שכטר ואח' נ' גורדזי דיוה ואח'

פסק דין

פסק הדין עוסק בהכרעתן של שתי המרצות פתיחה שהדיון בהן אוחד (ה"פ 1405/05 תכונה "המרצת דיוה" וה"פ 157/05 תכונה "המרצת שכטר-תשובה"). במוקד ההמרצות סכסוך שנתגלע אודות המערכת ההסכמית שבין הצדדים בקשר עם מכירת זכויות במקרקעין. למען הנוחות, ה"ה דיוה אשר פתחו בהבאת הראיות ובסיכומי טענותיהם יכונו "המבקשים".

רקע עובדתי

ביום 19.4.93 רכש מר אהרון גורדזי דיוה ("דיוה") את זכויותיהם של בני משפחת שהרבני במגרש ברחוב שלוש השעות 30 בשכונת קרית-הרצוג בבני-ברק הידוע כחלקה 111 בגוש 6105 ("החלקה"). באותה העת התחלקה הבעלות במשותף בחלקה בין המשפחות: דלוח, דוד, ביסטרי ושהרבני (נסח מיום 28.12.93, נספח ד' להמרצת דיוה). החלוקה בעין בין השותפים היתה ברורה ומוגדרת בשטח עצמו. למעשה, משפחות דלוח ודוד החזיקו במחצית המגרש, כאשר כל משפחה מתגוררת בבית מגורים נפרד, בעוד שבמחצית השניה בה החזיקו משפחות ביסטרי ודיוה, נותר חלקה של ביסטרי פנוי ומשפחת דיוה התגוררה ב"דירה המכילה 2 חדרים, חדרי שרות נוחיות והול הנמצאת בקומת קרקע" (חוזה מכר שהרבני-דיוה, נספח ג' להמרצת דיוה).

לטענת המשיבים, על פי תוכניות המתאר שחלו על החלקה, ניתן היה להקים על המגרש בית משותף בן 7-8 דירות, אשר ניתן היה לבנותו בשני אגפים, אגף בכל מחצית מהחלקה. "לצורך מימוש הבניה בחלקה, היה צורך להגיש בקשה להיתר בניה המתייחסת לפחות למחצית מהחלקה" (פסקה 6 להמרצת שכטר-תשובה).

בשנת 1996 הגישה הגב' ביסטרי תביעה לפירוק השיתוף בחלקה. תביעה זו הסתיימה בהסכם. על פי ההסכם מתחייבים ביסטרי ודיוה "להתקשר בעסקת קומבינציה עם קבלן" לשם בניית "בית דירות על חלקם במגרש, שיכיל את מחצית זכויות הדירה במגרש" (נספח ה' להמרצת דיוה). בהמשך לכך, נוצר קשר בין ביסטרי ודיוה ובין הקבלן, מר אייל תשובה ("תשובה") ובאמצעותו גם עם מר יצחק שכטר ("שכטר") (עמ' 16 לפרטיכל שורה 25 ואילך). שכטר תיאר עצמו כמי ש"היה בעבר איש עסקים בעל רקע בענף הבניה" (פסקה 1 להמרצת שכטר-תשובה). שכטר ותשובה ("היזמים") ביקשו להקים על מחצית החלקה פרוייקט למגורים ("הפרוייקט"). בשלב זה, ועד ל 13.2.2002, זכויות דיוה טרם נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין וכל שנרשם לטובתו היא הערת אזהרה הנוגעת לעסקת הרכישה שלו מאת שהרבני משנת 93 (ראו נסחי רישום מקרקעין – נספחים ד' וה' להמרצת דיוה). עוד יש לציין כי ביוני 1994 נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק הפועלים למשכנתאות בקשר עם הלוואה שנטל דיוה בסך 180,000 ₪ (ראו נסחי רישום המקרקעין האמורים). בד בבד עם רישום זכויות דיוה בלשכת רישום המקרקעין ב 2002 נרשם גם השעבוד בגין המשכנתא אולם על פי נסח הרישום סכום ההלוואה גדל לסך 240,000 ₪ (נספח כ"ז להמרצת המשיבים).

אין מחלוקת כי היזמים רכשו את חלקה של ביסטרי. (נסחי הרישום האמורים מראים כי תשובה ושכטר בעלים של 251 חלקי 2010 חלקים מהנכס (תאריך רישום 30.5.2002)). במקביל לכך, ניהלו הם מו"מ לרכישת חלקו של דיוה. לטענתם "לא היו חותמים ומתחייבים בהסכם עם ביסטרי אם דיוה לא היה מתחייב בפניהם למכור את זכויותיו עפ"י אחת מהחלופות שתוארו" (פסקה 18 להמרצת שכטר-תשובה). החלופות הנזכרות תוארו במכתבו של עו"ד אונגר, בא כוח היזמים, מיום 8.12.99, אשר מוען לעו"ד ליוואי, בא כוח ביסטרי, לתשובה ולדיוה שכותרתו "הסכמים בעניין גוש 6105 חלקה 111". להלן נוסח המכתב במלואו:

"בזמנו, העברתי טיוטות חלקיות בנוגע להתקשרות שכן לא הובהר לי סופית באיזו אופציה בוחרים הצדדים. מכל מקום מאחר והבינותי כי מעוניינים לשמור על כל האופציות, מצ"ב מערכת הסכמים הכוללת את כל האפשרויות כמפורט להלן.

הסכם מכר רגיל, על בסיס מזומן, בין ביסטרי לתשובה.

נספח להסכם הנ"ל המסדיר אופציה להמרת התשלום המזומן בדירת מגורים קיימת.

הסכם מכר רגיל (מכירת דירה) בין דיבה (השמות "דיבה" ו-"דיווה" להלן כך במקור – מ.א.) לתשובה על בסיס מזומן.

הסכם מכר בין דיבה לתשובה במסגרתו מועברות רק חלק מהזכויות, באופן שיאפשר לדיווה לקבל דירה (כפולה) בבניין.

מאחר ועל פי האופציה הנ"ל על דיבה להוסיף את ההפרש בין מחיר המגרש לשווי הדירה הכפולה הרי שהדבר יתבצע באופן כדלהלן:

1. בהסכם המכר ישולם סך כספי התואם את מחיר המגרש בהסכם עם ביסטרי בהתאמה לשטח הנמכר בפועל.

2. יחתם הסכם מול קבלן להזמנת שירותי בניה ע"י דיבה עבור הדירה הכפולה.

3. הרוכשים בהסכם המכר יעבירו ישירות את התמורה עבור דיבה לקבלן ע"ח הסכם הבניה הנ"ל.

4. דיבה יתחייב לשלם לקבלן את היתרה בשיעור ההפרש בין מחיר המגרש המלא לשווי הדירה הכפולה.

ד.1. הסכם הזמנת שירותי בניה לחתימה ע"י דיווה לצורך מימוש האופציה בסעיף ד'.

ד.2. הסכם שיתוף לחתימה ע"י דיווה לצורך מימוש האופציה הנ"ל.

ה. נספח להסכמים ג' ו-ד' הנ"ל להסדרת נושא האופציות עם מר דיווה" ("מכתב אונגר", נספח ו' להמרצת דיוה).