שמעון חיים נ' נציגות הבית המשותף - סוקולוב 48 קריית אתא

1. מונחת בפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (עש"א 7725-01-17, כבוד סגן הנשיא י' כהן), בגדרו נדחה ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין (להלן: המפקח), אשר עסק בשלוש תביעות נפרדות ותביעה שכנגד, שאוחדו ונדונו יחד. בקשה זו עוסקת רק בשתיים מבין תביעות אלו.

           במסגרת התביעה הראשונה (תיק 50/13) טען המבקש שנמחק שלא כדין חובו של שוסטר, אחד הדיירים, בסך כ-740 ש"ח, במסגרת בחירתו ליו"ר ועד הבית. במסגרת התביעה השנייה (תיק 2/14) טען המבקש כי ועד הבית מחויב להשיב לו הוצאות אשר הוציא מכיסו לצורך תיקון ליקוי בחגורת הגג, המהווה רכוש משותף. תביעותיו אלה של המבקש נדחו על ידי המפקח. האחרון דחה את טענת החוב של שוסטר וקבע שחובותיו של שוסטר כלפי ועד הבית לא נמחקו שלא כדין. עוד קבע המפקח שהמבקש אינו זכאי לקבל החזר הוצאות שהוציא על תיקון חגורת הגג.

2. ערעורו של המבקש לבית המשפט המחוזי נדחה, הן לגבי קביעת המפקח בעניין חובו של שוסטר, והן בנוגע להחזר ההוצאות בגין תיקון הרכוש המשותף. בנוגע לטענת החזר ההוצאות, קבע בית משפט קמא כי אין המבקש זכאי להחזר הוצאות בגין התיקונים שנעשו על חשבונו. בית משפט קמא נימק את החלטתו בכך שבהיעדר הסכמת הנציגות, ובמקרה שאין מדובר בתיקון הדרוש לשם שמירה על חיי אדם, גופו או בריאותו לפי סעיף 5 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: חוק עשיית עושר) – על בעל הדירה להגיש תביעה נגד נציגות הבית המשותף על מנת שייקבע האם עליה לבצע את התיקון. מאחר שהליקוי בחגורת הגג לא עמד בתנאי סעיף 5 לחוק עשיית עושר, נקבע שהמבקש לא היה רשאי לתקן את הליקוי על דעת עצמו, ועל כן אינו זכאי להחזר הוצאות התיקון.

דיון והכרעה

3. נתייחס תחילה לטענת המבקש בנוגע לחובו של שוסטר. ביחס לטענה זו קבע בית המשפט המחוזי כי עלה מהראיות ששוסטר סילק את חובו, ולא הוצגו ראיות המוכיחות כי חוב זה נמחק שלא כדין. מקובלת עלי קביעתו זו של בית המשפט המחוזי, הנשענת על קביעת המפקח. ככלל ערכאת הערעור לא תתערב בממצאיה העובדתיים של הערכאה הדיונית, וביתר שאת כאשר עוסקים אנו בבקשת רשות ערעור בגלגול שלישי. לא מצאתי עילה להתערב בנקודה זו.

4. נעבור לטענת החזר ההוצאות בגין תיקון הליקוי. הטיפול  במקרים בהם אחד הדיירים בבית משותף הוציא מכיסו הוצאות לצורך תיקון ליקויים ברכוש משותף, מחייב התייחסות למסגרת של דיני בתים משותפים. על הדייר הבודד להכיר במעמדה של נציגות הבית המשותף. אם לא כן, ירוקן מנגנון זה מתוכן. על רקע זה אין להשלים עם מצב בו איש הטוב בעיניו יתקן. דרך המלך אם כן הינה באמצעות פניה לנציגות הבית המשותף בדרישה שתתקן את הליקוי. אם הנציגות מסרבת לתקן את הליקוי, יש באפשרות הדייר לפנות למפקח לצורך הכרעה בסכסוך.

           דרך המלך האמורה נסללה בחוק המקרקעין באמצעות מספר סעיפים. סעיף 64 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק) מפנה להוראות התקנון המצוי במקרים בהם אין תקנון שנרשם, או שאין הוראה בתקנון שנרשם המטפלת בנושא שבמחלוקת. סעיף 3(א) לתקנון המצוי קובע כי "בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה". סעיף 73 לחוק קובע כי כל בעל דירה זכאי להביא סכסוך להכרעתו של המפקח. לפי סעיף 77 לחוק, על החלטת המפקח ניתן לערער לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף.

5. למרות שדרך המלך הינה באמצעות פניה למפקח, ייתכן מצב, אך בגדר חריג, בו דייר המעוניין לתקן את הליקוי על חשבונו יכול לעשות כן במקרה של סירוב הנציגות לתקן ואף יקבל שיפוי על כך. האפשרות לשיפוי נגזרת בין היתר מסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, וכן באמצעות היקש מסעיף 32 לחוק המקרקעין לעניין בעלות משותפת במקרקעין, כפי שיוסבר להלן.