גנסטיל ואח' נ' אוחיון ואח' - פסקדין

לפניי תביעה על סך 1,132,018 ₪ שעניינה בטענות להפרת הסכם מכר מקרקעין שנכרת בין הצדדים, תוך שהתובעים-המוכרים טוענים שהנתבעים-הרוכשים לא שילמו את מלוא התמורה המוסכמת והפרו את התחייבויותיהם. 

1. עובדות היסוד

   1. ביום 30.10.2013 נחתם הסכם בכתב למכירת זכויות בנכס מקרקעין ברחוב הזית 1 במבשרת ציון (מגרש 131א; להלן - הנכס) - מהתובעים לנתבעים תמורת 2,000,000 ₪ (להלן - ההסכם).

   2. דורון אוחיון (בזמנו - עורך דין, מ"ר 47317), בנם של הנתבעים, ערך את הסכם המכר עבור הצדדים וייצג אותם בעסקה. הוא גם חתם בשם אמו-הנתבעת על הסכם המכר על פי ייפוי כח (שלא הוצג במסגרת ההליך אך לא הוכחש על ידי האם; הנתבע חתם על ההסכם בעצמו).

      יצויין כבר כאן כי דורון אוחיון כבר אינו חבר לשכת עורכי הדין וכי בעניינו מתנהל הליך חדלות פירעון - חדל"פ (י-ם) 28825-07-20.

   3. על פי ההסכם, היה על הנתבעים-הרוכשים להפנות 97.5% מהתמורה (קרי 1,950,000 ₪) לסילוק הלוואה/הלוואות מובטחת/מובטחות במשכנתה/משכנתאות שנטלו התובעים-המוכרים מבנק מזרחי-טפחות (להלן - הבנק): תשלום ראשון בסך 1,000,000 ₪ - תוך 60 יום מכריתת ההסכם ("לצורך הקטנת המשכנתא הרובצת על הנכס"); תשלום בסך 950,000 ₪ על פי מכתב כוונות מהבנק - תוך 30 יום מקבלתו לשם הסרת המשכנתא. תשלום אחרון של 50,000 ₪ נועד להשתלם לאחר הצגת אישור זכויות נקי של הנכס (לאחר הסרת המשכנתה) ואישורי מיסים.

      בפועל מדובר היה בשתי משכנתאות שונות בגין הלוואות שונות שנטלו התובעים: הלוואה בסך 1,000,000 ₪ הובטחה במשכנתה שנרשמה על בית מגוריהם של התובעים; הלוואה בסך 950,000 ₪ הובטחה במשכנתה שנרשמה על הנכס מושא ההסכם.

   4. המשכנתה שהיתה רשומה על הנכס אכן סולקה ביום 23.12.2013 כנגד סך כולל של 887,983 ₪.

   5. הנתבעים לא סילקו את המשכנתה שהיתה רשומה על בית מגוריהם של התובעים, הגם שתשלומים על חשבון החוב (תיק 896700607) בוצעו במהלך השנים והפחיתו מהחוב בשנים 2019-2015.

   6. ייפויי כח להעברת הזכויות בנכס נמסרו מהצדדים לעו"ד דורון אוחיון, ובפועל הועברו הזכויות בו על שם הנתבעים. בהמשך הועברו הזכויות בנכס מהנתבעים הלאה לקרובי משפחתם.

       

2. עיקרי הטענות בכתב התביעה

   גרסה ראשונה של כתב התביעה הוגשה ביום 28.12.2022, אולם בית המשפט הורה על הגשה מחודשת של כתב תביעה מתוקן וברור-יותר, וזה הוגש ביום 24.4.2023 (עוד טרם הגשת כתב הגנה כלשהו). פסק הדין מתייחס לכתב התביעה המתוקן כ'כתב התביעה'.

   1. התמורה המוסכמת האמיתית

      התמורה המוסכמת היתה 2,200,000 ₪, אולם עו"ד דורון אוחיון העדיף לרשום בהסכם כי התמורה היא 2,000,000 ₪ בלבד. מתוך התשלום העודף (המוסכם בעל פה) של 200,000 ₪, שולמו לתובעים 180,000 ₪ ונותר חוב של 20,000 ₪.

   2. אי ביצוע התשלומים במלואם וכפי ההתחייבות בהסכם

      הנתבעים לא העבירו את הכספים כמתחייב על פי ההסכם, לא סילקו את המשכנתאות במלואן ולא העבירו את ההפרשים כפי שהתחייבו כלפי התובעים. כתוצאה מכך נאלצו התובעים ללוות הלוואות חוץ בנקאיות בסך 2,500,000 ₪ שהריבית בגינן הגיעה ל-200,000 ₪. בנוסף הוטלה הגבלה על חשבונם והדירוג שלהם ב-BDI הפך שלילי.

      1. מתוך התשלום ההסכמי של 950,000 ₪, שילמו הנתבעים לבנק סך של 887,983 ₪ ולכן נותר לשלם 62,018 ₪.

      2. מתוך התשלום ההסכמי של 1,000,000 ₪ שילמו הנתבעים לבנק לאורך הזמן סך של 400,000 ₪ בתשלומים שונים.

      3. התשלום האחרון של 50,000 ₪ לא הועבר.

   3. העברת הזכויות בנכס לשם הנתבעים-הרוכשים בוצעה טרם השלמת התמורה.

       

       

       

   4. העדר התיישנות

      ביום 13.2.2020 "חתם עו"ד [דורון; ד"ד] אוחיון, שלוחם של הנתבעים ובא כוחם על מכתב הודאה בחובות כלפי התובעים, ובמכתב זה התחייב עו"ד אוחיון לסלק את כל החובות כלפי התובעים" (סעיף 31 לכתב התביעה).

      על יסוד מכתב זה והוראת סעיף 9 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (שכותרתו היא "הודאה בקיום זכות"; להלן - חוק ההתיישנות), עילת התביעה לא התיישנה.

      עוד נטען כי במשך מספר שנים הנתבעים "הפקידו מידי פעם סכומים קטנים בחשבון המשכנתאות... תוך הבטחות שהחובות יסולקו" (סעיף 34 לכתב התביעה). לפיכך התובעים לא ישנו על זכויותיהם.

   5. הסכומים הנתבעים:

      1. 62,018 ₪ בגין המשכנתה על הנכס (מתוך 950,000 ₪ - סעיף 5.2.3 להסכם);

      2. 600,000 ₪ בגין המשכנתה על בית התובעים (מתוך 1,000,000 ₪ - סעיף 5.2.2 להסכם);

      3. 50,000 ₪ השלמת תמורה לפי ההסכם בכתב (סעיף 5.2.4 להסכם);

      4. 20,000 ₪ השלמת של חלק התמורה שהוסכם בעל פה (200,000 ₪);

      5. 200,000 ₪ פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 8 להסכם);

      6. 200,000 ₪ בגין ריביות על הלוואות חוץ בנקאיות שנטלו התובעים.

         בסעיף 35 לכתב התביעה נטען כי על הנתבעים להעביר את הסכומים "בתוספת ריבית והצמדה מיום הפיגור ועד לתשלום בפועל".

          

3. עיקר הטענות בכתב ההגנה

   1. התיישנות

      ההסכם נכרת ביום 30.10.2013. התשלומים האמורים היו להיות סמוכים לאותו מועד. מאז חלפו "לא פחות מעשר שנים" (כלשון כתב ההגנה). לפי סעיף 5 לחוק ההתיישנות - התביעה התיישנה.

      בנוסף, התביעה הוגשה בשיהוי כבד.

   2. דורון אוחיון

      1. דורון אוחיון היה עורך הדין של ההוסטל שפעל בנכס עוד טרם מכירתו מהתובעים לנתבעים.

      2. "ומה כל חטאם של הנתבעים... שהם הוריו הביולוגיים מר דורון אוחיון. הא ותו לא" (סעיף 1 לכתב ההגנה; הציטוט מדוייק).

      3. הנתבעים לא היו "חלק מהמו"מ לצורך רכישת הנכס, לא ידעו דבר בשלבי העסקה, לא ידעו על התנאים בהסכם המכר, לא נכחו במעמד החתימה על ההסכם ולא מכירים את הנפשות הפועלות".

      4. ככל שיש חבות, היא של דורון אוחיון ולא של הנתבעים.

      5. הניסיון לחמוק ממחסום ההתיישנות הוא באמצעות התחייבות אישית של דורון אוחיון - שאין בה כדי לחול על הנתבעים.

   3. לפרטי הסכומים הנתבעים

      1. 62,018 ₪ - ההלוואה אשר בגינה היתה מוטלת משכנתה על הנכס שנמכר מהתובעים לנתבעים שולמה ונפרעה במלואה. הזכויות בנכס הועברו לידי הנתבעים ונמכרו תוך זמן קצר לצדדים שלישיים.

      2. 600,000 ₪ - לא הוכח כי סכום זה לא שולם במלואו ונפרע. בכל מקרה מדובר על התחייבות אשר בהסכמת ובידיעת התובעים היה על דורון אוחיון לשלם.

         פירעון ההלוואה המובטחת במשכנתה על הנכס הפרטי של התובעים בוצע מדי חודש בהסכמה ובתיאום מלא על ידי דורון אוחיון. התובעים הסכימו לכך בהתנהגות במשך שנים ואין להעלות כלפיהם טענות בעניין זה.

         על פי כתב ההתחייבות שצורף כנספח 5 לכתב התביעה, דורון אוחיון התחייב לסכום של 390,000 ₪ ולכן לא ברור מדוע נתבע סך של 600,000 ₪.

      3. 50,000 ₪ - חלקם של הנתבעים בהסכם הינו 1,000,000 ₪ בלבד אשר שולם במלואו, "וכל התחייבות אחרת הוטלה בידיעת ובהסכמת התובעים על דורון בלבד".

      4. 20,000 ₪ - הנתבעים לא היו חלק במו"מ עובר לכריתת ההסכם ולא סיכמו עליו. ממילא אין עליהם לשאת בו.

      5. 200,000 ₪ - הנתבעים לא הפרו את ההסכם, "לבטח שלא בהפרה יסודית" ובהתאם גם לא נשלחה אליהם דרישה כלשהי סמוך למועד ההסכם ולפיכך אין לחייבם בסך זה.

      6. 200,000 ₪ בגין ריביות של הלוואות חוץ בנקאיות - לא הוכחו ולא הוכח הקשר להסכם המכר ו/או התחייבויות הנתבעים. הסכום גם מופרז.

   4. טענת קיזוז בלתי מכומתת

      לטענת הנתבעים (בסעיפים 64-60 לכתב הגנתם), חרף הצהרת התובעים על העדר חריגות בניה בנכס, התברר מאוחר יותר כי בנכס היו חריגות בנייה קשות ומשמעותיות. לצורך הכשרת החריגות שילמו הנתבעים כספים רבים מכיסם לרשות מקרקעי ישראל. מכל סכום שייפסק לזכות התובעים יש לקזז "כל סך ששילמו הנתבעים לצורך הכשרת חריגות בנייה אלו".

      טענת הקיזוז לא כומתה כלל - לא בגוף כתב ההגנה ולא בנספחיו.

       

4. מהלך הדיון

   1. מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של התובע 1 וכן של עו"ד אביבה רפ (תצהיר קצר שנועד לערער הכחשות מטעם ההגנה).

   2. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבעת ושל בנה, דורון אוחיון. כן הוגשה חוות דעתו האמורה של המודד יורם אלישיב.

   3. בדיון ההוכחות נחקרו כל האמורים וכן נחקר עו"ד שלום דאר אשר ערך ואימת את שני כתבי ההתחייבות אשר עליהם חתם דורון אוחיון ביום 13.2.2020.

   4. סיכומים הוגשו בכתב.

       

      דיון והכרעה

       

5. כללי

   ליבת הסכסוך בין הצדדים, הן מן ההיבט העובדתי והן מן ההיבט המשפטי, פשוטה-יחסית. ברם, טענות הצדדים באו באופן בלתי ממוקד, תוך הכברת עובדות וטענות בלתי רלבנטיות.

   זאת ועוד, טענותיהם העובדתיות של העדים שהופיעו בפני בית המשפט היו קשות - בפרט בכל הנוגע לאירועים נטענים אשר אין אסמכתאות בכתב להתרחשותם. הקשיים בעדויות העדים המרכזיים (משני הצדדים) עלו כדי ספקות מהותיים באשר לאמון שניתן לייחס לדבריהם.

   עוד נראה כי עובדות נוספות הנוגעות להתנהלות ההוסטל המופעל בנכס, לרבות תשלומי שכירות שוטפים שאמורה לשלם החברה המפעילה אותו, עובדות אשר ייתכן שיכלו לשפוך אור נוסף על מארג ההתנהלות של הצדדים - לא הוצגו.

   בערבו של יום, האמון שיש בידי בית המשפט לרחוש בהליך זה לטענות שאינן מבוססות על מסמכים בכתב - נמוך מאוד.

   בכדי להגיע לנמל מבטחים, פסק דין זה יתרכז בממצאים הפוזיטיביים אשר ניתן להסתמך עליהם, תוך שמכלל הן אתה למד לאו: טענות שלא הוזכרו בפסק הדין או שלא אומצו בו - לא נשתכחו אלא לא התקבלו.

    

6. הפלוגתאות להכרעה

   אלה יהיו נושאי דיוננו:

   1. הצדדים להסכם המכר והתמורה על פיו;

   2. שאלת התיישנות התביעה;

   3. היקף התמורה שלא שולמה;

   4. דרישת התובעים לפיצוי מוסכם;

   5. דרישות נוספות של התובעים;

   6. טענת הקיזוז של הנתבעים;

   7. דרך שערוך הסכומים הנתבעים.

       

       

7. ההסכם - הצדדים לו והתמורה על פיו

   1. עסקינן בהסכם מכר מקרקעין אשר דווח כדין לרשויות מסוי מקרקעין ואשר בהתאם לאמור בו נרשמו כדין שינויים בבעלי הזכויות בנכס. לא נמצא כל טעם לסטות מן האמור בו ו/או לקבוע קביעות השונות מאשר נקבע בו.

   2. כשם שהמוכרים הם אלה הרשומים בהסכם, כך גם הרוכשים הם אלה הרשומים בו - הנתבעים דנן.

   3. הנתבעת התפתלה ארוכות, בכתב ובעל פה, כדי להבהיר שבעצם היא ובעלה אינם צד להתקשרות עם התובעים וכי כל מעורבותם בעסקה היתה אך ורק בנטילת הלוואה בסך של 1,000,000 ₪ מבנק לאומי (מובטחת במשכנתה על בית מגוריהם של הנתבעים בישוב מעלות) - הלוואה שבהמשך נפרעה במלואה (עת נמכר הנכס מהנתבעים לקרוביהם; אישור סילוק מיום 26.6.2015 צורף כנספח לתצהיר הנתבעת).

      טענותיה של הנתבעת היו חסרות היגיון ואחיזה במציאות.

      בסעיף 9 לתצהירה אישרה הנתבעת כי בנה החתים אותה ואת בעלה על ייפוי כוח בקשר לעסקה מושא תובענה זו. בחקירתה בפני בית המשפט, ולאחר התפתלויות רבות, אישרה הנתבעת כי ידעה שחתמה על ייפוי כח לדורון וידעה שבאמצעות ייפוי הכח הוא יבצע פעולות (עמ' 49, שור' 11-4).

   4. הנה כי כן, חתימתם של הנתבעים על ההסכם (הנתבע חתם בעצמו על ההסכם ולא באמצעות מיופה כח) מחייבת אותם לכל דבר ועניין. בחירתה הנטענת של הנתבעת להתעמק-פחות בהסכם ובחיוביה על פיו איננה מפטירה אותה מחיוב כלשהו; הוא הדין לגבי הנתבע.

   5. הדומיננטיות של עו"ד דורון אוחיון בקשר עם התובעים (ולמצער - עם התובע), נוכח היותו עורך דין פעיל באזור ירושלים (בעוד שהנתבעים תושבי מעלות), נוכח היותו מייצג הצדדים בעסקה, נוכח היותו המוציא והמביא עבור הוריו - יש בה כדי להסביר באופן מניח את הדעת לגבי השיח הפעיל שהיה מולו ואף הדרישות ממנו להסדיר את קיום חיובי הרוכשים-הנתבעים; אין בה כדי להפטיר את הרוכשים מהתחייבויותיהם על פי ההסכם.

   6. אין הדעת נותנת כי מי אשר נכס מקרקעין נרשם על שמם כדין יטענו שאינם צד לעסקה אשר על פיה קיבלו את הנכס.

   7. כל ניסיון של ההגנה לטעון להפטרת הנתבעים מאיזה מחיוביהם על פי ההסכם נדון לכשלון גם נוכח הוראת סעיף 80 סיפה לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני לפיו טענה כנגד מסמך בכתב (במקרנו אנו: ההסכם) צריך להוכיח במסמך בכתב או על ידי הודאתו או מסמכיו של הצד שכנגד.

      לשון אחרת: ההסכם (בכתב) הוא זה הממצה את יחסי הצדדים. לא ניתן לפגוע בתקפו של ההסכם - באמצעות טענות בעל פה (כפי אלה הבאות בין מפיו של דורון אוחיון ובין מפיה של אמו-הנתבעת).

   8. עיקרי הדברים חלים גם בעניין התמורה. בהתייחסות להסכם ובאכיפת ההיבט הכספי שלו (שהרי העברת הזכויות בו כבר בוצעה זה מכבר) אין כל יסוד שבדין לסטות מן האמור בו - אשר גם הוצהר כדין בפני הרשויות הממלכתיות הרלבנטיות. אימוץ טענה אחרת - נוגד את תקנת הציבור, ואכמ"ל.

      נקבעים הדברים בפשטות: הצדדים לתובענה זו - הם הצדדים להסכם - הם הצדדים אשר שמותיהם מופיעים בכותרת ההסכם. התמורה הכספית עבור הנכס - היא זו אשר נקבעה בהסכם ודווחה לרשות המסים.

       

8. התיישנות

   1. התביעה דנן היא תביעה כספית והיא הוגשה ביום 28.12.2022.

   2. בהתאם להוראת סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, ככל שעילת התביעה קמה ביום 28.12.2015 או קודם לכן אזי התביעה התיישנה ומן הדין לדחותה.

   3. לשיטת הנתבעים, הואיל ועסקינן בהסכם מכר מיום 30.10.2013 אשר קיום הוראותיו אמור היה להיות מבוצע סמוך לאחר מכן, הרי שעילת התביעה של התובעים בעניין אי תשלום מלוא התמורה קמה הרבה טרם הגעה למועד הראשון שאינו בתקופת ההתיישנות (יום 29.12.2015).

   4. דא עקא, תשלומים על חשבון התמורה בוצעו לחשבון ההלוואה מהבנק (הלוואה מס' 896700607) אשר בגינה נרשמה משכנתה על בית התובעים - עד חודש מרץ 2019 (עמ' 33-42 למוצגי התובעים).

   5. לטענת התובע, התשלומים משנת 2015 ואילך לחשבון ההלוואה האמורה לא בוצעו על ידי התובעים אלא על ידי בן משפחת אוחיון.

      הנתבעת אישרה בסעיף 25 השני לתצהירה כי "רק בעת קבלת התביעה, הבנו בדיעבד, כי דורון והתובע, סיכמו כי יתרת התמורה תשולם לחשבון המשכנתא הפרטית של התובעים ע"י דורון, והבנו כי דורון הפקיד כספים במשך שנים לחשבון המשכנתא של התובעים ע"ח התמורה".

      בסעיף 14 לתצהירו אישר דורון אוחיון את עצם תשלומיו כאמור (לחשבון ההלוואה) על חשבון התמורה.

      הנה כי כן, גם אם יש מחלוקת לגבי משמעות האירועים, הרי שיש הסכמה כי בפועל עו"ד דורון אוחיון הפקיד כספים לחשבון ההלוואה האמור משנת 2015.

      תדפיס התנועות בחשבון ההלוואה שהגישו התובעים מלמדנו כי עד יום 10.1.2015 היתה מתבצעת גבייה אוטומטית של התשלום החודשי הנדרש (בסכום מדוייק ולרוב לא עגול) בכל יום 10 לחודש מחשבון עו"ש של התובעים בבנק הפועלים. מאז פסקה גבייה זו וכבר לא בוצעה בחשבון ההלוואה פעילות מסוג של "גביית הלוואות"; מאז בחשבון ההלוואה היתה פעילות מסוג של "תקבול מקופה", כאשר רוב התשלומים היו בסכומים עגולים, לא במועדים קבועים ולא בהלימה לחיובים העיתיים שנזקפו בחשבון. יש בכך כדי לתמוך באופן מובהק בטענת התובעים (לגבי תשלום על ידי אוחיון) - טענה שיש בה כדי לפעול לטובת הנתבעים במובן של הכרה בביצוע תשלומים על ידי הנתבעים על חשבון חבותם.

   6. תשלומים שבוצעו לחשבון ההלוואה של התובעים לשם הפחתת חבותם - אינם מעשה של מה בכך. לא היו כל עילה וטעם למעשה זה - אלא על דרך של תשלום יתרת תמורה אשר טרם שולמה (כך גם הצהיר דורון אוחיון בסעיף 14 לתצהירו).

      גם אם נקבל את הטענה שמבחינה מעשית היה זה דורון אוחיון שביצע את ההפקדות, הרי שאלו נעשו כקיום (גם אם חלקי ומאוחר) של חיוביהם החוזיים (על פי ההסכם) של הוריו - רוכשי הנכס (אשר במחצית שנת 2015 כבר מכרו את הנכס הלאה).

      אין מדובר בתרומה, ב"תשלום כמתנדב", או כל הגדרה אחרת אשר מחריגה תשלומים אלה מגדר תשלום חלקי על חשבון התמורה החוזית על פי ההסכם מושא דיוננו.

      עצם התייצבותו של דורון אוחיון, ברגליו, בסניף הבנק לשם ביצוע הפקדה כספית לחשבון חובם של התובעים אינה מקימה חוזה חדש (לא בינו לבין התובעים ואף לא בין הוריו לבין התובעים) ובוודאי שאיננה מפטירה את הוריו-הנתבעים מחבותם החוזית כלפי התובעים-המוכרים. שאלת מקור הכספים שדורון אוחיון הפקיד - אינה משפיעה על המערכת החוזית הראשית שלא השתנתה: הנתבעים הם הקשורים בהסכם בכתב עם התובעים. דורון אוחיון - בין אם כבנם של הנתבעים, בין אם כמיופה כוחם (שלוחם) - פעל לסילוק של חבותם החוזית אט-אט (עד שפסק).

   7. קובע סעיף 9 רישה לחוק ההתיישנות:

      הודה הנתבע, בכתב או בפני בית משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לענין סעיף זה.

      תשלום חלק מתמורה (תוך שאין מחלוקת שהחבות הכוללת גדולה יותר) הוא ביצוע מקצת זכות המאריך את תקופת ההתיישנות (בג"ץ 8672/17 ד"ר רות לוי נ' הוועדה לענייני פיצויים ותמלוגים מכוח חוק הפטנטים ואח', סעיף 32 פיסקה שניה (1.12.2019)).

      הנה כי כן, תשלומי אוחיון על חשבון התמורה עד הרבעון הראשון של שנת 2019 הם בגדר מעשה של ביצוע מקצת הזכות באופן המתחיל את מרוץ ההתיישנות מחדש - ומאיין את טענת התיישנות זכותם של התובעים. טענת ההתיישנות נדחית.

       

9. זכויותיהם הנומינליות של התובעים על פי ההסכם

   1. כמפורט לעיל, מתוך תשלום של 950,000 ₪ שנקבע בסעיף 5.02.3 להסכם, תשלום בסך כולל של 887,983 שולם על ידי הנתבעים לבנק ביום 23.12.2013 לשם הסרת המשכנתה שהיתה רשומה לטובתו על הנכס. נותר לתשלום סך של 62,017 ₪ - מאז יום 23.12.2013.

   2. לפי סעיף 5.02.2 להסכם היה על הנתבעים לשלם 1,000,000 ₪ תוך 60 יום ממועד החתימה על ההסכם - קרי עד יום 29.12.2013.

      מכאן נרכז תשלומים שבוצעו על ידי אוחיון על חשבון חוב ההלוואה (המובטחת במשכנתה על בית התובעים) - כמפורט מעמוד 33 לראיות התובעים:

1. התובע טוען (סעיפים 8 ו-14 לתצהירו) כי סך של 180,000 ₪ הועבר לתובעים 2-1. לא צויין מתי בדיוק היה הדבר, אולם השתמע כי היה זה סמוך לתחילת ההתקשרות. סכום זה נזקף לזכות הנתבעים.

   על פי סעיף 5.02.4 להסכם היה על הנתבעים לשלם 50,000 ₪ אחרונים. תשלום זה לא בוצע.

   למען הנוחות ובחלוף השנים, מאוחדים שני הסכומים האמורים לכלל יתרת זכות של הנתבעים בסך 130,000 ₪.

    

2. דרישת התובעים לפיצויים מוסכמים בשל הפרה יסודית

   נוכח אי-תשלום סכומים נכבדים ביותר של התמורה החוזית והעברת הנכס לשמם של הנתבעים טרם תשלום מלוא התמורה החוזית, עולה כי בוצעו הפרות יסודיות של הסכם המכר.

   כקבוע בהסכם, שיעור הפיצויים המוסכמים במקרה של הפרה יסודית של ההסכם הוערך מראש על ידי הצדדים ונקבע להיות 200,000 ₪.

   טענת ההגנה בעניין הפיצוי המוסכם (מעבר לטענה לפיה הנתבעים לא הפרו את ההסכם - טענה שנדחית מיניה וביה בפסק דין זה) היא כי לא נשלחה אליהם דרישה כלשהי סמוך למועד ההסכם. אין בטענה זו כדי לאיין זכות לפיצוי מוסכם - אולם יש בה כדי להשליך על השערוך - כפי שיפורט בהמשך דברינו.

   לפיכך זכאים התובעים לפיצוי המוסכם הנתבע של 200,000 ₪.

    

    

    

3. דרישות נוספות של התובעים

   1. נתבע סך של 20,000 ₪ כהשלמה של חלק התמורה שהוסכם בעל פה (200,000 ₪; כזכור, התובע אישר קבלת 180,000 ₪).

      כאמור לעיל, בית המשפט לא ייתן אמון בטענה לגבי הסכמה בעל פה שהיא שונה מהסכם מכר מקרקעין בכתב שדווח כדין לרשויות מסוי מקרקעין.

      התביעה בעניין זה נדחית.

   2. נתבע סך של 200,000 ₪ בגין ריביות על הלוואות חוץ בנקאיות שנטלו התובעים.

      מעבר לכך שהטענה כלל לא הוכחה במישור העובדתי , הרי שקיים קושי עיוני להוסיף רכיב זה בשל חשש לכפל-פיצוי (פיצוי חופף).

      לפיכך הדרישות הנוספות של התובעים - נדחות.

       

4. דחיית טענת הקיזוז הבלתי מכומתת

   1. הגם שמדובר היה בטענה שעלתה שנים לאחר שהנכס כבר יצא מבעלותם של הנתבעים, תוך שאם היו להם הוצאות כלשהן בעניין הכשרת חריגות בניה בנכס אזי אלה היו כבר ידועות ומכומתות, טענת הקיזוז בכתב ההגנה לא כומתה.

   2. טענת עצם קיומן של חריגות הבנייה בנכס גובתה בכתב ההגנה בנספח ג' אשר הוגדר בסעיף 62 לכתב ההגנה כ"חוות דעת שמאי".

      בפועל, מדובר במסמך חוות דעת נושאת תאריך 20.8.2017 (כשנתיים לאחר העברת הזכויות בנכס מהתובעים אל הנתבעים) אשר נעשתה על ידי מודד מוסמך (שאינו שמאי מקרקעין) לפי הזמנתו של עו"ד דורון אוחיון בנושא "גבולות חלקה 131 בגוש 30367 מגרשים א + ב, תב"ע מ.י./360ג'.". ממצאי חוות הדעת מתייחסים לחדירות/פלישות של מגרשים סמוכים למגרש 131א, אשר בו מצוי הנכס. משמע, מסמך העוסק אך ורק בהשגות גבול של חלקות גובלות אל תוך השטח המדוד הנכון של החלקה בה מצוי הנכס. הא ותו לא.

      חרף האמור טרחו הנתבעים וזימנו את המודד לחקירה בפני בית המשפט (לשם הגשת חוות דעתו). נדרשו כעמוד ומחצה לשם וידוא העדר רלבנטיות של חוות הדעת האמורה להליך דנן (עמ' 42-41).

      כללו של דבר, לכתב ההגנה גם לא צורף כל מסמך רלבנטי לתמיכה בטענת חריגות הבנייה בנכס (ובוודאי שלא היה בו כדי להוכיח ערך של טענת קיזוז).

   3. קבע בית המשפט העליון במותב תלתא (בראשותו ומפיו של הנשיא דאז מאיר שמגר):

      יש להעלות טענת קיזוז בצורה מפורטת וברורה, כדרך שמנסחים כתב-תביעה. דרישת קיזוז בעלמא ועל דרך הסתם אין בה כדי ליצור תשתית מספקת, שעליה ניתן לבסס תביעת קיזוז, המצדיקה דיון לגופה או הענקת רשות להתגונן.

      (ע"א 579/85 משה אריאן ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד מ(2) 765, 768א (1986)

      למעט עובדת היותה מגן-ולא-חרב (כך שאין בה כדי להביאה את הצד שכנגד לשלם מכיסו בפועל עם קבלתה על ידי בית המשפט), טענת קיזוז דומה במהותה לתביעה שכנגד (ראו הסדרה מאוחדת בעניינן בתקנה 52 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, אשר הגם שאינן חלות, לא פג הגיונן) - וככזו עליה לעמוד במלוא הדרישות היסודיות החלות על כתב תביעה, לרבות כימותו והצגת העובדות הנחוצות לביסוסה (תקנה 11 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018).

      אל מול טענת קיזוז בכתב הגנה גם יש מקום להגשת כתב תשובה - אלא שבהעדר מסויימות בעצם טענת הקיזוז, ממילא גם אין תועלת בהגשת כתב תשובה (ואז ממילא כלל הטענות בכתב ההגנה מוכחשות; תקנה 18(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018).

      לאור כל האמור, דין טענת הקיזוז הוא דחייה מיסודה.

       

5. שערוך הוגן

   1. סעיפים 37-34 אשר בסוף כתב התביעה מציגים את החובות הנתבעים בסכומיהם הנומינליים (סעיף 34), גורסים כי יש לחייב את הנתבעים בסכומים המפורטים "בתוספת ריבית והצמדה מיום הפיגור ועד התשלום בפועל" (סעיף 35) ובסופו של דבר דורשים לחייב את הנתבעים בסך כולל של 1,132,018 (סעיף 37) - שהוא הסכום הנומינלי של הסכומים הנתבעים.

   2. הלכה היא כי "התובעת מוגבלת לסכום הסעד אותו הגדירה בכתב התביעה, אך אינה מוגבלת לסכום שנתבע בגין כל ראש נזק. אך מובן, שעליה הנטל להוכיח את עילות התביעה ואת גובה הפיצוי הנתבע, ובית המשפט יפסוק פיצוי בהתאם לגובה הסכום בגינו שולמה האגרה, ככל שיסבור כי הסכום הוכח" (ת"א (מחוזי, ת"א) 36606-03-21 צלמניה פרי אור נ' קאסה איטליאנה בע"מ ואח', סעיף 36 (31.7.2023)).

      משמע, פסיקת בית המשפט בגין ראשי התביעה השונים איננה מוגבלת לסכומים שצויינו בכתב התביעה, כל עוד פסק הדין בכללותו אינו פוסק סכום הגבוה מזה שנתבע.

   3. עוד נזכיר כי בהתאם לסעיף 2(א)-(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן - החוק), לבית המשפט סמכות לפסוק, לפי שיקול דעתו, ריבית או הפרשי הצמדה מיום היווצרות העילה, ובלבד שלפסיקת הריבית יש טעמים המצדיקים זאת בנסיבות העניין (כן ראו: ע"א 6744/20 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' לילא טבר, סעיף 15 (10.12.2024) - אשר על אף שניתן טרם כניסתו לתוקף של תיקון מס' 9 לחוק, הרי שהגיונו חל מימים ימימה ולא השתנה בתיקון האמור).

   4. על יסוד האמור יינתנו להלן הנחיות שערוך הסכומים שאושרו.

   5. יתרת התשלום של 950,000 ₪

      כמפורט לעיל, מאז יום 23.12.2013 חבים הנתבעים בהשלמת סך של 62,017 ₪ בגין התשלום של 950,000 ₪ שהתחייבו לבצע. מדובר בחבות מובהקת בתחילת יחסי הצדדים, תוך שהנתבעים עשו להם דין עצמי - במובן של הסתפקות בסילוק המשכנתה שהיתה מוטלת על הנכס (וברור כי היה להם עניין רב בכך) תוך התעלמות מיתרת התמורה אשר לגביה התחייבו באותו עניין עצמו ואי תשלומה.

      חבות זו תשוערך בהתאם לדיני ברירת המחדל - ריבית צמודה עד כניסתו לתוקף של תיקון מס' 9 לחוק וריבית שקלית לאחר מכן.

      נכון ליום הגשת התביעה (28.12.2022), עמדה יתרת החוב המשוערכת בנושא זה על 73,147 ₪.

   6. יתרת התמורה

      יתרת התמורה הכוללת מורכבת מ-1,050,000 ₪ אשר מהם נועדו 1,000,000 ₪ להשתלם בדרך של פירעון הלוואה מובטחת במשכנתה עד יום 29.12.2013 ועוד 50,000 ₪ בתשלום לתובעים.

      עוד נמצא כי התובעים מודים בקבלת תשלום של 180,000 ₪.

      סכומים אלה מתכנסים לחבות נומינלית של 870,000 ₪ אשר התובעים איפשרו בזמן אמת את פירעונה הלא-תכוף (אי-פירעון כלשהו על ידי הנתבעים עד תחילת שנת 2015; טפטופי תשלומים בשנים 2019-2015), מבלי לנקוט בהליכי גבייה משפטיים. בתביעתם התובעים גם לא הגישו תחשיב של שערוך חוב זה (כדין) ממועדים קודמים להגשת התביעה. אין במחדלם של התובעים כדי לכונן הסכם אחר/נוסף, אולם יש בו כדי לתמוך בטענת שיהוי ואי-עמידה על זכות.

      לפני שני עשורים כבר נפסק כי תיק הוצאה לפועל אינו יכול לשמש תכנית חסכון (ע"א (מחוזי, ת"א) 2836/03 עיריית תל אביב נ' מור תמר, סעיף ו' (24.1.2006)). הגיונם של הדברים יפה גם לענייננו: אם חוב קם בשנת 2013, אינו משולם בהתאם להסכם ולאחר מכן נפרע בחלקו הקטן ולשיעורים, קיים קושי בתביעתו בבית המשפט אך בסוף שנת 2022. גם אם הדין מתיר את עצם התביעה (טענת התיישנות - נדחתה), הרי שהשיהוי במקרה זה בולט ופועל לחובת התובעים. לשון אחרת: אם משך תשע שנים לא נקטו התובעים בפעולת גבייה משפטית בעניינו של חוב מהותי-בהיקפו, אין מקום לכך שבחלוף הזמן ייהנו התובעים מריביות שיצטרפו לחוב שאיפשרו את פירעונו הדחוי והחלקי ללא נקיטה בהליך משפטי.

      לפיכך מאז שקם חוב זה עד הגשת התביעה ישוערכו הן החוב והן התשלומים שבוצעו לשם פירעונו החלקי רק בהצמדה למדד המחירים לצרכן.

      ממועד הגשת התביעה יישא החוב ריבית חוקית (בהתאם לדיני ברירת המחדל: ריבית צמודה עד כניסתו לתוקף של תיקון מס' 9 לחוק וריבית שקלית לאחר מכן).

      יתרת החוב בפרק זה, כשהיא צמודה למדד המחירים לצרכן עד מועד הגשת התביעה (28.12.2022) מגיעה ל-546,941 ₪.

   7. פיצויים בגין הפרה יסודית של ההסכם בסך 200,000 ₪

      ההפרה היסודית של ההסכם בוצעה בעצם אי תשלום התמורה עוד בשלהי שנת 2013. למרות זאת לא הוגשה תביעה אלא בשלהי שנת 2022.

      בנסיבות אלה וכפי הנדרש בכתב התביעה, הסך של 200,000 ₪ יישא ריבית חוקית בהתאם לדיני ברירת המחדל רק מעת הגשת התביעה ואילך.

       

6. התוצאה וההוצאות

   1. הנתבעים חבים לתובעים סך כולל של 989,429 ₪ נכון להיום (זאת לאחר הוספת ריבית חוקית ממועד הגשת התביעה עד מועד פסק דין זה לסכומים המפורטים לעיל בסעיף 13).

   2. הנתבעים יישאו בשכ"ט עו"ד ב"כ התובעים בהתאם לפריט 1(א)(3) לתוספת לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס-2000.

   3. הנתבעים ישפו את התובעים בתשלומי האגרה ששילמו לקופת בית המשפט (4,976.32 ₪ - 12.3.2023; 2,669.21 ₪ - 27.3.2025) כשהם נושאים ריבית והצמדה כדין מאז תשלומם לקופת בית המשפט.

   4. בהתאם לתקנה 14(י) לתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז-2007 והואיל וניתן לתובעים פטור חלקי מתשלום אגרת המשפט, מחוייבים הנתבעים בתשלום האגרה החלה על ההליך לפי הסכום שנפסק (989,429 ₪) בהפחתת האגרה החלקית ששולמה.

       

      התוצאה

      הנתבעים ישלמו לתובעים 989,429 ₪ בתוספת שכ"ט עו"ד בסך 55,643 ₪ (הסכום כולל מע"מ) והשבת אגרת משפט בסך של 8,784 ₪. כל הסכומים משוערכים להיום ויישאו ריבית שקלית מכאן ואילך עד לפירעונם.

      בנוסף, הנתבעים ישלמו לקופת בית המשפט את האגרה החלה על ההליך לפי הסכום שנפסק (989,429 ₪) בהפחתת האגרה החלקית ששולמה.

       

      ניתן היום, א' ניסן תשפ"ו, 19 מרץ 2026, בהעדר הצדדים.