רע"א 131/16 אשבורן נ' אייזנברג

1. בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט ב' צ' גרינברגר) מיום 23.12.2015 בת"א 822-12-15, בגדרה נדחתה בקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על המשיב להמשיך ולבצע עבודות בניה בבית המשותף.

רקע

2. הצדדים הם שכנים בבית משותף ברחוב בלפור 16 בירושלים, הבנוי על חלקה 72 בגוש 30026 (להלן: "הבניין"), 3 קומות לבניין, והמשיב הוא בעליה של דירת הגג בקומה העליונה (חלקה 6). המבקשים הם בעליהם של הדירות בקומת הקרקע (חלקות 1-2). המשיב רכש את דירתו מאת הבעלים הקודמים, יעקב וברטה שואעי (להלן: "הבעלים הקודמים"), כשבעת ההיא היתה הדירה בנויה רק על חלק מגג הקומה השניה, באופן שיתרתו של הגג שימשה כמרפסת לדירה. על-פי תקנון הבית המשותף וכפי הרשום בפנקס הבתים המשותפים, לדירת המשיב הוצמד הגג (בשטח של 120.40 מ"ר) וכן זכויות הבניה בגג, לצורך הרחבת דירתו בלבד.

3. הסכסוך על היקף הזכויות בבניין הולך ונמשך שנים ארוכות, והוא שימש כר פורה להליכים משפטיים שונים עוד בתקופת הבעלים הקודמים. ביום 9.2.1999 קיבל בית משפט זה את ערעורם של הבעלים הקודמים בע"א 7156/96, ומספר שנים לאחר מכן, בעקבות אותו פסק דין, ניתנה ביום 9.12.2004 פסיקתא לפי בקשת המשיב (להלן: "הפסיקתא"), וזו קובעת כך:

"הוצהר כי המערערים [הבעלים הקודמים – נ' ס'] רשאים לנצל את אחוזי הבניה הנותרים בבית המשותף שברחוב בלפור 16 בירושלים... לשם בניה על הגג הצמוד לדירתם שבבית המשותף – הידועה כחלקה 72/6 בגוש 30026 – ככל שהדבר יתאפשר בהתאם לחוקי התכנון והבניה בכלל, ולתכנית... החלה על הבית המשותף בפרט, ללא צורך בהסכמת המשיבים או מי מהם ו/או בהסכמת מי מבעלי היחידות שבבית המשותף... מובהר כי המחלוקת הנטושה כיום בין הצדדים, כפי שעולה מתגובת המשיבים לבקשה למתן פסיקתא, בנושא הזכויות בגג שייווצר לאחר הבנייה הנ"ל, לא נדונה בפסק הדין וממילא גם לא בפסיקתא זו. למותר לציין כי אינני מביע לגביה כל עמדה".

4. לאחר מתן הפסיקתא האמורה קיבל המשיב היתר בניה, והרחיב את דירתו על יתרת הגג הסמוך (להלן: "ההרחבה הראשונה"). בהסכם שנחתם בין הדיירים ביום 15.2.2010 (להלן: "הסכם הדיירים"), הגיעו הצדדים להסכמות לפיהן יהיה המשיב רשאי לבנות שתי קומות נוספות מעל הגג החדש שנוצר לאחר ההרחבה הראשונה, ואֵלו יהוו יחידת דיור נפרדת, וכן כי יתקין מעלית חיצונית לבניין בשטח החצר המשותפת. במקביל הוסכם כי המבקשים יוכלו להרחיב את דירותיהם במימון המשיב, וכן גם להמשיך ולהשתמש בשטח המשותף המשמש להם כגינות פרטיות.

5. המשיב דאג להוצאת היתר בניה על הגג, לטענתו לשם הרחבת דירתו-שלו בלבד, ולא לשם בניית יחידה נפרדת. או אז החלה התכתבות ענפה בין הצדדים שנמשכה בין החודשים אוקטובר 2014 ועד ינואר 2015, הן באשר לבדיקת בקשת ההיתר שהוגשה על-ידי המשיב והתאמתו להסכם הדיירים, הן ביחס למקור זכותו של המשיב ביחס לבנייה המתוכננת. ההתכתבות לא הועילה, ההדורים לא יושרו, והסכם הדיירים בוטל. בד בבד, המשיך המשיב בבניה לפי ההיתר שהוצא, והעבודות באתר החלו בפועל סמוך ליום 22.12.2014.

6. המחלוקת העקרונית שנתגלעה בין הצדדים נוגעת לשאלה האם זכאי המשיב לבצע את הבנייה המתוכננת לפי ההיתר, מכוח פסק הדין שעל בסיסו ניתנה הפסיקתא הנ"ל. לטענת המשיב, הפסיקתא מאפשרת לו לפעול להרחבת דירתו-שלו, תוך ניצול זכויות הבניה הקיימות בבניין. משכך, הוא אינו זקוק להסכמת הדיירים והוא פועל אך ורק מכוח פסק הדין והפסיקתא. הצורך בהסכם הדיירים יתעורר, כך נטען, אם וכאשר יבקש המשיב לבנות יחידה נפרדת. מעבר לכך סבור המשיב כי גם הגג החדש שייווצר כתוצאה מההרחבה הנוספת יהיה שייך לו. מנגד טוענים המבקשים כי כל שדנה בו הפסיקתא הוא הרחבת הדירה באופן אופקי על יתרת הגג הסמוך לדירה, דבר שכבר נעשה במסגרת ההרחבה הראשונה. ואולם, לטענתם, אין למשיב זכות עודפת בגג החדש שנוצר לאחר השלמת ההרחבה הראשונה, וכי זה מהווה רכוש משותף נפרד. כמו כן, בוודאי שלא עומדת לו זכות להוסיף קומות נוספות בבניין ללא הסכמתם – הסכמה שבוטלה עם ביטול הסכם הדיירים. נוסף לכך טענו המבקשים כי המשיב הרס את חדר המדרגות בבניין וכי הוא פועל לשם בניית מעלית, תוך ניצול זכויות הבנייה הקיימות, המהוות גם הן רכוש משותף, אף זאת ללא הסכמתם. עוד נטען כי הבעלים הקודמים הגישו בקשה לוועדה המקומית להיתר בניה להוספת קומה ללא הסכמת כל הדיירים, ובקשתם נדחתה, כמו גם הערר שהגישו. עתירה מנהלית שהגישו הבעלים הקודמים על החלטת ועדת הערר נדחתה גם היא. ביחס לכך השיב המשיב כי הערר שהוגש לא קבע דבר בנוגע למערכת הזכויות בין הצדדים, וכי בעקבות פנייתו לבית משפט זה לקבלת פסיקתא, ניתנה הפסיקתא, וזו מבהירה את מצב הזכויות בבניין ובעקבותיה ניתן היתר בניה חדש.

7. ביום 1.12.2015, קרוב לשנה לאחר תחילת העבודות, הגישו המבקשים תביעה נגד המשיב, בגדרה נתבקש סעד הצהרתי לפיו הגג החדש שנוצר מעל דירת המשיב הוא חלק מן הרכוש המשותף בבניין, כמו גם זכויות הבנייה בבניין. כמו כן עתרו המבקשים לביטולו של היתר הבניה שהוציא המשיב, ולמתן צו מניעה קבוע האוסר עליו לבצע עבודות כלשהן על הגג, להתקין מעלית בבניין, או לנצל זכויות בניה נוספות. עוד ביקשו כי המשיב יחויב בהחזרת מצב הבניין לקדמותו, ובכלל זה יתקין מחדש את מעקה הגג שהוסר ויסיר את הפיגומים מגג הבניין. בד בבד, הגישו המבקשים בקשה לסעד זמני במעמד צד אחד, לפיו יֵאסר על המשיב לבצע בניה כלשהי על הגג ולהמשיך את ביצוע העבודות להתקנת מעלית. בו ביום נתן בית המשפט המחוזי צו ארעי בבקשה, וקבע דיון במעמד הצדדים ליום 6.12.2015. במקביל הגיש המשיב בקשה דחופה לביטול הסעד הזמני.