פארק הקרח אילת בע"מ נ' בבילון פארק ישראל בע"מ

פסק דין זה עניינו בתביעת התובעת, הבעלים של הקניון המכונה "אייס מול" באילת, כנגד הנתבעת, חברה השוכרת שטחים בקניון ומפעילה בהם מתקני שעשועים תחת השם "בבילון". התובעת עותרת לפינוי הנתבעת מן המושכר בטענה שהיא הפרה את הסכם השכירות באופן יסודי. הנתבעת כופרת בטענות להפרת ההסכם וטוענת כי התובעת ביטלה את הסכם השכירות שלא כדין ובחוסר תום לב.

בדיון שהתקיים ביום 2.9.2025 הסכימו הצדדים על מספר מוסכמות לשם ייעול הדיון ולצרכי תיק זה בלבד. לפיכך, סקירת טענות הצדדים והדיון בהן ייעשו על בסיס אותן מוסכמות ובלי להתייחס לטענות שנזנחו בסיכומי הצדדים.

רקע

ביום 28.2.2011 נחתם הסכם שכירות בין התובעת לבין חברת בבילון פארק אילת בע"מ (להלן: "השוכרת המקורית") להשכרת יחידה בשטח של כ-927 מ"ר בקומה השנייה בקניון לשם הפעלת מתחם "לונה פארק" (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם").

תקופת השכירות הועמדה על 120 חודשים עם אופציה להארכה ב-120 חודשים נוספים והחלה ביום 1.8.2012. דמי השכירות בגין מתחם הלונה פארק נקבעים על-פי הגבוה מבין השניים: 15% מהפדיון החודשי בפועל במתחם או דמי שכירות מינימאליים. הצדדים הסכימו לצרכי הליך זה כי דמי השכירות המינימאליים בגין המתחם האמור עומדים כיום על 47,161 ש"ח (צמוד מדד). בסעיף 7.19 להסכם השכירות נקבע כי לשם גביית דמי השכירות המינימאליים על השוכרת למסור לתובעת הרשאה לחיוב חשבון הבנק של הנתבעת.

יחד עם הסכם השכירות נחתם בין הצדדים גם הסכם ניהול במסגרתו התחייבה השוכרת המקורית לשלם לתובעת דמי ניהול ותשלום נוסף בגין תחזוקת החניונים. השוכרת המקורית התחייבה גם לשאת בעלות צריכת החשמל והמים במושכר. עד ליום 31.12.2021 התובעת היתה אחראית למתן שירותי הניהול והיא זו שגבתה את התשלומים על-פי הסכם הניהול. החל מיום 1.1.2022 חברה בת של התובעת, פארק הקרח ניהול בע"מ, משמשת כחברת הניהול של הקניון (להלן: "חברת הניהול").

ביום 8.7.2015 נחתמה תוספת ראשונה להסכם השכירות אשר הרחיבה את תחולתו גם על "מתחם האיגלו" שיועד להפעלת משחקיה לילדים.

ביום 18.8.2015 נחתמה תוספת שנייה להסכם השכירות במסגרתה הושכר לנתבעת מתחם נוסף לשם הפעלה של מתקן רכבת הרים. תוספת זו עודכנה בתוספת שלישית להסכם מחודש דצמבר 2015. בהתאם להסכמת הצדדים לצרכי הליך זה, דמי השכירות בגין מתחם רכבת ההרים עומדים על 15% מהפדיון או על דמי שכירות מינימאליים של 100 ש"ח לחודש, לפי הגבוה. בסמוך למתחם רכבת ההרים מוצב מתקן נוסף המכונה "מגדל הנפילה".

ביום 17.2.2020 נחתם הסכם במסגרתו הוסבו זכויותיה וחובותיה של השוכרת הקודמת לנתבעת החל מיום 1.2.2020 (להלן: "הסכם ההסבה").

במחצית הראשונה של שנת 2023 התובעת שלחה לנתבעת מכתבי התראה בהם טענה למספר הפרות של הסכם השכירות מצד הנתבעת. בהמשך לכך, נעשה ניסיון שלא צלח להתניע הליך בוררות בין הצדדים.

ביום 7.7.2024 התובעת שלחה לנתבעת הודעה על ביטול הסכם השכירות בשל הפרתו היסודית על-ידי הנתבעת. לטענת התובעת, לאחר מתן הודעת הביטול הנתבעת סירבה לפנות את המושכר (למעט מתחם האיגלו שהשכירות לגביו בוטלה בהודעה קודמת) והמשיכה להפר את ההסכם.

עקב כך, הוגשה התביעה שכאן במסגרתה מבקשת התובעת להורות על פינוי המושכר על מתחמיו השונים. בתביעה נכתב כי למען הזהירות יש לראות בה כהודעת ביטול נוספת של הסכם השכירות.

ההליך 

ביום 2.9.2025 התקיים דיון בו נחקרו המצהירים מטעם הצדדים. מטעם התובעת העידו בעל השליטה בה, מר ניסים יניב, וחשבת התובעת, גב' דוברניקה שימונוב. מטעם הנתבעת העיד בעל השליטה בה, מר אפרים מלכה. כאמור, בדיון הסכימו הצדדים, לצורך הדיון בתיק זה בלבד, על מספר מוסכמות שעיקרן פורט לעיל. התובעת גם הודיעה כי היא אינה עומדת בהליך זה על מספר טענות הפרה שפורטו בכתב התביעה.

בתום הדיון נקבעו מועדים להגשת סיכומים בכתב. בהמשך, הגישה התובעת בקשה למתן רשות להגשת סיכומי תשובה וזו ניתנה לה באופן חלקי. סיכומי הצדדים הוגשו. בסיכומי התובעת צוין כי אלו מתמקדים אך ורק בהפרות שאירעו בסמוך להודעת הביטול, מיד לאחריה ועובר להגשת התביעה. מדובר בטענות לאי תשלום דמי שכירות, דמי ניהול ותשלומים נוספים במלואם ובמועדם; וכן בטענה לביטול הרשאה לחיוב חשבון בנק שעל הנתבעת לקיים בהתאם לקבוע בהסכם השכירות.

להלן נבחן האם הפרות נטענות אלו הוכחו והאם היה בהן כדי להביא לביטולו של הסכם השכירות.

דיון והכרעה

האם הוכחה טענת התובעת לאי תשלום דמי שכירות, דמי ניהול ותשלומים נוספים?

התובעת מיקדה בסיכומיה את טענתה לאי תשלום דמי שכירות, דמי ניהול ותשלומים נוספים למועדים שלהלן: דמי שכירות בגין החודשים פברואר - יוני 2024; דמי ניהול בגין החודשים אפריל ומאי 2024; תשלומים לחברת הניהול עבור צריכת חשמל בחודשים מרץ - מאי 2024; דמי שכירות בגין החודשים אוקטובר ונובמבר 2024; דמי שכירות מיום 28.2.2025 ועד ליום 20.5.2025; ודמי ניהול מיום 16.2.2025 ועד ליום 15.4.2025.

בתביעה לפינוי מושכר, כבכל תביעה, הנטל להוכיח הפרה של הסכם השכירות מוטל על התובע, המשכיר, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". על מנת להרים נטל זה אין די בטענה לקיומו של חוב של השוכר. על המשכיר לתמוך את תביעתו באסמכתאות לטענותיו המעידות על קיומו של חוב שנובע מתשלומים ספציפיים שלא שולמו במועד הקבוע בהסכם השכירות (כרטסת הנח"ש, חשבוניות דרישה וכדו'). רק אם עלה ביד המשכיר להרים את הנטל עובר זה אל כתפי השוכר אשר צריך להוכיח כי חרף טענות המשכיר למעשה החיובים שבהם מדובר שולמו במועדם או שלא היה צריך לשלמם.

בענייננו, התובעת לא פירטה בכתב התביעה מהם החודשים בגינם לא שולמו לטענתה דמי שכירות וניהול. כל שנטען הוא שדמי השכירות, דמי הניהול והתשלומים הנוספים לא שולמו כסדרם, כאשר מחודש פברואר 2025 ועד להגשת התביעה הנתבעת לא שילמה תשלום כלשהו (למעט תשלום בסך של 13,610 ש"ח; ראו: סעיף 8 לכתב התביעה).

לכתב התביעה צורפו כנספחים 19 - 24 טבלאות המפרטות את הסכומים ששולמו על-ידי הנתבעת בין השנים 2020 ל-2025. בדיון התברר כי מדובר בטבלאות שנערכו על-ידי בא-כוח התובעת לקראת הגשת התביעה ונפלו בהן שגיאות בדמות תשלומים שהנתבעת ביצעה ונשמטו מהטבלאות (הפרוטוקול, עמ' 25, שורה 29 - עמ' 26, שורה 15; סעיף 11 לסיכומי התובעת). איני סבור כי טבלאות אלו - שאינן רשומות חשבונאיות שנערכו בזמן אמת, אלא מסמכים שהוכנו לצורך ההליך המשפטי, שלא על-ידי המצהירים מטעם התובעת ואין מחלוקת כי נפלו בהן שגיאות - מהוות ראיה שיש בה כדי להוכיח את טענות התובעת בדבר אי ביצוע תשלומים במועד. גם הטבלאות המעודכנות שצורפו לסיכומי התובעת אינן יכולות להועיל לה. כך מאחר שאלו אינן מהוות ראיה ולא התאפשר לנתבעת לחקור את עורכן. כך גם מאחר שהטבלאות המעודכנות לוקות באותו פגם בו לקו הטבלאות המקוריות, היותן מסמך שהוכן לצורך ההליך שאינו מתעד את מצב התשלומים בזמן אמת.

נוסף על פגמים אלו, מקובלת עלי טענת הנתבעת לפיה בכל הנוגע לחובות הנטענים של דמי ניהול והתשלומים הנוספים שיש לשלם לחברת הניהול היה על הנתבעת להביא מצהיר מטעמה של חברת הניהול, שאינה צד להליך זה, דבר שלא נעשה.

מלבד הטבלאות שצורפו לכתב התביעה, התובעת מבקשת לבסס את טענתה לאי ביצוע תשלומים במועד על חקירתה של המצהירה מטעם הנתבעת, רו"ח עיני. התובעת טוענת כי במסגרת חקירתה הגב' עיני הודתה בכך שמספר תשלומים לא נעשו במועד. להלן אתייחס לטענות אלו:

1. התובעת טוענת כי הגב' עיני הודתה בחקירתה כי הנתבעת העבירה ביום 8.7.2024 תשלומים עבור דמי שכירות בגין החודשים פברואר - מאי 2024 - איני מקבל טענה זו. לגב' עיני הוצגו אסמכתאות המתייחסות להעברות בנקאיות שנטען כי בוצעו על-ידי הנתבעת. אסמכתאות אלו לא הוגשו כראיה בהליך זה. הגב' עיני ציינה בחקירתה כי ההעברות עליהן נשאלה אכן רשומות באותן אסמכתאות, אך לא אישרה כי הן מתייחסות לחודשים הנטענים (גב' עיני ציינה בחקירתה: "זה מה שרשום", "יכול להיות שגם טעו בתיאור של האסמכתא", "אני יכולה לבדוק את זה"; הפרוטוקול, עמ' 49, שורה 26 - עמ' 50, שורה 10). משכך, עדותה לא ביססה את הקשר בין ההעברות לבין חודשי השכירות אליהם נטען כי ההעברות התייחסו. הואיל ומדובר במסמכים שלא הוגשו בהליך זה (נטען כי הם הוגשו בהליך אחר המתנהל בין הצדדים) ולא התאפשר לגב' עיני לבדוק את האמור בהם, איני סבור כי יש לזקוף לחובת הנתבעת את העובדה שהגב' עיני לא היתה יכולה להתייחס למועדים שצוינו באותם מסמכים.

    

2. התובעת טוענת כי הגב' עיני הודתה בחקירתה כי לא שולמו דמי שכירות בחודשים אוקטובר ונובמבר 2024 - הגב' עיני אכן הודתה בדברים תוך שציינה כי "הכל משולם בסוף" (הפרוטוקול, עמ' 52, שורות 23- 27).

   הנתבעת טוענת בסיכומיה כי בכתב התביעה אין טענה לאי תשלום של דמי שכירות בחודשים אלו ולכן מדובר בהרחבת חזית אסורה. איני מקבל טענה זו. בכתב התביעה נכתב בסעיף 67 כי החל ממשלוח הודעת הביטול בחודש יולי 2024 ועד לסוף אותה שנה הנתבעת שילמה את דמי השכירות באופן שאינו סדיר כמפורט בטבלה שצורפה כנספח 22. על-פי טבלה זו בחודשים אוקטובר ונובמבר 2024 לא בוצעו תשלומים של דמי שכירות. גם אם הוכח בהמשך כי הטבלה כוללת שגיאות, די באמור בתביעה ובהפניה בה אל הטבלה שצורפה כנספח כדי לכלול את הטענה בגדר המחלוקת.

    

3. התובעת טוענת כי הגב' עיני הודתה בחקירתה כי לא שולמו דמי שכירות מיום 28.2.2025 ועד ליום 20.5.2025- אני מקבל טענה זו ביחס לחלק מהתקופה הנטענת. הגב' עיני אישרה כי בחודשים מרץ ואפריל 2025 לא שולמו דמי שכירות כלל. היא תלתה זאת בכך שהיא היתה אז בחופשת לידה ושתי מנהלות חשבונות שעבדו אצל הנתבעת התפטרו בחודש ינואר (הפרוטוקול, עמ' 51, שורות 26- 32). הצדדים מסכימים כי דמי השכירות בגין חודשים אלו שולמו לבסוף בחודש יוני 2025, לאחר הגשת התביעה (ראו: סעיף 12 לסיכומי הנתבעת).

    

התובעת טוענת כי ניתן ללמוד על כך שהנתבעת שילמה בחסר את דמי השכירות גם באמצעות בחינת דמי השכירות הכוללים ששולמו בשנת 2025, כפי שאלו פורטו בטבלה שצורפה לסיכומיה. לטענתה, דמי השכירות ששולמו מתחילת שנת 2025 ועד להגשת התביעה ביום 4.6.2025 מסתכמים ב-235,206 ש"ח, דבר המביא לממוצע חודשי של כ-39,200 ש"ח בלבד לתקופה של 6 חודשים (כאשר דמי השכירות המינימאליים עבור מתקן הלונה פארק בלבד עומדים, כאמור, על 47,161 ש"ח). עוד נטען, כי על תשלומי החסר שביצעה הנתבעת יש ללמוד גם מכך שלאחר קבלת התביעה הנתבעת מיהרה להעביר "תשלום השלמה" בסך של 189,000 ש"ח. איני מקבל טענות אלו. כאמור, לטבלאות שצורפו לסיכומי התובעת אין ערך ראייתי וממילא לא ניתן להסתמך עליהן. אשר לתשלומים שבוצעו לאחר הגשת התביעה, התובעת לא הגישה כראיה את האסמכתאות להעברות הבנקאיות שהוצגו לגב' עיני בחקירתה ולא הוכיחה לאילו חודשים מתייחסים אותם תשלומים. הגב' עיני גם לא אישרה בחקירתה כי אותן העברות מתייחסות לתקופות להן טענה התובעת. בנסיבות אלו, לא ניתן לבסס מסקנות על טענות התובעת בעניין ממוצע התשלומים בשנת 2025 ובעניין "תשלום ההשלמה" שנטען כי הועבר לאחר הגשת התביעה.

סיכומם של דברים: התובעת הוכיחה כי הנתבעת לא שילמה במועדם את דמי השכירות בחודשים אוקטובר ונובמבר 2024 ובחודשים מרץ ואפריל 2025. ביחס לדמי השכירות בגין החודשים מרץ ואפריל 2025 הוכח כי אלו שולמו בחודש יוני 2025 לאחר הגשת התביעה.

קביעות אלו עניינן בדמי השכירות המינימאליים שעל-פי סעיף 7.12 להסכם השכירות צריכים להשתלם בתחילת כל חודש (בניגוד לטענת הנתבעת סעיף זה חל לטעמי גם בתקופת האופציה. אין להסיק מביטול סעיף 7.14, שעניינו בהעלאת דמי השכירות המינימאליים בתקופת האופציה, על שינוי במועד התשלום). אין בדברים האמורים כדי להתייחס לדמי השכירות כאחוז מהפדיון שצריכים להשתלם על-פי סעיף 7.4 להסכם בתחילת הרבעון העוקב. הגב' עיני לא התייחסה לתשלומים אלו בעדותה וממילא טענות התובעת בעניינם לא הוכחו.

טענות התובעת לאי תשלום דמי שכירות בשאר החודשים וכן לאי תשלום דמי ניהול ותשלומים נוספים מבוססות על עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע. לכן, הן לא הוכחו (ראו: סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א - 1971).

האם הוכחה טענת התובעת להפרת ההסכם בביטול ההרשאה לחיוב חשבון בנק?

אין חולק כי הנתבעת ביטלה את ההרשאה לחיוב חשבון בנק בשנת 2023 וזו לא חודשה מאז. מר מלכה אישר זאת בחקירתו (הפרוטוקול, עמ' 47, שורות 12 -29). התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה בכך את הוראת סעיף 7.19 להסכם השכירות הקובעת כי דמי השכירות ישולמו באמצעות הרשאה כאמור.

הנתבעת טוענת מנגד כי הוסכם בעל-פה בין מר יניב לבין מר מלכה כי התשלומים לפי הסכם השכירות יבוצעו במגוון אמצעים מלבד ההרשאה לחיוב חשבון וכך אכן היה בפועל. נטען כי הסכמות כאלו בעל-פה אפיינו את יחסי השכירות בין הצדדים כולל בעניינים מהותיים. לטענת הנתבעת, ההרשאה בוטלה בשנת 2023 ולא חודשה מאז עקב ניסיון מצד התובעת לגבות באמצעותה סכומים שאינם תואמים את הסכם השכירות. לכן, נטען כי ביטולה של ההרשאה לא היווה הפרה של ההסכם.

הסכם השכירות קובע בסעיף 7.19 כי דמי השכירות ישולמו בדרך של מתן הרשאה לחיוב חשבון הבנק השוכר. בסעיף 30.3 להסכם נקבע כי כל שינוי של הוראות ההסכם, ויתור או קבלת כספים, לא ישנו מזכויות הצדדים אלא אם נעשו במפורש בכתב ובחתימתו של הצד המוותר על זכויותיו על-פי ההסכם.

בפסיקה נקבע שכאשר מדובר ב-"חוזה סגור" הכולל תנאים מוגדרים וברורים ונקבע בו כי הוא לא ישונה אלא בהסכם בכתב החתום על-ידי הצדדים "הוראה כאמור תחסום כל עדות אשר באה לסתור את תנאי החוזה, לרבות עדות המייחסת לבעלי החוזה הסכמה מאוחרת לשנות תנאי מתנאיו. בעניין זה, קובע סעיף 23 לחוק החוזים כי "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסוימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים". הווה אומר: משקבעו הצדדים את דרישת הכתב כבסיס ליחסיהם החוזיים, רצונם יכובד..." (ראו: ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019), פסקה 13 לפסק דינו של השופט שטיין (להלן: "עניין ביבי כבישים"). הנתבעת מפנה בסיכומיה בהקשר זה לפסק דין שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בת"א (מחוזי מר') 54473-12-17 בן לולו נ' אדרי (13.7.2021), ס' 53; להלן: "עניין בן לולו"). איני סבור שיש בפסק הדין שניתן בעניין בן לולו כדי לגרוע מההלכה שנקבעה על-ידי בית המשפט העליון בעניין ביבי כבישים. מכל מקום, בעניין בן לולו נקבע כי באותו מקרה הוכחו שינוי מחילה או ויתור של הצדדים ביחס לתנאי הרלבנטי בהסכם, דבר שכפי שיפורט להלן, לא הוכח במקרה כאן.

בענייננו, הוכח כי הצדדים אכן הסכימו נקודתית במהלך תקופת השכירות על ביצוע תשלומים שלא באמצעות ההרשאה לחיוב חשבון. מר יניב הודה בכך בחקירתו (הפרוטוקול, עמ' 20, שורות 13- 20; עמ' 24, שורות 11- 16). כך גם עולה מנספחים 20 ו-21 לכתב ההגנה. עם זאת, לא נטען, וממילא גם לא הוכח, כי הצדדים הסכימו, בכתב ובחתימה, לשנות לצמיתות את הוראות ההסכם בדבר הדרך בה יש לשלם את דמי השכירות. בנסיבות אלו, וכאשר מדובר ב-"חוזה סגור", הוראת סעיף 7.19 להסכם השכירות, המחייבת קיום של הרשאה לחיוב חשבון המשיכה לחול ולחייב את הצדדים. במועדים בהם היתה הסכמה בין הצדדים על ביצוע תשלומים שלא באמצעות ההרשאה, הדבר היווה ויתור נקודתי של התובעת על הדרישה לבצע את התשלומים בדרך זו ולא היה בביצוע התשלומים בדרך אחרת משום הפרה של ההסכם. עם זאת, כאשר התובעת הודיעה לנתבעת שהיא עומדת על חידוש ההרשאה במכתבי בא-כוחה מיום 7.5.2023 ומיום 22.5.2023 (נספחים 10 ו-11 לכתב התביעה) והנתבעת לא עשתה זאת, הדבר היווה הפרה של הסכם השכירות.

טענת הנתבעת, לפיה ההרשאה בוטלה מאחר שהנתבעת ביקשה לגבות באמצעותה סכומים שאינם מתחייבים על-פי הסכם השכירות, נתמכה בדבריו של מר מלכה בחקירתו הנגדית (הפרוטוקול, עמ' 47, שורות 14- 31). הנתבעת הפנתה בהקשר זה גם לנספח 17 לכתב התביעה, המציג חיובים בהרשאה לחיוב חשבון שלא כובדו, ואולם אין במסמך זה כשלעצמו כדי להעיד על כך שהסכומים הנקובים בו היו חסרי בסיס. מדובר על כן בעדות יחידה של בעל דין שאין בה כדי להוכיח את טענת הנתבעת.

האם ההפרות שהוכחו אפשרו לתובעת לבטל את הסכם השכירות?

מבין ההפרות שנדונו לעיל והוכחו זו שיכולה היתה להיות רלבנטית במועד משלוח הודעת הביטול, ביום 7.7.2024, היא ביטול של ההרשאה לחיוב חשבון בשנת 2023. בנוסף, הוכח כי לאחר משלוח הודעת הביטול הנתבעת לא שילמה במועדם את דמי השכירות בגין החודשים אוקטובר ונובמבר 2024 ובגין החודשים מרץ ואפריל 2025. נבחן להלן האם הפרות אלו אפשרו לתובעת לבטל את הסכם השכירות.

אשר לביטול ההרשאה לחיוב חשבון בשנת 2023 - ביטולה של ההרשאה ואי חידושה לאחר שהנתבעת נדרשה לעשות זאת בתכתובת שהוחלפה בין הצדדים בשנת 2023 עלתה, כאמור, כדי הפרה של הסכם השכירות. הנתבעת טוענת כי גם אם זה המצב עדיין לא היה בביטול ההרשאה כדי לאפשר את ביטול הסכם השכירות כשנה לאחר מכן. טענה זו מקובלת עלי.

בפסיקה נקבע כי נפגע המעוניין לבטל הסכם עקב הפרה צריך להפעיל את זכות הביטול תוך זמן סביר מהמועד בו נודע לו על ההפרה. אם הנפגע לא ביטל את ההסכם תוך זמן סביר, אין בכוחו לבטלו אלא לאחר מתן ארכה למפר לקיים את חיובו. במקרים מסוימים, הימנעות מביטול ההסכם תוך זמן סביר עשויה אף להיחשב כוויתור על טענת ההפרה (ראו: ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לפיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ (11.2.1998), פסקה 10) (להלן: "עניין רונן")).

בענייננו, חלפה כשנה מביטול ההרשאה ועד למשלוח הודעת הביטול. גם אם לא נראה בחלוף הזמן משום ויתור על טענת ההפרה, הרי שהיה על התובעת לתת לנתבעת התרעה נוספת טרם מתן הודעת הביטול. העובדה שבתקופת הביניים הארוכה שחלפה בין ביטול ההרשאה לבין מתן הודעת הביטול הצדדים החליפו התכתבויות ופעלו להתנעת הליך בוררות, אין בה כדי להקהות מהשיהוי הרב שבמתן הודעת הביטול שכן לא היתה מניעה שהנתבעת תיתן את ההודעה במקביל לניסיונות ההתנעה של הליך הבוררות. מכל מקום, התכתובות בין הצדדים הסתיימו בחודש פברואר 2024 וגם לאחר מכן חלפו עוד כארבעה חודשים עד מתן הודעת הביטול. דברים אלו נכונים גם ביחס להגשת התביעה בחודש יוני 2025 (בה מבקשת התובעת לראות כהודעת ביטול נוספת), דבר שגם הוא נעשה קרוב לשנה לאחר מתן הודעת הביטול בחודש יולי 2024.

משכך, איני סבור כי ביטול ההרשאה לחיוב חשבון בשנת 2023 אפשר לתובעת לבטל את הסכם השכירות במועד בו הדבר נעשה.

אשר לאי תשלום דמי השכירות בחודשים אוקטובר ונובמבר 2024 - גב' עיני הודתה, כאמור, בחקירתה כי אלו לא שולמו במועד וטענה כי בסופו של דבר הם שולמו. התובעת מצידה לא טענה בכתב התביעה כי נכון למועד הגשת התביעה תשלומים אלו טרם שולמו. כתב התביעה הפנה לטבלה שצורפה אליו כנספח 22 בה נכתב כי בחודשים האמורים לא שולמו דמי השכירות ואולם לא נטען כי אלו גם לא שולמו עד למועד הגשת התביעה כפי שהיה מצופה אילו זה היה המצב. לעומת זאת, בסעיף 67 לכתב התביעה התובעת הודתה כי ממועד מסירת הודעת הביטול ועד לסוף שנת 2024 הנתבעת שילמה סכומים מסויימים. בנסיבות אלו, המסקנה המסתברת בעיני היא שדמי השכירות בגין אוקטובר ונובמבר 2024 שולמו עד למועד הגשת התביעה בחודש יוני 2025, גם אם באיחור. לכך מצטרף מחדלה של התובעת להגיש כראיה את כרטסת הנהלת החשבונות המציגה במסודר את כל החיובים והתשלומים ביחס למושכר, דבר הפועל לחובתה של התובעת.

בפסיקה נקבע שכאשר צד הנפגע כתוצאה מהפרת הסכם מתמהמה במשלוח הודעת ביטול ובינתיים ההפרה תוקנה טרם מתן הודעת הביטול, ככלל ישלל מהנפגע סעד הביטול (ראו: עניין רונן, פסקה 10).

בכל מקרה וגם אם התובעת היתה טוענת בתביעה כי דמי השכירות בגין החודשים אוקטובר ונובמבר 2024 לא שולמו עד למועד הגשת התביעה, הרי שממועד ההפרה ועד למועד הגשת התביעה חלף פרק זמן ניכר של יותר מחצי שנה. כאמור, חלוף זמן כה רב יכול לשלול את אפשרות הביטול.

לפיכך, אני סבור כי אי תשלום דמי השכירות בחודשים אוקטובר ונובמבר 2024 לא עלה כדי הפרה שאפשרה לתובעת לבטל את הסכם השכירות בהגשת התביעה.

אשר לאי תשלום דמי השכירות בגין החודשים מרץ ואפריל 2025 - אין חולק כי דמי השכירות בגין חודשים אלו לא שולמו במועדם והדבר נעשה לבסוף רק בחודש יוני 2025, לאחר הגשת התביעה.

על אף שהוכח כי מדובר בהפרה של הסכם השכירות שאין חולק כי לא תוקנה עד להגשת התביעה, איני סבור כי היה בה לבדה כדי לאפשר את ביטול הסכם השכירות. בפסיקה נקבע כי בהסכמים ארוכי טווח, כמו זה שבו מדובר כאן, עקרון תום הלב מחייב התחשבות הדדית ואי עמידה דווקנית על זכויות על-פי החוזה (ראו: ע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (9.8.2010), פסקאות 35 -36). כך, נקבע כי בהסכם שכירות ארוך טווח איחור קצר ונקודתי בתשלום דמי שכירות שנגרם בשוגג אינו מהווה הפרה חמורה המצדיקה ביטולו של ההסכם (ראו: תא"ח (שלום י-ם) 32152-03-13 קואופ ישראל - רשת סופרמרקטים בע"מ נ' אמינור השקעות ומקרקעין בע"מ (30.10.2013)).

בענייננו, מדובר באיחור של שנע בין חודשיים לשלושה בתשלום דמי השכירות שנבע, לטענת הנתבעת, מתקלה שנגרמה מכך שהגב' עיני שהתה באותה העת בחופשת לידה (עובדה שאין עליה מחלוקת; ראו: הפרוטוקול, עמ' 43, שורות 21- 22; עמ' 51, שורות 30 -32) ולטענתה שתי מנהלות חשבונות אצל הנתבעת התפטרו מעבודתן בחודש ינואר 2025. ככלל, אני סבור שהעובדה שעובד מסוים בגוף מסחרי שהה בחופשה או נעדר מעבודתו בשל מגבלה כזו או אחרת אין בה כדי להצדיק הפרה של הסכם מצד מעסיקו. גוף המחויב בהסכמים כלפי צדדים שלישיים צריך להעמיד מחליפים לעובדיו אם הם עוזבים את עבודתם או נעדרים ממנה לתקופה ממושכת. היעדרות עובדים, גם אם נגרמה מסיבות מוצדקות, אינה צריכה לבוא על חשבון הצד שכנגד.

עם זאת, כאשר מדובר בתשלומים היחידים שהוכח כי לא בוצעו עד להגשת התביעה; כאשר ההסכם שבו מדובר הוא הסכם ארוך טווח שנותרו עוד שנים לא מעטות עד לתום תקופת השכירות על-פיו; וכאשר ההפרה תוקנה בסמוך לאחר הגשת התביעה - עקרון תום הלב מחייב לטעמי שלא להתיר סעד דרמטי כביטול של הסכם השכירות נוכח אותה הפרה (ראו והשוו: ע"א 765/90 סב"ם שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' רוקח (20.7.1992)).

סיכומו של דבר: הפרות הסכם השכירות שהוכחו לא אפשרו לטעמי לתובעת לבטל את הסכם השכירות כפי שעשתה.

אציין כי גם אם איזו מההפרות האמורות היתה מגיעה לרף שהיה בו כדי לאפשר את ביטול הסכם השכירות, הרי שכאשר מדובר בנסיבות בהן אין חולק כי התובעת מבקשת להקים עסק מתחרה בקניון (הפרוטוקול, עמ' 17, שורות 4- 9) והיא תצא נשכרת מפינוי עסקה של התובעת, יש לבחון לטעמי את טענות ההפרה בהקפדה יתירה. בפסיקה נקבע אמנם כי אין די בכך שביטול חוזה עולה בקנה אחד עם האינטרסים של הצד המבטל כדי להביא למסקנה שניצול הסיטואציה המשפטית על-ידו עולה כדי חוסר תום לב (ראו: רע"א 6869/23 אבן דרך הפודים 12 רמת גן נ' מור אבנעים (14.1.2024), פסקה 15). עם זאת, במקרה כמו זה שלפנינו, כאשר ההפרות שהוכחו הן כאלו שארעו זמן רב טרם הודעות הביטול או הפרות נקודתיות שתוקנו בתוך זמן לא ארוך, ביטול ההסכם בעטיין על-ידי צד שיש לו אינטרס מובהק לעשות כן, יכול להיחשב כנגוע בחוסר תום לב. גם בשל כך איני סבור כי די בהפרות שהוכחו כדי להצדיק את ביטולו של ההסכם.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי ממילא מתייתר הצורך לדון בטענת סף שהעלתה הנתבעת אודות האפשרות לדון במסגרת הליך זה בפינויו של מתקן "מגדל הנפילה". בנוסף, מתייתר הצורך לדון בטענת הנתבעת כי יש להוכיח הפרה נפרדת לגבי כל אחד מהמתחמים המרכיבים את המושכר.

סוף דבר

משנמצא כי לא היתה לתובעת עילה להודיע על ביטול הסכם השכירות, ממילא גם אין להורות על סילוק ידה של הנתבעת מהמושכר ודינה של התביעה להידחות.

הואיל ונמצא כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות, גם אם בהפרות שלא היה בהן כדי להביא לביטולו, איני עושה צו להוצאות.

זכות ערעור כדין.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' כסלו תשפ"ו, 24 נובמבר 2025, בהעדר הצדדים.