תביעה כספית לתשלום פיצוי מוסכם בשיעור כפל דמי תיווך (בצירוף מע"מ) עקב הפרת הזמנה לקבלת שירותי תיווך (להלן: ההזמנה) בקשר לדירה ברחוב סוקולוב 59, חולון (להלן: הדירה).
רקע
1.התובע הוא מתווך במקצועו. הנתבעים הם בני זוג. נתבע 1 ביקש לרכוש דירה עבורו ברחוב סוקולוב בחולון. ביום 13.5.2022 בעת שנתבע 1 היה בחנות של מכּר, שידע על רצונו של נתבע 1 לרכוש דירה, הגיע התובע לחנות. לאחר שיח בין התובע לנתבע 1 חתם נתבע 1 על ההזמנה אשר זו לשונה:
"אני הח"מ מתחייב בזה לשלם למשרד תיווך "צור" דמי טרחה עבור תיווכו בעניין מכירה ו/או קניה סך של 50,000 ₪.. מערך הנכס ובעניין שכירות סך של חודש משנה ראשונה.... וזה מיד עם חתימת ההסכם.
כמו כן הנני מתחייב להודיע לכל אדם אליו הופניתי על ידכם, כי נשלחתי ממשרד תיווך "צור" ובמידה ואקנה או אשכור אני או מי מבני משפחתי או אדם אחר המקורב אלי במישרין או בעקיפין, את אחד הנכסים המוצעים לי על ידכם, מבלי להודיע למוכר או למשכיר שנשלחתי על ידכם, אשלם לכם פיצויים מראש בשיעור כפול מדמי התיווך האמורים לעיל.
הריני מתחייב לשלם לכם את דמי התיווך גם במקרה בו ארכוש או אשכור את הנכס ישירות או באמצעות אדם אחר ו/או מתווך אחר.
על דמי התיווך יש להוסיף מס – ערך – מוסף כנדרש בחוק.
הריני מצהיר בזה שקיבלתי ממשרד תיווך "צור" את הכתובות הרשומות מטה והן אינן ידועות לי מכל מקור אחר" ( ההדגשות בפסק הדין אינן במקור).
2.בשולי ההזמנה צוינה כתובת הדירה והמחיר המבוקש (1.7 מיליון ₪). לאחר חתימת ההזמנה הלכו התובע ונתבע 1 לראות את הדירה. כיוון שאיש לא היה בדירה - לא עלה בידי התובע להציג את הדירה לנתבע 1. התובע מסר לנתבע 1 פרטים על שטח הדירה והקומה בה היא נמצאת. לבקשת נתבע 1 מסר לו התובע גם את מספר הטלפון של בנה (ונציגה) של מוכרת הדירה, לשם תיאום ביקור בדירה (להלן: נציג המוכרת). במעמד זה הביע נתבע 1 הביע התלהבות מן הדירה ורצון לרכוש אותה. ביום ראשון לאחר מכן (15.5.2022) התקשר התובע לנתבע 1 והבין ממנו כי "הכל בסדר" ונתבע 1 "מתקדם" מול נציג המוכרת. אין חולק כי שיחת טלפון זו חתמה את פעולות התובע בכל הקשור לקידום עסקת מכירת הדירה.
3.בעקבות מסירת מספר הטלפון של נציג המוכרת לנתבע 1 ע"י התובע נוצר קשר ישיר בין נתבע 1 לנציג המוכרת ותואם ביקור של נתבע 1 בדירה, ללא יידוע התובע וללא נוכחותו. לאחר הביקור הודיע נציג המוכרת לנתבע 1 כי הוא מנהל מו"מ עם רוכש פוטנציאלי אחר למכירת הדירה ועל כן לא ניתן לקדם עסקה בין נתבע 1 לנציג המוכרת. כחודש ימים לאחר ביקור נתבע 1 בדירה, התקשר נציג המוכרת לנתבע 1 ועדכן כי המו"מ עם הרוכש הפוטנציאלי לא צלח. בכך ניתן האות לניהול מו"מ ישיר בין נציג המוכרת לנתבע 1; ללא ידוע התובע וללא מעורבותו במו"מ. ביום 28.7.2022 – כחודשיים וחצי לאחר חתימת נתבע 1 על ההזמנה – נחתם הסכם מכר הדירה בין מוכרת הדירה לבין נתבעת 2 (רעייתו של נתבע 1). תמורת הדירה הועמדה בהסכם על 1,500,000 ₪. לאחר מכן הופחתה התמורה לסך 1,474,000 ₪.
4.נתבע 1 הסביר כי מלכתחילה ביקש לרכוש את הדירה עבור עצמו, אך מבדיקה שערך התברר כי בשל קושי משפטי – רישומי של הבניין בו מצויה הדירה לא יעניק לו הבנק הלוואה מגובה ברישום משכנתא לשם רכישת הדירה. בעקבות זאת הציע נתבע 1 לנתבעת 2 לרכוש את הדירה. נתבעת 2 הסכימה ושילמה, לטענתה, את המחיר מכספים שקיבלה מבני משפחתה.
5.במסגרת דיון ההוכחות העידו התובע וכן נתבעים 1-2.
עיקר טיעוני הצדדים
6.אין חולק כי התובע ביצע מספר מועט יחסית של פעולות לקידום העסקה. על כן, וכפי שיפורט להלן, בעוד הנתבעים סומכים הגנתם על כך שבשל מיעוט פעולות התובע לקידום העסקה הוא אינו יכול להיחשב "גורם יעיל" בקידום העסקה, טוען התובע כי נתבע 1 מנע את מעורבותו בקידום העסקה בחוסר תום לב ומשכך הנתבעים אינם יכולים להיבנות מן הטענה כי התובע לא היה "גורם יעיל" בקידום העסקה. התובע טוען כי נתבעת 2 אחראית לשלם לו את סכום התביעה מכוח דיני השליחות, שכן אישרה בדיעבד את הפעולות שביצע נתבע 1 לשם השתכללות העסקה והסכימה לחתום על הסכם המכר.
7. התובע טוען כי יש לראות בו "גורם יעיל" לקידום העסקה בנסיבות העניין. התובע מסר לנתבע 1 את פרטי הדירה ונתונים לגביה (שטח וקומה) וכן את מספר הטלפון של נציג המוכרת באופן אפשר את קידום העסקה. העסקה הגיעה לסיום תוך פרק זמן סביר (2.5 חודשים מחתימת ההזמנה). המחיר שסוכם היה אמנם נמוך מזה הנקוב בהזמנה אך התובע ציין כי הבהיר לנתבע 1 כי תתכן "גמישות" במחיר בטווח 10%-15%. המחיר הסופי מצוי בטווח זה. התובע טוען כי נתבע 1 פעל להדירו מהשתתפות פעילה בקידום העסקה. לא ניתן לקבל את הסבר הנתבע 1 לכך שלמרות שרצה לרכוש את הדירה לעצמו היא נרכשה עבור נתבעת 2.
8.התובע טען כי לראות בנתבע 1 שלוח של נתבעת 2. הנתבעים אישרו כי נתבעת 2 סמכה באופן מלא וללא סייג על פעולות נתבע 1. נתבעת 2 ניתקה עצמה מן המו"מ והעסקה שגובשה בעקבותיה ולא ידעה פרטים בסיסיים בקשר לעסקה אלא סמכה "בעיניים עצומות" על נתבע 1.
9.הנתבעים טוענים כי התובע לא היה "גורם יעיל" בקידום העסקה: התובע כשל בניסיון להציג לנתבע 1 את הדירה. הוא מסר לנתבע 1 את פרטי נציג המוכרת אך מעבר לכך לא ביצע כל פעולה נוספת לקידום העסקה. אין די שהתובע היה חוליה בשרשרת הסיבתיות שהובילה לעסקה בעצם מסירת מספר טלפון נציג המוכרת לנתבע 1. מבחני הפסיקה אינם מלמדים כי התובע היה "גורם יעיל" בקידום העסקה: מחיר הדירה בהסכם המחיר היה נמוך ב-226,000 ₪ ממחירה על פי ההזמנה. כאמור התובע לא הציג לנתבע 1 את הדירה ולא היה מעורב במו"מ שהוביל לחתימת הסכם המכר. הנתבעים טוענים כי במועד הביקור של התובע ונתבע 1 סמוך לדירה ידע התובע כי נתבע 1 לא סייר בדירה אך למרות זאת בחר התובע לא לעמוד בקשר עם נתבע 1 (להוציא שיחת טלפון בודדה כיומיים לאחר מועד חתימת ההזמנה). כיוון שהתובע לא היווה "גורם יעיל" בקידום העסקה ובחר מיוזמתו לא לעמוד בקשר עם נתבע 1 – אין הוא זכאי לדמי תיווך.
דיון והכרעה
10.בפתח ההכרעה ראוי לחדד ולהבהיר כי בכתב התביעה עתר התובע לחייב את הנתבעים לא בתשלום דמי תיווך כאמור בהזמנה עליה חתם נתבע 1 אלא בפיצוי מוסכם בשיעור כפל דמי התיווך כאמור בהזמנה בצירוף מע"מ. התובע העמיד תביעתו על סך 100,000 ₪ בצירוף מע"מ והסביר כי "גובה הפיצויים נקבע לגובה כפל תשלומי דמי התיווך ולכן שיעורו של הפיצוי לרבות דמי התיווך עומדים על 100,000 ₪ בצירוף מע"מ" (פס' 32 לכתב התביעה). הבהרה זו מתחייבת שכן הצדדים הכבירו טענות בסיכומיהם אודות זכאות ( או אי זכאות) התובע לתשלום דמי תיווך, כאשר כפי שניתן לראות הסעד המבוקש אינו שכר עבור פעולות התובע אלא פיצוי מוסכם בגין הפרת הוראות ההזמנה. התובע דן רק בחלק קטן בסיכומיו בזכותו לקבל פיצוי מוסכם כאמור. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי התניה בדבר פיצוי מוסכם בשיעור כפל דמי תיווך היא תנאי מקפח בחוזה אחיד, אך בסיכומיהם לא טענו דבר בעניין ולמעשה בכך הם זנחו את הטענה בדבר תנאי מקפח בחוזה אחיד.
פיצוי מוסכם
11.לצורך הכרעה בשאלת זכאותו של התובע לפיצוי מוסכם אין צורך להידרש לשאלה אם התובע שימש "גורם יעיל" לקידום העסקה. לצורך הוכחת זכות התובע לקבל פיצוי מוסכם די להראות כי ההזמנה נחתמה על ידי נתבע 1; כי הדירה הוצעה לנתבע 1 על ידי התובע; כי נתבע 1 הפר הוראה בהזמנה המורה לו לציין בפני נציג המוכרת כי הוא נשלח על ידי התובע וכי נתבע 1, קרוב משפחתו או אדם אחר קרוב אליו רכש את הדירה.
12.אין חולק כי הנתבע 1 חתם על ההזמנה. אין חולק כי הדירה הוצעה לנתבע 1 על ידי התובע. אין חולק כי הדירה נרכשה בסופו של יום על ידי נתבעת 2 שהיא רעייתו של נתבע 1 ובוודאי עונה להגדרת "קרוב משפחה" או אדם אחר המקורב לנתבע 1. בנסיבות אלה השאלה היחידה בה יש להכריע אם הוכח כי נתבע 1 לא הציג עצמו בפני נציג המוכרת שמי שנשלח אליו על ידי התובע. לדעתי התשובה לכך חיובית. התובע לא נטל חלק במפגשים או בשיחות בין נתבע 1 לנציג המוכרת ולכו הוא אינו יכול למסור גרסה בשאלה זו. גם נציג המוכרת שהיה יכול לשפוך אור בסוגיה - לא זומן להעיד. עם זאת אני סבור כי לצורך ההכרעה די בעדות נתבע 1. נתבע 1 אישר כי לא מסר לנציג המוכרת כי נשלח על ידי התובע. לדבריו "התקשרתי לקובי, לא יודע אם אמרתי לו האמת את השם שלו (של התובע-ד.ס.), אני אף פעם לא יכול לזכור כאילו להגיד לו הופניתי על ידי זה וזה כאילו אמרתי לו שכאילו קיבלתי את הטלפון בקשר לדירה" (ע' 60 ש' 8-10). הנה כי כן, נתבע 1 מעיד על עצמו כי הוא אף פעם אינו יכול לזכור לומר לבני שיחו מי הפנה אותו אליהם (וכך גם במקרה זה). מה שאמר נתבע 1 לנציג המוכר היה כי קיבל את הטלפון בקשר לדירה, בלי לציין כי הופנה על ידי התובע. גם בנספח ד' לתצהיר הנתבע 1 (תכתובת בין נתבע 1 לנציג המוכרת) לא ידע נציג המוכרת לומר באמצעות איזה גורם הגיע אליו הנתבע ("דרך מי הגעתי אליך" שואל נתבע 1; תשובת נציג המוכרת - "לא זוכר בדיוק").
13.נוכח התקיימות ההוראות המזכות את התובע בפיצוי מוסכם על פי ההזמנה, יש לקבוע כי התובע זכאי על פני הדברים לפיצוי קבוע מוסכם מראש בסך 100,000 ₪ בצירוף מע"מ ללא צורך בהוכחת נזק. חשוב לציין כי הנתבעים טענו בכתב הגנתם כי הדרישה לפיצוי מוסכם בשיעור כפל דמי תיווך היא תנאי מקפח בחוזה אחיד, שכן תנאי זה מעניק לספק באופן בלתי סביר תרופה שאינה עומדת לו על פי דין או שמדובר בתנאי הקובע פיצוי מוסכם שאינו סביר לטובת הספק. עם זאת, בסיכומי הנתבעים אין זכר לטענה בדבר תנאי מקפח. מכאן שיש לראות בטענת הנתבעים כטענה שנזנחה ובית המשפט לא יידרש לה ( לעניין זה ראו: אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, 431 (2020); יששכר רוזן צבי, הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים, 605 (2025); ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפוריישן, פ"ד מט (2) 102 (1995)).
14.להשלמת הדיון אציין כי לטעמי יש לחייב את נתבע 1 בתשלום הפיצוי המוסכם. נתבע 1 חתם על טופס ההזמנה. נתבע 1 הפר את ההוראה בהזמנה המחייבת אותו להודיע לנציג המוכרת כי נשלח על ידי התובע. לא נעלם מעיני ניסיון התובע לייחס לנתבעת 2 אחריות לפעולות נתבע 1 מכוח דיני השליחות. עם זאת, אינני סבור כי הפרת ההוראה בהזמנה על ידי נתבע 1 נתפסת ברשת האישור שהעניקה נתבעת 2 בדיעבד לפעולות נתבע 1 עבורה; אישור שכמוהו כהרשאה מלכתחילה (סעיף 6 (א) לחוק השליחות תשכ"ה – 1965). מן הראיות עולה כי נתבעת 2 לא ביקשה מנתבע 1 לרכוש עבורה דירה ולא מסרה לו הרשאה מראש לעשות כן. עם זאת בסופו של יום נטלה על עצמה נתבעת 2 את מחויבויות רוכש הדירה כלפי מוכרת הדירה, כפי שגובשו בין נתבע 1 ונציג המוכרת בהסכם המכר, ללא כל שינוי או סייג. בכך יש לראות את נתבעת 2 כמי שאישרה בדיעבד את פעולות נתבע 1 ; אישור בדיעבד שכאמור דינו כדין הרשאה מלכתחילה לנתבע 1 לרכוש עבור נתבעת 2 את הדירה.
15.עם זאת, הראיות אינן מראות כי נתבעת 2 הייתה מודעת, בעת אישור פעולות נתבע 1 כי נתבע 1 הפר, במסגרת מגעיו לגיבוש עסקת רכישת הדירה, את התחייבותו כלפי התובע (על פי ההזמנה) להודיע לנציג המוכרת כי נשלח על ידי התובע. הפרת הוראת ההזמנה על ידי נתבע 1 - באי ציון זהות התובע כמי ששלח את נתבע 1 לנציג המוכרת – גם לא היוותה חלק מן הפעולות הנדרשות באופן סביר ע"י נתבע 1 לשם ביצוע תקין של נושא השליחות (סעיף 5 (א) לחוק השליחות תשכ"ה – 1965). על כן, הכלל בעניין זה הוא כי "... אישור בדיעבד מהווה את הבעת רצונו הגלוי של השולח, הנעשית מתוך ידיעה מלאה של העובדות, להעניק הרשאה בדיעבד לביצוע פעולה שנעשתה על ידי אדם אשר פעל בחזקת שלוחו" ( ע"א 2599/13 הרמן נ' עלדור, פס' 22 (3.9.2015)). בנסיבות אלו ובהיעדר ראיה או אף אינדיקציה לכך שנתבעת 2 ידעה על הפרת הוראת ההזמנה על ידי נתבע 1 בשעת מתן אישור נתבעת 2 לפעולות נתבע 1 ומשעה שהפרה זו אינה יכולה להיחשב פעולה הנדרשת באופן סביר לצורך ביצוע תקין של נושא השליחות – לא ניתן לראות בנתבעת 2 כמי שחבה בתשלום הפיצוי המוסכם לתובע מתוקף האישור שהעניקה לפעולות נתבע 1. מכאן המסקנה כי בתשלום הפיצוי המוסכם חב נתבע 1 לבדו.
16.ניתן היה לחתום את פסק הדין בנקודה זו. כפי שראינו, די בקביעה כי נתבע 1 הפר את ההוראה בהזמנה באופן המזכה את התובע בפיצוי המוסכם על פי ההזמנה כדי להעניק לתובע את הסעד המלא אותו תבע ולייתר דיון ולא כל שכן הכרעה בשאלה אם בנסיבות יש לראות בתובע "גורם יעיל" בקידום העסקה.
17.למעלה מן הצורך וכיוון שב"כ הצדדים הקדישו את מרבית סיכומיהם לביסוס טיעונים בעניין (אי) זכאות התובע לדמי תיווך, אבאר מדוע לטעמי יש לראות בתובע, חרף מיעוט פעולות לקידום העסקה, כ"גורם יעיל" בקידום העסקה.
זכאות לדמי תיווך
18.סעיף 14 (א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו – 1996 קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". הפסיקה קבעה כי אין די שהמתווך יהיה גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות אלא יש להוכיח שפעולות המתווך היו אלה שאפשרו והובילו לכריתת הסכם המכר. לשם בחינת "יעילות" המתווך נקבעה רשימה, לא ממצה, של מבחני עזר (ראו לעניין זה: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח (3) 116 (1994)). עם זאת, הדגש בבחינת "הגורם היעיל" הושם על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. כך, נקבע כי לעתים די במסירת כתובת או הפגשת הצדדים כדי שמתווך יחשב גורם יעיל שהביא להתקשרות (ע"א 461/76 פטל נ' מרגלית, פ"ד לא (2) 412 (1977)). לצד האמור, הכירה הפסיקה בכך שצד המסכל את מאמצי המתווך על ידי ניצול מידע המתקבל ממנו, לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו (ראו: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842, 848 ( 2001)). כפי שנפסק בפסיקה מנחה:
"ניסיון מכוון למנוע דמי תיווך אינו מתיישב עם חובת תום הלב, מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו, קרי מוסר לקונה פוטנציאלי את פרטי הממכר ולאחר מכן נמנע ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו ע"י פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך כדי לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך. אם לא תמצי כן, התוצאה תהא כי במרבית המקרים ניתן יהיה למנוע ממתווך את דמי התיווך ע"י יצירת נתק עמו לאחר שפעולתו יצרה את הגורם הראשוני למפגש בין הצדדים" (ע"א (מח' ת"א) 2314/00 פרנק נ' י.ח. מקרקעין וניהול בע"מ (9.12.2001)).
19.לאחר ששקלתי את מכלול הראיות הגעתי למסקנה כי במקרה זה ניסה נתבע 1 בחוסר תום לב למנוע מן התובע להשתלב בקידום העסקה ולהפוך בכך "גורם יעיל". בנסיבות אלה, לא היו הנתבעים יכולים להיבנות מן הטענה כי התובע לא היווה "גורם יעיל" בקידום העסקה. אפרט:
20.בתצהירו ציין התובע כי לאחר שנתבע 1 חתם על ההזמנה ניגשו שניהם לדירה על מנת לסייר בה אך בשל אי הימצאות הדייר נמנע מן התובע להציג לנתבע 1 את פנים הדירה התובע טען כי נתבע 1 הביע התלהבות מן הדירה ורצון להתקדם ברכישתה כבר אז (פס' 11 לתצהיר התובע). לטענת התובע, הוא הבהיר לנתבע 1 כי אם נתבע 1 זקוק לדבר מה או קיימת בעיה או עיכוב - עליו ליצור קשר עם התובע (פס' 13 לתצהיר התובע). ביום ראשון – יומיים לאחר חתימת ההזמנה – התקשר התובע לנתבע 1 שאמר כי "הכל בסדר" והוא "מתקדם" מול נציג המוכרת (פס' 14 לתצהיר התובע).
בחקירה נגדית גרסה זו לא קרסה תחתיה. לא זו אף זו: התובע הרחיב בנוגע למצג שהציג לו נתבע 1 בקשר ללהיטותו "לסגור" עסקה באופן מידי ואף לשלם לתובע את שכרו. . התובע העיד כי "הוא קרא לי לבחוץ לגמור ובוא נגמור נגמור את הזה' אני נותן לך את ה, את המשרד. עו"ד אביב: זאת אומר ששי (נתבע 1 –ד.ס.) רצה לסגור? העד מר צארום: כן" (ע' 37 ש' 26-29). כן העיד התובע כי "אז התשובה היא שהבן אדם היה בחוץ... הוא לא נתן לי הוא רצה לגמור את זה" ( ע' 38 ש' 9-12) וכן " הוא אמר לי 'אני לוקח את זה' (לא ברור)... הוא אמר לי אני אשלם בטוח, אתה מקבל, הבאת לי את הבן אדם הבאת לי את הבן של זה, נתתי לו את ה..." ( ע' 43 ש' 22-23) וכן: "שי אמר לך לכאורה שהוא לוקח את הדירה למרות שהוא לא ראה... העד מר צארום:130 מטר בקומה שלמה הוא אמר לי שהוא לוקח אותה הוא בא לסגור איתי על תיווך " (ע' 48 ש' 18-19) וכן ".. תרשמי שהבאתי לו את זה טלפון אחרי שעה הוא רצה לגמור" ( ע' 45 ש' 31). התמונה העולה היא כי נתבע 1 הציג לתובע מצג ברור לפיו הוא מתכוון לרכוש את הדירה והתובע יבוא על שכרו בשל הפעולות שביצע. מצג זה יצר, כצפוי, אצל התובע תחושה כי סיומה המוצלח של העסקה היא עניין של זמן ותו לא. מצג זה והתחושה שהמצג נטע כאמור בלב התובע הובילה את התובע לא ליצור קשר ישיר עם הצדדים על מנת להציע את עזרתו בקידום העסקה. כך, כאשר נשאל התובע מדוע לא התקשר לנתבע 1 השיב התובע "גמרנו הוא לוקח את הדירה הוא בא לגמור דמי תיווך, בא לגמור דמי תיווך" (ע' 48 ש' 32-37). על רקע האמור יש קושי לקבוע כי התובע היה פאסיבי בכך שלא ניסה להציע לצדדים את עזרתו בקידום העסקה.
21.נתבע 1 אישר כי תיאם פגישה בדירה והחל בניהול מו"מ שהוביל לחתימת הסכם מכר הדירה בעקבות מספר הטלפון של נציג המוכרת שסיפק לו התובע (ע' 60 ש' 1-3). הוא אישר כי לא עדכן את התובע לגבי ביקורו המתוכנן בדירה או אחריו (ע' 62 ש' 24-29). לשאלה אם נתבע 1 נזקק לתובע כדי לקדם את עסקת המכר מסר נתבע 1 גרסאות סותרות: תחילה ציין כי לא הייתה מניעה להתקשר לתובע אך גם לא הייתה לו סיבה לעשות כן (ע' 63 ש' 1-3) וכי הוא נמנע במודע – ולא בהיסח דעת – מלהתקשר לתובע (ע' 63 ש' 17-19). בהמשך העיד הנתבע 1 דברים הפוכים וציין כי נזקק לסיוע התובע לצורך תיאום ביקור בדירה (ע' 63 ש' 20-24). נתבע 1 נשאל אם נזקק לסיוע התובע בניהול מו"מ מול נציג הרוכשת. גם לשאלה זו מסר תשובות סותרות. תחילה השיב נתבע 1 "אם הוא היה, יכול להיות שזה היה כאילו נסגר יותר טוב, כן" (ע' 63 ש' 1-3). בהמשך מסר נתבע 1 תשובה הפוכה לפיה אי דיוק בנתונים שמסר התובע לנתבע 1 בנוגע לדירה הובילו את נתבע 1 לא לסמוך על התובע כי יצליח לסייע לקדם המו"מ (".. לא למשא ומתן, גם כל הנתונים שהוא נתן לי לא היו נכונים הוא אמר לי 135 מטר, זה 110 מטר, הוא אמר לי.. שקובי (נציג המוכרת –ד.ס.) נותן לי נתונים בהרבה יותר טובים ממנו אז אין לי שוב סיבה כאילו.. לפנות אליו" (ע' 66 ש' 21-33). מעבר לסתירה הברורה בתשובות נתבע 1 - באופן המלמד על מידת המהימנות שיש לרחוש לגרסת נתבע 1 בעניין זה - אני סבור כי שתי התשובות (כשהן נבחנות כל אחת לעצמה) אינן מספקות הסבר משכנע להימנעות נתבע 1 מלערב את התובע במו"מ. אם נתבע 1 סבר כי התובע אכן היה יכול לסייע במו"מ לקידום העסקה הרי שנתבע 1 לא סיפק כל הסבר מניח את הדעת מדוע לא ביקש לשלב את התובע במגעים לקידום העסקה, לאחר ששכר את שירותי התובע, זולת טעם אפשרי של חיסכון בתשלום דמי תיווך. מנגד, אם נתבע 1 לא סבר כי התובע יוכל לסייע בקידום העסקה, נובע מכך כי זה היה הטעם להדרתו המודעת של התובע ע"י הנתבע 1 מהשתלבות במגעים לקידום העסקה. כך או כך, יצירת מצג בפני התובע כי הצדדים מצויים כפסע מסיום מוצלח של העסקה, באופן שאינו מחייב את מעורבות התובע ומנגד חוסר רצונו המודע של נתבע 1 להביא להשתתפות התובע לשם לקידום העסקה מביאים למסקנה כי מי שסיכל ביודעין את מעורבות התובע בקידום העסקה היה הנתבע ועל כן לא ניתן להיזקק בנסיבות אלה לטענה כי התובע לא היווה "גורם יעיל" בקידום העסקה רק עקב מיעוט (יחסי) של פעולות שביצע.
22.להשלמת הדיון בסוגיית זכאות התובע לדמי תיווך שהובא כאמור מעבר לנדרש אציין כי אילו היה מקום לחייב מי מהנתבעים בתשלום דמי תיווך לתובע הרי שמי שהייתה צריכה לשאת בדמי תיווך אלה היא נתבעת 2. פעולות נתבע 1 לצורך קידום העסקה נעשו במקור עבורו. הוכח כי נתבעת 2 לא ביקשה מנתבע 1 לרכוש עבורה דירה ולא נתנה הרשאה לנתבע 1 לעשות כן עבורה. עם זאת משעה שנתבע 1 הציג לנתבעת 2 עסקה לרכישת דירה והיא, תוך מתן אמון מוחלט ללא סייג בנתבע 1 כפי שהיא וגם נתבע 1 העידו, בחרה לחתום על הסכם המכר, יש לראות בנתבעת 2 כמי שאישרה בדיעבד את הפעולות שביצע נתבע 1 (במקור עבור עצמו ובדיעבד עבור נתבעת 2 ) ובכלל זה את הזמנת שירותי התיווך מן התובע על פי טופס ההזמנה (סעיף 6 (א) לחוק השליחות תשכ"ה – 1965).
23.לאור כל האמור התביעה נגד נתבע 1 מתקבלת במלואה. נתבע 1 ישלם לתובע סך 100,000 ₪ בצירוף מע"מ בשיעורו במועד הרלוונטי (17%) ובסך הכל – 117,000 ₪. כן ישלם נתבע 1 לתובע שכ"ט עו"ד בסך 16,000 ₪ והוצאות משפט בסך 3,500 ₪. לאור ההכרעה כאמור מתייתרת ההכרעה בשאלת זכאות התובע לדמי תיווך. בהתאם התביעה נגד נתבעת 2 נדחית ללא צו להוצאות.
ניתנה היום, בז' אלול תשפ"ה, ב31 אוגוסט 2025, בהעדר הצדדים.
