פס"ד בתביעה לאכיפת מכר של 5 נכסים, על בסיס חתימה על מסמך של חצי דף בכתב יד - פסקדין

1. בפניי תביעה שהוגשה על ידי התובע (שהוא גם הנתבע שכנגד), יורם שבתאי (להלן – התובע או שבתאי) העותר לסעד הצהרתי לפיו מסמך כתוב בכתב ידו, אשר לטענתו נחתם ביום 9.9.2020 (להלן – מסמך 9.9.20), בינו לבין הנתבע מס' 1, וולף שואל (להלן – הנתבע או וולף) מהווה הסכם מכר ופירוק שיתוף תקף ומחייב לפיו נמכרו לתובע הזכויות בחלקם של  הנתבע ואשתו, אירינה שואל (להלן – הנתבעת), בחמישה נכסי מקרקעין, שהוחזקו בין במשותף עם התובע ובין במשותף עם אחיו של התובע, יאיר שבתאי (להלן – יאיר).

הנתבע והנתבעת טוענים כי מסמך 9.9.20 הינו מסמך פיקטיבי וחסר תוקף, והגישו מצידם תביעה שכנגד, במסגרתה עותרים הם לסעד של פירוק השיתוף בחמשת נכסי המקרקעין מושא התביעה והתביעה שכנגד, ולמכירתם לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בהתאם.

2. בין הצדדים ובני משפחה שלהם, יאיר וכן בתו של הנתבע, ציפורה לנדסמן (להלן – ציפורה), היתה קיימת שותפות עסקית בנכסי מקרקעין שונים שהחלה בשנת 2007. מערכת היחסים העסקית הלכה והתערערה עד כדי אובדן מוחלט של יחסי אמון ושיתוף פעולה ביניהם.
3. התדרדרות מערכת היחסים נעוצה בעיקר במחלוקות עד כדי איבה ותיעוב הדדיים בין התובע לנתבע, שבאו לידי ביטוי באופן מופגן ובוטה במהלך ניהול ההליכים בבית משפט זה, באופן שבכל כתב טענות, בקשה, תגובה או מסמך כלשהו שהוגש לבית המשפט על ידי מי מהצדדים, ננקטה לשון קשה ומשתלחת ונעשה שימוש בכל מילת גנאי אפשרית של כל צד כלפי משנהו.

דרך התנהלות זו הפכה את ניהול ההליכים בתביעה זו ובתביעה שכנגד למשימה מאתגרת במיוחד, בלשון המעטה.

4. ההליכים שבפניי אינם ההליכים המשפטיים הראשונים המתנהלים בין הצדדים. האיבה וחוסר האמון בין התובע לנתבע "פרנסו" ו"מפרנסים" עדיין הליכים משפטיים נוספים, כשנראה כי בכל אחד ממגוון ההליכים שהתנהלו ביניהם, לא בחל אף צד מהצדדים בכל אמצעי ובכל אמירה כדי להתנגח במשנהו. הצדדים אף טרחו לפרוס, בהרחבה יתרה, יש לומר יתרה מדי, את ההליכים המשפטיים הקודמים שהתנהלו ביניהם, אף כי הללו אינם עוסקים בחמשת נכסי המקרקעין מושא התביעה והתביעה שכנגד כאן.
5. ראוי כי אקדים ואציין, כי על פני הדברים, המחלוקות בין הצדדים ביחס לחמשת נכסי המקרקעין מושא הדיון כאן יכולות היו, בקלות רבה, להיפתר, שכן אך ברור הוא, כי אין כל מוצא ותוחלת למערכת היחסים העסקית בין הצדדים מלבד היפרדות ופירוק השיתוף העסקי ביניהם בנכסי המקרקעין הנ"ל, ולמעשה אף ברור כי זה מבוקשם של שני הצדדים.

              בית המשפט אף המליץ והפנה את הצדדים להליך של גישור, אך מלבד קיום ישיבה אחת עם המגשר, ככל הנראה כדי לצאת ידי חובה, לא התנהל הליך גישור ממשי בין הצדדים, והם מיהרו לחזור להתכתשותם בבית המשפט.

6. העדר ההסכמה בין הצדדים נובע מכך שהתובע אוחז בתביעתו וגורס כי מסמך 9.9.20 הינו הסכם משפטי מחייב שהביא, למעשה, להעברת חלקם של הנתבע והנתבעת בחמשת נכסי המקרקעין לידיו, תמורת הסכומים הרשומים במסמך 9.9.20 ובכך לסיום מערכת היחסים העסקית ביניהם, ומטעם זה עמד בתוקף על קבלת התביעה והצהרה כי מסמך 9.9.20 הוא מסמך תקף.

הנתבעים, מנגד, טוענים, כאמור, כי מסמך 9.9.20 חסר תוקף, כי הוא לא נחתם על ידי הנתבע במודע לתוכנו וכי למעשה התובע, במרמה, עשה שימוש בחתימה של הנתבע שניתנה לצורך מסמך אחר שנחתם ביניהם ובין צד שלישי למטרת שיפוץ חלק מהנכסים, על מנת להוציא מידיו את חמשת הנכסים דנן בעבור תמורה שאינה אלא "נזיד עדשים".

7. ניתן היה לסבור, כי שני צדדים, הכמהים כל כך לפירוק השותפות ביניהם, ישכילו לעשות כן, בלא צורך בניהול הליך משפטי ארוך ומורכב, עובדתית וראייתית, כפי שניהלו בבית המשפט, ויגיעו להסכמות על העברת חלקם של הנתבעים לידי התובע, תמורת תשלום שיהא מוסכם על שניהם. אלא שהצדדים לא בחרו בדרך זו.

              לא נותר, אפוא, אלא להכריע במחלוקות הצדדים.

הרקע העובדתי הנדרש:

8. אין מחלוקת בין הצדדים, כי בשנת 2007 החלו התובע והנתבע לרכוש יחדיו נכסי מקרקעין לצורכי השקעה והפקת רווחים מדמי שכירות מהנכסים. במהלך רכישת הנכסים, רכש אחיו של התובע, יאיר, חלק מהנכסים ואף הנתבעת רכשה חלק מהנכסים.

בהתאם לכך, נרכשו נכסים, המצויים בבעלות משותפת כדלקמן (להלן יחד - חמשת הנכסים):

א.           נכס ברחוב נורדאו 8, חיפה (גוש 10862 חלקה 16/1-9) – נרכש בשנת 2012 במחיר כולל של 1,750,000 ₪ ע"י התובע והנתבע (להלן - הנכס הראשון).

ב.           נכס ברחוב אושה 4א, חיפה (גוש 10861 חלקה 185/3) – נרכש בשנת 2010 במחיר כולל של 430,000 ₪ ע"י התובע והנתבעת (להלן - הנכס השני).

ג.            נכס ברחוב אושה 4א, חיפה (גוש 10861 חלקה 185/1) – נרכש בשנת 2014 במחיר כולל של 660,000 ₪ ע"י יאיר והנתבע (להלן - הנכס השלישי).

ד.           נכס ברחוב הנביאים 5, חיפה (גוש 12239 חלקה 12/3) – נרכש בשנת 2011 במחיר כולל של 300,000 ₪ ע"י התובע והנתבעת (להלן - הנכס הרביעי).

ה.           נכס ברחוב הקישון 51, תל-אביב יפו (גוש 7084 חלקה 241/12) – נרכש בשנת 2014 במחיר כולל של 250,000 ₪ ע"י יאיר והנתבע (להלן - הנכס החמישי). ראוי לציין כי נכס זה מושכר בדמי מפתח לאדם בשם עמוס יהושע.

9. לפיכך, מרשימת חמשת הנכסים הנ"ל עולה כי שני נכסים נרכשו ע"י התובע והנתבעת ונמצאים בבעלותם המשותפת (הנכס השני והרביעי), שני נכסים אחרים נרכשו ע"י יאיר והנתבע והיו בבעלותם המשותפת (הנכס השלישי והחמישי) ואילו הנכס הראשון הינו הנכס היחידי המצוי בבעלותם המשותפת של התובע והנתבע.
10. התביעה הוגשה ביום 18.3.2021 ובה עותר התובע לבית משפט זה למתן סעד הצהרתי לפיו מסמך 9.9.20 הינו הסכם מחייב ובעל תוקף (העתק צילומי של מסמך 9.9.20 צורף כנספח 1 לכתב התביעה). דהיינו, התובע מבקש כי בית המשפט יקבע כי מסמך 9.9.20 הוא הסכם מחייב ויש לאכוף את העברת הזכויות בחמשת הנכסים, בהתאם לתמורה הרשומה במסמך זה כדלקמן:

א.          הנכס ברחוב נורדאו 8, חיפה (גוש 10862 חלקה 16/1-9) בתמורה ל-1,170,000 ₪. ב.            נכס ברחוב אושה 4א, חיפה (גוש 10861 חלקה 185/3) בתמורה ל-260,000 ₪.

ג.            נכס ברחוב אושה 4א, חיפה (גוש 10861 חלקה 185/1) – בתמורה ל-300,000 ₪.

ד.           נכס ברחוב הנביאים 5, חיפה (גוש 12239 חלקה 12/3) – בתמורה ל-160,000 ₪.

ה.           נכס ברחוב הקישון 51, תל-אביב יפו (גוש 7084 חלקה 241/12) – בתמורה ל-150,000 ₪.

חשוב לציין, כי על אף שהתובע עותר לסעד של אכיפה ביחס למסמך 9.9.20, התמורה בגין חמשת הנכסים לא הועברה בשום שלב, עד כה, על ידי התובע לידי הנתבעים או מי מהם.

11. בנוסף, עותר התובע בתביעה לחייב את הנתבעים בתשלום כל המסים החלים עליהם כתוצאה ממכירת הזכויות בחמשת הנכסים לתובע, לצורך העברת הבעלות בהם לידיו; למינוי ב"כ התובע ככונס נכסים לצורך העברת הזכויות בחמשת הנכסים משמם של הנתבעים לשמו של התובע; לקבלת סעד הצהרתי לפיו החל מיום 9.9.20 זכאי התובע לכל הפירות מחמשת הנכסים, לרבות דמי שכירות המתקבלים בגינם; לפיצול סעדים נגד הנתבעים על מנת שיוכל להגיש תביעה כספית נגדם בגין הפירות המתקבלים מחמשת הנכסים.
12. הנתבעים הגישו ביום 3.6.21 כתב הגנה יחד עם תביעה שכנגד נגד התובע ונגד יאיר, בה עתרו לפירוק השותפות בחמשת הנכסים ומכירתם למרבה במחיר.

              יש לציין כבר עתה, כי הסמכות העניינית לדון בסעד של פירוק שיתוף בנכסי מקרקעין היא של בית משפט השלום. הנתבעים טענו בכתב התביעה שכנגד כי לבית משפט זה יש סמכות עניינית לדון בתביעה שכנגד מכוח סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] תשמ"ד-1984 (להלן – חוק בתי המשפט). אתייחס לעניין התביעה שכנגד בהמשך.

13. לאחר הגשת כתב התביעה, טען התובע, כי מחצית הזכויות שבבעלות של יאיר (כאמור, אחיו של התובע), בנכס השלישי והנכס החמישי, נמכרה לידיו וכי עסקאות אלו דווחו למשרד מיסוי מקרקעין ביום 9.8.2021 (נספח 1 לכתב ההגנה שכנגד).

על פי הסכמה בין הצדדים מיום 20.9.2022 ניתן פסק דין על מחיקת התביעה שכנגד כלפי יאיר. התביעה שכנגד נותרה אפוא מופנית כלפי התובע (הנתבע שכנגד) בלבד.

14. טרם הגשת התביעה והתביעה שכנגד, וברקע להן, במהלך שנת 2015, החלו היחסים בין התובע לנתבע לעלות על שרטון, בשל הגשת תביעה על ידי בתו של הנתבע, ציפורה, נגד התובע ביחס לנכס אחר שהיה בבעלות משותפת שלה ושל התובע, במסגרת ת"א (מחוזי ת"א) 41784-11-15 ציפורה לנדסמן נ' יורם שבתאי (2.11.2017) (להלן – תביעת ציפורה).

ממועד זה ואילך פרצו סכסוכים משפטיים רבים בין הצדדים, כאשר התביעה והתביעה שכנגד דנן הן ההליך המשפטי החמישי בו הם מעורבים.

15. לאחר הגשת כתבי הטענות ותצהירי עדות ראשית, הוגשה בקשה מטעם התובע להגשת ראיות הזמה והשלמה של תצהיר העדות הראשית מטעמו. הבקשה הוגשה לאור שינוי שחל, לגישתו, בטענות ההגנה של הנתבעים כפי שנטענו בכתב ההגנה לבין טענותיהם בתצהירי העדות הראשית. בקשת התובע התקבלה וביום 7.5.23 הוגש תצהיר עדות ראשית משלים וראיות משלימות נוספות.
16. יצוין, כי ביום 3.3.2020, חתמו התובע והנתבע על הסכם שיפוץ עם אדם בשם יעקב עליאן ו/או מוחמד עליאן (להלן – עליאן). על פי הנטען, להסכם השיפוץ מיום 3.3.20, שנכתב גם הוא בכתב יד, נערכו שני עותקים מקוריים, שניהם בכתב ידו של התובע (להלן - הסכם השיפוץ), והוא כלל הצעת מחיר בסך של 40,000 ₪ בתמורה לשיפוץ הנכס הראשון והנכס השני. הצדדים קיבלו את ההצעה במעמד החתימה (נספח 13א לתצהיר העדות הראשית של הנתבע).

הסכם השיפוץ בוטל, במועד שאינו ידוע, עקב אי זמינות של עליאן לנתבע ולאור אי השלמת פרטי ההסכם ואי התחלת ביצוע עבודות השיפוץ (נספח 6 לתצהיר העדות הראשית משלים מטעם התובע).

17. במועד מאוחר יותר, התבקשה הצעת מחיר נוספת מקבלן בשם משה בר וזה האחרון נתן לצדדים, על פי הנטען, הצעת מחיר בסך של 180,000 ₪ לשיפוץ שני הנכסים – הראשון והשני (ראו תצהיר העדות הראשית של משה בר). עבודות שיפוץ אלה אף הן לא בוצעו על ידי משה בר ולא יצאו לפועל בסופו של דבר.
18. הטענות, שהועלו על ידי הנתבעים ביחס למסמך 9.9.20 בתצהיריהם, הן כי התובע עשה שימוש בחתימה של הנתבע על עותק של הסכם השיפוץ, שהיתה בשולי הדף ובמרחק מהטקסט של הסכם השיפוץ, ולכן המקור של מסמך 9.9.20, שנכתב על חצי עמוד חתוך, נחתך בחלקו העליון.
19. מעבר לתצהיר עדות ראשית של התובע ותצהיר משלים שלו, ביקש התובע לבסס את תביעתו באמצעות חוות דעת של שני מומחים: גרפולוגית, גב' ליאת חיימוב, מיום 18.10.2022, ומומחה למדע פורנזי, מר אבנר רוזנגרטן, מיום 9.11.2022 (חוות הדעת צורפו כנספחים 9 ו-12 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובע) (להלן - חוות הדעת של חיימוב" וחוות הדעת של רוזנגרטן, בהתאמה). במסגרת תצהיר העדות הראשית המשלים, הוגשו חוות דעת משלימות של גב' חיימוב ומר רוזנגרטן והתובע אף הוסיף חוות דעת נוספת של שמאית מקרקעין, גב' מיכל ארז-קרן (נספח 15 לתצהיר המשלים) (להלן - חוות הדעת של קרן). כמו כן, התובע הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם קבלן השיפוצים, משה בר (סומנה כמוצג ת/9).
20. הנתבעים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם וכן ביקשו לבסס את הגנתם באמצעות חוות דעת מטעם שלושה מומחים: חוות דעת גרפולוגית, גב' טל חג'ג'-רוקח, מיום 23.10.2020 (סומנה כמוצג נ/7),חוות דעת מהנדס ומשפטן, מר דורון בלדינגר, מיום 20.10.2022 (סומנה כמוצג נ/8), וחוות דעת שמאית מטעם מר אסי אבני מיום 25.12.2022 (סומנה כמוצג נ/9) (נספחים 9 ו-12 לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע) (להלן - חוות הדעת של חג'ג', חוות הדעת של בלדינגר ו-חוות הדעת של אבני בהתאמה). בנוסף, זימנו הנתבעים לעדות את יאיר, אחיו של התובע.

תמצית טענות התובע בסיכומיו:

21. הנתבע חתם על מסמך 9.9.20, לפיו מכר את זכויותיו ואת זכויות אשתו, הנתבעת, בחמשת הנכסים לתובע. הנתבעים חזרו בהם מהטענה בדבר חוסר סמכות של הנתבע לחתום בשם הנתבעת על מכירת הנכסים שבבעלותה. הנתבעים שינו את גרסתם מספר פעמים, כאשר תחילה טענו לזיוף חתימתו של הנתבע, אך בחקירתם הודו כי החתימה על מסמך 9.9.20 היא אכן החתימה של הנתבע. לאור העובדה כי הנתבע חתם על מסמך 9.9.20, אך טוען כי לא חתם על המלל המצוי במסמך עצמו, נטל ההוכחה מתהפך ומוטל על כתפי הנתבעים.
22. מסמך 9.9.20 נחתם בין הצדדים והוא כולל את רשימת הנכסים המשותפים, המחיר אותו ישלם התובע בגין כל אחד מהם ואף סוכם כי משך התקופה בה תשולם התמורה היא עד לא יאוחר מ-12 חודשים, שהנתבעים נושאים בתשלום מס שבח והתובע יישא בעלות מס הרכישה. לפיכך, מתקיימים כל התנאים הקבועים בדין להכיר במסמך 9.9.20 כהסכם מחייב.
23. הנתבעים העלו טענה חדשה, לפיה מסמך 9.9.20 נחתך מהסכם אחר, הסכם השיפוץ מיום 3.3.20 – מדובר בהרחבת חזית אסורה שאף אינה נתמכת בראיות.

בית המשפט ציין כבר ביום 2.10.22 כי התנהלות הנתבעים היא בגדר "שינוי חזית" מבחינת טענות ההגנה, אך הנתבעים בחרו שלא לתקן את כתב ההגנה.

24. המומחים מטעם התובע קבעו כי החתימה הראשונה על הסכם השיפוץ מיום 3.3.20 היא של הנתבע, וכי העט ששימש לחתימה על מסמך 9.9.20 שונה מהעט ששימש לחתימה על הסכם השיפוץ. עובדות אלו סותרות את גרסת הנתבעים בדבר חיתוך מסמך 9.9.20 והכנתו מראש. הנתבעים לא עמדו בנטל להוכיח את טענתם החדשה, ולא הציגו ראיות, כגון בדיקת גיל דיו, ואף לא הגישו תלונה במשטרה, למרות חומרת הטענות.
25. יש לתת את הדעת להתנהלות הנתבע בהליכים קודמים, במסגרת תביעת ציפורה, שם הגדיר מסמך שהוא עצמו הכין, הדפיס, חתם ומסר כ"מזויף", על כן טענת הנתבעים לגבי זיוף מסמך 9.9.20 היא "טענה שנטענת מאותו אדם שטוען כי מסמך שהוא עצמו הכין וחתם עליו כמזויף".
26. העובדה כי מסמך 9.9.20 נכתב על חצי דף ובכתב יד אינה גורעת מתוקפו, שכן הצדדים נהגו לערוך הסכמים באופן דומה, על גבי גזרי נייר. במקרה אחר אף נרשמה הערת אזהרה על נכס אחר על סמך זיכרון דברים בלבד. זאת ועוד, בשל העדר מומחיות של מר בלדינגר מטעם הנתבעים, אין לקבל חלק מהקביעות שנמצאות בחוות דעתו בכל הנוגע לנייר עליו נכתב מסמך 9.9.20 ואופן החיתוך שלו, אלא לכל היותר ניתן לקבל רק את הקביעה כי קצוות הנייר עליו נערך המסמך אינן שוות.
27. במהלך ניהול ההליך דנן, החזיקו הנתבעים במסמך 9.9.20 המקורי במשך 50 ימים ויכולים היו לערוך בו כל בדיקה שרצו, אך לא עשו זאת, ככל הנראה מאחר והממצאים היו פועלים כנגדם.
28. הנתבע אישר בחקירתו כי ביום 9.9.20 הוא היה מוסמך לחתום בשם אשתו על מסמכים לשם מכירת נכסיה. גם הנתבעת עצמה אישרה בחקירתה שבעלה היה מוסמך לפעול בשמה בענייני נדל"ן.

הנתבעים הכחישו בתחילה (סעיף 52 לכתב ההגנה) את סמכות הנתבע לחתום בשם אשתו הנתבעת, אך שינו את גרסתם מספר פעמים.

במסגרת הליך גילוי המסמכים צורף ייפוי כוח מיום 20.2.2010 לפיו ייפתה הנתבעת את כוחו של הנתבע לחתום בשמה על כל מסמך, כולל מכירת נכסי נדל"ן.

29. הנתבעים ניסו להסתיר ייפוי הכוח משנת 2011, שנחתם על ידי הנתבעת ואושר נוטריונית, ובו ניתנו לנתבע סמכויות נרחבות, כולל מכירת נכסי נדל"ן. טענת הנתבעים כי ייפוי כוח פוקע בחלוף 10 שנים לא נטענה בכתב ההגנה ומהווה הרחבת חזית אסורה.
30. הנתבעת לא התייצבה לדיונים, לא ידעה שהוגשה בשמה תביעה שכנגד לפירוק השיתוף, ואף לא ידעה את שווי נכסיה - מה שמחזק את הטענה כי הנתבע פעל בשמה באופן בלעדי.
31. הנתבע הוא שקרן ואין לתת בו אמון. יש לו היסטוריה של התכחשות למסמכים עליהם חתם, כולל מסמכים שהוגשו בהליכים קודמים, במסגרת תביעת ציפורה. הנתבע אף הורשע בעבירות של סחר בנשים וביצע עבירות של העלמת מס, מה שמעיד על חוסר אמינותו.
32. הנתבע נמנע מלהביא ראיות חיוניות, כמו בדיקת גיל דיו, תלונה במשטרה על זיוף, ואף סירב למסור הקלטות של שיחות עם התובע שהודה כי הן ברשותו. כל זאת פועל לחובת הנתבע ומקים את החזקה שנקבעה בפסיקה, לפיה צד שנמנע מהבאת ראיות חיוניות – חזקה שהיו אלו פועלות לחובתו.
33. לנתבע יש דפוס פעולה לפיו הוא חוזר בו מהסכמות דיוניות, כפי שהודגם בהצעה שהועלתה במהלך דיון ההוכחות להכריע את ההליך באמצעות איכון סלולארי. הנתבע חזר בו מהסכמתו כשראה שהתובע מסכים, וסירב גם לקיים את הצעת ההסדר האמורה של הכרעת ההליך באמצעות ממצאי איכון סלולארי של הצדדים ביום 9.9.20 רק ביחס לנכסים שלו, לאחר שהנתבעת התנגדה להסדר זה.
34. הנתבע נמנע מלהביא לעדות את עליאן, שהיה עד מהותי לגרסת הנתבעים לגבי הפגישה בעניין הסכם השיפוץ מיום 3.3.20, למרות שהנתבע טען ששכר חוקר פרטי לאיתורו, וכן אישור המסירה ותצהיר המוסר לא הוגשו.

אין ממש בטענת הנתבע לפיה נפגש פעם אחת עם עליאן בעת החתימה על הסכם השיפוץ, מאחר ולמשך זמן רב גבה הנתבע דמי שכירות מעליאן ואף השכיר לו מחסן. אילו הנתבע היה מביא את מר עליאן כעד, גרסתו ביחס לנסיבות בהן נחתם הסכם השיפוץ וגרסת הנייר הגזור מהסכם השיפוץ הייתה קורסת.

35. הנתבע שינה את גרסתו וטען שביצע את השיפוצים בנכסים בעצמו באמצעות קבלן בשם סאקר, אך לא הביא את אותו סאקר לעדות ולא הציג כל ראיה לכך, ואף לא דרש מהתובע השתתפות בעלויות השיפוץ.

36. טענת הנתבע לפיה התובע חתם ראשון על הסכם השיפוץ על מנת להשאיר די מקום לגזירת הנייר וכתיבת מסמך 9.9.20 נשוא התביעה דינה להידחות וזאת בשל חוות דעת המומחים מטעם התובע, אשר קובעים כי הנתבע חתם תחילה ולכך אין כל התייחסות בחוות דעת המומחים מטעמו. זאת ועוד, הנתבע טען כי התובע חתם פעמיים על עותק הסכם השיפוץ שנותר בידי התובע, פעם אחת בשמו ופעם שנייה נועדה להציג מצג שווא ולפיו מדובר בחתימת מר עליאן. התובע אכן הודה כי חתם פעמיים על הסכם השיפוץ, אך זאת לבקשת הנתבע, שזיהה שחתימת התובע אינה דומה ליתר חתימותיו, בשל העובדה שאין לתובע חתימה קבועה.

המומחה הפורנזי מטעם התובע קבע כי סוג הנייר של מסמך 9.9.20 וסוג הנייר מהסכם השיפוץ אינם זהים, כך גם לגבי העטים - נמצא כי בשני המקרים העטים שנעשה בהן שימוש לצורך החתימה אינם זהים. הנתבע אף אישר כי המומחה מטעם התובע, אבנר רוזנגרטן, מקובל עליו, ואף הוא עצמו פנה אליו בעבר. על כן, יש לקבל את חוות דעת רוזנגרטן.

37. אי כדאיות כלכלית ביחס לעסקה שבמסמך 9.9.20 אינה עילה לביטול הסכם. יתר על כן, מסמך 9.9.20 נערך בעיצומו של משבר הקורונה בשנת 2020, כששוק הנדל"ן היה נתון באי וודאות, והדבר בא לידי ביטוי בתמורה שנקבעה בין הצדדים לגבי חמשת הנכסים.
38. הנתבעים ביקשו למכור את חמשת הנכסים כדי לממן את בניית ביתם בכפר סבא. הנתבע ניסה לפרק את השותפות בנכסים מאז 2015, ולא היו בידיו האמצעים לרכוש את חלקו של התובע.
39. הטענה שהועלתה על ידי הנתבע בתצהיריו בדבר שווים של חמשת הנכסים לא נטענה בכתב ההגנה ומהווה הרחבת חזית אסורה.
40. חוות הדעת של השמאית קרן מטעם התובע אמינה יותר, ועל כן יש לקבלה. השמאי מטעם הנתבעים, מר אבני, לא התייחס בחוות דעתו לרכיב הבעלות המשותפת (מושע), אשר מפחית משמעותית את מחיר הנכסים, קביעת שווי המטר נעשתה על ידי מר אבני בהשוואה לנכסים שאינם בעלי מאפיינים דומים, והוא אף לא כלל בהערכת השווי שלו הפחתה בשל מימוש מהיר.
41. השמאי מטעם הנתבעים, מר אבני, לא ביקר בחלק מהנכסים, וקבע שמצבם סביר למרות שהנתבע עצמו טען שהם רעועים ואינם ראויים למגורים.
42. מנהל מיסוי מקרקעין קיבל את הדיווח של התובע על העסקאות, ולא מצא שסכומי התמורה חריגים או נמוכים משווי השוק של הנכסים.
43. לאחר החתימה על מסמך 9.9.20 פנה התובע מספר פעמים אל הנתבע כדי לקדם את ההסכם, אך הנתבע התנער מכך. הנתבעים טוענים כי לא הייתה תכתובת בין הצדדים לאחר 9.9.20, אך במשך 8 שנות הפעילות המשותפת, זו הייתה התנהלות הצדדים. הנתבע לא מכחיש שמכר לתובע נכס ברחוב החלוץ 40 ללא הודעה או מסמך קודם. הנתבעים אף נמנעו מלהפעיל את מנגנון ה"במבי" (BUY ME BUY YOU) שהיה קיים ביחס לחלק מהנכסים, שכן לא רצו לרכוש את חלקו של התובע בנכסים.
44. העובדה כי התובע לא דיווח למיסוי מקרקעין בסמוך לאחר החתימה על מסמך 9.9.20 אינה רלוונטית לקביעה בעניין תוקף העסקה. התובע סבר שרק לאחר חתימת הסכם פרטני יוכלו הצדדים להגיש דיווח מאוחד למיסוי מקרקעין, אך בסופו של דבר התובע פעל והגיש דיווח מטעמו בלבד למיסוי מקרקעין לאחר שהובהר לו שהנתבע לא משתף עמו פעולה.
45. הנתבעים הסתירו את קיומו של מנגנון "במבי" מפני בית המשפט, ובמסגרת התביעה שכנגד לפירוק שיתוף, הם לא הזכירו את קיומו של המנגנון.
46. הנתבע הודה שקיבל למשמרת מסמכים השייכים לתובע ולא השיב אותם. אילו הייתה לנתבעים כוונה לרכוש את זכויות התובע בנכסים, יכולים היו להפעיל את מנגנון ה"במבי" ולא לפנות לתביעת פירוק שיתוף.
47. התובע מתנגד לפירוק השיתוף שלא באמצעות מנגנון ה"במבי" שנחתם. הגשת התביעה שכנגד מבססת את התביעה העיקרית, שכן ללא ניסיון התובע לאכוף את מסמך 9.9.20, לא הייתה מוגשת התביעה לפירוק השיתוף. אין בפי הנתבע הסבר סביר מדוע בחר להגיש את התביעה שכנגד רק כעת, שעה שהצדדים מצויים בסכסוך קשה מאז שנת 2015.
48. העובדה שהנתבע סבר כי לתובע אין עותק של ההסכם עם מנגנון ה"במב"י" והגיש את התביעה שכנגד לפירוק שיתוף, משמעה שהנתבע הפר את אותו הסכם. קיומו של מנגנון "במב"י", שבו הסדירו הצדדים את אופן פירוק השיתוף, די בו כדי להביא לדחיית התביעה שכנגד, תוך מתן הוראות שפירוק השיתוף ייעשה בהתאם לתנאי מסמך 9.9.20. זאת, גם אם בידי התובע הסכמה למנגנון "במב"י" רק ביחס לנכס אחד, שכן אין בכך כדי לאיין את הטענה שנערכו הסכמים זהים ביחס לכל נכס משותף.
49. הנתבעים ניסו להשחיר את פניו של התובע בטענות שקריות וחסרות קשר לשאלות העומדות להכרעה. הנתבע עצמו יצר את כל אותם הליכים משפטיים בין התובע לבין ציפורה, בתו של הנתבע, כאשר חתם על מסמך המאשר כי הוא חותם בשם בתו, ולאחר מכן התכחש לו.
50. הנתבע רכש חלק מהנכסים ורשם אותם על שם אשתו, הנתבעת, משיקולי מיסוי, למרות שהעסקאות בוצעו על ידו ומכספו, והנתבעת אישרה בעדותה כי עיקר המימון היה של הנתבע, ולא היה לה חלק ברכישת הזכויות או קשר לנכסים מעבר לרישום.
51. הנתבעים ניסו ליצור מצג שווא לפיו אינם מכירים את עליאן, וביקשו לזמן "אדם שהזדהה בשם יעקב עליאן", למרות שהוכח שהנתבע הכיר את עליאן, חתם על הסכם שכירות עמו בשנת 2013 ואף הגיע לעירייה לחתום על טופס חילופי מחזיקים.
52. הנתבע לא הסביר מדוע הסכים לשלם פיצוי לעליאן בגין ביטול הסכם השיפוץ, ומדוע נתלו הודעות האוסרות עליו להיכנס לבניין, אם סבר כי עליאן הוא אדם פיקטיבי.
53. חיזוק נוסף לאמיתות מסמך 9.9.20 מצויה בתצהירו של מר משה בר, אשר היה קבלן השיפוצים שהוסכם עימו כי יבצע את התיקונים הנדרשים בחלק מהנכסים. מר בר העיד כי בחודש מאי 2020 נתן לצדדים הצעת מחיר ואף נפגש לאחר מכן עם הנתבע בתל אביב על מנת לדון בהצעת המחיר, אך מספר ימים לאחר מכן התקשר אליו הנתבע וציין בפניו כי אין צורך לבצע את עבודת השיפוץ שכן החליט למכור את נכסיו. זאת ועוד, הנתבע טען כי יצר קשר עם אדם אחר על מנת לקבל הצעת מחיר לצורך ביצוע עבודות השיפוץ אולם לא צירף את הצעת המחיר וגם לא תצהיר מטעמו כי אכן ביצע את השיפוצים.

עדותו של מר בר בנוגע לנחיצות השיפוץ בנכסים שומטת את הקרקע תחת טענת הנתבע לפיה התובע הביא את עליאן רק לצורך "יצירת" הסכם השיפוץ.

54. הנתבעים טוענים שהתמונות של הדירה בה נחתם הסכם השיפוץ, שצורפו על ידי התובע, צולמו בשנת 2023 ואינן מייצגות את מצבה בשנת 2020. עם זאת, הנתבעים לא מספקים גרסה לגבי מקום החתימה של הסכם השיפוץ, אילו רהיטים היו בדירה או על איזה שולחן וכסאות ישבו. הדירה לא הייתה ראויה למגורים בשנת 2020, אך לא מנעה שימוש בשולחן וכסאות שיכולים להישאר גם לאחר שלוש שנים.

תמצית טענות הנתבעים בסיכומיהם:

55. מסמך 9.9.20 הוא מסמך פיקטיבי, שהטקסט בו נוסף על ידי התובע שלא בנוכחות הנתבע, לאחר שהנתבע חתם על דף אחר, שהיה עותק של הסכם שיפוץ. העתק מסמך 9.9.20, באופן שצורף לכתב התביעה (נספח 1), הוצג על ידי התובע כדף A4 שלם. כתב ההגנה מטעם הנתבעים הוגש מבלי שהיה ברור להם כיצד ישנו דף A4 ועליו חתימה הנחזית להיות חתימתו של הנתבע 1.

העותק המקורי של מסמך 9.9.20, שהועבר לידי הנתבעים שנה וחצי מתחילת הליך התביעה, הוא דף חתוך ומקומט, שהיה בעברו חלק מדף A4 שלם. התובע "טרח  לטשטש ו'להלבין' את שלל העיוותים, הקרעים והקפלים" של המסמך המקורי.

הנתבעים, ובפרט הנתבע, מעולם לא נתנו הסכמתם לאמור במסמך 9.9.20 הפיקטיבי ואף לא הסכימו למכור את חלקם בחמשת הנכסים לתובע תמורת סכום הנמוך ב-2,430,000 ₪ משווי הזכויות.

56. אין כל ראיה המעידה על רצון הצדדים להיפגש ביום 9.9.20 על מנת לחתום על הסכם פירוק שיתוף. להיפך, כלל הראיות מעידות כי העסקים ביניהם התנהלו כרגיל. התובע טוען כי הנתבע החליט בחודש מאי 2020 למכור את הנכסים, אך ממועד זה ואילך אין ולו ראיה אחת, המעידה על רצון הנתבע ו/או הצדדים לקיים משא ומתן על מכירת חלקם של הנתבעים בחמשת הנכסים, בעוד שישנן אינספור תכתובות בנוגע לשיפוץ הנכסים.

התובע התחמק מתשובה במהלך החקירה הנגדית בנוגע לתכתובות בין הצדדים. אין ולו תכתובת אחת בין התובע לנתבע הרומזת על החלטת הנתבע הלכאורית לפיה בכוונתו למכור את הנכסים וראיה לכך היא ניסיונות הנתבע להמשיך לקדם את השיפוץ עד למועד ה"הסכם" דנן.

התובע ניסה לתת טעם נוסף לרצון הנתבע, כביכול, למכור את הנכסים והצהיר כי החלו להתעורר קשיים מול השוכרים בנכסים ועיכובים בתשלומי דמי שכירות, אך לא צירף כל ראיה המעידה על כך.

57. אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם השיפוץ נחתם בשני עותקים מקוריים בכתב ידו של התובע. יחד עם זאת, ההסכם הנ"ל כלל רצף אירועים חסרי תקדים, המעוררים תהיות:

א.            לראשונה ההסכם נכתב פעמיים בכתב ידו של התובע מבלי שקיבל לטענתו עותק מההסכמים או צילם אותם, בשים לב כי התובע הצהיר כי בחודש יולי 2020 הצדדים טרחו לצלם עותק ממסמך זניח;

ב.             הצדדים משכירים משרד נסיעות באותו בניין בו נחתם מסמך 9.9.20 כך שאם הזדקקו לדפים הם היו ניגשים למשרד לצורך זה. לא ייתכן כי הצדדים העדיפו לכתוב הסכם למכירת זכויות בחמישה נכסים על גבי חצאי דפים מאשר לגשת למשרד הנסיעות ולקחת דפים שלמים או לפחות לצלם עותקים;

ג.             לראשונה התובע חותם על מסמך פעמיים וזאת במטרה לגרום לנתבע לחשוב כי ישנן שלוש חתימות על עותק הסכם השיפוץ - חתימה של הנתבע, של התובע ושל עליאן;

ד.             טענת התובע לפיה הנתבע, לפתע בפעם הראשונה, לא הסתפק בחתימה אחת של התובע, בטענה כי זו אינה דומה לחתימתו הקבועה - אינה מתקבלת על הדעת מהסיבה הפשוטה, לפיה התובע בעצמו העיד אינספור פעמים כי חתימתו אינה קבועה כך שאין סיבה שהנתבע יבקש שיחתום שוב בחתימתו הקבועה מאחר שאין לו כזו.

ה.            אין היגיון כי הנתבע יבקש שתי חתימות בעותק שלא נשאר ברשותו.

ו.             לראשונה הצדדים חתמו במרחק עצום מהטקסט עצמו, מה שנתמך בחוות דעתה של הגרפולוגית מטעם התובע לפיה, שניהם נוהגים לחתום קרוב מאוד לטקסט, דבר אשר הותיר רווח שאפשר את הוספת הטקסט לפי חוות הדעת של בלדינגר. חשוב לציין, התובע ניסה לשווא לגרום לנתבע לחתום במרחק מהטקסט, לכן הוא נאלץ להבהיר את חתימתו המרוחקת וכתב "מאשר קבלת צילום" כאשר העיד בפני בית המשפט  המסמך המקורי נותר בידיו והעותק בידי הנתבע.

ז.             לראשונה נחתם הסכם על גבי דף חתוך כשהתובע צד לו.

ח.            לראשונה נחתם הסכם ביטול עם איש מקצוע (עליאן) שנשכר לצורך ביצוע עבודות השיפוץ.

58. הנתבע לא ראה את התובע ואת עליאן חותמים על הסכם השיפוץ, לאור מצב הדירה המוזנח והנטוש. לטענת התובע, היה מדובר בחדר מסודר ומאורגן בו ניתן לראות את כל החותמים ואף צירף תמונה לחדר בו נחתם הסכם השיפוץ. התובע צירף את התמונה לתצהירו המשלים עם תיאור לפיו התמונה מכילה חדר ושולחן סביבו נערך מסמך 9.9.20, אולם אין המדובר בצילום הדירה בה נטען שהיתה החתימה על מסמך 9.9.20 וספק אם מדובר בטעות. מכל מקום, לצורך צילום התמונה נאלץ התובע לסדר את החדר המוזנח אשר היה עמוס בחפצים שכן אין מחלוקת כי דירה זו הייתה נטושה ובלתי ראויה למגורים, כפי שהצהיר התובע בתצהירו המשלים.
59. התובע, שהוא כביכול תומך מוצהר בהכרעת הליכים על יסוד בדיקת פוליגרף, סירב בכל תוקף לבדיקת פוליגרף בשאלה האם הנתבע חתם על המלל המופיע במסמך 9.9.20 הפיקטיבי, בניגוד לעמדתו בהליכים אחרים.
60. הנתבעים מפנים ומצטטים מפסק דין במסגרת תביעת ציפורה, בו בית המשפט קבע כי אין ליתן אמון בגרסת התובע, בעוד נקבע כי יש לתת אמון בגרסת הנתבע וציפורה (פס"ד חלוט בת"א 41784-11-15).
61. התובע חתם פעמיים על הסכם השיפוץ, פעולה חסרת היגיון שנועדה לגרום לנתבע להאמין כי יש בו שלוש חתימות. יש לדחות את הסבר התובע כי הנתבע דרש זאת משום שהחתימה הראשונה לא הייתה "רגילה", שכן התובע עצמו העיד שאין לו חתימה קבועה בכלל. החתימות על הסכם השיפוץ נחתמו במרחק רב מהטקסט, מה שאיפשר לתובע להוסיף מאוחר יותר את הטקסט של מסמך 9.9.20 הפיקטיבי.
62. מסמך 9.9.20 נחתך בצורה מדויקת ומקצועית, והתובע, בניסיון להכשיר את המרחק בין החתימות לבין הטקסט בהסכם השיפוץ, ניסה לבצע פעולה דומה במסמך אחר. התובע עצמו טען שאין לו חתימה קבועה בכלל, וכי הוא עושה שימוש ב"אלף סוגי חתימות", מה שמערער את מהימנותו.
63. התובע הודה בחקירתו כי התמונות שצילם היו של הדירה בה נחתם הסכם השיפוץ, ולא של הדירה בה נחתם כביכול מסמך 9.9.20.
64. הנתבעת מעולם לא נתנה הסכמתה למכירת זכויותיה בנכסים, והנתבע לא הסכים לכך. בכתב ההגנה צוין כי מאחר שהנתבע אינו מיופה כוח של הנתבעת למכירת זכויותיה, דין התביעה ביחס לנכסים אלו שבבעלות הנתבעת להידחות על הסף (סעיף 32.4 לכתב ההגנה). יפוי הכוח היחיד שהיה ברשות הנתבעים פקע עוד טרם יום 9.9.20, שכן תוקפו של ייפוי כוח הוא לתקופה של 10 שנים.
65. יפוי הכוח משנת 2011, שהיה ברשות התובע, כמעט ולא נעשה בו שימוש ולכן נשכח מזיכרונם של הנתבעים. התובע, שטוען שהנתבע גנב ממנו מסמכים, באופן אבסורדי, הוא אשר החזיק בייפוי כוח זה.
66. התובע הוא זייפן מסמכים בלתי-נלאה, הן על פי קביעות חלוטות של בתי המשפט שדנו בתביעת ציפורה, והן על פי דברי בא כוחו לשעבר. בית המשפט המחוזי קבע בעבר כי התובע "שיקר במצח נחושה" וכי אינו נותן כל אמון בדבריו של התובע.
67. התובע נמנע מבדיקת פוליגרף בהליך דנן, למרות שבהליכים אחרים הוא עצמו ביקש זאת.
68. התובע השתמש ב"אנשי קש" (עליאן ומשה בר) כדי להשיג את חתימת הנתבע על מסמכים, ולא למטרות שיפוץ אמיתיות.

התובע הביא את עליאן, קבלן השיפוצים הראשון, כחלק מהתחבולה לעריכת מסמך 9.9.20 הפיקטיבי נשוא התביעה וניתן להסיק זאת ממספר סיבות. תחילה, התובע ניסה לקיים את המפגש עם עליאן בתל אביב, בעוד שהנכסים שהיו מיועדים לשיפוץ נמצאים בחיפה. רק לאחר התעקשות הנתבע, התקיימה הפגישה בחיפה. עליאן נעלם באופן מסתורי יומיים לאחר החתימה על הסכם השיפוץ, והתובע היה האדם היחיד שיכול היה ליצור איתו קשר וטען בזמן אמת כי ניסה ליצור איתו קשר אך כנראה מספרו אבד וכך גם הגיב ביחס למספר הטלפון החדש.

69. הנתבעים הגישו בקשה לזמן את עליאן לעדות ואף עמדו על הוצאת צו הבאה באמצעות המשטרה, לאחר שלא הופיע לדיון. לפיכך, טענת התובע כי הם נמנעו מלהעיד את עליאן היא שקרית ביודעין.
70. הנתבע מודה כי חתם על הסכם השכירות מול עליאן, אך מעולם לא פגש את האדם שחתם על הסכם השכירות. עדותו של התובע מחזקת את טענת הנתבע לפיה לא היה כל קשר בינו לבין עליאן, והגרסה האמיתית לנסיבות החתימה על הסכם השכירות היא כי התובע מילא את כל הפרטים בהסכם, החתים את השוכר ורק לאחר מכן העביר את ההסכם לחתימת הנתבע מבלי שהתובע ומר עליאן היו נוכחים במעמד החתימה.
71. התובע המשיך לשוחח עם עליאן גם בשנת 2021, שנה לאחר שהנתבע ניסה להשיגו, וכן טען התובע שעליאן ביצע שיפוצים קודמים עבור הצדדים, אך טענה זו נעלמה מסיכומי התובע. התובע מציג סדר דברים שקרי, לפיו נושא מכירת הזכויות ירד מהפרק והצדדים פנו לשיפוצים, ואז חוסר הסכמה לשיפוץ הוביל להחלטה על פירוק שיתוף, תוך שהוא מתעלם מהעובדה שעליאן נעלם יומיים לאחר חתימת הסכם השיפוץ. התובע הוא שיזם את רעיון הפיצוי הסמלי לעליאן, אך לא הציג ראיה לכך שהפיצוי שולם. הנתבע רק ביקש לבטל את ההסכם עימו כדי למנוע טענות על התחייבות לשיפוץ.
72. התובע טען כי הנתבע מכיר את עליאן מזה מספר שנים, שכן בשנת 2013 השכיר הנתבע לעליאן נכס, ביצע עדכון מחזיקים בעירייה, השכיר לו מחסן ואף כי עליאן ביצע עבודות שיפוצים לציפורה, בתו של הנתבע. אין אמת בטענתו זו של התובע להיכרות של הנתבע עם עליאן קודם לחתימה על הסכם השיפוץ. הנתבע אינו מכיר את עליאן, השכרת הנכסים התבצעה, כאמור, באמצעות התובע, אשר שרבט את מספר הנייד שלו במקום המיועד לרישום מספר הטלפון הנייד של "השוכר" בהסכם השכירות. מעדות התובע עולה כי הוא עצמו הלך לעירייה עם עליאן לצורך עדכון מחזיקים. כמו כן, אין לתובע ולו ראשית ראיה לפיה עליאן ביצע עבור הנתבע שיפוצים בעבר ובניגוד לטענתו במהלך החקירה הנגדית, התובע לא צירף שום התכתבות בין הנתבע לעליאן, וזאת לאחר שטען כי יש בידו תכתובות כאלו.

כאמור, טענת התובע לפיה הנתבע גנב את המסמכים שקשורים לעניין הזה אינה "מחזיקה מים" מאחר שלגרסת התובע ה"גניבה" בוצעה בסוף שנת 2014 / 2015 ומנגד טען כי עליאן ביצע את השיפוצים עבור הנתבע בשנת 2017.

73. הסכם השיפוץ נחתם בשני עותקים בכתב יד, כאשר אין מחלוקת כי התובע כתב את שני העותקים. התובע טען כי לא קיבל עותק מהסכם השיפוץ, אלא רק הנתבע ועליאן, ולכן לא היה ביכולתו להכין את מסמך 9.9.20 הפיקטיבי. טענת התובע אינה מתיישבת עם הצהרותיו לאורך ההליך לפיהן משנת 2015 נמצאים הצדדים במחלוקות קשות ושורר ביניהם חוסר אמון מוחלט. שכן, אם זהו המצב, הרי שאין הגיון בהתנהגות התובע באי הכנת עותק חתום נוסף לעצמו, ולכל הפחות באי-צילום הסכם השיפוץ באמצעות הטלפון הנייד. בנוסף, כל מה שהיה על התובע לעשות הוא לזמן את עליאן לעדות בכדי להוכיח זאת, אולם הוא לא טרח לעשות כן, אלא הנתבע הוא זה אשר התעקש על זימון העד. עניין זה נזקף לחובת התובע.

בעדותו של הנתבע הובהר מדוע לא הוגשה תלונה למשטרה על זיוף, וזאת מאחר שהמשטרה לא הייתה עוסקת בטענת זיוף בהליך אזרחי. ממילא, המשטרה לא הצליחה לאתר את עליאן לצורך הבאתו לעדות.

74. התובע טוען כי חתימתו של עליאן ניתנת לזיהוי בקלות, שכן הוא כותב את שמו בתוך החתימה, וניתן לראות זאת בהסכם השיפוץ. אולם, בהסכם השכירות ובהסכם ביטול השיפוץ לא מופיע שמו של עליאן בתוך חתימתו, מה שסותר את גרסת התובע ומעלה תהיות אודות החתימה על הסכם השיפוץ, שהוא הסכם המהותי בתיק. עניין נוסף הוא העובדה שהתובע מחזיק בצילום ת"ז מר עליאן, כאשר התובע לא הציג גרסה סבירה ועקבית באשר לסיבה בגינה הוא מחזיק בתעודת הזהות של עליאן.
75. טענות התובע לגבי קיומן של הקלטות של שיחות ופגישות בידי הנתבע הן שקריות. בנוסף, הנתבע הסכים להצעת ההסדר להכרעה באמצעות ביצוע איכון סלולרי, אך הנתבעת סירבה, וללא הסכמת שניהם - לא ניתן לבצע איכון.
76. על פי חוות הדעת של השמאי אבני, הסכומים הנקובים במסמך 9.9.20 (2,040,000 ₪) מהווים 45% בלבד מהשווי האמיתי של הזכויות (פער של 2,430,000 ₪) נכון לאותו מועד. תנאי המסמך מיום 9.9.20 קובעים שהתשלום יתבצע תוך שנה ממועד החתימה, כאשר התובע מקבל את החזקה ביום החתימה - מה שמעיד על חוסר היגיון כלכלי קיצוני. הנתבע הצהיר בחקירתו שהוא מוכן לרכוש את זכויות התובע בסכום שבמסמך 9.9.20 הפיקטיבי בתוספת מיליון ₪.
77. רכישת חלקו של יאיר בנכסים שהיו בבעלותו על ידי התובע, בסכום נמוך ב-20,000 ₪ מהסכום הנקוב במסמך 9.9.20 הפיקטיבי, הייתה תרגיל שנועד להכשיר את הסכומים האבסורדיים. התובע ואחיו טוענים שהמחיר נקבע על בסיס הערכות אישיות, אך מדובר בטענה בלתי סבירה, במיוחד בהתחשב בגרסה המוזרה של התובע, לפיה הוא החליט על מחיר המכירה בעצמו.
78. חוות הדעת של השמאית קרן (מטעם התובע) היא מופרכת ונכתבה לצרכי המזמין. השמאית קרן לא קיבלה את הסכמי השכירות, שהיו מאוד חשובים לעדותה, משום שההערכות שווי שקבעה לא תואמות את מחירי השוק. דוגמה לכך היא ששווי הנכסים, לפי חוות הדעת של השמאית קרן, מניב תשואה בלתי סבירה (למשל 15% לנכס ברחוב הנביאים ו-30% לנכס ברחוב נורדאו). בנוסף, השמאית קרן הפחיתה סכומים לא סבירים משווי הנכסים בשל מצב תחזוקתי גרוע, אך לא הציגה ראיות לכך. דוגמה בולטת לכך היא הפחתת 40% משווי הנכס ברחוב נורדאו 8, מבלי להציג כל הוכחה למצב התחזוקה הלקוי. חוות הדעת מתייחסת לשווי הנכסים בשנת 2020, אך נכתבה על בסיס נתונים מ-2023, דבר שפוגע באמינותה ומוביל לכך שהיא אינה משקפת את המצב האמיתי של הנכסים בשנת 2020. כמו כן, השמאית קרן הציגה נתונים לא נכונים לגבי מצב הנכסים וסתרה את עצמה בטיעונים שונים, כולל טענתה בחקירה הנגדית כי מצב המבנה רעוע לחלוטין, בעוד שדווקא בחוות הדעת כתבה כי לא המבנה במצב רעוע אלא פנים הנכסים. השמאית קרן ניסתה להתחמק משאלות קשות, והסבירה את ההפחתות בשווי הנכסים בטיעונים חסרי בסיס. דוגמה נוספת היא טענתה בנוגע לנכס ברחוב הקישון 51, אשר הוגדר כבניין מסוכן, אף שההגדרה כנכס מסוכן ניתנה בשנת 2023 ולא בשנה הרלוונטית. בנוסף, השמאית קרן ביצעה הפחתה חסרת הגיון של 8% משווי כלל הנכסים בשל "מושע", הפחתה זו היא בלתי מקובלת וחסרת בסיס מקצועי, ואינה רלוונטית אם התובע הופך לבעלים יחיד. כל אלה מעידים על כך שחוות הדעת של השמאית קרן אינה אמינה, ושהסכומים שהציגה לא משקפים את המחירים האמיתיים בשוק.  

בשנת 2015 ניתנה משכנתה של 2.5 מיליון ₪ על הנכס ברחוב נורדאו 8, בעוד שהשמאית קרן טענה ששוויו בשנת 2020 היה 3,740,000 ₪. בכך יש להעיד על חוסר סבירות בהערכותיה.

79. בחוות הדעת של רוזנגרטן וחיימוב קיימות מספר סתירות והנחות שגויות, שמחזקות את עמדת הנתבעים. רוזנגרטן, לדוגמה, טוען שלא ניתן לדעת איזה חלק ממסמך 9.9.20 נחתך ממסמך אחר, מאחר שניסיונותיו לזהות את ההבדלים לא צלחו. חיימוב מציינת כי אורך צידי המסמך אינם תואמים, על אף ההיגיון שמחייב להניח את המסמך על פלס כדי להבין מה נחתך.

ברור שברגע שמניחים את מסמך 9.9.20 על פלס, ניתן לראות כי החלק העליון הוא זה שנחתך, דבר שמחזק את גרסת הנתבעים. בנוסף, רוזנגרטן הגיע למסקנה שאין ראיה לכך שכיתוב קודם נתלש ממסמך 9.9.20, אך בהמשך הודה שאין דרך מדעית לדעת אם אכן היה כיתוב קודם ומסקנתו התבססה על התנהלות מסמכים אחרים ששבתאי הציג לו. גישה זו מעוררת תמיהה, שכן רוזנגרטן לא הציג מסמכים תומכים למסקנתו והסתמך על השערות שאינן מבוססות.

80. רוזנגרטן טוען, כי גוף הטקסט של מסמך 9.9.20 והחתימות נכתבו במועדים סמוכים או באותו מועד, שכן מדובר במילים סתמיות שיכולות להעיד גם על פער של שבועות בין החתימות לבין כתיבת הטקסט. רוזנגרטן גם הודה בעדותו שלא ניתן לקבוע את גיל הדיו של המסמך, כך שקביעה זו מלווה בחוסר מהימנות קיצוני ויש לקחת בחשבון את פסק הדין החלוט הקובע כי מעבדתו של רוזנגרטן לא הוסמכה לקביעת גיל הדיו. יתרה מזאת, רוזנגרטן לא השווה את התאריך על המסמך (9.9.20) עם החתימות, דבר שהיה חשוב להשוואה, ומעיד על חוסר מקצועיות חוות הדעת.
81. מחוות הדעת של חיימוב ורוזנגרטן, שבחנה את סדר החתימות בהסכם השיפוץ ובמסמך 9.920, עולות מספר בעיות עקרוניות וטעויות מהותיות. חיימוב טוענת כי הנתבע חתם לפני עליאן על הסכם השיפוץ, אולם מדובר במסקנה שגויה, שכן קיימת השקה בין חתימתו של עליאן לנתבע, כשהחתימה של עליאן מכסה את חתימתו של הנתבע. בנוסף, מתעלמים המומחים מהעובדה החשובה שבהסכם השיפוץ, חתימתו של מר עליאן כוללת את השם "יעקב עליאן", פרט שלא נמצא בשום מקום אחר. לפי הנתבעים, ייתכן כי התובע או עליאן הוסיפו את השם "יעקב עליאן" לאחר שהנתבע ועליאן חתמו. בנוסף, חיימוב מגיעה למסקנה המופרכת כי התובע חתם אחרון על ההסכם, למרות שאין השקה בין חתימתו לחתימות אחרות. בעדותו, התובע עצמו סתר את חוות הדעת של המומחים מטעמו כשהעיד כי חתם שני על ההסכם. לגבי טענת רוזנגרטן, כי נעשה שימוש בעטים שונים בהסכם השיפוץ ובמסמך הפיקטיבי, אין בטענה זו משום פגיעה בעמדת הנתבעים, מאחר שכל אחד מהעותקים של הסכם השיפוץ נחתם בעט אחר שעה שהתובע כתב הסכם אחד והעביר לאחרים לחתימה ובאמצעות עט אחר כתב את העותק השני.
82. הפנייה מצד הנתבעים לרוזנגרטן לשם קבלת הצעת מחיר לחוות דעת אינה מלמדת על תקפות חוות דעתו.
83. לאחר חתימת הסכם השיפוץ בשווי 40,000 ₪, התקיימה תכתובת ענפה בין התובע לנתבע, אך באופן "מפתיע", לאחר חתימת "הסכם מכר" לכאורי מיום 9.9.20, אין ולו הודעה אחת בין הצדדים בקשר לאותו "הסכם".

התובע העדיף שלא תהיה אמירה כתובה מזמן אמת המעידה כי לא נחתם הסכם כלשהו באותו מועד. טענת התובע שהנתבע הפסיק לענות לשיחות שלו אינה הגיונית, שכן אף אם זה היה המצב, התובע יכול היה לשלוח לפחות הודעה בווטסאפ.

84. הפניה הראשונה של התובע לנתבע בנוגע למסמך 9.9.20 הייתה באמצעות מכתב בדואר רשום ביום 12.10.20, מה שמעיד על ניסיון לעכב, ככל הניתן, את התייחסות הנתבע לדברים. על כך הגיב הנתבע בזמן אמת כי אין לו מושג על איזה הסכם מדובר.

התובע עצמו לא האמין בתוקפו של מסמך 9.9.20, שכן דיווח לרשויות המס רק באוגוסט 2022, כשנתיים לאחר החתימה הנטענת על המסמך האמור.

85. ההסכמה לגבי מנגנון ה"במב"י" היא רק ביחס לנכס יחיד ואין בה כדי לאיין את הזכות לפירוק שיתוף באותו נכס. קיים הסכם שנחתם לפני יום 21.2.2010, האוסר פירוק שיתוף, אשר מונע מהצדדים למכור את הנכס לצד שלישי, אלא לקיים התמחרות ביניהם, וזאת ביחס לנכס בודד מתוך חמשת הנכסים נשוא התביעה לפירוק שיתוף.
86. קיום הסכמה יחידה לגבי מנגנון "במב"י" אינו יוצר איסור על הגשת תביעה לפירוק שיתוף, לרבות על פי סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. הנתבעים מבקשים להורות על פירוק השיתוף כמבוקש בתביעה שכנגד, ועל פירוק הנכס שביחס אליו יש מנגנון "במב"י" באמצעות התמחרות פנימית.
87. התובע הגיש תצהיר של משה בר לתמיכה כביכול בטענותיו, אך מדובר ב"איש קש" שהובא לתמיכה בתחבולה של התובע בקשר למסמך 9.9.20 הפיקטיבי. משה בר והתובע הם מכרים ותיקים עם קשר עסקי ממושך. משה בר חתם על תצהירו מבלי שהבין את הנאמר בו, ולא זכר תאריכים חשובים. יתר על כן, התובע לא נענה לבקשת הנתבע לקבל הצעת מחיר ממשה בר, ואף כתב שהוא לא צריך שום הצעות ממנו.

דיון והכרעה:

א.          טענות התובע להרחבת חזית:

88. טרם שאבחן את טענות הצדדים ביחס לתביעה והתביעה שכנגד, אתייחס תחילה לטענות הרחבת החזית שהעלה התובע.
89. על פי תקנה 14(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן – תקנות סד"א), חלקו השלישי של כתב טענות יכלול את פירוט העובדות המשמשות יסוד לכתב הטענות וכל מידע שיש בו כדי להבהיר את המחלוקת ומיקוד הפלוגתות בין הצדדים.

בהליך אזרחי כתבי הטענות הם הכלי אשר מתווה את גדר המחלוקת בין הצדדים, ובהתאם, בעל דין אינו רשאי לחרוג מאותן הפלוגתות שהוגדרו בכתבי הטענות, בין אם באמצעות טענות משפטיות ובין אם בטענות עובדתיות, אשר לא הועלו בהם מלכתחילה, שכן יש לראות בחריגה כאמור כ"שינוי חזית" או "הרחבת חזית" אסורה לפי המקרה (ראו: אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, עמ' 143-145 (מהדורה 11, 2013)). 

90. ההלכה הפסוקה מפי בית המשפט העליון התייחסה לתכלית הכלל בדבר הרחבת החזית ברע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ (25.10.2007)‏‏ (להלן – עניין אדמוב). תכלית הכלל האמור בדבר איסור שינוי חזית או הרחבתה, הוא הבטחת היעילות וסופיות הדיון, וכן מניעת עיוות דין ככל שמועלות טענות חדשות, עובדתיות או משפטיות, אשר לא ניתנה לבעל הדין מהצד שכנגד ההזדמנות הראויה להתמודד מפניהם.
91. יחד עם זאת, ההלכה בעניין אדמוב התייחסה לשני מצבים בהם ניתן לאפשר שינוי חזית: הראשון – על דרך של תיקון כתב טענות באישור בית המשפט; השני – כאשר בעל הדין שכנגד נתן את הסכמתו, במפורש או מכללא.

ראו: ע"א 3199/93 קראוס נ' ידיעות אחרונות בע"מ, פ"ד מט(2) 843, 874 (1995).

92. טענת הנתבעים בכתב ההגנה היא, כי הנתבע לא חתם על מסמך 9.9.20 ולא נתן הסכמה בכתב או בעל-פה לאמור במסמך. עוד טענו הנתבעים, כי יש לדחות את התביעה מאחר והיא מבוססת על מסמך מסולף ופיקטיבי, אשר הנתבע לא היה שותף לעריכתו. לשיטתם, התובע מבסס את ההליכים המשפטיים בהם הוא מעורב, על טענות כזב, וכי החתימה המתנוססת על גבי מסמך 9.9.20 היא מזויפת. עם זאת, הנתבעים לא העלו גרסה עובדתית בנוגע לנסיבות זיוף המסמך ו/או החתימה.
93. ביום 29.11.2022 הגיש התובע תצהיר עדות ראשית מטעמו בצירוף תצהיר מטעם מר משה בר. תצהיר התובע ותצהירו של מר בר כללו פרטים עובדתיים חדשים, אשר לא נטענו במסגרת כתב התביעה. על פי התצהיר, התובע ביקש ממר בר לתת הצעת מחיר לביצוע שיפוצים בנכסים הנמצאים ברחוב אושה 4 וברחוב נורדאו 8 בחיפה, והצדדים קיימו פגישה בנכסים אלו לצורך מתן הצעת המחיר לשיפוצם. מר בר הצהיר כי שבועיים לאחר מכן, לבקשת הנתבע, הוא נפגש עימו בתל אביב על מנת לדון בפרטי השיפוץ, אלא שמספר ימים לאחר מכן התקשר אליו הנתבע ואמר לו שהוא החליט שלא לבצע את השיפוצים מאחר שהחליט למכור את הנכסים.
94. ביום 26.1.2023 וביום 27.1.2023 הגישו הנתבע והנתבעת, בהתאמה, תצהירי עדות ראשית מטעמם. במסגרת תצהיר הנתבע פורטה מסכת עובדתית בנוגע למסמך 9.9.20 והשתלשלות האירועים סביבו. הנתבע הודה כי החתימה על גבי מסמך 9.9.20 היא חתימתו, אך לשיטתו, המסמך הוא חלק חתוך מהדף שעליו נכתב ונחתם הסכם השיפוץ עם עליאן ביום 3.3.20, כך שהתובע גזר את הדף באופן שאפשר לו לכתוב את פרטי מסמך 9.9.20 דנן מעל חתימת הצדדים. בנוסף על כך, הנתבעים העלו טענת זיוף עצמי, באמצעות חוות הדעת הגרפולוגית של טל חג'ג'.
95. ביום 2.2.23, הגיש התובע בקשה במסגרתה ביקש היתר להגשת תצהיר עדות ראשית משלים והבאת ראיות הזמה. התובע טען בבקשה הנ"ל כי הגיש תצהירים ותמך טענותיו בחוות דעת מומחים בהתאם לטענות הנתבעים כפי שהועלו בכתב ההגנה, ובפרט טענת הזיוף. לשיטתו, הנתבעים, העלו לראשונה בתצהירי עדות ראשית את הטענה כי מסמך 9.9.20 הוא למעשה גזירת נייר מהסכם השיפוץ שנערך עם עליאן ביום 3.3.2020, וטענו גם לזיוף עצמי לחתימתו של התובע. התובע עוד טען כי במצב הדברים שנוצר, ישנה גרסה חדשה ומפורטת של הנתבעים שלא ניתן היה להתמודד איתה כראוי בתצהיר הראשון שהוגש, דבר שעלול לפגוע בזכויותיו של התובע ולמנוע בירור הוגן של טענות הצדדים.
96. ביום 21.3.2023 התקיימה ישיבת קדם משפט ובמסגרתה ניתנה החלטה, המאפשרת לתובע להגיש תצהיר משלים וראיות הזמה. לפיכך, ביום 7.5.23 הגיש התובע תצהיר עדות ראשית משלים יחד עם ראיות הזמה, בהם טען, בין היתר, כי טענות הנתבעים כפי שעלו בתצהירים מהווים הרחבת חזית אסורה, בייחוד לאור העובדה כי לא תוקן כתב ההגנה.

אלא, שבנוסף לכך, טען התובע בתצהיר המשלים טענות רבות נוספות במענה לתצהיר הנתבע, בין היתר, כי הצורך בשיפוץ הנכסים נבע מכך שעמדו ריקים זמן רב וסבלו מבעיות רטיבות וכי עניין זה נדון בין הצדדים במשך זמן רב. לכן, נטען על ידי התובע כי טענת הנתבע לפיה התובע הוא שהעלה את עניין השיפוץ רק לצורך החתמת הנתבע במרמה – היא מופרכת, שכן הנתבע עצמו פנה אליו בנושא ואף הביא בעלי מקצוע. יתר על כן, נטען בתצהיר המשלים כי טענות הנתבע כי אינו מכיר את עליאן הן שקריות, שכן קיימים הסכמי שכירות, טפסי עירייה ועבודות רבות שביצע עליאן עבור הנתבע ועבור בני משפחתו לאורך השנים. התובע הצהיר עוד כי הפגישה עם עליאן ביום 3.3.2020 נערכה בנוכחות שלושתם והנתבע ידע היטב מי חותם על הסכם השיפוץ. זאת ועוד, הצהיר התובע בתצהיר המשלים כי חוות הדעת של רוזנגרטן מבהירה כי הסכם השיפוץ מיום 3.3.2020 ומסמך 9.920 נערכו בעטים וניירות שונים אשר הביא אותם הנתבע, ועוד עולה מחוות הדעת כי הנתבע חתם ראשון על הסכם השיפוץ, בניגוד לגרסתו.

בנוסף, התובע הצהיר כי חתם על שני העותקים של הסכם השיפוץ מיום 3.3.2020, אולם הנתבע ביקש שיחתום שוב בשל היעדר הדמיון לחתימתו הקבועה. ועוד, ציין התובע כי לשיטתו חוות הדעת של המומחית חיימוב מחזקת את גרסתו.

97. מעבר לכך, בתצהיר המשלים קיימת התייחסות גם לעניין טענת הנתבע בנוגע לצורך בעבודות נגרות בדירה סביב מועד החתימה על ההסכם ולעניין החלפת קולטים, כמו גם התייחסות לטענת הנתבעים כי הנכסים נמכרו במחיר לא ריאלי, תוך הפנייה לחוות דעת שמאית התומכת במחירים שלטענת התובע סוכם עליהם במסמך 9.9.20. התובע אף טען בתצהיר המשלים כי התביעה שכנגד לפירוק שיתוף מוכיחה כי ברצון הנתבעים למכור את חלקם ומחזקת את גרסתו, וכי בניגוד לטענת הנתבעים כי לכל הסכם מכר קדם זיכרון דברים, בנכס ברחוב נורדאו 8 נרשמה הערת אזהרה על בסיס זיכרון דברים. התובע אף הצהיר כי הנתבע פעל בכל ענייני הנכסים בשמה ובהרשאתה של הנתבעת, ואף הציג ייפויי כוח מתאימים לאורך השנים.
98. מכל האמור לעיל עולה, כי גם אם חל שינוי חזית בטענות הנתבעים בין כתב ההגנה לבין האמור בתצהירי העדות הראשית מטעמם – אין מקום לקבל את טענת התובע להרחבת חזית ואין לדחות את טענות הנתבעים בתצהיריהם.

הנתבעים טענו בכתב הגנתם כי מסמך 9.9.20 הוא מסמך פיקטיבי אשר הנתבע לא היה שותף לעריכתו. כמו כן, טענו הנתבעים כי חתימת הנתבע על מסמך 9.9.20 אינה חתימת הנתבע שכן זו זויפה. יצוין, כי במסגרת ההתכתבות בין הצדדים לאחר יום 9.9.20, ראו נספח 26 לתצהיר הנתבע בעמוד 1236 לנספחים, קיים מכתב מיום 27.12.20 מטעם הנתבע בו צוין מפורשות כי הנתבע חושד בכך שהתובע הדביק את חתימתו על מסמך 9.9.20 לאחר שלקח אותה ממסמך אחר שנחתם ביניהם. כך, שהטענה בעניין הרחבת החזית – אינה מדויקת כשלעצמה ונראה כי בתצהיר העדות הראשית של הנתבע ורק לאחר שב"כ הנתבעים קיבל לידיו את המקור של מסמך 9.9.20 לצורך בחינתו – גובשה העמדה העובדתית מטעם הנתבעים וכמענה לעמדה העובדתית המעודכנת והמפורטת שהעלה התובע בתצהיריו.

99. אכן, במסגרת תצהירי העדות הראשית, הנתבעים הודו כי החתימה במסמך 9.9.20 הינה חתימתו של הנתבע, אך הוא לא חתם על המלל המופיע במסמך האמור וכי בכל מקרה מדובר במסמך פיקטיבי שאין לאכוף אותו. בתצהיריהם העלו הנתבעים גרסה ביחס לנסיבות החתימה על מסמך 9.9.20, לפיה מדובר בחלק מנייר עליו נחתם ע"י הצדדים הסכם השיפוץ עם עליאן מיום 3.3.2020, כשהחתימות היו בתחתית דף A4, כך שהתובע גזר את החלק העליון של הסכם השיפוץ והותיר את החלק התחתון שעליו נמצאו החתימות, והוסיף את המלל בנוגע למכירת זכויות הנתבעים בנכסים מעל החתימות.
100. לתובע ניתנה האפשרות להגיש תצהיר משלים, והוא אף ניצל זכות זו שניתנה לו והתייחס בהרחבה בתצהיר המשלים ובראיות ההזמה לכל טענות הנתבעים בתצהיריהם לצורך סתירת הנטען בהם. על כן, על אף ההתנגדות של התובע להרחבת החזית, הרי שבפועל יש לראות בהתנהגות התובע כהסכמה מכללא להרחבת החזית. זאת ועוד, ב"כ התובע חקר בחקירה נגדית את עדי הנתבעים, תוך הפנייה לטענות העולות מתצהיריהם ואף הגיש את סיכומיו בהתאם.
101. לפיכך, משלא נוצר עיוות דין למי מהצדדים, וניתנה ההזדמנות לתובע להתייחס באופן מקיף ומלא למכלול טענת הנתבעים בתצהירים מטעמם – הרי שאין מקום לקבל את הטענה בדבר הרחבת החזית, ועל כן בית המשפט ידון בכל הטענות שהועלו על ידי הנתבעים.

ב.           האם מסמך 9.9.20 מהווה הסכם מחייב?

102. סעיף 6 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), קובע כי עסקה במקרקעין היא הקניית בעלות או זכות במקרקעין לאדם אחר. על פי סעיף 7(א) ו-7(ב) לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה רישום, אך ככל שהעסקה טרם נרשמה יראו אותה כהתחייבות לעשות עסקה, ואילו סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע את דרישת הכתב לצורך עסקה במקרקעין.
103. עם הזמן התרככה ההלכה בדבר דרישת הכתב לצורך ביצוע עסקה במקרקעין ונקבע כי חובה על הצדדים להסכם להעלות על הכתב את הפרטים היסודיים והמהותיים בעסקה, אך יחד עם זאת, אין הכרח לציין תנאים שנכללים מכוח החוק או ההלכה הפסוקה.

ראו ע"א 701/87 שלמה ביהם נ' חיים בן יוסף, פ"ד מד(1) 100 (1989):

"... דרישת הכתב המופיעה בסעיף 8 הנ"ל הינה דרישה מהותית, שטעמה, בין השאר, בחשיבות העיסקאות במקרקעין, והיא נועדה להפנות את הצדדים לרצינותה של המחויבות בעיסקאות כאמור (ע"א 726/71 [1], בעמ' 788 - 789 ; ע"א 649/73 [8], בעמ' 295 ). כאשר החוק דורש עריכתו של מסמך לשם קיום העיסקה, מן ההכרח כי כל התנאים היסודיים ייקבעו במסמך עצמו ויתבררו מגופו (ע"א 169/74 [9], בעמ' 728 ); ואלה הם – ...המרכיבים היסודיים... היוצרים את ההתקשרות לפי מהותה וטבעה, והם זיהוי מספיק של הצדדים לעסקה, תיאור מהותו של נשוא העסקה, המחיר, וכל פרט מהותי אחר אשר ללא ידיעתו לא ניתן לבצע את העסקה גם אם הצדדים רוצים בכך" (ע"א 62/78 [1] הנ"ל, בעמ' .307 ראה גם ע"א 649/73 [8] הנ"ל, בעמ' 296 ).  תנאים, הנכללים בהסכם מכוח החוק או ההלכה, אין צורך לפרשם בגוף המסמך, כדי שיהיה מסמך שלם ותקף כמשמעו בסעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 235/75[ 10 ], בעמ' 803). כך, משל, קובע החוק לעניין מועדי מסירת הממכר ותשלום המחיר, כי בהעדר התנאה נוגדת יש לבצעם תוך זמן סביר; הוא הדין לגבי מסים ותשלומים אחרים המוטלים על הצדדים ומוסדרים בחוק

(שם, בעמ' 802 - 803 ; ע"א 440/75 [ 11 ], בעמ' 269 ; ע"א 62/78 [1] הנ"ל, בעמ' 306 - 307 ; ע"א 158/77 [ 12 ], בעמ' 288 ; ע"א 478/84 [ 13 ], בעמ' 249, ועוד)."

104. על מנת שתשתכלל עסקה במקרקעין לכדי הסכם מחייב עליה לכלול שני תנאים מצטברים: גמירות דעת ומסוימות, בהתאם לסעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן - חוק החוזים). על כך עמדו המלומדים פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן בספרם חוזים (כרך א', 1991), עמ' 266.
105. ביחס לרכיב גמירות הדעת, קבעה ההלכה הפסוקה בע"א 3601/96 עמית בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582 (1998) (להלן – עניין בראשי) פסקה 8 כי:

"המבחן להתקיימותה של גמירת-דעת הוא מבחן חיצוני-אובייקטיבי, מבחן שנועד להעניק הגנה להסתמכות המתקשר ולקיים את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי. במסגרת מבחן זה יש להביא בחשבון את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ודבריהם לפני כריתת החוזה ולאחריו, ולבחון על-פי קנה-המידה האובייקטיבי את המתקשרים עצמם."

106. קיומה של חתימה על גבי ההסכם מהווה אינדיקציה חזקה לגמירות דעתו שעל החותם (עניין בראשי, פסקאות 8-10).

בית המשפט העליון קבע בע"א 6799/02 משולם יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, סניף בורסת היהלומים פ"ד נח(2) 145 (2003)‏‏ (להלן - עניין יולזרי):

"...כלל הוא כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו, דוגמת שטר משכנתה (ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ [1]; ע"א 6645/00 עו"ד ערד נ' אבן [2]). עוד נפסק כי המבקש לסתור חזקה זו צריך להוכיח את גירסתו בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה (ראו: ע"א 1513/99 הנ"ל [1] וכן ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו [3])."

107. בית המשפט העליון התייחס לשאלה מה תוקפו של זיכרון דברים בעסקאות מקרקעין, וקבע כי ניתן לראות בזיכרון דברים הן כשלב ביניים והן כהסכם מחייב, וזאת בהתאם לנסיבות המקרה. ראו ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק, פ"ד לג(2) 283 (1979) (להלן – עניין רבינאי):

                             " ....עקרונית ניתן להשקיף על זכרון דברים משתי נקודות מבט: בהתאם לנקודת המבט האחת, עריכת זכרון הדברים היא שלב אחד מבין שלבי המשא והמתן, שלבים שתחילתם בטרם נעשה זכרון הדברים, המשכם הוא במעשה זכרון הדברים, וסיומם לאחר עריכת זכרון הדברים, עם כריתתו של החוזה המחייב.  .... בהתאם לנקודת המבט האחרת, הצדדים באו לכדי הסכם ביניהם, תוך שהם סיימו את המשא והמתן ביניהם עם עריכת זכרון הדברים. עם זאת הם מבקשים לא להסתפק בהסכם זה, אלא הם מבקשים לתת לו חותם פורמלי ופרופסיונלי. זכרון הדברים מהווה, לפי נקודת מבט זו, "הסכם גמור ומוחלט" היוצר את הקשר המשפטי בין הצדדים וזאת אף אם החוזה הפורמלי לא יצא אל הפועל (ע"א 305/63 פרידלבסקי נ' הלר, פ"ד יח(1) 98; ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146).."

                             מהו המבחן שלפיו יקבע לאיזו משתי הקטגוריות הנזכרות נופל זכרון דברים פלוני? בענין זה קבעה פסיקתו של בית משפט זה שני מבחנים מצטברים. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זכרון הדברים; המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם."

108. המחלוקת בתובענה שבפניי עוסקת, בראש ובראשונה, בשאלת האותנטיות של מסמך 9.9.20 והאם הוא מהווה התחייבות חוזית תקפה, כאשר התובע טוען כי הנתבע חתם מולו על מסמך 9.9.20 באופן מודע, בדירה ברחוב נורדאו 8 בחיפה, ואילו הנתבעים טוענים כי החתימה של הנתבע נלקחה ממסמך אחר ומוקדם יותר שנחתם בין הצדדים, היינו – הסכם השיפוץ, וכי הנתבע לא חתם במודע על מסמך 9.9.20 ולא קיימת הסכמה למכירת חלקם בחמישה נכסי מקרקעין לתובע בעבור התמורה הנקובה במסמך הנ"ל.
109. טרם שייבחנו טענות הנתבעים, יש לבחון תחילה האם התובע הרים את נטל הראיה המונח על כתפיו להוכיח כי מסמך 9.9.20 נחתם אמנם במועד האמור והאם הוא מגלם הסכמה מודעת של הנתבעים למכירת חלקם בחמשת הנכסים לתובע, בעבור התמורה שצוינה במסמך 9.9.20 ובתנאי התשלום שצוינו בו.
110. מסמך 9.9.20 כתוב בכתב יד, שאין מחלוקת כי הוא כתב ידו של התובע, וכותרתו "הסכם זכרון דברים מכר ופירוק שותפיות [כך במקור – א.ו.] כללי" (סומן ת/2), והוא מתייחס למכר חלקם של הנתבעים בחמשת הנכסים ולפירוק שותפות.

12 שורות בסך הכל קיימות במסמך 9.9.20 (לא כולל הכותרת האמורה), על פי הנטען לצורך מכירת חמישה נכסי מקרקעין ופירוק שותפות בהם.

על פי טענות התובע בתביעה, מסמך 9.9.20 נחתם כמסמך סופי הכולל את כל הפרטים המהותיים הדרושים לצורך ביצוע העסקה ובשל כך יש לאכוף אותו.

111. אציין תחילה, וטרם דיון בטענות התובע לגופן, כי מר עליאן, אשר זומן לעדות על ידי הנתבעים, ואשר היה אמור להעיד על נסיבות החתימה על הסכם השיפוץ ועותקיו, לא התייצב למתן עדות בשל מצבו הרפואי. אקדים ואומר, כי הטענות שהעלה התובע בסיכומיו בעניין אי-העדתו של עליאן – אינן מקובלות עליי ואני מוצאת לדחותן.

לעמדתי, הנתבעים פעלו כמיטב יכולתם לצורך הבאתו של עליאן לעדות ואף בלית ברירה ביקשו צו הבאה, שאמנם הוצא על ידי בית המשפט אך לא בוצע על ידי משטרת ישראל.

בסופו של דבר, הסתבר כי דווקא לתובע היו פרטים ויכולת ליצור קשר עם עליאן ובני משפחתו, ואילו לנתבעים לא היו קשרים כאמור. מהודעה שמסר התובע לבית המשפט ביום 25.3.2024, לאחר מספר פעמים שהוצא צו הבאה לעליאן שלא בוצע על ידי משטרת ישראל, הסתבר כי בידי התובע היו שני מספרי טלפון סלולאריים של עליאן וכן פרטי קשר לבתו של עליאן. התובע יצר קשר עם בתו של עליאן, ולהודעת התובע הנ"ל צורפה בקשה של זו האחרונה לשחרורו של אביה ממתן עדות בשל היותו במצב דמנטי, לאחר מספר אירועים מוחיים ובשל כך כי הוא אף סובל מבעיות ראייה. הנתבעים הגישו ביום 1.4.2024 תגובה להודעת התובע ולאמור בה מטעמה של בתו של עליאן.

               טענות התובע להיכרות מוקדמת וקודמת של הנתבע עם עליאן – אינן אמינות בעיניי. עיון במסמכים הנוגעים להשכרת נכס לעליאן מעוררים קושי בקביעה כי הנתבע בהכרח הכירו או ידע בדיעבד כי מדובר באותו עליאן. הרושם שנוצר מהמסמכים הוא כי דווקא לתובע קיימת היכרות ממושכת ועמוקה עם עליאן.

              בסופו של דבר, בנסיבות האמורות של מצבו הרפואי של עליאן, לא נותרה ברירה בידי בית המשפט וניתנה ביום 3.4.2024 החלטה לפיה בוטל צו ההבאה של עליאן. עם זאת, דרישת התובע בסיכומיו כי בית המשפט יתן משקל לעובדה כי הנתבעים לא הביאו לעדות את עליאן – דינה בהכרח להידחות, הן מטעמים אובייקטיביים שפורטו לעיל, והן בשל כך שאינני מאמינה לגרסת התובע בעניין היכרות קודמת של הנתבע עם עליאן.

112. יוצא איפוא, כי בפני בית המשפט אין עדויות נוספות באשר לאירוע החתימה הנטען על מסמך 9.9.20, ולמעשה מדובר בעדות של התובע אל מול עדות של הנתבע.

התובע ביקש לבסס את גרסתו על עצם קיומו של מסמך 9.9.20, הכולל ציון של חמשת הנכסים, מחיר הרכישה שנטען כי סוכם ביחס לכל אחד מהם, מועד התשלום של התמורה – "בתוך ועד 12 חודשים", ציון תשלום מס הרכישה על ידי הקונה ומס שבח על ידי המוכרים, וכן על קיומה של חתימה של הנתבע.

התובע טען לאורך ההליך כי מסמך 9.9.20 נערך בעקבות תקופה ממושכת שבמהלכה ביקש הנתבע למכור את חלקו בנכסים, נתקל בקושי ממשי למצוא רוכשים בשל מצבם התחזוקתי הירוד של הנכסים. התובע הביא לעדות את משה בר, קבלן אשר נטען כי פגש את הצדדים מספר חודשים לפני עריכת מסמך 9.9.20 ונתן להם הצעת מחיר לשיפוץ שניים מבין הנכסים.

על פי תצהירו של מר בר נטען כי הנתבע אמר לו שהוא מתכוון למכור את זכויותיו.

113. יצוין, כי כל אחד מן הצדדים הכביר בתצהיריו בטענות רבות ושונות, אשר בפועל אין דרך לקבוע ממצאי עובדה קונקרטיים ביחס אליהן, שכן מלבד העלאתן במסגרת תצהיר – לא הובאו לגביהן ראיות תומכות כלשהן. כך, למשל, הועלו על ידי התובע בתצהירו המשלים (ראו סעיף 14) טענות באשר לצורך בשיפוצים בנכסים ברחוב אושה וברחוב נורדאו, אילו סוגי ליקויים היו בנכסים, ויכוחים על ביצוע השיפוצים וכיוצ"ב. בסעיפים 15-22 לתצהיר המשלים מועלות טענות על ידי התובע כי הנתבע הכיר את עליאן והיו לו פרטי קשר שלו, וכי עליאן ביצע עבודות שיפוץ עבור התובע, עבור הנתבע ועבור ציפורה (סעיף 23). טענות אלו ועוד טענות נוספות, הינן בגדר טענות בעלמא בהיעדר הצגת מסמכים כלשהם המבססים אותן.

הציפייה שבית המשפט ייקבע ממצא עובדתי על בסיס טענות בתצהיר, שסביר להניח שהיו להן מסמכים מגבים – והללו לא הוצגו – אינה ציפייה סבירה, וממילא בהיעדר אסמכתאות לביסוסן, אשר שורת ההיגיון והשכל הישר מחייבים כי קיימות אסמכתאות ככל שהטענות נכונות – אזי דין טענות שכאלו – להידחות.

              מטעמים אלו, אך לא רק, הוכחת רכיבי התביעה וההגנה קיבלה תפנית חדה לכיוון של הישענות על חוות דעת מומחים.

אומר כבר עתה, כי הצורך להידרש לחוות דעת מומחים במצב הדברים הנוכחי, מעיד על הקושי האינהרנטי המצוי בתביעה זו. שכן, ככלל, כאשר נכרת הסכם או זיכרון דברים בין שני צדדים – קיימות פעולות, אסמכתאות וראיות בעקבות מהלך הסכמי שכזה, אך במקרה הנדון – לא קיימות פעולות, אסמכתאות או ראיות שכאלו. על המשמעות וההשלכה של היעדר ראיות שכאלו – אתייחס בהמשך.

114. עוד יש לציין, כי הצדדים העמיסו על בית משפט זה טענות למכביר בעניינם של הליכים משפטיים אחרים שהתנהלו ביניהם או במעורבות שלהם (תביעת ציפורה), ושנקבעו בהם ממצאי עובדה ומהימנות על ידי מותבים אחרים, וביקשו כי המותב דנן יושפע בהכרעתו בתובענה דנן מאותן קביעות.

אבהיר, כי אין בכוונתי לבסס את הכרעתי על קביעות בענייני מהימנות שנקבעו ביחס לתובע או ביחס לנתבע, ככל שנקבעו, בהליכים אחרים ושונים.

כפי שציינתי בפתחו של פסק דין זה, הצדדים ניצים ועוינים זה לזה בצורה בוטה, והתנהלותם לאורך כל ההליך התאפיינה בהטחת דברי בלע זה בזה ללא הרף, למורת רוחו של בית משפט זה.

פסק הדין דנן ממוקד בבחינת הראיות שהוצגו בפני בית משפט זה, ביחס למחלוקת שאליה נדרש בית משפט זה להתייחס, על פי נטלי הראיה הקבועים בדין, על פי דיני הראיות ובהתאם להתרשמותו הישירה והבלתי אמצעית של בית המשפט מהעדים ומהימנותם. זאת ותו לא. בית המשפט לא ייגרר לביצה הטובענית של ההליכים המשפטיים הקודמים בין הצדדים, ולא יושפע מהחלטות או פסיקות קודמות, שאין להן רלבנטיות לצרכי ההליך הנדון כאן.

115. ייאמר בנוסף, כי בית המשפט התבקש ליתן משמעות ומשקל לסירוב לבדיקת פוליגרף של התובע בקשר עם השאלה האם הנתבע חתם על המלל המופיע במסמך 9.9.20.

              כידוע, אין חובה לבעל דין בהליך אזרחי להסכים לדרישת בעל הדין שכנגד לבדיקת פוליגרף, ועל כן סירוב לבדיקת פוליגרף בהליך אזרחי כשלעצמו אינו משמש כראיה לחובת בעל הדין שסירב.

האם על בית המשפט לייחס משמעות לסירוב לבדיקת פוליגרף ולקבוע כי בעל הדין שסירב לבדיקה מוחזק כמי שגרסתו לא היתה עומדת בבדיקת הפוליגרף? לטעמי, קביעה שכזו היא מרחיקת לכת, גם אם תוצאות בדיקה כזו יכולות היו לסייע בהכרעה בתביעה דנן, כאשר הראיות הפיזיות הישירות ביחס למחלוקת בין הצדדים הינן מועטות.

116. על אותו משקל ובאותה מידה, אין בכוונתי לייחס משמעות וליתן משקל לעובדה כי הצעה של התובע להכריע את התביעה על בסיס של ביצוע איכון של הטלפונים הסלולאריים של כל צד ביחס ליום 9.9.20 – נדחתה, בסופו של דבר, על ידי הנתבעים, בשל סירוב הנתבעת להכריע את ההליך בדרך זו.
117. לכל אחד מן הצדדים היו, מן הסתם, שיקולים כאלה ואחרים, שהובילו לקבלת ההחלטה שלא להסכים להצעת משנהו להכרעת ההליך בדרך דיונית מסוימת כאמור לעיל, ועל כן נדרשת הכרעת בית המשפט, וזאת תינתן, כפי שכבר צוין, בהתאם לדין ועל פי התרשמות בית המשפט מהראיות שבפניו.
118. טרם שייבחנו עדויות המומחים שהובאו בפני בית המשפט, אבחן את הראיות והעדויות מטעם הצדדים, שאינן עדויות מומחים, לצורך הכרעה בשאלה האם שוכנעתי כי התובע והנתבע חתמו יחד על מסמך 9.9.20, במועד בו נטען כי מסמך זה נחתם.

              לעמדתי, מספר נימוקים מטים את הכף לדחיית עמדת התובע, כאשר בכל אחד מהם יש כדי להביא להטלת ספק בגרסת התובע ולקביעה כי לא עמד בנטל הראיה, לא כל שכן נוכח ההצטברות הראייתית של מכלול הנימוקים שלהלן.

119. ראשית, אתייחס לתכתובת בין הצדדים שהינה מאוחרת ליום 9.9.20, אשר צורפה כנספח 8 לתצהיר התובע.

כשלושה שבועות לאחר החתימה הנטענת על מסמך 9.9.20, שלח התובע מכתב בכתב ידו, נושא תאריך 2.10.2020, בדואר רשום, לנתבע – ראו העמוד הראשון של נספח 8 הנ"ל. כותרת מכתב זה היא "קידום הסכם מכר פירוק שותפות 9/9/2020". התובע רשם במכתב זה לנתבע כי הוא מבקש שיצור עימו קשר מאחר וכל ניסיונותיו ליצור עם הנתבע קשר טלפוני – לא צלחו.

תמוה בעיניי, מדוע בחר התובע לשלוח מכתב שכזה דווקא בדואר רשום, בעידן הטכנולוגי הנוכחי, כאשר ניתן לשלוח הודעת ווטסאפ או הודעת SMS או לשלוח דואר אלקטרוני לנתבע, ככל שלא הצליח ליצור עימו קשר בטלפון.

120. הנתבע קיבל את מכתב התובע הנ"ל כעבור 10 ימים, ביום 12.10.20, כעולה מנספח 8 לתצהיר התובע, וענה לתובע, כאשר הפתיח למכתב התשובה של הנתבע נפתח בזו הלשון: "היום קיבלתי את מכתבך מיום -02/10/20 והוא לא מובן לי. תוכל לפרט? גם התאריך המפורט שם לא מובן לי".

              בהמשך המכתב, מתייחס הנתבע בהרחבה לענייני השיפוצים של נכסים שונים שבבעלות משותפת, להתקשרויות עם קבלני שיפוצים, ביניהם נושא הסכם השיפוץ עם עליאן, לעלויות השיפוצים שבוצעו בחלקם על ידי הנתבע באמצעות קבלני שיפוץ שהוא הביא ודרישתו מהתובע להחזיר לו מחצית מהעלויות בהם נשא.

121. ביום 14.10.20 השיב התובע למכתב הנתבע מיום 12.10.20, כאשר גם בזו הפעם הוא שולח את המכתב בדואר רשום. במכתב זה טוען התובע כלפי הנתבע, כי הוא מפר את ההסכם הנטען מיום 9.9.20, בכך שענה לתובע כפי שענה במכתב מיום 12.10.20. כמו כן נטען, כי כל מה שנרשם במכתב הנתבע הוא שקר והתובע אף מציע לנתבע לקיים את ההסכם במלואו בהתאם לתמורה שנקבעה. עוד נטען באותו מכתב של התובע, כי נערכו שני עותקים של מסמך 9.9.20 בכתב ידו של התובע, כביכול לפי בקשת הנתבע, וכי שני העותקים נחתמו על ידי שני הצדדים.

              הנתבע ענה למכתב התובע ביום 22.10.20, בדואר אלקטרוני, וחזר וטען כי לא חתם עם התובע על שום הסכם ביום 9.9.20. הנתבע אף סבר כי התובע אולי מתכוון להסכם מיום 3.3.20 על שיפוץ נכסים, וטען כי בכל מקרה לא מכר לתובע דבר, לא קנה ממנו דבר ולא חילק עמו דבר.

              על מכתב זה, שוב עונה התובע במכתב בכתב ידו שנשלח בדואר רשום ב- 23.10.20, ובו הוא מטיח האשמות בנתבע, טוען לשקרים ולהפרת הסכם, מעלה את ענייני ההליכים המשפטיים המתקיימים ביניהם במקביל וחוזר ומציע לנתבע לקיים את ההסכם מיום 9.9.20.

              מכתב התשובה השלישי במספר של הנתבע, מיום 1.11.20, נשלח אף הוא בדואר אלקטרוני באותו יום בו התקבל מכתב התובע, ובו חוזר הנתבע ושולל מכל וכל היכרות עם הסכם כלשהו מיום 9.9.20 ודורש מהתובע כי יישלח אליו מידית את ההסכם הנטען על מנת שיבחן את טענותיו.

122. בקצרה אציין, כי כעולה מנספח 8 לתצהיר התובע ולנספח 26 לתצהיר הנתבע, "פינג פונג" ההתכתבות בין התובע (בדואר רשום) לבין הנתבע נמשך שבועות רבים, כשהתובע מטיח בנתבע את אותן האשמות על הפרת ההסכם ועוד כהנה וכהנה טענות לגבי עברו של הנתבע והליכים משפטיים אחרים ביניהם, ואילו הנתבע מכחיש את ההתקשרות בהסכם מכר ודורש לקבל העתק של המסמך.
123. ביום 27.12.20 נשלח מכתב אחרון על ידי הנתבע לאחר שקיבל לידיו העתק של מסמך 9.9.20 – ראו נספח 26 לתצהיר הנתבע (עמוד 1236 לנספחי התצהיר), בו הטיח בתובע כי כידוע לו הוא לא חתם מעולם על מסמך זה וכי מדובר בזיוף חתימתו או העתקתה ממסמך אחר והדבקתה על גבי המסמך מיום 9.9.20. הנתבע דרש מהתובע להימנע מלעשות כל שימוש במסמך זה ולהשמידו.
124. לעמדתי, למקרא ההתכתבות שתוארה לעיל, קשה לקבל את גרסת התובע באשר לחתימת מסמך 9.9.20. שכן, הדבר אינו עולה בקנה אחד עם טענת התובע – ראו סעיפים 11, 12, 14, 15, 16 לתצהיר התובע – כי הנתבע היה פונה אליו מעת לעת על מנת שהתובע ירכוש את זכויות הנתבעים בנכסים בסכומים שונים והתובע סירב, או כי הנתבע רצה לפרק את השיתוף בנכסים.

              אם אמנם זה היה מצב הדברים בין התובע לנתבע במשך שנים, אזי לא ברור מדוע יכחיש הנתבע באופן כה גורף וחד משמעי, ובתוך זמן קצר לאחר התאריך אותו נושא מסמך 9.9.20, את חתימתו על גבי אותו מסמך? אלא אם כן, הנתבע לא רצה למכור לתובע את הנכסים כלל ועיקר ביום 9.9.20.

125. זאת ועוד, התרשמותי הבלתי אמצעית מהנתבע, כמו גם ממכתבים שיצאו תחת ידיו בהקשר לטענת התובע כי חתם עמו על מסמך 9.9.20, היא כי הנתבע אכן לא ידע במה מדובר וביקש שוב ושוב מהתובע להבהיר על איזה "הסכם" מדובר ואף חזר ודרש כי התובע ישלח לו את העתק המסמך.

              לא הוצגה על ידי התובע כל סיבה הגיונית ומתקבלת על הדעת מדוע הנתבע יתמם ויעמיד פנים שאינו יודע על איזה הסכם מדובר, אם אמנם חתם עליו ואם אמנם ביקש למכור את חלקו וחלקה של הנתבעת בחמשת הנכסים. האם כך ינהג אדם אשר, לשיטת התובע, ניסה במשך שנים למכור לו את חלקו בנכסים?! דומני, כי שורת ההיגיון והשכל הישר שוללים קבלת גרסה כזו מצד התובע. זאת, במיוחד שעה שהתובע לא ציין במכתביו לנתבע את הסכומים הנקובים במסמך 9.9.20, כך שאם כטענתו אמנם הנתבע היה מעוניין למכור את הנכסים, ניתן היה לצפות כי לא יכחיש מכל וכל דבר קיומו של הסכם למכירת נכסים.

              למעשה, הרושם שעולה מההתכתבות בין התובע לנתבע (נספח 8 לתצהיר התובע ונספח 26 לתצהיר הנתבע), כמו גם, וכאמור, מהדרך בה שלח התובע את מכתביו לנתבע, דהיינו בדואר רשום, הוא שהתובע ביקש לבסס לעצמו טענה של הפרת הסכם כלפי הנתבע, מבלי שלנתבע יש מושג איזה "הסכם" נטען שהוא מפר, והוא חוזר ודורש הבהרות וקבלת העתק ההסכם הנטען.

126. יתר על כן, התובע מצידו, "לקח את הזמן", ובאופן תמוה, ומנוגד לדרישתו כביכול לקדם את מימוש ההסכם מיום 9.9.20 - לא מיהר כלל לשלוח לנתבע את העתק המסמך. ובכלל – התנהלות התובע, המתעקש על משלוח של מכתבים בכתב ידו בדואר רשום, במקום לתקשר עם הנתבע באמצעי תקשורת מהירים וזמינים יותר – נראית, במקרה הטוב, לא סבירה.

              אדם החפץ לקדם ולהחיש מימוש של הסכם מכר, כפי טענת התובע – אינו מתנהל במקצבים של עשרה ימים בין מכתב למכתב שנשלח על ידו בדואר רשום לנתבע.

127. מתוך ההתכתבות הנ"ל עולה כי הנתבע, בהזדמנות הראשונה, לאחר שסוף סוף קיבל מהתובע את העתק מסמך 9.9.20, טען מפורשות כי החתימה על גבי המסמך אינה חתימתו, כי היא זויפה או הועתקה והודבקה ממסמך אחר עליו הוא חתם. כלומר, התגובה המידית והראשונית של הנתבע היתה כי הוא לא חתם על מסמך 9.9.20. יש לתת משקל משמעותי בהכרעה לתגובה זו של הנתבע.

128. שנית, אם אמנם נחתם זיכרון דברים בין התובע לנתבע למכירת חלקם של הנתבעים בחמישה נכסים – דומני, כי אך ברור הוא כי לצורך מימוש זיכרון הדברים נדרש היה שייחתם הסכם מפורט, או לכל הפחות, שתהיה מעורבות של עורך דין כלשהו לצורך טיפול בעסקה שכזו, גם אילו לא היתה כוונה שייחתם הסכם מפורט.

              התובע טען בסעיף 19 לתצהירו כי הוא ביקש לפנות לעורך דין בכדי לערוך הסכם מסודר. אלא שהתובע לא הציג עדות של עורך דין כלשהו שמעורבותו נדרשה על ידי התובע במימוש העסקה הנטענת של מכר חמישה נכסים. אם אמנם בין התובע לנתבע נחתם מסמך המגלם מכר של חמישה נכסים, מדוע לא פנה התובע ביום המחרת, 10.9.20, לעורך דין בכדי שיערוך נוסח של הסכם מפורט?

תשובה סבירה והגיונית לשאלה זו לא קיימת, אף לא בתצהיר המשלים של התובע ואף לא בעדותו בבית המשפט.

              הלא התובע אינו קשור בנתבע בעניין עריכת הסכם מפורט באמצעות עורך דין. גם אילו באמת היה הנתבע מבקש מהתובע (כנטען בסעיף 19 לתצהיר התובע) כי התובע יערוך מסמך בכתב ידו המפרט את ההסכמות ביניהם – אך ברור הוא, אפילו לתובע, כי מכירת הנכסים ופירוק השותפות לא יכול שייעשו רק באמצעות אותו זיכרון דברים לאקוני וקצר ונדרש הסכם מפורט שיסדיר את מלוא הפרטים הדרושים ביחס לכל אחד מהנכסים ולפירוק השיתוף בו. מההתכתבות בין הצדדים קודם ליום 9.9.20 עולה בבירור כי הוצאו הוצאות שונות על הנכסים – לרכישה, למשל, של דוד שמש וכיוצ"ב ואף שולמו כספים על התקנות, תיקונים או שיפוצים בנכסים - ואך ברור כי לצורך פירוק שותפות, על פי הנטען, נדרש כי הצדדים ייערכו התחשבנות כלשהי בכדי להביא את השותפות לכלל גמר.

129. שלישית, אם אמנם התובע סבור היה כי מסמך 9.9.20 הוא בגדר הסכם מחייב שיש לאכוף אותו, כפי הסעד המבוקש על ידו בתביעה, הרי שניתן היה לצפות כי פעולות משפטיות בסיסיות יינקטו על ידי התובע לאחר החתימה על מסמך 9.9.20.

              כך, למשל, ניתן היה לצפות כי תירשם הערת אזהרה בנכסים ביחס למסמך 9.9.20 – אלא שאף הערת אזהרה לא נרשמה.

130. בנוסף, ניתן היה לצפות כי התובע ידווח למיסוי מקרקעין על חמש עסקאות רכישה של זכויות על ידו, וזאת במועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין, דהיינו תוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם. לכן, אם התובע סבר כי מסמך 9.9.20 הוא הסכם מחייב, הרי שחובתו על פי דין היתה לדווח למיסוי מקרקעין לכל המאוחר עד ליום 10.10.20.

              אלא שהתובע לא פעל כך, ולא דיווח כלל למיסוי מקרקעין על רכישת זכויות על ידו בחמישה נכסים, במועד הקבוע בדין. יוזכר, כי ביום 2.10.20 – שלושה שבועות לאחר יום 9.9.20, שלח התובע לנתבע מכתב לאקוני בדואר רשום בעניין "קידום הסכם מכר פירוק שותפות". מכתב זה הגיע לידי הנתבע רק ביום 12.10.20 – לאחר חלוף המועד החוקי לדיווח למיסוי מקרקעין.

131. התובע טען בסעיף 28 לתצהירו, כי במשך "תקופה" הוא נמנע מהגשת דיווח עצמי על העסקאות לרכישת חמישה נכסים, שכן הוא הניח שלאחר שתוגש התביעה, הנתבעים יתעשתו ויפעלו לקידום ההסכמות וייערכו דיווחים משותפים למיסוי מקרקעין. התובע טען כי כשהבין שלא כך יקרה – הגיש דיווח למיסוי מקרקעין ושילם את מס הרכישה בקשר לחמשת הנכסים. ראו נספח 6 לתצהיר התובע.

              טענות התובע אינן מקובלות עליי ואף אינן אמינות בעיניי.

מי שסבור כי ערך כדין "עסקה במקרקעין" כמשמעותה בחוק המקרקעין ובחוק מיסוי מקרקעין – חובה עליו לדווח על העסקה, בלא קשר למחלוקות שיש בינו לבין הצד השני לעסקה. אלא שהתובע לא סיפק הסבר מניח את הדעת לאיחור המשמעותי בדיווח למיסוי מקרקעין (ראו פרוטוקול הדיון מיום 18.6.2023, עמוד 148 שורות 3-26 ; וכן נספח 1 לתצהיר המשלים).

              התובע הגיש את התביעה נגד הנתבעים ביום 18.3.2021 – דהיינו, למעלה מחצי שנה לאחר החתימה הנטענת על מסמך 9.9.20. התובע ידע כבר ממכתב הנתבע מיום 27.12.20 כי הנתבע דחה את טענת התובע כאילו נחתם ביניהם הסכם על מכירת חלקם של הנתבעים בחמשת הנכסים לידיו. על כן, הטענה כי המתין לאחר הגשת התביעה לכך שהנתבעים "יתעשתו" ולכן לא דיווח למיסוי מקרקעין על הרכישה הנטענת של חמישה נכסי מקרקעין – נראית, על פניה, טענה שאינה נטועה באמת. למעשה, הרושם שנוצר הוא כי הדיווח למיסוי מקרקעין, שנעשה רק לאחר הגשת התביעה ובעקבות כתב ההגנה שהגישו הנתבעים, נועד אך ורק על מנת לבסס את טענת התובע בדבר תוקפו של מסמך 9.9.2020, בדומה למכתביו בדואר רשום לנתבע. 

132. יתר על כן, עיון בנספח 6 לתצהיר התובע מעלה תמיהות משמעותיות ביחס לרמת הדיוק ולאיכות הדיווח שדיווח התובע למיסוי מקרקעין.

              את הדיווח למיסוי מקרקעין הגיש עבור התובע עורך דין ירושלמי בשם אמיר ששון. הדיווח למיסוי מקרקעין הוגש ביום 4.8.2022 – דהיינו, כמעט שנתיים לאחר המועד הנטען של חתימת מסמך 9.9.20, וכמעט שנה חצי לאחר הגשת התביעה.

              עסקינן בפרק זמן ארוך לכל הדעות, שבו נמנע התובע מלדווח, על מה שבעיניו מהווה "עסקה" במקרקעין ביחס לחמישה נכסים.

              בנוסף, בחלק הדיווח המתייחס ל"פרטי העסקה" (ראו עמוד 47 לנספחי תצהיר התובע) צוין כי: "החזקה במקרקעין תהיה בידי הקונה או נתונה לפקודתו בתאריך 01/01/2023"; "הקונה ישלם למוכר תמורה העולה על 40% מהמחיר בתאריך 01/01/2023"; "והתמורה העולה על 50% מהמחיר בתאריך 01/01/2023".

              כמו כן צוין בדיווח כי: "ייפוי כוח בלתי חוזר לקונה או לאדם אחר לרשום הזכות במקרקעין ע"ש הקונה או לפקודתו ניתן בתאריך 09/09/2020".

              בעמוד 49 לנספח 6 לתצהיר התובע אף צוין כי התשלום בוצע בהעברה בנקאית.

133. על פני הדברים, לא ברור כלל מדוע דיווח התובע כאמור לעיל, שהרי המועד של 1.1.23 איננו מועד שאוזכר כלל במסמך 9.9.20 כמועד מסירת חזקה בנכסים לידי התובע, ומועד זה אף לא נקבע כמועד לתשלום של 40% או 50% מהתמורה. למעשה, על פי הנטען – היה על התובע לשלם לנתבע את התמורה בעד כל חמשת הנכסים בתוך 12 חודשים מיום 9.9.20 – דהיינו – עד ליום 9.9.2021.

לא למותר לציין, כי טענה בדבר מסירת ייפוי כוח בלתי חוזר לידי התובע מאת הנתבעים כלל לא הועלתה על ידי התובע במסגרת התביעה ובשום שלב אף לא הוצג ייפוי כוח בלתי חוזר חתום על ידי הנתבעים שנמסר לידי התובע לצורך רישום הזכויות בנכסים על שמו.

ואם לא די בכל זאת, ברי כי שום חלק מהתמורה לא שולם כלל על ידי התובע לנתבעים או מי מהם, בשום שלב, עד עצם היום הזה ועניין זה כלל אינו שנוי במחלוקת. על כן, שום העברה בנקאית גם ממילא לא בוצעה על ידי התובע לנתבעים.

בנקודה זו אף ראוי להתעכב על הסעדים הנוספים שביקש התובע בכתב התביעה, מעבר לאכיפת מסמך 9.9.20, בסעיף 5(ה) לכתב התביעה, קרי: דרישתו לקבל לידיו את כל הפירות מחמשת הנכסים, לרבות דמי השכירות, ממועד 9.9.20.

מאחר שלא שולמה כלל התמורה הנטענת על פי מסמך 9.9.20 בעד חלקם של הנתבעים בחמשת הנכסים – לא ניתן להבין כלל ועיקר מדוע סבור התובע כי הוא זכאי לקבל את פירות הנכסים ודמי השכירות מהם, על אף היעדר תשלום התמורה?!

134. דיווח כאמור, שאין לו כל תימוכין במסמך כלשהו, אף לא במסמך 9.9.20 – מהווה דיווח למיסוי מקרקעין שאין בו אמת.

אין זו אלא, שהתובע ביקש, בצד רצונו לבסס את טענתו בדבר תוקפו של מסמך 9.9.20, אף ליהנות, בד בבד, מחסותו של סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין בכדי לדחות את מועד תשלום מס הרכישה ככל הניתן.

              מס הרכישה שולם על ידי התובע לגבי חלק מהנכסים רק ביום 3.4.2023 ולגבי חלקם האחר ביום 30.4.2023 (ראו נספח 1 לתצהיר המשלים של התובע).

135. לפיכך, אני קובעת כי המחדל בדיווח למיסוי מקרקעין במועד הקבוע בחוק לא נבע מהסיבה שציין התובע בתצהירו וגירסתו זו אינה אמינה בעיניי. יודגש, כי צד לעסקה במקרקעין, המשוכנע בתקפותה ובתוקפה – מדווח כדין ומשלם את המס כדין. במקרה הנדון, התובע ביקש להתחכם עם בית המשפט, כמו גם עם מיסוי מקרקעין, כאמור לעיל, ו"לרקוד על כל החתונות", היינו – לייצר מצג של תקפות של מסמך 9.9.20 מצד אחד, ומצד שני, לא לעמוד מאחורי מצג זה במישור הדיווח ותשלום המס. ניסיונו זה, לכל הפחות במישור של בית המשפט – דינו להידחות.
136. רביעית, לא ניתן על ידי התובע הסבר מניח את הדעת מדוע נפגשו, על פי הנטען, הוא והנתבע לצורך החתימה על מסמך 9.9.20 דווקא בדירה ברחוב נורדאו 8 בחיפה, כפי טענתו, אם לא היה מדובר בפגישה לצורך ביצוע שיפוצים בנכסים שבחיפה.

              התובע מתגורר בתל אביב, ואילו הנתבע מתגורר בכפר סבא. התובע לא נתן כל נימוק משכנע מדוע הצדדים נסעו, על פי הנטען, במהלך תקופת הקורונה, לחיפה על מנת לחתום על מסמך 9.9.20. הלא אם מטרת הפגישה בין התובע לנתבע היתה החתימה על מסמך למכירת חלקם של הנתבעים בחמשת הנכסים ולפירוק שותפות – לא קיים כל צורך כי יכתתו רגליהם עד לחיפה למטרה זו. יכולים היו הצדדים להיפגש במקום קרוב למגוריהם, ולנסח הסכמותיהם אפילו בנוחות של משרד עורכי דין. אלא שכל זאת לא אירע.

137. התובע טוען, כי ביום 4.9.20 קבע עם הנתבע להיפגש ביום 9.9.20 לצורך פירוק השותפות. כך, טען בתצהירו כי הפגישה ביום 9.9.20 התקיימה בנכס ברחוב נורדאו 8 חיפה וכי במיקום זה ישבו הוא והנתבע וניסחו את הסכמותיהם.

              הנתבע מצידו טען, כי היתה אמנם פגישה ביום 9.9.20 בחיפה אך היא נועדה לצורך ביצוע תיקונים ושיפוצים בבניין ברחוב נורדאו 8 חיפה – ראו סעיפים 88-104 לתצהיר הנתבע, המפרט את מהלך הדברים טרם הפגישה, לגבי תלונות של שוכרת בבניין על נזילת מים מקולט בגג, רכישת דוד חדש מחברת כרומגן, התקנת ארונות מטבח וכיוצ"ב עניינים הקשורים בשיפוץ הנכס הנ"ל. הנתבע הכחיש מכל וכל כי בתאריך 9.9.20 התקיימה הידברות כלשהי לגבי פירוק השיתוף ביניהם או מכירת חלקם של הנתבעים לתובע.

138. גרסתו של הנתבע, המגובה במסמכים - ראו נספחים 20-25 לתצהיר הנתבע - אמינה עליי וסבירה יותר בעיניי מהגרסה שהעלה התובע.

מהנספחים לתצהיר הנתבע ניתן לקבוע כי ביום 27.8.20 הלכו התובע והנתבע לקנות דוד מים וביום 2.9.20 הודיע הנתבע לתובע כי יותקן הדוד (פרוטוקול הדיון מיום 18.6.2023, עמ' 107-109 ; נספחים 12 ו-22-24 לתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבע(. הצדדים לא שוחחו שוב עד לתאריך 15.9.20 כאשר ביום זה הותקנו קולטי שמש בבניין בנורדאו 8 חיפה, כאשר מי שהיה נוכח בשעת ההתקנה הוא הנתבע ולא התובע. התובע טען בתגובה להודעת ה- SMS מיום 15.9.20 כי הקולטים אינם שלו כל עוד לא שולמה כל התמורה עבור הנכסים לידי הנתבעים, כך שהנכסים נותרו בבעלות משותפת (פרוטוקול הדיון מיום 18.6.2023, עמ' 115 ועמ' 116 ש' 10-23. ראו גם פרוטוקול הדיון מיום 18.6.2023, עמ' 119-120(.

              אלא, שהנתבע פירט אודות הידברות מול שוכרת בבניין, על רכישת דוד חדש, על התקנתו, צירף קבלות ואישורי התקנה, לרבות הצגת תכתובת המתייחסת לקביעת מועד פגישה ליום 9.9.20 לצורך הטיפול בנושאי השיפוץ של הנכס ברחוב נורדאו 8 בחיפה.

              מנגד, כאמור, התובע לא נתן הסבר כלשהו, המניח את הדעת, באשר לקיום פגישה כביכול בעניין של מכר נכסים ופירוק שותפות דווקא בתאריך האמור ודווקא בנכס המסוים בחיפה.

139. זאת ועוד, אין כל הגיון בכך שהנתבע ימשיך לעסוק בביצוע שיפוצים ויוציא הוצאות מכיסו לגבי נכסים שהוא, לכאורה, מכר לתובע. אם הנכסים נמכרו לתובע, כפי הנטען, אזי אין סיבה שהנתבע ימשיך להשקיע בנכסים מכיסו, כאשר הוא לא עתיד, לכאורה, ליהנות מהשקעתו זו.
140. אם לא די בכל אלה, אזי גם לא הובאה על ידי התובע שום ראיה או אינדיקציה כלשהי על הידברות בין הצדדים ביחס למכירת חלקם של הנתבעים בנכסים לתובע.

כל המעיין במסת המסמכים המצויים בתיק זה, נוכח כי קיימות תכתובות בהיקף לא מבוטל בין הצדדים – בעיקר מצד הנתבע – ביחס לנכסים, הטיפול בהם וההתחשבנות ביחס אליהם וביחס להוצאות שהוצאו בגינם. אין ספק, כי הנתבע הוא איש נוקדני, המדקדק בכל עניין כספי או אחר בינו לבין התובע. ככל שהיתה כוונה לנתבעים למכור את חלקם בנכסים המשותפים, ברי כי היתה קודמת לחתימה על מסמך 9.9.20 הידברות בין הצדדים. בנוסף, סביר להניח שהיתה להידברות כזו ביטוי בכתב – בדואר אלקטרוני, במסרונים או בכל דרך תקשורת אחרת – אך מאומה לא הוצג על ידי התובע.

141. זאת ועוד, לא ברור כלל ועיקר כיצד, כביכול, נקבעה התמורה ביחס לכל אחד מחמשת הנכסים, שהרי התובע והנתבע אינם שמאי מקרקעין.

על פי הנטען – ראו סעיף 5 לתצהיר התובע – הנכס ברחוב נורדאו 8 נרכש בשנת 2012, הנכס ברחוב אושה 4א' חיפה נרכש בשנת 2010, הנכס השני ברחוב אושה 4א' נרכש בשנת 2014, החנות ברחוב הנביאים 5 חיפה נרכשה בשנת 2011 והנכס ברחוב הקישון 51 בתל אביב נרכש בשנת 2014.

כלומר, הנכסים הוחזקו בידי התובע או אחיו יאיר והנתבעים במשך תקופה של בין 10 שנים למינימום שבע שנים, לפני האירוע הנטען של חתימת מסמך 9.9.20. מדובר אפוא בתקופת זמן בלתי מבוטלת, במהלכה החזיקו הצדדים נכסים מסוגים שונים – בניין, דירות, חנות, במדרגים שונים של מצב פיזי, תחזוקה או מצב משפטי.

לא למותר לומר, כי אין ספק שמדובר בנכסים עסקיים (הגם שלא דווחו כך למיסוי מקרקעין או למס הכנסה על ידי התובע), שהינם בעלי משמעות כספית ניכרת עבור כל אחד מהצדדים, וברור כי שווים השתנה במהלך השנים.

142. כלום יעלה על הדעת שהתמורה בעד מכירת חלקם של הנתבעים בנכסים שכאלו תיקבע בהינף אצבע?! בלא התייעצות עם גורם מומחה כלשהו? בלי מעורבות של שמאי מקרקעין כלשהו?

              שוב, שורת ההיגיון והשכל הישר שוללים התנהלות שכזו, בוודאי מצד דמויות כמו התובע והנתבע, בוודאי ובוודאי כאשר מערכת היחסים ביניהם עלתה זמן רב קודם לכן על שרטון, ובין הצדדים לא שררו, בלשון המעטה, יחסי אמון או הערכה והתנהלו ביניהם הליכים משפטיים סוערים, על פני מספר ערכאות ובמגוון נושאים.

              עדותו של התובע בעניין זה בפניי בבית המשפט, בסיומה של חקירתו הנגדית, היתה רחוקה ביותר מלעורר את אמוני בגירסתו. ראו עמוד 164 לפרוטוקול 18.6.23 שורות 17-26, עמודים 165-166. התובע התחמק מלומר כיצד בכלל הגיע, כביכול, עם הנתבע להסכמה על התמורה בגין חמשת הנכסים. יתר על כן, לפתע עלתה גרסה חדשה לפיה נקבע סכום "כולל" עבור הנכסים – ראו עמוד 166 לפרוטוקול 18.6.23, שורות 14-18.

בנוסף, התובע סתר בעדותו את גרסתו שלו בסעיף 18 לתצהירו, בו ציין כי הסכמתו למחיר של נכס מסוים היתה שלובה ברכישת הזכויות ביתר הנכסים:

                             "אציין כי מדובר בהסכמה כוללת לגבי חמשת הנכסים שלעיל – מתוך הבנה שגם אם הסכמתי למחיר מסוים עבור נכס מסוים הסכמה שזו שלובה רק יחד עם רכישת הזכויות בשאר הנכסים." [ההדגשה שלי – א.ו.]

ואילו בעדותו, במענה לשאלות בית המשפט ענה (עמוד 166 שורות 18-22):

"העד:   הגענו להסכמה כללית כי הוא רצה כללית. הוא לא רצה, אני מצדי היה לקנות רק את הנכס הגדול ואז לאט לאט, ואז לאט לאט. עד עכשיו גם אני מוכן, הייתי מוכן לקנות את הנכס הגדול ולאט לאט להתפרק כמו שהתפרקנו כבר בנכס אחד, או שהגשנו את זה לביהמ"ש. הוא רצה לגמור את כל הסיפור."

143. לפי המבחן האובייקטיבי שנקבע בדין לצורך בחינת גמירות דעת להתקשרות בהסכם, אני מוצאת כי התנהגות הצדדים לפני המועד הנטען על ידי התובע לחתימה על מסמך 9.9.20 איננה מלמדת כי הייתה כוונה להיפגש ביום 9.9.2020 לצורך חתימה על הסכם למכירה על ידי הנתבעים את חלקם בנכסים המשותפים או לפירוק שותפות. מכל ההתכתבויות בחודשים שקדמו ליום 9.9.20 עולה כי הצדדים עסקו בנושאים של שיפוצי נכסים, גם אם התווכחו על ביצועם, ועל איתור קבלנים אמינים לצורך ביצוע תיקונים ושיפוצים.

לא קיימת, ולו אינדיקציה מינימלית אחת, ממנה ניתן ללמוד כי לנתבעים היתה כוונה למכור לתובע את חלקם בחמשת הנכסים, אך לעומת זאת קיימות לא מעט התכתבויות בנוגע לשיפוצים. התנהלות הנתבע, שכללה רכישת הדוד והתקנתו ביום 2.9.2020 וההודעה על התקנת קולטים ביום 15.9.2020, מעידה על כוונה להמשיך ולהחזיק בנכסים, ולא על מצב בו הללו כבר נמכרו, כביכול, לתובע.

144. אתייחס כעת לעדותו של משה בר: התובע הגיש תצהיר מטעמו של מר בר על מנת לתמוך בגרסתו, לפיה הנתבע החליט למכור את נכסיו חודשים ספורים לפני החתימה הנטענת על מסמך 9.9.20 וכביכול אמר זאת למר בר. מר בר נחקר ביום 18.6.2023 על תצהירו.
145. אקדים ואומר, כי עדותו של מר בר הותירה עליי רושם קשה, עד כדי שאין בידי ליתן כל אמון באמור בתצהירו ובעדותו בפניי.

עדותו של מר בר היתה מבולבלת, הוא לא זכר פרטים רבים, חזר וטען שאינו זוכר תאריכים  (ראו למשל עמוד 79 לפרוטוקול מיום 18.6.23 ועמודים 81-82 לפרוטוקול) ולמעשה נראה היה שאינו בקיא כלל בעובדות הרלבנטיות לענייננו.

146. עדותו של מר בר אף אינה מתיישבת כלל וכלל עם יתר הראיות שהוצגו בפניי.

ראשית, קיימת תכתובת מייל בין הצדדים ובה הנתבע פונה לתובע ומציין כי "ב-23/4 הייתה לנו פגישה עם הקבלן משה שהיה אמור לעשות את העבודות בנורדאו 8 ובאושה 4 במקום הקבלן יעקב. הוא הבטיח לתת הצעת מחיר תוך מספר ימים ומאז לא שמעתי ממנו..." (ראו נספח 45 לתצהיר הנתבע).

במהלך חקירתו הנגדית העיד מר בר כי שוחח טלפונית עם הנתבע והם קבעו להיפגש בגן החשמל, פגישה שבוצעה לאחר פרק זמן קצר. בנוסף, הוא העיד כי יומיים לאחר הפגישה, הנתבע יצר קשר עימו וביקש לבטל את כל ההסכמים בטענה שהוא החליט למכור את זכויותיו בנכסים (ראו פרוטוקול מיום 18.6.2023, עמ' 81 ש' 20-26 ועמ' 82-83).

147. אלא שהנתבע צירף פלט שיחות מחברת הסלולר ממנו עולה כי לאחר מועד הפגישה עם מר בר מיום 23.4.2020 התקיימה שיחת טלפון אחת בין הנתבע למר בר ביום 11.5.2020 שנמשכה 48 שניות (נספח 14 לתצהיר הנתבע, עמ' 1167). סתירה נוספת בעדותו של מר בר עולה מתכתובות וואטסאפ בין התובע לנתבע, שתי דקות לאחר השיחה הזו, ובה כתב הנתבע: "משה אומר שנתן לך כבר הצעת מחיר לפי כל עבודה בנפרד. צלם ותשלח לי אותה לוואט אפ" (נספח 12 לתצהיר הנתבע, עמ' 1131 לנספחים). מתכתובת זו עולה כי השיחה הטלפונית בין הנתבע למר בר עסקה בהצעת המחיר לשיפוץ הנכסים, ולא בהודעת הנתבע למר בר על הפסקת השיפוצים בשל החלטתו, כביכול, למכור את נכסיו.

במהלך חקירתו הנגדית של מר בר, עימת אותו ב"כ הנתבעים עם עובדות אלה וביקש את גרסתו, אך תשובתו של מר בר הייתה מבולבלת, מתחמקת וכלל לא התייחסה לגופו של עניין (ראו פרוטוקול מיום 18.6.2023, עמ' 82 שורות 9-26 ועמ' 83).

148. כאן המקום לציין כי התובע עצמו אישר בעדותו, כי קיבל ממר בר הצעה כתובה לביצוע השיפוצים, אך לא העביר אותה לנתבע אלא טען בפניו כי "אני לא צריך שום הצעה מימנו" (נספח 12 לתצהיר הנתבע, עמ' 1131 ; פרוטוקול מיום 18.6.2023, עמ' 148 שורות 3-26).
149. יתר על כן, גרסתו זו של התובע באמצעות מר בר נראית בלתי סבירה, למקרא הנספחים המצורפים מטעם הנתבע, שכן ניתן לראות כי הנתבע שלח מייל לתובע ביום 9.7.2020 ובו הצעת מחיר קבלנית לשיפוץ שני הבניינים, נורדאו 8 ואושה 4, המעידה על ניסיונותיו המתמשכים של הנתבע לשפץ ולתקן את הנכסים (נספח 27 לתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבע).
150. מכל האמור, לאור הסתירות בין עדות מר בר ליתר הראיות, ולאור התרשמותי מעדותו - אני מוצאת כי גרסתו של מר בר אינה אמינה בעיניי.

על כן, אינני מקבלת את הנטען בתצהירו כראיה מהימנה ואני קובעת כי אין בה כדי לתמוך בגרסת התובע בקשר לטענתו למכר חלקם של הנתבעים בנכסים המשותפים.

151. אתייחס כעת גם לעדותו של מר יאיר שבתאי, אחיו של התובע: כזכור, יאיר היה שותף בשני נכסים, הנכס ברחוב אושה 4א' תת חלקה 1 והנכס ברחוב הקישון 51 תל אביב, יחד עם הנתבע.

לפי גרסת התובע, הוא רכש תחילה את זכויותיו של הנתבע בנכסים אלה מכוח מסמך 9.9.20 ורק לאחר מכן בחודש יולי או אוגוסט 2021 רכש את זכויותיו של יאיר, אחיו (נספח 1 לכתב ההגנה שכנגד; פרוטוקול הדיון מיום 18.6.2023, עמ' 182 שורות 14-17).

לא ניתן כל הסבר מניח את הדעת על ידי התובע מדוע, כביכול, רכש ביום 9.9.20 את זכויות הנתבע בנכסים המשותפים עם יאיר ולא רכש קודם את חלקו של יאיר בנכסים – ראו פרוטוקול 18.6.23 עמוד 156 עד עמוד 159.

עדותו של התובע בעניין זה מפוקפקת ביותר – לא הוצגה כל אסמכתא לעניין תשלום ליאיר עבור הנכסים שנרכשו, לא נשמעה גרסה הגיונית מדוע אם, כטענתו, יאיר "נדנד" לו לתובע במשך שנים שיקנה את חלקו בנכסים המשותפים עם הנתבע – מדוע לא עשה כן קודם לכן. ובעיקר – לא ניתן הסבר מניח את הדעת כיצד ייתכן שהתובע מחתים, כביכול, את הנתבע, על "הסכם זכרון דברים לפירוק שותפות" ביחס לנכסים שאינם משותפים לתובע ולנתבע?! ככל שמדובר היה במסמך 9.9.20 על פירוק שותפות, הרי שיאיר והנתבע היו צריכים להתקשר בהסכם שכזה ביחס לנכס בתת חלקה 1 ברחוב אושה 4א' וביחס לנכס ברחוב קישון בתל אביב. ממילא גם לא הוצג ייפוי כוח שניתן לתובע על ידי יאיר לעשות פעולות כאלו בשמו או מטעמו.

152. יאיר העיד בחקירה ראשית כי לא ידע כי אחיו, התובע, מתכוון לרכוש את מחצית הנכסים מהנתבע (פרוטוקול הדיון מיום 18.6.2023, עמ' 190 שורות 11-13). בנוסף, יאיר לא הציג גרסה אמינה בנוגע לשאלה אם אחיו, התובע, סיפר לו אודות מסמך 9.9.20 אחרי שבוצע ומתי נודע לו על קיומו של מסמך זה (פרוטוקול הדיון מיום 18.6.2023, עמ' 188-189(. עדותו בעניין זה, ובעניינים נוספים היתה פתלתלה ומתחמקת.

עוד ייאמר, כי יאיר מכר כביכול את זכויותיו בכל נכס בתמורה הנמצאת בפער של כ-20,000 ₪ מהתמורה הרשומה במסמך 9.9.20 (פרוטוקול הדיון מיום 18.06.2023, עמ' 186-188(. הסבר קוהרנטי לאופן קביעת התמורה ולפער זה – לא ניתן.

מעדותו של יאיר, אשר הייתה לא עקבית ולוקה בחוסר אמינות, עולה כי לא היה מודע לכוונות כלשהן של התובע לרכוש את מחצית הנכסים של הנתבעים טרם יום 9.9.20 וככל הנראה לא ידע על קיומו של מסמך 9.9.20 גם לאחר מועד זה. כמו כן, העדות לפיה יאיר מכר את זכויותיו לתובע בפער של כ- 20,000 ₪ לעומת התמורה במסמך 9.9.20, מחזקת את החשד כי מכירת חלקו של יאיר לתובע נועדה "להכשיר" את הסכומים במסמך 9.9.20. כל אלו מבססים ממצא של התנהלות חסרת תום לב מצד התובע, המחזקת את הספק באמיתות מסמך 9.9.20 ובגמירות הדעת אשר התובע ביקש לייחס לנתבע להתקשר ב"הסכם" כאמור.

153. בנוסף, לפי גרסת התובע, הסיבה למכירת הנטענת של הנכסים ע"י הנתבעים היא בניית ביתם בכפר סבא, וטענתו כי הם נקלעו לקשיים כלכליים ונאלצו למכור את הנכסים על מנת להמשיך בבנייה.

טענה זו של התובע נסתרת אף היא על ידי נספחים 30 ו-31 לתצהיר העדות הראשית של הנתבע מהם עולה כי בניית ביתם של הנתבעים בכפר סבא הושלמה והבית קיבל טופס 4 וחובר לחשמל ביום 9.1.2020, דהיינו – תשעה חודשים לפני החתימה הלכאורית על מסמך 9.9.20. 

154. על בסיס כל האמור לעיל, אני קובעת כי התובע כשל מלהוכיח את גרסתו, על כל חלקיה, בעניין האותנטיות של מסמך 9.9.20, וההתקשרות בינו לבין הנתבעים למכירת חלקם בחמשת הנכסים.

נטל הראיה על פי הדין מונח על כתפי התובע להוכיח את רכיבי תביעתו, ובראש ובראשונה לבסס את הטענה העובדתית לפיה נחתם בינו לבין הנתבע המסמך מיום 9.9.20. נטל השכנוע מוטל על התובע לשכנע את בית המשפט בגרסתו בשיעור של למעלה מ-50% במאזן ההסתברויות. התובע כלל ועיקר לא עמד בנטל זה.

הספקות המהותיים בעקבות העדויות והראיות שסתרו את גרסתו, חוסר העקביות והיעדר המהימנות של התובע, העד משה בר והעד יאיר שבתאי , שוללים את האפשרות לקבוע כי מסמך 9.9.20 הוא מסמך שנחתם באופן מודע על ידי שני הצדדים מתוך כוונה אמיתית להתקשר בהסכם מחייב למכירת נכסים ולפירוק שיתוף בדרך זו.

155. בשולי הדברים, אתייחס גם לטענות התובע בעניין קיומו של ייפוי כוח שניתן על ידי הנתבעת לנתבע, שמכוחו רשאי היה לחתום גם בשמה על מכירת חלקה בנכסים.

              אקדים ואציין, כי מאחר וקביעתי היא כי מסמך 9.9.20 לא נחתם על ידי הנתבע באופן מודע לתוכנו – אזי דיון בטיעון הנ"ל מצד התובע מתייתר.

עם זאת, אציין כי התובע צירף לתצהיר המשלים ייפוי כוח מטעם הנתבעת לנתבע אשר נחתם ביום 16.02.2011 בפני נוטריון (נספח 11 לתצהיר המשלים). עיון בייפוי כוח מעלה כי הנתבעת מינתה וייפתה את כוחה לנתבע לצורך ביצוע שלל פעולות, לרבות למכירת, רכישת או להשכרת רכוש ונכסים בשמה.

156. סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976 מסדיר את נושא ייפוי הכוח בעסקאות מקרקעין הטעונות רישום וקובע כי ייפוי הכוח לא יהיה תקף אלא אם נערך בידי נוטריון או שנוטריון אימת את החתימות שעל גביהם. ייפוי כוח נוטריוני, שאינו ייפוי כוח מתמשך, הוא למעשה סוג של שליחות וכפוף להוראות חוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן - חוק השליחות). לפיכך, משהעלו הנתבעים את ייפוי הכוח בכתב ונוצרה מערכת יחסים של שולח ושלוח בין הנתבעת לנתבע, תקפותו בעסקאות במקרקעין גם כן הושלמה שעה שאומת ע"י הנוטריון.

על פי סעיף 14(א) לחוק השליחות מסתיימת השליחות בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו, או – אם היה תאגיד – בפירוקו.

157. הנתבעים טענו בתצהיריהם כי במועד הנטען על ידי התובע לחתימה על מסמך 9.9.20, ייפוי הכוח מיום 20.2.2010 שנתנה הנתבעת לנתבע לא היה בתוקף. הנתבע עומת בחקירתו הנגדית בנושא של ייפוי הכוח והעיד לראשונה כי ישנם שני יפויי כוח חתומים, האחד משנת 2010 והשני, חתום בידי נוטריון, משנת 2011. הנתבע העיד תחילה כי ייפוי הכוח משנת 2010 אינו בתוקף מאחר שאינו חתום בידי נוטריון ובכך תוקפו פוקע לאחר 10 שנים (ראו פרוטוקול הדיון מיום 3.3.2024 עמ' 348 שורות 12-26). לאחר מכן, עומת עם קיומו ותקפותו של ייפוי הכוח הנוטריוני משנת 2011 וטען כי ניסה לאתר את שני יפויי הכוח ויצר קשר עם עורכי הדין שערכו אותם, אך ללא הצלחה (ראו פרוטוקול הדיון מיום 3.3.2024 עמ' 349 שורות 15-20 ; עמ' 350 שורות 1-12 ; עמ' 351 שורות 7-22; עמ' 353 שורות 4-11).
158. סבורני, כי היה מקום שהנתבעים יתאמצו יותר בעניין ייפוי הכוח והצגתם בפני בית המשפט. אולם, משקבעתי כי התובע כשל מלהוכיח כי מסמך 9.9.20 נחתם באופן מודע ורצוני על ידי הנתבע, ממילא אין עוד כל רבותא לקיומו ותוקפו של ייפוי כוח זה, לצרכי התביעה.

              אציין עם זאת, כי מתצהיר הנתבעת (סומן נ/10) עולה כי הנתבע סיפר לה בחודש אוקטובר 2020 כי התובע טוען לקיומו של הסכם כלשהו ביניהם, שאינו מוכר לו. עוד הבהירה הנתבעת בתצהירה, לאחר שהנתבע הציג בפניה את מסמך 9.9.20 (לאחר שקיבל העתק שלו מהתובע), כי היא לא נתנה את הסכמתה למכירת חלקה בנכסים ואף בעלה, הנתבע, לא שוחח איתה מעולם על מכירתם לתובע. עדותה בעניין זה לא נסתרה.

בחקירתה הנגדית הבהירה הנתבעת (פרוטוקול 11.2.24 עמוד 272 שורות 25-26, עמוד 273 שורות 7-8) כי היא לא הסכימה למכור לתובע את חלקה בנכסים וכן הבהירה כי גם אם נתנה לבעלה, הנתבע, ייפוי כוח – אין משמע שהוא יכול לעשות ככל העולה על רוחו בנכסים שבבעלותה בלא הסכמתה (עמוד 277 שורות 14-24, עמוד 284 שורות 10-13).

ג.           האם יש בכוחן של חוות דעת המומחים לבסס את גרסת התובע?

159. אדרש תחילה לחוות דעת המומחים בתחומי הגרפולוגיה.

              התובע הגיש מטעמו, כאמור, חוות דעת גרפולוגית של גב' חיימוב, אשר בדקה את המסמך שבמחלוקת מיום 9.9.2020 (הסכם זיכרון דברים, על חצי דף A4, בכתב ידו של התובע עם שתי חתימות שלו וחתימה אחת של הנתבע). גב' חיימוב בדקה, לצורך השוואה, 14 מסמכים נוספים הכוללים חתימות וכתבי יד של הנתבע ושל התובע על פני מספר שנים (2011-2021), ביניהם הסכמי שכירות, שטרי מכר, מסמכים של עיריית חיפה, ועוד, חלקם על דפי A4 חתוכים.

גב' חיימוב הגיעה למסקנות בחוות דעתה הראשית (סומנה ת/5), בדרגת הביטחון הגבוהה ביותר (5/5 לפי מדרג ASTM), כי שתי החתימות בצד ימין על גבי מסמך 9.9.20 הן של התובע; כי החתימה בצד שמאל של המסמך היא של הנתבע; וכן כי כתב היד על גבי המסמך הוא של התובע. גב' חיימוב ציינה כי כתב ידו של התובע קטן, צפוף ודחוס, עם מרווחים קטנים ושוליים צרים, ולגישתה החתימה תמיד קרובה לטקסט (שורה עד שתיים). חתימתו של הנתבע תוארה כחתימת רפרפת מהירה, דמוית "שיני מסור" עם קו מסוכך עבה. צוין כי אלמנטים גרפיים אלו אינם ניתנים לזיוף.

בחוות הדעת המשלימה של גב' חיימוב (סומנה ת/6) היא התייחסה לטענת ה"זיוף העצמי" שהועלתה על פי הנטען על ידי הנתבעים, וקבעה כי התובע מעולם לא התכחש לחתימתו; ציינה כי רעד ועיוות בקו קיימים בחלקים מסוימים בכתב ידו ובחתימותיו של התובע; וכי מבנה הקו בשתי החתימות במחלוקת זהה, כמו גם התנופה, המהירות ושטף הכתיבה. לכן, לעמדתה טענת הזיוף העצמי אינה יכולה להתקבל.

160. בחקירתה הנגדית (18.6.2023) העידה גב' חיימוב כי היא לא בדקה את העניין של גיל הדיו אלא ערכה השוואת דיו, וטענה כי חתימתו של התובע תמיד קרובה לטקסט. עם זאת, כאשר הוצג לה הסכם השיפוץ מיום 3.3.2020 (סומן נ/1), בו החתימה של התובע רחוקה מהטקסט, הגדירה אותו כ"חריג אולטרה" והודתה כי מסקנתה לגבי מיקום החתימה היא "הסקה מעובדות" ולא בגדר עדות שבמומחיות. היא ציינה כי החתימה של עליאן על נ/1 נחתמה על חתימתו של הנתבע, וכי התובע כנראה חתם שלישי.
161. מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת גרפולוגית של גב' טל חג'ג רוקח, אשר בדקה את המקור של מסמך 9.9.2020 וציינה כי מדובר במסמך חצוי באמצע, עם שלוש חתימות וכן בדקה דוגמאות של חתימות של התובע משנים 2009-2020. ממצאי חוות הדעת של גב' חגג רוקח הם כי נמצא רעד, חוסר שטף, עצירות ואיטיות בחתימה "א-ב" (הימנית התחתונה) במסמך 9.9.20, בניגוד לדוגמאות חתימותיו הטבעיות של התובע. המומחית מטעם הנתבעים קבעה כי חתימה זו נכתבה על ידי התובע, אך תוך שינויים מכוונים שנועדו להסוות את כתב ידו, דהיינו כי מדובר ב"זיוף עצמי", שנועד לאפשר לו להתכחש לחתימה בעתיד. בנוסף קבעה כי החתימה האמצעית במסמך 9.9.20 ("ב-ב") גם היא של התובע.
162. בחקירתה הנגדית (11.2.2024) אישרה גב' חגג רוקח כי התבקשה להשוות בין החתימות של התובע והסבירה כי הגיעה למסקנותיה על בסיס תכונות שונות שמצאה בחתימה במחלוקת לעומת דוגמאות ההשוואה, המעידות על שינויים מכוונים. עוד הדגישה, כי אינה בוחנת כוונות, אלא רק מבצעת ניתוח גרפי של המסמך ואף ציינה שלא התבקשה לערוך השוואה לחתימתו של עליאן.
163. לאחר שעיינתי ובחנתי את חוות הדעת הגרפולוגיות של כל אחד מהצדדים וכן את עדותן של המומחיות בפני בית המשפט, אני מוצאת כי אין בידי לקבל את עדותה של גב' חיימוב, וכי עדותה של גב' חג'ג' רוקח אמינה ומקובלת עליי יותר, בנסיבות העניין.

              אקדים ואציין, כי חלקים ניכרים מחוות הדעת של גב' חיימוב הפכו להיות בלתי רלבנטיים למחלוקת שבפניי לאחר שהוגשו תצהירי הנתבע ולאחר שהמחלוקת לא התמקדה עוד בטענה של זיוף החתימה של הנתבע על גבי מסמך 9.9.20.

              אין מחלוקת בין הצדדים כי שתיים מבין החתימות על מסמך 9.9.20 – שתי החתימות בצד הימני, הן של התובע, ואילו החתימה השמאלית היא של הנתבע.

164. אלא שגב' חיימוב מצאה לנכון להביע את דעתה, במסגרת חוות הדעת שהגישה, בעניינים החורגים מתחום מומחיותה ושההכרעה בהם נתונה לבית המשפט.

כך, ביקשה לקבוע כי הנתבע נוהג לחתום קרוב לטקסט ואינו משאיר כמעט רווח בין הטקסט לחתימה וכי הנתבע נוהג בשגרה לערוך מסמכים על חצי דף 4A, כאשר הכתיבה נעשית לעיתים על החלק העליון שלפני החיתוך ולעיתים על החלק התחתון של הדף.

              ראשית, וכאמור לעיל, במלוא הכבוד למומחיותה הגרפולוגית של גב' חיימוב – הנושאים האמורים, של מיקום החתימה של הנתבע על גבי מסמכים והשאלה אם הוא נוהג לחתום על מסמכים על גבי חצי דף 4A – אינם מצריכים את מומחיותה של גב' חיימוב בתחום הגרפולוגי. הוכחת "נוהג" של בעל דין כלשהו – היא עניין עובדתי המצריך ראיה, וראיות בעניין זה לא הובאו על ידי התובע עצמו. יתר על כן, המסמכים אליהם הפנתה גב' חיימוב בחוות דעתה אין בהם כדי לבסס טענת "נוהג". נעשתה הפנייה למסמך אחד – ראו עמוד 8 לחוות הדעת מיום 19.10.22, מסמך ש"הושאל" מדיירת של הנתבע בשם צילה. בנוסף, הפנתה גב' חיימוב לשני מסמכים נוספים – שמוספרו על ידה 12א' ו- 12ב'.

              מעבר לעובדה שהמסמכים המקוריים אליהם הפנתה גב' חיימוב לא הוגשו לבית המשפט, אינני סבורה כי ניתן לקבוע ממצא עובדתי של "נוהג" של הנתבע לערוך מסמכים על חצאי עמודים על בסיס הטיעון המצוי בחוות הדעת של גב' חיימוב.

בהתאם, אינני סבורה גם כי ניתן לקבוע ממצא עובדתי לפיו הנתבע נוהג לחתום את חתימתו בסמיכות לטקסט שבמסמך.

165. למעשה, המסמכים - שאין מחלוקת שנכתבו על ידי הנתבע, אשר צורפו כנספח 8 לתצהיר התובע, כולם הודפסו או נשלחו בדואר אלקטרוני, כך שבהתאמה, בהתייחס למסמכים אלו, בוודאי שלא ניתן לקבוע ממצא באשר ל"נוהג" של הנתבע לכתוב מסמכים על מחצית עמוד, לא כל שכן בכתב יד.

              יתר על כן, ברור כי גב' חיימוב ניזונה ממסמכים מסוימים שהועברו אליה מהתובע, ואף מדברים שנאמרו לה על ידו. ספק גדול, אם ניתן להגיע למסקנה הגורפת אליה הגיעה גב' חיימוב בחוות דעתה לעניין אותו "נוהג" של הנתבע, שלא הוכח כלל.

166. אוסיף ואומר כי עדותה של גב' חיימוב בעניין זה בחקירה הנגדית (עמודים 71-72 לתמלול הפרוטוקול מיום 18.6.23) הייתה תמוהה בעיניי. גב' חיימוב נשאלה מדוע התייחסה לנושא של המרחק של החתימה מהטקסט וענתה: "אבל שאלו אותי לגבי מיקום החתימה" (עמוד 72 שורה 7).

גרפולוגיה משפטית מוכרת בפסיקה כמומחיות בעלת אופי מדעי, העוסקת בהשוואת כתבי יד וחתימות, זיהוי זיופי מסמכים וכדומה. תפקידו של הגרפולוג הוא לבצע בדיקה טכנית של ההיבט הגרפי של החתימה, ולספק לבית המשפט נתונים והערכות מקצועיות בתחום זה (ראו  קרן מילר‏, מומחים במשפט האזרחי, פרק 12 עמ' 243-245 (2025) ; ע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' אבראהים גדיר, פסקה 20 (10.3.2014). למרות חשיבותה הרבה של חוות דעת מומחה, בית המשפט הוא שמכריע בסופו של דבר, הן בשאלות עובדתיות והן בשאלות משפטיות. חוות דעת מומחה נחשבת לאחת הראיות שמוצגות בפני בית המשפט, והוא יכול להחליט אם להסתמך עליה, לדחותה כולה או חלקה, או לאמץ רק חלקים ממנה, על פי שיקול דעתו והערכתו לגבי משקלה.

167. עד מומחה, אשר נשאל על ידי מזמין חוות דעתו, בנושא שאין לו כל קשר לתחום מומחיותו – טוב יעשה קודם כל, ככל שמצא לנכון לענות לשאלה כגון דא, אם יבהיר בחוות דעתו כי תשובתו ניתנת שלא על בסיס מומחיות, ולא יעניק מעטה של מומחיות לנושא שאינו כלל בתחום ידיעותיו המקצועיות.

              העובדה שגב' חיימוב התבקשה על ידי התובע להתייחס בחוות דעתה למיקום החתימה של הנתבע, אין משמעה שחוות דעתה צריכה להתייחס לשאלה כאמור. מוטב כי המומחית תגביל את חוות דעתה לגדרי מומחיותה, לא תיטול לעצמה תפקיד לא לה, ולא תגלוש לנושאים שאינם בידיעתה או מעניינה ונתונים הם לקביעותיו והכרעתו של בית המשפט.

168. גב' חיימוב התייחסה בחוות דעתה המשלימה, בין היתר, לטענת הנתבע לפיה התובע חתם במקום עליאן על הסכם השיפוץ. בנוסף, היא התייחסה לטענת התובע לפיה חתם פעמיים לבקשת הנתבע כאשר החתימה א'1 היא הראשונה ואילו חתימה א'2 היא השנייה, וקבעה כי שתי החתימות  הן של התובע.
169. מנגד, בחוות הדעת הגרפולוגית מטעם הנתבעים, של גב' טל חג'ג', נקבע כי יש בחתימה א'1, הימנית ביותר במסמך, רעד וחוסר שטף וספונטניות לעומת יתר חתימות התובע שצורפו לחוות דעתה שהינן כתובות בצורה שוטפת, טבעית, ספונטנית ומהירה (ללא עצירות ואיטיות בכתיבה). יתרה מזאת, גב' חג'ג' קבעה כי לתובע מגוון רחב של דוגמאות חתימה, אך לכולן ישנו מבנה דומה החוזר על עצמו ובו אות מאותיות שמו של התובע והן מבנה קישוט בסיומת של החתימה. לכן, קבעה גב' חג'ג' כי במבנה החתימות בין החתימה א'1 ליתר החתימות נמצאו תכונות שונות, ויחד עם הרעד וחוסר השטף, נראה כי מדובר בניסיון לזיוף. יש להדגיש, לשיטתה, חתימה ב'1, האמצעית מבין השלושה, היא דוגמת חתימתו של התובע ובעלת מבנה דומה ליתר חתימותיו. יחד עם זאת, הקו המסיים של החתימה שיש בו יצירת לולאות עם זווית בפינה, תואמות את התכונות אשר החותם רגיל לבצע בחתימותיו הטבעיות, על אף הניסיון לשנות את החתימה.

מכל האמור, גב' חג'ג' קבעה כי חתימה א'1 נכתבה בכוונה בצורה שונה בניסיון לעוות את החתימה המקורית ובכך מדובר במקרה של זיוף עצמי (מוצג נ/7).

170. לעניין זה, לאחר עיון בשתי חוות הדעת ולאחר שהתרשמתי באופן בלתי אמצעי מעדותן של שתי המומחיות בבית המשפט, עמדתי היא כי חוות דעתה של הגרפולוגית מטעם הנתבעים, הגב' טל חג'ג'-רוקח, מקובלת עליי ואמינה בעיניי יותר מאשר חוות הדעת של גב' חיימוב מטעם התובע.

ראשית, התרשמתי מעדותה של גב' טל חג'ג'-רוקח בחקירתה הנגדית, כעדות אמינה וקוהרנטית, אשר כללה התייחסות מקצועית ותשובות ענייניות לכל השאלות שנשאלה וזאת בהסתמך על החומר שהיה מונח לפניה בשעת הבדיקה שערכה.

171. גב' חג'ג' העידה כי מעולם לא התבקשה לבדוק את חתימתו של הנתבע, דהיינו לא הייתה מחלוקת מבחינת הנתבע כי אכן מדובר בחתימה שלו, אלא היא התבקשה לבחון את שתי חתימות התובע בלבד ולבחון את הזהות ביניהם ולהשוות ביניהן (ראו פרוטוקול מיום 11.2.2024, עמ' 210-212). גב' חג'ג' מצאה הבדלים בין שתי החתימות ולפי זאת קבעה ממצאיה, והעידה כי ממצאיה לא היו משתנים אילו ניתנו לה עוד חתימות מאחר וניתנו די והותר חתימות מבחינת איכות וכמות (ראו פרוטוקול מיום 11.2.2024, עמ' 214 ו-215 שורות 6-14). המומחית גם עמדה על ממצאיה והסבירה למה החתימה א'1 מהווה זיוף עצמי ולא נמצאת בגדר החתימות השונות של התובע (עמ' 216 ש' 5-26 ו-עמ' 217 ש' 1-22).

מצאתי כי עדותה של גב' חג'ג' אמינה ועקבית לאורך כל עדותה, בייחוד לאור הסבריה המפורטים ביחס להליך הפקת המסקנות מהחתימות באמצעות מבנה החתימות והווריאציות שקיימות בהן ובשל התמודדותה המקצועית עם השאלות בחקירה הנגדית (ראו פרוטוקול מיום 11.2.2024, עמ' 212-217).

ראו גם פרוטוקול מיום 11.02.2024, עמ' 218 שורות 5-19 ו-עמ' 223 שורות 13-24:

"ש.       שניה, אני רוצה שאת תגידי לי אדם רגיל שמסתכל על החתימות, שזה מה שרלוונטי מבחינתנו היום, איך הוא רואה את השוני הזה והאם זה שוני כל כך מהותי מבחינתך?

ת.          כן, ואני אסביר. קודם כל בחתימה בית אחת אנחנו יודעים שמדובר בבן אדם שקוראים לו יורם אז רואים שיש פה י.ו.ר. ב-א' 1 אין בכלל אותיות ואין מבנה של אותיות, אין מבנה דומה. יש ב-ב' 1 את האות ש' שהיא התחלתית שזה מעין לולאה, גם ב-א' 1 ההתחלה היא מעין אבל אי אפשר להבין מ-א' 1 שזאת ש' כי בדרך כלל ב-ש' הלולאה למעלה היא יותר בולטת מאשר למטה. ב-א' 1 באמצע יש לולאה קטנה, שהיא בכלל לא קיימת במבנה הזה של הקו הזה היורד למטה ולא רק שם, גם באף חתימה בדוגמאות.

זאת אומרת יש כאן שינויים, יש כאן שינויים וגם הקו המסיים, הקו הזה המסיים, בכל הדוגמאות הוא מסיים בדרך כלל למטה ובחתימה א' 1 הוא הרבה יותר גבוה.

... ת.     אני אסביר, קודם כל, אף פעם אני לא כותבת מה שמבקשים ממני. זאת אומרת הוא ביקש "תכתבי זיוף עצמי", אני אכתוב "זיוף עצמי". אני צריכה אחר כך לעמוד בבית משפט ולהסביר והשם שלי יותר חשוב לי מאותה חוות דעת ספציפית שאני עושה.

אני הגעתי לכך מכיוון שמצאתי את התכונות שלא קיימות בחתימה א'1 ולא קיימות ב-ב' 1, בכל הב'יתים. מצאתי ניגודים מסוימים בתכונות ואני יכולה לבוא ולהראות לך אותם בהגדלות, שהן לא קיימות, וזה גרם לי לחשוב ולהבין שהבן-אדם עשה איזשהם שינויים בחתימה בכדי אולי לנסות לשנות אותה, לזייף אותה, להתכחש אליה בעתיד. זו התשובה שלי. "

ראו גם פרוטוקול מיום 11.2.2024, עמוד 225 שורות 6-20.

172. אבחן כעת את חוות הדעת ה"פורנזיות" – דהיינו, את שתי חוות הדעת של מר רוזנגרטן מטעם התובע ואת חוות הדעת של מר בלדינגר מטעם הנתבעים.
173. המומחה מטעם התובע, מר אבנר רוזנגרטן קבע כי מסמך 9.9.20 והסכם השיפוץ מיום 3.3.2020 נערכו כל אחד בעט שונה ועל סוג נייר שונה. לטענתו, ממצאים אלו שומטים את הטענה שאחד המסמכים נגזר מהשני. מסקנתו של מר רוזנגרטן הייתה כי הטקסט של ההסכם והחתימות שעל גביו נכתבו במועדים סמוכים. עוד קבע כי הנתבע חתם ראשון על הסכם השיפוץ מיום 3.3.2020, ועל מסמך 9.9.2020, חתם התובע ראשון. מר רוזנגרטן גם קבע כי לאור ההצטלבות בין חתימת הנתבע לאות "י" בחתימת מר עליאן, נמצא כי חתימת מר עליאן נכתבה לאחר חתימת הנתבע. לבסוף, קבע כי הניירות של מסמך 9.9.20 והסכם השיפוץ לא באו מאותה חבילת דפים וכי אין דרך לקבוע איזה חלק מהדף נגזר במסמך 9.9.20, כך שייתכן מצב בו פיסת נייר זו הינה החלק העליון של נייר שנתלש חלקו התחתון.

מסקנתו של מר רוזנגרטן היא כי לא נמצאה ראיה כי הכיתוב על גבי מסמך 9.9.20 הוסף לאחר החתימה, לא נמצאו בו סימני זיוף ואף לא כי לכיתוב הנוכחי קדם מעליו כיתוב קודם שנתלש (ראו נספח 12 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובע ונספח 9 לתצהיר המשלים).

174. אלא שבחקירתו הנגדית ביום 18.6.2023 הודה מר רוזנגרטן שלא בוצעה השוואה של החתימות בשני המסמכים, וכי לא בדק את גיל הדיו, אלא רק ערך השוואת דיו, כי לא ניתן לקבוע גיל דיו במסמכים אלו בחלוף זמן רב מהחתימה. בנוסף, ציין כי המסקנה לגבי חתימת המסמכים במועדים סמוכים (ימים, שבועות, עד חודש) התבססה על השוואת דיו וכמות מרכיבים. מר רוזנגרטן הבהיר כי הוא מומחה למדיה דיגיטלית (צילומים, סאונד ווידאו) ולא לחומרים או נייר.

במסגרת חקירתו הנגדית עומת מר רוזנגרטן עם קביעה בעניין חוות דעת שמסר בפרשה המצויה בפסק דין קודם במסגרת ת"א 57441-11-14 (סומן נ/2) שם נקבע כי מר רוזנגרטן לא צלח משוכות שונות בכדי שניתן יהיה לתת אמון בחוות דעתו, הן מאחר שהוכח כי קיים קושי בשיטה המדעית שעליה הוא נסמך והן מאחר שנפלו פגמים בבדיקה. בנוסף, באותו עניין (נ/2) המומחה רוזנגרטן אישר כי המעבדה שלו לא הוסמכה על ידי הרשות הלאומית להסמכת מעבדות, וכי אין הסמכה בעולם לקביעת גיל דיו, כי קיים קושי לבדוק גיל דיו מעבר לשישה חודשים, כמו כן, כי משטרת ישראל אינה עורכת בדיקות אלו, והוא לא צירף דפי עבודה וממצאי בדיקה. בית המשפט בפסק דין נ/2 קבע כי לא ניתן לסמוך על חוות דעתו.

175. המומחה מטעם הנתבעים מר דורון בלדינגר עוסק בניתוח וידאו וסאונד ופענוח זירות פשע. מר בלדינגר בדק פיזית את מסמך 9.9.20 ואת הסכם השיפוץ מיום 3.3.2020 והגיע למסקנות, לפיהן הנייר של מסמך 9.9.2020 אינו גיליון סטנדרטי, הוא נחתך בקו אלכסוני עם סטייה של מילימטר, ומידותיו אינן תואמות A4 או A5, נמצאו בו סימני קיפול (לאורך ולרוחב), המעידים כי היה במקור דף A4 גדול יותר שקופל לארבעה חלקים ולאחר מכן נגזר.

מר בלדינגר בחן את הסכם השיפוץ ומדד את חלקו הפנוי וקבע כי גזירת הדף הדומה להסכם השיפוץ שנחתם מאפשרת את שכתוב תוכנו בכתב קטן יותר ובכך מאפשר ליצור את מסמך 9.9.20 לפי טענת הנתבעים (ראו מוצג נ/8).

מסקנותיו של מר בלדינגר תמכו בתזת הנתבעים כי מסמך 9.9.20 הוא תוצר של דף A4 שנגזר ונכתב מחדש בחלקו הפנוי.

176. בחקירתו הנגדית ביום 11.2.2024 אישר מר בלדינגר כי מומחיותו היא במדיה דיגיטלית, וכי חוות דעתו עוסקת ב"תוכן עובדתי" לגבי מדידה וקיפול, ולא בספקולציות משפטיות. מר בלדינגר הודה שאינו יודע מה עלה בגורלו של הנייר של מסמך 9.9.20 מאז שנוצר, וכי ייתכן שקופל לאחר מכן.
177. יש לציין, ביחס לחוות הדעת הפורנזיות, כי מר רוזנגרטן ומר בלדינגר לא ענו לאותן שאלות, כפי שניתן להיווכח מהאמור בהן.

              מר רוזנגרטן התבקש על ידי התובע לענות לשאלה: "האם הטענה כי הכיתוב הנוכחי במוצג 1 [מסמך 9.9.20 – א.ו.] הוא תוספת מאוחרת בין כיתוב קודם ובין החתימות, והחלק הכולל את הכיתוב הקודם נתלש – היא נכונה" – עמוד 5 לחוות דעת רוזנגרטן שצורפה כנספח 12 לתצהיר התובע.

המסקנה של מר רוזנגרטן אליה הוא מגיע בעמוד 6 לחוות דעתו בסעיף 3 – היא כי לאור הבדיקה החזותית "אין ראייה כי לכיתוב הנוכחי קדם מעליו כיתוב קודם שנתלש".

178. סבורני, כי מסקנה זו אינה קשורה לתחום מומחיותו של מר רוזנגרטן, והבעת דעה על ידו בנושא זה אינה מבוססת על בדיקה מדעית כלשהי, אלא על הסקת מסקנות מהתבוננות במסמכים. מר רוזנגרטן אף הודה בכך בעדותו כי מסקנתו מבוססת על: " ..דרך התנהלות של המסמכים שהיו בפני" (ראו פרוטוקול מיום 18.6.23, עמ' 26 שורות' 13-26, עמ' 27 ועמ' 31 שורות 1-9).

              יוצא אפוא, כי כל השאלה שעליה התבקש מר רוזנגרטן על ידי התובע לענות עליה – אינה קשורה למומחיותו.

179. גם ההשוואות שערך מר רוזנגרטן לחתימות ולהשוואות דיו ונייר בין מסמך 9.9.20 לבין הסכם השיפוץ 3.3.20, אין בהן לסייע בהכרעה לטובת גרסת התובע, שכן, כאמור לעיל, אין בחוות הדעת של רוזנגרטן או בעדותו ראיה למועדי החתימה של מסמך 9.9.20 ושל הסכם השיפוץ.

מר רוזנגרטן לא הצביע על מקור מדעי למסקנתו כי המסמכים הללו נחתמו במועד "סמוך" ואף לא הציע הסבר כלשהו לקביעה מהו מועד "סמוך". לפיכך, לא ניתן למצוא את הבסיס המדעי לקביעתו זו. ממילא, אף אילו הייתי מקבלת את המסקנה לפיה מועד "סמוך" משמעו הפרש של ימים או שבועות, לא ניתן לקבל את המסקנה המגבילה זאת לתקופה של חודש בלבד, בהיעדר נימוק או ביסוס לכך (ראו פרוטוקול מיום 18.6.2023, עמ' 37 ש' 3-17).

180. מנגד, מר בלדינגר התייחס לחיתוך הנייר של מסמך 9.9.20. המסקנה לפיה הדף עליו מצוי מסמך 9.9.20 חתוך בחלקו העליון – מקובלת עליי. סבורני כי המדידות שבוצעו הן על ידי מר בלדינגר ואף על ידי המומחית הגרפולוגית של התובע, גב' חיימוב, מובילות למסקנה זו. עניין זה, נותן תימוכין לתיזת הנתבעים.

כמתואר לעיל, הנתבע טוען כי מסמך 9.9.20 נכתב על ידי התובע בכתב ידו, לאחר שחתך חלק מאחד העותקים של הסכם השיפוץ, והשתמש בחתימת הנתבע עליו. לטענתו החתימה על הסכם השיפוץ נעשתה על דף A4, שבו היה רווח גדול בין המלל של ההסכם שבראש הדף, לבין החתימות שהיו בתחתית הדף.

כאמור, לפי הניתוח ביחס לשתי חוות הדעת הגרפולוגיות מטעם הצדדים, מצאתי לנכון לקבל את חוות הדעת מטעם הנתבע ולהעדיפה על פני זו של התובע.

קיבלתי את הטענה לפיה התובע ביצע "זיוף עצמי" של חתימתו על גבי הסכם השיפוץ. דהיינו – לא קיבלתי את הטענה כי התובע חתם פעם נוספת משום שהנתבע ביקש זאת ממנו. מדובר במקרה שבו נראה יותר מתקבל על הדעת שהתובע עיוות את חתימתו.

181. עיון במקור של הסכם השיפוץ שהוגש לעיוני (מוצג נ/1) מעלה כי אכן הטקסט נרשם בחלקו העליון של דף 4A ואילו החתימות מצויות בתחתית הדף. גם הוכח כי החתימה של עליאן היא מאוחרת לחתימה של הנתבע, אם כי לא ניתן לדעת מתוך הראיות – מתי נחתמה.

              על כל פנים, סבורני כי מהראיות שהוצגו עד כה בפניי, לא ניתן לשלול את התיזה של הנתבעים לפיה מסמך 9.9.20 נכתב על נייר 4A שנחצה ושהחתימה של הנתבע עליו לא נעשתה באותו מועד.

182. לא למותר לציין, כי אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם השיפוץ נחתם בשני עותקים, שניהם בכתב ידו של התובע. העותק המקורי של הסכם השיפוץ שהוצג בפניי – סומן נ/1 – אינו אלא אחד העותקים שנערכו. לכן, הקביעות של מר רוזנגרטן, לגבי השוואת הדיו בין המסמכים - גם אם הייתי מקבלת אותן – אינן יכולות להוות ראיה ביחס לאותו עותק מקור של הסכם השיפוץ, שלמעשה ביחס אליו טוענים הנתבעים כי הוא נחתך, כך שהחלק של המלל הוא החלק העליון ואילו החלק של החתימות הוא התחתון והוא שימש לצורך יצירת מסמך 9.9.20 על ידי התובע.
183. בנוגע לחוות הדעת הגרפולוגיות והפורנזיות שהוצגו, הצדדים חלוקים לגבי המסקנות שניתן להסיק מהן. יחד עם זאת, חוות הדעת מצביעות על אפשרות כי מסמך 9.9.20 נוצר בתנאים מלאכותיים, שלא אפשרו לנתבע לדעת את הנסיבות בהן חתימתו מופיעה על מסמך, שאין ראיה או אינדיקציה כלשהי שהוא היה שותף לעריכתו, או הסכים לתוכנו.

              בכך, לכל הפחות, יש ראיה לפגם בגמירות דעת, ובמישור דיני החוזים משמעות הדבר היא כי אין ליתן תוקף מחייב למסמך 9.9.20.

184. אתייחס גם לחוות הדעת השמאיות שהוגשו על ידי הצדדים, אם כי התייחסות זו היא בבחינת למעלה מן הצורך, לאור מסקנתי כי יש לדחות את תביעת התובע ואין לאכוף את מסמך 9.9.20 כמסמך מחייב.

המטרה של כל צד בהגשתן היא ביסוס עמדתו באשר לתמורה שצוינה במסמך 9.9.20 עבור חלקם של הנתבעים בכל אחד מהנכסים. התובע ביקש לבסס טענתו כי התמורה שצוינה במסמך 9.9.20 היא סבירה ותואמת את שווי השוק ואילו הנתבעים ביקשו להוכיח כי מדובר בתמורה נמוכה שאינה תואמת את שווי הנכסים.

185. השמאית מטעם התובע, גב' מיכל ארז-קרן התייחסה בחוות דעתה לכל חמשת הנכסים והעריכה אותם כדלקמן:

נכס ברחוב נורדאו 8, חיפה (גוש 10862, חלקה 16, תתי-חלקות 1-9): מטרת חוות הדעת הייתה לאמוד את שווי הזכויות במקרקעין בבניין מעורב מגורים ומסחר, כשווי שוק, למועד הקובע של 9.9.2020. השמאית קרן ביקרה בנכסים ב-16.4.2023, וקבעה כי השווי של כלל הזכויות בבניין, הכולל דירות בגדלים שונים, משרד, מחסן, חנות וחניה, הוא 4,065,719 ₪. לאחר הפחתה בשיעור 8% בגין "מושע", קבעה כי השווי הוא 3,740,461 ₪.

דירה ברחוב אפרים קישון 51, תל אביב-יפו (גוש 7084, חלקה 241, תת-חלקה 12): מטרת חוות הדעת הייתה לאמוד את שווי הזכויות בדירה, כשווי שוק, במועד הקובע של 9.9.2020. השמאית קרן ביקרה בנכס ב-4.5.2023 וקבעה כי שווי השוק של הנכס הוא 1,692,749 ₪, ולאחר הפחתה של 30% בגין מצב תחזוקתי ירוד, העמידה את השווי על סך 1,184,924 ₪. שווי זכויות הדייר המוגן בדמי מפתח הוערך ב-55%, וזכויותיו בדמי מפתח הן 66%. שווי זכויות הבעלים בנכס נאמד ב-754,797 ש"ח, ולאחר הפחתה נוספת של 8% בגין "מושע", השווי הסופי לזכויות הבעלים בדירה הועמד על 690,000. ₪.

יש לציין, כי השמאית קרן לקחה בחשבון את חוות הדעת שהופקה מאת מהנדס עיריית תל-אביב יפו ביחס לנכס, אשר בה הוגדר המבנה כמבנה מסוכן ביום 3.5.2023 (ראו נספח 15 לתצהיר המשלים).

חנות ברחוב הנביאים 5, חיפה (גוש 12239, חלקה 12, תת-חלקה 3): מטרת חוות הדעת הייתה לאמוד את שווי הזכויות בחנות, כשווי שוק, למועד הקובע של 9.9.2020. השמאית ביקרה בנכס ב-16.4.2023 וקבעה כי השטח המתואם של החנות הוא 35.8 מ"ר, ושווי מ"ר בנוי בסביבה נאמד על ידה בסכום של 9,224 ₪. שווי החנות לפני הפחתה בגין "מושע" עמד על ₪330,203. לאחר הפחתה בשיעור 8% בגין "מושע", השווי הסופי של החנות נאמד סביב ₪300,000.

דירות בסמטת אושה 4א, חיפה (גוש 10861, חלקה 185, תתי-חלקות 1 ו-3): מטרת חוות הדעת הייתה לאמוד את שווי הזכויות בשתי דירות, כשווי שוק, במועד הקובע של 9.9.2020. השמאית קרן ביקרה בנכסים ב-16.4.2023. לגבי תת-חלקה 1 (דירה בקומה ראשונה, 75 מ"ר), שווי הנכס הוערך ב-₪775,939 לאחר הפחתות של 10% בגין מצב תחזוקתי/מיזוג ו-8% בגין "מושע". השווי הסופי נאמד ב-₪642,477.

לגבי תת-חלקה 3 (דירה בקומה שלישית, 84 מ"ר, מפוצלת ללא היתר), שווי הנכס הוערך ב-₪816,908. לאחר הפחתות של 35% בגין מצב תחזוקתי/מיזוג ו-8% בגין "מושע", השווי הסופי נאמד ב-₪488,511.

186. מנגד, השמאי מטעם הנתבעים, מר אסי אבני, העריך ביום 25/12/2022 גם הוא את שווים של הזכויות בנכסים שבמחלוקת נכון ליום 9.9.20, כדלקמן:

נכס ברחוב אושה 4, חיפה (גוש 10861, חלקה 185, תתי חלקות 1 ו-3): שתי הדירות הן לשימוש למגורים, תת חלקה 1 (75 מ"ר, קומה ראשונה) ותת חלקה 3 (84 מ"ר, קומה שלישית). תת חלקה 1 מפוצלת לשתי יחידות, אחת מאוכלסת והשנייה ריקה, ותת חלקה 3 מפוצלת אף היא לשתי יחידות מאוכלסות, כשהמצב התחזוקתי של שתיהן סביר. נמצאו חריגות בניה: בדירה בקומה ראשונה נסגרו מרפסות ללא היתר, ובקומה שלישית נסגרה מרפסת ונבנה מחסן בניה קלה. השווי המוערך למועד הקובע הוא 760,000 ₪ עבור תת חלקה 1, ו-840,000 ₪ עבור תת חלקה 3.

נכס ברחוב הקישון 51, תל אביב-יפו (גוש 7084, חלקה 241, תת חלקה 12): הנכס הוא דירת מגורים בשטח רשום של 41.90 מ"ר בקומה שלישית, המושכרת לדייר מוגן. מצבה התחזוקתי ירוד, נדרשות עבודות שיפוץ וקיימים סימני רטיבות רבים. מטרת השומה הייתה לאמוד את שווי השוק של הזכויות בנכס כריק ופנוי, וכן להעריך את שווי דמי המפתח. שווי הנכס כריק וחופשי הוערך ב-1,950,000 ₪ (במעוגל), ושווי הנכס לשווי דמי מפתח הוערך ב-1,170,000 ₪ (מיליון מאה ושבעים אלף ₪).

חנות ברחוב הנביאים 5, חיפה (גוש 12239, חלקה 12, תת חלקה 3): הנכס הוא חנות בשטח רשום של 31 מ"ר (כולל גלריה כ-14 מ"ר), שמצבו התחזוקתי טוב. מטרת חוות הדעת הייתה לאמוד את שווי השוק של הזכויות בנכס כשהוא ריק, פנוי וחופשי מכל חוב. לא נמצאו חריגות בניה. שווי הנכס הוערך ב-450,000 ₪ (ארבע מאות וחמישים אלף ₪).

נכס ברחוב נורדאו 8, חיפה (גוש 10862, חלקה 16): הנכס הוא בניין הכולל מגורים ומסחר, עם שני מבנים: מבנה I (3 קומות, 8 יחידות) ומבנה II (קיוסק). מצבם התחזוקתי של תתי החלקות נע בין טוב לירוד (חלקם אף אינם ראויים למגורים), וחלקם מאוכלסים בדמי מפתח. בקומת הגג בוצעה תוספת בניה ללא היתר. השווי הכולל של הבניין, כולל תוספת בגין פוטנציאל להתחדשות עירונית 10%, הוערך ב-5,720,000 ₪ (חמישה מיליון שבע מאות ועשרים אלף ₪).

187. נקודת מחלוקת מרכזית בין חוות הדעת של השמאים משני הצדדים היא בשאלה האם יש לקחת בחשבון את רכיב המושע בחישוב שווי הנכסים.

מחוות הדעת עולות שתי גישות שונות, כך, השמאית קרן הפחיתה שיעור של 8% בכל נכס בגין הבעלות במושע, ואילו השמאי אבני לא הפחית שיעור כלשהו בגין רכיב זה.  אבהיר, כי במקרה הנדון, גישתו של השמאי אבני עדיפה בעיניי, במצב דברים בו שותף אחד מוכר, לכאורה, את חלקו בנכס המשותף למשנהו. ואסביר. 

מקרקעין בבעלות משותפת (מושע), משמעה שלאף שותף אין חלק מסוים בהם, ובעלותו של כל שותף, על פי אחוז הבעלות, מתפשטת על כל חלק בהם. בעלות משותפת זו, במיוחד כאשר השותפים מסוכסכים, עלולה להכביד על פיתוח הנכס ולפגוע בסחירותו, ולכן שווי מקרקעין כשהבעלות היא במושע נמוך בדרך כלל משווים בבעלות גורם יחיד. על כן, כאשר שותף אחד רוכש את חלקו של השותף האחר, חלקו בנכס הופך לשלם, ובכך מנוטרלת המשמעות של הבעלות במושא ואין לרכיב המושע עוד משמעות.

השמאי אבני נחקר בעניין מרכיב המושע בחקירתו הנגדית ומצאתי כי תשובתו משכנעת ומקצועית (ראו פרוטוקול מיום 11.02.2024, עמ' 241 ש' 22-26 ועמ' 242 ש' 1-2): 

"ש.       אני מניח ממה שאתה אומר עכשיו, אני מניח ששווי במכירה לצד שלישי הוא קצת שונה משווי בין שותפים שרוצים לקנות אחד מהשני את הזכויות, נכון?

ת.          אני לא חושב כי ברגע ששותף אחד קונה מהשני הוא כבר ביטל את מרכיב המושע. אז גם אם זה נמכר בצד ג' וגם אם זה נמכר אחד לשני אנחנו בכל מקרה ביטלנו את מרכיב המושע, את מרכיב השותפות.  "

188. יתר על כן, אמנם השמאים ערכו את חוות הדעת לצורך קביעת שווי השוק של הנכסים, אך בית משפט זה נדרש לבחון את סבירות התמורה הנטענת במסמך 9.9.20 בגין חמשת הנכסים, בכדי לקבוע האם מדובר בתמורה סבירה בנסיבות העניין, עבור הנכסים, אם הם עוברים לבעלות מלאה של אחד השותפים.

לעמדתי הערך של נכס, כאשר חלקו נרכש עד לשלמות על ידי אחד השותפים מאת משנהו, אמור להיות גבוה יותר, בדיוק בשל כך ששותף שהיה בעלים של מחצית זכויות במקרקעין במושע, הופך להיות הבעלים של מלוא הזכויות.

גם השמאית מטעם התובע הודתה בחקירתה (עמוד 66 לפרוטוקול 18.6.23 שורות 1-13) כי כאשר חלקו של הנכס נמכר לשותף אחד הרי שאין מקום להפחתה בשל מושע.

189. עיון בחוות הדעת מעלה גם שישנם פערים גדולים למדיי בהפחתות שביצע כל אחד מהשמאים בגין המצב התחזוקתי של הנכסים. אין מחלוקת, כי חלק מהנכסים נמצא במצב תחזוקתי ירוד, על כך עמדו גם התובע והנתבע לאורך ההליך, אלא שהמחלוקת עיקרה בהערכת המצב התחזוקתי והשפעתו על השווי.

              לא ניתן הסבר לשיעור ההפחתה בחוות הדעת של השמאית קרן. כאשר משווים את הצעת המחיר שהציע הקבלן משה בר לשיפוץ שניים מהנכסים (תמורת 180,000 ₪ לשני הנכסים) – ההפחתה שבוצעה על ידי השמאית קרן נראית מוגזמת ולא סבירה. ושוב יודגש, כי כמובן קיים פער בין שיפוץ המביא למצב תחזוקה סביר, בהתחשב בעובדה שכל הנכסים בהם עסקינן נמצאים בבניינים ישנים והם בני למעלה מ-60 שנה, לבין שיפוץ מלא שנועד ליצור נכס חדש. מאחר ועסקינן בנכסים בבניינים ישנים – גישתו של השמאי אבני נראית לי יותר סבירה והגיונית.

190. פער נוסף בין חוות הדעת הוא הערכת דמי המפתח, שכן השמאית קרן העריכה בחוות דעתה את דמי המפתח בסך של 55% מתוך שווי השוק של הדירה, בניגוד לשמאי אבני אשר העריכם בשיעור של 60%. לפי הפסיקה הרווחת, דמי המפתח המוערכים מתוך שווי השוק של הדירה עומדים על כ-60%, ועל כן, בהעדר נימוקים משכנעים לסטייה משיעור זה ואף נוכח שיעור הפערים הקטן בין שתי חוות הדעת, אני מקבלת את קביעתו של מר אבני לעניין זה. (ראו שורה של פסקי דין והחלטות מהן ניתן ללמוד על שיעור הערכת דמי המפתח: ת"א (שלום ת"א) 25184-11-22 בינה דורית דרזנר נ' יחזקאל עודה (04.05.2025); ת"א (שלום ת"א) 447-02-10 אי.פי.אף. יזמות והשקעות בע"מ נ' בכר רבקה (14.12.2010); ת"א (שלום ת"א) 56974-11-12 משה גרשט נ' אביבה שרון (02.092015); רע"א 847/06 הרב יוסף חיים מונדרי נ' שינפלד חברה לבנין והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 20.07.2006)).
191. פערים אחרים בין חוות הדעת נוגעים לפערי שטח, בין השטח הרשום בטאבו לבין השטח שנמדד בפועל. אינני סבורה כי פערים אלו הם בעלי משמעות מהותית להערכות השווי. כמו כן, התייחסותה של השמאית קרן להגדרת הבניין ברחוב קישון 51 כבניין מסוכן וההפחתה שביצעה בשל כך איננה נכונה, שכן במועד הקובע – 9.9.20 – לא הוכח כי היה קיים צו שכזה ו/או כל חוות דעת הנדסית בנוגע לבניין ותקינותו.
192. סיכומו של דבר, אני מוצאת כי חוות דעת המומחים שהוגשו על ידי הנתבעים עדיפות בעיניי על חוות הדעת של התובע. לפיכך, אני קובעת כי מסקנותיי לעיל, לפיהן התובע לא הרים את נטל הראיה המונח על כתפיו, ולא הוכיח את רכיבי תביעתו במאזן ההסתברויות הנדרש על פי דין – לא השתנו לאחר בחינת חוות הדעת של המומחים.

לאור מכלול העדויות כמפורט לעיל, ולרבות לאור חוות הדעת המקצועיות שהוגשו מטעם הנתבעים, אשר סיפקו הסבר משכנע לתזת הנתבעים לעניין אי-האותנטיות של מסמך 9.9.20, ובשים לב לפגמים והחולשות שנמצאו בחוות הדעת מטעם התובע, אני קובעת כי המסמך מיום 9.9.2020 אינו משקף הסכמה אותנטית בין הצדדים למכר חמשת הנכסים או לפירוק השיתוף ביניהם.

אדגיש, כי לא נעלמו מעיניי כל יתר טענות הצדדים, אך אין בהן כדי לשנות את התוצאה הסופית של פסק דין זה.

193. אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כי התביעה שהוגשה על ידי התובע נדחית על כל רכיביה וחלקיה.

ד.           מעמד התביעה שכנגד עם דחיית התביעה העיקרית:

194. כאמור בפתח הדברים, הנתבעים הגישו תביעה שכנגד, בגדרה עתרו לפירוק השיתוף בחמשת הנכסים נשוא ההליך בדרך של מכירת הזכויות למרבה המחיר, לרבות הצדדים להליך.

              בכתב ההגנה שכנגד, טען התובע (הנתבע שכנגד) כי אינו מסכים לפירוק השיתוף, מאחר שטען כי מסמך 9.9.20 מחייב את הצדדים ויש לפעול לפיו. עם זאת, התובע טען בסעיף 38 לכתב ההגנה שכנגד, כי ככל שהתביעה העיקרית תידחה – הוא אינו מתנגד לפירוק השיתוף בנכסים ומכירתם למרבה במחיר.

195. 195. בפסק הדין בתביעה העיקרית קבעתי כי מסמך 9.9.20 אינו מהווה הסכם מחייב ואין להיעתר לסעד שביקש התובע לאכיפתו לרבות לסעדים הנלווים לסעד האכיפה, ובהתאם התביעה העיקרית – נדחתה במלואה.
196. הסמכות העניינית לדון בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין נתונה לבית משפט השלום מכוח סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט.
197. כל עוד לא הוכרעה שאלת תוקפו של מסמך 9.9.20, אשר אין ספק כי ההכרעה בשאלה זו היא בסמכותו של בית המשפט המחוזי, לא היה מקום לדון בעניין התביעה שכנגד. אולם, משנדחתה התביעה העיקרית ונקבע כי מסמך 9.9.20 הוא חסר תוקף, מוצתה אותה מחלוקת. מכאן ואילך, לא נותר עוד אלא סעד של פירוק שיתוף במקרקעין המצוי בגדר סמכותו העניינית של בית משפט השלום, ואין עוד הצדקה כי בית משפט זה יוסיף וידון לגופה של התביעה שכנגד כאשר הסמכות העניינית היא של בית משפט השלום.

ראוי אפוא, כי פירוק השיתוף בחמשת הנכסים יידון בפני הערכאה המוסמכת ובעלת הכלים לדון בסעד זה.

198. למעשה, אין מחלוקת בין הצדדים בעניין מתן הסעד של פירוק שיתוף בנכסים ומכירתם למרבה במחיר. כאמור לעיל, התובע (הנתבע שכנגד) אינו מתנגד לפירוק השיתוף, משנדחתה התביעה העיקרית.

              על כן, את ניהול הליך פירוק השיתוף, המוסכם על הצדדים – יש לבצע בערכאה המוסמכת, קרי: בבית משפט השלום.

199. אשר על כן, ובהתאם לסמכותי לפי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, אני מורה על העברת הדיון בתביעה שכנגד, שעניינה פירוק שתוף בחמשת נכסי המקרקעין לבית משפט השלום בחיפה, אשר לאור הסכמת הצדדים לסעד של פירוק השיתוף, יפעל לפי מיטב שיקול דעתו בביצוע פירוק השיתוף.

סוף דבר:

200. התביעה העיקרית שהוגשה על ידי התובע – נדחית במלואה, והתובע יישא בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עו"ד הנתבעים בסך של 50,000 ₪, אשר ישולם בתוך שלושים יום מהיום, שאם לא כן יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. סכום ההוצאות שנפסק משקף את ההתנהלות ואת היקף ההתדיינות החריג בכל הקשור לתביעה.

              התביעה שכנגד מועברת לפי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט לביצוע פירוק השיתוף בנכסים בבית משפט השלום בחיפה. מזכירות בית המשפט תעביר את התביעה שכנגד ואת כתב ההגנה שכנגד, יחד עם פסק הדין דנן, לבית משפט השלום, לצורך קביעת המותב שידון בה.

המזכירות תשלח את פסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, ל' ניסן תשפ"ו, 17 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.