אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> שמחה נ' ביטון ואח'

שמחה נ' ביטון ואח'

תאריך פרסום : 16/05/2010 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום ראשון לציון
2093-07
13/05/2010
בפני השופט:
שאול מנהיים

- נגד -
התובע:
אילן שמחהע"י עו"ד קולמן
הנתבע:
1. אליהו ביטון
2. ביטון פרלה
3. מנהל מקרקעי ישראל

פסק-דין

פסק דין

פסק דין

מבוא ורקע

בשנת 1999 פרסם הנתבע 3 (להלן "המנהל" או "ממ"י"), כבעלים של חלקה 94 בגוש 6017, חולון (להלן "החלקה"), מכרז לגבי החלק הצפוני של החלקה, והתובע זכה בו. בעקבות זאת נחתם חוזה פיתוח בין התובע למנהל לגבי החלק הצפוני של החלקה, ובנובמבר 2006 נחתם ביניהם חוזה חכירה לגבי אותו חלק של החלקה. בעת פרסום המכרז היו הנתבעים כבר חוכרי החלק הדרומי של החלקה, וביתם כבר היה בנוי עליה. שטח החלקה כולה 611 מ"ר, ועל פי המסמכים שצורפו למכרז בו השתתף וזכה התובע (מפת המדידה נספח ב' לכתב התביעה), כפי שהוצגו על ידי התובע, החלקה אמורה להתחלק לשני חלקים כמעט שווים בינו לבין ה"ה ביטון, כך ששטחו של החלק הצפוני המסומן "א" במפה הנ"ל הוא 305 מ"ר ואילו שטח החלק הדרומי המסומן ב' הוא 306 מ"ר. התובע טוען בכתב תביעתו כי טרם שהחל לבנות את ביתו על החלק הצפוני של החלקה הזמין מודד מוסמך לשטח, ואז נודע לו כי הנתבעים בנו את ביתם תוך פלישה לחלקו בחלקה בעומק של 83 ס"מ לכל רוחב המגרש, וכתוצאה מכך חלקו בחלקה הוא בשטח של 281 מ"ר בלבד במקום 305 מ"ר כאמור במסמכי המכרז. מאחר ו"קו הגבול" הוא קיר חיצוני של בית ה"ה ביטון האמור להיות הקיר המשותף שלו ושל בית התובע, קטנה החצר של התובע ב-24 מ"ר מכפי שהיתה צריכה להיות, ורוחב ביתו קטן בכמעט מטר בהשוואה לרוחב ביתם של ה"ה ביטון. התובע ביקש להקטין את נזקיו ופנה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה להקלה בקו הבניין הצפוני כדי לביתו יהיה רחב בדומה לבית ביטון, אולם קיבל הקלה של 10% בלבד בקו הבניין.

עיקר טענות הצדדים

התובע מייחס לה"ה ביטון הסגת גבול וחוסר תום לב, מטרד ליחיד, גרם הפרת החוזה שבינו לבין המנהל, עשיית עושר ולא במשפט ועוד. מבחינה מעשית כל אלה הם בגדר ביטוי משפטי לעובדה הפשוטה של הפלישה הנטענת של קו הבניין של ביתם של ה"ה ביטון לחלק הצפוני של החלקה. למנהל מייחס התובע חוסר תום לב, הפרה יסודית של החוזה שביניהם, מצג שווא רשלני, הטעיה, ועוד, אשר מבחינה מעשית מתייחסים כולם לעובדה ששטח החלק הצפוני של החלקה, נשוא הסכמי הפיתוח והחכירה בין התובע למנהל, קטן מהמוצג על ידי המנהל.

סכום התביעה מורכב מהרכיבים הבאים, כפי שפורטו בכתב התביעה:

ירידת ערך המקרקעין, בסך של 84,000 ₪;

תשלום ביתר של דמי חכירה לפי השטח הנכון במקום השטח המובטח, בסך 22,183 ₪ (כולל מע"מ) אשר ערכם ליום הגשת התביעה עומד על 33,387 ₪;

מס רכישה ששולם ביתר, בהתאם לתשלומי היתר של דמי החכירה, בסך 1,109 ₪ שערכם ליום הגשת התביעה עומד על 1,651 ₪;

החזר הוצאות (שכר טרחת מודד ושמאי) בסך כולל של 2,886 ₪ שערכם ליום הגשת התביעה 2,913 ₪;

פיצוי בשל נזקים לא ממוניים: עגמת נפש, פגיעה באיכות החיים בנכס ובתחושות הרווחה והפרטיות, בסך של 50,000 ₪.

הנתבעים 1 ו-2 (ה"ה ביטון) טענו בכתב הגנתם המתוקן (העשיר בחזרות רבות על כל טענה, עובדתית ומשפטית, כמה וכמה פעמים שלא לצורך) להעדר יריבות משום שמכרו את זכויותיהם בחלקה בדצמבר 2006 ובעת הגשת התביעה כבר לא החזיקו בנכס. עוד טענו להעדר עילה משום שהמצב בפועל זהה לזה שבמפות מדידה שאושרו על ידי המנהל והעירייה, שלפיו שטח חלקם בחלקה הוא 330 מ"ר ושטח חלקו של התובע הוא 281 מ"ר, בדיוק לפי המצב הקיים כטענת התובע עצמו. הם מצרפים לכתב הגנתם מפות כאלה ואף טוענים כי המפה שצורפה לכתב התביעה לא צורפה בשלמותה וכי "נחתך" ממנה לוח שטחים המבהיר את חלוקת השטח בין שני חלקי החלקה על פי המצב בפועל. לטענתם, התובע ידע היטב שהוא חוכר שטח של 281 מ"ר ולכל הפחות יכול היה לדעת זאת בקלות מעיון במסמכים שהיו קיימים בעת שהתקשר עם המנהל. הם טוענים לחלופין כי גם אם היתה חריגה כלשהי מצידם, ניתן היה להזיז את קיר ביתם טרם שהתובע בנה בצמוד את ביתו בעלויות נמוכות אולם התובע בחר שלא לעשות כן. בנוסף, מוכחש הנזק הנטען על כל חלקיו וכן נטען שהתובע לא עשה כנדרש להקטנת נזקיו ככל שהיו וכי אין קשר סיבתי בין הנזקים כולם או מקצתם לבין הנתבעים. במסגרת זו נטען, למשל, כי תשלום דמי חכירה ביתר, אם היה, הוא עניין ליחסי התובע והמנהל בלבד. בכתב ההגנה המתוקן שהגישו הצטרפו ביטון לטענת ההתיישנות שהעלה המנהל בכתב הגנתו.

המנהל, בכתב הגנתו, טען להתיישנות. במסגרת זו נטען כי כבר ביום 30/1/00 נערך תרשים מדידה עבור התובע שבו נרשם ששטח חלקו בחלקה הוא 281 מ"ר, ולכן חלפו למעלה מ-7 שנים מיום שבו ידע התובע בפועל על עילת התביעה ועד ליום הגשת התביעה (3/5/07). לחלופין נטען לשיהוי, בהתבסס על העובדה שכבר ביום 1/6/00 חתם התובע על בקשה להיתר בניה שבה נכתב ששטח מגרשו הינו 281 מ"ר. לגופו של עניין נטען עוד על ידי המנהל בכתב הגנתו כי דמי החכירה נקבעו על ידי התובע (עת הציע את הסכום שעל פיו זכה במכרז) לא לפי שטח המגרש במ"ר אלא על פי מכלול הנתונים לרבות מיקום, זכויות בניה ועוד.

התובע הגיש כתב תשובה בהתייחס לשאלת ההתיישנות בלבד. שם נטען כי אמנם מפת המדידה בה נרשם ששטח חלקו במחלקה הוא 281 מ"ר נושאת את התאריך 30/1/2000, אולם זהו התאריך בו נערכה המדידה, בעוד המועד שבו היא באה לראשונה לידיעת התובע הוא "בשלהי מאי או בתחילת יוני" בשנת 2000 (כלומר פחות משבע שנים טרם הגשת התביעה). עוד טען כי היות ותביעתו כנגד ה"ה ביטון מבוססת גם על עשיית עושר ולא במשפט ועילה זו "התגבשה" בעת שמכרו את זכויותיהם בדצמבר 2006, הרי שהתביעה נגדם לא התיישנה גם מטעם זה. בכל הנוגע לטענת ההתיישנות של המנהל טוען התובע כי גם בחוזה החכירה שנערך בנובמבר 2006 הצהיר המנהל ששטח המגרש המוחכר הוא 305 מ"ר, וממילא לא התיישנה התביעה המבוססת על הודאה זו בזכותו של התובע שקדמה בכחצי שנה בלבד להגשת התביעה (לאור סעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958).

במהלך קדם המשפט מונה המהנדס ושמאי המקרקעין רחמים שרים כמומחה מטעם בית המשפט, וזאת אך ורק לעניין ירידת הערך הנטענת על ידי התובע. חוות דעתו היא כי ירידת הערך היא בשיעור של בין 16,000 ₪ ל-21,000 ₪, נכון ליום 19/10/99. בתשובותיו לשאלות הבהרה שהופנו אליו אישר כי ירידת הערך מקורה למעשה בתשלומי דמי החכירה ששילם התובע ביתר, על בסיס ההנחה המוטעית שהשטח הוא 305 מ"ר ולא 281 מ"ר.

הצדדים הסכימו כי התביעה תוכרע על פי הכתובים שהוגשו (לרבות תצהירי עדות ראשית וחוות דעת מטעם הצדדים שהוסכם כי כותביהם לא ייחקרו) ועל פי סיכומים בכתב. להלן אדון במחלוקות הטעונות הכרעה כפי שהן עולות מסיכומי הצדדים, אף כי לאו דווקא כסדר הופעתן בסיכומי מי מהצדדים.

התיישנות

בסיכומי התובע נטען, ראשית, כי הפלישה נשוא התביעה התגלתה לתובע לראשונה ביום 30/5/2000, פחות משבע שנים טרם הגשת התביעה. עוד נטען כי חל כאן סעיף 9 לחוק ההתיישנות, וכי המנהל הודה בקיום זכותו של התובע בכך שביום 27/11/2006 נחתם בינו לבין התובע הסכם חכירה בו נכתב ששטח המגרש המוחכר לתובע הוא 305 מ"ר "בערך" (נספח ד'2 לתצהיר התובע, נספח ט' לתצהיר מר בקרמן מטעם המנהל). עוד נטען לעניין אישור שמסר המנהל ביום 17/6/08 (נספח ו' לתצהיר התובע), בו חזר המנהל על כך שהשטח הוא 305 מ"ר. סבורני שמסמך אחרון זה אינו יכול להיות רלבנטי לשאלת ההתיישנות שכן התיישנות נבדקת נכון ליום הגשת התביעה, וזו הוגשה בשנת 2007. על כן אירועים משנת 2008 אינם יכולים להשפיע על השאלה האם התיישנה התביעה ביום הגשתה בשנת 2007.

ה"ה ביטון, בסיכומיהם, כלל אינם מתייחסים לטענות בעניין הודאתו הנטענת של המנהל בקיום זכותו של התובע, אלא רק לשאלה מתי נודע לתובע לראשונה המצב לאשורו. בכך סבורני שנתבעים אלה דייקו באבחנה בינם לבין המנהל, שהרי אין חולק שאותה "הודאה" נטענת בזכותו של התובע לא באה מפיהם ולא נעשתה בשמם. ממילא אין היא משפיעה על שאלת התיישנות התביעה נגדם. ודוק: נתבעים אלה מחד והמנהל מאידך אינם "מעוולים במשותף". העילה החוזית מתייחסת רק למנהל. גם העילות הנזיקיות כלפי ביטון וכלפי המנהל שונות זו מזו בתוכנן ובמועד התרחשותן. ממילא יש לבדוק את שאלת ההתיישנות לגבי ה"ה ביטון בנפרד משאלת ההתיישנות לגבי המנהל.

ביטון טוענים בסיכומיהם כי העילה כנגדם נולדה ביום שבו נודע לתובע לראשונה על הפלישה הנטענת (סעיף 10 לסיכומי ביטון). בכך לא דייקו. העילה נולדה ברגע שהתובע נעשה בעל זכויות במגרש על פי חוזה הפיתוח בינו לבין המנהל משום שהפלישה הנטענת היתה כבר קיימת אז, כפי שהתובע עצמו טוען. עם זאת מכח סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 שעניינו "התיישנות שלא מדעת", נדחה מועד תחילת מרוץ ההתיישנות במקרה שבו נעלמו מהתובע העובדות המהוות את עילת התובענה "מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן", ומרוץ ההתיישנות במקרה כזה מתחיל ביום בו נודעו לתובע עובדות אלה. ניתוח המועדים הרלבנטיים מלמד כי התביעה כנגד ביטון התיישנה אלא אם חל כאן סעיף 8 לחוק ההתיישנות, משום שהתובע זכה במכרז לגבי המגרש ואף התקשר לגביו בחוזה פיתוח עם המנהל עוד בשנת 1999. הנטל להוכיח כי חל כאן סעיף 8 לחוק ההתיישנות רובץ לפתחו של התובע, להבדיל מהנטל להוכיח את ההתיישנות ה"בסיסית" המוטל על הנתבעים, והם עמדו בו לאור העובדות שאינן במחלוקת. מצאתי כי התובע לא עמד בנטל הזה מכמה טעמים. הטעם הראשון הוא כי אין מחלוקת ששטחו הנכון של מגרש התובע, 281 מ"ר, כלומר – דבר הפלישה הנטענת הופיע בבירור במפת מדידה שערך המודד מר שטרן מטעמו של התובע ולפי הזמנתו כחלק מההיערכות של התובע לקבלת היתר בניה על המגרש. מפה זו נושאת את התאריך 30/1/00. המודד מר שטרן פעל בעניין זה כשלוחו של התובע ומטעמו. לפי הוראות סעיף 1 לחוק השליחות, ידיעתו של השלוח מיוחסת לשולח (התובע). מכאן שיש לראות את התובע כמי שידע כבר ביום 30/1/00, למעלה משבע שנים טרם הגשת התביעה, על הפלישה הנטענת של ה"ה ביטון לתוך החלק של החלקה שהוא רכש זכויות בו, לשיטתו. טעם שני למסקנה האמורה הוא כי סעיף 8 לחוק ההתיישנות אינו מסתפק בהעדר ידיעה בפועל על העובדות המהוות את עילת התביעה, אלא דורש גם כתנאי מצטבר נוסף לתחולתו כי אי הידיעה של התובע נבעה מנסיבות שאינן תלויות ואשר התובע אף לא יכול היה למנוע אותן גם "בזהירות סבירה". התובע טוען כי קיבל את המדידה המגלה את הפלישה רק בסוף חודש מאי 2000 משום שרק אז שילם למודד תמורת הכנתה. ספק אם הטענה נכונה עובדתית (ויוזכר כי הנטל להוכיח טענה מעין זו חל על הטוען לתחולת איזה מהכללים המאריכים את תקופת ההתיישנות או מפסיקים את מרוץ ההתיישנות, היינו על התובע). זאת משום שלא הוגשה כל ראיה מקורית מזמן אמת בדבר מועד התשלום למודד מר שטרן, ומשום שבדף ריכוז ההוצאות שערך התובע ושעליו נסמכת הטענה כי התשלום למודד בוצע רק בשלהי מאי 2000 ואשר מקורות המידע עליהם נסמך הכתוב שם אינם ידועים ולא הוגשו, נרשם השם "יהודה עמנואל" לצד התאריך והסכום, ולא שמו של מר שטרן. מכל מקום וגם אם הטענה נכונה עובדתית, אין אפשרות לקבוע על פיה שהתובע לא יכול היה למנוע את אי ידיעתו על תוכן המדידה לפני מועד זה משום שבידו היה לשלם למודד את שכרו מייד לאחר ביצוע המדידה ביום 30/1/2000 ולקבל את תוצאותיה כבר אז. הסיבה לאי הידיעה הנטענת במשך ארבעת החודשים שבין תאריך המדידה (30/1/2000) לבין תאריכה הנטען של קבלת המדידה (30/5/2000) איננה סיבה שלא היתה תלויה בתובע ושלא היה בידו למנוע אותה גם בזהירות סבירה. הסיבה, לשיטת התובע, היא שהוא פשוט לא מיהר לשלם עבור המדידה. הא ותו לא. זו אינה יכולה להיחשב כסיבה העומדת במבחן המצטבר של סעיף 8 לחוק ההתיישנות. הסיבה הזו היא בשליטתו המלאה של התובע, ומקל וחומר שיכול היה למנוע אותה לו פעל בזהירות (ובמהירות) סבירה. יתרה מכך: עיון בתעודת עובד הציבור מר יהודה עמנואל, מודד עיריית חולון, ובנספחיה, מוכיח חד משמעית כי לו עיין התובע או מי מטעמו בתיק הנכס בעיריית חולון היה מגלה שלפי מפות מדידה שנערכו עוד בשנים 1990 ו-1992 ולפי מכתבו של המנהל ותשובת העירייה על נספחיהם, המצורפים אף הם לתע"צ ונערכו בשנת 1992, שטח החלק הצפוני של החלקה (היינו המגרש שלימים נרכשו זכויות החכירה בו על ידי התובע) הוא 281 מ"ר בלבד. עובדה זו גלויה על פני המסמכים הללו, המצורפים לתע"צ. אין ספק, ולא יכול להיות חולק על כך, שבגדר תע"צ ניתן להוכיח מהו תוכן תיק הנכס בעירייה. זאת להבדיל מהשאלה, לגביה חלוקים הצדדים, האם יכולה תע"צ לכלול התייחסות לעובדות שאינן עולות מהכתובים; במחלוקת זו לא מצאתי מקום להכריע, מאחר ולא ראיתי צורך להידרש לצורך ההכרעה לאותם דברים הכלולים בתע"צ החורגים מתיאור גרידא של תוכן המסמכים בתיק הנכס בעירייה. האפשרות שסבירותה עולה על 50% היא, שלפני שהתובע ניגש למכרז שבו זכה במגרש לאחר שהציע דמי חכירה מהוונים בסכום של למעלה מ-200,000 ₪, טרח ובדק (בעצמו או באמצעות יועצים) את תיק הנכס בעירייה. הנחה זו סבירה במיוחד נוכח העובדה שהזכויות המגרש נרכשו לצורך פיתוח שמהותו בניית בית מגורים. אדם שבוחר לגשת למכרז כדי לרכוש זכויות בקרקע שהוא מייעד אותה לבניית בית מגוריו (ואף מתחייב להתחיל בבנייה בהקדם) צפוי אפילו יותר מרוכש "רגיל" של מקרקעין לבדוק מראש את תיק הנכס בעירייה, משום שהוא יודע מראש כי יצטרך לבקש ולקבל היתר בניה אגב תשלום היטלי פיתוח וכיו"ב, במיוחד כאשר התהליך הזה הוא מטרת הרכישה הצפויה. מכאן שיש עודף הסתברות להנחה שהתובע ידע, ידיעה עובדתית פוזיטיבית, על גודלו הנכון של המגרש שבחר לפתח ולחכור. גם אם נתעלם מהנחה זו (מהטעם שהתובע לא העיד לאור הסכמת הצדדים ועל כן לא ניתן לקבוע ממצא עובדתי על בסיס התרשמות אלא כהנחה שבהגיון בלבד), הרי שמשמעות הדברים היא כי לא היתה מניעה, שמקורה אינו בשליטת התובע, מלגלות את מצב הדברים האמיתי אגב עיון מהיר ופשוט בתיק הנכס בעירייה, ומקל וחומר שזהירות סבירה ברמה שאינה חורגת מזו שיש לצפות לה מכל רוכש סביר של מקרקעין היתה מביאה אותו לגילוי השטח האמיתי והפלישה הנטענת עוד לפני שניגש למכרז שבו זכה לגבי המגרש. לשון אחר: העילה שעליה מבוססת התביעה כנגד ה"ה ביטון היא עילה שעובדותיה היו יכולות להיות בידיעת התובע לו פעל בזהירות סבירה עוד בשנת 1999, כשמונה שנים טרם הגשת התביעה. די בנתון עובדתי זה כשלעצמו כדי לקבוע שסעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, אינו חל כאן.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ