכותם של י' אינה בגדר חכירה או בעלות ורשומה רק הערת אזהרה" [שם, בסע' 6; ההדגשה הוספה]. אין לך דברים ברורים ומפורשים מאלה.

      

140. במשלוח המכתב למינהל פעל עו"ד אזולאי כשלוחם של י', על-פי יפוי-כוח; הדברים שרשם בו, לפיהם מצבו הרישומי של הנכס מונע את מכירתו, מחייבים את הנתבעים לכל דבר ועניין, מכוח הכלל הקבוע בסעיף 2 בחוק השליחות אשר צוטט לעיל.

      

141. עו"ד אזולאי אישר בפה מלא כי בעת שי' פנו אליו במאי 2021 לשם הסדרת הזכויות, הם ידעו היטב שיש בעיה לגבי רישום זכויותיהם [עמ' 61 ש' 38-36]. עוד אמר: "[...] אני לא יצגתי אותם בשום עסקה אחרת או בשום ניסיון לעסקה אחרת, אבל לפי מה שהבנתי, ככל הנראה הייתה להם איזושהי נכונות למכור, אני לא מדבר על שושני, אלא לאנשים אחרים, ואז תוך כדי התהליך הם גילו שהייתה בעיה ברישום [...] כשאני הגעתי המצב הנתון היה שהזכויות לא מוסדרות והתבקשתי לפעול להסדרת הזכויות [...]" [עמ' 63 ש' 29-23].

      

142. עו"ד אזולאי התייחס למכתבו למינהל: "המכתב הזה [...] נכתב ב-9 למאי 2021 [...] כחצי שנה לפני ההתנהלות מול שושני [...] והכוונה שלי הייתה להדגיש בפני המנהל שבעצם העובדה שאין רישום מוסדר של הזכויות מונע מבני הזוג י' להגשים את הרצון שלהם ביחס לקניין שלהם, ביחס לרכוש שלהם והם לא מסוגלים למכור. הרי זו הסיבה שהיא פנתה היא ובעלה [...] לעוה"ד גווילי וביקשה את עזרתו בעניין הזה, ולאחר מכן הוא פנה אלי וביקש שאני אכנס לתמונה כדי לסייע בהסדרת הזכויות, מתוך הבנה שכנראה היה איזשהו ניסיון קודם לפני שושני למכור את הנכס ונתקעו בנקודה הזאת שהם ראו שהזכויות לא רשומות" [עמ' 17 ש' 15-6].

      

143. אני מקבלת את עדותו של עו"ד אזולאי כי פנייתם של י' אליו בתחילת מאי 2021, ומתן יפוי-הכוח, נועדו אך ורק לשם הסדרת רישום הזכויות במינהל ורישומם כחוכרי הנכס, לא לשם ניהול משא ומתן בשמם לתכלית של מכר ביתם. בין חודש מאי 2021 לבין תחילת המשא ומתן עם שושני בינואר 2022 באמצעות עו"ד הולצר, עסק עו"ד אזולאי רק במאמץ לגרום לרישום הזכויות ולא בעסקת מכר זו או אחרת [עמ' 60 ש' 29-23; עמ' 60 ש' 38 עד עמ' 61 ש' 11].

      

144. הנתבעת הייתה מודעת היטב להשפעתו של היעדר הרישום על יכולתם של י' למכור את הנכס, עוד בטרם הוא הוצג לשושני. בתצהירה ניתן לכך ביטוי מפורש: "במקביל לטיפול מול המינהל בהסדרת הזכויות בבית על שמנו, המשיכו להגיע מתעניינים לבית לכולם אמרתי שנושא הסדרת הזכויות בבית על שמנו מצוי בטיפול משפטי ולפני המכירה צריך לרשום את הזכויות על שמנו" [סע' 7 ב-נ/2]. גרסתה של ד' הייתה שאמרה זאת גם לשניר, כאשר הוא גילה עניין ברכישת הנכס; בלשונה: "[...] גם למר שושני אמרתי שצריך להסדיר את רישום הזכויות בנכס על שמנו לפני המכירה ושהעניין בטיפול משפטי" [שם, סע' 8].

      

145. ד' ידעה אפוא בידיעה אישית שלה, לא רק בידיעה מיוחסת מכוח דברים שרשם בא-כוח במכתבו למינהל, שניתן יהיה למכור את הנכס רק לאחר שהזכויות בו תרשמנה ברמ"י על-שם י'. אין לך דברים ברורים מאלו שעליהם היא העידה בתצהיר עדותה הראשית. בחקירה נגדית אישרה ד' שחתמה על תצהיר עדותה לאחר שהוקרא לה בידי באת-כוחה [עמ' 24 ש' 33-23].

      

146. עו"ד אזולאי ציין שמציאות זו של היעדר רישום והיעדר צפי להשלמתו עמדה בעינה בדיוק כפי שהייתה כאשר הנכס הוצג לשושני והחל המשא ומתן עמם; מכתבו למינהל ונסיעותיו למינהל בתאריכים 12.7.2021 ו-9.8.2021 במטרה לקדם את הרישום לא הניבו כל תוצאה [סע' 10 ונספחים א1-א2 ב-נ/1; עמ' 17 ש' 39-20; עמ' 18 ש' 8-1]. עו"ד אזולאי אישר עוד שמניסיונו יש תיקי רישום שנגררים במנהל שנה וחצי, שנתיים ואף יותר [עמ' 18 ש' 20-19]. ידיעתו זו מיוחסת גם לשולחיו – הנתבעים.

      

147. התארכות הפעולה של הסדרת רישום הנכס על-שם י' לא הייתה אפוא בגדר הפתעה אלא דווקא דבר-מה צפוי או לפחות בעל היתכנות בסבירות שאינה מבוטלת, מבחינתם של הנתבעים. עד למועד שבו הוצג הנכס לשושני כמתעניינים ברכישתו, אי-הרישום של זכויות י' נותר כשהיה – למרות פנייתו הכתובה של עו"ד אזולאי ונסיעותיו למינהל. ד' לא הצביעה על פעולה נוספת שניתן היה לבצע באותו מועד, בגדרו של הטיפול המשפטי שמסרו י' לבא-כוחם לשם קידום הרישום, ושהייתה צפויה לגרום לשינוי במצבו הרישומי של הנכס תוך פרק זמן נראה לעין. גם עו"ד אזולאי לא הצביע על פעולה כזו.

      

148. במציאות זו – לאור ידיעתם של י' שיש להסדיר את רישום הזכויות בנכס על-שמם לפני מכירתו, לאור אי-הצלחת הטיפול המשפטי שננקט בשמם ועבורם לחולל שינוי במצב הרישומי של הנכס במהלך תקופה בת כחצי שנה, ולאור היעדר צפי לגבי המועד שבו יוסדר הרישום וניתן יהיה להתחיל במכירת הבית – מוטל על י' נטל כבד מאוד לבאר מדוע הציעו את הנכס למכירה לאחר שהתוודעו לבעיית הרישום ובטרם הוא הוסדר. הנטל כבד במיוחד בשים לב למניע שניצב ביסוד רצונם למכור את הנכס; הם ביקשו להשתמש בתמורה שתתקבל עבורו למימון דירות חלופיות להם ולבנותיהם והדבר השפיע על רצונם להתקשר בעסקה שתייצר ודאות לגבי המועד בו יקבלו לידם את תמורת המכר ויוכלו להשתמש בה למימוש תכניתם. אם כלל לא ניתן להתחיל במכירה לפני הסדרת הרישום, ודאי וודאי שלא ניתן להתקשר בעסקה למכירת הנכס שבה יש לנתבעים ידיעה מתי תושלם העברת תמורת המכר לידיהם – זאת טרם השלמת הרישום.

      

149. הנטל לא הורם כלל ועיקר. הדברים אמורים לא רק בהצגת הנכס לשושני באופן פרטני אלא גם בהצעתו הפומבית למכירה דרך כלל במציאות שבה ידעו י' על אי-הרישום ועל כך שהוא טרם הוסדר, תוך הבנה שאינם יכולים להתחיל במכירת הנכס לפני רישום הזכויות.

      

     הנתבעים לא בארו מדוע הציעו את הנכס למכירה למרות אי-הרישום

      

150. עדותה של ד' הייתה לא אמינה באופן גלוי. היא השימה עצמה כאישה מבוגרת שאיננה מבינה, אינה יודעת, אינה בקיאה בענייני כספים ולכן מסרה את הטיפול בעסקה עם שושני לבא-כוחה; לטענתה, היא לא התערבה במהלך הטיפול ורק מדי פעם עודכנה על-ידו בשיחות טלפון [עמ' 24 ש' 22-19; עמ' 25 ש' 7-4; עמ' 27 ש' 21]. בפועל ניכר שד' בקיאה וידענית, חדה ומבינה; היא ידעה בדיוק מה היא רוצה לקבל בעסקה ואף הנחתה את בא-כוחה לפעול בהתאם לכך. הנתבעת סברה שאם תצהיר מדי פעם שהיא אומרת רק אמת, הדבר ימרק את קשיי עדותה הרבים [ר' למשל עמ' 25 ש' 16, 20].

      

151. ד' אישרה שראשית הקשר עם עו"ד גווילי היה כאשר היה לי' קונה קודם לנכס, לפני הצגתו לשושני; הקונה הביע עניין ברכישת הנכס ואזי נאמר לד' שהוא לא רשום על-שמה בטאבו וגם לא במינהל. הבעיה של אי-רישום הזכויות נודעה לי' כחצי שנה לפני שהנכס הוצג לשושני והייתה נהירה לד' בעת ששושני הביעו עניין ברכישתו [עמ' 24 ש' 38-35; עמ' 25 ש' 12-11, 28-22; עמ' 37 ש' 24-25]. מכתבו של עו"ד אזולאי אל המינהל ממאי 2021 שנועד להסדרת הזכויות תואם זאת. חוסר אמינותה היסודי של ד' בא-לידי ביטוי כאשר הכחישה שכבר במאי 2021 ידעה שהנכס לא רשום על-שם י', בניגוד לעדותה קודם לכן ולנחזה ממכתב בא-כוחה למינהל [עמ' 39 ש' 30-28].

      

152. המתווך יובל ליאור, עדם של שושני (להלן המתווך או יובל), ייצג רק אותם בפעולת תיווך לגבי הנכס – לא את י' [עמ' 82 ש' 36-25; עמ' 93 ש' 14-6]. דא עקא, גם אם המתווך לא היה שלוח של י', הם התירו לו להציג את הנכס לשם מכירתו; הוא הציג את הנכס לאחרים זולת שושני [ר' עדות הנתבעת בעמ' 29 ש' 32-27]. ד' אישרה בפה מלא שהצהירה בפני המתווך שהיא מוכרת את הנכס ואם יביא קונה, הם יסתדרו [עמ' 30 ש' 3-1]. הדבר סותר את טענתה כי כל עוד רישום הנכס לא הוסדר, מכירתו אינה עומדת על הפרק. הלכה למעשה הנכס הוצע למכירה על-ידי מתווכים שונים ופורסם באתר יד2 בידי הנכד של הנתבעים, זאת בידיעתה של ד' [עמ' 30 ש' 9-5; עמ' 37 ש' 9-8]. י' התירו למתווך יובל להציב בחצרם שלט שהציעו למכירה [עמ' 30 ש' 33-30].

      

153. ד' אישרה שחרף ידיעתה על אי-רישום הזכויות והשפעתו על היכולת למכור את הנכס, י' הוסיפו להציעו למכירה; בהיתממות לא אמינה תרצה זאת בכך ש'באים קונים'. עד מהרה הודתה שפעלה כך ביודעין, מתוך תקווה ש'אולי יהיה משהו' – הצגת הנכס תניב לה עסקה שתהא לרצונה – והרישום יוסדר במהלך הדברים. כך עשתה גם לגבי שושני [עמ' 37 ש' 39-28]. מדובר בהודאה כי הנתבעת התנהלה באופן מנוגד להצהרתה לפיה כל עוד לא הוסדר הרישום, לא ניתן למכור את הנכס. זה אחד מביטויי חוסר תום-הלב שבו התנהלותם של י' הייתה נגועה מהחל עד כלה.

      

     סיכום תנאים מסחריים עם שושני לגבי מכירת הנכס לקתה בחוסר תום-לב

      

154. אילו היו י' תמי-לב ופעלו בדרך מקובלת, היו אומרים לשושני כבר בביקורם הראשון בבית – ביקור לצרכי התרשמות מן הנכס שנעשה בליווי המתווך, כי בא-כוחם פועל להסדרת הרישום מזה כחצי שנה, עד כה ללא הצלחה, וכי כל עוד הרישום לא הוסדר, לא יתנהל משא ומתן לגבי מכירת הנכס. י' לא אמרו זאת לשושני; הם סיכמו עמם את מחיר הנכס וקבעו את סכום התשלום הראשון שישולם להם בגין התמורה. בכך יצרו י' מצג ברור של מכירה, לא של הימנעות ממנה.

      

155. ודוק: בעת הצגת הנכס לשושני וסיכום מחירו עמם, ד' לא ידעה שיישלח למינהל שליח שינסה לזרז את רישום הזכויות; עניין זה עלה רק בשלב מאוחר יותר, אחרי שעו"ד הולצר העבירה לעו"ד אזולאי את הטיוטה השלישית. בפגישה בבית י', כאשר הנתבעים עברו ממתן היתר למתווכים להציג את הנכס לרוכשים פוטנציאליים לניהול משא ומתן עם גורם ספציפי – שושני, לא הייתה ד' עשויה להשליך יהבה על פעולת השליח.

      

156. הדברים הללו יפים גם אם עו"ד אזולאי עדכן את עו"ד הולצר על-אודות מאמצו לקדם את השלמת הרישום [עמ' 18 ש' 24-22; עמ' 19 ש' 39-26]. נתתי אמון בעדותו של שניר, כי ד' אמרה בפגישה בבית י' שנושא הרישום ניתן לפתרון. הוא הסיק, ובדין הסיק, שעצם רצונם של י' למכור את הנכס, משמעו שהם יודעים לפתור את הבעיה; אם הסדרת הרישום אינה פשוטה ומהירה, אזי לא ברור מדוע י' הציעו את ביתם למכירה [עמ' 8 ש' 5-3; עמ' 14 ש' 36-35]. הדברים נכונים ויש לאמצם: בעל נכס שיודע ומבין שלא ניתן למוכרו כל עוד לא הוסדר מצבו הרישומי אך נוקט פעולה אקטיבית לשם הצעתו למכירה, קובע את מחירו עם מי שמבקש לרוכשו ומנהל עם הרוכש משא ומתן על תנאיו של ההסכם פועל בחוסר תום-לב מובהק וחמור.

      

157. בפגישה בבית י' החלו הצדדים לסכם תנאים מסחריים לגבי המכר לשושני, בראש ובראשונה את מחיר הנכס ואת שיעור התשלום הראשון שהנתבעים יקבלו עבורו. ד' לא הייתה פסיבית במהלך הפגישה; היפוכו של דבר הוא הנכון.

      

158. המתווך העיד כי מבין כלל המתעניינים שהוא הביא לנכס, רק במקרה של שושני החל משא ומתן והמגעים בין הצדדים הועברו לטיפולם של עורכי-דינם. הוא הציב בחזית ביתם של י' שלט שלו שהציע את הנכס למכירה, ללא בלעדיות [עמ' 83 ש' 13-11, 17]. בהמשך יובהר כי השלט הוסר בתום הפגישה בבית י' שבה סוכמו מחיר הנכס והמקדמה.

      

159. המתווך זכר שהשתתף בשתי פגישות משא ומתן בין שושני לבין י' שהתקיימו בנכס; הוא לא ידע לנקוב במועדיהן וזכרונו לגבי מה שאירע בהן – מעבר לעצם נוכחותם שלו, של התובעים והנתבעים – היה דל [עמ' 83 ש' 21-20; עמ' 84 ש' 34-27; עמ' 94 ש' 35-32; עמ' 95 ש' 18-5]. דווקא משום כך, יש חשיבות לעדותו כי בפגישת המשא ומתן השניה ביקשה ד' שהמחיר ששושני ישלמו עבור הנכס יהיה גבוה יותר [עמ' 84 ש' 35 עד עמ' 85 ש' 1]. הדבר מעיד על מעורבות פעילה של ד', בניגוד לתיאור הלא אמין והמרחיק שמסרה היא.

      

160. המתווך מסר עוד כי בתום פגישות המשא ומתן בבית י' דובר על כך שהצדדים יערבו את עורכי-הדין שלהם כדי לסכם את פרטי העסקה. הוא לא זכר תנאים מסחריים שנקבעו בין הצדדים (כגון תנאי תשלום ומועד מסירת חזקה), גם לא את מחיר הנכס שעליו דיברו [עמ' 95 ש' 28-27, 33; עמ' 98 ש' 32-26; עמ' 100 ש' 11-1, 19, 39-30].

      

161. הנתבעת ניסתה לצמצם את נפקותה של הפגישה בבית י' ואת חלקה בה. לדידה, שניר בסך הכול דיבר עם בעלה והם הגיעו להבנה לגבי מחיר הנכס; היא אמרה שאינה חותמת על החוזה כי הנכס לא רשום על-שמה במינהל וכאשר שניר הציע לשלם לה שני מיליון ₪ באופן מיידי, במזומן, אמרה שאינה רוצה ולו גם שקל והם ידברו לאחר שהנכס ירשם על-שמה – כאשר לעת הזו המכר לא אקטואלי [עמ' 25 ש' 39-30]. בהמשך מסרה גרסה שונה, סותרת, לפיה היא לא הייתה מעורבת בשיחה כששניר הגיע לנכס; הנתבע דיבר עמו ללא ידיעה שלה על תוכן השיחה [עמ' 31 ש' 14-13]. הדברים סותרים את עדות המתווך לפיה ד' הייתה גורם פעיל בשיחה, תוך דרישה לקבל מחיר גבוה יותר עבור הנכס. בעניין זה אני מעדיפה את עדותו, במונחי אמינות, על-פני עדותה רבת הקשיים.

      

162. ד' הודתה שלא דובר בביקור ראשון של שניר בנכס אלא במפגש מתקדם שאליו הוא הגיע עם רעייתו-התובעת [עמ' 31 ש' 19-15]. טענתה שהיא לא הייתה מעורבת בשיחה סתרה את עדותה כי היא הודיעה לשושני שמכר הנכס איננו רלוונטי בשל היעדר הרישום ודחתה את הצעתו לשלם לה שני מיליון ₪ במזומן [עמ' 32 ש' 9-6; עמ' 32 ש' 38 עד עמ' 33 ש' 2]. שניר הדגיש שבשום שלב לא הציע לשלם לי' שני מיליון ₪ במזומן – סכום שכלל לא היה ברשותו; הסכמתו לשלם מקדמה בסך של 1.050 מיליון ₪, שהובעה בפגישה בבית י' לפי דרישתה של ד', הייתה כרוכה בעשיית מאמץ [עמ' 9 ש' 39-38].

      

163. תחילה מסר המתווך שבתום הפגישה השניה שהצדדים קיימו בנכס, הנתבע הורה לו להוריד את השלט שהוצב בחצרו ופרסם את הנכס למכירה; המתווך עשה כן כששניר והנתבע נלווים אליו – ומאז לא הציב שם שלט חדש [עמ' 85 ש' 11-8]. בחקירה נגדית ייחס את הסרת השלט לפגישה הראשונה בבית י' [עמ' 95 ש' 26-14]. השאלה באיזו מהפגישות בבית י' הוסר השלט, הראשונה או השניה, אינה בעלת חשיבות מכרעת להערכת התנהלות הנתבעים במשא ומתן. המתווך ציין שהסיר את השלט לבקשת הנתבע לאחר שהבין שגמלה בו החלטה למכור את הנכס לשושני; כמתווך הוא ראה בכך דבר חיובי, גם אם לא סגירה של העסקה באופן סופי [עמ' 85 ש' 39-31; עמ' 86 ש' 22-12].

      

164. ביטוי לחוסר אמינותה של ד' נגלה כשהתייחסה להסרת השלט; גם על כך מסרה גרסות סותרות. תחילה אמרה שהשלט הוסר על-ידי י' עוד לפני ששושני ראו את הנכס משום שהוטרדו על-ידי רבים שהתעניינו ברכישתו [עמ' 30 ש' 37-32; עמ' 33 ש' 18-14; עמ' 38 ש' 12-5; עמ' 39 ש' 34]. היא ביקשה לטעון שכלל לא ידעה שהמתווך הציב בנכס שלט שהציעו למכירה [עמ' 39 ש' 9-3, 22-20]. בהמשך, דבקה במנהגה להשיב "לא יודעת" על שאלות שלא היו נוחות לה, כשנדרשה לבאר כיצד הוצע הנכס למכירה באמצעות שלט גלוי שהוצב בחצרו שעה שלשיטתה לא ניתן למוכרו כל עוד לא הוסדר רישום הזכויות לגביו [עמ' 40 ש' 5-3].

      

165. אם המכר לא אקטואלי, חזקה על ד' – שניכר שהיא מבינה היטב בענייני כספים – שלא הייתה מסכמת עם שושני את מחיר הנכס לשם מכירתו להם, תוך פנייה של הצדדים לבאי-כוחם לשם ניהול משא ומתן על תנאי החוזה. אם ניתן יהיה להתחיל בתהליך המכירה רק בזמן עתיד לא ידוע, לאחר שהרישום יוסדר, אין כל תכלית בסיכום מחיר הנכס כבר כעת. צויין לעיל: אם המכר אינו אקטואלי, אין כל סיבה להציג את הנכס לקונים פוטנציאליים כדוגמת שושני או להתיר למתווך להציב בחזית הבית שלט שמציעו למכירה – תוך הסרתו דווקא לאחר שהנתבעים סיכמו עם שושני תנאים מסחריים רלוונטיים למכר הנכס.

      

166. ד' לא ידעה להסביר הכיצד – אם מכירת הנכס אינה אקטואלית במועד שבו שושני ראו אותו – סוכם עם שושני המחיר שבו הנכס יימכר להם, זאת עוד בטרם נכנסו לתמונה באי-כוחם של הצדדים לשם ניסוח חוזה מכר. היא ניסתה למזער את חלקה בכך וטענה שהדבר נעשה בין שניר לבעלה, ללא מעורבותה. לעיל דחיתי את גרסתה המקטינה, המרחיקה.

      

167. ד' הבינה את הסתירה בין קביעת מחיר הנכס לשם מכירתו לשושני לבין מבוקשה לטעון שהיא אמרה לשושני שהמכר לא עומד על הפרק; בין השיטין, גילתה שהיא בקיאה בהלכות מכירה: "אז מה? חתמתי? עשיתי משהו? עשיתי זכרונות דברים על מה?", וכן: "יש לך חוזה יש לך איזה זכרונות דברים, יש לך משהו? כלום מדיבורים דיברנו" [עמ' 27 ש' 39 עד עמ' 28 ש' 14; עמ' 28 ש' 39-38]. על כך יש להשיב לה: עשית גם עשית; ניהלת משא ומתן בחוסר תום-לב חמור ויסודי והתנהלת בדרך לא מקובלת, תוך יצירת מצגים ששושני הסתמכו עליהם.

      

     ניהול משא ומתן עם שושני לגבי מכירת הנכס לקתה בחוסר תום-לב

      

168. סימני אי-אמירת אמת נגלו בעדותה של ד' בעת שהתבקשה להסביר כיצד זה נוהל בשם הנתבעים משא ומתן בין בא-כוחם לבין עו"ד הולצר במציאות שבה לדידה, לא ניתן למכור את הבית בשל בעיית הרישום – והיא הצהירה בפני שושני כי המכר לא עומד על הפרק עד הסדרת הרישום. גם בסוגיה זו, מסרה הנתבעת שלל גרסות מתחלפות וסותרות.

      

169. ד' ביקשה להרחיק את עצמה מפעולותיו של עו"ד אזולאי במהלך המשא ומתן בטענה כי פנתה אליו רק כדי שיסדיר את רישום הזכויות במינהל [עמ' 26 ש' 2-1]; זמן קצר קודם לכן הודתה שייצוגו של עו"ד אזולאי לא הוגבל לעניין זה אלא חל לגבי "כל הדברים" [עמ' 25 ש' 6]. הוצג לד' כי עו"ד אזולאי ניהל משא ומתן בכתב עם עו"ד הולצר בהתייחס לתוכנו של חוזה מכר בין י' לשושני – זאת על-פי תיעוד שהיא צרפה לתצהיר עדותה הראשית; הוטח בה שהדבר לא מתיישב עם טענתה כי במפגש בו סוכם המחיר עם שושני הובהר שמכר הנכס אינו עומד על הפרק. תשובתה על כך הייתה: "אני לא יודעת" [עמ' 26 ש' 19-17, 32-26; ר' גם עמ' 27 ש' 30-22].

      

170. ד' הייתה מעורבת במשא ומתן שהתנהל בשמה בין עו"ד אזולאי לבין עו"ד הולצר לגבי תוכנו של חוזה המכר עם שושני; היא אישרה שהבהירה לעו"ד אזולאי כי אינה מסכימה שחלק כלשהו מכספי התמורה יופקד בנאמנות משום שהיא זקוקה לכסף זמין כדי לממש את רצונה לרכוש באמצעותו דירות חלופיות. הרצון לעשות כן ולרכוש דיור חלופי לנתבעים ודירות לבנותיהם הוא שניצב ביסוד ההחלטה למכור את הנכס [עמ' 27 ש' 36-32; עמ' 33 ש' 33-30]. הדברים סותרים מניה וביה את עדותה של ד' כי הבהירה לשניר מיד בראשית הקשר עם שושני שמכר הנכס לא עומד על הפרק כל עוד זכויותיהם של י' לא נרשמו וכי לא הייתה מעורבת בשיח שהתנהל לגבי התנאים המסחריים של העסקה.

      

171. במהלך שלא עורר אמון אישרה ד' שמסרה לעו"ד אזולאי את הטיפול המשפטי כך שהוא "יעשה הכול" ובאותה נשימה טענה שאינה יודעת מה נכלל ב"הכול" – רק הרישום במינהל או גם מכר הנכס. לבסוף שבה ואישרה שייצוגו חל על שני הדברים: גם הסדרת הרישום וגם מכר הנכס [עמ' 27 ש' 9-1, 15, 17].

      

172. הנתבעת אישרה שעו"ד אזולאי עדכן אותה בזמן-אמת לגבי כל פעולה שביצע, בשיחת טלפון [עמ' 34 ש' 8]. הודאתה תאמה את עדותו של עו"ד אזולאי. ד' ידעה אפוא שהוא מתנהל אל-מול באת-כוח שושני לגבי תוכנו של חוזה מכר. הדבר לא מנע ממנה לנסות לטעון בהמשך שלא ידעה מה נעשה על-ידי עו"ד אזולאי אך היא שבה ואישרה כי הוא עדכן אותה; גרסת 'איני יודעת' התחלפה בגרסת 'איני זוכרת כלום' [עמ' 34 ש' 22-16; עמ' 36 ש' 6-3, 24-17]. ידיעתה של ד' כי עו"ד אזולאי פעל לגיבוש חוזה מכר אל-מול באת-כוח שושני סותרת את הצהרתה כי סירבה לעשות עסקים לגבי הנכס כל עוד הרישום לא הוסדר [עמ' 34 ש' 11-10].

      

173. אילו היו י' תמי-לב ופעלו בדרך מקובלת, אזי היה עליהם להבהיר בצורה ברורה כבר בביקורם הראשון של שושני בנכס כי מכירתו איננה עומדת על הפרק; היא תהא רלוונטית לאחר הסדרת הרישום ורק במועד זה ניתן יהיה לסכם תנאים שנוגעים למכר – לרבות מחיר הנכס ומועדי תשלום בגינו. לא כך נהגו י'; הם סיכמו עם שושני את מחיר הנכס ופתחו בניהול משא ומתן על תנאי החוזה באמצעות בא-כוחם.

      

174. בעדותו לפני ציין עו"ד אזולאי כי בשלב מוקדם של המשא ומתן – לפני העברתה של הטיוטה השלישית, ד' קיוותה כי ניתן יהיה לסכם את מכר הנכס לשושני בעסקת מזומן, כאשר כל התמורה משתלמת טרם הסדרת זכויות י' [ר' למשל עמ' 78 ש' 25-6]. אני דוחה עדות זו מכל וכול; במציאות שבה הנכס אינו רשום על-שם י' והם עצמם גורסים כי בשל בעיית הרישום לא ניתן להתחיל במכירתו, לא הייתה להם כל ציפייה כי יוכלו לקבל מקונה כלשהו – שושני או אחר – את מחירו במזומן על-אתר, טרם הסדרת הרישום. עוד לא נולד קונה בר-דעת שיסכים לכך, כשהוא שם את כספו בסכום לא מבוטל על קרן הצבי.

      

175. בפועל, לי' לא היה כל בסיס להאמין כי יוכלו למכור את הנכס לשושני בעסקת מזומן. לא בכדי, בפגישה בביתם שבה סוכם מחיר הנכס והועמד על סך של 4.150 מיליון ₪ נקבע כי תשלום ראשון מוגדל בסך 1.050 מיליון ₪ יועבר עבורו באופן מיידי, כמקדמה. כלל לא נדונה האפשרות לשלם לנתבעים סכומים גדולים יותר כל עוד הנכס לא נרשם על-שמם.

      

176. כשהוצגה לנתבעת הודעתו של עו"ד אזולאי לעו"ד הולצר מיום 6.2.2022, כי אם השליח לא יצליח להסדיר את הרישום תוך שבוע – היא "תתקדם לחתימה", הייתה תשובתה מופת של אי-אמינות: "לא זוכרת לא יודעת", "אני לא יודעת כלום". היא ביקשה להפנות את השאלה לבא-כוחה, בהתעלם מכך שאישרה קודם שדווקא עודכנה על-ידו לגבי מהלכיו ופעולותיו בזמן-אמת [עמ' 34 ש' 36-28; ר' גם עמ' 35 ש' 19-13, 29-26]. טענת "לא יודעת ולא זוכרת" הייתה מפלט לנתבעת כל אימת שלא היה בפיה מענה לשאלות שנשאלה, לרבות לגבי דברים עליהם הצהירה בעדותה הראשית שניתנה בתצהיר [עמ' 40 ש' 36-13; עמ' 41 ש' 15-10, 20; עמ' 43 ש' 9-6, 13-12, 19-18, 34-27; עמ' 45 ש' 33-24].

      

177. ד' אישרה בפה מלא: "אני לא יכולה ללכת למכור בית כי הבית לא על שמי" [עמ' 35 ש' 6]. לדידה, לא הייתה יכולה להודיע כי "תתקדם לחתימה" טרם רישום הזכויות "כי הבית לא על שמי אני לא יכולה לעשות כלום" [עמ' 35 ש' 39-36]. אלה היו ידיעתה ואומד דעתה במועד הרלוונטי להצגת הנכס לשושני. מי שאלו ידיעתו והבנתו, אינו מתיר למתווך להציב בחצרו שלט שמציע את הנכס למכירה, אינו מקבל לביתו מתעניינים ברכישת הנכס, אינו מסכם עמם את מחיר המכירה של הנכס ואינו מסמיך את בא-כוחו לנהל עם בא-כוח הצד האחר משא ומתן על תוכנו של חוזה מכר. הדברים הללו יפים גם אם י' אמרו לשושני כי הזכויות בנכס עדיין אינן רשומות על-שמם.

      

178. אני דוחה אפוא לחלוטין את עדותה של ד' כי כבר מהרגע הראשון הציגה לשושני כי דיון על מכר הנכס ותנאיו יוכל להתחיל ביניהם רק לאחר שזכויות י' בו תרשמנה וכל עוד הדבר לא נעשה, מכר הבית אינו אקטואלי – והם נפרדו כשכול אחד הולך לדרכו [עמ' 35 ש' 10-8; עמ' 38 ש' 20-18]. מלוא הקביעות לעיל סותרות גרסה זו. לראיה, ד' אף אישרה כי י' פעלו באופן אקטיבי למכירת הנכס לשם רכישת דירות חלופיות להם ולבנותיהם [עמ' 36 ש' 39-35]. לאחר הפגישה בבית י' שבה נקבע מחיר הנכס, לא פנו הצדדים כל אחד לדרכו; החל ביניהם משא ומתן על תוכן חוזה המכר באמצעות באי-כוחם, זאת בידיעה מפורשת של ד' ותוך עדכון שלה על-ידי עו"ד אזולאי במהלכו.

      

179. המסקנה ברורה ומתבקשת מאליה: י' בכלל וד' בפרט התנהלו לכל אורך הדרך כשהם מבקשים להחזיק בחבל משני קצותיו; להשאיר את שושני בתמונה כרוכש רציני של הנכס ובה בעת לא להתקדם בעסקה כל עוד תנאיה אינם מיטביים עבורם. יד אחת (של ד') קרבה, יד שניה (של עו"ד אזולאי בשמה) הרחיקה. כך יש להבין את המסר העמום "תתקדם לחתימה", אותו העביר עו"ד אזולאי לעו"ד הולצר ביום 6.2.2022.

      

     בדרישה להגדיל את תמורת הנכס נהגו י' בחוסר תום-לב

      

180. יש לקביעה זו חיזוק רב עוצמה: בעוד עו"ד אזולאי מודיע לעו"ד הולצר כי ד' מבקשת לא להתקדם בעסקה עד להסדרת הרישום, הוסיפה ד' להתנהל אל-מול שניר במישרין תוך דרישה להגדיל את מחיר הנכס ביחס לסכום שעליו הוסכם קודם לכן.

      

181. ודוק: ביום 1.2.2022 שוחחה ד' עם שניר ואמרה כי מאחר שרוב התשלומים עבור הנכס תלויים ברישום הזכויות על-שם י', היא מעדיפה להמתין עד הסדרת הרישום, זאת גם אם שושני מוכנים להעביר את התשלום הראשון במצב הרישומי הנוכחי. עו"ד אזולאי שיגר לעו"ד הולצר הודעת עדכון על כך [סע' 23 ונספח 6 ל-ת/4]. בשיחה נוספת שד' קיימה עם שניר בו ביום, ביקשה כי התובעים יוסיפו למחיר שסוכם סך של 50,000 ₪; שניר הסכים לכך [סע' 24 ב-ת/4].

      

182. אם – כטענתה של הנתבעת – המכר כלל איננו רלוונטי כל עוד לא נפתרה בעיית הרישום של הזכויות בנכס, ואם לא ניתן להתקדם בעסקה עד להסדרת הרישום שתקרה במועד עתידי לא ידוע, אזי אין כל טעם לדון במחיר מכירתו של הנכס לשושני. במציאות זו, אין להבין את דרישתה של ד' להגדלת התמורה אלא כביטוי נוסף לחוסר תום-לבם של הנתבעים בניהול המשא ומתן עם התובעים. הדרישה נועדה להשאיר את שושני בתמונה כרוכשים רציניים תוך סיפוק האינטרס של י' להאדיר את התמורה שיקבלו עבור הנכס.

      

183. הנתבעת – חדה, נבונה ומודעת להתנהלותה למרות גילה המבוגר – ניסתה למזער את חלקה בהסכמה על העלאת מחיר הנכס במהלך המשא ומתן וטענה כי הדבר נעשה ביוזמת שניר [סע' 13 לתצהיר מענה לשאלון, נ/3]. בעדותה לפני ניסתה להרחיק עצמה עוד יותר מכך; היא אישרה ששניר פנה אליה טלפונית במהלך התקופה, כינתה זאת "הטרדות" ולא בחלה בהצהרה כי שניר הציע ביוזמתו להוסיף למחיר הנכס 50,000 ₪ אך היא דחתה אותו ואמרה שיוכלו לדבר רק לאחר שיוסדר הרישום [עמ' 29 ש' 15-12; עמ' 42 ש' 6-4]. מדובר באמירת שקר בוטה מעל דוכן העדים.

      

184. שניר שוחח עם הנתבעת בטלפון ביום 28.4.2022, כאשר הבין שי' מתנערים מן המשא ומתן ורואים בהסכמה על מחיר הנכס כדבר-מה לא רלוונטי עקב חלוף הזמן ועליית מחירי הנדל"ן – דווקא בנקודת הזמן שבה התקבל חוזה חכירה ביניהם לבין רמ"י לגבי הנכס. הוא הקליט את השיחה והגיש תמליל שלה [סע' 37 ונספח 11 ל-ת/4; להלן השיחה מאפריל].

      

185. עדותה של ד' נסתרה מניה וביה מתוכן ההקלטה והתמליל שהציג שניר; ד' היא שיזמה את הגדלת המחיר ושניר נעתר לה. בשיחה מיום 28.4.2022 אמרה הנתבעת לשניר: "דיברנו, סידרנו, ביקשתי ממך עוד 50,000" והוא ענה: "והסכמתי, הסכמתי" [שם, עמ' 17 ש' 7-6]. ביום 8.5.2022, כשבוע ימים לאחר מכן, שוב התקשר שניר לד' תוך הקלטת השיחה [סע' 51 ונספח 12 ב-ת/4; להלן השיחה ממאי]; גם אז לא חלקה ד' על כך שהעלאת התמורה נעשתה ביוזמתה [עמ' 3 ש' 13-10].

      

186. הדבר לא מנע מד' לטעון כי היא אינה מדברת על כסף אף פעם, גם לא עם שניר [עמ' 42 ש' 20-16]. כאשר הושמעה לה ההקלטה הרלוונטית, טענה כי הדוברת בשיחה איננה היא [עמ' 42 ש' 30-21; עמ' 47 ש' 30-17; עמ' 48 ש' 2]. מדובר בעדות חמורה שאינה אלא כזב. ההקלטות והתמלילים נכללו בראיות התובעים; הן היו בידיעתה של ד' כאשר נתנה את עדותה הראשית בתצהיר. אין בו בדל אמירה כי השיחות לא היו ולא נבראו, תוך הכחשת היותה הדוברת בהן [ור' הצהרת באת-כוחה בעמ' 48 ש' 34-33].

      

187. עדותו של עו"ד אזולאי, בא-כוחם של י' במשא ומתן אל-מול באת-כוח שושני, חידדה את הדופי בהתנהלות הנתבעים. עו"ד אזולאי ראה בפנייה של שניר אל ד' ובגיבוש הסכמה ישירה עמה על הוספת 50,000 ₪ למחיר התנהלות לא הגונה מצד שושני [עמ' 21 ש' 18-7]. דובר בהתנהלות לא הגונה דווקא מצד ד', שהוסיפה לנהל משא ומתן עם שושני על תנאים מסחריים שעה שהיא אינה מוכנה להתקדם במישור ניסוחם של התנאים המשפטיים. עו"ד אזולאי מסר מה היה המסר של הנתבעת כלפיו: "בסוף כל שיחה שנמשכה דקות ספורות היא אמרה לי כל עוד הזכויות לא על שמי וכל עוד אני לא יודעת מתי אני מקבלת את הכסף במלואו וכל עוד אין לנו וודאות בעסקה אני לא מתחילה בכלל בעסקה" [עמ' 21 ש' 32-30].

      

188. כבר צויין לעיל: לעסקת מזומן לא הייתה כל היתכנות, וגם עמדתו של עו"ד אזולאי הייתה כי כלל לא ניתן למכור את הנכס טרם פתרון בעיית הרישום – כפי שבא-לידי ביטוי במכתבו למינהל עוד בטרם החל הקשר עם שושני. קונה סביר לא היה רוכש נכס תוך תשלום מלוא התמורה במזומן במציאות שבה למוכר אין רישום לטובתו שחורג מהערת אזהרה. עסקת מזומן לגבי כל התמורה גם לא נדונה בין הצדדים במפגש בבית י', בטרם יצא לדרך שלב המשא ומתן על טיוטת החוזה בין באי-כוחם.

      

     גם באקורד הסיום של המשא ומתן הוליכה הנתבעת את שניר בכחש

      

189. בשיחה מאפריל מסרה ד' לשניר כי בשל עליית מחירי הדירות במהלך החודשים שחלפו מאז החל המשא ומתן בין הצדדים, אין לה אפשרות לרכוש דירות חלופיות במחיר שסוכם בתחילת הדרך; עמדתה הייתה כי תסכים למכור את הנכס כשתוכל לקנות במחיר שתקבל עבורו דירות חלופיות לבנותיה ולה [עמ' 6 לתמליל ש' 20-13; עמ' 8 ש' 18; עמ' 9 ש' 20-17; עמ' 15 ש' 12-11].

      

190. באותה נשימה, אמרה הנתבעת שהיא רוצה עבור הנכס "קצת יותר" ופירטה: לדבריה, ראתה דירה בחדרה שבגינה התבקשה לשלם 300,000 ₪ מעבר למחיר שהסכימה לשלם; אם שושני יוסיפו למחיר הנכס סכום זה, אפשר יהיה להסתדר עמם [עמ' 18 ש' 18-10]. עוד אמרה כי יש אדם אחר שמציע עבור הנכס 4.5 מיליון ₪ [עמ' 19 ש' 14-11]. שניר אמר שאין לו אפשרות לשלם הפרש בסכום זה וביקש מד' לבדוק ולהודיעו מה הסכום הנוסף שהיא מבקשת כדי להגיע לחתימת חוזה [עמ' 18 ש' 16; עמ' 21 ש' 5-4; עמ' 22 ש' 2-1; עמ' 22 ש' 17 עד עמ' 23 ש' 1]. הוא נענה כי ד' תתייעץ עם ילדיה ותיתן לו תשובה [עמ' 21 ש' 6; עמ' 22 ש' 3; עמ' 23 ש' 19-18]. לאחר מכן, הנתבעים לא הודיעו לתובעים דבר.

      

191. בשיחה ממאי שנערכה ביוזמת שניר, אמרה ד' לראשונה כי ילדיהם של י' מתנגדים למכר הבית שכן מדובר בירושה שלהם [עמ' 1 ש' 16-13]. אף-על-פי-כן הצהירה: "בינתיים לא מוכרת, כשאני אחליט למכור מי שיבוא יבוא" [עמ' 3 ש' 18]. היא שבה וטענה כי במחיר שסוכם עם שושני עבור הנכס, אינה יכולה לקנות דבר [עמ' 5 ש' 12-10; עמ' 4 ש' 13-12]. כאשר שניר עמד על דעתו שהבטיחה להודיעו מה התוספת למחיר שתביאנה לידי חתימת חוזה עם שושני, אמרה שכעת ילדיה אינם מוכנים למכור ואין מה לעשות [עמ' 7 ש' 5-3].

      

192. נובע מכך שגם בישורת האחרונה של המשא ומתן הוסיפה ד' לדבר בשני קולות: יד אחת מקרבת ומבטיחה "להסתדר" תמורת תוספת למחיר הנכס; יד שניה מרחיקה ומצהירה על היעדר מכירה "בינתיים", תוך אזכור מתעניין אחר שמציע לשלם עבור הנכס 4.5 מיליון ₪. בין התנהלות זו לבין החובה הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) אין ולא כלום.

      

193. חשוב להדגיש: בנקודת המפגש הראשונה בין שושני לבין י' היו שני דברים ברורים לנתבעים כשמש: האחד, כי הם אינם יכולים למכור את הנכס על עוד הזכויות בו לא נרשמו על-שמם. השני, כי ברצונם למכור את הנכס כדי לרכוש בתמורה שיקבלו עבורו שלוש דירות חלופיות. הצורך לייצר ודאות לגבי המועד שבו הנתבעים יקבלו את מלוא התמורה עבור הנכס היה אפוא אינהרנטי לתכלית שניצבה ביסוד המכר. במציאות זו, הצעת הנכס לשושני, סיכום מחירו עמם וניהול משא ומתן לגבי תנאי החוזה היו נגועים מראש בפגם שי' אחראים לו – בבחינת כרוניקה של מוות ידוע מראש.

      

     לסיכום חלק זה

      

194. מן הקביעות לעיל עולה שי' התנהלו כלפי שושני בדרך שאינה מקובלת ובחוסר תום-לב עקבי ברף חומרה גבוה. הם נהגו כך מהחל עד כלה: בעצם הצגת הנכס למכירה; בקביעת תנאים לגבי המכר – בראש ובראשונה מחיר הנכס, בפגישה בבית י'; בפניה אל באי-כוחם של הצדדים לשם ניהול משא ומתן על טיוטת חוזה; בדרישה להעלות את מחיר הנכס תוך כדי המשא ומתן; ואף ברגעיו האחרונים של המשא ומתן, על-סף סיומו בלא-כלום.

      

195. סעיף 12 בחוק החוזים, בו עוגנה החובה לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת בניהול משא ומתן על כריתתו של חוזה, כונן יחסי קרבה בין הצדדים למשא ומתן – אפילו טרם נוצר ביניהם קשר חוזי, וגם אם יחסיהם לא הניבו חוזה בסופו של יום. תום-הלב שנדרש בגדרו של סעיף 12 מבטא איזון בין עקרון חופש החוזים לבין היותו של חופש זה מוגבל ומסויג [ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289, 298 (2002)]:

      

     תום-הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים. "על-פי עקרון תום הלב במשא ומתן טרום-חוזי 'מחויב כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר למשא ולמתן, ותוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה'..." [...]. "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה" [...]. לפנינו אפוא מבחן אובייקטיבי הקובע רמת התנהגות ראויה בחברה הישראלית.

      

196. לעקרון חופש החוזים יש תפקיד בפרשנות סעיף 12 ובקביעת הנטלים שנובעים ממנו. את החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת אין לפרש בדרך רחבה יתר על המידה שתביא לפגיעה בחופש החוזים. "סעיף 12 [...] אינו בא לכפות על אלו המנהלים משא ומתן את החובה לכרות חוזה בכל תנאי ובכל מחיר ולחייב בפיצויים את כל מי שמחליט, לפי מיטב שיקולו ומצפונו, שעיסקה פלונית המוצעת לו אינה כדאית ואינה רצויה, וזאת גם אם מתברר, כי הוא שגה בכך מבחינה אובייקטיבית. סעיף 12 דן במערכת נסיבות מוגדרת ומיוחדת אשר עניינה סטייה מנורמה מוסרית, החלה על כל אלו המנהלים את המשא ומתן [...]" [ע"א 251/84 חברת ס.ג.פ. להשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(2) 463, 467 (1985); ר' גם ה"פ (מח' י-ם) 20822-08-10 אקווה בלה בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, פס' 41-39 (2011)].

      

197. ניהול משא ומתן בתום-לב ובדרך מקובלת, אין משמעו שהצדדים נדרשים להיות מלאכים זה לזה; עליהם לנהוג האחד במשנהו כבני-אדם הגונים וסבירים [בר"ע 305/80 שילה נ' רצקובסקי, פ"ד לה(3) 449, 461 (1981)]. י' חטאו לנטלים הללו ונהגו בשושני בחוסר הגינות לכל אורך הדרך. הם ידעו שלא ניתן למכור את הנכס כל עוד זכויותיהם בו אינן רשומות. הם ידעו שרצונם למכור את הנכס נובע מתכניתם לרכוש בכספי התמורה דירות חלופיות להם ולבנותיהם. במציאות שבה בעיית הרישום קיימת ועומדת בעינה, אי-וודאות לגבי המועד בו יקבלו את כל תמורת המכר ויוכלו לממש את תכניתם לרכוש דירות חלופיות היא דבר-מה ידוע וצפוי שנובע מסטטוס הרישום, לא מאילוציו של רוכש זה או אחר.

      

198. במציאות זו היה על י' להימנע מהצעת הנכס לרוכשים פוטנציאליים כל עוד הרישום על-שמם לא הוסדר. היה עליהם להימנע מלהציג את הנכס לשושני ומלסכם עמם את מחיר הנכס ואת התשלום הראשון שיתקבל עבורו. היה על י' להימנע מהפניית התובעים לניהול משא ומתן עם בא-כוחם על תוכן החוזה. היה עליהם להימנע מלבקש כי שושני יעלו את מחיר הנכס במהלך המשא ומתן. היה עליהם להימנע מלהודיע לשושני באמצעות עו"ד אזולאי כי אם בעיית הרישום לא תיפטר במהלך פברואר 2022, אזי ד' "תתקדם לחתימה", כאילו חרף בעיית הרישום – שהיא חמורה עד כדי כך שמונעת את עצם מכירת הנכס – שושני יתעלמו ממנה ויסכימו לשלם לנתבעים את תמורת הנכס בעסקת מזומן.

      

199. בה בעת, לא מדובר במקרה דנן כלל ועיקר בהפרת חובת תום-הלב שביטוייה בפרישה משלב המשא ומתן על-סף חתימת חוזה ללא טעם מבורר, כשהכול ידוע, מסוכם וגמור. "בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה. ולהיפך: ככל שהמשא ומתן נמצא בשלבים ראשוניים והיוליים יותר, קל יותר להשתחרר ממנו בתום לב. עם זאת ברור כי גם בתחום זה תום הלב תלוי בנסיבות העניין" [גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 152-151 (2005); ר' גם ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177, 185 (1992)].

      

200. קבעתי לעיל כי בעת סיום המשא ומתן, לא הייתה העסקה קרובה לידי גיבוש ולא הונח על השולחן נוסח מוסכם של טיוטת חוזה שלא נותר לעשות דבר לגביו זולת חתימה פורמלית. היפוכו של דבר הוא הנכון. חוץ מסיכום מחיר העסקה והמקדמה שתשולם לנתבעים בגדרה, היו פערי הרצונות בין הצדדים רחבים ומהותיים ויצרו קושי שליווה את המשא ומתן כבר מראשיתו: הוא נבע מבעיית הרישום, מרצונם הלגיטימי של שושני להבטיח את הסכומים שישלמו עבור הנכס כל עוד לא הוסדר הרישום ומן המתח בין רצון זה לבין מבוקשם של י' לקבל לידיהם את התמורה כמה שיותר מהר – או למצער ליצור וודאות לגבי מועד קבלת מלוא התמורה, לשם מימוש רצונם לרכוש דירות חלופיות.

      

201. במקרה דנן, הפרת חובת תום-הלב אינה מכוננת חוזה תקף ומחייב בין הצדדים ואף אינה מזכה את שושני בפיצויי קיום, כאילו פרשו י' מהמשא ומתן אך ורק על סף חתימתו הפורמלית של החוזה. בה בעת, זכאים שושני לפיצויי הסתמכות. סוגיית הנזק תידון עתה.

      

      

      

     כימות הנזק בר-הפיצוי

      

202. שושני הסתמכו על התנהלותם של י' לאורך התקופה שתחילתה במועד בו סוכם מחיר הנכס בפגישה בבית הנתבעים והוסר מחצרו השלט שהמתווך הציב ושפרסם אותו למכירה וסיומה בשיחות שקיים שניר עם ד' באפריל ובמאי – אז הבין כי המכר לתובעים לא יצא לפועל. מדובר בתקופה שארכה מספר חודשים. בשיחות שניהלו באפריל ובמאי, הנתבעת לא חלקה על אמירתו של שניר כי שושני הסתמכו על התנהלותם של י' [תמליל השיחה מאפריל בעמ' 8 ש' 13-12, עמ' 10 ש' 3-1; תמליל השיחה ממאי בעמ' 4 ש' 5-1].

      

203. לטענת שושני, הסתמכותם על התנהלותם של י' ומצגיהם גרמה לכך שהם מכרו את ביתם לאדר לצרכי מימון קנייתו של הנכס; חוזה המכר עם אדר נחתם ביום 27.12.2021 ועל-פיו נמכר בית שושני כנגד סך של 3.575 מיליון ₪ [לחוזה המכר ר' נספח 16 ל-ת/4]; אילו היו שושני יודעים שהנכס לא יימכר להם, אזי לא היו מזדרזים למכור את ביתם והיו נהנים מעליית מחירי הנדל"ן שחלה בחודשים בהם נוהל משא ומתן עם י' [סע' 70 ב-ת/4].

      

204. בשל כך גרסו התובעים כי יש לחייב את הנתבעים לשלם להם את הפסד עליית ערך ביתם, בסך 740,000 ₪ לתקופה שממכירתו לאדר (27.12.2021) עד 30.6.2022. לשם כימות ההפסד הסתמכו התובעים על חוות-דעתו של השמאי אפלבום [סע' 83 ונספח 18 ב-ת/4]. עוד ביקשו להשית על הנתבעים הוצאות נלוות למכירתו של בית שושני לאדר: דמי-שכירות בגין מגורי התובעים ומשפחתם בנכס שכור חלופי לנכס דנן – זאת עד יום הגשת התביעה ואף לתקופת העתיד, דמי-תיווך בהם נשאו התובעים לשם שכירת נכס חלופי וכן הוצאות ייעוץ לקראת נטילת משכנתא לשם רכישת הנכס. הסכומים הללו הועמדו בתצהירו של שניר על סך של 197,110 ₪ [סע' 85 ב-ת/4].

      

205. בין הצדדים ניטשה מחלוקת לגבי מועד תחילתו של המשא ומתן ונקודת הזמן שבה סוכמו התנאים המסחריים או למצער עיקרם בפגישה בבית י', תוך עירוב באי-כוחם לאחר מכן לשם גיבוש נוסח מוסכם של חוזה לחתימה. לגרסת התובעים, הפגישות בבית י' התקיימו בימים 24 ו-26 בדצמבר 2021 [סע' 12 ב-ת/4]. הנתבעת גרסה שהדבר היה במהלך ינואר 2022 ותלתה זאת בכך שבעת ביקורם של שושני והמתווך בנכס הייתה עסוקה בהכנות לקראת יום הולדתו של הנכד לידור אשר חל בינואר [סע' 9 ב-נ/2]. בתצהירה, היא לא נקבה בתאריך יום הולדתו ולא צרפה את צילום תעודת הזהות שלו כדי להוכיח אותו.

      

206. המתווך יובל, עד התובעים, לא השיא תרומה לבירור המחלוקת. גרסתו לגבי מועדי הביקור של שושני בנכס לא תאמו את גרסת התובעים – גם לא את גרסתה של הנתבעת; בכל הנוגע למועדים ותאריכים, ניכר שעדותו אינה עשויה לשמש בסיס לקביעת ממצא כלשהו לכאן או לכאן. הדברים אמורים גם בתוכנו של טופס הזמנת שירותי תיווך שהציג – טופס שהתובעים חלקו על נכונות תוכנו מכמה היבטים [ר' עדות המתווך בעמ' 83 ש' 35-31, עמ' 93 ש' 25 ו-29 והשוו לעדות שניר בעמ' 3 ש' 35 עד עמ' 4 ש' 21 ועמ' 5 ש' 11-5].

      

207. בכל הנוגע למועד בו התקיימו הפגישות בבית י', אני מבכרת באופן ברור ומובהק את עדותו של שניר על-פני עדותה של ד'. שניר צירף התכתבות עם רעייתו מזה ועם המתווך מזה, לפיה הפגישה בבית י' התקיימה בסוף חודש דצמבר 2021 [נספחים 2-1 ב-ת/4]. מהודעתו לרעייתו עלה כי סיכום מחיר הנכס עם הנתבעים נעשה ביום 28.12.2021, לא קודם לכן [שם, נספח 1]. פניה ראשונה בכתב של עו"ד הולצר לעו"ד אזולאי לשם קידום רכישת הנכס נושאת תאריך 4.1.2022 [נספח 1 ל-ת/1; עמ' 51 ש' 39-25]. הדבר מתיישב עם סיכום תנאים מסחריים לגבי המכר בבית י' בסוף חודש דצמבר, לא במהלכו של חודש ינואר.

      

208. בעדותה לפני טענה הנתבעת שהפגישה בבית י' התקיימה סמוך לפני יום 19.1.2022, תאריך יום הולדתו של הנכד [עמ' 31 ש' 7-13]. מדובר בעדות יחידה של בעלת-דין אשר לא זכתה לאמוני כלל ועיקר ולקתה מאוד במונחי אמינות [עמ' 31 ש' 36-27; עמ' 32 ש' 9-6]. מאחר שעו"ד הולצר פנתה לעו"ד אזולאי ביום 4.1.2022 – לאחר הפגישה בבית י', לא יתכן שהפגישה התקיימה מאוחר יותר, סמוך לאמצע חודש ינואר.

      

209. יחד עם זאת, יש לדחות באופן מובהק את רצונם של התובעים לייחס את מכר ביתם לאדר לסיכומם של תנאים עם י' ולהסתמכותם על כך שירכשו את הנכס. לפי תיעוד שצירף שניר, סגירת המחיר הסופית של הנכס עם י' נעשתה ביום 28.12.2021, קרי, למחרת היום בו חתמו שושני על חוזה למכירת ביתם לאדר. התיעוד מזמן-אמת גובר על מבוקשו של שניר לייחס את סיכום מחיר הנכס עם י' לתאריך מוקדם יותר, 26.12.2021.

      

210. עו"ד הולצר ניסתה לצמצם את תקופת המשא ומתן שהתנהל בין שושני לאדר [עמ' 31 ש' 22 עד עמ' 32 ש' 15]. אין לקבל זאת. לא כך מתנהל משא ומתן לרכישת נכס מקרקעין. עו"ד הולצר ייצגה את שושני במכר לאדר אך לא צרפה לתצהירה תיעוד על-אודות מהלכי המשא ומתן בין שושני לאדר, אף לא חליפת טיוטות מוקדמות ביניהם [עמ' 32 ש' 28 עד עמ' 33 ש' 11]. שניר הודה שהמשא ומתן עם אדר התנהל במהלך חודש דצמבר ולא נקב בתאריך בו הועברה להם טיוטה אחרונה טרם חתימת החוזה עמם [עמ' 2 ש' 4-2, 26-16; עמ' 3 ש' 15-14]. אדר ובא-כוחם שייצג אותם בעסקה עם שושני לא זומנו ליתן עדות שתראה כי לתנאים שסוכמו בחוזה עם אדר היה קשר כלשהו לעניינם של התובעים לרכוש את נכס הנתבעים. זה חסר בראיות התובעים שלא ניתן לו כל הסבר והוא עומד להם לרועץ [ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659-658 (1991); ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)].

      

211. אין מנוס מלקבוע כי ניסיונם של התובעים לקשור בין מכר ביתם לאדר לבין רצונם לרכוש את הנכס לקה במלאכותיות רבה ואין לו תימוכין במסד העובדתי שהוכח. הקביעה איננה נסמכת אך ורק על ציר הזמנים. גם אם בפגישה בבית י' סוכמו תנאים מסחריים שהיו רלוונטיים למכר הנכס והוסר מחצרו השלט שהציעו למכירה, היה בכך אך סימון של תחילת המשא ומתן על תנאיו של חוזה המכר ומתווה העסקה – ודאי לא סיומו וסיכומו. בסיומה של הפגישה בבית י' לא הייתה לשושני ידיעה או וודאות שהם רוכשים את הנכס; במועד זה עדיין לא החלו באי-כוחם של הצדדים לנהל משא ומתן על תנאיו המשפטיים של החוזה. בסיום הפגישה בבית י', לא היו שושני עשויים למכור את ביתם לאדר אך ורק על-סמך הדברים שנאמרו בה.

      

212. בשיחה ששניר קיים עם ד' באפריל 2022 הוא טען באוזניה שמכר את ביתו תוך הסתמכות על התנהלות הנתבעים. ד' כפרה בכך ואמרה לו: "אתה מכרת לפני שבאת אלי"; על כך ענה שניר: "בדיוק, בשביל שיהיה לכם את הכסף" [תמליל השיחה מאפריל, עמ' 9 ש' 11-9]. אם בית שושני נמכר לפני הסיכום של התנאים המסחריים עם י', אזי לא ניתן לייחס את מכירתו להתנהלות י' במהלך המשא ומתן. המתווך, עדם של שושני, לא תמך באופן פוזיטיבי בטענתם כי בעת הפגישה בבית י' שבה סוכם מחיר הנכס, בית שושני טרם נמכר [עמ' 97 ש' 24-20; עמ' 98 ש' 3-1; עמ' 99 ש' 5-3, 33-30].

      

213. אפילו היו תנאים מסחריים נקבעים בפגישה בבית י' ביום 26.12.2021, כגרסתו של שניר בתצהירו, לא היה בכך די לכונן הסתמכות לשם מכירת בית שושני לאדר ביום המחרת, 27.12.2021. לפי גרסתו של שניר בתצהירו, שושני מכרו את ביתם מיד לאחר סיכום תנאים מסחריים עם י', עוד בטרם פנו לבאת-כוחם כדי שתבדוק את זכויות י' בנכס, בטרם הועברה לצד השני טיוטה ראשונה ובלי שנחתם זכרון דברים שיקנה לשושני וודאות מה, חלקית, לגבי סיכויי גיבוש העסקה עם י'. חוזה מכר מקרקעין אינו נכרת בלחיצת יד או בהסרת שלט של מתווך מחצר הנכס; אלו מסמנים את תחילת הדרך, לא את סופה – שאיננו מובטח. בתום הפגישה בבית י' לא הייתה לשושני עסקה להסתמך עליה ולו בדוחק. עדותו של שניר התעלמה מכך [עמ' 41 ש' 27-14, 36].

      

214. למרות כל מאמציו של שניר לכונן באמצעות תצהירו ועדותו לפני תמונה שונה, הוא ידע כי העסקה עם הנתבעים נגועה בקושי שנובע מאי-הרישום – קושי שצריך לקבל מענה במהלך המשא ומתן שהחל להתנהל רק לאחר הפגישה בבית י'. שניר נתן לכך ביטוי בדברים שאמר לד' בשיחה מאפריל: "תמיד דיברנו על כך שאת לא יכולה להתחיל לחפש בגלל שעדיין אי אפשר למכור את הבית בצורה רשמית, וברגע שנעביר לכם את הכסף תוכלו למצוא את הבית ואז לסכם את הדבר הזה. ולכן סגרנו גם על המחיר, סגרנו על התשלומים על הכל" [התמליל מאפריל בעמ' 8 ש' 9-5]. כאשר מתעניין ברכישת נכס יודע שבגלל בעיה ברישום הזכויות לא ניתן למכור אותו באופן רשמי, אין בידו לטעון כי בעת שהמשא ומתן לגבי המכר נמצא בשלביו ההתחלתיים, היה בידו להסתמך על המכר כאילו הוא דבר-מה סופי ומוגמר לצרכי מכירת ביתו-שלו.

      

215. בשל כך התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין אובדן עליית שווי ביתם, בגין דמי-שכירות שהם שילמו עבור נכס חלופי למגוריהם, בגין דמי-תיווך לשכירת נכס חלופי ובגין הוצאות ייעוץ לנטילת משכנתא. כבר נקבע לעיל: מה שסוכם בפגישה בבית י' לא כונן חוזה שלם ומוגמר; רחוק מכך. המשא ומתן בין באי-כוח הצדדים לא הניב טיוטה מוסכמת של חוזה שרק חתימה פורמלית עליו חסרה. אם נגרם לשושני חסרון כיס בהקשרים הללו, לא ניתן לייחסו לניהול משא ומתן על-ידי י' בחוסר תום-לב אלא להתנהלות פזיזה של שושני שאינה נסמכת על המציאות העובדתית והמשפטית כהווייתה.

      

216. הסתמכותם של שושני על התנהלותם של י' אשר מכוננת זכות לפיצוי – ביטויה בכך שאחרי הפגישה בבית י' ובמהלך כל תקופת המשא ומתן עמם, התובעים לא חיפשו בתים אחרים שאותם יוכלו לרכוש למגוריהם. שניר אמר זאת לד' באופן מפורש בשיחה שקיימו כאשר המשא ומתן נקלע למבוי סתום: "בזמן הזה לא חיפשתי שום נכס, [...] בינתיים היו נכסים בבנימינה הייתי יכול לקנות אותם"; ד' לא חלקה על כך והשיבה לו: "אתה צודק, מה אני יכולה להגיד לך?" [תמליל השיחה ממאי בעמ' 12 ש' 7-4].

      

217. אילו התנהלו הנתבעים בדרך מקובלת ובתום-לב, כי אז לא היו מציעים את הנכס למכירה כלל, גם לא לשושני; הם לא היו מסכמים עם שושני את מחיר הנכס ואת התשלום הראשון שישולם עבורו, לא היו מנהלים עמם משא ומתן על תוכנו של חוזה מכר ולא היו טורחים לעדכן במהלך המשא ומתן את מחיר הנכס. אילו היו פיהם וליבם של י' שווים, כי אז היו אומרים לשושני שמכר הנכס לא עומד על הפרק כל עוד לא הוסדר נושא רישום הזכויות בו; אם וכאשר יוסדר הרישום, רק אז ניתן יהיה לסכם את מחירו ואת התנאים המסחריים והמשפטיים לגבי המכר.

      

218. בהצגת הנכס לשושני, י' לא הבהירו שאינם מוכנים להפקדת תמורה בנאמנות אלא רק לעסקת מזומן, גם בהיעדר הסדרה של רישום זכויותיהם בנכס. אילו הוצגו כך הדברים לשושני, לא היה המשא ומתן עובר לשלב החלפת הטיוטות בין באי-כוח הצדדים אלא נקטע מיד [ור' עדותו של שניר בעמ' 7 ש' 29-28; עמ' 8 ש' 28-25; עמ' 30 ש' 11-9].

      

219. אילו אמרו הנתבעים לשושני את הדברים הללו בשלהי חודש דצמבר 2021, אזי היו שושני משקיעים את מרצם בחיפוש נכס אחר באותו אזור והיה בידם לרוכשו טרם עלייתם של מחירי הנדל"ן במהלך התקופה שבה נוהל עם י' משא ומתן על-אודות רכישת הנכס. פיצויי ההסתמכות שלהם זכאים התובעים בשל הפרת הנתבעים את חובתם לנהל משא ומתן בדרך מקובלת ובתום-לב מתמקדים אפוא בעליית מחירי הנדל"ן בתקופה הרלוונטית. שניר הדגיש כי שושני נפגעו כלכלית מכך שניהלו משא ומתן עקר במשך חודשים, במהלכם מחירי הנכסים באזור עלו באופן משמעותי [עמ' 29 ש' 37-36].

      

220. שמאי התובעים אפלבום (להלן השמאי) העריך בחוות-דעתו [ת/2] את שוויו של בית שושני ברחוב האגוז 21ג בבנימינה אשר נמכר לאדר, תוך השוואה בין מחיר מכירתו לאדר (3.575 מיליון ₪) – לגביו הניח שהוא שיקף את שווי השוק שלו ביום 27.12.2021, לבין שוויו ביום 30.6.2022 – מועד ביקורו בבית (4.315 מיליון ₪); אם השווי עלה מתאריך החוזה לתאריך הבדיקה, זו ראיה לעליית מחירים. השמאי לא העריך את שוויו של בית י' אשר ניצב בלב המחלוקת [עמ' 78 ש' 35-27; עמ' 79 ש' 13-11].

      

221. בעדותו לפני מסר השמאי שבתקופה בין סוף דצמבר 2021 לבין סוף יוני 2022 הייתה עליית מחירים לגבי נכסים מאותו סוג באזור בנימינה; היא לא הייתה ייחודית לביתם של שושני ביישוב. דובר בעליית מחירים חריגה בהשוואה לעלייה הכללית המוכרת בתקופות אחרות. הקביעה מתייחסת לנכסים באזור בנימינה, בו יש היצע נמוך אל-מול רמת ביקוש גבוהה, והיא תקפה במיוחד לבתים צמודי קרקע [עמ' 79 ש' 27-20, 35-33]. עליית המחירים החלה בסוף שנת 2021 ונמשכה עד אמצע שנת 2023 [עמ' 80 ש' 2-1]. עדות זו רלוונטית לא רק לבית שושני אלא גם לבית י' שנמצא בבנימינה ואשר עונה על אותם מאפיינים.

      

222. השמאי נשאל על-ידי בית-המשפט אם ביכולתו להעריך את שיעור עליית המחירים באותה תקופה לפי חודשים או למצער להשיב אם דובר בעלייה בשיעור קבוע או משתנה. לדבריו, נבצר ממנו לספק הערכה מדויקת על-בסיס חודשי והוא ביאר כי הבדיקה נעשית בדרך כלל ביחס לשנה כולה. השמאי שב ואמר שדובר בעליית מחירים דרמתית לאורך זמן אשר הייתה חריגה ביחס לרגיל: 20-15% לשנה במקום עלייה בשיעור הרגיל של 5-4% לשנה. להבנתו, דובר בעליית מחירים באותו שיעור מדי חודש [עמ' 80 ש' 27-4].

      

223. עו"ד הולצר אישרה בחקירתה הנגדית שמדצמבר 2021 עד מאי 2022 חלה עליית מחירים; כאשר המגעים בין הצדדים הגיעו למבוי סתום בנסיבות שתוארו לעיל, ביטא בפניה שניר את חששו שעל התובעים למצוא נכס חלופי במחירים שעלו בתקופת הביניים שבה נוהל משא ומתן עם י' [עמ' 55 ש' 25-21].

      

224. עליית המחירים הדרמתית שעליה עמד השמאי – אשר רלוונטית לא רק לבית שושני אשר נמכר לאדר אלא גם לבית י' ולנכסים דומים בבנימינה מסוגו של בית י' – קרי, לנכס מן הסוג שברכישתו התעניינו שושני, הוכחה כדבעי. ד' עמדה על קיומה של עליית המחירים ושיעורה הגדול בשיחותיה עם שניר באפריל ומאי 2022 – בתרצה את אי-נכונותה למכור את הנכס במחיר שעליו סוכם עם שושני בתחילת הדרך. לדבריה, "היום הכול עלה, כל בית שאני הולכת, [...] כל בית שחשבתי לקנות עלה ב-15%, 20%" [התמליל מאפריל בעמ' 3 ש' 3-1; ר' גם שם בעמ' 6 ש' 20-13, עמ' 9 ש' 20-17, עמ' 17 ש' 11]. ד' אמרה כי יש קונה שמוכן לשלם על בית י' 4.5 מיליון ₪, בהשוואה לסך של 4.150 מיליון ₪ שסוכם עם שושני [שם, עמ' 19 ש' 14-12; ר' גם תמליל השיחה ממאי בעמ' 4 ש' 13-12, עמ' 9 ש' 20-16].

      

225. בעדותה לפני, הופרך מבוקשה של ד' להציג עצמה כמי שאינה מבינה דבר ואינה מדברת אף פעם על כסף עם איש, לרבות עם שניר; היא הודתה שאמרה לו כי מחירי הדירות עלו ביותר מ-20%, כך שאינה יכולה לקנות אפילו שתי דירות במחיר שסוכם לגבי הנכס [עמ' 43 ש' 38-37]. ד' הפגינה בקיאות מרשימה במחירי נכסים באזורים הרלוונטיים לרכישתן של דירות חלופיות, מסרה כי היא עצמה הייתה מעורבת בחיפוש הדירות שביקשה לרכוש בתמורה שתקבל ממכר הנכס וידעה כי בתקופה שעברה בין המפגש הראשון עם שושני לבין סיום הקשר עמם חלה עליית מחירים בשיעור 20% ואף למעלה מכך [עמ' 44 ש' 3-1, 38-21; עמ' 45 ש' 5-4].

      

226. נזקם של שושני שנבע מהסתמכות על התנהלות י' במהלך המשא ומתן – ביטויו בכך שהחמיצו את האפשרות לרכוש למגוריהם נכס בבנימינה טרם עליית המחירים שאושרה בעדותו של שמאי התובעים מזה ובעדותה של הנתבעת מזה. יחד עם זאת, מהיותם נושאים בנטל השכנוע ביחס לכל רכיבי תביעתם – גם במישור הנזק, היה על שושני לכמת כדבעי נזק זה. הם נמנעו מכך. אין די בהצהרה כללית שנגרם נזק בשל התנהלותם של י'. מדובר בדבר-מה שיש להוכיח ולכמת ברחל-בתך-הקטנה, כשהנטל על התובעים. נזק נחשב תמיד כמוכחש מיסודו, בהיעדר הודאה [עמ' 48 ש' 9-7]. במה הדברים אמורים?

      

227. שושני לא הציגו חוות-דעת פרטנית שתראה מה היה שיעור עליית ערכו של בית י' בין תחילת המשא ומתן עם הנתבעים לבין סיומו. הם לא הגישו חוות-דעת חשבונאית אשר תפנים את הערך שנצמח להם מהשקעת כספי התמורה שקיבלו עבור מכירת ביתם, ערך שגם אותו יש להביא בחשבון בכימות הנזק בר-הפיצוי.

      

228. שניר מסר בעדותו לפני שהתובעים קנו שטח קרקע באוגוסט 2022 ודירה להשקעה (בסיוע אמה של התובעת) בדצמבר 2022. חלק מהתמורה שהתקבלה עבור מכר בית שושני שימשה למימון רכישת הנכסים הללו וחלק אחר הופקד בחשבון עו"ש תוך ציפייה שישמש לתשלום לי' עבור הנכס. הנכסים החלופיים נרכשו בשל ההבנה כי העסקה עם י' נקלעה למבוי סתום, על-מנת לצמצם את נזקיהם של שושני [עמ' 42 ש' 39-23; עמ' 44 ש' 18-8; עמ' 45 ש' 34 עד עמ' 46 ש' 12, 37-35]. התובעים לא חשפו את התמורה ששילמו עבור הנכסים הללו ולא הציגו את חוזי הקניה שלהם בלי שניתן לכך הסבר. שמאי התובעים לא הפנים אל חוות-דעתו תחשיב שמעמיד אל-מול עליית שוויים של בתים פרטיים בבנימינה את השווי העדכני של הנכסים החלופיים שרכשו שושני, תוך הצגת כלל הנתונים הדרושים לכימות נזקי ההסתמכות שלהם ולא רק חלקם. החסר נזקף לחובת התובעים.

      

229. במצב דברים זה, יש לפסוק לתובעים פיצויי הסתמכות בשיעור 12.5% מן התמורה שאותה סוכם כי הם ישלמו לי' עבור רכישת הנכס (4.150 מיליון ₪), קרי, סך של 518,750 ₪ בערכי יום הגשת התביעה (3.8.2022). סכום זה מפצה את שושני כדבעי בגין הסתמכותם על מצגיהם של י' במהלך התנהלותם חסרת תום-הלב כתיאורה כאן, בכל האמור בעליית מחירי הנדל"ן הרלוונטיים. הוא תואם את אמות המידה שנקבעו לצרכי שומתם של פיצויי הסתמכות על-פי סעיף 12 בחוק החוזים (חלק כללי) [ר' ע"א 6370 שנזכר לעיל]. לסכום זה יתוספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה עד יום פסק-הדין.

      

230. עוד יש לפסוק לתובעים פיצוי בשל עוגמת נפש; הסכום בו נקבו, 50,000 ₪ בערכי יום הגשת התביעה, סביר וראוי בגין התנהלות חסרת תום-לב שאינה חד-פעמית אלא התמידה לאורך כל שלבי המשא ומתן. שניר תיאר את עוגמת הנפש האדירה שהייתה נחלתם של שושני בשל התנהלות הנתבעים [עמ' 47 ש' 18-10]. לסכום זה יתוספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה עד יום פסק-הדין.

      

231. עוגמת נפש היא נזק לא ממוני; פסיקת פיצוי בגינה תעשה במקרים שבהם נפל דופי של ממש בהתנהלותו של הצד האחר [ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ, פס' 31 (2010); ע"א 3437/93 אגד, אגודה שתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817 (1998)]. אמת-מידה זו מתקיימת במקרה דנן. ניהול משא ומתן בחוסר תום-לב ובדרך לא מקובלת, לא באורח חד-פעמי אלא באופן עקבי ובמשך תקופה, מקיים אמות-מידה אלו ומצדיק פיצוי בסכום האמור.

      

232. התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין תשלום לבאת-כוחם עבור עריכת חוזה מכר. שניר הודה שהתובעים לא שילמו לעו"ד הולצר או למתווך [עמ' 48 ש' 38-24]. אלו רכיבים שמשלמים כשנכרתת עסקה; אי-תשלומם בידי שושני מעיד שגם לשיטתם, בניגוד לטענות התביעה, לא נכרתה עסקה. עו"ד הולצר לא קיבלה תשלום ולא בכדי. לא זו בלבד שחוזה מכר לא נכרת; היא סטתה כבר בטיוטה הראשונה מתנאים מסחריים שהצדדים סיכמו ביניהם קודם לכן.

      

233. בכך שהתובעים סרבו לשלם לנתבעים סך נוסף של 300,000 ₪ בסוף אפריל 2022 על-מנת להציל את המשא ומתן מכליה אין הפרה של חובת הקטנת הנזק. ד' עצמה לא גילתה נאמנות לאמירתה מיום 28.4.2022 כי אם תקבל תוספת למחיר בסכום זה, אזי היא ושושני יוכלו "להסתדר"; זמן קצר אחר כך, ביום 8.5.2022, כאשר שניר פנה אליה כדי להיוודע איזו תוספת למחיר תניח את דעתה ותוביל לחתימת חוזה, היא שינתה את טעמה והודיעה שלעת הזו אינה מוכרת את הנכס. בדין סבר שניר שכל אמירה של ד' לגבי המחיר היא אד-הוק ולא תביא בהמשך אלא לדרישה חדשה לתוספת תשלום [עמ' 49 ש' 35-7].

      

     סיכומם של דברים

      

234. די באמור לעיל כדי להכריע במחלוקת ואין צורך להידרש לטענות נוספות מעבר לכך.

      

235. אני פוסקת את שכר עדותו של עו"ד אזולאי בסך של 2,000 ₪ כולל מע"מ בערכי יום פסק-הדין בגין התייצבותו לשלושה דיונים ושמיעת עדותו בשני דיוני הוכחות. עלות זו תחול על הנתבעת באמצעות יורשותיה כשחיוביהן הן ביחד ולחוד. ההוצאות תשולמנה לעו"ד אזולאי תוך שלושים יום מהמצאת פסק-הדין, שאם לא כן תשאנה הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין עד מועד התשלום בפועל.

      

236. הנתבעת – באמצעות יורשותיה שפרטיהן בכותרת, תשלם לתובעים סכומים מצטברים אלה (להלן יחד הסכום הפסוק): סך של 568,750 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (3.8.2022) עד יום פסק-הדין; הוצאות משפט כולל חלק יחסי של האגרה ביחס לסכום שנפסק ושכר עדים בסך של 25,000 ₪ בערכי יום פסק-הדין; שכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 41,300 ₪ בערכי יום פסק-הדין.

      

237. הסכום הפסוק ישולם תוך שלושים יום מן המועד בו יומצא פסק-הדין; סכום שלא ישולם במועד יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין עד מועד התשלום בפועל. חיובי יורשות עזבונה של הנתבעת כלפי התובעים הם ביחד ולחוד.

      

      

     המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים ותסגור את התיק.

      

     ניתן היום, כ"ט תשרי תשפ"ו, 21 אוקטובר 2025, בהעדר הצדדים.