תא"מ 14697-10-16 נאות מזרחי בע"מ נ' דוידוביץ

מונחת לפניי בקשה הנתבעת לדחיית התובענה עקב היעדר סמכות עניינית ומקומית. התובענה עניינה דרישה מהנתבעת, רוכשת זכויות בעלות בדירה בבניין שהקימה התובעת בחיפה, להשתתף בהוצאות החזקה שהוציאה התובעת בתקופה בה ניהלה את הבניין מקבלת אישור חלקי לאכלוסו, ועד לתחילת ניהולו על ידי הנציגות הנבחרת של הבית. לבקשה, אשר עיקריה צוינו כבר בכתב ההגנה, לא צורף תצהיר מאחר שכל הנטען בה עולה מכתב התביעה ונספחיו.

אין זה נדיר שאכלוסו של בניין חדש, ובפרט אם הוא מרובה בקומות ובדירות, נעשה טיפין טיפין, והמנוחה והשלווה באה אל דייריו קמעא קמעא. טרדה זו עלולה לנבוע ממסירת החזקה בדירות לרוכשיהן לשיעורין ו/או מקיומן של דירות שטרם נרכשו עקב מאמצי שיווק שלא נשאו את הפרי המיוחל, ויש שהיא צומחת גם על קרקעיתה של הביצה הנורמטיבית הנוצרת מקבלת טופס 4 בהתאם לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981, רק לחלק מהדירות בבניין (הקרוי גם – "טופס 4 חלקי") וזאת עקב חריגות מתנאי היתר הבנייה שנתגלו ביחס לשארית הדירות. או אז נעשה הבניין מין יצור כלאיים שחלקו רוחש חיים, וחלקו, ולעיתים רובו, דירות רפאים המוחזקות עדיין בידי היזם. במצב ביניים זה משמש הבניין בעת ובעונה אחת הן כבית מגורים והן כאתר שיווק, ומחלוקות עלולות לצוף בכל הנוגע לניהול הבית המשותף (אשר טרם נרשם ככזה), והחזקתו, כאשר אל מול היזם המחזיק בדירות רבות, הדיירים המועטים אינם מאורגנים עדיין כיאות.

שאלת הצבתו של קו גבול בין העידן החוזי, בו מעוגנת מערכת היחסים בין היזם לבין אותם רוכשי דירות בחוזה הרכישה באופן מובהק, לבין זמן בין הערביים המתואר לעיל, מצויה בלוז המחלוקת בין הצדדים בתיק זה לגבי סמכותו העניינית והמקומית של בית משפט זה לדון בתובענה שהגישה התובעת כנגד הנתבעת, שהשלכתה המעשית היא האם תחויב הנתבעת לכתת רגליה מפסגות הכרמל על מנת להתייצב בהיכל המשפט בתל אביב ולהגן על עצמה.

התובעת (להלן: "נאות מזרחי") השליכה יהבה על כך שבהסכם המכר בין הצדדים הוענקה "סמכות שיפוטית ייחודית מקומית ועניינית לבתי המשפט במחוז תל אביב" – "בכל מקרה שיתגלו חילוקי דעות ו/או סכסוכים ו/או התדיינות בין הצדדים בקשר לביצוע של חוזה זה".(סעיף 15א. לנספח א' לכתב התביעה), ואילו הנתבעת כופרת בסמכותו העניינית והמקומית של בית משפט זה בהסתמך על הוראות סעיפים 58, 72 (א) ו-77ב. לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק").

בניין המחלוקת, בו נבנו לא פחות מ-5 קומות ו-20 דירות מעבר לאלו שנכללו בהיתר הבניה המקורי, ואשר הוצא לו ביום 18.11.13 טופס 4 חלקי ביחס ל-52 דירות בלבד שעל פי ההיתר, כבר העסיק את בתי המשפט בדיוטות שונות, אזרחיות ופליליות [ראו פסק דינו של בית המשפט העליון בעע"ם 65/13 הועדה המחוזית לתכון ובניה חיפה נ' נאות מזרחי בע"מ (2013) בו תוארה השתלשלות העניינים] ואף עניין תנית השיפוט האמורה כבר צבר נסועה לא מבוטלת על כביש החוף בין תל אביב לחיפה [ראו לדוגמה ת"א 30920-09-13 שגיא נ' נאות מזרחי בע"מ (החלטת כבוד השופט סוקול מיום 4.11.13) ות"א 39210-08-16 נציגות הבית המשותף מרחוב מנדל זינגר 23 חיפה נ' נאות מזרחי בע"מ (החלטה מיום 6.11.16, וההליכים הערעוריים עליה)].

כעולה מנספחי כתב התביעה, תביעה שהגישה נציגות הבית המשותף כנגד נאות מזרחי בגין אי תשלום הוצאות החזקת הבית המשותף לגבי הדירות שבהחזקתה אשר הוצא לגביהן טופס 4 כבר במהלך חודש נובמבר 2013, ולמתן חשבונות ביחס לתקופה בה נשאה נאות מזרחי בהוצאות הבית המשותף החל ממועד קבלת טופס 4 חלקי ועד למינוי הנציגות, כבר נידונה בפני המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (להלן :"המפקחת"). תביעה זו יושבה בהסכמה בין הצדדים אשר קיבלה תוקף של פסק דין ולפיו חויבה נאות מזרחי "לגלות עד ליום 1.9.15 את כל המסמכים המצויים בידיה המתייחסים לתקופה בה שמשה כנציגות", אך נקבע גם כי אין בהסכמות כדי ויתור על זכותה "להגיש כל תביעה כספית או אחרת בעתיד כנגד מי מבעלי הדירות בבית". במלאכה שיפוטית זו נתלית המבקשת, ואילו נאות מזרחי טוענת כי אין בקיומו של הליך זה בפני המפקחת על מנת למנוע ממנה להגיש תביעה כאמור בבית משפט זה, על יסוד תניית השיפוט הייחודית המפורטת לעיל, משום שלא התגבש בגדרו מעשה בית דין לעניין הסמכות העניינית.