ראובן ואח' נ' א.ינוס יזמות ובניה בע"מ

כיצד תחושב השבת תמורת מכר דירה בגין עסקה שבוטלה מחמת הפרת ההסכם על ידי הנתבעת?

• רקע עובדתי 

   

  1. התובעים רכשו מהנתבעת, שהיא חברה העוסקת בייזום ובניית בניינים, דירה בת ארבעה חדרים בחולון, תמורת סכום ע"ס 2,140,000 ₪, בהתאם להסכם מכר מיום 5.2.20 (להלן: ההסכם). על פי ההסכם, הוצמדה לדירה חניית מכפיל. אולם, לאחר שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה, התברר להם שהחנייה שנמכרה להם, לא עומדת בתקנים הנדרשים ולא ניתן לעשות בה שימוש סביר.

      

  2. עקב אי ההתאמה החמורה ולאחר שניסיונות מצד הנתבעת לתקן את הליקויים בחנייה לא צלחו, הגישו התובעים בחודש יוני 2021 תביעה לביטול ההסכם (במסגרת ת"א 38596-06-21). ביום 9.5.24 ניתן בבית משפט השלום בבת ים (כב' ס.נ. השופטת רונית אופיר) פסק דין שקיבל את התביעה וקבע שהעובדה שלא ניתן לעשות שימוש סביר בחניה, עולה כדי פגם בהתקשרות וכי ההסכם נכרת על יסוד טעות המהווה עילה לביטולו (להלן: פסה"ד). בפסה"ד ניתן לתובעים היתר לפיצול סעדים, בכל הנוגע לסעדים הכספיים המגיעים להם כתוצאה מביטול ההסכם.

      

  3. בחודש ינואר 2025 הגישו התובעים תביעה כספית נגד הנתבעת, ע"ס של 3,354,025 ₪. לטענתם, בעקבות עליית מחירי הדירות מאז שהם רכשו את הדירה, יש לחשב את ההשבה שעל הנתבעת להשיב להם, על פי שווי הדירה שרכשו התובעים נכון למועד הגשת התביעה, כאשר אליה מוצמדת חניית מכפיל ראויה וטובה העומדת בכל התקנים הנדרשים.

      

  4. לטענת התובעים, על פי חוות דעת שמאי מוסמך שצורפה לתביעתם, מאז חתימת ההסכם שווי הדירה עלה וערכה נכון למועד הגשת התביעה עומד על 3,075,000 ₪ ועל כן, יש לחייב את הנתבעת להשיב להם סכום זה, בצירוף ריבית והצמדה כחוק עד לתשלום בפועל. בנוסף, התובעים טוענים כי שיפצו את הדירה בסך של 144,670 ₪ עוד בטרם קיבלו לידיהם את החזקה בדירה ולכן, על הנתבעת להשיב להם גם סכום זה, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק, החל מהמועד שבו שילמו סכום זה ועד לתשלום בפועל, בסך 34,355 ₪ נוספים.

      

  5. כמו כן, טענו התובעים שהם נאלצו להתגורר במשך ארבע שנים וחצי בדירה נטולת חניה, באזור שבו שוררת מצוקת חנייה קשה. בהיותם הורים לילדים קטנים, הם נאלצו להסתייע בתחבורה ציבורית ובמוניות והדבר גרם להם, לטענתם, לעוגמת נפש רבה. לדבריהם, הם נמנעים מיציאה חופשית מהבית מחשש להיעדר חניה בשיבה לביתם, ואף נמנעים משליחת ילדיהם לחוגים וכיוצא באלה. בגין עוגמת נפש זו, הם תובעים פיצוי בסך של 100,000 ₪.

      

  6. הנתבעת טענה שחובתה להשיב את התמורה היא בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ולא לפי ערכה של הדירה כיום. כשם שהתובעים צריכים להשיב את הדירה בעין ולא משנה אם ערך הדירה ירד או עלה, כך הנתבעת צריכה להשיב את כספי התמורה, בצירוף שיערוך ריבית והצמדה כחוק. לשיטתה, השבה של כספים פירושה תשלום ערכם הריאלי, היינו השבת הסכומים ששולמו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ואין להתחשב בשינויי שווי שחלו בשוק, שכן מדובר בסיכון שבו נושאים שני הצדדים. כמו כן לטענתה, אין מצוקת חניה כבדה באזור שבו ממוקמת הדירה ואף קיים אזור חניה רחב ידיים בסמוך לדירה.

      

  7. הנתבעת אף טענה שטענת התובעים שלפיה הם הוציאו כספים על שדרוגים בדירה עוד לפני שנמסרה להם החזקה בדירה, אינה נכונה, ומכל מקום, התובעים התעלמו מכך שהשדרוגים הנטענים בוצעו לפני כחמש שנים ואיבדו מערכם, התעלמו משיעורי הפחת החלים על ריהוט ומוצרי החשמל, וכן התעלמו מכך שמדובר במיטלטלין שניתן לפרקם וליטול אותם. לעמדתה, הסכומים שנתבעו בקשר עם השדרוגים בדירה, כמו גם בקשר עם עגמת הנפש הנטענת, מוגזמים ומופרזים.

      

  8. בנוסף טענה הנתבעת, שעל התובעת לשלם לה דמי שימוש ראויים בדירה, החל ממועד מסירת החזקה בדירה לתובעים ועד שהחזקה תושב אליה. לטענתה, דמי השימוש מוערכים בסך של 7,000 ₪ לחודש ואילו במועד הגשת כתב ההגנה חלפו 61 חודשים, כך שיש לקזז סכום נומינאלי של 427,000 ₪ מסכום ההשבה, בגין דמי השימוש.

      

  9. בדיון קדם המשפט שהתקיים בתיק, הסכימו הצדדים שבשלב ראשון יוגשו על ידם סיכומים בכתב ביחס לשאלה האם יש לבצע השבה בהתאם לשווי דירה עם חנייה תקנית במועד הגשת כתב התביעה, או שמא על הנתבעת להשיב את שווי התמורה ששולמה לה, בצירוף ריבית והצמדה כחוק. בנוסף הוסכם שהצדדים יגישו טענותיהם בכתב גם ביחס לשאלה האם על התובעים לשלם לנתבעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום מסירת החזקה בדירה ועד למועד שבו היא תושב לנתבעת.

      

• תמצית טענות התובעים

   

  1. האשם לביטול ההסכם רובץ לפתחה של הנתבעת שמסרה להם ממכר שאינו ראוי. לולי ההפרה של הנתבעת, הייתה היום לתובעים דירה שאליה צמודה חניה טובה וראויה שאותה יכלו למכור בשוק החופשי במחיר שוק.

      

  2. אילו ההסכם לא היה מופר על ידי הנתבעת, לא היה איש דורש מהם דמי שימוש ראויים בגין שימושם בדירה. התובעים יכלו למכור כיום את דירתם במחיר שוק ללא כל דרישה להפחתה. התובעים לא צריכים להפסיד בשל הפרת הנתבעת שאילצה אותם לבטל את ההסכם. כל מצב שבו הם יקבלו פחות מערכה של הדירה עם חנייה תקנית בערכה כיום, תביא לפגיעה בהם על לא עוול בכפם ומתן פרס למעוולים, בבחינת יוצא חוטא נשכר, דבר המנוגד לדין ולדיני עשיית עושר. הפחתה של דמי השימוש ראויים אין בה היגיון ואין בה צדק.

      

  3. התובעים זכאים להשבה בערך ריאלי ללא כל הפחתות. הם זכאים להיות במצב זהה למצב שהם היו אמורים להימצא בו, אם הנתבעת לא הייתה מפרה את ההסכם. לא יעלה על הדעת שכתוצאה מהתנהגות הנתבעת שהפרה את התחייבותה כלפי התובעים, התובעים יפסידו והנתבעת תרוויח.

      

  4. התובעים זכאים להשבה ריאלית, בין אם מדין חובת ההשבה ובין אם כפיצויי קיום על ההפרש בפער השווי שנגרם להם עקב ההפרה. התובעים זכאים לקבל ערך ריאלי של הדירה נכון למועד הגשת התביעה. על פי הפסיקה, שינויים במחיר השוק של הנכס לא מסייגים את החובה להשיב את הנכס בערכו הנכון למועד ההשבה. שורת הצדק מחייבת שהקונה תם הלב יזכה להשבה מלאה של התמורה החוזית המשוערכת.

      

  5. השבה של שווי הדירה, לרבות חנייה ראויה, לא תפגע בנתבעת והתובעים לא יזכו לרווח נוסף, אלא יימצאו במצב שבו היו צריכים להימצא אילו הנתבעת לא הייתה מפרה את ההסכם עמם. הנתבעת אף עשתה שימוש מניב בסכום התמורה שהיא קיבלה מהתובעים ואיש לא דורש ממנה להשיב פירות אלו שהיא הפיקה מתשלום התמורה.

      

      

      

• תמצית טענות הנתבעת 

   

  1. משבוטל ההסכם, קמה חובת השבה. חובת ההשבה של הנתבעת היא להשיב את כספי התמורה בערכם הריאלי, דהיינו, בתוספת ריבית והצמדה כחוק. על פי הפסיקה, מי שמסר נכס בעין וחלה עליו חובת השבה, ישיב אותו כערכו במועד ההשבה, גם אם חלו שינויים בערך השוק של הנכס וערכו השתנה באופן משמעותי, בין אם עלה ובין אם ירד. נקבע שהצד אשר מקבל את הנכס בהשבה, הוא אשר יספוג את הירידה בערכו ולחלופין יזכה מהעלייה בערכו, הגם שבמקביל תחול עליו חובה להחזיר את התמורה הכספית החוזית שקיבל בערכה הממשי. עמדת התובעים, שלפיה יש להשיב את התמורה בהתאם לשווי הדירה נכון למועד הגשת התביעה, היא שגויה וחסרת בסיס.

      

  2. מנגד, הנתבעת זכאית לקבל מהתובעים דמי שימוש ראויים, החל ממועד מסירת החזקה בדירה ועד להחזרת הדירה בפועל, שהרי, אי תשלום דמי השימוש עבור התקופה שבה התובעים החזיקו בדירה, תביא להתעשרותם שלא כדין. כשם שהשבת הכסף כוללת תשלום ריבית בגין השימוש בכסף שנעשה בעת החזקתו, כך השבת הנכס צריכה לכלול תשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בנכס בתקופת ההחזקה.

      

      

     • דיון והכרעה

        

       1. סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 קובע כי:

           

          "משבוטל חוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה ואם ההשבה הייתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל".

           

          הוראה דומה נקבעה גם בסעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970.

           

          השאלה שיש להכריע בה בענייננו היא באיזה אופן יושבו הכספים שעל הנתבעת להשיב לתובעים: האם בצירוף ריבית והצמדה כחוק, החל ממועד התשלום ובקיזוז דמי השימוש הראויים כטענת הנתבעת, או לפי ערכה של דירה עם חנייה תקנית במועד הגשת התביעה, ללא קיזוז דמי השימוש הראויים, כטענת התובעים?

           

       2. בע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין בע"מ נ' רבקה הורוביץ (פורסם בנבו, 11.3.81) (להלן: פס"ד כלנית השרון), קבע השופט ברק כי:

           

          "מטרת ההשבה וטבעה הם למנוע התעשרות שלא כדין. אך מהו שיעורה של ההשבה? ... בעניין אחרון זה – שיעור ההשבה – אין להצביע על נוסחה אחת, הטובה לכל המקרים, אלא יש מקום לקבוע מבחני עזר שונים, המשתנים על פי הנסיבות, והנגזרים מהעיקרון היסודי בדבר מניעת התעשרות שלא כדין. יש ושיעור ההשבה ייקבע על פי הוצאות שהוצאו, ויש ושיעור ההשבה ייקבע לפי ערך שונה, ויש ושיעור ההשבה ייקבע על פי טובת ההנאה שצמחה ויש ושיעור ההשבה ייקבע על פי מבחן סביר אחר" (שם, בעמ' 541).

           

          בע"א 5267/03 פרג' גשורי נ' מיטל (פורסם בנבו, 18.1.05) (להלן: פס"ד פרג'), נקבע בעמ' 349 כי: "אין עמנו נוסחה קבועה וקשיחה שתהא ישימה לכל מקרה לקביעת שיעור ההשבה והיקפה. שיטת השערוך אינה אחידה, ולשופט שיקול דעת רחב בכגון דא".

           

       3. בפסיקה נקבע שיש לקחת בחשבון לצורך בחינת אופן ביצוע ההשבה, גם שיקולים ערכיים הנוגעים להתנהלות הצדדים ולהרתעה בפני התנהגות פסולה (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן, "חוזים" עמ' 634-641). בע"א 457/81 ספיר נ' אחוזת איל בע"מ (פורסם בנבו, 20.8.86), נדונה השאלה האם לאחר שנקבע שאין להסכם למכירת מקרקעין תוקף ועל המוכר להשיב לרוכש את התמורה ששילם, על המוכר להשיב את הסכום בהתאם לשוויה הנוכחי של הקרקע. נפסק שם כי "מידת התעשרותם של המשיבים היא כשוויו של חלק יחסי של חטיבת קרקע שרכשו בכספו של המערער... בנסיבות מקרה זה, מידת התעשרותם של המשיבים מכספו של המערער היא כשוויו של חלק יחסי בקרקע שרכשו בכסף זה". לכן, נקבע שם שיש לשערך את סכום הכסף שעל המוכר להשיב לקונה לפי שווי המקרקעין כיום – בסמוך למועד פסק הדין.

           

       4. גם בע"א 4141/07 עזאני נ' לוטפיה (פורסם בנבו, 22.11.07) נדונה שאלת אופן הערכת שווי סכום ההשבה וערכאת הערעור אישרה את פסק דינו של בית משפט השלום, שקבע שיש להעמיד את מי שהצד השני הפר את ההסכם עמו, "במצב שבו תוכל לרכוש עובר למתן פסק הדין, זכויות דומות במקרקעין, כפי שזכאית הייתה לעשות על פי הסכם המכר".

           

          ראו: ת"א 9271-07 יורשי המנוחים חפצדי נ' יורשי המנוח בראשי (פורסם בנבו, 5.5.10).

           

       5. המלומדים גבריאלה שלו ויהודה אדר מציינים בספרם "דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", בעמ' 738-37, כי: "כאשר המזכה הוא הנפגע, הרי שככלל יש לפסוק לטובתו השבה על פי אמת המידה הנוחה לו... יישומו של עיקרון זה מוליך למסקנה שאם לדוגמא, מכר הנפגע נכס שערכו ירד בתקופת הביניים, יחויב הקונה המפר להשיב כפי ערכו המוקדם. תוצאה זו מוצדקת שכן היא מבטיחה הגנה על האינטרס הלגיטימי של הנפגע שלא להיפגע עקב קיום החוזה, שבוטל בשל הפרתו. בכך מוגשמת התכלית האובייקטיבית של ההשבה... לעומת זאת, כאשר ערכו של הנכס שמסר הנפגע למפר עלה בתקופת הביניים, ראוי לאמץ דווקא את המועד המאוחר יותר לשם קביעת שיעור ההשבה".

           

       6. זאת ועוד: המלומדים פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, התייחסו בספרם "חוזים", בעמ' 634, לנושא ההשבה בעתות של אינפלציה וציינו כי: "בתקופה של אינפלציה החזרת מזומנים בסכום זהה לסכום שנתקבל מקפחת את הנושה, בעיקר כאשר מוטל עליו להחזיר בעין את הנכס שניתן לו (שלפחות ערכו הנומינלי עלה מחמת האינפלציה), ואילו הוא יזכה בהשבת הכסף שערכו נפל. אין זה ברור לחלוטין, אם החזרת מזומנים בסכום זהה לזה שנתקבל, היא אכן, החזרה בעין. אם אין הדבר כן, ניתן לפסוק את השווי, שהוא סכום כסף בעל כוח קניה דומה לסכום ששולם בשעתו. שווי זה מהווה, למעשה, הצמדה. אולם אפילו תיחשב החזרת מזומנים בסכום זהה להשבה בעין, גורסים בתי המשפט כי השבה בערכים נומינליים, בתנאי אינפלציה, איננה סבירה".

           

          הנה כי כן, כפי שציינו המלומדים לעיל, ניתן לפסוק את השווי של מה ששולם, כך שיושב סכום כסף בעל "כוח קניה דומה". מובן כי השבה של הסכום ששילמו התובעים בזמנו, גם אם לסכום זה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית, לא תקנה לתובעים "כוח קניה זהה", על רקע עליית מחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות.

           

       7. לאחרונה דנה בהרחבה כב' השופטת עפרה אטיאס בשאלה זו במסגרת ת"א (מחוזי-חי') 55597-02-22 מזרחי נ' חכם (פורסם בנבו, 28.9.25). בפסק דינה, נדון מקרה שבו קונה רכש מקרקעין והמוכר ביטל את ההסכם, ולמרות שנדחתה תביעת התובע לאכיפת ההסכם מאחר שההסכם היה נגוע באי חוקיות, נפסק שהקונה זכאי להשבה ריאלית של כספי המקרקעין בהתאם לעליית שווי המגרש, ואין להסתפק בהשבת הכספים בתוספת הצמדה וריבית כחוק. בפסק הדין נקבע, בין היתר, כי:

           

          "הפסיקה בישראל מכירה בעקרון השערוך הריאלי של כספי השבה, הדוחה את הגישה הנומינליסטית, וקובעת כי שיטות השערוך אינן נוקשות ותלויות בנסיבות העניין, כאשר במקרים מסוימים, ניתן להורות על הצמדה לשווי נכס ספציפי, כגון: מקרקעין או מכונה, ולא רק למדד המחירים לצרכן או לריבית. עקרון זה נובע מדיני עשיית עושר ולא במשפט, ומטרתו למנוע התעשרות שלא כדין. הפסיקה קובעת כי אין כללים נוקשים לשיטת השערוך, והכול תלוי בנסיבות העניין, כאשר מוכרות שיטות שונות ומגוון רחב של אפשרויות לשערוך, מעבר להצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית... בתי המשפט הכירו באפשרות לשערך סכום כסף שיש להשיבו על פי ערכו של נכס שלקנייתו שימש הכסף, או על פי עליית ערכו של נכס ספציפי... החלת עקרון השערוך נתונה לשיקול דעת גמיש של בית המשפט, תוך התחשבות בשיקולי צדק יחסי בין הצדדים ובהתאם למכלול נסיבות העניין. עם זאת, שערוך על פי שוויו המשתנה של נכס דורש תשתית ראייתית מתאימה, כגון: חוות דעת שמאי, להבדיל מהצמדה למדד או למטבע חוץ הניתנת לביצוע אריתמטית... מכל הטעמים דלעיל, אני סבורה כי שערוך כספי ההשבה על דרך של הוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק בלבד, תקפח את התובעים, ותביא להתעשרות לא צודקת של הנתבע על חשבון התובעים אשר כספם נועד לשמשם לרכישת דירת מגורים, ובפועל מימן את הבניה על מגרשי הנתבע...".

           

       8. מקרה נוסף נדון בת"א (מחוזי-חי') 1061-98ישועה מאיר נ'פריצקר יזמות בע"מ (פורסם בנבו, 10.2.05). במסגרת פסק דין זה, נדון מקרה שבו הוגשה תביעה נגד חברת בניה, בין היתר, לקבלת סעד של ביטול והשבה של שווי הבית, לאחר שהמבנה ניזוק עקב פיצוץ עז שמקורו במפגעי בטיחות במערכת הגז של הבית. בפסק הדין נקבע כי הנתבעת - החברה הקבלנית - הפרה את ההסכם ועליה להשיב לתובעים את הסכום ששילמו, לפי שווי הדירה במועד ההשבה:

           

          "[...] כאשר נושא ההשבה הוא מקרקעין עשוי ערך השוק של אותו נכס להשתנות. ואולם, גם אם תעשה השבה בסיסית ניטרלית ושוויונית לפי סעיף 21 לחוק החוזים על דרך של השבת סכום התמורה ששולם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, אין להסתפק בכך. סעיף 11(א) לחוק התרופות מאפשר מתן פיצוי עקב ההפרה, באופן המזכה את הנפגע, באותם מקרים בהם לא ניתן לקבל את הנכס, לקבל פיצוי בסכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס לפי החוזה, לבין "שוויים ביום ביטול החוזה". הזכות לפיצוי האמור, עומדת כזכות נוספת לזכות ההשבה, מאחר שמדובר כאן בנזק נוסף שנגרם לנפגע והוא בר פיצוי בנוסף לזכות ההשבה. נראה גם כי לאותה תוצאה ניתן היה להגיע על דרך החלת עקרונות מטרת ההשבה, כפי שסוכמו בפס"ד פרג', שבבסיסה מניעת התעשרות שלא כדין של מי מן הצדדים. כאשר מדובר בנכס, וכאשר קיים מצב של שוני בערך הנכס בשל תנודות, למשל, בערך שוק של אותו נכס, יש לעמוד על ערך הנכס כ'ערכו ביום ההשבה'... כאמור, כנגד זכות התובעים לקבל את שווי הדירה נכון ליום הביטול, עמדה זכות חברות הבנייה לקבל לידיהן את הנכס, ובהנחה שהתיקונים יבוצעו כנדרש, הרי שבידי חברות הבנייה יישאר נכס מתוקן, בערכו הריאלי המלא ביום ההשבה. השבה ריאלית של שווי הנכס נכון ליום הביטול כנגד החזרת הדירה לחזקת חברות הבנייה, היא למעשה מילוי אחר הוראות ההשבה של סעיף 21 לחוק החוזים".

           

       9. בנוסף, בע"א 1846/92 נפתלי לוי ואח' נ' מבט בניה בע"מ (פורסם בנבו, 19.8.93) (להלן: פס"ד מבט בניה), נדון מקרה שבו נמסרה דירה שבה היו ליקויי רטיבות משמעותיים ואילו הרוכשים ביטלו את ההסכם ותבעו השבה, לרבות פיצוי בגין עליית שווי הדירה. בית המשפט קבע, בין היתר, כי:

           

          "נפגע שביטל חוזה, התובע השבה בצירוף פיצויי צפיות, מעוניין שיעמידו אותו במצב שבו היה לו קוים החוזה. הוא מעוניין בהגנה על אינטרס הצפיות שלו, ובמסגרת השיטה המשפטית שלנו הוא גם זכאי לכך. במקרה שלפנינו, השוואת מצבם של המערערים לזה שהיה לו קוים החוזה מחייבת קביעת פיצוי לנפגעים המערערים בסכום השווה לערכה של הדירה לו הייתה תקינה" (שם, בעמ' 58).

           

       10. במקרה דנן, ההסכם בוטל עקב אשמת הנתבעת, אשר לא סיפקה לתובעים חנייה תקינה כפי שנקבע בהסכם. לפיכך, שורת הדין והצדק מחייבים להביא לתוצאה לפיה התובעים יועמדו כיום במצב שבו הם היו נמצאים, לו הנתבעת לא הייתה מפרה את ההסכם עמם. דהיינו, לו ההסכם היה מקוים כפי שנקבע בו, הייתה כיום לתובעים דירה עם חנייה תקינה והם יכלו למכור אותה במחיר שוק. זכותם לעמוד באותו מצב שהיה צריך להיות אלמלא ההפרה, דהיינו, שברשותם סכום כסף המאפשר להם לרכוש דירה זהה עם חנייה תקנית. לפיכך, צודקים התובעים בטענתם שלפיה על הנתבעת להשיב להם את ערכה של הדירה כיום, ורק באופן זה התובעים לא ייפגעו כתוצאה מהפרת ההסכם של הנתבעת. לפיכך, יש צורך למנות שמאי שייקבע את שווי הדירה נכון להיום, ובחישוב תילקח בחשבון חנייה תקינה כפי שהוסכם בין הצדדים.

            

       11. מכאן נעבור לדון בשאלה השנייה – האם זכותה של הנתבעת לקזז מסכום ההשבה את דמי השימוש הראויים? הנתבעת טענה שבמסגרת ההשבה ההדדית החלה על הצדדים עקב ביטול ההסכם, על התובעים לשלם לה דמי שימוש ראויים, בעד התקופה שבה עשו שימוש בנכס, דהיינו, החל ממועד מסירת החזקה בדירה ועד למועד החזרת הדירה בפועל. הנתבעת העריכה את דמי השימוש החודשיים בסכום ע"ס 7,000 ₪, המשקפים דמי שכירות ראויים בנכס, ולטענתה, כפי שהתובעים זכאים לשערוך של הסכומים ששילמו, כך הנתבעת זכאית לדמי שימוש בנכס, למשך התקופה שבה הוחזק הנכס בידיהם.

            

       12. מנגד, סבורים התובעים שאין לחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים, מאחר שאם הנתבעת הייתה מוסרת להם דירה עם חניה תקינה, הם היו יכולים למכור כיום את הדירה במחיר שוק, בלי שמאן דהו היה מקזז מתמורת המכירה דמי שימוש ואין זה צודק שהם יפסידו מכך שהנתבעת הפרה את ההסכם ואילצה אותם לבטל את ההסכם. לשיטתם, חיובם לשלם דמי שימוש, הוא בבחינת "יוצא חוטא נשכר" ועולה כדי פגיעה בהם, ללא עוול בכפם. בנוסף טענו התובעים, כי הנתבעת עשתה שימוש מניב בכספים ששילמו לה התובעים בגין רכישת הדירה ואיש אינו דורש את פירותיהם ממנה, ועל כן, אין לדרוש מהם לשלם לנתבעת דמי שימוש, בהתאמה.

            

       13. אני סבור שהדין עם התובעים ואין לחייב אותם לשלם לנתבעת דמי שימוש. כאמור, סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע את הכלל שלפיו משבוטל חוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל על פי החוזה.

            

       14. עם זאת, קיים חריג לכלל זה והוא מצוי בהוראת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט – 1979 (להלן: חוק עשיית עושר), הקובע כי: "בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת". כלומר, סעיף 2 לחוק עשיית עושר מאפשר לפטור צד מחובת ההשבה משיקולי צדק.

            

       15. השימוש בסייג הצדק לטובת מתן פטור מהשבה עקב ביטול הסכם, הוא בבחינת חריג ויש לעשות בו שימוש באופן מדוד ומבוקר (רע"א 1816/13‏ אמ.די.הי. בניה ותעשיה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 21.4.13)).

            

       16. מקרה דנן הוא מסוג המקרים המצדיק מתן פטור לתובעים מהשבה של טובת ההנאה שהפיקו מהשימוש במקרקעין, כלומר פטור מתשלום דמי שימוש עבור השימוש שעשו בדירה, בשל נסיבות המקרה, ההופכות את ההשבה לבלתי צודקת.

            

       17. שהרי, ההסכם בוטל באשמת הנתבעת ואילו ההסכם היה מקוים כפי שנקבע בו, אזי התובעים יכולים היו כיום ליהנות מדירה עם חניה תקנית ולחלופין, למכור אותה במחיר שוק, בלי שהיה מקוזז מסכום התמורה סכום כלשהו. חיובם לשלם לנתבעת דמי שימוש יביא למעשה לתוצאה בלתי צודקת שבה הנתבעת תקבל דירה, שבינתיים ערכה עלה, בעוד שהתמורה הכספית שיקבלו התובעים, לא תשקף "ערך קניה דומה", אלא תמורה ששוויה נמוך במאות אלפי שקלים מהתמורה שהיו התובעים מקבלים עקב מכירת הדירה. תוצאה זו, אינה צודקת.

            

       18. גם בפס"ד מבט בניה הנ"ל, שבמסגרתו נדון מקרה שבו רוכשים ביטלו את ההסכם עקב ליקויי רטיבות משמעותיים ותבעו השבה בדמות שווי דירה תקינה בערכה הנוכחי, קבע בית המשפט שאין מקום לחייב את הרוכשים בתשלום דמי שימוש, ונימק את קביעתו כי:

            

           "...אולם תשלום זה יסכל את התוצאה של העמדת הנפגע במצב שבו היו לו קוים החוזה ואת ההגנה על אינטרס הצפיות שלו". (שם, בעמ' 59).

            

       19. למסקנה דומה הגיע בית המשפט המחוזי (כב' הנשיא, השופט איתן אורנשטיין) בת"א (מחוזי-ת"א) 2530-05 שושנה בית עדה נ' מאיה א.א.מ. נכסים בע"מ (פורסם בנבו, 7.4.10), שבמסגרתו נדון מקרה שבו הסכם מכר בוטל מחמת איחור במסירה, אי חיבור הבניין לתשתיות חיוניות וקיומם של ליקויים שונים. התובעת עתרה לקבלת סעד הצהרתי הקובע כי ההסכם בוטל כדין ולהשבה של הסכומים ששולמו, בתוספת פיצויים. מנגד, טען הקבלן, בין היתר, כי יש לנכות מסכום ההשבה דמי שימוש בגין השנים שבהן התגוררה התובעת בנכס. בית המשפט דחה את טענת הקבלן וקבע, בין היתר, כי:

            

           "אין מקום לקבל את טענת הנתבעת לפיה יש להפחית מהמגיע לתובעת את שווידמיהשימושבדירה, במהלך השנים בהן התובעת התגוררה בדירה."

            

       20. לאור כל האמור לעיל, יש לדחות את טענת הנתבעת, אשר עתרה לקזז מתמורת הדירה דמי שימוש.

            

       21. סיכומו של דבר: עמדת התובעים מתקבלת בשני הרכיבים. על הנתבעת להשיב לתובעים את שווי ערכה של הדירה כיום, בתוספת שווי של חנייה תקנית וללא קיזוז דמי שימוש ראויים. בהתאם להסכמת הצדדים בדיון מיום 19.10.25, אני ממנה בזאת את השמאי שאול רוזנברג לביצוע שומה של הדירה נכון להיום. בנוסף, השמאי ייבחן האם אכן בוצעו בדירה השיפוצים הנטענים ע"י התובעים בסך של 144,670 ₪, בהתאם לחשבוניות שצורפו לתביעה והוא ייחשב גם את ערכם של השיפוצים כיום, בהתחשב בפחת ובעליית ערך הדירה.

            

       22. שני הצדדים יישא בשכר טרחת השמאי בחלקים שווים. חוות הדעת תוגש בתוך 30 יום מהיום. לאחר שתוגש חוות הדעת, ייקבע מועד הוכחות שבמסגרתו יידון גם רכיב הפיצויים הנטען בגין עוגמת הנפש.  

            

            

            

           ניתנה היום, ז' כסלו תשפ"ו, 27 נובמבר 2025, בהעדר הצדדים.