מממרגי ואח' נ' מיזם נדל"ן ש.א אור בע"מ ואח'

תביעה על סך 438,163 ₪ שהגישו התובעים, רוכשי דירה, כנגד הנתבעים – החברה הקבלנית (להלן גם: החברה או מיזם), היא הנתבעת 1, ובעל המניות בה, הוא הנתבע 2 (להלן גם: ישעיה).

בין הצדדים נכרת ביום 4.7.19 חוזה מכר לפיו התובעים ירכשו מהחברה דירה בפרוייקט בניה תמ"א בעיר כפר סבא (להלן: ההסכם), כאשר סעיף 9.1 להסכם העמיד את מועד המסירה ליום 30.10.19, אך בפועל התובעים קיבלו את החזקה בדירה ביום 14.10.20.

טענות הצדדים בתמצית

התובעים עותרים לקבלת פיצוי בגין האיחור במסירה לפיסעיף 5אלחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר או החוק) בסך של 117,900 ₪, וזאת בשל איחור של 11.5 חודשים במסירה). כמו כן הם תובעים פיצוי בגין ליקויי בניה על סך 247,000 ₪ (לפי חוות דעת הנדסית), פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 62,000 ₪ והחזר הוצאות על שכירת מכולה בסך 11,263 ₪.

התביעה הוגשה גם כנגד הנתבע 2, בטענה כי הוא עשה שימוש בנתבעת כדי לחמוק מאחריות אישית, וכי בשל תפקידו מוטלת עליו האחריות לתוצאות ולטיב הבניה.

טענת ההגנה של הנתבעים מבוססת על הסכם פשרה שנכרת בין הצדדים עובר למסירת החזקה בדירה לתובעים. הסכם זה כולל ויתור של התובעים על טענותיהם בגין איחור במסירת הדירה, וזאת כנגד ויתור של מיזם על דרישותיה הכספיות כלפי התובעים בגין האיחור בתשלומים על ידם. הנתבעים מוסיפים כי מכוח אותו הסכם פשרה, קוזזו לתובעים סכומים שהיו חייבים לנתבעת (סעיף 11 לכתב ההגנה). לגופו של עניין טוענת מיזם כי האיחור במסירת הדירה עמד על חודשים בודדים, נוכח האיחור בתשלומים ע"י התובעים אשר גרר מצדו, בהתאם להסכם, איחור במסירה, לצד נסיבות חיצוניות שאינן תלויות בנתבעת אשר הובילו, אף הן, לעיכוב במסירה.

אשר לטענות בדבר קיומם של ליקויי בניה, טוענים הנתבעים כי הסכומים המבוקשים ע"י התובעים נופחו ללא היכר. הנתבעים מכחישים זכאותם של התובעים גם ליתר רכיבי הפיצוי הנדרש על ידם.

ובעניין התביעה האישית כנגד הנתבע 2, לטענת הנתבעים אין בפי התובעים טענה ממשית להתקשרות אישית בינם לבינו, ולא מתקיימות העילות המוכרות בדין להרמת מסך.

דיון והכרעה

התביעה כנגד הנתבע 2

לשיטת התובעים, נוכח תפקידיו של ישעיה בחברה יש מקום להטיל עליו אחריות אישית, מה גם שהוא ביצע את המעשים תחת החברה כדי לחמוק מאחריות. כמו כן טוענים התובעים כי ישעיה היה אחראי על טיב הבניה, והיה עליו לשכור אנשי מקצוע מיומנים. משזה לא נעשה, הוא התרשל בתפקידו. עוד נטען ע"י התובעים, כי הקסם האישי של ישעיה הוא הבסיס לעסקה ביניהם. דהיינו, לתובעים שתי עילות לתביעה האישית כנגד ישעיה - האחת טענה לקיומם של תנאים להרמת מסך, והשנייה טענה של התרשלות כאורגן של החברה בקשר לליקויי הבניה.

בפתח הדברים אציין כי בסיכומים מטעמם לא חזרו התובעים על טענותיהם כנגד ישעיה, ומכאן שאלו נזנחו על ידם. עם זאת, ולמען הזהירות, אתייחס לתביעה נגדו בתמצית.

כידוע, הרמת מסך פירושה התעלמות מעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת, ויצירת יריבות ישירה בין נושי החברה לבין בעלי מניותיה, בדרך כלל על מנת להטיל על בעלי המניות אחריות אישית לחובותיה של החברה. הרמת מסך מהווה סעד חריג, שניתן להיזקק לו בהתקיים תנאים מסוימים וכאשר הדבר נחוץ לעשיית צדק ולשמירה על טובת הציבור, ועל מנת למנוע מבעלי המניות לנצל לרעה את ההפרדה בינם לבין החברה (ראו למשל,ע"א 313/08נשאשיבי נ' רינראוי(נבו 1.8.2010);ע"א 10582/02בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ(נבו 16.10.2005);רע"א 6039/04 פלזשטיין נ' עובדיה(נבו 6.6.2005)). עיקרון הרמת המסך מעוגן כיוםבס' 6לחוק החברות, התשנ"ט-1999, ושם מפורטים התנאים מתי ניתן לבטל את ההפרדה בין האישיות המשפטית הנפרדת של החברה לבעלי מניותיה.

בענייננו, אין חולק שישעיה אינו צד להסכם, וזה נחתם אך ורק בין התובעים לחברה, כאשר ישעיה חתום על ההסכם כמורשה חתימה. ברי, שאין די בעובדה שההתקשרות והתקשורת מול החברה נעשתה באמצעות ישעיה, כדי להוכיח את התנאים שנקבעו בדין לצורך הרמת מסך. ודוק, לא עלה בידי התובעים להוכיח כי קיים "ערבוב" בין החברה לבין ישעיה (למשל, כי כספים כלשהם שולמו לחשבונו האישי), ומהראיות עולה שכספי התמורה הועברו לידי החברה בלבד. התובעים לא הוכיחו שישעיה, באמצעות החברה, ביצע תרמית, וגם טענתם כי התקשרו עם החברה בשל "הקסם האישי" של ישעיה, אינה מספיקה כדי להרים את מסך ההתאגדות. לא פעם בעל מניות בחברה מהווה "הרוח החיה" מאחוריה, ואולם, אין די בכך לבסס את התנאים הקבועים בחוק להרמת מסך, ונדרש הוכחתם של התנאים הקבועים בדין לצורך כך.

גם לא מצאתי להטיל על ישעיה אחריות אישית כאורגן בחברה מחמת התרשלותו, והתובעים לא הוכיחו שמעשיו של ישעיה כאורגן בחברה הם שגרמו לליקויי הבניה שהתגלו.

לפיכך, התביעה האישית כנגד ישעיה נדחית בזאת.

על ליקויי הבניה

רכיב זה של התביעה הועמד ע"י התובעים על סך 247,000 ש"ח, ונתמך בחוות דעת מומחה הנדסי מטעמם (נספח 8 לתצהיר התובעים).

כבר בשלביו המוקדמים של התיק, מינה בית המשפט בתל אביב (שם הוגשה התביעה במקור) מומחה מטעמו, המהנדס יעקב מרזוק (החלטה מיום 29.11.22). זה האחרון הגיש חוות דעת ביום 16.1.23 במסגרתה העריך את עלות תיקון הליקויים שהתגלו בסך של 21,411 ₪.

הגם שהתובעים עתרו בשלב מסוים לפסילת המומחה (ראו בקשה מיום 8.6.23), מסיכומיהם עולה כי הם זנחו בקשתם כי בית המשפט יאמץ את חוות דעת המומחה מטעמם, והם מבקשים כי בית המשפט יאמץ את חוות דעתו של המהנדס מרזוק (סעיף 9 לסיכומי התובעים). מסיכומי הנתבעים עולה כי גם הם מקבלים את חוות דעתו של מומחה בית המשפט, אותה הם מגדירים "ליקויי בדק מן המניין".

נוכח עמדות הצדדים כאמור לעיל, ולאור ההלכה הנוהגת לפיה ככלל בית המשפט לא ייטה לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן (ע"א 293/88חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, [פורסם בנבו],ע"א 5509/09מסארווה ואח' נ' עזבון מסארווה ואח'[פורסם בנבו] (23.2.14)), אני מאמצת את חוות דעתו של מומחה בית המשפט, יעקב מרזוק, וקובעת כי התובעים זכאים לפיצוי בסך 26,520 ₪ (ראו חוות דעת המומחה וכן פר' הדיון מיום 29.5.25, עמ' 24 ש' 7) בגין הליקויים שאותרו בדירתם.

האיחור במסירה

בהתאם להסכם, מועד המסירה נקבע ליום 30.10.19 (סעיף 9.1 להסכם). בפועל נמסרה הדירה לתובעים ביום 14.10.20.

אליבא דתובעים, מדובר באיחור של 11 חודשים ו - 15 ימים (סעיף 15 לתצהיר התובעים), ולכן הם זכאים לקבל פיצוי בגין איחור במסירת הדירה לפי סעיף 5א לחוק המכר בסכום של 117,900 ₪ , על יסוד שכר דירה חודשי בסך 7200 ₪ אשר מוסכם גם על הנתבעים (סעיף 34 - 35 לתצהיר התובע, וס' 15 לתצהיר הנתבעים).

מנגד טוענים הנתבעים כי הפיצוי בגין האיחור במסירה נמוך עשרת מונים ועומד על חודשיים בלבד, היינו 21,600 ₪ (סעיף 15 לתצהיר הנתבעים), וזאת מחמת איחורים בתשלומים ע"י התובעים, לצד נסיבות חיצוניות שאינן תלויות בנתבעים. טענת הנתבעים בדבר עיכוב במסירה שמקורו באיחור בתשלומים מבוססת על סעיף 9.5.4 להסכם, שלשיטתם הקנה להם את הזכות לאחר במסירה בסך כולל של 150 ימים (סעיף 12 לתצהיר הנתבעים).

התובעים הכחישו לכל אורך הדרך כי איחרו בתשלומים, ופירטו במסגרת התכתבויותיהם עם ישעיה מתי ביצעו כל תשלום ותשלום (סעיפים 20 - 23 לתצהיר התובעים, ונספח 6 לתצהיר התובעים). לאחר שעיינתי בכלל החומרים שהובאו בפניי, מצאתי ממש בטענות התובעים, ואנמק.

אשר למועד התשלום הראשון, סעיף 3.1.1 לנספח ג להסכם, שמפרט את לוח התשלומים, קובע כי "עם מחיקת הערת האזהרה בהתאם להוראות סעיף 3.4 להסכם המכר תימסר ההמחאה הבנקאית תוך 3 ימים לידי ב"כ המוכר עוה"ד גיא פרבמן וזה יפקידה בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה.."

הערת אזהרה נרשמה ע"ש התובעים ביום 7.11.19 ובאותו היום הועברו הכספים ישירות לידי הנתבעת, באמצעות העברה בנקאית (ראו תצהיר התובעים וכן פר' מיום 10.6.25 עמ' 11 ש' 17). הנתבעים טוענים כי מדובר באיחור, אך הם מתעלמים מהמנגנון ההסכמי, אשר ערך אבחנה בין שלב מחיקת הערת אזהרה והפקדת צ'ק בנקאי בידי ב"כ הנתבעת לבין השלב של רישום הערת אזהרה על שם התובעים. ברי, כי תכלית הסעיף היתה להבטיח שהכספים יועברו לנתבעת עם רישום הערת האזהרה על שם התובעים.

לצד זאת, טענת הנתבעים כי עיכוב הכספים אצל ב"כ התובעים גרם לחברה לנזק שיצר עיכוב במסירת הדירה, לא הוכחה כלל. כמו כן, אין בנמצא ראיה המלמדת כי הנתבעים הלינו על אי העברת התשלום הראשון לבא כוחם, ונראה כי הם הסתפקו בהעברת הכספים ישירות לחברה לאחר רישום הערת האזהרה על שם התובעים (שם, ש' 8). לפיכך, לא מצאתי כי התובעים איחרו בתשלום הראשון.

בקשר לתשלום השני, הרי שנספח ג להסכם קבע בסעיף 3.2 את המועדים לביצוע יתרת התשלומים לאחר התשלום הראשון. דא עקא, שמהראיות עולה כי לאור העיכוב בפרוייקט, מועדים אלו הפכו ללא רלבנטיים, ולא הוסכמו בין הצדדים מועדים חדשים במקומם. במהלך עדותו לא עלה בידי ישעיה להשיב מה היו המועדים החדשים שנקבעו בין הצדדים לביצוע יתרת התשלומים, ואף לא הוצגה על ידו כל אסמכתא בקשר לכך (ראו פר' מיום 10.6.25 עמ' 11, וכן פר' מיום 29.5.25 עמ' 56, ש' 28 והלאה, עמ' 57 ש' 32, וכן ראו עדות התובע בפר' מיום 29.5.25 עמ' 42 ש' 29). משלא נקבעו מועדים ברורים ומוסכמים לביצוע התשלומים, נשמט הבסיס לטענת הנתבעים כי התובעים איחרו בתשלום התמורה.

למעלה מן הצורך, אתייחס לטענות גם לגופן. לאור העובדה שהערת אזהרה נרשמה ע"ש התובעים רק ביום 7.11.19, ברי כי הנתבעת לא היתה זכאית לקבל את הכספים מהתובעים ביום 6.11.19, ומקובלת עליי טענת התובעים כי שילמו את הסך של 560,000 ₪ בתוך 14 ימים לאחר מכן, והדבר אינו מהווה איחור לפי הוראות ההסכם.

אשר לסך של 740,000 ₪ ששולם ביום 2.1.20, הרי שסעיף 7.1.11 להסכם קובע כי "המוכר ישתף פעולה מול כל גורם אשר יידרש מטעם הקונה לצורך מתן הלוואה המובטחת במשכנתא. כל עיכוב הנעוץ במוכר בעניין זה יביא לעיכוב בתשלום התמורה, אשר לא יהווה הפרת הסכם מצד הקונה". מהראיות עולה כי תשלום זה בוצע ע"י התובעים לאחר שקיבלו משכנתא, שאישורה היה תלוי במידה רבה בנתבעת, והתובעים עשו כל שלאל ידם על מנת לקדם את הדברים (ראו ההתכתבויות בין הצדדים בנספח ח לתצהיר הנתבעים, וכן עמדת התובעים כפי שהובאה בהתכתבויות בנספח 6 לתצהירם, עמ' 129). יוטעם, כי טענתם של התובעים על התלות בנתבעת לצורך קבלת המשכנתא, עולה מההתכתבויות בזמן אמת ולא נסתרה ע"י הנתבעים. יתר על כן, הנתבע 2 אף הודה בכך (ראו עמ' 138 לתצהיר התובעים, שם ישעיה מקבל את הטענה בקשר לתשלום התמורה מהמשכנתא, וכן ראו שם את הסברי התובע בעניין הקשר בין המשכנתא למועד התשלום). לפיכך, ונוכח סעיף 7.1.11 להסכם, הרי שלא ניתן לזקוף לחובתם של התובעים את האיחור הנטען בתשלום.

ואשר לתשלום האחרון, הרי שסעיף 3.2.2 לנספח ג להסכם קבע כך: "עד ל 7 - ימים לפני מועד המסירה בפועל או המועד אשר בו הוזמן הקונה לקבל את המסירה , בהתאם להוראות החוזה) בין אם קיבל אותה ובין אם לאו), לפי המוקדם, וכתנאי למסירת החזקה בדירה ידי הקונה, ישלם הקונה לידי המוכר את יתרת התמורה המהווה סך של 35% ממחיר הדירה , קרי סך של 910,000..."

לטענת הנתבעים, התשלום האחרון בסך 478,073 ₪ שהיה אמור להיות משולם ביום 23.8.20 - המועד שבו היתה הדירה מוכנה למסירה, שולם בפועל ע"י התובעים רק ביום 12.10.20, קרי באיחור של 50 ימים (סעיף 13 לתצהיר הנתבעים). ואולם, כפי שיפורט להלן בהרחבה, הנתבעים סירבו למסור לתובעים את החזקה בדירה, אלא בתנאי שאלו האחרונים יגיעו עימם להסכמות בעניין הפיצוי לו הם זכאים מכוח חוק המכר, תוך ויתור על זכויותיהם הקוגנטיות. בנסיבות אלו, דחיית מועד מסירת החזקה בפועל אינה צריכה להיזקף לחובת התובעים, ועל כן אני קובעת כי גם התשלום האחרון לא שולם באיחור. כאן גם המקום להזכיר את רע"א 6605/15אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ‏(‏נבו 21.2.2016‏)‏‏, שם עמד בית המשפט העליון על תכליתו של מועד המסירה החוזי, וחשיבותו ביחס ליישומו של סעיף 5א לחוק המכר.

סיכומו של דבר, אני דוחה את טענות הנתבעים כי עקב איחורים בתשלום התמורה ע"י התובעים נדחה תאריך המסירה ב - 150 ימים.

גם טענת הנתבעים לפיה האיחור במסירה נגרם מסיבות שאינן תלויות בהם כגון התפשטות נגיף הקורונה, האיחור בהגעת מתקני החניה וכיוצב' (סעיף 14.3 לתצהיר הנתבעים), דינה להידחות. ראשית, הנתבעים אינם טוענים כי חוזה המכר שנכרת בין הצדדים כולל סעיף שמתנה על הפיצוי הסטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר (בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק). שנית, מדובר בטענות שלא הוכחו ולו בבדל ראיה, למעט עדותו הסתמית והכללית של ישעיה בעניין, ודי בכך כדי לדחותן על אתר (ראו ת"א ‏(‏שלום ראשל"צ‏)‏ 14461-05-17 סימה נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ ‏(‏נבו 12.2.2020‏)‏‏ (להלן: עניין סימה נג'ר).

אשר על כן, אני מקבלת במלואה את טענת התובעים כי הדירה נמסרה להם באיחור של 11.5 חודשים, ומאמצת את החישוב שנעשה על ידם בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר ולהסכמת הצדדים אשר לשכר הדירה הרלבנטי, וקובעת כי בגין האיחור במסירה מזכה את התובעים בסך של 117,900 ₪.

על הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים

בעוד התובעים עומדים על קבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בסך של 117,900 ₪, טוענים הנתבעים כי בין הצדדים גובשה פשרה כספית, במסגרתה התובעים ויתרו על כל טענותיהם בעניין האיחור במסירה, ומיזם ויתרה על טענותיה כלפי התובעים. אליבא דנתבעים, התובעים ביקשו לסמא את עיניו של בית המשפט כשכלל לא הביאו בפניו דבר קיומה של הפשרה. מנגד, התובעים מבקשים להתעלם מפשרה זו, אשר לגרסתם נחתמה על ידם "תחת מחאה" ובלית ברירה, על מנת לקבל לידיהם את החזקה בדירה.

עיון מדוקדק בהתכתבויות שהוחלפו בין הצדדים בעת הרלבנטית, שבסופן נחתמה אותה "פשרה", מלמד כי הנתבעים סירבו למסור לתובעים את הדירה - עליה שילמו זה מכבר את מלוא התמורה - אלא בתנאי שהתובעים יגיעו עימם לפשרה, ויוותרו על טענותיהם לפיצוי מכוח חוק המכר. בנסיבות אלו, סבורני כי אין מדובר בפשרה כלל וכלל, אלא בכתב ויתור אשר נכפה על התובעים לחתום עליו, והוא נעדר תוקף משפטי. מפאת חשיבותם, אביא את חילופי הדברים בין הצדדים במלואם.

בסוף חודש אוגוסט 2020 הדירה היתה מוכנה למסירה (ראו נספח ט לתצהיר הנתבעים), אך אז התגלעו חילוקי דעות בין הצדדים אשר לזכאותו של כל אחד מהם לקבל כספים מהאחר, ובגינה של אי הסכמה זו לא הועברה הדירה לחזקת התובעים, אשר מיאנו לשלם את התשלום האחרון כפי שדרשה הנתבעת, היות שעמדו על זכאותם לפיצוי (ראו תחלופת המיילים מימים 14.9.20 – 22.9.20 צורפה כנספח י לתצהיר הנתבעים, עמ' 47 – 51).

בהמשך לחילופי המיילים הנ"ל, ביום 25.9.20, לאחר פגישה שנערכה בין הצדדים, כתב התובע לישעיה את הדברים הבאים:

שלום ישעיה,

שמחנו שהפגישה המיוחלת התקיימה ברוח טובה.

הסכום אותו הצעת על סך 47700 ש"ח הכולל זיכויים לא מקובל עליי, אני מוכן להסכמות ויתרה מכך אף לגלות גמישות מסך הפיצוי המגיע לי שעומד על מעל 130 אש"ח על פי החוק, כפי שפירטתי בעבר- וכולל את תשלומי השכירות, זיכויים כספיים ובגין אי הסרת הערת האזהרה.

מעבר לזה, חרף הוראות החוק ולפנים משורת הדין אני מוכן אף לגלות גמישות בעניין הריביות וההצמדות להן אני זכאי על פי החוק בנושא תשלומי השכירות, שכן כפי שאתה יודע על פי חוק המכר תשלום דמי השכירות אמור להיות משולם לנו חודש בחודשו ולא רטרואקטיבי.

על כל פנים, הסכום האחרון אליו אני מוכן להגיע הוא 60 אלף שקלים ולא שקל פחות מכך ואני מקווה שאשתי תסכים לכך ואוכל לשמור על משפחתי.

אני עושה פה התפשרות עצומה ולא בלב שלם, שכן השנה הזו גבתה מאיתנו מחירים כלכליים ונפשיים רבים, הפגיעה באורח ורמת החיים שלנו שווה הרבה מעבר לכך, אך אנו רוצים להתחיל את החיים שלנו מחדש בשעה טובה ולסיים את הסאגה הזו.

כפי שסיכמנו אתמול, אני ממתין לעדכון ממך ועד להתייחסותך לצערי לא ניתן להתקדם בהתאם להוראות ההסכם.

ישעיה , אנו נשמח מאוד להתקדם ולסיים את הסאגה הזו מחוץ לכתלי בית המשפט ולכן אני מבקש ממך לערוך חשיבה,להתייעץ ככל ונדרש עבורך ולהבין את גודל הפשרות כפי שציינתי.

אני כמובן שומר על כל זכויותיי.

ממתין להתייחסותך

ביום 1.10.20 השיב ישעיה לתובע כי אינו מסכים לדרישותיו, וחזר על הצעתו, תוך שהבהיר כי לשיטתה של מיזם התובעים אינם זכאים לפיצוי בסך 12,000 ₪ בגין ביטול העסקה, שכן זו לא בוטלה. יום למחרת השיב התובע כדלקמן:

"שלום ישעיה

צר לי שאתה ממשיך לדבוק בטענותיך ולפגוע בזכויותיי, על מנת להתקדם ולשחרר את הדירה אני אעביר לך ביום ראשון הקרוב את יתרת התשלום בקיזוז 47700 ₪. בהתאם לכך אני מבקש ממך לתאם פרוטוקול מסירה מיידי וללא כל דחיה נוספת."

גם לאחר הודעה זו, לא עלה בידי התובעים לקבל את הדירה, והם שבו ופנו לישעיה בניסיון לבצע את המסירה (ראו עמ' 56 והלאה לתצהירי התובע).

ביום 11.10.20 כתב הנתבע 2 לתובעים כי נערך זה מכבר פרוטוקול מסירה, ועל התובעים להעביר את יתרת התמורה על מנת לקבל את החזקה בדירה. מההתכתבויות עולה כי התובעים ביקשו לשלם את התשלום האחרון בכפוף לקבלת החזקה בדירה, וכי באותו היום העבירו לנתבעים רשימת ליקויים.

יום למחרת, ביום 12.10.20, במענה למייל המפורט של התובע על אודות הליקויים, כתב ישעיה לתובע כי "נא אישורך כי בהתאם להסכם הפשרה אין ולא תהיה לצדדים כל טענה או תביעה או בקשה נוספת בגין איחורים בתשלומים ובגין האיחור הנטען במסירת הדירה". מספר שעות לאחר מכן, אישר התובע במייל כי פר' המסירה סגור וצירף אישור על ביצוע התשלום האחרון. על כך השיב לו ישעיה ביום 13.10.20 בשעה 9:37 בבוקר, כי חסר סך של כ – 5000 ₪, וכן "בנוסף עליך לאשר את מה שכתבתי אתמול. לאחר מכן אאשר לך את קבלת החזקה בדירה" (עמ' 56 לתצהיר הנתבעים).

כעבור מספר שעות השיב התובע לישעיה את הדברים הבאים (נספח יא לתצהיר הנתבעים):

שלום ישעיה,

בהמשך לשיחתנו, על אף שאינני חושב שסכום זה מגיע לך וזאת כי ערכנו חישובים מחדש על כל הסכומים הנדרשים לתשלום בפגישה ביננו, והסכום הסופי עליו הסכמנו כלל את חישובי הריביות וההצמדות, אני מטפל בהעברת סכום זה כרגע וזאת על מנת להתקדם.

מה עוד צריך לקרות כדי שאקבל את דירתי בשעה טובה?

ובמענה לכך השיב ישעיה לתובע (עמ' 55 לתצהיר הנתבעים):

מצוין, לגופם של דברים, היכן סוכם סכום סופי לתשלום ??? מה שסכום זה סכום סופי להפחתה, משכך אין מקום לטענתך [כפי שכבר אמרתי לך בשיחה[

נא אישורך כי בהתאם להסכם הפשרה אין ולא תהיה לצדדים כל טענה או תביעה או בקשה נוספת בגין האיחורים בתשלומים ובגין האיחור הנטען במסירת הדירה.

ויום למחרת כתב ישעיה לתובע כך:

חניאל שלום וברכה

הכסף נכנס.

מה שנשאר זה האישור שלך, רק לאחר מכן תימסר לך החזקה בדירה.

ועל כך השיב לו התובע (שם):

ישעיה שלום,

אני מבין מדבריך ושיחתנו הטלפונית האחרונה כי ככל ולא אאשר את הסעיף שאתה מבקש ממני)למרות שאני לא מחויב לכך בהסכם( אתה לא תמסור לי את הדירה והנושא לא יסתיים, לכן אני מאשר את הסעיף, תחת מחאה, אך קבל את אישורי לדבריך.

אנא אישורך כי כעת אני יכול להיכנס לדירה שלי בשעה טובה.

וישעיה משיב:

איני מבין את הניסוח המפותל שכתבת, אבקש שוב את אישורך כדלהלן:

בהתאם להסכם הפשרה אין ולא תהיה לצדדים כל טענה או תביעה או בקשה נוספת בגין האיחורים בתשלומים ובגין האיחור הנטען במסירת הדירה.

והתובע ענה לישעיה כך:

ישעיה,

הניסוח אינו מפותל ומאוד ברור, אתה מחזיק בדירתי כבת ערובה עד אשר אאשר לך את הסעיף הזה שאני לא מחויב בו על פי חוק ולא על פי ההסכם בינינו.

הכי חמור מבחינתי כי מזה כשלושה ימים כל הכספים מצויים בידיך וגם הדירה שלי בחזקתך, זאת למרות שאני עמדתי בכל ההתחייבויות שלי על פי ההסכם ומילאתי אחר כל דרישותיך.

על כן שוב אני כותב כפי שאתה מבקש,  אני מאשר את דבריך לבקשתך.

מסור לי כבר את הדירה שלי!

הכל אושר!

(הדגשה שלי – ל.ח.ר)

וישעיה משיב:

חניאל היקר שלום וברכה

מצוין, ברכות לכניסתכם לדירה החדשה, שיהיה לכם רק שמחה ואושר בדירה.

לגופם של דברים שכתבת, הסכם פשרה כשמו כן הוא, הסכם לכל דבר וענין, או שאתה עושה הסכם או שלא, כך שאיני מבין את עמדתך עד כה, ודרך אגב, את השלמת התשלום ראיתי רק הבוקר...

שוב , איחולי לכניסה.

בידידות"

מחלופת הדברים המפורטת לעיל אין אלא להסיק כי הנתבעים סירבו להעביר לתובעים את החזקה בדירה, אלא בתנאי שיחתמו עימם על הסכם פשרה, שהתובעים התנגדו לתוכנו למן הרגע הראשון.

במהלך עדותו בבית המשפט הסביר התובע את הנסיבות שהובילו אותו להסכים לפשרה שהוצעה לו ע"י הנתבעים, ואת הלחץ הגדול בו היה שרוי באותה העת. וכך אמר (פר' עמ' 39 ש' 14):

"התשלום האחרון שאני נמצא אישה ושני ילדים בדירות זמניות, עוברים כל הזמן בין בני משפחה ועם ציוד שזרוק לי במחסנים ורוצה להיכנס לדירה עדיין בתקופת קורונה או כל מה שהיה סובב לזה, אין לי ברירה כי אני צריך להיכנס איפשהו לגור, אז אני אומר טוב אני כלו כל הקיצים נפגשתי עם הבן-אדם, אין לי יותר מה לעשות, הדירה מוכנה, הציוד שלי מחכה שם, הדברים שלי נעמסים כי הבית פתוח ואני רוצה להיכנס ולסיים עם הסאגה הזאת, אז כן זה תחת מחאה כי אתה לא משאיר לי שום ברירה מה אתה רוצה שאני אעשה?"

(וראו עדות התובע גם בפר' מיום 29.5.25 עמ' 40' ש' 2).

התמונה המצטיירת לנגד עינינו בהירה וחדה היא - אילו התובעים לא היו מסכימים לפשרה המבוקשת ע"י הנתבעים, אשר כללה ויתור משמעותי על זכאותם של התובעים לקבל פיצויים לפי סעיף 5א לחוק המכר, הנתבעים לא היו מוסרים להם את החזקה בדירה.

ויתור רוכשי דירה על זכויותיהם לפי חוק המכר נדון באריכות בת"א (שלום הרצ') 78578-12-20 ציפורה מנשרוב נ' דקורטקס בע"מ (19.02.2023) [1] (להלן: עניין מנשרוב), ובמסגרת פסק הדין סיכם בית המשפט את ההלכה הנוהגת במקרים כגון דא. לאור החשיבות לענייננו, אביא את דברי כב' השופט ויצנבליט במלואם (הדגשות שלי - ל.ח.ר):

"חוק המכר (דירות) קובע שלקונה דירה זכות לפיצוי בגין איחור במסירתה (סעיף 5א לחוק). סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות) קובע: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה". בכך, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מהווה הוראה קוגנטית, ותנאי בחוזה אשר פוטר את המוכר מתשלום הפיצויים הוא חסר תוקף (עיינו, רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (‏21.2.2016)). כפועל יוצא מכך, בתי המשפט קבעו לא אחת כי הסכם שבו מוותר הרוכש על זכותו לפיצוי מכוח החוק הוא חסר תוקף. זאת גם כשמדובר בהסכם המאוחר להסכם המכר, אשר נעשה כחלק מקבלת הדירה לידי הרוכש. יתרה מזו, במעמד קבלת הדירה הרוכש ככלל נמצא בעמדת נחיתות: הוא עשוי להיות תחת לחץ לקבל את הדירה שרכש לידיו, ובמעמד זה הוא עלול לעשות ויתורים מפליגים על זכויותיו בניגוד לתכלית החוק.

כך, ברת"ק (מחוזי ב"ש) 33928-09-15חברת זיו ישראל בע"מ נ' שרון [פורסם בנבו] (25.11.2015), חתמו רוכשי דירה קודם לקבלתה על הסכם שבו הועמד הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה על סכום מסוים, ולאחר מכן הגישו תביעה בגין יתרת הפיצוי. נקבע כי החתימה על ההסכם נעשתה תחת לחץ ותוך עקיפה של הוראות החוק הקוגנטיות. בקשת רשות הערעור נדחתה, ונקבע (סעיף 7 להחלטה; ההדגשה הוספה, א.ו.):

"...בדין ציין בית המשפט קמא כי ההוראה בחוק המכרבדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה כאמור, הינה הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה. על כן אף אם ההסכם לפיצוי האמור היה נחתם מרצון הרי שאין לאותה הסכמה תוקף, וזאת לאור הוראות סעיף 7א(א) לחוק המכרלפיהן: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה..".

מטרתו של סעיף זה היא להתמודד עם מציאות בה לרוב רוכשי דירות אינם מקבלים את הדירה אותה רכשו בזמן, כאשר לאיחור זה ישנן השלכות הן מבחינת הצפיות של הקונה והן מבחינה כלכלית בשל הצורך במציאת מקום מגורים חלופי ותשלום שכר דירה (ראו: ה"ח הממשלה תשס"ז מס' 263 עמ' 140). סעיף זה בחוק המכרמנסה לשנות את מאזן הכוחות לטובת הרוכשים, כך שלחברה הקבלנית תהיה יכולת פחותה יותר להפעיל לחץ על הקונה תוך שימוש במסירת הדירה או כל עניין אחר בקשר אליה כקלף מיקוח, בדיוק כפי שבית המשפט התרשם שנעשה במקרה זה".

בתי המשפט חזרו על קביעות מסוג זה פעם אחר פעם. ראו,ת"א (מחוזי ת"א) 38922-07-16זמר טוב נ' גינדי החזקות בע"מ, פיסקה 28 [פורסם בנבו] (30.6.2021) (ערעור הנתבעות נדחה וערעור חלק מהרוכשים התקבל,ע"א 7087/21): "מכל מקום, אף לו הייתה הסכמה מרצון לחתום על הטפסים, הרי בתי המשפט חזרו וקבעו כי מאחר שהוראותסעיף 5אלחוק המכרהינן קוגנטיות הרי שהסכם לקבלת פיצוי מוקטן גם אם נחתם מרצון, הינו חסר תוקף"; כן עיינו,ת"א (מחוזי מרכז) 30119-11-12חורי נ' אאורה השקעות בע"מ, פיסקאות 8-6 [פורסם בנבו] (16.1.2015);ת"א (שלום אש') 48138-03-18פנחסוב נ' קלוד נחמיאס יזום והשקעות בע"מ [פורסם בנבו] (3.10.2021) (ערעור התקבל בהסכמה תוך הגדלת הפיצוי,ע"א (מחוזי ב"ש) 10501-12-21) (להלן – עניין פנחסוב): "בשורה של פסקי דין נקבע למעשה כי גם במקרה בו נחתם מרצון הסכם לקבלת פיצוי מוקטן מהשיעור לו זכאי הרוכש ע"פ סעיף זה, הרי שהוא חסר תוקף", ועיינו בסקירת הפסיקה שם;ת"א (שלום כ"ס) 76600-07-19לוי נ' מי-טל הנדסה ושרותים בע"מ, פיסקה 133 [פורסם בנבו] (28.1.2021) (ערעור נדחה,ע"א (מחוזי מרכז) 1994-04-21): "התניית התביעה בכתב ויתור חוזי גורף מעין כמותו, שאין לו כל זכר בהסכם, מהווה הפרה של ההסכם, נוגדת את מנגנון הפיצוי הקבוע בחוזה ובדין, כאמור לעיל, ואין לה כל תוקף משפטי כלפי התובעים. משכך, לא ראיתי מקום לייחס חשיבות לחתימת התובעים על נספח זה, אשר לא היווה חלק מההסכמות בהסכם המכר, ונעשה תוך ניסיון הנתבעת להקנות לעצמה יתרון בדמות כתב ויתור והרתעה מפני הגשת תביעות נגדה, המנוסח בצורה כה רחבה וכוללת כפי שנוסח, כשמנגד אין לה כל זכות לעשות כן במסגרת ההסכם ועל פי הדין";ת"א (שלום ת"א) 19834-08-19עתידים יסוד המעלה בע"מ נ' ספר, פסקאות 24-23 [פורסם בנבו] (4.2.2020): "הסכם הפשרה נחתם בטרם קבלת החזקה בדירה. בשלב כזה, הכוח בידי המבקשת. המחוקק מצא לנכון להגביל את כוח המוכר באמצעות סעיף 7א'(א)... כפי שלא היה תוקף להסכם בין הצדדים לקבלת פיצוי הנמוך מהקבוע בחוק המכרלו הסכם כזה היה נחתם כחלק מהסכם המכר, אין תוקף להסכם כזה, גם אם נחתם לאחר חתימת הסכם המכר, אם נחתם לפני קבלת הדירה, כפי שארע במקרה דנא";תא"מ (שלום י-ם) 34181-08-17פלד נ' אזורים בנין (1965) בע"מ, פיסקאות 54-48 [פורסם בנבו] (28.5.2019) (ערעור התקבל אך לא בנקודה זו,ע"א (מחוזי י-ם) 27638-07-19; בקשת רשות ערעור נדחתה,רע"א 3088/20).

יצוין כי לאחרונה תוקנה הוראתסעיף 7א(ב)לחוק המכר (דירות), והוספו לה המילים הבאות שיובאו בהדגשה: "בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א או לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל" (סעיף 7א(ב)לחוק). הוראה זו אינה חלה בענייננו לאור הוראת המעבר של התיקון (חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022). אולם כעולה מהפסיקה הענפה שהובאה לעיל ושניתנה לפני תיקון החוק, יש לראות בהוראה זו כבאה להבהיר את המצב המשפטי הקיים, ולא לשנותו."

בעניין מנשרוב התייחס בית המשפט למצבים בהם יהיה נכון לכבד את ההסכמות שגובשו בין קבלנים לרוכשי דירות עובר למועד מסירת הדירה, וציין את הפרמטרים שיש לבחון הסכמות אלו:

"על ההסדר המוסכם לשקף באורח סביר הערכת סיכונים של מחלוקות אותנטיות בין הצדדים. על ההסדר להיות מצוי במתחם הגיוני של פשרה בין עמדות סבירות של כל אחד מן הצדדים. כן ניתן לשקול האם הרוכש היה מודע לזכויותיו, למשל, באמצעות ייצוג משפטי. כן מצופה שהסדר שכזה ייעשה לאחר שהדירה כבר נמסרה, כך שהרוכש לא יהיה שרוי תחת הלחץ לקבלה, לא יהיה בעמדת נחיתות, יהיה מודע למשך האיחור הכולל וערכו הכספי ויוכל להעריך באורח מושכל את טיב הפשרה. אני גם מוכן להניח שבשל פערי הכוחות, הנטל לשכנע בהתקיימות הקריטריונים האמורים מוטל על כתפי המוכר."

התרשמתי כי התובעים אישרו את ה"פשרה" בלית ברירה, ואין מדובר בפשרה, אלא בויתור על זכויותיהם על פי דין. למותר לציין, כי הנתבעים לא סיפקו הסבר מניח את הדעת מדוע העלו דרישה לחתימה על הסכם פשרה כתנאי להעברת החזקה לתובעים, ומה הבסיס המשפטי לכך, ואף לא הוכיחו כי מדובר בפשרה שמשקפת כדבעי את חלוקת הסיכונים בין הצדדים, ומהווה הסדר סביר מבחינת התובעים. עיון בהתכתבויות שהוחלפו בין הצדדים מגלה כי התובעים הכחישו מכל וכל את טענות הנתבעים לאיחור בתשלומים, והתובע חזר פעם אחר פעם כי הסך המוצע של 47,700 ₪ אינו מהווה פיצוי מספק לפי החוק המכר ואינו מקובל עליו. מכאן, שהתובעים לא סברו כי מדובר בהסדר סביר מבחינתם, ונוכח מסקנותיי המפורטות לעיל, גם אני איני סבורה כך.

סיכומו של דבר, "הסכם הפשרה" שנחתם בין הצדדים חסר תוקף חוקי, ועל כן אני קובעת כי הפיצוי מכוח חוק המכר לו זכאים התובעים עומד על 117,900 ₪. למותר לציין כי אין בפי הנתבעים טענה כי שילמו במסגרת הסכם הפשרה סך של 47,700 ₪ לתובעים, אלא כי קיזזו סכום זה מחובות התובעים שנוצרו בגין איחוריהם בתשלומים. דא עקא, כאמור לעיל, לא השתכנעתי בטענות אלו של הנתבעים.

במאמר מוסגר ייאמר, כי טענות הנתבעים בעניין ביצוע הקיזוז ע"י התובעים בניגוד להוראות ההסכם, טוב אילו לא היו מועלות כלל. מההתכתבויות בין הצדדים עולה כי הנתבעים, לא רק שלא עמדו בזמן אמת על התנגדותם לקיזוז בניגוד להסכם, אלא הם הם שביקשו לקדם פשרה במסגרתה יבוצעו קיזוזים כנגד הפיצוי הקוגנטי לו זכאים התובעים (וראו גם עדות התובע, פר' מיום 29.5.25, ש' 9).

על יתר הרכיבים בתביעה

אשר לדרישות נוספות של התובעים לפיצוי בגין עלות שכר מכולה (11,263 ₪) ועוגמת נפש (62,000 ₪), נקבע זה מכבר בפסיקה כי הפיצוי הסטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מגלם בתוכו גם פיצוי עבור נזקים נלווים כגון עוגמת נפש, הוצאות הובלה ואחסנה, ואין לפסוק פיצויים אלו במצטבר אלא אם הוכחו ראשי נזק נפרדים (ראו למשל ת"א ‏(‏מחוזי חי'‏)‏ 58227-12-22 אופיר סולימן ו-41 אח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ‏(‏נבו 22.7.2025‏)‏‏; ועניין סימה נג'ר).

לפיכך, לא מצאתי לפסוק לתובעים פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש, אלא רק את הסכום הנוסף בסך 11,263 ₪ בגין שכירת המכולה, אשר הוכח על ידם באמצעות חשבוניות.

התוצאה

לאור האמור לעיל, אני מורה כי הנתבעת 1 תשלם לתובעים את הסכומים להלן:

• סך של 117,900 ₪ בגין איחור במסירת הדירה.

• סך של 11,263 ₪ עבור שכירת מכולה.

• סך של 26,520 ₪ בגין ליקויי בניה. סכום זה יוצמד למדד תשומות הבניה מחודש אוקטובר 2020.

• סך של 6000 ₪ בגין שכר הטרחה ששולם למומחה בית המשפט.

• אשר לשאלת הוצאות ושכ"ט, הבאתי בחשבון את התנהלות הצדדים בהליך, משכו, מספר מועדי ההוכחות והתשומות שהושקעו בו, וכן עיינתי בחשבוניות שצורפו לסיכומי התובעים. בשים לב לכל אלו, אני פוסקת כי הנתבעת 1 תשלם לתובעים הוצאות שכר טרחת עורך דין בסך 18,000 ₪.

  הסכומים המפורטים לעיל ישאו ריבית שקלית ממועד הגשת התביעה ועד למועד הפרעון.

   

כאמור לעיל, מצאתי לדחות את התביעה כנגד הנתבע 2, ואולם, לא מצאתי לפסוק הוצאות לטובתו. כידוע, בפסיקת הוצאות לבית המשפט שיקול דעת רחב. בענייננו, הנתבעים ניהלו הגנה אחת, ולא הוצגה אסמכתא המלמדת כי הנתבע 2 שילם באופן אישי את הוצאות ההליך. לצד זאת, הנתבע 2 אף הודה כי פעל בשם החברה מול התובעים (ראו דבריו שלו בפר' הדיון מיום 29.5.25 עמ; 52 ש' 1), ודעתי אינה נוחה מהתנהלות זו, אשר העמידה את התובעים בפני דרישה לוותר על זכאותם לפיצויים מכוח חוק המכר כתנאי לקבלת החזקה בדירה.

זכות ערעור כדין לבית המשפט המחוזי מרכז.

המזכירות תדוור החלטתי זו לצדדים ותסגור התיק.

ניתן היום, ט"ז טבת תשפ"ו, 05 ינואר 2026, בהעדר הצדדים.